平 成 26 年 度 第 2 回 福 岡 マンション 管 理 基 礎 セミナー 設 備 の 維 持 保 全 長 期 修 繕 計 画 について ~ 長 寿 命 化 で 次 世 代 へつなぐマンション 管 理 ~ 平 成 26 年 12 月 11 日 一 級 建 築 士 松 澤 康 博 NPO 法 人 福 岡 マンション 管 理 組 合 連 合 会 技 術 顧 問 公 益 法 人 マンション 管 理 センター テクノサポートネットグループ 九 州 ビルリフォーム 調 査 機 構 理 事 長
世 界 で 最 初 に 建 てられた 鉄 筋 コンクリート 造 による 集 合 住 宅 1903 年 築 後 110 年 現 役 (フランス パリ フランクリン 街 ) 設 計 オーギュスト ペレ
[ 高 経 年 マンションの 設 備 の 維 持 保 全 について] 1. 改 修 工 事 とは 建 物 を 健 康 な 状 態 で 維 持 し 快 適 な 住 生 活 を 継 続 していくために 元 に 戻 す 修 繕 工 事 だけで なく 時 代 にあった 建 物 に 改 良 改 善 していく 作 業 2. 設 備 の 劣 化 機 器 の 劣 化 機 器 そのものの 故 障 に 加 え 築 年 数 が 経 つと 部 品 の 調 達 が 出 来 なくなったり 維 持 費 用 の 方 が 新 しい 機 種 に 更 新 するより 割 高 になる 場 合 もある 配 管 配 線 の 劣 化 配 管 の 劣 化 による 漏 水 事 故 は 下 階 に 影 響 し 二 次 被 害 を 招 く 可 能 性 が 高 い 直 接 目 に 触 れる 場 所 ではないので 築 年 数 と 長 期 修 繕 計 画 に 基 づき 調 査 が 必 要 システムの 劣 化 給 水 方 式 でいえば 直 結 増 圧 システム 等 技 術 も 進 んで 維 持 費 の 軽 減 ができる 一 方 消 防 法 などの 改 正 による 不 適 合 建 物 も 増 えている
設 備 配 管 類 を 維 持 管 理 しやすいように. 1. 改 修 時 の 課 題 築 年 数 の 古 い 建 物 では 配 管 類 をコンクリート 内 部 に 埋 込 み 配 管 の 更 新 が 困 難 の 場 合 もある 建 物 の 耐 用 年 数 を 上 げるためには 設 備 配 管 の 不 具 合 を 点 検 清 掃 しやすいように パイプスペース 機 器 スペースの 位 置 を 考 え 点 検 口 掃 除 口 等 を 設 け 維 持 管 理 しやすいよう に 配 慮 する 事 が 大 切 狭 いパイプスペース 狭 いパイプシャフト
築 20 年 ~30 年 の 給 水 管 の 現 況
築 20 年 ~30 年 の 雑 排 水 管 の 現 況 内 視 鏡 調 査
給 水 管 の 更 新 架 橋 ポリエチレン 管 ( 水 ) 架 橋 ポリエチレン 管 ( 給 湯 ) 耐 衝 撃 性 塩 化 ビニル 管 非 金 属 の 給 水 管 例 1. 錆 びない 耐 久 性 の 高 い 材 料 を 選 ぶ 2. 地 震 時 に 対 応 できる 接 手 を 選 ぶ (フレキシブル) 3. 埋 設 部 は 地 震 時 の 変 形 や 地 盤 の 沈 下 も 考 えておく 4. 更 新 工 事 中 の 断 水 は 朝 9 時 ~ 夕 方 5 時 の 間 とし 早 朝 や 夜 間 は 使 用 できるよう 仮 設 配 管 を 考 慮 する
排 水 管 の 更 新 硬 質 ポリ 塩 化 ビニル 管 ( 塩 ビ 管 ) 耐 火 二 層 管 錆 びない 排 水 管 例 耐 火 VP 管 1. 梁 や 構 造 壁 を 貫 通 する 計 画 は 難 しいので 竪 管 の 位 置 変 更 に 制 限 がある 2. 十 分 な 口 径 適 正 な 勾 配 有 効
給 水 設 備 給 水 方 式 1 直 結 直 圧 給 水 方 式 水 道 本 管 から 引 込 んだ 水 を 水 槽 ポンプ 類 を 介 さず 直 接 各 戸 へ 給 水 する 方 式 です この 給 水 方 式 のメリットは? 水 槽 とポンプが 無 い 為 メンテナンスコストが 軽 減 する 停 電 時 にも 供 給 可 能 この 給 水 方 式 のデメリットは? 断 水 時 には 水 が 使 えない 3 階 までのビルマンションのみ 対 応 可
給 水 設 備 給 水 方 式 2 高 架 水 槽 給 水 方 式 水 道 本 管 から 引 込 んだ 水 を 一 度 受 水 槽 へ 貯 め 揚 水 ポンプを 使 って 屋 上 に 設 置 された 高 架 水 へ 揚 水 し そこから 重 力 を 利 用 して 各 戸 へ 給 水 する 方 式 です この 給 水 方 式 のメリットは? 停 電 時 に 高 架 水 槽 分 の 水 だけ 供 給 可 能 断 水 時 に 受 水 槽 高 架 水 槽 分 の 水 は 供 給 可 能 この 給 水 方 式 のデメリットは? 滞 水 時 間 が 長 い 為 衛 生 管 理 が 問 題 視 される 特 に 地 下 式 コンクリート 受 水 槽 の 場 合 重 力 方 式 の 給 水 の 為 上 階 部 の 水 圧 が 十 分 に 得 られない 事 がある ( 上 階 は 水 圧 が 弱 い) 受 水 槽 高 架 水 槽 のメンテナンスや 更 新 が 必 要
給 水 設 備 給 水 方 式 3 加 圧 給 水 方 式 水 道 本 管 から 引 込 んだ 水 を 一 度 受 水 槽 へ 貯 め 高 架 水 槽 を 介 さず 加 圧 ポンプにて 各 戸 へ 給 水 する 方 式 です この 給 水 方 式 のメリットは? 加 圧 給 水 ポンプで 配 水 する 為 上 階 部 でも 安 定 した 水 圧 で 供 給 できる この 給 水 方 式 のデメリットは? 停 電 するとポンプが 稼 働 出 来 ない 為 即 断 水 となる ポンプの 稼 働 率 が 高 い 為 電 気 代 コストが 高 い 受 水 槽 のメンテナンスや 更 新 が 必 要
給 水 設 備 給 水 方 式 4 直 結 増 圧 給 水 方 式 ( 下 から 上 に 供 給 ) 現 在 対 応 可 能 地 域 福 岡 市 久 留 米 市 北 九 州 市 古 賀 市 水 道 本 管 から 引 込 んだ 水 を 受 水 槽 を 介 さず 水 道 本 管 の 水 圧 を 利 用 する 増 圧 ポンプを 利 用 して 各 戸 へ 給 水 する 方 式 です この 給 水 方 式 のメリットは? 受 水 槽 高 架 水 槽 が 無 い 為 メンテナンスコス トが 軽 減 する 直 結 増 圧 ポンプで 給 水 する 為 上 階 部 でも 安 定 した 水 圧 で 供 給 できる 受 水 槽 スペースの 有 効 利 用 ができる この 給 水 方 式 のデメリットは? 水 道 本 管 が 断 水 時 には 水 が 使 えない 停 電 時 に 即 断 水 とはならないが 水 圧 が 弱 くなる 最 上 階 は 出 ない 場 合 有 り 水 道 局 より 増 圧 ポンプは 年 1 回 の 点 検 義 務 がある
給 水 設 備 給 水 方 式 5 直 結 増 圧 給 水 方 式 ( 上 から 下 に 供 給 ) 水 道 本 管 から 引 込 んだ 水 を 水 槽 を 介 さず 水 道 本 管 の 水 圧 を 利 用 する 増 圧 ポンプを 利 用 して 各 戸 へ 給 水 する 方 式 です この 給 水 方 式 のメリットは? 受 水 槽 高 架 水 槽 が 無 い 為 メンテナンス コストが 軽 減 する 直 結 増 圧 ポンプで 給 水 する 為 上 階 部 でも 安 定 した 水 圧 で 供 給 できる 受 水 槽 スペースの 有 効 利 用 ができる この 給 水 方 式 のデメリットは? 水 道 本 管 が 断 水 時 には 水 が 使 えない 停 電 時 に 即 断 水 とはならないが 最 上 階 まで 水 が 上 がらなければ 断 水 になる 水 道 局 より 増 圧 ポンプは 年 1 回 の 点 検 義 務 があ る
給 水 設 備 給 水 方 式 6 直 結 高 架 水 槽 併 用 給 水 方 式 新 築 は 不 可 既 存 マンションのみ 水 道 本 管 から 引 込 んだ 水 を 受 水 槽 を 介 さず 増 圧 ポンプを 利 用 し 高 架 水 槽 へ 直 接 揚 水 し 高 架 水 槽 以 降 は 重 力 にて 各 戸 へ 給 水 する 方 式 です この 給 水 方 式 のメリットは? 受 水 槽 が 無 い 為 メンテナンスコストが 軽 減 する 受 水 槽 スペースの 有 効 利 用 ができる 停 電 断 水 時 に 高 架 水 槽 分 の 水 のみ 供 給 可 能 この 給 水 方 式 のデメリットは? 重 力 方 式 の 給 水 の 為 上 階 部 の 水 圧 が 十 分 に 得 られない 事 がある 高 架 水 槽 のメンテナンスや 更 新 が 必 要 新 たに 水 道 局 加 入 金 が 発 生 する 場 合 がある
直 結 増 圧 ブースターポンプ 直 結 増 圧 ポンプの 簡 単 なしくみ 通 常 は 水 道 本 管 の 水 圧 を 利 用 して 供 給 し 使 用 頻 度 が 高 くなると 配 管 内 部 の 水 圧 が 低 くなるため その 水 圧 を 補 う 為 に 作 動 します なぜ 直 結 増 圧 給 水 方 式 がいいのか? 直 結 増 圧 給 水 方 式 だと 直 接 新 鮮 な 水 道 水 が 給 水 されるので 安 心 です 貯 水 槽 式 給 水 は 定 期 的 な 清 掃 や 点 検 が 必 要 です また 地 震 大 雨 台 風 後 の 点 検 なども 必 要 となります 特 に 地 下 式 貯 水 槽 ( 建 物 の 地 下 部 )の 場 合 大 雨 の 後 に 水 没 し 汚 水 が 流 入 するなどの 心 配 があります
高 架 水 槽 受 水 槽 撤 去 前 から 撤 去 後
排 水 管 材 料 によって 極 端 に 違 う 劣 化 状 況 1980 年 代 半 ばまで 配 管 用 炭 素 鋼 鋼 管 水 道 用 亜 鉛 メッキ 鋼 管 1980 年 排 水 用 硬 質 塩 化 ビニル 鋼 管 1980 年 消 防 法 認 定 排 水 用 耐 火 二 層 管 他 に タテ 本 管 で 汚 水 と 合 流 させる 場 合 鋳 鉄 管 が 多 く 使 用 されている メーカー 独 自 の 鋼 管 (アルファー 鋼 管 ) ( 鋼 管 内 部 に 樹 脂 被 覆 外 側 に 焼 付 塗 装 を 施 した 管 )
排 水 管 改 修 の 注 意 点 更 生 工 事 は 審 査 証 明 されている 工 法 が 少 なく 工 事 後 15 年 くらいで 更 新 工 事 を 行 う 必 要 があるので 基 本 的 には 更 新 工 事 とする 例 が 圧 倒 的 に 多 い 給 水 更 新 工 事 に 比 べて 配 管 口 径 も 大 きく 自 然 落 下 だけで 排 水 するので 配 管 の 振 り 回 しに 限 界 がある 梁 や 構 造 壁 を 貫 通 するような 計 画 は 難 しく タテ 管 の 位 置 に 制 限 がある 適 正 な 口 径 勾 配 通 気 合 流 等 が 必 要 調 査 設 計 を 十 分 に 行 い 作 業 環 境 を 良 くする 事 が 重 要 である ( 設 計 図 書 と 違 う 例 も 多 く 施 工 条 件 が 困 難 な 場 合 が 多 い ) なるべく 早 く 復 旧 できるような 工 法 配 管 材 料 を 選 ぶ
給 湯 設 備 電 気 温 水 器 の 地 震 時 転 倒 防 止 対 策 ( 温 水 器 の 固 定 )
電 気 設 備 電 気 容 量 のアップ IHクッキングヒーター エアコンの 増 設 電 子 レンジ 食 器 洗 浄 機 等 電 化 製 品 の 普 及 ( 最 近 の 電 気 容 量 は 40~60A) 公 平 さを 保 つために( 管 理 組 合 全 体 で 電 気 容 量 をアップするために) 幹 線 増 強 工 事 を 行 う 例 が 多 い 各 戸 分 電 盤 も 取 り 替 える 単 相 三 線 式 にする 事 により 200V 電 源 も 使 用 できる 照 明 器 具 のグレードアップ 器 具 を 耐 久 性 のあるステンレス 性 に 交 換 省 エネタイプのインバーター 器 具 やLEDに 交 換 タイマー 人 感 センサーの 取 付 防 犯 対 策 防 犯 灯 防 犯 カメラの 増 設 共 用 部 を 必 要 以 上 に 暗 くしない
情 報 通 信 設 備 インターネット 環 境 整 備 CATV 光 ファイバー 等 最 近 のマンションは 各 住 戸 までFTTF 方 式 ( 棟 内 光 配 線 方 式 )を 採 用 している 既 存 のマンションでは MFD( 配 電 盤 )まで 光 ファイバーを 引 き 込 み 棟 内 配 線 は 既 設 の 電 話 回 線 を 利 用 するXDSL 方 式 とする 事 が 多 い インターホン 設 備 各 住 戸 タイプ オートロックシステム 最 近 のマンションは ほとんどオートロックシステムを 採 用 している 火 災 報 知 器 非 常 時 連 絡 宅 配 ロッカー 等 と 連 動 もできる 築 後 15~20 年 で 改 修 する 事 が 多 い
消 火 防 災 設 備 点 検 義 務 総 合 点 検 -1 年 に1 回 以 上 機 能 点 検 -6ヶ 月 に1 回 以 上 点 検 結 果 の 報 告 -3 年 に1 回 結 果 報 告 書 で 指 摘 された 不 備 個 所 は 早 急 に 改 善 しておく 誘 導 灯 の 改 修 最 近 の 誘 導 灯 - 高 輝 度 ランプ 採 用 のコンパクトタイプ 大 きさは1/3 ランプ 寿 命 10 倍 消 費 電 力 は60~85%になっている 高 輝 度 蓄 光 式 誘 導 標 識 - 新 しく 消 防 庁 で 認 定 された 蓄 光 タイプで 発 光 型 壁 に 貼 るだけなので 安 価 電 球 蓄 電 池 の 交 換 も 不 用 但 し 消 防 署 の 事 前 承 認 が 必 要 避 難 誘 導 灯 ウィキペディアより 出 典
エレベーター 設 備 改 修 のポイント 修 繕 周 期 は24~32 年 程 度 1 年 に1 回 の 法 定 点 検 報 告 義 務 があるので 報 告 書 の 指 摘 内 容 により 補 修 を 行 う 最 近 は 完 全 撤 去 新 設 ではなく リニューアル 工 事 ( 再 利 用 及 び 部 分 取 替 え)が 一 般 的 である 建 築 基 準 法 の 改 正 ( 平 成 21 年 9 月 施 行 ) 戸 開 走 行 保 護 装 置 の 設 置 義 務 化 (かご 及 び 昇 降 路 すべてのドアが 閉 じる 前 にかごが 昇 降 した 場 合 自 動 的 に 検 出 する 判 定 装 置 と カゴを 制 止 する 制 動 装 置 の 二 重 化 した 安 全 装 置 の 設 置 義 務 ) 地 震 時 管 制 運 転 装 置 の 設 置 義 務 化 ( 地 震 時 の 初 期 微 動 P 波 主 要 動 S 波 検 知 装 置 と 地 震 時 管 制 運 転 及 び 地 震 時 の 予 備 電 源 の 設 置 義 務 ) 安 全 に 係 る 技 術 基 準 の 明 確 化 (かご ドアおよび 主 要 な 支 持 部 材 など 利 用 者 の 安 全 に 関 わる 技 術 基 準 の 明 確 化 ) 日 立 ビルシステムHPより 出 典
法 改 正 で 義 務 化 された 主 な 機 能 戸 開 走 行 保 護 装 置 の 設 置 (LCMP) 予 備 電 源 の 設 置 ( 停 電 時 自 動 着 床 装 置 ) 初 期 微 動 感 知 地 震 時 管 制 運 転 (リスタート 機 能 付 ) 耐 震 構 造 強 化 (09 耐 震 ) 建 築 基 準 法 施 行 令 のお 知 らせ 09エレベーターの 改 正 Panasonic より 出 典
長 期 修 繕 計 画 とは マンションの 主 に 共 用 部 分 について いつ 何 を どのように いくらくらいで 修 繕 するかを 向 こう25 年 間 ( 新 築 では30 年 間 )にわたり 計 画 したもの 修 繕 周 期 や 修 繕 項 目 は 立 地 条 件 施 工 程 度 管 理 状 況 により 変 わる 一 般 的 には 国 交 省 が 定 めた 長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 を 基 準 としている 又 長 期 修 繕 計 画 作 成 ガイドライン も 同 時 期 に 策 定 された
修 繕 積 立 金 は 十 分 ですか? 平 成 23 年 4 月 に 新 築 マンションの 購 入 予 定 者 向 けの 資 料 として 国 交 省 から マンション 修 繕 積 立 金 に 関 するガイドライン が 発 表 されました 専 有 床 面 積 1m2 当 りの 修 繕 積 立 金 ( 平 均 値 ) ( 注 )1m2 平 均 値 にはバラつきがあるために 3 分 の2が 包 含 される 幅 (B) が 示 されている 専 有 床 面 積 80m2の 場 合 20,883 円 / 月 積 立 金 が 必 要 (10 階 建 て 延 床 面 積 6,000m2のマンションの 場 合 ) 新 築 マンションの 当 初 設 定 額 は 月 額 戸 当 り 平 均 7,006 円 (95.4 円 /m2 月 ) ( 平 成 21 年 首 都 圏 新 築 マンション 契 約 者 動 向 調 査 リクルート 調 べ)
いつ 長 期 修 繕 計 画 書 を 作 成 しますか? もし 今 手 元 に 長 期 修 繕 計 画 がなければ 今 すぐに これまでに 一 度 も 見 直 しした 事 がない 場 合 も 今 すぐに 見 直 しを 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しは 5 年 毎 に
長 期 修 繕 計 画 表 計 画 修 繕 費 相 関 グラフ 建 築 屋 外 施 設 関 係 長 期 修 繕 計 画 表 設 備 関 係 計 画 修 繕 費 - 修 繕 積 立 金 相 関 グラフ
なぜ 長 期 修 繕 計 画 が 必 要 か 管 理 組 合 が 適 切 な 時 期 に 建 物 設 備 外 構 等 を 計 画 的 に 点 検 修 繕 を 行 う 為 長 期 修 繕 計 画 に 基 づき 修 繕 積 立 金 を 適 正 額 に 設 定 する 為 住 民 の 合 意 形 成 を 得 る 為 の 必 要 資 料
計 画 修 繕 周 期 表 ( 参 考 ) その 他 調 査 診 断 設 計 監 理 費 用 長 期 修 繕 計 画 見 直 し 費 用 その 他 機 械 式 駐 車 場 等 + 改 良 修 繕 工 事 修 繕 工 事 + 改 良 改 善 工 事 = 改 修 工 事
マンションのグレードアップも 反 映 させよう 中 古 マンションの 購 入 者 や 賃 貸 を 希 望 する 人 に 人 気 のあるマンションへ!! ~グレードアップ 例 ~ 機 能 面 の 老 朽 化 による 新 築 マンションとの 格 差 を できるだけ 無 くす
長 期 修 繕 計 画 の 作 成 方 法 工 事 別 部 位 別 数 量 は 旬 口 授 や 過 去 に 実 施 した 修 繕 工 事 の 工 事 費 内 訳 明 細 書 等 既 存 資 料 を 用 いる 場 合 が 多 い 修 繕 仕 様 を 決 め それぞれの 項 目 の 単 価 を 定 め 積 算 法 により 工 事 費 の 算 出 を 行 う ( 但 し 工 事 を 発 注 する 目 的 ではないので 概 算 法 とする ) 大 規 模 修 繕 が 完 了 した 直 後 に 作 成 する 場 合 は 工 事 内 訳 書 の 数 量 及 び 金 額 が 反 映 されるので 精 度 が 上 る
経 年 による 長 期 修 繕 計 画 のタイプ 1 新 築 時 の 長 期 修 繕 計 画 分 譲 会 社 が 作 成 する 計 画 期 間 は30 年 間 2 第 1 回 大 規 模 修 繕 前 の 長 期 修 繕 計 画 ( 築 6~12 年 ) 大 規 模 修 繕 を 前 提 に 修 繕 項 目 の 検 討 修 繕 積 立 金 が 不 足 する 場 合 は 積 立 金 の 引 き 上 げも 重 要 な 検 討 事 項 3 第 1 回 大 規 模 修 繕 後 の 長 期 修 繕 計 画 ( 築 13~18 年 ) 設 備 関 係 の 計 画 修 繕 の 実 施 に 備 え 共 用 専 有 部 の 修 繕 対 象 区 分 を 検 討 4 建 築 の 第 2 回 大 規 模 修 繕 と 設 備 改 修 を 考 慮 した 大 規 模 修 繕 前 の 長 期 修 繕 計 画 ( 築 19~24 年 ) 設 備 項 目 の 診 断 グレードアップの 具 体 的 検 討 積 立 金 引 き 上 げの 検 討 も 必 要 5 建 築 の 第 2 回 大 規 模 修 繕 と 設 備 を 加 えた 大 規 模 修 繕 後 の 長 期 修 繕 計 画 ( 築 後 25~30 年 ) アルミサッシ 等 建 具 金 物 電 気 設 備 等 の 詳 細 な 検 討 高 齢 化 への 対 応 居 住 性 能 の 改 善 も 重 要 課 題 6 建 築 の 第 3 回 大 規 模 修 繕 前 の 長 期 修 繕 計 画 ( 築 後 31~36 年 ) 新 築 時 の 計 画 と 今 の 新 築 マンションと 比 較 して 機 能 面 の 問 題 点 の 検 討 グレードアップを 加 味 した 費 用 対 効 果 の 検 討 今 からがマンションの 長 寿 命 化 のための 実 際 の 分 岐 点
長 期 修 繕 計 画 作 成 のまとめ 長 期 修 繕 計 画 とは どの 部 分 を いつ 頃 どの 位 の 費 用 で 修 繕 すべきかを 計 画 するもので 修 繕 積 立 金 の 算 定 根 拠 としても 重 要 である 高 経 年 マンションといわれる 築 後 30 年 以 上 のマンション106 万 戸 10 年 後 は235 万 戸 ( 福 岡 市 でも 今 後 10 年 も 経 たずに 築 後 30 年 を 超 えるマンションが1,000 棟 以 上 ) 全 国 の 空 家 数 820 万 戸 ( 住 宅 総 数 に 占 める 割 合 13.5%) 自 分 達 の 資 産 は 自 分 達 で 守 らなければ 将 来 スラム 化 する 可 能 性 がある ~ 長 寿 命 化 で 次 世 代 へつなぐマンション 管 理 を~ 今 後 機 会 がありましたら 高 経 年 マンション 改 修 の 実 例 もご 紹 介 したいと 思 います 御 清 聴 ありがとうございました