借 地 権 と 底 地 の 評 価 - 相 続 から 見 た 借 地 権 底 地 - 平 成 21 年 12 月 22 日 ( 火 ) 高 橋 雄 三 ( 不 動 産 鑑 定 士 ) 株 式 会 社 福 島 市 北 五 老 内 町 1-3 高 橋 不 動 産 鑑 定 事 務 所 福 島 法 曹 ビル2F ( http://www3.plala.or.jp/kantei/ ) TEL FAX 024-531-8288 024-531-8367-1 -
(1) 借 地 権 の 時 価 評 価 土 地 を 借 りた 人 が その 土 地 の 上 に 自 分 の 名 義 の 建 物 を 建 てると 借 地 借 家 法 の 適 用 を 受 けることになります これがなんとも 不 思 議 な 法 律 で ひとたび 土 地 を 貸 してしま うと その 土 地 を 取 り 戻 すことがほとんど 不 可 能 となってしまうという 地 主 さんにとっ てはまことに 恐 ろしい 法 律 です そして 借 りている 側 が 借 り 続 けられるための 根 拠 となる 権 利 のことを 借 地 権 と 言 いますが 借 地 権 は 借 地 法 等 による 強 力 な 規 定 を 背 景 として 貸 地 ( 貸 宅 地 底 地 ) の 権 利 よりも 財 産 価 値 が 高 くなってしまうという いわば 逆 転 現 象 が 生 じています 借 地 権 という 権 利 は 土 地 を 貸 します 借 ります という 契 約 に 基 づく 権 利 のため 土 地 の 所 有 権 に 比 べて 法 的 には 弱 い 権 利 です 従 って 借 地 権 者 が 銀 行 から 融 資 を 受 けた いとき 借 地 権 は 担 保 にならず 融 資 が 難 しい 財 産 です また 借 地 権 を 第 三 者 に 売 却 しようとしますと 土 地 を 利 用 する 権 利 なので 売 却 する には 地 主 さん ( 土 地 の 所 有 者 ) の 承 諾 が 必 要 であったりします 更 に 承 諾 料 が 必 要 です また 賃 貸 借 期 間 が 満 了 になれば 更 新 料 が 必 要 な 地 域 ケースもあります 借 地 権 価 格 は 借 地 人 に 帰 属 する 経 済 的 利 益 を 表 示 したものをいいます その 価 格 の 算 定 方 法 は 借 地 権 の 取 引 が 頻 繁 に 行 われている 地 域 か 否 かにより 異 なります 1 借 地 権 取 引 が 慣 行 化 している 地 域 借 地 権 の 鑑 定 評 価 額 は 借 地 権 および 借 地 権 を 含 む 複 合 不 動 産 の 取 引 事 例 に 基 づ く 比 準 価 格 並 びに 土 地 残 余 法 による 収 益 価 格 を 関 連 づけて 得 た 価 格 を 標 準 とし 当 該 借 地 権 の 設 定 契 約 に 基 づく 賃 料 差 額 のうち 取 引 の 対 象 となっている 部 分 を 還 元 して 得 た 価 格 および 借 地 権 取 引 が 慣 行 として 成 熟 している 場 合 における 当 該 地 域 の 借 地 権 割 合 により 求 めた 価 格 を 比 較 考 量 して 決 定 するものとする とされています この 場 合 においては 次 の 事 項 を 総 合 的 に 勘 案 するものとされています (イ) 将 来 における 賃 料 の 改 定 の 実 現 性 とその 程 度 (ロ) 借 地 権 の 態 様 および 建 物 の 残 存 耐 用 年 数 (ハ) 契 約 締 結 の 経 緯 ならびに 経 過 した 借 地 期 間 および 残 存 期 間 (ニ) 契 約 に 当 たって 授 受 された 一 時 金 の 額 およびこれに 関 する 契 約 条 件 (ホ) 将 来 見 込 まれる 一 時 金 の 額 およびこれに 関 する 契 約 条 件 (ヘ) 借 地 権 の 取 引 慣 行 および 底 地 の 取 引 利 回 り (ト) 当 該 借 地 権 の 存 する 土 地 に 係 る 更 地 としての 価 格 または 建 付 地 としての 価 格 - 2 -
2 借 地 権 取 引 慣 行 が 未 成 熟 な 地 域 借 地 権 の 鑑 定 評 価 額 は 土 地 残 余 法 による 収 益 価 格 を 標 準 とし 当 該 借 地 権 の 設 定 契 約 に 基 づく 賃 料 差 額 のうち 取 引 の 対 象 となっている 部 分 を 還 元 して 得 た 価 格 およ び 当 該 借 地 権 の 存 する 土 地 に 係 る 更 地 または 建 付 地 としての 価 格 から 底 地 価 格 を 控 除 して 得 た 価 格 を 比 較 考 量 して 決 定 するものとする とされています 総 合 的 勘 案 事 項 は1と 同 じです 一 般 的 に 知 られている 借 地 権 割 合 を 基 に 求 める 方 法 については 借 地 権 取 引 が 慣 行 化 している 地 域 では 非 常 に 有 用 な 方 法 ではあります ですが 相 続 税 路 線 価 で 公 表 されている 割 合 をそのまま 採 用 するには 注 意 が 必 要 で す この 割 合 は 借 地 権 設 定 後 間 もない 契 約 による 減 価 がない 場 合 の 割 合 であるため 契 約 内 容 や 契 約 経 過 期 間 設 定 権 利 金 建 物 の 残 存 耐 用 年 数 等 に 応 じた 借 地 権 の 個 別 性 に 基 づく 減 価 を 考 慮 しなければならない 場 合 が 多 いからです - 3 -
借 地 権 価 格 の 求 め 方 名 称 定 義 計 算 式 割 合 方 式 更 地 価 格 または 建 付 地 価 格 に 土 地 価 格 一 定 割 合 一 定 の 借 地 権 割 合 を 乗 じて 求 める 方 法 差 額 地 代 還 元 法 正 常 実 質 賃 料 相 当 額 から 実 際 ( 正 常 実 質 賃 料 相 当 額 - 支 払 賃 料 を 控 除 して 得 た 差 額 賃 料 を 還 元 利 回 りで 還 元 して 実 際 支 払 賃 料 ) 求 める 方 法 1 還 元 利 回 り 収 益 還 元 法 借 地 権 付 建 物 の 総 収 益 から 借 ( 総 収 入 - 総 費 用 - 建 物 に ( 借 地 権 残 余 法 ) 地 権 に 帰 属 する 純 収 益 を 求 め 帰 属 する 純 収 益 - 地 代 ) これを 資 本 還 元 して 収 益 価 格 を 求 める 方 法 1 還 元 利 回 り 取 引 事 例 比 較 法 借 地 権 および 借 地 権 を 含 む 複 取 引 価 格 事 情 補 正 合 不 動 産 の 取 引 価 格 から 事 情 時 点 修 正 標 準 化 補 正 補 正 時 点 修 正 および 地 域 要 地 域 格 差 個 別 格 差 因 等 の 比 較 を 行 い 比 準 価 格 を 求 める 方 法 控 除 方 式 当 該 更 地 または 建 付 地 価 格 か 更 地 価 格 ( または 建 付 地 価 格 ) ら 底 地 の 正 常 価 格 を 控 除 する 方 法 - 底 地 の 正 常 価 格 - 4 -
各 方 式 の 特 色 名 称 特 色 割 合 方 式 借 地 権 取 引 慣 行 がある 地 域 においては 有 効 な 手 法 である 差 額 地 代 還 元 法 経 済 的 には 理 論 的 であるが 地 代 が 低 額 であればあるほど 借 地 権 は 高 くなり 高 額 の 地 代 を 払 うと 借 地 権 の 価 格 は 低 くなる 傾 向 がある 収 益 還 元 法 ( 借 地 権 残 余 法 ) 実 際 支 払 賃 料 が 低 いことから 実 情 に 合 致 しない 傾 向 がある 取 引 事 例 比 較 法 事 例 収 集 が 困 難 であり 個 別 性 が 強 いので 注 意 が 必 要 控 除 方 式 賃 貸 借 等 の 契 約 の 満 了 等 によって 復 帰 する 経 済 価 値 の 増 分 の 帰 属 に ついての 適 正 な 判 断 が 必 要 な 場 合 がある - 5 -
(2) 借 地 権 の 種 類 と 評 価 1 法 的 分 類 (イ) 借 地 権 ( 旧 借 地 法 借 地 借 家 法 第 3 条 ) (ロ) 定 期 借 地 権 ( 借 地 借 家 法 第 22 条 ) (ハ) 事 業 用 定 期 借 地 権 等 ( 借 地 借 家 法 第 23 条 ) (ニ) 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 ( 借 地 借 家 法 第 24 条 ) (ホ) 一 時 使 用 目 的 の 借 地 権 ( 借 地 借 家 法 第 25 条 ) 借 地 権 を 評 価 する 場 合 (イ)を 借 地 権 ( 以 下 借 地 権 といいます ) (ロ)~(ニ)を 定 期 借 地 権 等 ( 以 下 定 期 借 地 権 等 といいます ) および(ホ)を 一 時 使 用 目 的 の 借 地 権 に 区 分 して 評 価 します 2 利 用 形 態 による 分 類 (イ) 資 本 的 利 用 形 態 による 借 地 権 賃 貸 ビル アパート 用 地 (ロ) 生 業 的 利 用 形 態 による 借 地 権 店 舗 併 用 住 宅 用 地 (ハ) 生 存 権 的 利 用 形 態 による 借 地 権 居 住 用 建 物 用 地 3 原 因 による 分 類 (イ) 創 設 的 借 地 権 一 時 金 の 支 払 いあり (ロ) 自 然 発 生 的 借 地 権 一 時 金 の 支 払 いなし (ハ) 混 在 型 借 地 権 一 時 金 の 支 払 いあるも 適 正 賃 料 と 支 払 賃 料 に 開 差 が 生 じる 場 合 4 各 種 一 時 金 の 算 定 (イ) (ロ) (ハ) (ニ) 一 時 金 とは 名 義 書 換 料 建 替 承 諾 料 条 件 変 更 承 諾 料 更 新 料 - 6 -
(3) 底 地 の 評 価 1 借 地 権 者 が 底 地 を 買 う 場 合 2 第 三 者 が 底 地 を 買 う 場 合 3 底 地 と 借 地 権 の 等 価 交 換 底 地 は 借 地 権 の 付 着 した 土 地 を 言 いますが 底 地 は 一 般 的 に 市 場 での 流 通 性 が 低 く 更 地 を 売 却 するようには 売 れません その 財 産 価 値 が 低 く 問 題 点 が 多 いからで す 昔 は 土 地 の 有 効 利 用 のひとつであっただろうと 思 われますが 今 は 売 却 するにし ても 物 納 するにしても 多 くの 問 題 があります 路 線 価 の 底 地 割 合 (1- 借 地 権 割 合 )で 求 めた 底 地 の 価 格 は 実 勢 価 格 より 高 く 評 価 されるため 使 えない 場 合 が 少 なくありません - 7 -
(4) 定 期 借 地 権 と 底 地 の 評 価 平 成 4 年 8 月 1 日 に 施 行 された 新 借 地 借 家 法 において 借 地 契 約 の 更 新 がなく 契 約 期 間 満 了 により 確 定 的 に 借 地 権 が 消 滅 する 定 期 借 地 権 という 制 度 が 創 設 されました この 定 期 借 地 権 には 一 般 定 期 借 地 権 建 物 譲 渡 特 約 付 借 地 権 および 事 業 用 借 地 権 の 3 種 類 があり その 契 約 内 容 は 次 の 表 のようになります 区 分 定 期 借 地 権 普 通 借 地 権 一 般 定 期 建 物 譲 渡 特 約 事 業 用 借 地 権 用 件 借 地 権 付 借 地 権 利 用 目 的 制 限 なし 制 限 なし 制 限 なし H19.12.31 以 前 契 約 H20.1.1 以 降 契 約 事 業 専 用 物 の 所 有 目 的 限 定 存 続 期 間 30 年 以 上 50 年 以 上 30 年 以 上 10 年 以 上 10 年 以 上 20 年 以 下 50 年 以 下 終 了 に 関 する 更 新 排 除 の 建 物 譲 渡 により 10 年 以 上 契 約 更 新 なし 30 年 未 満 の 場 合 特 約 は 無 効 特 約 可 借 地 権 は 消 滅 左 記 同 様 再 築 による 期 間 延 長 しな なし 30 年 以 上 期 間 延 長 い 旨 の 特 約 可 50 年 未 満 の 場 合 更 新 後 の 1 回 目 20 年 なし なし なし 期 間 2 回 目 以 降 10 年 建 物 買 取 あり 原 則 なし あり 原 則 なし 請 求 権 契 約 の 更 新 再 築 による 期 間 延 長 建 物 買 取 請 求 権 が ない 旨 の 特 約 を 定 めることができる 設 定 方 式 規 定 なし 書 面 による 規 定 なし 公 正 証 書 による 終 了 事 由 正 当 事 由 期 間 満 了 建 物 譲 渡 期 間 満 了 - 8 -
1 貸 す 側 にとってのメリット (イ) 一 定 期 間 が 過 ぎれば 必 ず 返 還 従 来 の 借 地 権 は 一 旦 貸 すと 期 間 が 終 了 しても 更 新 の 規 定 が 適 用 され 明 け 渡 しを 求 め るには 正 当 事 由 が 必 要 です 新 法 による 普 通 借 地 権 も 契 約 期 間 や 建 物 が 滅 失 朽 廃 し た 場 合 の 取 り 扱 いなど いくつか 異 なる 点 はありますが 更 新 規 定 などは 従 来 と 同 じで す つまり 普 通 借 地 権 はなかなか 戻 ってこない 不 安 があるわけですが 定 期 借 地 権 は きちんとした 契 約 をしておけば 確 実 に 戻 ってきます (ロ)リスクや 煩 わしさの 少 ない 土 地 活 用 土 地 活 用 には 様 々なものがあります 代 表 的 なものは 賃 貸 事 業 ですが それには 建 物 施 設 の 建 設 に 費 用 がかかり 借 入 金 の 返 済 とかテナント 入 居 者 の 確 保 や 管 理 建 物 等 のメンテナンスなどのリスクや 煩 わしさなどもあります その 点 定 期 借 地 権 は 一 定 期 間 土 地 を 貸 すだけで 安 定 した 収 入 が 得 られます 土 地 の 利 用 にあたっては 土 地 の 借 り 手 (ディベロッパー 住 宅 会 社 一 般 企 業 個 人 ) 自 身 が 責 任 を 引 き 受 けてくれるとも 言 えます もちろん 貸 す 相 手 のチェックが 大 切 となり ます (ハ) 土 地 を 手 放 さずに 収 入 が 得 られる 土 地 は 手 放 したくないが 長 期 的 な 安 心 した 収 入 を 確 保 したいと 考 える 人 にとっては 定 期 借 地 権 は 魅 力 あるシステムです 平 成 6 年 の 評 価 替 えにより 固 定 資 産 税 評 価 額 が 大 幅 に 上 昇 しました その 結 果 土 地 所 有 者 の 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 等 の 負 担 は 年 ごとに 厳 しくなり 土 地 ( 特 に 未 利 用 地 ) の 保 有 コストは 大 変 大 きなものになりました 定 期 借 地 権 は 長 期 にわたり 安 定 した 収 入 を 確 保 することが 出 来 ますので 地 代 収 入 から 土 地 の 維 持 費 をまかなうことが 出 来 ます 特 に 定 期 借 地 権 を 住 宅 用 に 設 定 した 場 合 は 200 平 方 メートルまでの 部 分 については 課 税 標 準 が1/6に 200 平 方 メー トルを 超 えた 部 分 についても1/3となり 固 定 資 産 税 の 負 担 を 大 幅 に 軽 減 することが 出 来 ます - 9 -
2 借 りる 側 にとってのメリット (イ)マイホームが 安 く 手 に 入 る (ロ) 借 地 の 供 給 が 増 える (ハ) 土 地 費 用 の 負 担 を 少 なく 事 業 展 開 できる (ニ) 住 宅 や 福 利 厚 生 施 設 にも 利 用 できる 3 定 期 借 地 権 割 合 について 一 般 的 に 普 通 借 地 権 の 価 値 は 更 地 価 格 の30%~70% 程 度 にて 査 定 されますが 定 期 借 地 権 の 場 合 その 割 合 はどうなるか (イ) 考 え 方 普 通 借 地 権 と 定 期 借 地 権 の 大 きな 違 いは 普 通 借 地 権 は 契 約 期 間 延 長 がされず 一 度 貸 した 土 地 は 半 永 久 的 に 戻 ってこず 土 地 を 取 り 戻 すには 高 額 な 立 ち 退 き 料 が 必 要 である のに 対 し 定 期 借 地 権 は 原 則 的 に 期 間 延 長 は 行 われず 約 束 の 期 限 が 来 ると 土 地 は 必 ず 帰 ってくるため 立 ち 退 き 料 は 不 要 となっています その 意 味 で 定 期 借 地 権 は 普 通 借 地 権 より 弱 い 権 利 であると 言 えます 更 地 価 格 のど の 程 度 の 割 合 であるかですが これは 下 記 にて 示 されます 敷 地 利 用 権 割 合 < 定 期 借 地 権 割 合 < 普 通 借 地 権 割 合 - 10 -
つまり 普 通 借 地 権 より 弱 いですが 敷 地 利 用 権 よりは 強 い 権 利 と 言 えます 定 期 借 地 権 は 残 存 期 間 の 間 は 土 地 を 使 える 権 利 があり 底 地 権 者 の 利 用 制 限 されるので 一 定 の 借 地 権 割 合 は 発 生 し それは 敷 地 利 用 権 よりは 強 いという 考 え 方 です 敷 地 利 用 権 は 一 般 的 に10~20% 程 度 と 言 われており これと 普 通 借 地 権 割 合 の 間 程 度 の 割 合 と 考 えられ ます (ロ) 相 続 税 評 価 相 続 税 財 産 評 価 基 本 通 達 の 一 般 定 期 借 地 権 の 査 定 方 法 は 下 記 の 通 りです 定 期 借 地 権 割 合 =(1- 底 地 割 合 ) 定 期 借 地 権 の 残 存 期 間 に 応 ずる 基 準 年 利 率 による 複 利 年 金 現 価 率 / 定 期 借 地 権 の 設 定 年 数 に 応 ずる 基 準 利 率 による 複 利 年 金 現 価 率 底 地 割 合 も 一 般 的 な 借 地 権 割 合 とは 異 なる 割 合 が 決 められています 下 記 のように 決 められており 普 通 借 地 権 の 底 地 割 合 より 底 地 割 合 が 強 くなっています 地 域 区 分 C( 普 通 借 地 権 借 地 割 合 70 % 底 地 割 合 30 %): 一 般 定 期 借 地 権 の 底 地 割 合 55 % 地 域 区 分 D( 普 通 借 地 権 借 地 割 合 60 % 底 地 割 合 40 %): 一 般 定 期 借 地 権 の 底 地 割 合 60 % 地 域 区 分 E( 普 通 借 地 権 借 地 割 合 50 % 底 地 割 合 50 %): 一 般 定 期 借 地 権 の 底 地 割 合 65 % 地 域 区 分 F( 普 通 借 地 権 借 地 割 合 40 % 底 地 割 合 60 %): 一 般 定 期 借 地 権 の 底 地 割 合 70 % 地 域 区 分 G( 普 通 借 地 権 借 地 割 合 30 % 底 地 割 合 70 %): 一 般 定 期 借 地 権 の 底 地 割 合 75 % (ハ) 地 域 区 分 E 地 域 の 定 期 借 地 期 間 50 年 残 存 期 間 30 年 の 定 期 借 地 権 割 合 の 計 算 例 底 地 割 合 : 65 % 基 準 利 率 : 国 税 庁 基 本 通 達 により1.5%と 想 定 (1-65%) 1.5% 30 年 の 複 利 年 金 現 価 率 ( =24.016)/ 1.5% 50 年 の 複 利 年 金 現 価 率 ( =35) = 24.02% 普 通 借 地 権 割 合 50%と 比 較 して 半 分 程 度 の 割 合 と 査 定 されます - 11 -
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