三 島 市 住 宅 マスタープラン 2 章 主 要 課 題 と 施 策 の 方 向 性 住 宅 に 関 する 現 況 データ 将 来 の 需 要 関 連 計 画 を 踏 まえて 住 生 活 に 関 する 主 要 課 題 を 以 下 の ように 整 理 した 2-1 人 口 世 帯 の 現 状 と 課 題 現 状 人 口 は 横 ばいから 減 少 傾 向 へ 移 る 一 方 核 家 族 化 により 平 均 世 帯 人 員 は 更 に 減 少 し 世 帯 数 は 増 加 する 傾 向 にある 少 子 化 が 進 むことが 予 想 される (0~14 歳 : 平 成 17 年 14.2%) 高 齢 者 のみの 世 帯 高 齢 者 単 身 世 帯 が 増 加 しており 今 後 も 増 えていくと 考 えられる 特 に 住 宅 開 発 から 20~30 年 が 経 過 した 団 地 では 団 塊 世 代 の 高 齢 化 と 世 帯 分 離 が 急 速 に 進 行 し 団 地 内 に 高 齢 化 した 世 帯 が 急 増 している 高 齢 者 のいる 世 帯 が 借 家 に 住 んでいる 割 合 は 県 平 均 よりも 高 い また 高 齢 者 のいる 世 帯 の 約 半 数 が 高 齢 者 のみの 世 帯 高 齢 者 単 身 世 帯 である 就 業 人 口 規 模 の 大 きな 企 業 活 動 の 動 向 などにより 流 動 人 口 ( 通 学 通 勤 者 )や 転 入 転 出 人 口 が 左 右 されやすい 状 況 にある 従 業 員 の 多 い 企 業 には 東 京 圏 から 三 島 への 通 勤 者 が 相 当 程 度 あり アンケート( 住 宅 マスタープラン H21.7)によれば 三 島 での 住 宅 取 得 を 考 えている 方 も ある 46
2 章 主 要 課 題 と 施 策 の 方 向 性 課 題 方 向 性 1 増 加 する 世 帯 数 に 対 応 できる 住 宅 の 提 供 を 進 める 必 要 がある 特 に 少 子 化 が 進 むなか 子 育 てしやすい 環 境 に 配 慮 した 住 宅 が 求 められる 2 借 家 に 住 む 高 齢 者 が 建 替 えなどの 事 情 により 新 たな 民 営 借 家 に 入 居 する 場 合 や 安 定 的 に 居 住 する 必 要 がある 場 合 に 家 賃 保 証 人 契 約 期 間 など 借 り 手 貸 し 手 の 双 方 から 見 て 有 用 な 支 援 が 課 題 となる 3 住 宅 ( 持 家 借 家 )において 高 齢 化 に 対 応 した 住 宅 としていくためのユニバーサルデザインを 促 進 していく 必 要 がある 4 高 齢 者 率 の 高 い 地 域 高 齢 化 が 急 速 に 進 む 地 域 において 高 齢 者 が 居 住 しやすい 環 境 づくりを 地 域 の 助 け 合 いを 含 めた 取 組 みにより 持 続 することが 求 められている 5 遠 距 離 通 勤 者 が 転 居 したくなるような 環 境 づくりや 魅 力 ある 条 件 による 転 入 促 進 が 求 められ ている また 定 住 に 向 けた 企 業 への 働 きかけや 企 業 活 動 への 協 力 や 支 援 などを 進 めることも 必 要 である 47
三 島 市 住 宅 マスタープラン 2-2 住 宅 宅 地 の 現 状 と 課 題 現 状 最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 の 世 帯 は 1,270 世 帯 あり 全 世 帯 に 占 める 割 合 は 3.1%である 10 年 間 で 大 幅 に 改 善 されており 公 営 住 宅 の 建 替 えもこれに 貢 献 している 持 家 率 は 県 東 部 地 域 全 体 が 比 較 的 低 く 三 島 市 の 持 家 率 は 県 平 均 値 には 満 たないものの 同 地 域 においては 平 均 的 な 水 準 である 持 家 率 の 伸 びは 県 平 均 値 よりも 高 水 準 で 安 定 しており 今 後 も 同 様 の 傾 向 にあると 考 えられる 一 世 帯 当 たりの 延 べ 床 面 積 は 県 平 均 に 比 べて 低 く 県 東 部 地 域 において 比 較 しても 低 い アン ケートにおいても 住 宅 の 広 さや 間 取 り に 不 満 のあるとする 世 帯 が 最 も 多 い ( 賃 貸 住 宅 を 含 む3 人 程 度 の 家 族 世 帯 に 特 に 不 満 が 多 い ) 高 齢 者 や 生 活 保 護 被 保 護 世 帯 の 増 加 などから 推 察 されるように 住 宅 についての 要 支 援 世 帯 が 増 えており 今 後 も 増 えていく 傾 向 にあると 考 えられる 持 家 の 構 成 においては 戸 建 てと 比 べてマンション( 共 同 住 宅 )が 増 加 しており 住 宅 販 売 の 状 況 などから 今 後 も 同 様 の 傾 向 が 続 くと 考 えられる 供 給 は 駅 北 の 郊 外 から 駅 南 の 市 街 地 で おこなわれる 傾 向 がある また 戸 建 ての 供 給 は 小 規 模 宅 地 によるものが 多 い アンケートによると 市 の 住 宅 施 策 に 求 めるものとして バリアフリー 等 への 住 宅 改 善 支 援 建 設 資 金 の 融 資 補 助 など が 支 持 されている 借 家 は 新 築 住 宅 の 約 半 数 弱 を 占 めており 借 家 戸 数 は 増 えている( 約 500 戸 / 年 )が 空 家 も 増 えている( 約 50 戸 / 年 ) アンケートによると 借 家 ( 共 同 住 宅 )に 住 む 世 帯 の3~4 割 は 住 宅 の 広 さや 間 取 り 遮 音 性 を 理 由 に 住 みにくいと 感 じている 木 造 住 宅 の 約 45%が 昭 和 56 年 以 前 の 建 物 であり 耐 震 診 断 耐 震 補 強 などの 取 組 みがおこな われている 住 宅 土 地 統 計 調 査 によると 高 齢 者 のいる 世 帯 の 高 齢 者 向 け 設 備 工 事 ( 段 差 解 消 手 すり 設 置 浴 室 トイレ 整 備 )は 県 平 均 とほぼ 同 水 準 である 48
2 章 主 要 課 題 と 施 策 の 方 向 性 課 題 方 向 性 1 持 家 世 帯 を 増 やしていくために 建 設 資 金 の 融 資 補 助 について 検 討 していく 必 要 がある 2 住 宅 購 入 者 等 の 利 益 を 保 護 するため 売 主 等 に 瑕 疵 担 保 責 任 履 行 のための 資 力 確 保 を 義 務 付 け る 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 制 度 の 周 知 に 努 める 3 増 加 する 世 帯 数 に 対 応 できる 住 宅 の 提 供 を 進 める 必 要 がある 特 に 少 子 化 が 進 むなか 子 育 てしやすい 環 境 に 配 慮 した 住 宅 が 求 められることから 子 育 て 世 帯 の 住 替 え 支 援 や 住 宅 取 得 支 援 を 進 める 必 要 がある また 子 育 て 支 援 と 連 動 したまちづくりを 充 実 する 必 要 がある 4 耐 震 診 断 計 画 改 修 に 向 けた 取 り 組 みを 継 続 する 必 要 がある 5 土 砂 災 害 からの 住 宅 の 安 全 性 を 確 保 する 必 要 がある 6 住 宅 確 保 要 配 慮 者 へのセーフティネットとして 市 営 住 宅 の 適 正 な 運 用 のほか 民 間 住 宅 や 県 営 住 宅 との 連 携 をとる 必 要 がある 7 高 齢 者 や 障 がい 者 が 自 宅 で 自 立 した 住 生 活 をおくることができるための 住 宅 改 修 等 を 進 める 必 要 がある 49
三 島 市 住 宅 マスタープラン 2-3 公 営 住 宅 の 現 状 と 課 題 現 状 これまでに 市 営 住 宅 の 建 替 えが 着 実 に 進 められてきた 結 果 耐 用 年 数 を 過 ぎた 住 宅 は 全 て 改 善 されている 入 居 待 機 者 の 状 況 を 見 ると ニーズの 多 様 化 のため 空 室 が 出 ても 入 居 しないケースが 増 えてい る 公 営 住 宅 を 利 用 している 高 齢 者 のみの 世 帯 や 高 齢 者 単 身 世 帯 が 増 えており 今 後 も 増 えていく と 考 えられる 敷 地 内 の 緑 地 の 維 持 管 理 や 地 域 活 動 への 参 加 の 減 少 など 活 力 が 徐 々に 低 下 して いる ライフサイクルコストの 縮 減 を 目 的 として 公 営 住 宅 の 長 寿 命 化 が 求 められている 住 宅 確 保 要 配 慮 者 は 高 齢 化 や 社 会 経 済 情 勢 の 変 化 等 により 今 後 増 加 する 可 能 性 がある 市 営 住 宅 における 高 額 所 得 者 は 1 人 収 入 超 過 者 は 75 人 である(H22.1 現 在 ) 平 成 21 年 の 新 しい 公 営 住 宅 基 準 に 照 らした 場 合 いずれについてもさらに 増 加 することが 見 込 まれる 民 間 賃 貸 住 宅 に 居 住 する 著 しい 低 年 収 かつ 居 住 面 積 水 準 未 満 の 世 帯 は 199 世 帯 ( 平 成 20 年 度 )と 推 定 された この 結 果 は 現 在 の 市 営 住 宅 への 入 居 希 望 者 ( 約 180 世 帯 )と 近 似 して いる アンケートによると 団 地 内 に 必 要 性 が 高 まっている 取 組 みとして 独 居 高 齢 者 等 への 定 期 的 な 声 かけ (59%)が 市 営 住 宅 居 住 者 に 最 も 多 く 支 持 されている 公 営 住 宅 を 活 用 し DV 被 害 者 等 への 対 応 がおこなわれている 50
2 章 主 要 課 題 と 施 策 の 方 向 性 課 題 方 向 性 1 限 られた 市 営 住 宅 で 支 援 が 必 要 な 方 に 適 正 なサービスが 提 供 できるように 高 額 所 得 者 収 入 超 過 者 に 働 きかける 必 要 がある 2 単 身 化 して 高 層 階 に 居 住 する 高 齢 者 ファミリー 向 け 住 戸 に 居 住 する 少 人 数 世 帯 などのミスマ ッチ 居 住 に 対 応 するため 住 替 えによる 改 善 を 進 める 必 要 があるほか 住 宅 の 需 要 動 向 を 考 慮 し た 公 営 住 宅 の 改 善 等 が 課 題 と 考 えられる 住 宅 の 改 善 については 光 ヶ 丘 住 宅 南 二 日 町 住 宅 を 進 める 必 要 がある 3 高 齢 化 単 身 化 する 公 営 住 宅 において 災 害 時 等 のために 声 の 掛 け 合 えるコミュニティを 維 持 しておく 必 要 がある また 社 会 的 な 問 題 となっている 孤 立 死 を 防 ぐためのモデル 的 な 取 組 み が 必 要 と 考 えられる 4 長 期 優 良 住 宅 のモデル 的 な 取 組 みとして 公 営 住 宅 の 修 繕 等 に 際 して 住 宅 等 の 劣 化 防 止 耐 久 性 向 上 及 び 容 易 な 維 持 管 理 のため 設 備 等 の 改 善 を 進 める 必 要 がある 51
三 島 市 住 宅 マスタープラン 2-4 住 宅 をとりまく 環 境 の 現 状 と 課 題 現 状 地 球 環 境 保 全 への 意 識 の 高 まりのなか 雨 水 浸 透 マスの 設 置 太 陽 エネルギーの 利 用 設 備 など の 普 及 が 徐 々に 進 んでいる 特 定 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 の 確 保 等 に 関 する 法 律 の 施 行 により 住 宅 購 入 の 際 の 品 質 につい て 安 全 性 の 確 保 が 高 められることとなった 長 期 優 良 住 宅 建 設 が 国 の 施 策 として 進 められており 各 種 住 宅 制 度 の 中 にも 重 要 な 要 素 として 取 り 入 れられるようになった アンケートによると 省 エネルギー 住 宅 の 導 入 に 向 けては 太 陽 光 エネルギー 設 備 導 入 への 支 援 に 特 に 支 持 が 高 い アンケートによると マンション 戸 建 て 借 家 の 世 帯 では 住 宅 の 維 持 管 理 に 不 満 をもつ 世 帯 の 割 合 が 高 い 障 がい 者 高 齢 者 外 国 人 などを 理 由 として 入 居 を 敬 遠 されるケースがみられる ひとり 暮 らしの 高 齢 者 及 び 障 がい 者 の 閉 じこもりが 孤 立 死 などの 社 会 問 題 につながることが 懸 念 されている 空 家 が 増 えているなか 他 市 町 においては 空 家 を 有 効 利 用 するための 方 策 として 都 会 との 交 流 居 住 などが 進 められている 52
2 章 主 要 課 題 と 施 策 の 方 向 性 課 題 方 向 性 1 分 譲 マンションでは 区 分 所 有 などの 権 利 関 連 のトラブル 防 止 の 観 点 から 共 用 部 分 の 維 持 管 理 や 建 替 え 改 修 に 向 けた 合 意 形 成 が 円 滑 に 進 むようにしていく 必 要 がある 2 良 質 な 中 古 住 宅 の 利 用 促 進 を 図 り 住 宅 ストックを 有 効 に 活 用 する 必 要 がある 3 障 がい 者 高 齢 者 外 国 人 などを 理 由 として 入 居 が 敬 遠 されることのないような 対 策 を 講 じる 必 要 がある 4 外 出 やコミュニティへの 参 加 が 難 しい 高 齢 者 や 障 がい 者 単 身 世 帯 の 対 策 を 講 じる 必 要 がある 5 高 齢 者 や 障 がい 者 が 安 心 して 暮 らせる 住 宅 設 備 を 普 及 させる 必 要 がある 6 空 家 を 住 まいとして 利 用 していくための 方 策 として 耕 作 地 つきなどの 環 境 の 良 さを 生 かした 宅 地 情 報 の 提 供 などを 模 索 していく 必 要 がある 7 職 場 の 都 合 や 子 どもの 通 学 に 伴 なう 住 替 え 高 齢 者 の 住 替 えなど 既 存 住 宅 の 住 替 えがスムー ズにおこなわれていくような 仕 組 みづくりや 支 援 が 求 められている 8 住 宅 性 能 表 示 の 普 及 により 住 宅 の 性 能 が 利 用 者 に 正 しく 伝 わり 住 宅 市 場 の 活 性 に 寄 与 してい くことが 求 められている 9 省 エネルギー 住 宅 への 市 民 の 意 識 を 高 めるほか 導 入 に 向 けた 支 援 を 継 続 拡 充 していく 必 要 がある 10シックハウスの 防 止 アスベストの 飛 散 防 止 を 進 める 必 要 がある 11 長 期 優 良 住 宅 の 普 及 促 進 を 進 める 必 要 がある 12 下 水 道 等 の 整 備 を 進 める 必 要 がある 53
三 島 市 住 宅 マスタープラン 2-5 まちづくりの 現 状 と 課 題 現 状 ヒートアイランド 現 象 の 抑 制 や 住 宅 地 のうるおい 創 出 のため 屋 上 緑 化 や 生 垣 づくりが 進 めら れている 芙 蓉 台 や 初 音 台 加 茂 などでの 大 規 模 開 発 住 宅 地 では 地 区 計 画 制 度 の 導 入 が 進 められ 建 築 物 の 壁 面 の 位 置 などを 定 めている 建 築 協 定 による 誘 導 がおこなわれている 地 区 では 世 代 交 代 等 によって 所 有 者 が 変 わってしま うことで 制 度 の 維 持 が 難 しくなるケースがみられはじめている 市 民 意 識 調 査 (H21.4)によると 良 好 な 住 宅 環 境 の 充 実 公 園 緑 地 の 整 備 は 重 要 度 が 低 く 満 足 度 が 高 い 施 策 として 評 価 されており ある 程 度 の 水 準 の 満 足 度 は 確 保 されている と 考 えられる 市 民 意 識 調 査 によると 歩 道 の 整 備 について 重 要 度 が 高 く 満 足 度 が 低 い 施 策 として 評 価 されており 生 活 している 場 所 ( 住 宅 地 )における 幅 員 の 狭 い 歩 道 について 整 備 が 求 められて いると 考 えられる また 住 んでいく 場 所 の 環 境 として 最 も 重 要 な 要 素 として 交 通 の 利 便 性 を 支 持 しており 道 路 整 備 や 公 共 交 通 の 利 便 性 が 求 められていると 考 えられる アンケートによると 若 者 の 定 住 を 促 進 するために 最 も 必 要 な 項 目 として 安 心 して 子 育 てでき る 住 環 境 の 向 上 (50%)を 支 持 している アンケートによると 防 犯 性 を 高 めるための 施 策 として 必 要 な 項 目 として 防 犯 灯 街 灯 の 設 置 が 最 も 支 持 されている 景 観 法 に 基 づく 景 観 計 画 が 策 定 されたことにより 市 内 全 域 及 び 重 点 整 備 地 区 ( 源 兵 衛 川 地 区 白 滝 公 園 桜 川 地 区 大 通 り 地 区 )の 景 観 形 成 に 向 けた 取 り 組 みが 強 化 された 54
2 章 主 要 課 題 と 施 策 の 方 向 性 課 題 方 向 性 1ヒートアイランド 現 象 の 抑 制 や 住 宅 地 のうるおい 創 出 のため 屋 上 緑 化 や 生 垣 づくりなどの 地 域 緑 化 を 継 続 して 進 める 必 要 がある 2 建 築 協 定 の 効 果 の 維 持 が 難 しい 地 区 について 住 民 によるまちづくりを 推 進 する 一 手 段 として 協 定 の 失 効 や 更 新 時 期 にあわせて 地 区 計 画 への 移 行 を 検 討 する 必 要 がある 3 中 心 市 街 地 の 戸 建 て 住 宅 が 密 集 している 地 域 では 地 区 計 画 区 域 の 指 定 や 狭 あい 道 路 整 備 によ り 住 環 境 を 向 上 していく 必 要 がある 4まちなか 居 住 を 進 めるため 市 街 地 再 開 発 事 業 に 取 り 組 む 必 要 がある 5 居 住 環 境 を 高 めるための 道 路 整 備 を 進 める 必 要 がある 6 景 観 計 画 を 推 進 することが 必 要 である 7 空 き 巣 や 痴 漢 など 住 生 活 の 身 近 で 発 生 している 犯 罪 を 防 止 する 必 要 がある このため 住 宅 の セキュリティ 対 策 を 進 め 防 犯 性 の 高 い 住 宅 ストックを 形 成 する 必 要 がある また 防 犯 灯 な どの 設 置 や 死 角 の 少 ないまちとしていくためのコミュニティ 形 成 が 求 められている 8 三 島 駅 周 辺 や 中 心 市 街 地 においてうるおいある 住 宅 地 づくりのための 景 観 形 成 が 必 要 である 9 定 住 又 は 移 住 交 流 人 口 を 増 やしていくために 住 環 境 や 移 住 に 関 する 情 報 を 市 内 外 に 積 極 的 に 発 信 する 必 要 がある 10 市 街 地 に 隣 接 する 住 宅 団 地 において 居 住 環 境 を 維 持 するための 取 組 みを 維 持 向 上 する 必 要 が ある 55