各 位 平 成 28 年 10 月 7 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 港 区 南 青 山 三 丁 目 1 番 31 号 積 水 ハウス SI レジデンシャル 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 南 修 (コード 番 号 :8973) 資 産 運 用 会 社 名 東 京 都 港 区 南 青 山 三 丁 目 1 番 31 号 積 水 ハウス SI アセットマネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 南 修 問 合 せ 先 IR 財 務 部 長 佐 々 木 吉 弥 TEL.03-5770-8973( 代 表 ) 国 内 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 に 関 するお 知 らせ (プライムメゾン 白 金 高 輪 及 びプライムメゾン 市 谷 山 伏 町 ) 積 水 ハウス SI レジデンシャル 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )が 資 産 の 運 用 を 委 託 する 積 水 ハウス SI アセットマネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )は 本 日 本 投 資 法 人 が 下 記 の 資 産 の 取 得 を 行 うこと( 以 下 本 件 取 得 といいます )について 決 定 しましたので お 知 ら せします なお 当 該 資 産 の 取 得 の 決 定 に 際 しては 本 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 者 取 引 規 程 に 基 づき 本 投 資 法 人 役 員 会 の 承 認 を 経 たうえで 本 投 資 法 人 の 同 意 を 得 ています 1. 取 得 の 概 要 記 本 投 資 法 人 は メインスポンサーである 積 水 ハウス 株 式 会 社 ( 以 下 積 水 ハウス といいます )から 付 与 された 優 先 交 渉 権 を 行 使 し 下 記 2 物 件 ( 取 得 予 定 価 格 の 合 計 8,500 百 万 円 以 下 取 得 予 定 資 産 といい ます )を 取 得 します 本 資 産 運 用 会 社 は 良 質 な 住 居 物 件 の 取 得 機 会 の 増 大 を 図 るため 積 水 ハウスの 開 発 部 門 である 開 発 事 業 部 が 主 催 する 物 件 企 画 会 議 に 本 資 産 運 用 会 社 の 投 資 部 門 ( 不 動 産 投 資 部 )の 担 当 者 をオブザーバーとして 参 加 させており これまでこの 取 組 みにより 企 画 開 発 された 賃 貸 住 宅 プライムメゾン シリーズを 9 物 件 ( 取 得 価 格 の 合 計 202 億 円 ) 取 得 してきました 今 般 取 得 を 決 定 した 取 得 予 定 資 産 も 当 該 物 件 企 画 会 議 を 通 じて 企 画 開 発 された プライムメゾン シリーズ 2 物 件 であり 本 件 取 得 は 積 水 ハウスグループ( 注 1) が 企 画 開 発 する 高 品 質 な 賃 貸 住 宅 を 基 軸 としたポートフォリオを 構 築 していくとの 本 投 資 法 人 の 基 本 戦 略 を 具 現 化 したものと 考 えています なお 取 得 予 定 資 産 の 取 得 にあたっては 本 日 別 途 公 表 したプレスリリース 新 投 資 口 発 行 及 び 投 資 口 売 出 しに 関 するお 知 らせ に 記 載 の 一 般 募 集 による 調 達 資 金 を 取 得 資 金 及 び 取 得 に 付 随 する 諸 費 用 に 充 当 する 予 定 です 物 件 名 称 プライムメゾン 白 金 高 輪 プライムメゾン 市 谷 山 伏 町 住 居 2 物 件 の 合 計 ( 注 2) 取 得 予 定 資 産 不 動 産 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 ( 注 3) 取 得 予 定 価 格 ( 注 2) 1 売 買 契 約 締 結 日 4,500 百 万 円 平 成 28 年 4,000 百 万 円 10 月 7 日 8,500 百 万 円 取 得 予 定 日 平 成 28 年 11 月 1 日 取 得 先 積 水 ハウス ( 注 1) 積 水 ハウスグループ とは 積 水 ハウスとその 子 会 社 205 社 及 び 関 連 会 社 23 社 で 構 成 される 企 業 集 団 をいいます( 平 成 28 年 1 月 末 日 現 在 ) ( 注 2) 取 得 予 定 価 格 及 び 住 居 2 物 件 の 合 計 には 取 得 諸 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 は 含 まれません ( 注 3) 本 日 現 在 信 託 の 設 定 は 行 われておらず 取 得 予 定 日 付 で 信 託 が 設 定 され 本 投 資 法 人 が 信 託 受 益 権 を 取 得 する 予 定 です
2. 取 得 の 理 由 本 投 資 法 人 の 規 約 に 定 める 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 に 基 づき 安 定 した 収 益 の 確 保 と 東 京 圏 主 要 都 市 部 に おける 住 居 のポートフォリオの 充 実 を 図 るため 取 得 を 行 うものです なお 各 物 件 の 特 色 は 以 下 のとおりです (1)プライムメゾン 白 金 高 輪 本 物 件 は 山 手 線 の 内 側 に 立 地 し 東 京 メトロ 南 北 線 及 び 都 営 地 下 鉄 三 田 線 白 金 高 輪 駅 まで 徒 歩 約 3 分 の 距 離 に 位 置 するシングル コンパクトタイプを 中 心 とした 築 浅 の 賃 貸 マンションです 最 寄 駅 の 白 金 高 輪 駅 から 新 幹 線 の 停 車 駅 でありターミナル 駅 である 品 川 駅 まで 乗 り 換 えすることで 約 6 分 ( 乗 換 時 間 を 除 きます )のほか ビジネス 街 である 大 手 町 駅 及 び 外 資 系 企 業 が 多 く 集 積 する 六 本 木 駅 まで それぞれ 約 13 分 及 び 約 3 分 (ともに 乗 換 時 間 を 除 きます )と 交 通 アクセスに 優 れています また 大 型 商 業 施 設 や 各 種 小 売 店 舗 が 建 ち 並 ぶ 恵 比 寿 駅 及 び 銀 座 駅 までそれぞれ 約 6 分 及 び 約 12 分 (ともに 乗 換 時 間 を 除 きます )と 繁 華 街 への 接 近 性 にも 優 れています 大 手 町 六 本 木 恵 比 寿 銀 座 などの 多 彩 なスポットへの 接 近 性 が 高 い 一 方 で 本 物 件 周 辺 は 洗 練 された 雰 囲 気 を 持 つ 落 ち 着 いた 住 環 境 であり スーパーマーケット コンビニエンスストア 区 役 所 病 院 や 各 種 飲 食 店 等 の 生 活 施 設 が 徒 歩 圏 内 にあることから 住 環 境 も 優 れています また 本 物 件 は エントランスのオートロックシステム エレベーターに 関 係 者 以 外 の 使 用 を 制 限 するセ キュリティの 設 置 防 犯 カメラ TVモニター 付 インターホン 等 の 防 犯 設 備 や 共 用 部 に 24 時 間 対 応 のゴ ミ 置 き 場 宅 配 ボックス 各 住 戸 に 断 熱 性 の 高 いペアガラスが 備 えられており 更 にホテルライクな 高 級 感 のある 内 廊 下 仕 様 となっています 加 えて 防 災 用 自 家 発 電 装 置 (ディーゼル 式 自 家 発 電 )を 備 えています これらのことから 主 な 需 要 層 としては 都 心 接 近 性 及 び 優 れた 住 環 境 を 志 向 する 単 身 者 都 心 通 勤 者 DINKS 等 が 考 えられます (2)プライムメゾン 市 谷 山 伏 町 本 物 件 は 山 手 線 の 内 側 に 立 地 し 都 営 地 下 鉄 大 江 戸 線 牛 込 柳 町 駅 まで 徒 歩 約 3 分 のほか 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 曙 橋 駅 及 び 東 京 メトロ 東 西 線 神 楽 坂 駅 まで 徒 歩 圏 内 で 利 用 可 能 な 距 離 に 位 置 するシング ル コンパクトタイプを 中 心 とした 築 浅 の 賃 貸 マンションです 最 寄 駅 の 牛 込 柳 町 駅 から 高 層 ビルが 建 ち 並 ぶオフィス 街 である 新 宿 西 口 駅 まで 直 通 で 約 6 分 大 手 町 駅 まで 乗 り 換 えすることで 約 11 分 ( 乗 換 時 間 を 除 きます )と 交 通 利 便 性 に 優 れています 最 寄 駅 の 牛 込 柳 町 駅 周 辺 には 日 用 品 を 取 り 扱 う 店 舗 や 飲 食 店 が 集 積 し 生 活 利 便 性 にも 優 れています また 本 物 件 は エントランスのオートロックシステム 防 犯 カメラ 及 びTVモニター 付 インターホン 等 の 防 犯 設 備 や 共 用 部 に 24 時 間 対 応 のゴミ 置 き 場 及 び 宅 配 ボックス 各 住 戸 に 断 熱 性 の 高 いペアガラスが 備 えられており 安 全 性 と 快 適 性 に 優 れるとともに ホテルライクな 高 級 感 のある 内 廊 下 仕 様 となっています 更 に 防 災 用 自 家 発 電 装 置 (ディーゼル 式 自 家 発 電 )を 備 えています これらのことから 主 な 需 要 層 としては 交 通 利 便 性 及 び 生 活 利 便 性 を 志 向 する 単 身 者 及 びDINKS 等 が 考 えられます 2
3. 取 得 予 定 資 産 の 内 容 (1)プライムメゾン 白 金 高 輪 特 定 資 産 ( 信 託 受 益 権 )の 概 要 信 託 受 託 者 ( 予 定 ) みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 ( 予 定 ) 平 成 38 年 11 月 30 日 所 在 地 ( 住 所 ) 東 京 都 港 区 三 田 四 丁 目 7 番 26 ( 地 番 ) 東 京 都 港 区 三 田 四 丁 目 435 番 2 所 有 形 態 所 有 権 所 有 形 態 所 有 権 用 途 地 域 商 業 地 域 用 途 共 同 住 宅 面 積 (m2) 832.92 延 床 面 積 (m2) 5,503.55 土 地 建 物 容 積 率 500% 構 造 階 数 RC 12F/B1F ( 用 途 地 域 指 定 ) 建 蔽 率 - 80% 建 築 時 期 平 成 27 年 6 月 15 日 ( 用 途 地 域 指 定 ) 取 得 予 定 価 格 ( 千 円 ) 4,500,000 担 保 設 定 の 有 無 なし 賃 貸 借 及 び 管 理 の 概 況 総 賃 貸 可 能 面 積 (m2) 3,923.76 テナント 総 数 1 総 賃 貸 面 積 (m2) 3,595.22 賃 貸 可 能 戸 数 ( 戸 ) 147 稼 働 率 ( 面 積 ベース) 91.6% 賃 貸 戸 数 ( 戸 ) 134 敷 金 ( 千 円 ) 17,500 月 額 貸 室 賃 料 収 入 ( 千 円 ) 18,895 プロパティ マネジメント 会 社 ( 予 定 ) 積 和 不 動 産 株 式 会 社 賃 借 人 ( 予 定 ) 積 和 不 動 産 株 式 会 社 契 約 期 間 満 了 日 ( 予 定 ) 平 成 30 年 10 月 31 日 賃 貸 方 式 ( 予 定 ) マスターリース 契 約 パススルー 型 鑑 定 評 価 書 の 概 要 建 物 エンジニアリングレポート( 建 物 状 況 評 価 ) 等 の 概 要 評 価 方 法 森 井 総 合 鑑 定 株 式 会 社 に 株 式 会 社 調 査 報 告 会 社 よる 鑑 定 評 価 ERIソリューション 鑑 定 評 価 額 ( 千 円 ) 4,690,000 緊 急 0 修 繕 費 価 格 時 点 平 成 28 年 9 月 1 日 1 年 以 内 1,340 ( 千 円 ) 2~12 年 間 47,170 特 記 事 項 建 物 再 調 達 価 格 ( 千 円 ) 1,257,000 予 想 最 大 損 失 率 (PML) 5.32% 1. 信 託 不 動 産 に 係 る 土 地 の 建 蔽 率 は 本 来 80%ですが 商 業 地 域 防 火 地 域 内 の 耐 火 建 築 物 による 緩 和 により100%とな っています 2. 本 物 件 の 敷 地 に 設 置 されている 塀 の 一 部 が 東 側 の 隣 地 に 越 境 しています 本 投 資 法 人 は 売 主 との 間 で 売 主 の 責 任 と 負 担 において 当 該 越 境 を 解 消 し 又 は 隣 地 所 有 者 との 間 で 越 境 に 関 する 覚 書 を 締 結 することについて 合 意 して います 3
(2)プライムメゾン 市 谷 山 伏 町 特 定 資 産 ( 信 託 受 益 権 )の 概 要 三 井 住 友 信 託 銀 行 信 託 受 託 者 ( 予 定 ) 株 式 会 社 所 在 地 ( 住 所 ) 東 京 都 新 宿 区 市 谷 山 伏 町 2 番 5 ( 地 番 ) 東 京 都 新 宿 区 市 谷 山 伏 町 1 番 2 4 信 託 期 間 満 了 日 ( 予 定 ) 平 成 38 年 11 月 30 日 所 有 形 態 所 有 権 所 有 形 態 所 有 権 用 途 地 域 商 業 地 域 第 一 種 住 居 地 域 用 途 共 同 住 宅 面 積 (m2) 1,113.91 延 床 面 積 (m2) 5,771.76 土 地 建 物 容 積 率 商 業 地 域 :500% 構 造 階 数 RC 13F/B2F ( 用 途 地 域 指 定 ) 第 一 種 住 居 地 域 :300% 建 蔽 率 商 業 地 域 :80% ( 用 途 地 域 指 定 ) 第 一 種 住 居 地 域 :60% 建 築 時 期 平 成 27 年 10 月 13 日 取 得 予 定 価 格 ( 千 円 ) 4,000,000 担 保 設 定 の 有 無 なし 賃 貸 借 及 び 管 理 の 概 況 総 賃 貸 可 能 面 積 (m2) 4,099.04 テナント 総 数 1 総 賃 貸 面 積 (m2) 2,934.48 賃 貸 可 能 戸 数 ( 戸 ) 117 稼 働 率 ( 面 積 ベース) 71.6% 賃 貸 戸 数 ( 戸 ) 84 敷 金 ( 千 円 ) 12,284 月 額 貸 室 賃 料 収 入 ( 千 円 ) 13,061 プロパティ マネジメント 会 社 ( 予 定 ) 積 和 不 動 産 株 式 会 社 賃 借 人 ( 予 定 ) 積 和 不 動 産 株 式 会 社 契 約 期 間 満 了 日 ( 予 定 ) 平 成 38 年 10 月 31 日 賃 貸 方 式 ( 予 定 ) マスターリース 契 約 パススルー 型 鑑 定 評 価 書 の 概 要 建 物 エンジニアリングレポート( 建 物 状 況 評 価 ) 等 の 概 要 評 価 方 法 株 式 会 社 立 地 評 価 研 究 所 株 式 会 社 調 査 報 告 会 社 による 鑑 定 評 価 ERIソリューション 鑑 定 評 価 額 ( 千 円 ) 4,070,000 緊 急 0 修 繕 費 価 格 時 点 平 成 28 年 9 月 1 日 1 年 以 内 850 ( 千 円 ) 2~12 年 間 47,080 特 記 事 項 建 物 再 調 達 価 格 ( 千 円 ) 1,356,000 予 想 最 大 損 失 率 (PML) 2.31% 1. 信 託 不 動 産 に 係 る 土 地 の 容 積 率 及 び 建 蔽 率 は 本 来 それぞれ 南 側 都 市 計 画 道 路 境 界 線 より30m 以 内 の 範 囲 ( 商 業 地 域 )は500% 80% 南 側 都 市 計 画 道 路 境 界 線 より30m 超 の 範 囲 ( 第 一 種 住 居 地 域 )は300% 60%となっています が 建 蔽 率 については 防 火 地 域 内 の 耐 火 建 築 物 による 緩 和 及 び 角 地 による 緩 和 により 商 業 地 域 は100% 第 一 種 住 居 地 域 は80%となっています このように 信 託 不 動 産 に 係 る 土 地 の 容 積 率 及 び 建 蔽 率 は 用 途 地 域 の 違 いにより 異 なりますが その 対 象 面 積 による 加 重 平 均 を 算 出 すると それぞれ469.99% 及 び96.99%となります 2. 信 託 不 動 産 の 東 側 道 路 は 建 築 基 準 法 第 42 条 第 2 項 に 基 づき 道 路 境 界 線 が 後 退 しています 当 該 後 退 部 分 の 面 積 (24.72m2)は 建 蔽 率 及 び 容 積 率 の 計 算 上 の 敷 地 面 積 には 算 入 されません 3. 南 側 接 面 道 路 は 都 市 計 画 道 路 ( 計 画 決 定 により 拡 幅 予 定 )です ( 注 ) 平 成 28 年 7 月 末 日 現 在 の 稼 働 率 は 71.6%ですが 本 物 件 の 立 地 建 物 のグレード 周 辺 地 域 における 競 合 物 件 の 状 況 想 定 され るテナント 候 補 が 望 む 住 戸 タイプとの 整 合 性 等 を 踏 まえ 検 討 を 行 った 結 果 今 後 リーシングを 進 め 稼 働 率 を 高 めることが 可 能 で あると 判 断 し 取 得 を 決 定 しています 上 記 各 表 の 記 載 事 項 の 説 明 (1) 信 託 受 託 者 ( 予 定 ) 欄 には 本 日 現 在 において 取 得 予 定 資 産 に 係 る 信 託 の 受 託 につき 合 意 をしている 信 託 受 託 者 ( 予 定 )を 記 載 しています (2) 所 在 地 ( 住 所 ) 欄 には 住 居 表 示 を 住 居 表 示 が 未 実 施 の 物 件 については 建 物 の 登 記 簿 ( 登 記 記 録 を 含 みます 以 下 同 じです ) 上 表 示 されている 建 物 の 所 在 欄 の 内 容 ( 複 数 ある 場 合 にはそのうち 1 箇 所 )を 記 載 しています また 所 在 地 ( 地 番 ) 欄 には 登 記 簿 上 表 示 されている 地 番 ( 複 数 ある 場 合 にはそのうち 1 筆 の 地 番 )を それぞれ 記 載 しています (3) 土 地 及 び 建 物 の 所 有 形 態 欄 には 信 託 不 動 産 に 関 して 信 託 受 託 者 ( 予 定 )が 保 有 する 権 利 の 種 類 を 記 載 しています (4) 土 地 の 用 途 地 域 欄 には 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 その 後 の 改 正 を 含 みます ) 第 8 条 第 1 項 第 1 号 に 掲 げる 用 途 地 域 の 種 類 を 記 載 しています
(5) 土 地 の 面 積 欄 には 登 記 簿 上 表 示 されている 地 積 ( 複 数 ある 場 合 にはその 合 計 )を 記 載 しています (6) 土 地 の 容 積 率 欄 には 建 築 基 準 法 第 52 条 に 定 める 建 築 物 の 延 べ 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 であって 用 途 地 域 等 に 応 じて 都 市 計 画 で 定 められる 数 値 を 記 載 しています (7) 土 地 の 建 蔽 率 欄 には 建 築 基 準 法 第 53 条 に 定 める 建 築 物 の 建 築 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 であって 用 途 地 域 等 に 応 じて 都 市 計 画 で 定 められる 数 値 を 記 載 しています (8) 建 物 の 用 途 欄 には 登 記 簿 上 表 示 されている 種 類 のうち 主 要 なものを 記 載 しています (9) 建 物 の 延 床 面 積 欄 には 登 記 簿 上 表 示 されている 主 たる 建 物 の 床 面 積 の 合 計 を 記 載 しています (10) 建 物 の 構 造 階 数 欄 には 登 記 簿 上 表 示 されている 構 造 及 び 階 数 を 記 載 しています なお 構 造 階 数 欄 に 記 載 の 略 称 は それぞれ 以 下 を 表 します RC: 鉄 筋 コンクリート 造 F: 階 数 B: 地 下 (11) 建 物 の 建 築 時 期 欄 には 登 記 簿 上 表 示 されている 当 初 新 築 時 点 を 記 載 しています (12) 担 保 設 定 の 有 無 欄 には 本 投 資 法 人 の 取 得 後 の 担 保 設 定 の 予 定 の 有 無 を 記 載 しています (13) 賃 貸 借 及 び 管 理 の 概 況 欄 の 数 値 は 平 成 28 年 7 月 末 日 現 在 の 情 報 を 記 載 しており 取 得 予 定 資 産 の 現 所 有 者 から 提 供 を 受 けた 数 値 及 び 情 報 を 基 に 記 載 しています なお 総 賃 貸 面 積 は 登 記 簿 上 の 表 示 ではなく 賃 貸 借 契 約 に 表 示 されている 賃 貸 面 積 の 合 計 を 記 載 しています 但 し 賃 貸 借 契 約 の 表 示 に 明 白 な 誤 謬 がある 場 合 は 竣 工 図 面 等 を 基 に 記 載 しています また 信 託 受 託 者 ( 予 定 )は マスターリース 会 社 との 間 で 新 規 のマスターリース 契 約 を 締 結 する 予 定 であるため マスターリース 会 社 が 賃 貸 人 となることについての 同 意 を 全 てのエンドテナントより 取 得 しているものと 仮 定 し テナント 総 数 欄 は 1 として 記 載 してい ます なお マスターリース 契 約 の 定 義 については 下 記 (17)をご 参 照 ください (14) 月 額 貸 室 賃 料 収 入 欄 には マスターリース 会 社 と 信 託 受 託 者 ( 予 定 )との 間 でマスターリース 契 約 パススルー 型 の 賃 貸 借 契 約 を 締 結 する 予 定 であり マスターリース 会 社 が 支 払 う 賃 料 とエンドテナントからマスターリース 会 社 に 支 払 われる 賃 料 とが 同 額 となる 予 定 のため 平 成 28 年 7 月 末 日 における 有 効 な 賃 貸 借 契 約 書 上 の 月 額 賃 料 ( 共 益 費 を 含 みます )の 合 計 額 を 記 載 していま す また マスターリース 契 約 パススルー 型 の 定 義 については 下 記 (17)をご 参 照 ください (15) プロパティ マネジメント 会 社 ( 予 定 ) 欄 には 本 日 現 在 において 取 得 予 定 資 産 に 係 る 信 託 不 動 産 について プロパティ マネ ジメント 業 務 の 受 託 につき 合 意 しているプロパティ マネジメント 会 社 ( 予 定 )を 記 載 しています (16) 賃 借 人 ( 予 定 ) 欄 には マスターリース 契 約 を 信 託 受 託 者 ( 予 定 )との 間 で 締 結 する 予 定 の 賃 借 人 を 記 載 しています (17) 賃 貸 方 式 ( 予 定 ) 欄 には 賃 借 人 ( 予 定 )が 信 託 受 託 者 ( 予 定 )との 間 で 締 結 を 予 定 している 賃 貸 借 スキーム( 直 接 賃 貸 する 方 式 転 貸 人 に 賃 貸 する 方 式 等 )を 記 載 しています なお マスターリース 契 約 とは 本 投 資 法 人 による 取 得 後 マスターリース 会 社 との 間 で 第 三 者 に 転 貸 することを 目 的 として 締 結 される 建 物 全 体 の 賃 貸 借 契 約 をいいます また マスターリース 契 約 パ ススルー 型 とは マスターリース 会 社 が エンドテナント 等 のマスターリース 会 社 から 物 件 を 賃 借 する 者 から 受 領 する 賃 料 と 同 額 の 賃 料 を 支 払 うこととされているマスターリース 契 約 をいいます (18) 予 想 最 大 損 失 率 (PML) 欄 の 数 値 は SOMPOリスケアマネジメント 株 式 会 社 作 成 の 地 震 PML 評 価 報 告 書 に 基 づくものです 地 震 PML 評 価 報 告 書 の 記 載 は 調 査 報 告 者 の 意 見 を 示 したものにとどまり 本 投 資 法 人 がその 内 容 の 正 確 性 を 保 証 するものではあ りません なお 予 想 最 大 損 失 率 (PML) とは 地 震 による 予 想 最 大 損 失 率 (Probable Maximum Loss)を 意 味 し ここでは 50 年 間 に 想 定 される 最 大 規 模 の 地 震 ( 再 現 期 間 475 年 50 年 間 に 起 こる 可 能 性 が 10%の 大 地 震 )によりどの 程 度 の 被 害 を 被 るか を 損 害 の 予 想 復 旧 費 用 の 再 調 達 価 格 に 対 する 比 率 (%)で 示 したものをいいます (19) 特 記 事 項 欄 の 記 載 については 以 下 の 事 項 を 含 む 本 物 件 の 権 利 関 係 や 利 用 等 に 関 連 して 重 要 と 考 えられる 事 項 の 他 本 物 件 の 評 価 額 収 益 性 処 分 性 への 影 響 度 を 考 慮 して 重 要 と 考 えられる 事 項 を 記 載 しています (ⅰ) 法 令 諸 規 則 上 の 制 限 又 は 規 制 の 主 なもの (ⅱ) 権 利 関 係 等 に 係 る 負 担 又 は 制 限 の 主 なもの (ⅲ) 信 託 不 動 産 と 隣 接 地 との 境 界 を 越 えた 構 築 物 等 がある 場 合 や 境 界 確 認 等 に 問 題 がある 場 合 の 主 なものとその 協 定 等 (ⅳ) 共 有 者 又 は 区 分 所 有 者 との 間 でなされた 合 意 事 項 又 は 協 定 等 の 主 なもの 5
4. 取 得 先 の 概 要 プライムメゾン 白 金 高 輪 及 びプライムメゾン 市 谷 山 伏 町 1 名 称 積 水 ハウス 株 式 会 社 2 所 在 地 大 阪 府 大 阪 市 北 区 大 淀 中 一 丁 目 1 番 88 号 3 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 取 締 役 会 長 兼 CEO 和 田 勇 代 表 取 締 役 社 長 兼 COO 阿 部 俊 則 4 事 業 内 容 工 業 化 住 宅 の 設 計 施 工 及 び 請 負 並 びに 不 動 産 の 売 買 仲 介 賃 貸 借 管 理 及 び それらに 関 連 する 事 業 5 資 本 金 202,591 百 万 円 ( 平 成 28 年 7 月 末 日 現 在 ) 6 設 立 年 月 昭 和 35 年 8 月 7 純 資 産 1,020,677 百 万 円 ( 平 成 28 年 7 月 末 日 現 在 ) 8 総 資 産 2,014,440 百 万 円 ( 平 成 28 年 7 月 末 日 現 在 ) 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 (7.26%) 9 大 株 主 ( 持 株 比 率 ) 積 水 化 学 工 業 株 式 会 社 (6.65%) 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 (5.45%) (いずれも 平 成 28 年 7 月 末 日 現 在 ) 10 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 当 該 会 社 は 本 日 現 在 本 投 資 法 人 の 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 の 3.83%を 保 有 し ています また 本 資 産 運 用 会 社 の 発 行 済 株 式 総 数 の 75%を 保 有 する 会 社 であ り 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 以 下 投 信 法 といいます )で 定 め る 利 害 関 係 人 等 に 該 当 し 本 投 資 法 人 の 利 益 相 反 対 策 に 係 る 自 主 ルールに 定 める 利 害 関 係 者 に 該 当 します 当 該 会 社 は 本 日 現 在 本 資 産 運 用 会 社 に 対 して 非 常 勤 取 締 役 1 名 及 び 非 常 勤 監 査 役 1 名 を 派 遣 しています また 本 資 産 運 用 会 社 の 職 員 のうち 2 名 が 当 該 会 社 からの 出 向 者 です 平 成 28 年 9 月 期 ( 第 22 期 )において 本 投 資 法 人 は 当 該 会 社 から 2 物 件 4,890 百 万 円 ( 取 得 価 格 の 合 計 )の 資 産 を 取 得 しています また 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 との 間 で 住 宅 物 件 を 中 心 とした 物 件 情 報 等 に 関 するパイプライ ンを 確 立 することを 目 的 とした 優 先 交 渉 権 等 に 関 する 契 約 を 締 結 しています 関 連 当 事 者 への 該 当 状 況 当 該 会 社 は 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 であり 関 連 当 事 者 に 該 当 します 5. 物 件 取 得 者 等 の 状 況 プライムメゾン 白 金 高 輪 及 びプライムメゾン 市 谷 山 伏 町 現 所 有 者 前 所 有 者 会 社 名 積 水 ハウス 該 当 ありません 上 記 4. 取 得 先 の 概 要 プライムメゾ 特 別 な 利 害 関 係 に ン 白 金 高 輪 及 びプライムメゾン 市 谷 山 伏 ある 者 との 関 係 町 をご 参 照 ください - 取 得 経 緯 理 由 等 自 社 開 発 物 件 - 取 得 価 格 - - 取 得 時 期 - - 6. 取 得 予 定 資 産 の 設 計 等 に 関 する 事 項 物 件 名 称 建 築 主 建 物 設 計 者 構 造 設 計 者 施 工 者 建 築 検 査 機 関 プライムメゾン 株 式 会 社 ビューローベリタス 積 水 ハウス 株 式 会 社 梓 設 計 株 式 会 社 梓 設 計 白 金 高 輪 鴻 池 組 ジャパン 株 式 会 社 プライムメゾン 株 式 会 社 フォルム 鹿 島 建 設 株 式 会 社 積 水 ハウス 積 水 ハウス 市 谷 山 伏 町 建 築 計 画 研 究 所 株 式 会 社 都 市 居 住 評 価 センター 取 得 予 定 資 産 の 構 造 設 計 については 平 成 19 年 6 月 に 施 行 された 建 築 基 準 法 の 改 正 に 基 づき 指 定 構 造 計 算 適 合 性 判 定 機 関 による 構 造 計 算 適 合 性 判 定 を 受 けており 取 得 予 定 資 産 の 取 得 に 際 し 当 該 判 定 を 受 けた 旨 の 確 認 をしています 6
7. 媒 介 の 概 要 該 当 ありません 8. 利 害 関 係 人 等 との 取 引 上 記 取 得 予 定 資 産 の 取 得 先 である 積 水 ハウスは 前 述 のとおり 利 害 関 係 人 等 に 該 当 し 本 投 資 法 人 の 利 益 相 反 対 策 に 係 る 自 主 ルールに 定 める 利 害 関 係 者 に 該 当 します したがって 取 得 予 定 資 産 の 取 得 に 係 る 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 の 締 結 にあたっては 上 記 自 主 ルールに 従 い 本 資 産 運 用 会 社 のリスク 管 理 コンプライ アンス 室 による 承 認 本 資 産 運 用 会 社 の 投 資 委 員 会 コンプライアンス 委 員 会 及 び 取 締 役 会 並 びに 本 投 資 法 人 の 役 員 会 による 審 議 及 び 決 定 又 は 決 議 を 経 ています また 本 投 資 法 人 は 取 得 予 定 資 産 について 利 害 関 係 人 等 に 該 当 し かつ 利 害 関 係 者 にも 該 当 する 積 和 不 動 産 株 式 会 社 にプロパティ マネジメント 業 務 及 びマスターリース 会 社 としての 業 務 を 委 託 する 予 定 です かかる 業 務 の 委 託 に 関 しても 上 記 自 主 ルールに 従 い 上 記 に 準 じた 手 続 きを 経 る 予 定 です 9. 決 済 方 法 本 投 資 法 人 は 取 得 代 金 等 を 取 得 予 定 日 に 一 括 して 取 得 先 に 支 払 う 予 定 です 10. 取 得 の 日 程 取 得 予 定 資 産 の 取 得 の 日 程 は 以 下 のとおりです 取 得 決 定 日 平 成 28 年 10 月 7 日 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 締 結 日 平 成 28 年 10 月 7 日 代 金 支 払 予 定 日 平 成 28 年 11 月 1 日 信 託 受 益 権 の 移 転 予 定 日 ( 取 得 予 定 日 ) 平 成 28 年 11 月 1 日 11. 今 後 の 見 通 し 本 投 資 法 人 が 本 日 別 途 公 表 したプレスリリース 平 成 28 年 9 月 期 ( 第 22 期 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 の 修 正 並 びに 平 成 29 年 3 月 期 ( 第 23 期 ) 及 び 平 成 29 年 9 月 期 ( 第 24 期 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 に 関 するお 知 らせ に 記 載 のとおり 平 成 28 年 5 月 16 日 付 で 公 表 した 平 成 28 年 3 月 期 決 算 短 信 (REIT) ( 平 成 28 年 6 月 8 日 付 で 訂 正 済 み)における 平 成 28 年 9 月 期 ( 第 22 期 )( 平 成 28 年 4 月 1 日 ~ 平 成 28 年 9 月 30 日 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 を 修 正 していますが 取 得 予 定 資 産 の 取 得 については 取 得 予 定 日 が 平 成 28 年 11 月 1 日 であるため 平 成 28 年 9 月 期 ( 第 22 期 )における 本 投 資 法 人 の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 に 与 える 影 響 はありません また 平 成 29 年 3 月 期 ( 第 23 期 )( 平 成 28 年 10 月 1 日 ~ 平 成 29 年 3 月 31 日 ) 及 び 平 成 29 年 9 月 期 ( 第 24 期 )( 平 成 29 年 4 月 1 日 ~ 平 成 29 年 9 月 30 日 )における 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 については 本 日 別 途 公 表 したプレスリリース 平 成 28 年 9 月 期 ( 第 22 期 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 の 修 正 並 びに 平 成 29 年 3 月 期 ( 第 23 期 ) 及 び 平 成 29 年 9 月 期 ( 第 24 期 )の 運 用 状 況 及 び 分 配 金 の 予 想 に 関 するお 知 ら せ をご 参 照 ください 7
12. 鑑 定 評 価 書 の 概 要 物 件 名 称 プライムメゾン 白 金 高 輪 鑑 定 評 価 額 4,690,000,000 円 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 森 井 総 合 鑑 定 株 式 会 社 価 格 時 点 平 成 28 年 9 月 1 日 ( 単 位 : 千 円 ) 項 目 内 容 概 要 等 収 益 価 格 4,690,000 直 接 還 元 法 による 価 格 とDCF 法 による 価 格 を 関 連 づけて 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 4,780,000 運 営 収 益 250,398 貸 室 賃 料 収 入 247,339 ( 共 益 費 収 入 を 含 む) 現 行 条 件 等 を 基 に 中 長 期 的 に 安 定 した 賃 料 等 を 査 定 駐 車 場 収 入 7,968 その 他 収 入 10,217 権 利 金 更 新 料 :テナント 回 転 率 を 基 に 査 定 その 他 収 入 : 現 行 の 運 用 を 勘 案 し 計 上 空 室 等 損 失 等 15,126 標 準 的 な 空 室 率 と 対 象 不 動 産 の 個 別 性 を 勘 案 し 査 定 運 営 費 用 47,337 維 持 管 理 費 9,144 類 似 不 動 産 の 水 準 及 び 実 績 を 基 に 査 定 水 道 光 熱 費 1,852 類 似 不 動 産 の 水 準 及 び 実 績 を 基 に 査 定 修 繕 費 3,083 修 繕 費 :ERの 見 積 を 妥 当 と 判 断 し 平 準 化 した 額 の 30%を 計 上 原 状 回 復 費 用 : 類 似 不 動 産 の 水 準 実 績 及 び 退 去 率 を 勘 案 し 査 定 PM フィー 7,218 類 似 不 動 産 の 水 準 及 び 契 約 を 基 に 査 定 テナント 募 集 費 用 等 11,757 地 域 の 慣 行 と 対 象 不 動 産 の 退 去 率 を 勘 案 し 査 定 公 租 公 課 12,185 実 績 を 基 に 変 動 率 経 年 減 価 等 を 考 慮 し 査 定 損 害 保 険 料 179 見 積 類 似 不 動 産 の 水 準 を 参 考 に 査 定 その 他 費 用 1,919 収 支 実 績 に 基 づき 査 定 運 営 純 収 益 203,061 一 時 金 の 運 用 益 372 満 室 時 保 証 金 等 の 額 から 空 室 損 失 相 当 額 を 控 除 した 額 に 運 用 利 回 りを 乗 じて 査 定 資 本 的 支 出 2,830 ERの 見 積 を 妥 当 と 判 断 し 平 準 化 した 額 の 70%を 計 上 純 収 益 200,603 還 元 利 回 り 4.2% 割 引 率 に 収 益 及 び 元 本 の 変 動 リスク 等 を 加 味 し 査 定 DCF 法 による 価 格 4,600,000 割 引 率 4.0% 基 準 利 回 りに 対 象 不 動 産 の 地 域 性 個 別 性 に 係 るリスク 要 因 を 考 慮 の 上 市 場 動 向 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 査 定 最 終 還 元 利 回 り 4.4% 還 元 利 回 りに 将 来 の 不 確 実 性 等 のリスクを 考 慮 し 査 定 積 算 価 格 4,600,000 土 地 比 率 71.6% 建 物 比 率 28.4% その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 現 行 賃 料 単 価 との 比 較 鑑 定 評 価 に 係 る 平 均 賃 料 単 価 賃 貸 借 契 約 に 係 る 平 均 賃 料 単 価 収 益 的 側 面 からの 価 格 形 成 プロセスにより 求 めた 収 益 価 格 がより 市 場 実 態 を 反 映 した 説 得 力 のある 価 格 であると 判 断 し 積 算 価 格 は 参 考 に 留 め 収 益 価 格 を 採 用 プライムメゾン 白 金 高 輪 5,253 円 /m2 (17,366 円 / 坪 ) 5,255 円 /m2 (17,373 円 / 坪 ) 8
物 件 名 称 鑑 定 評 価 額 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 価 格 時 点 プライムメゾン 市 谷 山 伏 町 4,070,000,000 円 株 式 会 社 立 地 評 価 研 究 所 平 成 28 年 9 月 1 日 項 目 内 容 概 要 等 ( 単 位 : 千 円 ) 収 益 価 格 4,070,000 DCF 法 による 収 益 価 格 を 中 心 に 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 を 関 連 付 けて 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 4,180,000 運 営 収 益 228,841 貸 室 賃 料 収 入 222,924 現 行 賃 料 及 び 類 似 不 動 産 の 賃 料 水 準 を 参 考 に 中 長 期 的 に 安 定 的 と ( 共 益 費 収 入 を 含 む) 認 めらる 賃 料 水 準 に 基 づき 査 定 駐 車 場 収 入 3,360 その 他 収 入 12,818 礼 金 及 び 更 新 料 収 入 バイク 置 場 及 び 駐 輪 場 収 入 電 柱 土 地 使 用 料 サブリース 部 分 の 駐 車 場 収 入 を 計 上 空 室 等 損 失 等 10,260 標 準 的 な 空 室 率 と 対 象 不 動 産 の 個 別 性 を 勘 案 し 査 定 運 営 費 用 45,358 維 持 管 理 費 12,900 類 似 不 動 産 の 水 準 及 び 実 績 等 を 基 に 査 定 水 道 光 熱 費 1,190 類 似 不 動 産 の 水 準 及 び 実 績 等 を 基 に 査 定 修 繕 費 2,534 ER 及 び 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 基 に 査 定 PM フィー 6,705 契 約 書 及 び 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 基 に 査 定 テナント 募 集 費 用 等 3,769 類 似 不 動 産 及 び 実 績 等 から 安 定 的 な 入 替 率 を 査 定 し 計 上 公 租 公 課 14,234 平 成 28 年 度 の 実 績 を 基 に 計 上 損 害 保 険 料 191 類 似 不 動 産 の 水 準 及 び 実 績 等 を 基 に 計 上 その 他 費 用 3,833 町 会 費 インターネット 使 用 料 更 新 事 務 手 数 料 について 収 支 実 績 及 び 類 似 不 動 産 の 実 績 値 等 を 基 に 査 定 運 営 純 収 益 183,482 一 時 金 の 運 用 益 339 運 用 利 回 りを 2.0%として 査 定 し 運 用 益 を 計 上 資 本 的 支 出 4,190 ER 及 び 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 基 に 査 定 純 収 益 179,631 還 元 利 回 り 4.3% 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 個 別 性 市 場 動 向 将 来 における 不 確 実 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 査 定 DCF 法 による 価 格 4,020,000 割 引 率 4.1% 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 個 別 性 市 場 動 向 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 査 定 最 終 還 元 利 回 り 4.5% 還 元 利 回 りに 保 有 期 間 満 了 後 における 建 物 劣 化 市 場 動 向 将 来 における 不 確 実 性 リスク 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 査 定 積 算 価 格 5,210,000 対 象 不 動 産 の 再 調 達 原 価 に 減 価 修 正 を 行 って 試 算 土 地 比 率 70.1% 建 物 比 率 29.9% その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 現 行 賃 料 単 価 との 比 較 鑑 定 評 価 に 係 る 平 均 賃 料 単 価 賃 貸 借 契 約 に 係 る 平 均 賃 料 単 価 対 象 不 動 産 の 典 型 的 な 需 要 者 の 価 格 形 成 プロセスを 反 映 した 収 益 価 格 の 妥 当 性 を 認 め 収 益 価 格 により 鑑 定 評 価 額 を 決 定 プライムメゾン 市 谷 山 伏 町 4,532 円 /m2 (14,982 円 / 坪 ) 4,450 円 /m2 (14,713 円 / 坪 ) ( 注 1) 金 額 については 千 円 未 満 を 切 り 捨 てており 合 計 金 額 が 運 営 収 益 や 運 営 費 用 その 他 の 項 目 の 数 字 と 一 致 しない 場 合 があります ( 注 2) 鑑 定 評 価 に 係 る 平 均 賃 料 単 価 は 上 記 鑑 定 評 価 上 の 直 接 還 元 法 における 貸 室 賃 料 収 入 ( 共 益 費 収 入 を 含 む) を 基 礎 として 算 定 された 月 額 貸 室 賃 料 単 価 ( 共 益 費 収 入 を 含 む) の 記 載 に 基 づくものです ( 注 3) 賃 貸 借 契 約 に 係 る 平 均 賃 料 単 価 は 平 成 28 年 7 月 末 日 時 点 における 有 効 な 賃 貸 借 契 約 書 上 の 月 額 賃 料 ( 共 益 費 を 含 みま す )の 合 計 を 基 礎 として 算 定 しています 9
以 上 * 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 倶 楽 部 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 * 本 投 資 法 人 のホームページ : http://www.shsi-reit.co.jp/ < 添 付 資 料 > 参 考 資 料 1 取 得 予 定 資 産 の 外 観 写 真 及 び 地 図 参 考 資 料 2 取 得 予 定 資 産 取 得 後 のポートフォリオの 概 況 10
参 考 資 料 1 取 得 予 定 資 産 の 外 観 写 真 及 び 地 図 (1)プライムメゾン 白 金 高 輪 (2)プライムメゾン 市 谷 山 伏 町 11
参 考 資 料 2 取 得 予 定 資 産 取 得 後 のポートフォリオの 概 況 物 件 番 号 物 件 名 称 所 在 地 ( 注 1) 取 得 ( 予 定 ) 日 取 得 ( 予 定 ) 価 格 ( 百 万 円 ) ( 注 2) 投 資 比 率 (%) ( 注 3) 住 居 -1 エスティメゾン 銀 座 東 京 都 中 央 区 銀 座 平 成 17 年 8 月 2 日 5,290 2.5% 住 居 -3 エスティメゾン 麻 布 永 坂 東 京 都 港 区 六 本 木 平 成 17 年 8 月 2 日 1,730 0.8% 住 居 -4 エスティメゾン 恵 比 寿 Ⅱ 東 京 都 渋 谷 区 東 平 成 17 年 8 月 2 日 1,960 0.9% 住 居 -5 エスティメゾン 恵 比 寿 東 京 都 渋 谷 区 広 尾 平 成 17 年 8 月 2 日 700 0.3% 住 居 -6 エスティメゾン 神 田 東 京 都 千 代 田 区 神 田 多 町 平 成 17 年 8 月 2 日 1,360 0.7% 住 居 -8 エスティメゾン 北 新 宿 東 京 都 新 宿 区 北 新 宿 平 成 17 年 8 月 2 日 1,290 0.6% 住 居 -10 エスティメゾン 浅 草 駒 形 東 京 都 台 東 区 駒 形 平 成 17 年 8 月 2 日 1,870 0.9% 住 居 -11 エスティメゾン 町 田 東 京 都 町 田 市 原 町 田 平 成 17 年 8 月 2 日 1,360 0.7% 住 居 -12 エスティメゾン 川 崎 神 奈 川 県 川 崎 市 川 崎 区 小 川 町 平 成 17 年 8 月 2 日 2,130 1.0% 住 居 -14 エスティメゾン 新 川 崎 神 奈 川 県 川 崎 市 幸 区 古 市 場 平 成 17 年 11 月 1 日 1,018 0.5% 住 居 -15 エスティメゾン 横 浜 神 奈 川 県 横 浜 市 神 奈 川 区 鶴 屋 町 平 成 19 年 2 月 28 日 2,090 1.0% 住 居 -16 エスティメゾン 亀 戸 東 京 都 江 東 区 亀 戸 平 成 18 年 1 月 31 日 1,650 0.8% 住 居 -17 エスティメゾン 目 黒 東 京 都 目 黒 区 三 田 平 成 18 年 2 月 1 日 887 0.4% 住 居 -18 エスティメゾン 八 千 代 緑 が 丘 千 葉 県 八 千 代 市 緑 が 丘 平 成 18 年 1 月 23 日 1,348 0.6% 住 居 -19 エスティメゾン 巣 鴨 東 京 都 豊 島 区 巣 鴨 平 成 19 年 3 月 9 日 1,510 0.7% 住 居 -20 エスティメゾン 京 橋 大 阪 府 大 阪 市 都 島 区 東 野 田 町 平 成 18 年 4 月 3 日 2,774 1.3% 住 居 -21 エスティメゾン 目 黒 本 町 東 京 都 目 黒 区 目 黒 本 町 平 成 18 年 3 月 30 日 1,220 0.6% 住 居 -22 エスティメゾン 白 楽 神 奈 川 県 横 浜 市 神 奈 川 区 六 角 橋 平 成 18 年 4 月 3 日 844 0.4% 住 居 -23 エスティメゾン 南 堀 江 大 阪 府 大 阪 市 西 区 南 堀 江 平 成 19 年 3 月 9 日 1,055 0.5% 住 居 -24 エスティメゾン 五 反 田 東 京 都 品 川 区 西 五 反 田 平 成 18 年 9 月 14 日 3,043 1.5% 住 居 -25 エスティメゾン 大 井 仙 台 坂 東 京 都 品 川 区 東 大 井 平 成 18 年 9 月 14 日 2,440 1.2% 住 居 -26 エスティメゾン 品 川 シーサイド 東 京 都 品 川 区 東 品 川 平 成 18 年 9 月 14 日 2,200 1.1% 住 居 -27 エスティメゾン 南 麻 布 東 京 都 港 区 南 麻 布 平 成 18 年 10 月 23 日 1,300 0.6% 住 居 -28 エスティメゾン 城 東 大 阪 府 大 阪 市 城 東 区 野 江 平 成 18 年 11 月 15 日 1,075 0.5% 住 居 -29 エスティメゾン 塚 本 大 阪 府 大 阪 市 淀 川 区 塚 本 平 成 18 年 12 月 1 日 1,250 0.6% 住 居 -30 エスティメゾン 川 崎 Ⅱ 神 奈 川 県 川 崎 市 川 崎 区 小 川 町 平 成 19 年 3 月 28 日 1,900 0.9% 住 居 -31 エスティメゾン 麻 布 十 番 東 京 都 港 区 麻 布 十 番 平 成 19 年 5 月 11 日 2,700 1.3% 住 居 -33 エスティメゾン 板 橋 本 町 東 京 都 板 橋 区 大 和 町 平 成 19 年 8 月 21 日 1,000 0.5% 住 居 -34 エスティメゾン 大 泉 学 園 東 京 都 練 馬 区 東 大 泉 平 成 19 年 8 月 21 日 871 0.4% 住 居 -35 エスティメゾン 天 神 東 Ⅰ 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 須 崎 町 平 成 19 年 9 月 28 日 445 0.2% 住 居 -36 エスティメゾン 天 神 東 Ⅱ 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 須 崎 町 平 成 19 年 9 月 28 日 840 0.4% 住 居 -37 エスティメゾン 四 条 西 洞 院 京 都 府 京 都 市 下 京 区 西 洞 院 通 四 条 下 る 妙 伝 寺 町 平 成 20 年 4 月 25 日 1,420 0.7% 住 居 -39 エスティメゾン 東 品 川 東 京 都 品 川 区 東 品 川 平 成 20 年 7 月 1 日 2,610 1.3% 住 居 -40 エスティメゾン 八 王 子 みなみ 野 東 京 都 八 王 子 市 西 片 倉 平 成 19 年 11 月 1 日 1,000 0.5% 住 居 -41 エスティメゾン 西 中 島 大 阪 府 大 阪 市 東 淀 川 区 東 中 島 平 成 19 年 11 月 1 日 2,250 1.1% 住 居 -42 エスティメゾン 板 橋 区 役 所 前 東 京 都 板 橋 区 板 橋 平 成 19 年 11 月 1 日 2,700 1.3% 住 居 -43 エスティメゾン 武 蔵 小 山 東 京 都 品 川 区 荏 原 平 成 19 年 11 月 30 日 1,012 0.5% 住 居 -44 エスティメゾン 千 駄 木 東 京 都 文 京 区 千 駄 木 平 成 20 年 2 月 6 日 757 0.4% 住 居 -45 エスティメゾン 四 谷 坂 町 東 京 都 新 宿 区 四 谷 坂 町 平 成 20 年 4 月 25 日 2,300 1.1% 住 居 -46 エスティメゾン 博 多 東 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 吉 塚 平 成 20 年 3 月 26 日 2,250 1.1% 住 居 -47 エスティメゾン 上 呉 服 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 上 呉 服 町 平 成 20 年 4 月 25 日 900 0.4% 住 居 -48 エスティメゾン 三 軒 茶 屋 東 京 都 世 田 谷 区 三 軒 茶 屋 平 成 20 年 12 月 15 日 871 0.4% 住 居 -50 プライムメゾン 武 蔵 野 の 杜 東 京 都 小 平 市 上 水 本 町 平 成 22 年 10 月 1 日 1,560 0.8% 住 居 -51 プライムメゾン 東 桜 愛 知 県 名 古 屋 市 東 区 東 桜 平 成 22 年 10 月 1 日 1,140 0.5% 住 居 -52 プライムメゾン 萱 場 公 園 愛 知 県 名 古 屋 市 千 種 区 萱 場 平 成 22 年 10 月 1 日 640 0.3% 住 居 -53 エスティメゾン 三 軒 茶 屋 Ⅱ 東 京 都 世 田 谷 区 下 馬 平 成 23 年 3 月 25 日 714 0.3% 住 居 -54 エスティメゾン 板 橋 C6 東 京 都 板 橋 区 大 山 東 町 平 成 23 年 6 月 10 日 2,260 1.1% 住 居 -55 マスト 博 多 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 博 多 駅 前 平 成 24 年 2 月 1 日 1,920 0.9% 12
物 件 番 号 物 件 名 称 所 在 地 ( 注 1) 取 得 ( 予 定 ) 日 取 得 ( 予 定 ) 価 格 ( 百 万 円 ) ( 注 2) 投 資 比 率 (%) ( 注 3) 住 居 -56 エスティメゾン 錦 糸 町 東 京 都 墨 田 区 錦 糸 平 成 24 年 2 月 1 日 1,050 0.5% 住 居 -57 エスティメゾン 武 蔵 小 金 井 東 京 都 小 金 井 市 本 町 平 成 24 年 3 月 2 日 1,450 0.7% 住 居 -58 プライムメゾン 御 器 所 愛 知 県 名 古 屋 市 昭 和 区 阿 由 知 通 平 成 24 年 4 月 2 日 1,640 0.8% 住 居 -59 プライムメゾン 夕 陽 ヶ 丘 大 阪 府 大 阪 市 天 王 寺 区 上 汐 平 成 24 年 4 月 2 日 810 0.4% 住 居 -60 プライムメゾン 北 田 辺 大 阪 府 大 阪 市 東 住 吉 区 北 田 辺 平 成 24 年 4 月 2 日 540 0.3% 住 居 -61 プライムメゾン 百 道 浜 福 岡 県 福 岡 市 早 良 区 百 道 浜 平 成 24 年 4 月 2 日 1,810 0.9% 住 居 -62 エスティメゾン 秋 葉 原 東 京 都 台 東 区 上 野 平 成 24 年 6 月 29 日 1,560 0.8% 住 居 -63 エスティメゾン 笹 塚 東 京 都 渋 谷 区 笹 塚 平 成 24 年 9 月 5 日 2,830 1.4% 住 居 -64 プライムメゾン 銀 座 イースト 東 京 都 中 央 区 築 地 平 成 24 年 10 月 1 日 5,205 2.5% 住 居 -65 プライムメゾン 高 見 愛 知 県 名 古 屋 市 千 種 区 高 見 平 成 24 年 10 月 1 日 905 0.4% 住 居 -66 プライムメゾン 矢 田 南 愛 知 県 名 古 屋 市 東 区 矢 田 南 平 成 24 年 10 月 1 日 715 0.3% 住 居 -67 プライムメゾン 照 葉 福 岡 県 福 岡 市 東 区 香 椎 照 葉 平 成 24 年 10 月 1 日 1,110 0.5% 住 居 -68 エスティメゾン 東 白 壁 愛 知 県 名 古 屋 市 東 区 芳 野 平 成 24 年 10 月 1 日 1,350 0.7% 住 居 -69 エスティメゾン 千 石 東 京 都 文 京 区 千 石 平 成 25 年 2 月 8 日 1,075 0.5% 住 居 -70 エスティメゾン 代 沢 東 京 都 世 田 谷 区 代 沢 平 成 25 年 2 月 8 日 1,870 0.9% 住 居 -71 エスティメゾン 戸 越 東 京 都 品 川 区 戸 越 平 成 25 年 2 月 8 日 1,370 0.7% 住 居 -72 エスティメゾン 瓦 町 大 阪 府 大 阪 市 中 央 区 瓦 町 平 成 25 年 3 月 1 日 1,640 0.8% 住 居 -73 エスティメゾン 西 天 満 大 阪 府 大 阪 市 北 区 西 天 満 平 成 25 年 3 月 1 日 1,440 0.7% 住 居 -74 エスティメゾン 白 金 台 東 京 都 品 川 区 上 大 崎 平 成 25 年 3 月 1 日 1,900 0.9% 住 居 -75 エスティメゾン 東 新 宿 ( 注 4) 東 京 都 新 宿 区 新 宿 平 成 25 年 5 月 1 日 1,363 0.7% 住 居 -76 エスティメゾン 元 麻 布 東 京 都 港 区 元 麻 布 平 成 25 年 5 月 1 日 1,170 0.6% 住 居 -77 エスティメゾン 都 立 大 学 東 京 都 目 黒 区 平 町 平 成 25 年 5 月 1 日 729 0.4% 住 居 -78 エスティメゾン 武 蔵 小 山 Ⅱ 東 京 都 品 川 区 小 山 平 成 25 年 5 月 1 日 844 0.4% 住 居 -79 エスティメゾン 中 野 東 京 都 中 野 区 中 央 平 成 25 年 5 月 1 日 1,540 0.7% 住 居 -80 エスティメゾン 新 中 野 東 京 都 中 野 区 本 町 平 成 25 年 5 月 1 日 847 0.4% 住 居 -81 エスティメゾン 中 野 富 士 見 町 東 京 都 中 野 区 弥 生 町 平 成 25 年 5 月 1 日 863 0.4% 住 居 -82 エスティメゾン 哲 学 堂 東 京 都 中 野 区 松 が 丘 平 成 25 年 5 月 1 日 954 0.5% 住 居 -83 エスティメゾン 高 円 寺 東 京 都 杉 並 区 高 円 寺 南 平 成 25 年 5 月 1 日 958 0.5% 住 居 -84 エスティメゾン 押 上 東 京 都 墨 田 区 業 平 平 成 25 年 5 月 1 日 1,950 0.9% 住 居 -85 エスティメゾン 赤 羽 東 京 都 北 区 赤 羽 平 成 25 年 5 月 1 日 2,730 1.3% 住 居 -86 エスティメゾン 王 子 東 京 都 北 区 王 子 平 成 25 年 5 月 1 日 1,380 0.7% 住 居 -87 プライムメゾン 早 稲 田 東 京 都 新 宿 区 早 稲 田 鶴 巻 町 平 成 25 年 10 月 1 日 1,280 0.6% 住 居 -88 プライムメゾン 八 丁 堀 東 京 都 中 央 区 八 丁 堀 平 成 25 年 10 月 1 日 1,160 0.6% 住 居 -89 プライムメゾン 神 保 町 東 京 都 千 代 田 区 神 田 神 保 町 平 成 25 年 10 月 1 日 1,640 0.8% 住 居 -90 プライムメゾン 御 殿 山 イースト 東 京 都 品 川 区 北 品 川 平 成 25 年 10 月 1 日 2,120 1.0% 住 居 -91 マストライフ 秋 葉 原 東 京 都 千 代 田 区 神 田 佐 久 間 河 岸 平 成 26 年 1 月 21 日 480 0.2% 住 居 -92 エスティメゾン 葵 愛 知 県 名 古 屋 市 東 区 葵 平 成 26 年 1 月 31 日 2,160 1.0% 住 居 -93 エスティメゾン 薬 院 福 岡 県 福 岡 市 中 央 区 平 尾 平 成 26 年 3 月 28 日 2,008 1.0% 住 居 -94 エスティメゾン 錦 糸 町 Ⅱ 東 京 都 墨 田 区 江 東 橋 平 成 26 年 5 月 1 日 6,720 3.2% 住 居 -95 エスティメゾン 大 島 東 京 都 江 東 区 大 島 平 成 26 年 5 月 1 日 7,120 3.4% 住 居 -96 プライムメゾン 富 士 見 台 愛 知 県 名 古 屋 市 千 種 区 富 士 見 台 平 成 26 年 5 月 1 日 1,755 0.8% 住 居 -97 エスティメゾン 鶴 舞 愛 知 県 名 古 屋 市 中 区 千 代 田 平 成 26 年 5 月 1 日 3,760 1.8% 住 居 -98 プライムメゾン 森 下 東 京 都 江 東 区 森 下 平 成 26 年 11 月 4 日 1,720 0.8% 住 居 -99 プライムメゾン 品 川 東 京 都 品 川 区 北 品 川 平 成 26 年 11 月 4 日 1,680 0.8% 住 居 -100 プライムメゾン 大 通 公 園 北 海 道 札 幌 市 中 央 区 大 通 西 平 成 26 年 11 月 4 日 2,660 1.3% 住 居 -101 プライムメゾン 南 2 条 北 海 道 札 幌 市 中 央 区 南 二 条 西 平 成 26 年 11 月 4 日 1,470 0.7% 住 居 -102 プライムメゾン 鴨 々 川 北 海 道 札 幌 市 中 央 区 南 七 条 西 平 成 26 年 11 月 4 日 970 0.5% 住 居 -103 プライムメゾンセントラルパーク 福 岡 県 福 岡 市 東 区 香 椎 照 葉 平 成 26 年 11 月 4 日 2,230 1.1% 住 居 -104 マストライフ 八 広 東 京 都 墨 田 区 八 広 平 成 26 年 11 月 4 日 1,670 0.8% 住 居 -105 プライムメゾン 恵 比 寿 東 京 都 渋 谷 区 恵 比 寿 平 成 27 年 1 月 15 日 3,585 1.7% 13
物 件 番 号 物 件 名 称 所 在 地 ( 注 1) 取 得 ( 予 定 ) 日 取 得 ( 予 定 ) 価 格 ( 百 万 円 ) ( 注 2) 投 資 比 率 (%) ( 注 3) 住 居 -106 エスティメゾン 芝 浦 東 京 都 港 区 芝 浦 平 成 27 年 3 月 31 日 2,730 1.3% 住 居 -107 グランマスト 金 沢 西 泉 石 川 県 金 沢 市 西 泉 平 成 27 年 4 月 2 日 1,005 0.5% 住 居 -108 グランマスト 鵜 の 森 三 重 県 四 日 市 市 鵜 の 森 平 成 27 年 4 月 2 日 745 0.4% 住 居 -109 エスティメゾンつつじヶ 丘 東 京 都 調 布 市 西 つつじヶ 丘 平 成 27 年 5 月 14 日 871 0.4% 住 居 -110 エスティメゾン 港 北 綱 島 神 奈 川 県 横 浜 市 港 北 区 新 吉 田 東 平 成 27 年 7 月 10 日 2,680 1.3% 住 居 -111 マストライフ 日 野 東 京 都 日 野 市 新 町 平 成 27 年 10 月 1 日 1,290 0.6% 住 居 -112 プライムメゾン 横 濱 日 本 大 通 神 奈 川 県 横 浜 市 中 区 本 町 平 成 28 年 1 月 29 日 4,270 2.1% 住 居 -113 神 戸 女 子 学 生 会 館 兵 庫 県 神 戸 市 東 灘 区 向 洋 町 中 平 成 28 年 3 月 1 日 5,700 2.7% 住 居 -114 プライムメゾン 渋 谷 東 京 都 渋 谷 区 渋 谷 平 成 28 年 4 月 1 日 2,190 1.1% 住 居 -115 プライムメゾン 初 台 東 京 都 渋 谷 区 初 台 平 成 28 年 4 月 1 日 2,700 1.3% 住 居 -116 エスティメゾン 上 町 台 大 阪 府 大 阪 市 中 央 区 上 本 町 西 平 成 28 年 4 月 1 日 950 0.5% 住 居 -117 エスティメゾン 神 戸 三 宮 兵 庫 県 神 戸 市 中 央 区 小 野 柄 通 平 成 28 年 4 月 1 日 970 0.5% 住 居 -118 プライムメゾン 白 金 高 輪 東 京 都 港 区 三 田 平 成 28 年 11 月 1 日 4,500 2.2% 住 居 -119 プライムメゾン 市 谷 山 伏 町 東 京 都 新 宿 区 市 谷 山 伏 町 平 成 28 年 11 月 1 日 4,000 1.9% 住 居 小 計 203,842 98.2% 商 業 -1 浜 松 プラザ( 注 5) 静 岡 県 浜 松 市 東 区 上 西 町 原 島 町 宮 竹 町 平 成 17 年 7 月 28 日 3,820 1.8% その 他 信 託 不 動 産 ( 商 業 施 設 ) 小 計 3,820 1.8% ( 注 1) 所 在 地 欄 は 登 記 簿 上 の 表 示 に 基 づき 記 載 しています 合 計 207,663 100.0% ( 注 2) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 欄 には 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 等 に 記 載 された 売 買 金 額 ( 取 得 諸 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 きます )を 記 載 しています ただし エスティメゾン 東 新 宿 の 取 得 価 格 については 下 記 ( 注 4)を 浜 松 プラザの 取 得 価 格 については 下 記 ( 注 5)をそれぞれご 参 照 ください なお 百 万 円 未 満 の 金 額 を 切 り 捨 てているため 各 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 合 計 とポートフォリオの 合 計 欄 の 数 値 が 一 致 しない 場 合 があります ( 注 3) 投 資 比 率 欄 には 上 記 表 のポートフォリオ 全 体 の 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 合 計 に 対 する 各 取 得 ( 予 定 ) 資 産 の 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 占 める 比 率 を 記 載 しています なお 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 しているため 各 投 資 比 率 の 合 計 とポートフォ リオの 合 計 欄 の 数 値 が 一 致 しない 場 合 があります ( 注 4) エスティメゾン 東 新 宿 は 平 成 28 年 7 月 29 日 付 で 当 該 物 件 に 係 る 土 地 の 一 部 ( 実 測 面 積 6.62 m2)を 譲 渡 していま す そのため 取 得 価 格 には 当 該 譲 渡 部 分 に 対 応 する 金 額 は 含 まれていません ( 注 5) 浜 松 プラザは 浜 松 プラザイーストエリアに 所 在 する 5 棟 の 建 物 ( 旧 イトーヨーカ 堂 棟 ( 本 書 の 日 付 現 在 において 解 体 工 事 中 です 以 下 同 じです ) 赤 ちゃん 本 舗 棟 ゼビオ 棟 ハマプラ フレスポ 棟 及 び 管 理 棟 )と 浜 松 プラザウエス トエリアに 所 在 する 2 棟 の 建 物 ( 浜 松 ウエスト 棟 及 び 浜 松 プラザスポーツ 棟 (ゼクシス))の 合 計 7 棟 の 建 物 から 構 成 されている 複 合 型 商 業 施 設 です( 以 下 浜 松 プラザイーストエリアに 所 在 する 建 物 等 を 総 称 して 浜 松 プラザイース ト といいます ) 本 投 資 法 人 は このうち ハマプラ フレスポ 棟 及 び 浜 松 プラザスポーツ 棟 (ゼクシス)の 建 物 以 外 の 不 動 産 に 係 る 信 託 受 益 権 を 平 成 17 年 7 月 28 日 に 取 得 し 運 用 を 開 始 しましたが 平 成 24 年 3 月 30 日 及 び 平 成 25 年 9 月 30 日 付 でその 一 部 を 積 水 ハウスに 譲 渡 しており 浜 松 プラザイーストの 旧 イトーヨーカ 堂 棟 及 びその 敷 地 を 除 く 部 分 に 係 る 不 動 産 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 49%のみを 保 有 しています 詳 細 については 平 成 25 年 9 月 6 日 付 で 公 表 したプレスリリース 国 内 不 動 産 信 託 受 益 権 の 譲 渡 に 関 するお 知 らせ( 浜 松 プラザイーストの 旧 イトーヨーカ 堂 棟 に 係 る 不 動 産 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 ) をご 参 照 ください そのため 取 得 ( 予 定 ) 価 格 欄 には 当 該 譲 渡 部 分 に 対 応 する 金 額 は 含 まれていません また 旧 イトーヨーカ 堂 棟 において 株 式 会 社 イトーヨーカ 堂 が 運 営 していた 店 舗 は 平 成 27 年 1 月 18 日 付 で 閉 店 しています 14