維 持 保 全 の 手 引 平 成 25 年 3 月 建 築 局 保 全 推 進 課 財 政 局 公 共 施 設 事 業 調 整 課
目 次 1 はじめに 1 2 維 持 保 全 業 務 の 基 本 方 針 1 3 施 設 関 係 者 の 役 割 2 4 維 持 保 全 の 実 施 (1) 維 持 保 全 とは 2 (2) 維 持 保 全 の 内 容 把 握 の 重 要 性 2 (3) 維 持 保 全 の 内 容 把 握 のポイント 2 ア 施 設 概 要 の 把 握 イ 保 全 業 務 の 記 録 ウ 報 告 書 の 内 容 確 認 5 維 持 保 全 の 分 類 と 実 施 (1) 清 掃 5 (2) 点 検 6 ア 法 定 点 検 イ 機 能 維 持 点 検 ウ 巡 回 確 認 (3) 運 転 監 視 9 (4) 保 守 9 ア 施 設 の 管 理 者 が 直 接 行 うもの( 小 破 修 繕 含 む) イ 委 託 により 行 うもの (5) 施 設 管 理 者 点 検 11 (6) 劣 化 調 査 12 6 維 持 保 全 上 の 注 意 事 項 (1) 複 合 施 設 における 共 用 専 有 の 区 分 の 明 確 化 12 (2) 施 設 管 理 の 関 係 者 変 更 時 の 確 実 な 引 継 ぎ 12 (3) 事 故 の 報 告 12 (4)6,600Vで 受 電 している 指 定 管 理 者 施 設 での 電 気 設 備 管 理 13
1 はじめに 本 市 では 1970 年 代 の 人 口 急 増 に 対 応 して 集 中 的 に 公 共 施 設 を 整 備 してきました 今 後 これらの 施 設 が 一 斉 に 老 朽 化 の 時 期 を 迎 えることから 維 持 更 新 費 が 膨 大 となり 大 きな 財 政 負 担 が 予 想 されます そこで 公 共 施 設 の 長 寿 命 化 による 維 持 更 新 費 負 担 の 抑 制 と 平 準 化 に 向 け 従 来 の 新 設 と 建 替 から 施 設 の 保 全 を 重 視 することへ 政 策 転 換 することが 求 め られています また 建 物 や 設 備 機 器 等 は 何 もなくて 当 然 正 常 に 運 転 されて 当 然 と 考 えがちですが 建 物 や 機 械 等 の 中 身 は 目 に 見 えないため 突 然 不 具 合 が 発 生 する 可 能 性 があります 市 民 に 施 設 を 安 全 かつ 安 心 して 利 用 してもらうためには 日 頃 から 施 設 の 不 具 合 等 を 記 録 し 異 常 を 早 期 に 発 見 把 握 し 施 設 を 適 切 に 維 持 保 全 していくことが 重 要 となります 本 手 引 は 維 持 保 全 の 基 本 的 な 考 え 方 や 施 設 関 係 者 の 役 割 等 について 整 理 したうえで 各 施 設 において 実 施 すべき 各 種 保 全 業 務 等 について 取 りまとめたものです 2 維 持 保 全 業 務 の 基 本 方 針 施 設 の 維 持 保 全 については 施 設 管 理 者 ( 指 定 管 理 者 を 含 む)のみならず 施 設 を 所 有 す る 区 局 のほか 財 政 局 ( 公 共 施 設 事 業 調 整 課 ) 建 築 局 ( 保 全 推 進 課 ) 政 策 局 ( 共 創 推 進 課 )などが 一 丸 となって 取 り 組 んでいく 必 要 があり 維 持 保 全 業 務 の 遂 行 にあたっては 次 の 基 本 方 針 を 踏 まえて 実 施 するものとします (1) 関 係 法 令 等 を 遵 守 すること (2) 施 設 を 安 全 かつ 衛 生 的 に 保 つこと (3) 施 設 の 機 能 及 び 性 能 等 を 保 つこと (4) 合 理 的 かつ 効 果 的 な 維 持 保 全 の 実 施 に 努 めること (5) 建 物 や 設 備 機 器 等 について 点 検 を 行 い 劣 化 損 傷 等 の 早 期 発 見 に 努 めること (6) 環 境 負 荷 を 抑 制 し 環 境 汚 染 等 の 発 生 防 止 及 び 省 エネルギーに 努 めること 保 全 の 定 義 に 関 するイメージ 図 本 手 引 でこの 部 分 を 解 説! 保 全 高 維 持 保 全 管 理 する 上 で 日 常 的 定 期 的 に 実 施 清 掃 点 検 運 転 監 視 保 守 ( 小 破 修 繕 含 む) 施 設 管 理 者 点 検 日 常 性 実 施 頻 度 修 繕 長 寿 命 化 する 上 で 周 期 的 に 実 施 突 発 修 繕 計 画 修 繕 劣 化 調 査 改 修 活 用 性 を 高 める 上 で 耐 震 補 強 低 検 討 し 個 別 に 実 施 バリアフリー 化 用 途 転 用 - 1 -
3 施 設 関 係 者 の 役 割 施 設 の 関 係 者 は 各 々の 責 務 に 基 づき 施 設 を 適 切 に 保 全 することが 必 要 となります 維 持 保 全 に 関 する 施 設 の 関 係 者 の 相 関 は 次 のとおりです 施 設 の 維 持 保 全 計 画 修 繕 に 関 する 相 関 図 施 設 管 理 者 維 持 保 全 各 種 点 検 保 守 ( 小 破 含 む) 運 転 監 視 清 掃 等 報 告 指 示 区 役 所 維 持 保 全 状 態 の 把 握 必 要 な 指 示 必 要 な 措 置 等 報 告 調 整 施 設 設 置 局 維 持 保 全 必 要 な 措 置 工 事 の 実 施 依 頼 等 報 告 相 談 工 事 調 整 助 言 助 言 点 検 調 査 の 実 施 劣 化 調 査 12 条 点 検 施 設 二 次 点 検 建 築 局 保 全 推 進 課 維 持 保 全 技 術 的 支 援 計 画 修 繕 修 繕 対 象 リストの 作 成 修 繕 工 事 の 実 施 等 全 庁 的 な 視 点 を 踏 まえた 総 合 調 整 財 政 局 公 共 施 設 事 業 調 整 課 4 維 持 保 全 の 実 施 (1) 維 持 保 全 とは 長 期 にわたりその 機 能 の 維 持 及 び 耐 久 性 の 確 保 を 図 るために 行 う 清 掃 点 検 運 転 監 視 及 び 保 守 ( 小 破 修 繕 を 含 む)をいいます (2) 維 持 保 全 の 内 容 把 握 の 重 要 性 各 施 設 においてはこれまでも 維 持 保 全 ( 点 検 等 )を 実 施 していますが 1 実 施 の 根 拠 (なぜこの 点 検 をやるのか)が 分 からない 2 業 者 任 せになっており 施 設 担 当 者 が 施 設 の 状 況 を 把 握 していない などの 課 題 があります 施 設 の 維 持 保 全 を 施 設 管 理 者 や 施 設 を 所 有 又 は 設 置 する 区 局 ( 以 下 区 局 という )が 適 切 に 実 施 するためには まず 自 らの 施 設 がどのような 構 造 で どのような 設 備 が 設 置 されているかを 把 握 したうえで どのような 維 持 保 全 が 必 要 か 整 理 しておくことが 重 要 です 区 局 では 維 持 保 全 の 内 容 把 握 は 修 繕 計 画 の 立 案 指 定 管 理 者 の 公 募 や 保 全 業 務 を 委 託 する 際 の 仕 様 書 の 作 成 のために 欠 かせない 情 報 となります (3) 維 持 保 全 の 内 容 把 握 のポイント ア 施 設 概 要 の 把 握 次 の 資 料 等 を 施 設 に 備 え 付 け いつでも 見 られるように 整 理 しておくと 施 設 概 要 の 把 握 に 役 立 ちます - 2 -
(ア) 図 面 建 物 は 図 面 に 基 づいて 建 設 されています したがって 保 全 業 務 を 実 施 するうえで 対 象 となる 建 物 の 内 容 が 示 された 図 面 は 最 も 重 要 な 資 料 です 図 面 には 建 築 図 面 電 気 設 備 図 面 空 調 衛 生 設 備 図 面 等 があります これらの 図 面 には 1 建 物 の 構 造 や 仕 様 2 延 床 面 積 3 設 置 された 設 備 機 器 等 の 名 称 や 系 統 4 設 備 機 器 等 の 大 きさ 容 量 能 力 などが 記 載 されています また 修 繕 の 計 画 や 故 障 や 事 故 の 原 因 調 査 の 際 には 詳 細 な 図 面 が 不 可 欠 です 増 改 築 や 修 繕 などで 建 物 の 一 部 が 変 更 された 場 合 は その 時 の 完 成 図 面 など 現 状 に 合 った 図 面 を 保 管 しておくことが 重 要 です (イ) 官 公 署 届 出 書 類 ( 表 1) 建 設 の 際 に 各 種 法 令 に 従 い 提 出 した 官 公 署 への 届 出 許 認 可 書 の 控 え 及 び 副 本 のこ とをいいます これらは 法 令 による 検 査 時 や 届 出 事 項 の 変 更 の 際 に 必 要 となります ( 表 1) 官 公 署 届 出 書 類 の 例 建 築 関 係 1 建 築 基 準 法 建 築 物 工 作 物 の 計 画 通 知 書 確 認 済 証 検 査 済 証 2 消 防 法 検 査 済 証 3 各 種 許 可 証 4 各 種 協 議 書 類 電 気 通 信 設 備 関 係 1 電 気 事 業 法 自 家 用 電 気 工 作 物 使 用 開 始 届 出 書 受 理 書 2 電 気 事 業 法 電 気 主 任 技 術 者 選 任 届 出 書 3 電 気 事 業 法 保 安 規 程 届 出 書 4 建 築 基 準 法 昇 降 機 の 計 画 通 知 書 確 認 済 証 検 査 済 証 消 防 設 備 関 係 1 消 防 法 防 火 対 象 物 使 用 開 始 ( 変 更 ) 届 出 書 2 消 防 法 消 防 設 備 等 ( 特 殊 消 防 用 設 備 等 ) 設 置 ( 変 更 ) 計 画 届 出 書 3 消 防 法 電 気 設 備 設 置 届 出 書 4 消 防 法 火 を 使 用 する 設 備 等 の 設 置 ( 変 更 ) 届 出 書 空 調 衛 生 設 備 関 係 1 労 働 安 全 衛 生 法 ボイラー 設 置 届 2 水 道 法 給 水 装 置 工 事 完 了 届 給 水 申 込 書 3 下 水 道 法 排 水 設 備 工 事 完 了 届 出 書 公 共 下 水 道 使 用 開 始 届 出 書 この 他 にも 施 設 の 規 模 や 用 途 により 様 々な 書 類 があります - 3 -
(ウ) 取 扱 説 明 書 保 証 書 取 扱 説 明 書 は 当 該 機 器 の 持 つ 機 能 や 運 転 保 全 の 仕 方 等 を 説 明 するものです ま た 運 転 上 の 事 故 や 災 害 を 防 ぐための 注 意 事 項 が 記 載 されていますので 各 機 器 の 取 扱 説 明 書 をファイルにまとめて 保 管 しておくと 運 転 方 法 の 確 認 やトラブル 発 生 時 の 対 処 方 法 を 調 べるときに 役 立 ちます また 建 物 の 防 水 には 10 年 間 の 保 証 書 が 発 行 されています 施 工 後 10 年 以 内 に 雨 漏 り 等 が 発 生 した 際 は 無 償 で 補 修 するという 内 容 ですので 大 切 に 保 管 してください イ 保 全 業 務 の 記 録 維 持 保 全 を 適 切 に 行 うためには その 建 物 の 経 歴 を 把 握 しておく 必 要 があります そ のため 日 々の 巡 回 確 認 の 結 果 や 定 期 点 検 修 繕 の 記 録 光 熱 水 費 の 記 録 ( 電 力 や 水 道 使 用 量 の 検 針 票 )など 維 持 保 全 の 記 録 をまとめておくことが 重 要 です コラム 電 気 の 契 約 電 力 を 知 るための 資 料 として 検 針 票 があります 月 々の 検 針 票 には その 施 設 での 契 約 種 別 契 約 電 力 量 等 が 記 載 されていますので 確 認 してください 契 約 種 別 と 契 約 電 力 量 が 記 載 されています 昨 年 度 同 月 の 使 用 量 の 比 較 ができます 維 持 保 全 の 記 録 によって 不 具 合 点 等 を 早 期 に 発 見 できた 事 例 水 道 の 毎 月 の 使 用 量 を 記 録 し グラフにして 比 較 した ある 時 急 に 使 用 量 が 増 大 したことを 発 見 埋 設 配 管 が 漏 水 していたのが 原 因 だった 冬 期 の 特 定 の 月 の 使 用 量 が 多 かった 加 湿 用 の 給 水 弁 が 開 きすぎだった - 4 -
ウ 報 告 書 の 内 容 確 認 維 持 保 全 に 関 する 点 検 や 法 定 点 検 設 備 機 器 等 の 保 守 を 専 門 業 者 に 委 託 した 場 合 には 必 ず 委 託 業 務 報 告 書 が 提 出 されます 報 告 書 には 保 守 作 業 の 内 容 や 点 検 結 果 が 詳 しく 記 入 されており 機 器 等 の 修 繕 を 計 画 する 際 の 重 要 な 手 がかりになります 点 検 等 を 確 実 に 実 施 していても その 結 果 が 次 に 活 かされないと 無 意 味 なので 施 設 管 理 者 は 報 告 書 の 内 容 を 確 認 し 把 握 しておくことが 重 要 です 報 告 書 の 確 認 ポイント 1 点 検 等 の 委 託 の 件 名 受 託 者 名 称 日 付 2 点 検 者 名 の 記 載 ( 有 資 格 者 の 場 合 は 資 格 者 番 号 等 の 確 認 ) 3 点 検 等 の 実 施 の 根 拠 ( 法 第 条 の 規 定 により 実 施 など) 4 点 検 保 守 の 結 果 がどうだったか 不 具 合 の 場 所 内 容 内 容 が 不 明 な 場 合 は 受 託 業 者 に 確 認 する ( 内 容 をよく 聞 く ) 5 写 真 ( 不 具 合 の 場 所 が 適 切 に 写 されているか 確 認 する ) 6 不 具 合 点 が 発 見 された 場 合 に 修 繕 や 部 品 交 換 等 の 対 応 があったか 5 維 持 保 全 の 分 類 と 実 施 指 定 管 理 者 制 度 を 導 入 している 施 設 は 協 定 書 等 の 定 めにより 関 係 者 が 維 持 保 全 の 各 作 業 を 実 施 します (1) 清 掃 清 掃 は 一 般 的 に 法 律 上 の 義 務 はありませんが 毎 日 行 う 日 常 清 掃 と 決 まった 期 間 に 回 数 を 決 め 継 続 的 に 行 う 定 期 清 掃 に 分 類 します 定 期 清 掃 の 頻 度 は 施 設 の 用 途 や 建 物 の 構 造 等 により 異 なるので 区 局 と 調 整 する 必 要 があります 清 掃 は 施 設 管 理 者 が 実 施 主 体 となり 行 います 専 門 技 術 や 専 門 用 具 等 が 必 要 な 場 合 は 業 務 を 委 託 して 実 施 することもあります なお 同 じ 清 掃 でも 法 律 で 義 務 付 けられているものがあります それらについては 表 2( 法 定 点 検 の 例 )に 記 載 しています 清 掃 の 例 1 日 常 清 掃 ( 専 門 業 者 に 委 託 する 場 合 もある ) 室 内 清 掃 ( 居 室 トイレ 洗 面 所 玄 関 廊 下 階 段 など) 屋 外 清 掃 ( 玄 関 通 路 駐 車 場 屋 上 建 物 周 辺 など) 2 定 期 清 掃 ( 専 門 業 者 へ 委 託 する 場 合 が 多 い ) 窓 ガラス 清 掃 床 ワックスがけ 清 掃 照 明 器 具 清 掃 電 球 交 換 除 草 植 栽 の 手 入 れなど グリストラップ 清 掃 害 虫 駆 除 - 5 -
コラム 清 掃 時 の 注 意 ア 屋 上 の 排 水 口 屋 上 の 排 水 口 がごみ 木 の 葉 土 砂 などで 詰 まり 排 水 ができず 屋 上 に 水 が 溜 まってプールのようになり 雨 漏 りの 原 因 となることがあります 屋 上 にある 排 水 目 皿 (ドレン)の 清 掃 を 定 期 清 掃 の 項 目 に 入 れるとよいでしょう イ エレベーターの 扉 のレール エレベーターの 扉 のレールみぞに 小 石 あめ 玉 等 が 挟 まり ドアが 開 かなくな るトラブルが 発 生 することがあります エレベーター 内 の 清 掃 を エレベーター の 保 守 以 外 に 日 常 清 掃 の 項 目 にも 入 れるとよいでしょう ウ 空 調 機 等 のフィルター ファンコイルユニットなどの 空 調 機 や 熱 交 換 を 行 う 空 調 換 気 扇 には 空 気 中 の 塵 埃 を 除 去 するフィルターが 設 置 されています フィルターを 長 期 間 清 掃 しないと 風 量 が 落 ちるだけでなく 室 内 の 空 気 が 汚 れることになります 定 期 的 に 清 掃 するようにしましょう (2) 点 検 点 検 には 1 法 律 に 定 められたもの( 法 定 点 検 ) 2 機 器 等 の 機 能 維 持 のために 必 要 なも の( 機 能 維 持 点 検 ) 3 巡 回 確 認 があります ア 法 定 点 検 ( 表 -2) 施 設 の 用 途 又 は 一 定 規 模 以 上 の 面 積 能 力 容 量 等 の 建 築 物 及 び 建 築 設 備 等 に 対 し 法 律 上 義 務 付 けられた 定 期 点 検 検 査 等 をいい 建 築 基 準 法 第 12 条 に 基 づく 点 検 ( 以 下 12 条 点 検 という )のほか 様 々な 点 検 検 査 があります 法 定 点 検 は 施 設 管 理 者 が 実 施 主 体 となり 行 います 点 検 結 果 は 施 設 の 状 態 を 把 握 するための 重 要 な 情 報 なので 施 設 管 理 者 だけでなく 区 局 もその 結 果 を 確 認 する 必 要 が あります 法 定 点 検 は 専 門 知 識 や 専 門 用 具 が 必 要 な 場 合 があり また 有 資 格 者 による 実 施 が 法 律 で 義 務 付 けられていることがあるため 多 くの 場 合 業 務 を 委 託 しています コラム 消 防 設 備 点 検 の 適 切 な 実 施 消 防 法 令 には 防 火 管 理 者 が 防 火 管 理 上 必 要 な 業 務 ( 消 防 計 画 ( 建 物 の 防 火 上 必 要 な 事 項 を 定 めた 計 画 書 )の 作 成 当 該 計 画 に 基 づく 消 防 設 備 等 の 点 検 及 び 整 備 等 )を 誠 実 に 実 施 しなければならない 旨 が 定 められています 履 行 確 認 及 び 完 了 検 査 にあたり 仕 様 書 の 記 載 内 容 や 図 面 を 再 度 確 認 し 防 火 管 理 者 としての 自 覚 と 責 任 を 持 って 業 務 委 託 を 行 ってください さらに 防 火 管 理 者 は 消 防 計 画 に 基 づき 消 防 設 備 の 点 検 時 に 立 ち 会 うことが 必 要 に なります ( 消 防 設 備 の 点 検 後 法 定 様 式 の 点 検 票 に 防 火 管 理 者 及 び 立 会 者 の 記 名 捺 印 をします ) - 6 -
点 検 等 の 対 象 1 建 物 建 築 設 備 エレベーター ( 昇 降 機 ) 表 2 法 定 点 検 の 例 2 空 調 用 給 湯 用 の ボイラーや 圧 力 容 器 関 係 法 令 等 具 体 的 施 設 設 備 点 検 等 の 頻 度 備 考 建 築 基 準 法 労 働 安 全 衛 生 法 ボイラー 及 び 圧 力 容 器 安 全 規 則 3 冷 凍 機 高 圧 ガス 保 安 法 冷 凍 保 安 規 則 特 殊 建 築 物 及 び 階 数 5 階 以 上 で 1,000 m2 超 の 事 務 所 等 の 建 築 物 上 記 建 築 物 の 昇 降 機 以 外 の 建 築 設 備 昇 降 機 (エレベーター エス カレーター 等 ) ボイラー 第 一 種 圧 力 容 器 小 型 ボイラ 第 二 種 圧 力 容 器 冷 凍 能 力 20 トン 以 上 で 高 圧 ガスを 用 いる 設 備 (フロンガ スの 場 合 は 50 トン 以 上 ) 4 受 電 設 備 電 気 事 業 法 自 家 用 電 気 工 作 物 : 高 圧 受 配 電 設 備 低 圧 負 荷 設 備 自 家 発 電 設 備 等 5 消 防 用 設 備 消 防 法 消 火 設 備 警 報 設 備 避 難 設 備 非 常 電 源 等 6 危 険 物 貯 蔵 施 設 7 飲 料 用 の 受 水 槽 消 防 法 水 道 法 定 期 点 検 :3 年 に1 回 定 期 点 検 :1 年 に1 回 定 期 検 査 :1 年 に1 回 性 能 検 査 :1 年 に1 回 定 期 自 主 検 査 :1 月 に1 回 定 期 自 主 検 査 :1 年 に1 回 保 安 検 査 自 主 検 査 3 年 に1 回 1 年 に1 回 電 気 主 任 技 術 者 選 任 保 安 規 程 の 策 定 ( 巡 視 点 検 :1 月 に1 回 定 期 点 検 :1 年 に1 回 ) 外 観 機 能 点 検 :6 か 月 に1 回 総 合 点 検 : 1 年 に1 回 危 険 物 一 般 取 扱 所 地 下 タンク 貯 蔵 所 等 簡 易 専 用 水 道 ( 水 槽 の 有 効 容 量 10m 3 超 ) 小 規 模 受 水 槽 水 道 ( 水 槽 の 有 効 容 量 10m 3 以 下 ) 管 理 状 況 の 検 査 8 大 気 の 環 境 大 気 汚 染 防 止 法 ばい 煙 発 生 施 設 : 伝 熱 面 積 10 m2 以 上 又 はハ ー ナの 燃 焼 能 力 が 重 油 換 算 で 50 l/h 以 上 のボイラ 火 格 子 面 積 2m2 又 は 焼 却 能 力 200 kg/h 以 上 の 焼 却 炉 9 室 内 の 環 境 建 築 物 における 衛 生 的 環 境 の 確 保 に 関 する 法 律 (ビル 管 理 法 ) 10 省 エネルギーの 状 況 エネルギーの 使 用 の 合 理 化 に 関 する 法 律 ( 省 エネ 法 ) 特 定 建 築 物 (3,000 m2 以 上 の 事 務 所 等 ) 省 エネルギーのための 措 置 に 関 する 届 出 を 提 出 した 建 築 物 等 ( 床 面 積 ( 棟 単 位 )が 300 m2 以 上 ) 一 級 二 級 建 築 士 又 は 国 土 交 通 大 臣 が 定 める 資 格 を 有 する 者 による 点 検 性 能 検 査 の 整 備 業 務 はボイラー 整 備 士 の 資 格 が 必 要 性 能 検 査 は 労 働 基 準 監 督 署 長 又 は 検 査 代 行 機 関 が 実 施 保 安 検 査 は 都 道 府 県 知 事 又 は 高 圧 ガス 保 安 協 会 が 実 施 電 気 主 任 技 術 者 消 防 設 備 士 消 防 設 備 点 検 資 格 者 が 実 施 定 期 点 検 :1 年 に1 回 危 険 物 取 扱 者 水 槽 清 掃 :1 年 に1 回 ( 水 槽 容 量 によらない) :1 年 に1 回 ( 有 効 容 量 8m 3 以 下 の 受 水 槽 は 対 象 外 ) ばい 煙 量 又 はばい 煙 濃 度 測 定 2 か 月 に1 回 以 上 ( 排 出 ガ ス 量 が 40,000m 3 /h 以 上 ) 1 年 に 2 回 以 上 ( 排 出 ガ ス 量 が 40,000m 3 /h 未 満 ) 空 気 環 境 測 定 :2 か 月 に 1 回 浮 遊 粉 じん 量 一 酸 化 炭 素 の 含 有 率 二 酸 化 炭 素 の 含 有 率 温 度 相 対 湿 度 気 流 ホルムアルデヒドの 量 空 気 調 和 設 備 の 汚 れ 点 検 :1か 月 に1 回 冷 却 塔 及 び 冷 却 水 加 湿 装 置 排 水 受 冷 却 塔 冷 却 水 の 水 管 加 湿 装 置 の 清 掃 :1 年 に1 回 貯 水 槽 の 清 掃 :1 年 に 1 回 水 質 検 査 :1 年 に1 回 6か 月 に1 回 遊 離 残 留 塩 素 の 検 査 :7 日 に1 回 排 水 設 備 清 掃 :6か 月 に1 回 大 掃 除 :6か 月 に1 回 ねずみ 等 の 防 除 ( 害 虫 駆 除 ):6か 月 に1 回 定 期 報 告 :3 年 に1 回 施 設 の 規 模 や 用 途 によりこの 他 にも 法 定 点 検 がある 場 合 があります 管 理 状 況 の 検 査 は 市 の 登 録 又 は 指 定 機 関 によること 水 質 検 査 は 省 令 によ り 検 査 項 目 と 時 期 が 規 定 建 築 物 等 の 維 持 保 全 の 状 況 を 報 告 - 7 -
イ 機 能 維 持 点 検 法 律 上 の 義 務 付 けはありませんが 施 設 運 営 に 支 障 をきたさないよう 機 器 等 の 機 能 維 持 のために 行 う 定 期 点 検 をいいます 施 設 管 理 者 が 実 施 主 体 となり 行 いますが 法 定 点 検 同 様 区 局 は 施 設 の 状 態 を 把 握 するために 機 能 維 持 点 検 の 結 果 を 確 認 する 必 要 があ ります 機 能 維 持 点 検 は 専 門 知 識 や 専 門 用 具 等 が 必 要 になるため 一 般 的 に 委 託 によ り 実 施 しています 機 能 維 持 点 検 の 例 1 昇 降 機 ( 法 定 点 検 ( 年 1 回 )とは 別 の 毎 月 点 検 ) 2 自 動 ドア 設 備 3 空 調 用 熱 源 機 器 ( 冷 温 水 発 生 機 チラー 等 ) 4 中 央 監 視 装 置 コラム 機 能 維 持 点 検 は 必 要? 例 えば 自 動 車 は 法 令 で 点 検 整 備 が 義 務 付 けられています これは 自 動 車 を 安 全 に 運 転 できるよう 最 低 限 度 の 点 検 整 備 を 義 務 付 けたものですが これだけでは 充 分 と 言 えませ ん 同 様 に 建 物 も 様 々な 法 令 点 検 が 義 務 付 けられていますが これらは 主 に 安 全 面 や 衛 生 面 での 基 準 を 定 めたもので 建 物 を 快 適 に 維 持 するためには 日 々の 巡 回 確 認 や 保 守 などが 必 要 です 設 備 機 器 の 法 定 点 検 と 機 能 維 持 点 検 昇 降 機 等 の 設 備 機 器 では 法 令 に 定 める 安 全 面 や 衛 生 面 の 最 低 限 の 基 準 に 加 え メーカ ーが 独 自 に 定 めた 安 全 上 の 基 準 (メーカー 推 奨 )による 機 能 維 持 点 検 を 行 う 場 合 があるの で メーカーを 含 めたメンテナンス 業 者 と 点 検 について 十 分 な 協 議 が 必 要 です ウ 巡 回 確 認 上 記 ア イとは 別 に 施 設 の 状 況 を 把 握 するとともに 不 具 合 の 早 期 発 見 のために 日 々 行 う 巡 回 や 確 認 の 作 業 をいいます この 巡 回 確 認 は 機 器 等 の 作 動 状 況 や 異 常 の 有 無 等 の 確 認 であり 特 別 な 専 門 知 識 や 専 門 用 具 は 不 要 なため 施 設 管 理 者 が 直 接 実 施 している 例 が 多 いです 不 具 合 等 の 早 期 発 見 のためには 巡 回 確 認 の 記 録 を 残 しておくことが 重 要 です 巡 回 確 認 の 例 1 始 業 前 終 業 後 確 認 2 設 備 機 器 の 始 動 前 確 認 3 光 熱 水 費 の 確 認 4 水 道 メーターの 確 認 - 8 -
コラム 巡 回 確 認 で 不 具 合 点 を 早 期 に 発 見 できた 事 例 ア 普 段 濡 れていない 廊 下 が 濡 れていた 天 井 内 給 水 配 管 の 破 損 の 前 兆 だった イ 機 械 室 で 小 さな 振 動 異 音 があった 給 水 用 のポンプの 故 障 の 前 兆 だった ウ 外 壁 面 の 亀 裂 や 亀 裂 からの 錆 汁 を 発 見 した そのままにしておくと 雨 漏 りに 発 展 するところだった (3) 運 転 監 視 施 設 の 運 営 状 況 にあわせ 設 備 機 器 等 を 稼 動 させるとともに その 運 転 状 況 を 監 視 し 制 御 することをいいます 一 般 的 に 建 物 の 設 備 機 器 等 は なるべく 簡 単 に 操 作 でき 誤 って 操 作 しても 故 障 しない ように 配 慮 されていますが プール 設 備 のろ 過 機 や 美 術 館 の 空 調 機 など 設 備 の 系 統 や 運 転 が 複 雑 で 機 器 の 操 作 に 専 門 知 識 が 必 要 な 場 合 には 運 転 監 視 を 専 門 業 者 に 委 託 する 場 合 があります ( 運 転 監 視 委 託 は 区 局 と 調 整 して 決 めます ) 設 備 機 器 等 に 異 常 が 起 きたときは 機 器 を 停 止 させるなどの 適 切 な 操 作 を 行 わなければ 機 器 が 破 損 することがあります また 火 や 大 きな 電 力 を 使 用 する 機 器 などでは 事 故 に 至 ることもあるため 注 意 が 必 要 です (4) 保 守 点 検 結 果 に 基 づき 建 物 等 の 機 能 回 復 又 は 危 険 防 止 のために 行 う 部 品 交 換 や 注 油 塗 装 等 をいいます ア 施 設 の 管 理 者 が 直 接 行 うもの( 小 破 修 繕 含 む) 乾 電 池 や 電 球 の 交 換 内 装 仕 上 げの 小 規 模 な 補 修 割 れたガラスの 交 換 水 道 の 漏 水 やガス 漏 れの 修 理 建 具 の 調 整 など 部 分 的 な 補 修 は 施 設 管 理 者 が 直 接 又 は 専 門 業 者 に 依 頼 して 行 います 施 設 管 理 者 が 直 接 対 応 する 場 合 に 備 え 機 器 等 の 取 扱 説 明 書 を 常 備 しておくことが 重 要 です イ 委 託 により 行 うもの 設 備 機 器 等 の 保 守 には 専 門 知 識 や 専 用 工 具 が 必 要 な 場 合 があり メンテナンス 業 者 に 委 託 して 行 うことがあります また 保 守 のために 行 う 点 検 ( 機 能 維 持 点 検 )を 含 め 一 括 して 委 託 する 場 合 もあります - 9 -
(ア)メーカーによるメンテナンス 契 約 を 実 施 するもの 複 雑 な 機 構 を 持 った 装 置 等 ではメーカー 独 自 のノウハウを 持 った 機 器 が 組 み 込 まれ ている 場 合 があるため 当 該 機 器 メーカーとメンテナンスの 委 託 契 約 をすることがあ ります メーカーによるメンテナンス 契 約 を 実 施 する 機 器 の 例 1 昇 降 機 (エレベーター 等 ) 2 空 調 機 器 ( 冷 温 水 発 生 機 やガスヒートポンプ 式 空 調 機 ) 3 空 調 用 自 動 制 御 装 置 4 自 動 ドア 設 備 (イ)メンテナンス 契 約 の 注 意 事 項 設 備 機 器 等 では 単 に 保 守 等 を 実 施 するだけで 安 全 な 運 転 を 継 続 できるわけではな く ある 時 期 に 大 掛 かりな 部 品 交 換 等 が 必 要 となり そのために 多 額 の 費 用 が 発 生 す る 場 合 があります 長 期 間 にわたり 設 備 等 を 維 持 保 全 するうえで メンテナンス 契 約 について 注 意 が 必 要 です a POG 契 約 とFM 契 約 POG 契 約 はパーツ オイル アンド グリース 契 約 点 検 契 約 とも 言 われます 定 期 点 検 と 消 耗 品 を 含 みますが 交 換 部 品 及 び 交 換 費 用 は 含 みません また 契 約 期 間 内 の 故 障 時 対 応 (コールサ 一 ビス)を 含 む 契 約 と 点 検 だけの 契 約 があり 点 検 だ けの 契 約 の 場 合 コールサービスも 交 換 部 品 及 びその 交 換 費 用 は 契 約 に 含 まれません したがって 突 発 的 な 故 障 時 に 部 品 交 換 費 用 等 の 確 保 が 必 要 となり また 故 障 が 多 発 するとトータル 的 に 割 高 となる 傾 向 があります FM 契 約 はフルメンテナンス 契 約 とも 言 われます 機 器 の 定 期 点 検 と 消 耗 品 一 般 的 な 交 換 部 品 及 び 交 換 費 用 を 含 み 契 約 期 間 中 の 故 障 についても 対 処 する 契 約 です 言 わばFM 契 約 はPOG 契 約 に その 他 の 消 耗 品 や 部 品 の 交 換 修 理 故 障 時 対 応 等 の 別 途 費 用 を 含 んだものになります この 別 途 費 用 は その 他 の 消 耗 品 や 部 品 の 交 換 修 理 の 有 無 に 関 わらず 支 払 う 性 質 のものですから 一 種 の 保 険 の 積 み 立 て 的 な 意 味 を 持 つものと 考 えられます FM 契 約 はPOG 契 約 に 比 べ 高 額 となりますが 高 信 頼 度 を 要 求 される 次 の 機 器 の 契 約 に 多 く 用 いられており 安 価 な 契 約 金 額 のみで 安 易 に 契 約 することは 注 意 が 必 要 です 特 に 指 定 管 理 への 移 行 等 で 施 設 管 理 者 が 変 更 となる 際 に 施 設 管 理 者 ( 指 定 管 理 者 ) 独 自 の 判 断 でFM 契 約 からPOG 契 約 に 変 更 することは 積 み 立 てた 保 険 を 解 約 することと 同 様 であり 避 けなければなりません POG 契 約 とFM 契 約 がある 機 器 の 例 1 昇 降 機 (エレベーター 等 ) 2 ガスヒートポンプ 式 空 調 機 (GHP) 3 自 動 ドア 設 備 - 10 -
コラム POG 契 約 をFM 契 約 に 戻 せるか? FM 契 約 だったものを 一 旦 POG 契 約 に 切 り 換 えてしまった 場 合 メンテナンス 内 容 が 不 十 分 ということで 再 度 FM 契 約 に 戻 すことはできないと 言 われています 前 述 のように 積 み 立 て 保 険 を 一 旦 解 約 した 後 に 元 に( 又 は 途 中 継 続 として) 戻 せないのと 同 様 のことです FM 契 約 の 効 果 は 施 設 がやや 古 くなり 部 品 交 換 の 時 期 が 近 づいたころから 出 てくるもの なので 切 り 換 えには 十 分 検 討 が 必 要 です b 有 資 格 業 者 との 保 守 契 約 ( 表 3) 保 安 上 重 要 な 防 災 機 器 や 複 雑 な 機 構 を 持 つ 装 置 などでは 有 資 格 者 による 保 守 等 が 法 令 で 規 定 されている 場 合 があります 保 守 等 を 委 託 する 場 合 には 委 託 業 者 が 資 格 を 有 していることを 書 面 等 で 確 認 する 必 要 があります 表 3 有 資 格 者 による 保 守 等 が 規 定 されている 例 対 象 機 器 資 格 名 称 規 定 法 令 昇 降 機 一 級 二 級 建 築 士 又 は 昇 降 機 建 築 基 準 法 第 12 条 検 査 資 格 者 受 電 設 備 電 気 主 任 技 術 者 電 気 事 業 法 第 43 条 自 家 用 発 電 機 設 備 消 防 設 備 点 検 資 格 者 と 第 一 種 自 家 用 発 電 設 備 専 門 技 術 者 横 浜 市 火 災 予 防 条 例 第 14 条 平 成 24 年 11 月 22 日 消 防 局 告 示 第 2 号 電 気 設 備 工 事 電 気 工 事 士 電 気 工 事 士 法 第 3 条 消 防 用 設 備 消 防 設 備 士 又 は 消 防 設 備 点 検 消 防 法 第 17 条 の 3 の 3 資 格 者 ボイラー 設 備 ボイラー 技 士 又 はボイラー 取 扱 技 能 講 習 修 了 者 労 働 安 全 衛 生 法 第 45 条 (5) 施 設 管 理 者 点 検 施 設 管 理 者 点 検 マニュアル に 基 づいて 施 設 管 理 者 が 年 1 回 行 うものです 施 設 管 理 者 点 検 の 報 告 は 施 設 管 理 者 が 行 っている 日 々の 巡 回 確 認 や 専 門 業 者 に 委 託 して 行 った 法 定 点 検 機 能 維 持 点 検 の 結 果 を 転 記 するなどしてまとめます 施 設 管 理 者 点 検 の 結 果 について 区 局 は 所 有 する 施 設 の 維 持 保 全 に 役 立 てるほか 建 築 局 へ 報 告 し 必 要 に 応 じて 技 術 的 視 点 での 助 言 を 求 めます 建 築 局 は 区 局 からの 報 告 及 び 相 談 等 に 対 して 維 持 保 全 上 必 要 な 技 術 的 支 援 ( 二 次 点 検 )を 行 います - 11 -
(6) 劣 化 調 査 建 築 局 ( 保 全 推 進 課 )が 竣 工 後 10 年 を 経 過 した 施 設 及 び 前 回 調 査 から6 年 を 経 過 し た 施 設 を 対 象 に 実 施 する 調 査 です 建 築 物 と 建 築 設 備 を 分 けて 調 査 しているため 同 じ 年 度 に 両 調 査 ができない 場 合 は 年 度 をずらして 施 設 に 伺 うことになります また 同 一 年 度 に12 条 点 検 を 実 施 する 施 設 の 場 合 は 原 則 劣 化 調 査 と 併 せて 実 施 します 劣 化 調 査 の 結 果 は 長 寿 命 化 工 事 の 選 定 や 詳 細 調 査 の 要 否 の 判 断 保 全 データベースに おける 劣 化 台 帳 の 更 新 個 別 保 全 計 画 の 見 直 しに 活 用 します 6 維 持 保 全 上 の 注 意 事 項 (1) 複 合 施 設 における 共 用 専 有 の 区 分 の 明 確 化 地 区 センターと 地 域 ケアプラザ 市 営 住 宅 と 地 域 ケアプラザ 福 祉 活 動 拠 点 と 民 間 施 設 等 の 複 合 施 設 の 場 合 共 用 部 分 ( 玄 関 廊 下 昇 降 機 空 調 等 の 設 備 機 器 など)と 各 施 設 の 専 有 部 分 の 区 分 は 管 理 協 定 等 の 中 で 明 確 にしておく 必 要 があります 区 分 が 不 明 確 だ と 誰 が 管 理 しているのかわからない 修 繕 工 事 等 を 行 う 際 に 費 用 の 負 担 割 合 が 決 まらな いために 手 続 きが 進 まないなど 施 設 の 維 持 保 全 に 支 障 をきたすことになります 共 用 専 用 の 区 分 を 明 確 化 するとともに 費 用 の 負 担 割 合 について 覚 書 等 に 明 記 しておく 必 要 があ ります 指 定 管 理 者 制 度 における 協 定 書 等 の 作 成 にあたっては 区 局 は 共 用 専 有 の 区 分 や 修 繕 工 事 等 の 費 用 負 担 割 合 について 明 記 する 必 要 があります (2) 施 設 管 理 の 関 係 者 変 更 時 の 確 実 な 引 継 ぎ 指 定 管 理 者 の 変 更 や 年 度 切 替 に 伴 う 管 理 委 託 業 者 の 変 更 など 施 設 管 理 に 関 わる 者 が 代 わる 場 合 には 維 持 保 全 についての 引 継 ぎを 確 実 に 行 う 必 要 があります また 引 継 ぎの 内 容 は 施 設 の 状 態 を 把 握 するための 重 要 な 情 報 なので 区 局 は 引 継 ぎ 時 に 内 容 の 確 認 を 行 ってください 維 持 保 全 に 係 る 資 料 データ 類 が 後 継 者 に 確 実 に 引 継 がれるようにすることが 重 要 であ り そのためには 点 検 等 に 係 るデータ フォーマットなどの 維 持 保 全 に 係 る 資 料 デー タ 類 は 本 市 に 帰 属 することを 協 定 書 等 に 明 記 する 必 要 があります (3) 事 故 の 報 告 昇 降 機 (エレベーター エスカレーター) 自 動 ドア 窓 等 の 建 築 設 備 建 築 物 及 び 自 家 用 電 気 工 作 物 (6,600Vで 受 電 している 施 設 の 電 気 設 備 )において 事 故 が 発 生 した 場 合 に は 施 設 管 理 者 は 法 令 に 基 づき 特 定 行 政 庁 に 報 告 することが 義 務 付 けられています 報 告 には 速 報 と 詳 報 があり 所 定 の 様 式 により 報 告 します ア 建 築 設 備 ( 昇 降 機 自 動 ドア 防 火 シャッター) 及 び 窓 手 すり その 他 建 築 物 の 内 部 外 壁 その 他 建 築 物 速 報 事 故 が 発 生 した 時 から24 時 間 以 内 詳 報 事 故 処 理 が 解 決 した 日 から7 日 以 内 - 12 -
提 出 先 横 浜 市 建 築 局 建 築 審 査 課 電 話 :210-9931( 建 築 設 備 ) 210-9859( 建 築 物 ) 報 告 様 式 ( 次 のURLから 様 式 をダウンロードしてください ) http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kenchiku/dl.html 15. 定 期 報 告 書 式 定 期 報 告 その 他 様 式 第 定 9 号 様 式 事 故 報 告 書 ( 速 報 )(word 形 式 15-31) 第 定 10 号 様 式 事 故 報 告 書 ( 詳 細 )(word 形 式 15-32) イ 自 家 用 電 気 工 作 物 電 気 事 故 速 報 事 故 の 発 生 を 知 った 時 から48 時 間 以 内 電 気 事 故 詳 報 事 故 の 発 生 を 知 った 日 から30 日 以 内 提 出 先 経 済 産 業 省 関 東 東 北 産 業 保 安 監 督 部 電 力 安 全 課 報 告 様 式 ( 次 のURLから 様 式 をダウンロードしてください ) http://www.safety-kanto.meti.go.jp/denki/jikohokoku/20040426jikoindex.html 4. 電 気 事 故 報 告 について 1. 電 気 事 故 速 報 2. 電 気 事 故 詳 報 (4)6,600Vで 受 電 している 指 定 管 理 者 施 設 での 電 気 設 備 管 理 6,600Vで 受 電 している 施 設 は 電 気 設 備 の 保 安 監 督 の 責 任 者 である 電 気 主 任 技 術 者 を 選 任 することが 義 務 付 けられています ( 電 気 事 業 法 第 43 条 第 1 項 ) 指 定 管 理 者 施 設 の 場 合 指 定 管 理 者 が 電 気 主 任 技 術 者 を 選 任 し 監 督 官 庁 へ 届 け 出 なけれ ばならないので 指 定 管 理 者 制 度 における 協 定 書 等 の 作 成 にあたっては 区 局 は 次 の 内 容 の 条 項 を 盛 り 込 んでください 電 気 主 任 技 術 者 の 選 任 及 び 届 出 等 指 定 管 理 者 は 自 家 用 電 気 工 作 物 の 保 安 監 督 をさせるため 電 気 主 任 技 術 者 を 選 任 し 経 済 産 業 省 関 東 東 北 産 業 保 安 監 督 部 に 届 け 出 る また 横 浜 市 及 び 指 定 管 理 者 は 自 家 用 電 気 工 作 物 の 保 安 業 務 について 次 のとおり 取 り 決 める 1 指 定 管 理 者 は 横 浜 市 から 委 託 を 受 けた 施 設 の 自 家 用 電 気 工 作 物 について 電 気 事 業 法 第 39 条 第 1 項 ( 技 術 基 準 の 遵 守 )の 義 務 を 果 たすものとする 2 横 浜 市 及 び 指 定 管 理 者 は 自 家 用 電 気 工 作 物 の 工 事 維 持 及 び 運 用 の 保 安 を 確 保 す るにあたり 指 定 管 理 者 が 選 任 する 電 気 主 任 技 術 者 ( 保 安 管 理 業 務 外 部 委 託 承 認 制 度 による 場 合 を 含 む )の 意 見 を 尊 重 する 3 横 浜 市 及 び 指 定 管 理 者 は 自 家 用 電 気 工 作 物 の 工 事 維 持 及 び 運 用 に 従 事 する 者 に 電 気 主 任 技 術 者 がその 保 安 のためにする 指 示 に 従 うように 確 約 させる 4 横 浜 市 及 び 指 定 管 理 者 は 電 気 主 任 技 術 者 として 選 任 する 者 に 当 該 自 家 用 電 気 工 作 物 の 工 事 維 持 及 び 運 用 に 関 する 保 安 監 督 業 務 を 誠 実 に 行 うことを 確 約 させる - 13 -