40日でうかる宅建【下巻】テキスト０６（lesson24保証協会：Ｐ56～67）.indd

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がんまなぐも
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1 2 保証協会 1( 保証協会とはどんな団体か ) 46 ページでは, 宅建業者が保証協会の社員である場合, その宅建業者と宅建業の取引をして損害を受けた者 ( 被害者 ) は, 保証協会が供託した弁済業務保証金から, その損害の救済 ( 還付 ) を受けることができると説明したそこで, 2 では, 保証協会とはどんな団体かを中心に説明し, 3 では, 弁済業務保証金について, 徹底解説を行う (1) 保証協会になるための要件は? 保証協会とは, 次の1~3のすべての要件を満たした団体 ( 組織 ) である 1 一般社団法人である ( 似たような法人に, 一般財団法人というのがあるので, 注意しよう!) 2 社員がすべて宅建業者である ( 社員とは, 保証協会の従業員という意味ではなく, 保証協会のメンバー ( 加入者 ) という意味だ ) 3 国土交通大臣から指定を受けている上記 1の社団とは, その団体に構成員が存在するという意味であるそして, 上記 2に書かれているとおり, 保証協会では, その構成員 ( 社員 ) のすべてが宅建業者であるつまり保証協会は, 宅建業者の集まり ( 業界団体 ) ということだなお, 上記 3の指定を受けている保証協会は, 現在, たったの2つ ( 全国宅地建物取引業保証協会 & 不動産保証協会 ) である全国宅地建物取引業保証協会の社員はハトのステッカー, 不動産保証協会の社員はウサギのステッカーが貼ってあるので, 保証協会に加入しているかどうかは, お店に行けばすぐにわかるちなみにハトだのウサギだのといった話は, もちろん暗記不要です ^^; (2) 保証協会のお仕事は? 1 2 ひっす必須業務にんい任意業務保証協会が必ずしなければならない業務は, 次の3つであるア弁済業務 ( これが弁済業務保証金に関する業務!) イ苦情の解決ウ研修上記ウの研修の対象者は, 主任者 or 実際に宅建業に従 4 事している者 ( 従業者 )or これから宅建業に従事しようとする者 ( 内定者等 ) である次の業務は, 国土交通大臣の承認があればできる業務であるア一般保証業務イ手付金等保管事業ウ宅建業の健全な発達を図るため必要な業務保証協会は, 国土交通大臣の承認があれば, 上記 1や2の業務の一部を, 他人に委託できる (3) 保証協会への加入は? 46 ページでも説明したが, 宅建業者が保証協会に加入するしないは, 任意 ( 自由 ) であるただし, 複数の保証協会には, 加入できないでは, 宅建業者が保証協会に加入する最大のメリットは何かというと, それは営業保証金を供託する必要がなくなるという点だぶんたんきんのうふその代わりに弁済業務保証金分担金というお金を, 保証協会に納付する必要がある詳細は, 次ページ以降で 4 なお, 保証協会は, 社員が社員となる前に, その社員と宅建業の取引をしたお客さんの分まで, 救済 ( 還付 ) することになっている ( 保証協会は, なんとも太っ腹なのである ^^) えんかつうんえいししょうしょうそこで弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがある場合は, その社員に対して, 担保の提供を要求できる保証協会は, 新たに社員が加入しor 社員がその地位を失ったときは, 直ちに, その旨を, その社員の免許権者に報告する必要がある第 3 編第 4 編 56 57

2 3 保証協会 2( 弁済業務保証金 ) ここからは, 弁済業務保証金のしくみを解説する保証協会に関する出題の中核部分となるため, 必ず攻略すべき内容であるでも, ここを苦手にする受験生は, 多いその要因の 1つ目が, やたらと長くて, よく似ている専門用語の数々だ対象となるのは, 次の 4 つ! ごび弁済業務保証金語尾が保証金なのはこれだけ! 弁済業務保証金分担金フツーの分担金だ! 弁済業務保証金準備金語尾が準備金なのはこれだけ! 特別弁済業務保証金分担金文字通り, 特別な分担金である! こべつほしょういっぴき営業保証金は, 個別保証すなわち一匹オオカミ方式だききん救済のための基金 ( 営業保証金 ) を自分で用意するため, 最低 ( 本店のみ ) でも 1,000 万円という大金が必要となるこれに対して弁済業務保証金は, しゅうだんほしょうちりつ集団保証要するに塵も積もれば山となる方式だ社員から少額 ( 最低で 60 万円 ) の分担金をかき集めて, 救済のための基金 ( 弁済業務保証金 ) とするものであるきょうじゅ規模のメリットをみんなで享受しようという方式だから, 万単位の社員数をかかえないと成り立たないだから現時点で, 保証協会は 2つしか指定されていないのだ (1) 弁済業務保証金分担金の納付 ( 社員保証協会へ納付 ) 弁済業務保証金分担金は, 塵も積もれば山となるの塵の部分だ第 3 編宅建試験はオール4 肢択一方式なんだから, 記述式の試験のようにフルネームで覚える必要はサラサラない ( 部分だけを把握すれば, 十分に分別が可能だ!) 苦手な要因の 2つ目が, 1 週間, 2 週間, 1ヵ月, 6ヵ月と, うんざりするほど出てくる, 期間に関する数字だこれも, まともに覚えようとするとパンクしてしまう保証協会の学習において, 一番多く登場する数字は 2 週間であるだからみなさんは, 2 週間と出てきたらラッキーと無視して, それ以外の数字だけを, サクサク覚えるようにしてほしい ( よく覚えていないものは 2 週間だと割り切ってしまえば, 暗記すべき量を, 大幅に減らすことができる ^^) 4 1 だれが, いつまでに納付するのか? 新加入の場合事務所増設の場合これから社員になろうとする者は加入しようとする日までに, 弁済業務保証金分担金を納付する必要があるつまり納付済みでないと社員になれないということであるすでに社員となっている者が, 事務所を増設するときは, その増設の日から2 週間以内に, 弁済業務保証金分担金を納付する必要がある営業保証金の場合は事務所の増設時に 2 週間といった期限はない供託 & 届それでは, これから中身の説明に入るが, その前に, 営業保証金と弁済業務保証金の根本的な違いを理解してほしい出を済ませなければ, その増設した事務所で事業を開始できないだけである双方とも被害にあったお客さんを救済するという点では共通だが, 上記の期間内に納付しない場合は, 社員のその具体的方法がぜんぜん違うからだ地位を失う! 58 59

3 弁済業務保証金分担金の額は, 主たる事務所およびそ (2) 弁済業務保証金の供託 ( 保証協会供託所へ供託 ) 2 いくら納付するのか? 4 3 金銭以外でも納付できるのか? 4 どこに納付するのか? の他の事務所ごとに, 政令で定める額とされる上記政令では, 弁済業務保証金分担金は, 次のアとイの合計額であると定めているアイ主たる事務所 ( 本店 ) 60 万円その他の事務所事務所 1つにつき 30 万円ちなみに上記イのその他の事務所には, 従たる事務所 ( 支店 ) のほかに, 本店支店以外の事務所が含まれるのは, いうまでもない ( 事務所以外の場所は, もちろん対象外だ!) 金銭以外での納付は, できない ( 有価証券での納付は認められない!) 弁済業務保証金分担金は, 金銭でしか納付できない弁済業務保証金分担金は, 保証協会に納付しなければならない社員は, 弁済業務保証金分担金を, 供託所に直接預けるのではなく, 保証協会に納める必要がある保証協会は供託所ではないのだから, 供託ではなく納付となる免許権者への届出は? 弁済業務保証金分担金を納付しても, 社員が, その旨を届け出る必要はない弁済業務保証金の供託後に, 保証協会が届出を行うつまり届出は, 保証協会が代わりにしてくれるのだ! 4 1 だれが, いつまでに供託するのか? 2 いくら供託するのか? 4 3 金銭以外でも供託できるのか? 4 どこに供託するのか? 弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会が, これを弁済業務保証金として供託する供託の期限は弁済業務保証金分担金の納付を受けた後 1 週間以内である弁済業務保証金分担金の納付を受けた額に相当する額つまり納付を受けた額と同額を, 弁済業務保証金として供託するしたがって 60 万円の納付を受けたのであれば, 供託するのも, 当然 60 万円というわけである ( 間違っても,60 万円が 1,000 万円に化けたりはしない!) 金銭以外での納付も, できる弁済業務保証金は, 一定の有価証券をもって, これに充てることができる弁済業務保証金分担金は, 法務大臣および国土交通大臣の定める供託所に供託する必要がある現在, この供託所に指定されているのは, 東京法務局であるしたがって, 社員の主たる事務所が, どの都道府県にあるのかに関係なく, かき集めた金は, ぜ~んぶ東京法務局に供託されることになる間違っても社員である宅建業者の主たる事務所のもよりの供託所ではない注意! 免許権者への届出は? 保証協会は, 弁済業務保証金を供託したときは, その元手となる分担金を納付した社員の免許権者に対して, 供託した旨を, 届け出なければならない第 3 編 60 61

4 弁済業務保証金分担金と弁済業務保証金では, 有価証券で充てることができるかどうかの取扱いが, 下記のように異なる弁済業務保証金分担金の納付金銭だけ! 弁済業務保証金の供託有価証券でもOK! なぜ, このような違いが生じるのかというと, 保証協会は, 弁済業務保証金を, 有価証券で運用して, かせ運用利益 ( 利息や配当金 ) を稼いでいるためだ ( それでは稼いだ金は何に使うのか!? これについては後ほど ^^) だから, その軍資金 ( 弁済業務保証金分担金 ) は, 金銭でかき集めたいわけである ( 有価証券で集めたのでは, 扱いにくくて仕方がないのだ ) (3) 弁済業務保証金の還付 ( 保証協会が追加供託社員が還付充当金を納付 ) 1 だれが還付を受けられるのか? 2 いくらまで還付を受けられるのか? 保証協会の社員と取引をした者という点以外は, 還付を受けることができるお客さんの条件については, 基本的に営業保証金の場合と同じだ 4 なお宅建業者が社員となる前に取引をした者も含まれるという点に注意してほしい (57 ページでも説明したとおり, 保証協会は, 社員となる前に取引したお客さんに対してまで, 救済の手を差しのべてくれるのだ!) これも営業保証金と同じ額である ( 条文上は社員が社員でないとしたならば, その者が供託すべき営業保証金の額に相当する額という何ともかったるい言葉で, 表現される ) 例えば弁済業務保証金分担金が 90 万円 ( 本店 + 支店 1つ ) の社員と取引したお客さんであれば, 1,500 万円が, 還付の限度額となる ( 間違っても, 90 万円が限度額ではない!) 3 どうやって還付を受けるの? 4 実際に還付されたらどうなるのか? 弁済業務保証金から還付を受ける場合は, 営業保証金とは違って, いきなり供託所に行ってもダメだ必要な書類を用意したら, まず, 保証協会に行って, 還付について OK をもらう必要があるにんしょうこれを, 認証というちなみに認証の申出が複数ある場合, 保証じゅり協会は, その受理の順序にしたがって, 認証事務を行ってくれる ( えこひいきがないよう, とにかく受付順で処理しますよということである ) 保証協会から, 認証してもらったら, 供託所で手続をして, 還付を受けることになるなおこの場合の供託所は, もちろん法務大臣および国土交通大臣の定める供託所である ( 社員の主たる事務所のもよりの供託所ではない!) 当然追加供託が必要であるしかし追加供託をするのは, 社員ではなく保証協会である ( この場合も, 社員が, 直接に供託することはないのだ!) 営業保証金の還付があった場合は, 免許権者から, 宅建業者に対して, 不足額を供託せよ! という内容の通知が届いたが (52 ページ参照 ), 弁済業務保証金の還付があった場合, この通知は, 保証協会に届けられるのだだから, 通知を受けた保証協会が, その通知が届いた日から2 週間以内に, 不足額を供託することになる第 3 編第 4 編 62 63

5 でも, チョット待てその追加供託分って, 誰が負担するのか? が, 気になる還付の原因を作ったのは, 社員なんだから, 当然, その社員に負担させるべきであるというわけで, 保証協会は, 負担金の支払いを, その社員 (or 社員であった者 = 元社員 ) に求かんぷじゅうとうきんめることになっている ( この負担金は, 還付充当金と呼ばれる!) 追加供託をした保証協会は, 還付充当金を納付せよ! と, 社員 or 元社員に通知を出すので, その通知を受けた社員 or 元社員は, 通知を受けた日から2 週間以内に, 還付充当金を, 保証協会に納付しなければならない ( この期間内に納付しない社員は, 社員の地位を失う!) ちなみに 1,500 万円が還付されたのであれば, 還付充当金として納付すべき額は, 1,500 万円だ ( 間違っても, 90 万円ではない!) すでに, 分担金として 90 万円を納付しているのだから, 差額の 1,410 万円でいいじゃないかという気もするが, これも間違い ( やはり 1,500 万円の納付が必要だ!) なぜなら, 分担金を 90 万円納めた状態こそが, 本来の状態であり, その状態に戻す必要があるからである (4) 弁済業務保証金準備金の積み立て ( 保証協会が積立て ) 弁済業務保証金の還付があったのに, 社員が, 結果的に還付充当金を納付しなかったらどうなるのか? じつは, このようなケースに備えて, 保証協会が, せっせと積み立てをしているお金があるこれが, 弁済業務保証金準備金だちなみに積み立ての原資は, 例の有価証券から得られた運用利益だ ( なんのことかわからない人は,62 ページを読み直してほしい ^^) (5) 特別弁済業務保証金分担金の納付 ( 社員保証協会へ納付 ) あまりにも還付充当金の未納が多くて, 前ページの弁済業務保証金準備金が底をついたらどうなるのだろうか? その場合には, どうしようもないので, 4 りんじついかちょうしゅう全社員から, 臨時に, 分担金を追加徴収することになっているこれが, 特別弁済業務保証金分担金である ( 文字通り, 特別にお願いする分担金だからだ!) 保証協会から, お願いだから追加徴収に応じてと通知が届くので, 社員は, 通知を受けた日から1ヵ月以内に, 通知された額を, 保証協会に納付しなければならない ( この期間内に納付しないと, 社員の地位を失う!) (6) 弁済業務保証金の取戻し ( 保証協会が取戻し社員へ返還 ) 営業保証金と場合とは違い, 弁済業務保証金の取戻しを行うのは, 保証協会である保証協会が, 供託所から取り戻した弁済業務保証金は, 結果的に, 弁済業務保証金分担金として, 保証協会から, 社員に返還されることになるなお, 取戻しにあたって注意すべきなのは, 取戻し公告の取扱いである 1 社員が社員でなくなった場合は? 公告が必要である! 2 社員が一部の事務所を廃止した場合は? 公告は不要である! 上記 1の場合は, 保証協会が, 還付を受ける権利を有する者に対し, 還付を受けることができる人は, 名乗り出てほしいと6ヵ月を下らない一定期間内に申し出るよう公告し, その期間 (6ヵ月) 内に申出がなかったときに, 弁済業務保証金を取り戻すことになるさらに, 営業保証金の場合と違い, 10 年を経過したので, 公告をすることなく取り戻すといったケースはない上記 1の場合, 保証協会が, しっかり公告をしてくれるからだ ( この公告をサボるような団体なら, 保証協会になれないわけである ^^;) 第 3 編 64 65

6 これに対して, 前ページ2の場合は, 公告は不要であるちなみに営業保証金の場合は, 事務所の一部廃止による場合も, 取戻しの際には, 公告が必要であったので, 違いに注意してほしい (7) 社員をやめても宅建業者を続ける場合は? 保証協会の社員の地位を失った者が, その後も宅建業を営むのであれば, その地位を失った日から1 週間以内に, 営業保証金を供託しなければならないまとめ営業保証金と保証協会 1 救済の方式は? 2 だれが供託するのか? 営業保証金個別保証 ( 一匹オオカミ方式 ) 営業保証金は, 宅建業者が供託する保証協会集団保証 ( 塵も積もれば山となる方式 ) 弁済業務保証金は, 保証協会が供託する 3 供託した旨の届出は? 宅建業者が行う保証協会が行う第 3 編そして, 宅建業者は, 上記の営業保証金を供託したときは, その旨を, 免許権者に, 届け出なければならない 4 いくら供託するのか? 本店は 1,000 万円その他の事務所は 500 万円本店は 60 万円その他の事務所は 30 万円社員をやめた以上もう保証協会は, かまってくれないだから, 供託も, 届出も, 全部自分でやる必要があるわけだ 5 有価証券でもいいか? OK 弁済業務保証金分担金はNG 弁済業務保証金はOK 6 どこに供託するのか? 本店のもよりの供託所法務大臣 & 国土交通大臣の定める供託所 7 事務所増設のときは? 供託 & 届出がないと増設事務所で開業できない増設した日から2 週間以内に弁済業務保証金分担金を納付 8 還付の際, 認証は? 不要必要 9 還付があった場合, だ通知から 2 週間以内に通知から 2 週間以内にれが追加供託するのか? 宅建業者が追加供託する保証協会が追加供託する 10 事務所の一部廃止は? 取戻し時に公告が必要取戻し時に公告は不要ここまで学習したら, 次の過去問を解いてみよう! 問 1-27 ~ 問

宅建157　表4-表1

宅建157　表4-表1 宅建あおもり 2014 5月号 VOL.157 発行者公益社団法人青森県宅地建物取引業協会公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会青森本部青森県青森市長島三丁目11番12号 TEL.017 722 4086 代 FAX.017 773 5180 発行人安田勝位編集企画情報委員会年6回発行 5.7.9.11.1.3月発行新消費税率で住宅を取得した方へのお知らせ 1 平成26年度税制改正関連法案成立について