サマリー 2018 年 9 期決算のポイント 2019 年 3 期 2019 年 9 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況鑑定及び財務の状況 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights

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1 サマリー 2018 年 9 期決算 2019 年 3 期業績予想 /2019 年 9 期業績予想 内部成 の状況 外部成 の状況 鑑定及び財務の状況 ジャパンリアルエステイト投資法 2018 年 9 期決算説明資料 2018 年 11 15

2 サマリー 2018 年 9 期決算のポイント 2019 年 3 期 2019 年 9 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況鑑定及び財務の状況 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 1

3 サマリー (2018 年 9 期実績 ) 1 当たり分配 9,495 円 内部成 期末 居率 期中増減額改定 ( ネット ) 99.2% 額 +15 百万円 ( 前期 : +159 円 +1.7%) (6 ヶ 前の予想 : +355 円 +3.9%) テナント 替による増減 ( ネット ) 額 +4 百万円 分配 の推移 ( 円 ) 9 期連続増配を達成 9,096 9,336 9,495 9,550 9,620 外部成 新規取得新宿フロントタワー 25,025 百万円 部譲渡リットシティビル ( 店舗区画 ) 650 百万円 ( 譲渡価格 ) 8,361 8,544 財務戦略 払利息の減 ( 前期 ) 59 百万円 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 '19/03 期 '19/09 期 平均利率 0.56% ( 前期 0.02pt) Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 2

4 サマリー ( 第 11 回公募増資 ) 新投資 発 の概要 発 形態 国内募集 発 数 75,900 ( 般募集 :69,000 O.A.:6,900 ) 発 価格 ( 募集価格 ) 1 当たり533,120 円 取得資産 取得資産 680 億円 都 5 区に 地する競争 のある 3 物件を取得 フロントプレイス 本橋 新宿イーストサイドスクエア 新宿フロントタワー 発 価額 ( 払込 額 ) 1 当たり 516,800 円 所在地東京都中央区東京都新宿区東京都新宿区 発 価額の総額 39,225,120,000 円 ( 第三者割当含む ) 発 決議 2018 年 3 28 ( ) 条件決定 2018 年 4 9 ( ) 竣 年 2014 年 2012 年 2011 年 取得 取得価格 億円 億円 億円 払込 2018 年 4 16 ( ) 第三者割当 :2018 年 5 9 ( ) NOI 利回り 3.5% 4.2% 4.0% PO 前後における各指標 NOI 利回りについては定常稼働時の当社推定数値を記載 ʼ17 年 9 期決算 PO 後 取得価格合計 9,552 億円 1 兆 152 億円 平均築年数 18.0 年 16.9 年 LTV 41.4% 40.5% Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 3

5 サマリー 2018 年 9 期決算のポイント 2019 年 3 期 2019 年 9 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況鑑定及び財務の状況 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 4

6 2018 年 9 期決算のポイント 前期実績との 較 ( 百万円 ) 主な増減要因 2018 年 3 期実績 前期 増減 2018 年 9 期実績 営業収益 31,955 +1,111 33,066 賃貸事業収益 31, ,795 不動産等売却益 営業収益 取得 譲渡物件 +816M 既存ビル 賃料 共益費 +201M 道光熱収 +71M 原状回復費相当額 97M 不動産等売却益 +132M ( 圧縮等により最終的な分配 寄与は +45M) 営業費 18, ,487 営業利益 13, ,578 当期純利益 12, ,273 圧縮積 繰 等 分配 総額 12, ,152 1 当たり分配 9,336 円 +159 円 9,495 円 営業費 取得 譲渡物件 既存ビル管理業務費 道光熱費修繕費公租公課 営業外費 払利息 投資 交付費 14M 120M +265M 155M +150M 59M +61M Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 5

7 2018 年 9 期決算のポイント 業績予想との 較 ( 百万円 ) 主な増減要因 6 ヶ 前の業績予想 予想 増減 2018 年 9 期実績 営業収益 32, ,066 賃貸事業収益 32, ,795 不動産等売却益 営業費 18, ,487 営業利益 13, ,578 当期純利益 12, ,273 圧縮積 繰 等 営業収益 既存ビル 賃料 共益費 +61M 道光熱収 +51M 原状回復費相当額 +36M 不動産等売却益 +270M ( 圧縮等により最終的な分配 寄与は +81M) 営業費 既存ビル管理業務費 20M 道光熱費 56M 修繕費 166M 営業外費 払利息 19M 分配 総額 12, ,152 1 当たり分配 9,140 円 +355 円 9,495 円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 6

8 サマリー 2018 年 9 期決算のポイント 2019 年 3 期 2019 年 9 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況鑑定及び財務の状況 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 7

9 2019 年 3 期業績予想のポイント 2018 年 9 期実績との 較 ( 百万円 ) 主な増減要因 2018 年 9 期実績 前期 増減 2019 年 3 期業績予想 営業収益 既存ビル賃料 共益費 +24M 営業収益 33, ,830 不動産等売却益 270M ( 圧縮等により最終的な分配 影響は 81M) 賃貸事業収益 32, ,830 不動産等売却益 営業費 18, ,470 営業利益 14, ,350 当期純利益 13, ,230 営業費 既存ビル 営業外費 払利息 投資 交付費 22M 60M 61M 圧縮積 繰 等 分配 総額 13, ,230 1 当たり分配 9,495 円 +55 円 9,550 円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 8

10 2019 年 9 期業績予想のポイント 2019 年 3 期予想との 較 ( 百万円 ) 主な増減要因 2019 年 3 期業績予想 前期 増減 2019 年 9 期業績予想 営業収益賃料 共益費 +370M 営業収益 32, ,190 賃貸事業収益 32, ,190 営業費 ʻ18 年取得物件の固都税発 +140M 評価替等に伴う固都税増加 +90M 不動産等売却益 営業費 18, ,740 営業利益 14, ,450 当期純利益 13, ,320 1 当たり分配 9,550 円 +70 円 9,620 円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 9

11 各業績指標の推移 営業収益の推移 営業利益の推移 ( 百万円 ) 34,000 32,000 30,773 30,000 営業収益 31,718 30,818 [30,784] うち 売却益 33,066 31,955 [32,795] [31,816] 32,830 33,190 ( 百万円 ) 14,500 13,500 12,500 12,368 営業利益うち 売却益 14,578 [14,308] 13,596 13,178 [13,457] 12,567 [12,533] 14,350 14,450 28,000 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 '19/03 期 '19/09 期予想予想 11,500 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 '19/03 期 '19/09 期予想予想 NOI の推移 1 当たり分配 の推移 ( 百万円 ) 22,500 21,500 20,500 20,182 '16/09 NOI期 21,275 20,372 21,566 22,401 22,390 22,420 ( 円 ) 10,000 9,000 8,000 8,361 8,544 分配 9,096 うち 売却益 9,336 9,495 9,550 9,620 19,500 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 '19/03 期 '19/09 期予想予想 7,000 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 '19/03 期 '19/09 期予想予想 [] 内の数値は売却益を控除した 額 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 10

12 サマリー 2018 年 9 期決算のポイント 2019 年 3 期 2019 年 9 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況鑑定及び財務の状況 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 11

13 内部成 の状況 100% 居率の推移 ʻ18 年 9 末 JRE マーケット 99.2% マーケット 居率を上回る い 準で安定的に推移 期末時点 居率としては 前期同様に 2001 年の上場以来最 95% 2019 年 3 期末のポートフォリオ全体予想 居率は99.3% を予想 90% 85% '09/01 '10/01 '11/01 '12/01 '13/01 '14/01 '15/01 '16/01 '17/01 '18/01 出所 :CBRE Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 12

14 内部成 の状況 契約賃料 額の増減 2018 年 9 期末契約賃料 額 増減額改定は 7 期連続でプラス 4,816 百万円 ( 対前期末 : +118 百万円 +2.5%) 外部成 +98 百万円 物件取得 :+102 内部成 +19 百万円 テナント 替 :+4( 居 +125 退去 121) 物件譲渡 : 3 増減額改定 :+15( 増額 +15 減額 0.4) 2018 年 3 期末契約賃料 額 4,697 百万円 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 13

15 内部成 の状況 ポートフォリオの査定賃料 都 5 区 6 ヶ 前より査定賃料が上昇した物件 36 物件 /62 物件 15 物件 /27 物件上昇率 1.8% 査定賃料は引き続き緩やかな上昇傾向が続いている 査定賃料が下落した物件は0 件 前期実績 32 物件 /61 物件都 5 区 :15 物件 /26 物件上昇率 2.3% その他 18 区 : 3 物件 / 7 物件上昇率 1.4% その他都市 :14 物件 /28 物件上昇率 2.6% その他 18 区 3 物件 /7 物件上昇率 2.3% その他都市 18 物件 /28 物件上昇率 3.9% JRE が 2018 年 9 末現在保有する建物 69 物件のうち 棟貸し等の特殊要因のある物件を除き 6 ヶ 前の査定賃料と 較可能な 62 物件が対象 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 14

16 期初賃料ギャップ ( マーケット未達 ): 右軸 額賃料増減内部成 の状況 賃料ギャップ ポートフォリオ全体の賃料ギャップ 176 百万円 乖離率 : 3.7%( マーケット未達 ) 査定賃料の上昇に伴い ポートフォリオ全体の賃料ギャップのマイナス幅が拡 今後も増額改定が順調に進捗する 通し 賃料ギャップの推移 増額改定による 額賃料の増加率 : 左軸 減額改定による 額賃料の減少率 : 左軸 期初賃料ギャップ ( ネット ): 右軸 期初賃料ギャップ ( マーケット超過 ): 右軸 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% マーケット未達 マーケット超過 -15.0% -12.0% -9.0% -6.0% -3.0% 0.0% 3.0% 6.0% 9.0% 12.0% 15.0% 賃料ギャップ 賃料ギャップについては各期初時点から定期借家契約等により 1 年以上収益の確定している契約を除いて集計 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 15

17 サマリー 2018 年 9 期決算のポイント 2019 年 3 期 2019 年 9 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況鑑定及び財務の状況 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 16

18 外部成 の状況 新宿フロントタワーの新規取得 物件概要所在地 : 東京都新宿区北新宿 丁 21 番 1 号建物 : 地下 2 階 地上 35 階建延床 積 92,092m2 ( 建物全体 ) 賃貸可能 積 15,705m2 ( 新規取得分 ) 竣 : 2011 年 8 取得価格 25,025 百万円 ( 区分所有権の共有持分を取得 : 建物所有割合 %) 取得 2018 年 4 17 NOI 想定年間 1,006 百万円 ( 利回り 4.0%) 取得先 三菱地所株式会社 リットシティビル ( 店舗区画 ) の譲渡 物件概要所在地 : 岡 県岡 市北区駅元町 15 番 1 号竣 :2005 年 6 譲渡価格 簿価 650 百万円 370 百万円 譲渡 譲渡先 その他 2018 年 9 28 国内事業法 3 階 7 階事務所部分は引き続き JRE が所有 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 17

19 サマリー 2018 年 9 期決算のポイント 2019 年 3 期 2019 年 9 期業績予想のポイント内部成 の状況外部成 の状況鑑定及び財務の状況 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 18

20 鑑定評価 鑑定評価の概要 鑑定評価 含み益の推移 ( 百万円 ) 合計 : 鑑定評価額含み益含み益率 1,200, % ( 百万円 ) 1,100, % 2018 年 3 期末前期 増減 2018 年 9 期末 1,000, , % 10.0% 期末鑑定評価額 1,122, ,930 1,158, , , % 0.0% 含み益 214, , ,231 含み益率 23.6% +1.2pt 24.8% 1 当たり NAV 523,432 円 +11,655 円 535,088 円 1 当たり NAV の推移 ( 円 ) 540, , , , , , , , , , , ,000 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 19

21 財務の状況 有利 負債の状況 ( 百万円 ) 第 11 回公募増資もあり 2018 年 9 末時点でLTVを40.2% まで引き下げ 2018 年 3 期末前期 増減 2018 年 9 期末 公募増資によるLTV 引き下げ 及び優良なポートフォリオを背景に機動的な資 調達が可能な態勢を維持 有利 負債残 403,993 19, ,493 LTV ( 簿価ベース ) 43.2% 3.0pt 40.2% LTV ( 時価ベース ) 36.0% 2.8pt 33.2% 時価ベース LTV は期末鑑定評価額を分 にして算出 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 20

22 財務の状況 平均利率と残存年数 残 平均利率平均残存年数 短期借 21, % 0.68 年 期借 ( 変動 利 ) 1 年内返済 / 償還 期借 ( 固定 利 ) 投資法 債 期借 ( 固定 利 ) 投資法 債 有利 負債合計 22, % 4.36 年 25, % 0.63 年 315, % 4.75 年 384, % 4.24 年 ( 百万円 ) 直近の借 借 先 みずほ銀 借 額 7,000 百万円 利 率 % (1ヶ 本円 Tibor + 4bp 2018 年 10 末時点 ) 借 期間 1 年借 2018 年 8 29 借 先 三菱 UFJ 銀 借 額 10,000 百万円 利 率 %( 固定 ) 借 期間 6.5 年 借 2018 年 6 1 借 先 三井住友信託銀 借 額 3,000 百万円 利 率 0.32%( 固定 ) 借 期間 7 年 借 2018 年 8 31 投資法 債 ( グリーンボンド ) の発 発 額 10,000 百万円 利 率 0.23% 期 間 5 年 発 2018 年 11 1 共同主幹事 みずほ証券 三菱 UFJ モルガン スタンレー証券 SMBC 興証券 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 21

23 財務の状況 百万円 ) 1,500 払利息の推移 払利息 平均利率 1, % 1, % 1,200 1,100 1, % 1,395 1, % 1, % 0.56% 予想 1,190 1,130 1,070 1,070 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 '19/03 期 '19/09 期 0.70% 0.60% 0.50% 格付けの状況 発 体格付け アウトルック J-REIT 最 準の格付けを維持 S&P A+ 安定的 Moodyʻs A1 安定的 R&I AA 安定的 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 22

24 ESG への取り組み

25 外部評価の取得 2018 年 GRESB レーティング GRESB レーティング 5 Star ( 最上位 ) GRESB 開 評価 A ( 最上位 ) 評価された取り組みの 例 サステナビリティに関する開 の開始 省エネルギーの為の継続的な活動 エネルギーデータ等に対する第三者保証の取得 (J-REIT 初 ) グリーンビルディング認証の取得増加 テナントとの協 体制構築 ( グリーンリースの導 満 度調査の実施など ) 第三者機関による保証 ホームページ上で開 している エネルギーパフォーマンス実績 のデータについて 第三者機関 (EY 新 本有限責任監査法 ) による保証をJ-REITでは初めて取得 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 25

26 国際イニシアティブへの署名 参加 資産運 会社による国際イニシアティブへの署名 参加 JREの資産運 会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社は 運 資産の持続的な価値向上のためには ESGに配慮した運 が不可 と考え 国際イニシアティブへ署名 参加しています 責任投資原則 (PRI) への署名 国連環境計画 融イニシアティブ (UNEP FI) への署名 国連グローバル コンパクト (UNGC) への参加 2018 年 8 署名 2018 年 8 署名 2018 年 4 署名 資産運 会社の親会社である 三菱地所株式会社 が UNGC に署名し三菱地所グループで参加企業として登録 また サステナビリティ向上のための取り組みとして PRI 本ネットワークの不動産ワーキンググループ UNEP FIの不動産ワーキンググループ GRESBのベンチマークコミッティ等 国際的なイニシアティブ 評価機関の議論にも参加しています Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 26

27 環境認証の追加取得 DBJ Green Building 認証の追加取得 極めて優れた 環境 社会への配慮 がなされたビル 東京オペラシティビル ( 東京都新宿区 ) TIXTOWER UENO ( 東京都台東区 ) クイーンズタワー A ( 神奈川県横浜市 ) 東 番丁スクエア ( 宮城県仙台市 ) 名古屋広 路プレイス ( 愛知県名古屋市 ) DBJ GB 認証取得棟数 環境認証取得率 ( 取得価格ベース ) 6 棟 20 棟 25% 58% 2017 年 年 年 年 9 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 27

28 グリーンボンドの発 グリーンボンドの概要 フレームワーク 発 発 総額 期間 2018 年 億円 5 年 環境に配慮した ESG 投資による改修 事等の各種施策を通じて エネルギーの削減 顧客満 度の向上 グリーンビルディング認証の取得などを推進しポジティブ インパクトを実現 グリーン適格資産の基準 利率 0.23% 取得格付 調達資 の使途 AA(R&I) 芝 丁 ビルの改修 事 坂パークビル取得に係る借 返済四条烏丸センタービル取得に係る借 返済 改修 事資 10% を超える CO2 排出量 はエネルギー消費量の削減 10% を超える 使 量の削減 下記認証のいずれかにおいて 星の数やランクの 1 段階以上の改善など取得資 DBJ Green Building 認証における 3 つ星 4 つ星 もしくは 5 つ星 BELS 認証における 3 つ星 4 つ星 もしくは 5 つ星 CASBEE 不動産評価認証における B+ A もしくは S ランク 芝 丁 ビルディング改修 事 < 空調設備改修によるビル全体のエネルギー削減量 > 583,747 リットル / 年 17.4% 削減 481,903 リットル / 年 環境負荷軽減を 的としたビル設備の更新 ( 効率空調設備への更新 館内照明の LED 化 ) テナント満 度の いビジネス環境の提供 ( 共 スペースの整備 拡充 ) テナント従業員の健康と快適性への配慮 ( 緑化 リフレッシュスペース ) デザイン でのバリューアップ (ESG を意識したデザインを検討 ) 2016 年度改修 事後 効率空調設備への更新 事を実施した場合の 電気及びガス消費量を原油換算した理論値 Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 28

29 ナイスショット! すごい 距離ですね 固都税の逆 を物ともしませんでした 実は新しいドライバーを買ったんだ 最新のクラブは打ちやすくて簡単に ばせるんだよ オフィスビルと同じで どんどん進化しているからね 最新技術を使いこなしてコースマネジメントしていけば まだまだいいスコアが狙えるかもしれませんね Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 29

30 将来予想に関する 記述についての ご説明 本資料には ジャパンリアルエステイト投資法 ( 以下 当投資法 という ) の計画と 通しを反映した 将来予想に関する記述に該当する情報が記載されております 本資料における記述のうち 過去または現在の事実に関するもの以外は かかる将来予想に関する記述に該当します これら将来予想に関する記述は 現在 可能な情報に鑑みてなされた当投資法 ないしジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の仮定および判断に基づくものであり これには既知または未知のリスクおよび不確実性ならびにその他の要因が内在しており これらの要因による影響を受けるおそれがあります これらの要因には 当投資法 の内部成 および外部成 にかかるリスクや投資 1 当たりの収益 にかかるリスク等が含まれます かかるリスク 不確実性およびその他の要因は かかる将来予想に関する記述に明 的または黙 的に される当投資法 の将来における業績 経営結果 財務内容に関してこれらと 幅に異なる結果をもたらすおそれがあります 当投資法 は 本資料の 付後において 将来予想に関する記述を更新して公表する義務を負うものではありません Japan Real Estate Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved. 31

31 ジャパンリアルエステイト投資法 2018 年 9 期 ( 第 34 期 ) 決算説明資料集 2018 年 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社

32 次 1. 決算 / 業績予想 損益計算書 5 実績及び業績予想 6 貸借対照表 7 8 キャッシュ フロー計算書及び分配 9 直近 5 期の財務指標の推移 10 JRE 上場からの実績及び業績予想 物件収 較 15 営業収益 営業利益の増減要因内訳 16 営業収益に占める費 等の割合 17 資産 修繕 事の実績と将来計画 18 JRE 成 のイメージ 19 運 針 内部成 契約賃料 額の増減要因 23 賃料ギャップと契約形態 24 新規マーケット賃料 準の推移 契約賃料 額の増減 27 賃料増減額改定の推移 28 平均賃料の推移 29 テナント 替の状況 ( 積 単価 ) 30 ポートフォリオ空室率の推移 ( マーケット空室率 ) 外部成 ʼ18 年 9 期新規取得資産 ( 都 5 区 )- 新宿フロントタワー - 33 ʼ18 年 9 期譲渡資産 ( その他都市 )- リットシティビル ( 店舗区画 )- 34 外部成 ( 物件の取得検討状況 ) 35 外部成 (Deal Sources) 外部成 ( 新規取得物件の基準 ) 39

33 4. 財務戦略 有利 負債の状況 41 LTV 借 余 返済期 の分散 42 有利 負債 覧 投資主データ ポートフォリオ情報 資産規模と 居率 49 築年数の推移と地域分散 50 テナント業種分散 テナント数推移 51 テナント 覧及び割合 52 ビル別テナント貸付 返室状況 53 全ポートフォリオ 覧 ( 居率等 ) 54 物件鑑定価格データ 鑑定評価額の詳細 覧 57 期末鑑定評価額 NCF の推移 58 各ビル賃貸事業収 59 その他のポートフォリオ情報 60 ポートフォリオの施 / 設計会社及び PML 値等 ポートフォリオマップ ポートフォリオのエリア 規模による分類 65 ポートフォリオの築年数 地による分類 その他 ジャパンリアルエステイト投資法 の概要 68 資産運 会社への報酬体系 69 資産運 会社への報酬実績 70 ESG( 環境 社会 ガバナンス ) への取り組み 投資 価格の推移 対 JGB スプレッドの推移 82 利 較 83 J-REIT 市場動向 84 JRE ホームページのご案内 85 将来予想に関する記述についてのご説明 86

34 本資料において使 する 語について 1 各数字データは表 単位未満を切り捨てて表 している ただし 居率を含む各種百分 及び総資産有利 負債 率については 数点第 位を四捨五 して表 している 2 賃貸可能 積 賃貸 積 居率 及び テナント数 に関しては JREの保有する持分にかかる数字を記載している 3 平均 居率 は 対象期間中毎 末時点の賃貸 積の合計値を 毎 末時点の賃貸可能 積の合計値で除することにより算出している 4 賃貸可能 積 賃貸 積 には 貸会議室や管理室 倉庫として使 は賃貸している 積 ( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) 及び渋 クロスタワー ( 底地 ) は含まない 5 北の丸スクエア 番町ガーデン 坂パークビル 錦パークビル における 賃貸可能 積 賃貸 積 居率 テナント数 には住宅部分を含まない 6 賃料 とは 賃貸可能 積 を対象とするテナント賃料を指す 7 テナント数 は 建物床の貸付けについて 賃貸借契約を締結している相 によるもののみを対象としており 駐 場 袖看板等建物床の貸付けではない賃貸借契約の相 は含まない 8 不動産管理会社等とパススルー型の賃貸借契約 ( 賃借 賃料がエンドテナント賃料に連動する契約 ) を締結している場合は 実質的なテナントの数 ( エンドテナントの数 ) を テナント数 として記載している 9 ポートフォリオ全体でのテナント数は 延べテナント数を記載している ( 同 テナントが複数の物件に 居している場合は 複数テナントとして算出 ) 10 簿価 には建設仮勘定 借地権等を含む 11 資本的 出 には 期中に完了した資本的 出に該当する 事について 資産計上された 額を記載している( 建設仮勘定や住宅家具として資産計上された費 不動産等取得に伴う仲介 数料や不動産取得税等の取得付帯費 のうち帳簿価格に算 された費 等は含まない ) また 増築 事費 は 資本的 出 に含まない 12 建物所有割合 には 共有建物については共有持分割合を 区分所有建物( 区分所有権を共有する建物を含む ) については 管理規約等により定められた共 部分持分割合を 準共有している信託受益権については準共有持分割合を記載している 13 媒介 数料等 = テナント貸付時の媒介 数料 + テナント賃料増額改定時等の不動産管理会社宛インセンティブ報酬 14 賃貸事業収益 = 賃貸事業収 ( 賃料 [ 住宅賃料等を含む ] 共益費 駐 場収 取 電気料 収 地代収 等) + その他賃貸事業収 ( 解約違約 その他雑収 等 ) 15 菱進銀座イーストミラービルの 取得価格 は 本ビルの2005 年 3 15 付け取得価格 5,353,500 千円に 本ビル増築に係る総事業費 2,645,922,762 円を加算した額 (7,999,422,762 円 ) を記載 2009 年 付けにて 部を譲渡した神宮前メディアスクエアビルの譲渡対象敷地に係る取得価格分は 取得価格 から除いていない ( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) の 取得価格 は 旧 本ブランズウィックビルの2013 年 8 23 付け建物譲渡に伴い 2004 年 3 24 付け取得価格 6,670,000 千円から 取得時の建物購 価格である1,170,000 千円を除いた 額 (5,500,000 千円 ) を記載 渋 クロスタワー ( 底地 ) の 取得価格 は 2018 年 1 18 付け建物譲渡に伴い 2001 年 付け取得価格 34,600,000 千円から 取得時の建物購 価格である8,076,000 千円を除いた 額 (26,524,000 千円 ) を記載 リットシティビルの 取得価格 は 2018 年 9 28 付け店舗区画の譲渡に伴い 2006 年 2 1 付け取得価格 4,650,000 千円から 取得時の店舗区画取得価格である555,131 千円を除いた 額 (4,094,868 千円 ) を記載 16 スポンサー とは 資産運 会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の株主 2 社 ( 三菱地所株式会社 三井物産株式会社 ) を指す 17 部のページで物件名称に略称を使 している ( 略称 覧は下表の通り ただし 下記略称から更に ビル を省略して表 する場合もある ) 年 1 1 付けで投資 1 当たり2 の割合による投資 の分割を実施したため 当該投資 の分割が われていたと仮定して算出した数字を記載する場合は 分割考慮後 と記載 年 4 1 付けにて株式会社三菱東京 UFJ 銀 は 株式会社三菱 UFJ 銀 に商号変更 本資料においては発 現在の商号を記載している 年 4 16 付けにて三菱 UFJ 信託銀 株式会社は 株式会社三菱 UFJ 銀 ( 旧株式会社三菱東京 UFJ 銀 ) に法 融資部 を統合し 融資残 は株式会社三菱 UFJ 銀 に移管 本資料においては統合後の各 の残 を記載している 物件名称略称物件名称略称物件名称略称 北の丸スクエア北の丸スクエア MD 神 ビル MD 神 ビル神 橋パークビルヂング神 橋パークビル 町フィナンシャルシティノースタワー 町 FCN 番町ガーデン 番町ガーデン三菱 UFJ 信託銀 本店ビル三菱 UFJ 信託ビルビュレックス麹町ビュレックス麹町 王グランドビル 王グランドビル有楽町電気ビルヂング有楽町電気ビル 伝 町新 本橋ビルディング 伝 町ビルフロントプレイス 本橋 FP 本橋共同ビル ( 茅場町 2 丁 ) 共同 ( 茅場町 2 丁 ) ビュレックス京橋ビュレックス京橋銀座 丁 イーストビル銀座 丁 イースト銀座三和ビル銀座三和ビル菱進銀座イーストミラービル銀座 EMビル晴海フロント晴海フロント晴海センタービル晴海センタービル 坂パークビル 坂パークビル クリスタルビル クリスタルクローバー芝公園クローバー芝公園 汐留ビルディング芝 丁 ビルディングコスモ 杉橋ビル 町フロントビル 汐留ビル芝 丁 ビルコスモ 杉橋ビル 町フロント 新宿イーストサイドスクエア新宿フロントタワー新和ビルディング東京オペラシティビル TIXTOWER UENO 東五反 1 丁 ビル 崎フロントタワー 森駅東 ビルディング ( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) 代々 1 丁 ビル神宮前テラス神宮前メディアスクエアビル渋 クロスタワー ( 底地 ) 恵 寿ネオナートハーモニータワー 塚東池袋ビルディング池袋 丁 ビルディング池袋 YSビル 王 ファーストスクエアさいたま浦和ビルディング MMパークビルクイーンズタワー A 川崎砂 ビルディング武蔵 杉 STMビル 8 3スクエア北ビル 新宿イースト新宿フロント 新和ビルオペラシティ TIX UENO 東五反 1 丁 ビル 崎フロントタワー 森駅東 ビル新宿南 PJ( 底地 ) 代々 1 丁 ビル神宮前テラス神宮前 MSビル渋 クロスタワー ( 底地 ) 恵 寿ネオナートハーモニータワー 塚東池袋ビル池袋 丁 ビル池袋 YSビル 王 ファーストさいたま浦和ビル MMパークビルクイーンズ川崎砂 ビル武蔵 杉 STMビル 8 3スクエア 定禅寺パークビル東 番丁スクエア仙台本町ホンマビルディング AER 沢パークビル 沢上堤町ビル錦パークビル 名古屋広 路プレイス名古屋広 路ビルヂング名古屋御園ビル四条烏丸センタービル梅 スクエアビルディング新藤 ビル堺筋本町ビル御堂筋ダイワビル尼崎フロントビル リットシティビル NHK 広島放送センタービル東晴天神ビルディング天神クリスタルビル 之出天神ビルディング 定禅寺パークビル東 番丁仙台ホンマビル AER 沢パークビル 沢上堤町ビル錦パークビル広 路プレイス名古屋広 路ビル 名古屋御園ビル四条烏丸梅 スクエア新藤 ビル堺筋本町ビル御堂筋ダイワビル尼崎フロントリットシティ NHK 広島ビル東晴天神ビル 天神クリスタル 之出天神ビル

35 1 決算 / 業績予想

36 ʼ18 年 9 期損益計算書 ( 百万円 ) ʼ18/03 増減 ʼ18/09 増減 ʼ18/09 決算期 第 33 期 額 率 第 34 期 額 率 第 34 期 実績 実績 当初予想 (*1) 営業収益 31,955 1, % 33, % 32,630 賃貸事業収益 31, % 32, % 32,630 賃貸事業収 31,505 32,676 その他賃貸事業収 不動産等売却益 % 営業費 18, % 18, % 18,700 賃貸事業費 (*2) 10, % 10, % 10,650 管理業務費 3, % 3,518 管理費 3,507 3,418 媒介 数料等 道光熱費 2, % 2,676 公租公課 2, % 3,026 損害保険料 % 53 修繕費 1, % 933 その他費 % 184 NOI (*3) 21, % 22, % 21,970 減価償却費 6, % 6, % 6,440 賃貸事業損益 (*3) 15, % 15, % 15,530 営業総利益 15,205 1, % 16, % 15,530 販売費及び 般管理費 1, % 1, % 1,590 資産運 報酬 1, % 1, % 1,240 その他販売費及び 般管理費 営業利益 13, % 14, % 13,930 営業外収益 2 13 受取利息 0 0 その他営業外収益 2 12 営業外費 1,236 1,243 払利息 1, % 957 投資法 債利息 % % 1,150 投資法 債発 費償却 7 6 その他営業外費 経常利益 12, % 13, % 12,670 税引前当期純利益 12,362 13,348 法 税 住 税及び事業税 当期純利益 12, % 13, % 12,660 当期未処分利益 12,324 13,307 FFO (*4) 18, % 19,451 1 当たり分配 9,336 円 159 円 1.7% 9,495 円 355 円 3.9% 9,140 円 *1 当初予想とは 2018 年 5 15 に発表した '18/09 期に係る予想を指す *2 減価償却費を除く *3 不動産等売却益を除く *4 当期純利益 + 減価償却費 - 不動産等売却益 5

37 ʼ18 年 9 期実績及び ʼ19 年 3 期 ʼ19 年 9 期業績予想 ( 百万円 ) 決算期 ʼ18/03 第 33 期 ʼ18/09 第 34 期 ʼ19/03 第 35 期 ʼ19/09 第 36 期 実績 実績 予想 予想 増減 増減 増減 期末物件数 運 数 営業収益 31,955 +1,111 33, , ,190 賃貸事業収益 31, , , ,190 不動産等売却益 営業費 18, , , ,740 賃貸事業費 (*1) 10, , , ,770 減価償却費 6, , , ,330 販売費及び 般管理費 1, , , ,630 ( 内 資産運 報酬 ) 1, , ,270 1,270 NOI (*2) 21, , , ,420 賃貸事業損益 (*2) 15, , , ,080 営業総利益 15,205 +1,017 16, , ,080 営業利益 13, , , ,450 営業外収益 営業外費 1, , , ,120 ( 内 払利息 ) 1, , ,070 1,070 経常利益 12, , , ,330 当期純利益 12, , , ,320 圧縮積 繰 額等 分配 総額 12, , , ,320 発 済投資 数 1,309, ,900 1,385,210 1,385,210 1,385,210 1 当たり分配 9,336 円 +159 円 9,495 円 +55 円 9,550 円 +70 円 9,620 円 期末 居率 99.2% 99.2% +0.1% 99.3% *1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く < 賃貸事業収益の増減要因 > ʼ18/09 期 ʼ19/03 期 : ʻ18/09 期新規取得物件 ( 新宿フロントタワー ) の通期稼働による増加 ʻ18/09 期物件売却 ( リットシティビル ( 店舗区画 )) に伴う減少季節変動等に伴う収 の減少 ʼ19/03 期 ʼ19/09 期 : テナント 替及び賃料増額等による増加季節変動等に伴う収 の増加 < 賃貸事業費 ( 減価償却費除く ) の増減要因 > ʼ18/09 期 ʼ19/03 期 : ʻ18/09 期新規取得物件 ( 新宿フロントタワー ) の通期稼働による増加 ʻ18/09 期物件売却 ( リットシティビル ( 店舗区画 )) に伴う減少季節変動等に伴う費 の減少 ʼ19/03 期 ʼ19/09 期 : 季節変動等に伴う費 の増加評価替等に伴う公租公課の増加 6

38 ʼ18 年 9 期貸借対照表 決算期末 '18/03 期末 '18/09 期末 ( 第 33 期末 ) ( 第 34 期末 ) 増減 増減の要因 資産の部 Ⅰ 流動資産 現預 信託現預 23,641 24, 賃料収 物件譲渡による増加等 その他流動資産 流動資産合計 24,426 25, Ⅱ 固定資産有形固定資産建物 ( 信託物件含む ) 345, ,700 6,922 構築物 ( 信託物件含む ) 3,931 3, 物件取得 資本的 出による増加等 機械装置他 ( 信託物件含む ) 4,767 4, 地 ( 信託物件含む ) 660, ,452 19,570 物件取得による増加等 減価償却累計額 114, ,986 6,226 有形固定資産合計 900, ,944 20,346 無形固定資産借地権他 ( 信託物件含む ) 6,990 6, 無形固定資産合計 6,990 6, 投資その他の資産投資有価証券 期前払費 他 2,921 2, 投資その他の資産合計 3,498 3, 固定資産合計 911, ,299 20,212 Ⅲ 繰延資産投資法 債発 費 繰延資産合計 資産合計 935, ,645 21,083 7

39 ( 百万円 ) 決算期末 '18/03 期末 '18/09 期末 ( 第 33 期末 ) ( 第 34 期末 ) 増減 増減の要因 負債の部 Ⅰ 流動負債 短期借 32,000 21,500 10,500 1 年内返済予定 期借 27,500 25,000 2,500 1 年内償還予定投資法 債 10,000-10,000 期 弁済による減少等 期 弁済及び短期 期借 への借換による減少 期借 からの振替による増加 満期償還による減少 前受 3,248 3, その他流動負債 5,737 4,486 1,251 未払 事費及び物件譲渡に伴う未払消費税等の減少等 流動負債合計 78,486 54,186 24,299 Ⅱ 固定負債 投資法 債 22,993 22,993 - 期借 311, ,000 3,500 預り敷 保証 51,308 52,853 1,544 1 年内返済予定 期借 からの借換による増加 1 年内返済予定 期借 への振替による減少等 物件取得による増加等 その他固定負債 固定負債合計 386, ,481 5,108 負債合計 464, ,667 19,191 純資産の部 出資総額 458, ,241 39,225 新投資 発 による増加 任意積 当期未処分利益 12,324 13, 純資産合計 470, ,978 40,274 負債 純資産合計 935, ,645 21,083 ( 注 ) 税効果会計に係る会計基準 の 部改正 ( 企業会計基準第 28 号平成 30 年 2 16 ) を ʼ18/09 期 ( 第 34 期 ) の期 から適 同 部改正を遡って適 した場合の ʼ18/03 期末 ( 第 33 期末 ) の総資産額は 935,560 百万円 8

40 ʼ18 年 9 期キャッシュ フロー計算書及び分配 キャッシュ フロー計算書 ( 百万円 ) 科 '18/09 期 (183 ) 営業活動によるキャッシュ フロー 20,143 税引前当期純利益 13,348 減価償却費 6,450 その他 344 投資活動によるキャッシュ フロー 26,658 財務活動によるキャッシュ フロー 7,440 短期借 れによる収 18,500 短期借 の返済による 出 29,000 期借 れによる収 19,000 期借 の返済による 出 18,000 投資法 債の償還による 出 10,000 投資 の発 による収 39,225 投資 交付費の 出 61 分配 の 払額 12,223 現 及び現 同等物の増減額 925 現 及び現 同等物の期 残 23,641 現 及び現 同等物の期末残 24,567 銭の分配に係る計算書 ( 円 ) 科 ʼ18/09 期 (183 ) 当期未処分利益 13,307,368,817 圧縮特別勘定積 取崩額 16,307,490 圧縮積 取崩額 1,657,580 分配 の額 13,152,568,950 圧縮積 繰 額 138,488,759 次期繰越利益 34,276,178 投資 1 当たりの分配 9,495 円 9

41 直近 5 期の財務指標の推移 '16/09 '17/03 ʻ17/09 '18/03 '18/09 期第 30 期第 31 期第 32 期第 33 期第 34 期運 数 183 間 182 間 183 間 182 間 183 間総資産経常利益率 (ROA) 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% 1.4% 年換算値 2.5% 2.5% 2.6% 2.7% 2.8% 純資産当期純利益率 (ROE) 2.3% 2.4% 2.5% 2.6% 2.6% 年換算値 4.7% 4.8% 5.1% 5.2% 5.2% 期末 資本 率 53.1% 52.3% 51.9% 50.3% 53.4% LTV1 40.3% 41.1% 41.4% 43.2% 40.2% LTV2 43.8% 44.6% 45.1% 46.9% 43.6% LTV3 38.6% 39.1% 39.3% 40.8% 37.9% LTV4 35.2% 35.4% 35.1% 36.0% 33.2% 期末固定 期適合率 110.9% 110.1% 109.5% 107.9% 104.8% デットサービスカバレッジレシオ (DSCR) 13.5 倍 14.3 倍 16.1 倍 16.9 倍 18.5 倍 NOI( 百万円 ) 20,182 20,372 21,275 21,566 22,401 NOI 利回り ( 年換算値 ) 4.4% 4.3% 4.4% 4.4% 4.4% FFO( 百万円 ) 17,447 17,679 18,466 18,652 19,451 FFO 配当性向 62.7% 63.3% 64.5% 65.5% 67.6% AFFO( 百万円 ) 15,834 14,836 17,273 15,999 17,777 AFFO 配当性向 69.1% 75.4% 68.9% 76.4% 74.0% 各指標の定義 *ROA= 経常利益 / 総資産額総資産額については 期 及び期末の平均値で計算 *ROE= 当期純利益 / 純資産額純資産額については 期 及び期末の平均値で計算 ただし 期中に新投資 の発 を った場合は 期 から新投資 発 前 までの 数をa 間 新投資 発 から期末までの 数をb 間とし ( 期 純資産額 a 間 + 期末純資産額 b 間 )/ 運 数 ( a + b 間 ) で計算 * 期末 資本 率 = 期末純資産額 / 期末総資産額 *LTV1= 期末有利 負債残 / 期末総資産額 *LTV2= 期末有利 負債残 /( 期末有利 負債残 + 期末出資総額 ) *LTV3= 期末有利 負債残 / 物件取得価格合計 *LTV4= 期末有利 負債残 / 期末物件鑑定評価額 ( 不動産鑑定 による算定価格 ) 合計 * 期末固定 期適合率 = 期末固定資産額 /( 期末固定負債額 + 期末出資総額 ) *DSCR= 利償却前当期純利益/ 払利息 *NOI= 賃貸事業収益 - 賃貸事業費 ( 減価償却費を除く ) *NOI 利回り=NOI( 年換算値 )/ 物件取得価格合計 *FFO= 当期純利益 + 減価償却費 - 不動産等売却損益 - 容積利 権譲渡益 - 受取配当 *FFO 配当性向 = 分配 総額 /FFO *AFFO=FFO- 資本的 出 *AFFO 配当性向 = 分配 総額 /AFFO 10

42 JRE 上場からの実績及び業績予想 ʼ02/03 ʼ02/09 ʼ03/03 ʼ03/09 ʼ04/03 ʼ04/09 ʼ05/03 ʼ05/09 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 ( 前期 ) % +7.5% +5.5% +6.6% +6.2% +5.9% +22.1% 賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 ( 前期 ) % +7.5% +5.5% +6.6% +6.2% +5.9% +22.1% 容積利 権譲渡益 不動産等売却益 受取配当 物件移転補償 営業利益 2,961 3,386 3,687 3,898 4,341 4,358 4,701 6,226 ( 前期 ) % +8.9% +5.7% +11.4% +0.4% +7.9% +32.4% 経常利益 2,405 2,898 3,259 3,408 3,803 3,831 4,121 5,510 ( 前期 ) % +12.5% +4.6% +11.6% +0.7% +7.6% +33.7% 当期純利益 2,403 2,897 3,258 3,407 3,802 3,830 4,120 5,509 ( 前期 ) % +12.5% +4.6% +11.6% +0.7% +7.6% +33.7% 発 済投資 数 160, , , , , , , ,400 参考 分割考慮後発 済投資 数 ( 注 1) 320, , , , , , , ,800 1 当たり分配 14,983 円 12,853 円 14,455 円 15,117 円 14,602 円 14,711 円 15,824 円 15,951 円 参考 分割考慮後 1 当たり分配 ( 注 1) 7,491 円 6,426 円 7,227 円 7,558 円 7,301 円 7,355 円 7,912 円 7,975 円 総資産額 161, , , , , , , ,968 純資産額 83, , , , , , , ,982 1 当たり純資産額 ( 注 1) 260,795 円 255,212 円 256,013 円 256,344 円 263,538 円 263,592 円 264,149 円 299,627 円 負債合計 78,146 70,347 84,611 94, , , , ,985 有利 負債額 64,000 54,000 66,800 76,000 87,000 99, , ,000 総資産有利 負債 率 39.6% 29.1% 33.4% 36.3% 35.6% 38.5% 49.3% 34.3% 期末投資 価格 ( 注 1) 265,000 円 255,500 円 296,000 円 324,000 円 415,000 円 437,500 円 437,500 円 457,500 円 時価総額 85, , , , , , , ,041 物件数 取得価格合計 144, , , , , , , ,560 賃貸可能 積 201,884m2 215,928m2 236,693m2 246,062m2 273,157m2 293,105m2 336,026m2 364,610m2 居率 94.0% 95.3% 94.4% 95.1% 94.8% 93.6% 97.6% 98.6% 新投資 発 の概要発 新投資 数 - 65, , ,000 発 価格 - 490,980 円 ,000 円 ,000 円 発 価格の総額 - 31, , ,210 発 価額 - 475,268 円 ,456 円 ,288 円 発 価額の総額 - 30, , ,024 払込期 /5/ /10/ /4/26 11

43 ʼ06/03 第 9 期 ʼ06/09 ʼ07/03 ʼ07/09 ʼ08/03 ʼ08/09 ʼ09/03 ʼ09/09 ʼ10/03 ʼ10/09 第 10 期 第 11 期 第 12 期 第 13 期 第 14 期 第 15 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 ( 百万円 ) 13,962 15,570 16,960 17,530 25,743 19,805 20,716 21,524 21,665 22, % +11.5% +8.9% +3.4% +46.9% -23.1% +4.6% +3.9% +0.7% +2.1% 13,962 15,169 16,500 17,132 17,807 19,805 20,716 20,795 20,758 22, % +8.6% +8.8% +3.8% +3.9% +11.2% +4.6% +0.4% -0.2% +6.5% , ,319 7,041 8,304 8,739 14,218 9,807 9,955 10,054 10,538 9, % +11.4% +17.9% +5.2% +62.7% -31.0% +1.5% +1.0% +4.8% -5.7% 5,586 5,977 7,184 7,586 12,946 8,449 8,426 8,505 8,876 8, % +7.0% +20.2% +5.6% +70.7% -34.7% -0.3% +0.9% +4.4% -8.3% 5,585 5,976 7,183 7,585 12,945 8,448 8,425 8,504 8,875 8, % +7.0% +20.2% +5.6% +70.7% -34.7% -0.3% +0.9% +4.4% -8.4% 345, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,400 16,172 円 17,302 円 17,521 円 18,500 円 29,223 円 19,072 円 19,020 円 19,198 円 18,043 円 16,628 円 8,086 円 8,651 円 8,760 円 9,250 円 14,611 円 9,536 円 9,510 円 9,599 円 9,021 円 8,314 円 433, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,737 円 300,302 円 331,545 円 332,035 円 350,504 円 345,429 円 345,403 円 345,492 円 340,585 円 339,877 円 226, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , % 45.9% 31.5% 32.1% 33.6% 36.7% 39.0% 39.1% 41.2% 41.3% 510,000 円 500,000 円 780,000 円 690,000 円 580,000 円 418,000 円 378,000 円 367,000 円 398,500 円 379,500 円 352, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,090m2 396,173m2 397,928m2 406,605m2 479,877m2 508,296m2 516,411m2 516,421m2 566,277m2 567,612m2 98.7% 98.2% 97.8% 98.7% 95.9% 96.1% 95.5% 93.3% 93.0% 92.4% ,600-33, , ,009,400 円 - 1,029,000 円 ,520 円 ,207-33, , ,500 円 - 997,500 円 ,040 円 ,211-32, , /10/ /3/ /12/8 2009/12/22 - *ʼ08/09 期 ʼ10/03 期の物件数及び物件取得価格合計において 菱進銀座イーストミラービル隣接の 地 建物は含まない * 神宮前メディアスクエアビルの譲渡対象敷地にかかる取得価格分は控除していない *( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) は 2013 年 8 23 付けで 渋 クロスタワー ( 底地 ) は 2018 年 1 18 付けで 建物を売却し底地のみの所有となっているため 賃貸可能 積 居率の算定から除いている ( 注 1)2014 年 1 1 付けで投資 1 当たり 2 の割合による投資 の分割を実施 ʼ02/03 期 ʼ13/09 期については投資 の分割を考慮した数字を記載 12

44 ʼ11/03 ʼ11/09 ʼ12/03 ʼ12/09 ʼ13/03 ʼ13/09 ʼ14/03 ʼ14/09 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 営業収益 22,135 22,829 24,059 24,222 25,357 26,225 26,582 27,760 ( 前期 ) +0.1% +3.1% +5.4% +0.7% +4.7% +3.4% +1.4% +4.4% 賃貸事業収益 22,135 22,283 24,059 24,222 25,357 26,206 26,582 27,760 ( 前期 ) +0.1% +0.7% +8.0% +0.7% +4.7% +3.4% +1.4% +4.4% 容積利 権譲渡益 不動産等売却益 受取配当 物件移転補償 営業利益 9,802 10,380 10,786 10,212 10,631 10,781 10,831 11,255 ( 前期 ) -1.4% +5.9% +3.9% -5.3% +4.1% +1.4% +0.5% +3.9% 経常利益 7,938 8,603 8,863 8,372 8,749 9,143 9,083 9,582 ( 前期 ) -2.4% +8.4% +3.0% -5.5% +4.5% +4.5% -0.7% +5.5% 当期純利益 7,652 8,268 8,934 8,448 8,824 9,129 9,070 9,572 ( 前期 ) -5.9% +8.1% +8.1% -5.4% +4.5% +3.5% -0.7% +5.5% 発 済投資 数 489, , , , , ,140 1,188,280 1,251,530 参考 分割考慮後発 済投資 数 ( 注 1) 978, ,400 1,098,080 1,098,080 1,188,280 1,188, 当たり分配 15,642 円 15,850 円 16,190 円 15,700 円 15,140 円 15,366 円 7,633 円 7,648 円 参考 分割考慮後 1 当たり分配 ( 注 1) 7,821 円 7,925 円 8,095 円 7,850 円 7,570 円 7,683 円 - - 総資産額 646, , , , , , , ,931 純資産額 332, , , , , , , ,622 1 当たり純資産額 ( 注 1) 339,385 円 340,014 円 339,565 円 339,164 円 341,065 円 341,178 円 341,128 円 348,871 円 負債合計 314, , , , , , , ,308 有利 負債額 272, , , , , , , ,550 総資産有利 負債 率 42.1% 41.8% 40.4% 42.2% 40.6% 41.3% 43.9% 39.8% 期末投資 価格 ( 注 1) 393,500 円 377,000 円 364,500 円 393,000 円 644,500 円 574,000 円 518,000 円 564,000 円 時価総額 385, , , , , , , ,862 物件数 取得価格合計 660, , , , , , , ,055 賃貸可能 積 588,984m2 584,964m2 629,761m2 645,787m2 700,759m2 713,180m2 750,956m2 752,723m2 居率 93.2% 94.6% 94.7% 95.5% 96.7% 96.3% 96.7% 97.8% 新投資 発 の概要発 新投資 数 ,840-45, ,250 発 価格 ,750 円 - 746,850 円 ,760 円 発 価格の総額 ,257-33, ,736 発 価額 ,050 円 - 723,870 円 ,400 円 発 価額の総額 ,018-32, ,764 払込期 /2/ /3/ /10/ /11/ /4/ /5/14 13

45 ʼ15/03 ʼ15/09 ʼ16/03 ʼ16/09 ʼ17/03 ʼ17/09 ʼ18/03 ʼ18/09 ʼ19/03 ʼ19/09 第 27 期 第 28 期 第 29 期 第 30 期 第 31 期 第 32 期 第 33 期 第 34 期 第 35 期予想 第 36 期予想 28,314 29,980 30,589 30,773 30,818 31,718 31,955 33,066 32,830 33, % +5.9% +2.0% +0.6% +0.1% +2.9% +0.7% +3.5% -0.7% +1.1% 28,314 29,980 30,428 30,773 30,784 31,718 31,816 32,795 32,830 33, % +5.9% +1.5% +1.1% +0.0% +3.0% +0.3% +3.1% +0.1% +1.1% ,243 12,054 12,352 12,368 12,567 13,178 13,596 14,578 14,350 14, % +7.2% +2.5% +0.1% +1.6% +4.9% +3.2% +7.2% -1.6% +0.7% 9,625 10,487 10,816 10,958 11,197 11,921 12,362 13,348 13,240 13, % +9.0% +3.1% +1.3% +2.2% +6.5% +3.7% +8.0% -0.8% +0.7% 9,619 10,476 10,753 10,947 11,186 11,909 12,291 13,273 13,230 13, % +8.9% +2.6% +1.8% +2.2% +6.5% +3.2% +8.0% -0.3% +0.7% ( 百万円 ) 1,251,530 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,385,210 1,385,210 1,385, ,681 円 8,001 円 8,121 円 8,361 円 8,544 円 9,096 円 9,336 円 9,495 円 9,550 円 9,620 円 , , , , , , , , , , , , , , , , ,909 円 358,026 円 358,238 円 358,478 円 358,661 円 359,213 円 359,505 円 368,881 円 , , , , , , , , , , , , , , , , % 41.5% 40.8% 40.3% 41.1% 41.4% 43.2% 40.2% ,000 円 551,000 円 650,000 円 605,000 円 590,000 円 541,000 円 551,000 円 596,000 円 , , , , , , , , , , , , , , ,197 1,014,667 1,014,667 1,014, ,976m2 832,030m2 820,381m2 820,917m2 835,069m2 839,035m2 833,335m2 847,905m2 847,918m2 847,918m2 97.8% 97.7% 98.3% 98.7% 98.8% 99.1% 99.2% 99.2% 99.3% , , ,620 円 ,120 円 , , ,550 円 ,800 円 , , /4/6 2015/5/ /4/ /5/9 *ʼ08/09 期 ʼ10/03 期の物件数及び物件取得価格合計において 菱進銀座イーストミラービル隣接の 地 建物は含まない * 神宮前メディアスクエアビルの譲渡対象敷地にかかる取得価格分は控除していない *( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) は2013 年 8 23 付けで 渋 クロスタワー ( 底地 ) は2018 年 1 18 付けで 建物を売却し底地のみの所有となっているため 賃貸可能 積 居率の算定から除いている ( 注 1)2014 年 1 1 付けで投資 1 当たり2 の割合による投資 の分割を実施 ʼ02/03 期 ʼ13/09 期については投資 の分割を考慮した数字を記載 ( 注 2) 税効果会計に係る会計基準 の 部改正 ( 企業会計基準第 28 号平成 30 年 2 16 ) をʼ18/09 期 ( 第 34 期 ) の期 から適 同 部改正を遡って適 した場合のʼ18/03 期末 ( 第 33 期末 ) の総資産額は935,560 百万円

46 ʼ18 年 3 期 ʼ18 年 9 期物件収 較 ( 決算 ) ( 百万円 ) ポートフォリオ全体 71 物件 '18/03 期 '18/09 期 増減 増減率 賃貸事業収益 31,816 32, % 賃貸事業費 16,749 16, % 賃貸事業損益 15,066 15, % NOI 21,566 22, % 期末 居率 99.2% 99.2% 0.0% 期中平均 居率 98.9% 99.2% 0.3% 資産グループ毎の増減要因 ʼ18 年 3 期 ʼ18 年 9 期ともに持分変動なく通期稼働 67 物件新宿イースト ( 既存部分 ) を含む ʼ18/03 期 ʼ18/09 期 増減 増減率 賃貸事業収益 30,208 30, % 賃貸事業費 15,937 16, % 賃貸事業損益 14,271 14, % NOI 20,365 20, % ʼ18 年 3 期に取得し ʼ18 年 9 期から通期稼働 2 物件 FP 本橋 新宿イースト ( 追加取得 ) ʼ18/03 期 ʼ18/09 期 増減 賃貸事業収益 160 1, 賃貸事業費 賃貸事業損益 NOI ʼ18 年 9 期中に取得 1 物件新宿フロント ʼ18/03 期 ʼ18/09 期 増減 賃貸事業収益 賃貸事業費 賃貸事業損益 NOI ʼ18 年 3 期中に建物を譲渡 1 物件渋 クロスタワー ʼ18/03 期 ʼ18/09 期 増減 賃貸事業収益 1, 賃貸事業費 賃貸事業損益 NOI ʼ18 年 9 期中に店舗区画を譲渡 1 物件リットシティ ʼ18/03 期 ʼ18/09 期増減 賃貸事業収益 賃貸事業費 賃貸事業損益 NOI

47 営業収益 営業利益の増減要因内訳 ( 百万円 ) ʼ18/03 期実績 ʼ18/09 期実績 ʼ19/03 期予想 ʼ19/09 期予想 営業収益 31,955 33,066 32,830 33,190 前期 1, 賃貸事業収益 既存物件 (*) 取得物件 ʼ18/03 期取得物件 878 ʼ18/09 期取得物件 譲渡物件 ʼ18/03 期譲渡物件 651 ʼ18/09 期譲渡物件 4 40 不動産等売却益 ʼ18/03 期実績 ʼ18/09 期実績 ʼ19/03 期予想 ʼ19/09 期予想 営業利益 13,596 14,578 14,350 14,450 前期 賃貸事業損益 既存物件 (*) 取得物件 ʼ18/03 期取得物件 611 ʼ18/09 期取得物件 譲渡物件 ʼ18/03 期譲渡物件 135 ʼ18/09 期譲渡物件 0 11 不動産等売却益 販売費及び 般管理費 (*) 同 持分で通期 (6ヵ ) 稼働した2 期 から 既存物件として増減 較を っている 16

48 営業収益に占める費 等の割合 第 25 期 ʼ14/03 期 第 26 期 ʼ14/09 期 第 27 期 ʼ15/03 期 第 28 期 ʼ15/09 期 第 29 期 ʼ16/03 期 第 30 期 ʼ16/09 期 第 31 期 ʼ17/03 期 第 32 期 ʼ17/09 期 第 33 期 ʼ18/03 期 第 34 期 '18/09 期 営業収益 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 管理業務費 12.2% 12.2% 12.2% 11.8% 12.3% 11.4% 12.1% 11.5% 11.3% 10.6% 道光熱費 9.1% 10.0% 9.5% 9.6% 8.3% 8.8% 7.7% 8.2% 7.5% 8.1% 公租公課 8.8% 9.1% 8.9% 9.2% 9.1% 9.5% 9.5% 9.2% 9.1% 9.2% 損害保険料 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 修繕費 3.3% 2.6% 3.5% 2.9% 3.6% 3.8% 3.6% 3.2% 3.4% 2.8% 減価償却費 21.3% 21.2% 21.2% 21.1% 21.2% 21.1% 21.2% 20.7% 20.3% 19.5% その他賃貸事業費 0.6% 0.7% 0.7% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.5% 0.6% 販売費及び 般管理費 3.8% 3.5% 4.1% 4.3% 4.2% 4.3% 4.3% 4.9% 5.0% 5.0% 営業外損失 6.6% 6.0% 5.7% 5.2% 5.0% 4.6% 4.4% 4.0% 3.9% 3.7% 法 税等 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.2% 0.2% 特別損失 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 当期純利益 34.1% 34.5% 34.0% 34.9% 35.2% 35.6% 36.3% 37.5% 38.5% 40.1% * 営業収益において ʼ16/03 期 ʼ17/03 期 ʼ18/03 期 ʼ18/09 期には不動産等売却益が含まれる 100% 90% 管理業務費 道光熱費 80% 70% 公租公課 損害保険料 60% 修繕費 50% 40% 減価償却費 その他賃貸事業費 販売費及び 般管理費 30% 営業外損失 20% 10% 法 税等 特別損失 当期純利益 0% '14/03 期 '14/09 期 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 17

49 資産 修繕 事の実績と将来計画 JRE の 事の特徴 キャッシュフローの安定性を考慮した中 期営繕計画の策定 テナント誘致 コスト削減など収益 の向上に寄与する 事の実施 空調 トイレ改修等テナントの 居環境を改善するCS 事の実施 適正な機能維持の為の 事実施 第三者による 事 額の査定及び的確な施 管理 事費及び減価償却費の推移 ( 実績 ) ʼ02/03 期第 1 期 ʼ02/09 期第 2 期 ʼ03/03 期第 3 期 ʼ03/09 期第 4 期 ʼ04/03 期第 5 期 ʼ04/09 期第 6 期 ʼ05/03 期第 7 期 ʼ05/09 期第 8 期 ʼ06/03 期第 9 期 ʼ06/09 期第 10 期 ʼ07/03 期第 11 期 ( 百万円 ) ʼ07/09 期第 12 期 事費 ,585 1,161 1,178 1,025 1,728 1,654 2,857 1,520 修繕費 ( 費 計上 事 ) 資本的 出 ( 資産計上 事 ) , ,200 1,141 1, 減価償却費 1,100 1,194 1,310 1,393 1,498 1,657 1,641 2,017 2,359 2,682 2,717 2,835 総資産額 161, , , , , , , , , , , ,643 賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,169 16,500 17,132 ʼ08/03 期第 13 期 ʼ08/09 期第 14 期 ʼ09/03 期第 15 期 ʼ09/09 期第 16 期 ʼ10/03 期第 17 期 ʼ10/09 期第 18 期 ʼ11/03 期第 19 期 ʼ11/09 期第 20 期 ʼ12/03 期第 21 期 ʼ12/09 期第 22 期 ʼ13/03 期第 23 期 ʼ13/09 期第 24 期 事費 2,760 1,138 1,721 2,309 2,074 1,563 2,315 1,328 2,493 2,227 2,741 2,411 修繕費 ( 費 計上 事 ) , 資本的 出 ( 資産計上 事 ) 1, ,044 1,190 1, , ,792 1,463 1,854 1,545 減価償却費 3,068 3,560 3,788 3,801 3,945 4,218 4,286 4,433 4,690 4,908 5,208 5,507 総資産額 527, , , , , , , , , , , ,066 賃貸事業収益 17,807 19,805 20,716 20,795 20,758 22,112 22,135 22,283 24,059 24,222 25,357 26,206 ʼ14/03 期第 25 期 ʼ14/09 期第 26 期 ʼ15/03 期第 27 期 ʼ15/09 期第 28 期 ʼ16/03 期第 29 期 ʼ16/09 期第 30 期 ʼ17/03 期第 31 期 ʼ17/09 期第 32 期 ʼ18/03 期第 33 期 ʼ18/09 期第 34 期 事費 3,320 2,472 4,216 2,021 3,977 2,794 3,956 2,210 3,746 2,608 修繕費 ( 費 計上 事 ) ,101 1,181 1,113 1,017 1, 資本的 出 ( 資産計上 事 ) 2,433 1,738 3,233 1,140 2,876 1,613 2,842 1,192 2,652 1,674 減価償却費 5,649 5,883 6,009 6,332 6,487 6,500 6,526 6,556 6,499 6,449 総資産額 817, , , , , , , , , ,645 賃貸事業収益 26,582 27,760 28,314 29,980 30,428 30,773 30,784 31,718 31,816 32,795 * 賃貸事業収益に不動産等売却益 優先出資に対する受取配当 容積利 権譲渡益 物件移転補償 は含まない 資産計上 事及び減価償却費の推移 ( 予想 ) ʼ19/03 期第 35 期 ʼ19/09 期第 36 期 ʼ20/03 期第 37 期 ʼ20/09 期第 38 期 ʼ21/03 期第 39 期 ʻ21/09 期第 40 期 資産計上 事 合計 減価償却費 ( 億円 ) 18

50 不動産価格上昇不動産価格JRE 成 のイメージ 不動産市況と成 戦略のイメージ 景気 不動産マーケットの好調期 好調な企業業績 テナントの事務所拡張ニーズの増加 マーケット 居率の上昇 マーケット賃料の上昇 不動産に対する期待利回りの低下 外部成 重視の運 内部成 居率の維持 賃料単価の維持 既存テナントからの減額要請の抑制 外部成 期運 に資するような優良物件を 魅 的な利回りで取得 内部成 重視の運 内部成 居率の向上 賃料単価の上昇 募集賃料 継続賃料の引き上げ 外部成 市場での競争を避けながら慎重な物件取得 ポートフォリオの質の向上に資する物件 替 景気 不動産マーケットの不調期 不調な企業業績 テナントのコスト削減への動き マーケット 居率の低下 マーケット賃料の低下 不動産に対する期待利回りの上昇 不動産価格低下 MEMO 時間 19

51 運 針 外部成 質を重視した着実な外部成 スポンサーとの更なる連携強化による着実な外部成 スポンサーを中 とした相対取引による物件取得を 指す 取得 法の多様化を図る 継続的なポートフォリオの質の強化 築浅 安定した収益 規模等競争 の い物件を取得 外部環境や財務状況とのバランスを考慮した物件取得 賃貸マーケット状況 交通利便性等を総合的に勘案しポートフォリオの質の強化に資する資産の 替を中 期的に検討 内部成 上場来の継続努 による内部成 安定した 居率の維持 テナントニーズの的確な把握 ビルの特性 マーケットの状況変化に応じた積極的なリーシング戦略 賃貸事業収 の向上 継続賃料 準の向上を 指す 建物管理コストの削減への継続努 物件価値の向上 リニューアル 事の遂 財務戦略 健全な財務体質の維持 強化 資本の充実による保守的な有利 負債 率 格付けの維持 デットホルダーからの信頼の構築 維持 低コスト 期での安定的な調達 確保 財務制限条項等の制限を限定化し 調達の 由度を確保 利上昇リスクへの対応 30 40% を 安とした保守的な総資産有利 負債 率の維持 有利 負債の 期固定化 返済期 分散化 20

52 MEMO 21

53 2 内部成

54 契約賃料 額の増減要因 前期末 ( 半年前 ) での契約賃料 ( 共益費込 ) 額の増減額及び増減率 (%) を表す 住宅賃料は除く テナント 替 +4 百万円 ( 百万円 ) 外部成 物件取得 譲渡 +98 百万円 貸付 % 返室 % 賃料改定 +15 百万円 取得 % 新宿フロント 譲渡 3 0.1% リットシティ ( 店舗区画 ) 増額 % 減額 % 貸付 積 +20,376 m2 返室 積 20,517 m2 内部成 賃貸条件変動 +19 百万円 総賃貸 積 826,836 m2 賃貸 積 140 m2 賃貸 積 +14,646 m2 総賃貸 積 841,341 m2 ʼ18/03 期末賃料 額 4,697 百万円 +118 百万円の増加 +2.5% ʼ18/09 期末賃料 額 4,816 百万円 増加 減少 ʼ18/03 期末 * 各期末賃料 額に ( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) の地代収 18.5 百万円 ( 額 ) (2018 年 6 30 までは10 百万円 ( 額 )) および渋 クロスタワー ( 底地 ) の地代収 ʼ18/09 期末 90 百万円 ( 額 ) は含まない 23

55 賃料ギャップと契約形態 ポートフォリオ全体の賃料ギャップ 176 百万円 乖離率 : 3.7%( マーケット未達 ) 賃料ギャップの推移 15.0% 10.0% マーケット賃料未達 マーケット賃料超過 期末賃料ギャップ ( ネット ) 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 賃料ギャップについては各期初時点から定期借家契約等により 1 年以上収益の確定している契約を除いて集計 契約形態の内訳 普通借 定借 2017 年 3 期末 46.93% 53.07% 2017 年 9 期末 46.22% 53.78% 2018 年 3 期末 42.49% 57.51% 2018 年 9 期末 41.04% 58.96% 2018 年 9 期末時点の底地を除いた保有物件が対象 割合は 額賃料ベース 契約種別について普通借 : 普通賃貸借契約定借 : 定期賃貸借契約 24

56 新規マーケット賃料 準の推移 シービーアールイー株式会社による査定新規賃料 ( 注 1) に関し 2018 年 6 末現在を 100 として 過去からの推移を表 JREが2018 年 9 末現在保有する建物 69 物件 ( 注 2) のうち 棟貸し等の特殊要因のある6 物件を除いた計 63 物件が対象 エリア ビル名 各調査時点における査定新規賃料 ( 下限 上限の中間値 : 指数 ) の推移 ʼ03/06 ʼ03/12 ʼ04/06 ʼ04/12 ʼ05/06 ʼ05/12 ʼ06/06 ʼ06/12 ʼ07/06 ʼ07/12 ʼ08/06 ʼ08/12 ʼ09/06 ʼ09/12 ʼ10/06 ʼ10/12 東京 23 区 千代 区 北の丸スクエア MD 神 ビル 神 橋パークビル 町 FCN 番町ガーデン三菱 UFJ 信託ビルビュレックス麹町 王グランドビル 有楽町電気ビル 中央区 伝 町ビル FP 本橋共同 ( 茅場町 2 丁 ) ビュレックス京橋銀座 丁 イースト銀座三和ビル 銀座 EMビル 晴海フロント晴海センタービル 港区 坂パークビル クリスタル クローバー芝公園汐留ビル 芝 丁 ビル コスモ 杉橋ビル 町フロント 新宿区 新宿イースト新宿フロント新和ビル オペラシティ 台東区 TIX UENO 品川区 東五反 1 丁 ビル 崎フロントタワー 区 森駅東 ビル 渋 区 代々 1 丁 ビル 神宮前テラス 神宮前 MSビル 恵 寿ネオナート 中野区 ハーモニータワー 豊島区 塚東池袋ビル 池袋 丁 ビル 池袋 YSビル その他都市 王 市 王 ファースト さいたま市 さいたま浦和ビル 横浜市 MMパークビル クイーンズ 川崎市 川崎砂 ビル 武蔵 杉 STMビル 札幌市 8 3スクエア 仙台市 定禅寺パークビル 東 番丁仙台ホンマビル AER 沢市 沢パークビル 沢上堤町ビル 名古屋市 錦パークビル 広 路プレイス名古屋広 路ビル 名古屋御園ビル 京都市 四条烏丸 阪市 梅 スクエア新藤 ビル 堺筋本町ビル 御堂筋ダイワビル 尼崎市 尼崎フロント 岡 市 リットシティ 広島市 NHK 広島ビル 福岡市 東晴天神ビル 天神クリスタル 之出天神ビル

57 ( 注 1) 年 2 回 (6 12 ) シービーアールイー株式会社へJREの保有物件に関し 新規賃料 準 ( 下限から上限のレンジ ) の査定を依頼 ( 注 2)( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) 渋 クロスタワー( 底地 ) は除いている 各調査時点における査定新規賃料 ( 下限 上限の中間値 : 指数 ) の推移 ʼ11/06 ʼ11/12 ʼ12/06 ʼ12/12 ʼ13/06 ʼ13/12 ʼ14/06 ʼ14/12 ʼ15/06 ʼ15/12 ʼ16/06 ʼ16/12 ʼ17/06 ʼ17/12 ʼ18/06 ビル名 エリア 北の丸スクエア 千代 区 東京 23 区 MD 神 ビル 神 橋パークビル 町 FCN 番町ガーデン三菱 UFJ 信託ビルビュレックス麹町 王グランドビル 有楽町電気ビル 伝 町ビル 中央区 FP 本橋 共同 ( 茅場町 2 丁 ) ビュレックス京橋 銀座 丁 イースト 銀座三和ビル 銀座 EMビル晴海フロント 晴海センタービル 坂パークビル 港区 クリスタル クローバー芝公園 汐留ビル 芝 丁 ビル コスモ 杉橋ビル 町フロント 新宿イースト 新宿区 100 新宿フロント 新和ビル オペラシティ TIX UENO 台東区 東五反 1 丁 ビル 品川区 崎フロントタワー 森駅東 ビル 区 代々 1 丁 ビル 渋 区 神宮前テラス 神宮前 MSビル 恵 寿ネオナート ハーモニータワー 中野区 塚東池袋ビル 豊島区 池袋 丁 ビル 池袋 YSビル 王 ファースト 王 市 その他都市 さいたま浦和ビル さいたま市 MMパークビル 横浜市 クイーンズ 川崎砂 ビル 川崎市 武蔵 杉 STMビル スクエア 札幌市 定禅寺パークビル 仙台市 東 番丁 仙台ホンマビル AER 沢パークビル 沢市 沢上堤町ビル 錦パークビル 名古屋市 広 路プレイス 名古屋広 路ビル 名古屋御園ビル 四条烏丸 京都市 梅 スクエア 阪市 新藤 ビル 堺筋本町ビル 御堂筋ダイワビル 尼崎フロント 尼崎市 リットシティ 岡 市 NHK 広島ビル 広島市 東晴天神ビル 福岡市 天神クリスタル 之出天神ビル 前回調査時より査定賃料が上昇 26 前回調査時より査定賃料が下落

58 契約賃料 額の増減 *% は全て前期末のポートフォリオ全体の 額契約賃料 ( 共益費込 ) に対する増減率を表す ( 住宅は除く ) 期 ʼ11/09 ʼ12/03 ʼ12/09 ʼ13/03 ʼ13/09 ʼ14/03 ʼ14/09 ʼ15/03 ʼ15/09 ʼ16/03 ʼ16/09 ʼ17/03 ʼ17/09 ʼ18/03 ʻ18/09 前期末 増減率 Ⅰ+Ⅱ -1.8% 7.9% 2.4% 6.6% -0.5% 5.3% 0.0% 4.9% 4.7% -0.3% 1.0% 2.3% 1.6% -1.1% 2.5% 外部成 Ⅰ(=1+2) 0.0% 10.7% 2.9% 7.8% 1.0% 6.1% 0.2% 4.8% 4.6% -0.7% 0.0% 1.6% 0.8% -1.2% 2.1% 物件取得 1 0.0% 10.7% 2.9% 7.8% 2.0% 6.1% 0.2% 4.8% 4.6% 0.0% 0.0% 2.3% 0.8% 3.4% 2.2% 物件譲渡 2 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% -1.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% -0.7% 0.0% -0.7% 0.0% -4.7% -0.1% 内部成 Ⅱ(=3+4) -1.8% -2.8% -0.5% -1.1% -1.5% -0.8% -0.1% 0.1% 0.1% 0.3% 0.9% 0.7% 0.8% 0.1% 0.4% テナント 替 3(=a+b) -0.2% -1.8% 0.5% -0.1% -0.5% -0.5% 0.8% 0.5% -0.1% 0.1% 0.5% 0.4% 0.2% -0.0% 0.1% 貸付 a 6.7% 4.2% 3.4% 3.5% 2.0% 3.3% 2.8% 2.7% 1.5% 2.5% 2.5% 1.9% 2.1% 2.8% 2.7% 返室 b -7.0% -6.0% -3.0% -3.6% -2.5% -3.7% -2.0% -2.2% -1.6% -2.4% -1.9% -1.5% -1.9% -2.8% -2.6% 賃料改定 4(=c+d) -1.5% -1.0% -0.9% -1.0% -0.9% -0.3% -0.9% -0.4% 0.2% 0.2% 0.4% 0.2% 0.5% 0.1% 0.3% 増額改定 c 0.1% 0.1% 0.0% 0.4% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.3% 0.3% 0.4% 0.4% 0.5% 0.2% 0.3% 減額改定 d -1.6% -1.1% -1.0% -1.4% -1.0% -0.4% -1.1% -0.5% -0.1% -0.1% -0.0% -0.2% -0.0% -0.1% -0.0% 外部成 内部成 賃料増減内訳 20% 15% 賃貸マーケットが底打ちし上昇開始 外部成 を加速し 資産規模 4 千億円へ 内部成 による契約賃料の減少を上回る外部成 を達成 物件取得 / 譲渡による増減 賃貸条件変動による増減 10% 5% 着実な外部成 により資産規模 1 兆円へ 0% -5% 賃貸マーケットの回復を受け 内部成 による賃料増加を達成 急激な賃貸マーケットの悪化を受け 契約賃料の下落が鮮明に 替 賃料改定 賃料増減内訳 4% 3% 2% テナント 替による増減 賃料改定による増減 1% 0% -1% -2% -3% -4% 増額 減額 賃料増減内訳 2.0% 1.5% 1.0% 増額改定による増加 減額改定による減少 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% 27

59 賃料増減額改定の推移 額賃料の 増額 改定実績 ( 千円 額 ) ʼ06/03 期 ʼ06/09 期 ʼ07/03 期 ʼ07/09 期 ʼ08/03 期 ʼ08/09 期 ʼ09/03 期 ʼ09/09 期 ʼ10/03 期 ʼ10/09 期 ʼ11/03 期 ʼ11/09 期 ʼ12/03 期 東京 23 区 646 1,706 4,979 35,780 15,600 17,771 11,006 4, , , その他都市 ,560 1,685 2,329 1,191 4, ,467 ポートフォリオ全体 678 1,815 4,986 37,341 17,286 20,101 12,198 8,718 1,213 1, ,125 1,911 ʼ12/09 期 ʼ13/03 期 ʼ13/09 期 ʼ14/03 期 ʼ14/09 期 ʼ15/03 期 ʼ15/09 期 ʼ16/03 期 ʼ16/09 期 ʼ17/03 期 ʼ17/09 期 ʼ18/03 期 ʼ18/09 期 東京 23 区 1,319 10, ,616 4,258 11,413 11,209 15,851 16,083 19,063 4,388 9,362 その他都市 184 4,935 2,809 1,741 2,976 1, ,030 3,204 3,852 6,280 4,330 6,496 ポートフォリオ全体 1,503 14,940 3,184 2,630 5,593 5,761 12,409 13,239 19,056 19,935 25,343 8,718 15,858 額賃料の 減額 改定実績 ( 千円 額 ) ʼ06/03 期 ʼ06/09 期 ʼ07/03 期 ʼ07/09 期 ʼ08/03 期 ʼ08/09 期 ʼ09/03 期 ʼ09/09 期 ʼ10/03 期 ʼ10/09 期 ʼ11/03 期 ʼ11/09 期 ʼ12/03 期 東京 23 区 ,218-10,806-27,211-49,726-22,157-44,791-25,312 その他都市 -2,337-2, ,159-7,592-11,155-16,121-7,865-11,304-10,908 ポートフォリオ全体 -2,731-2, ,378-18,399-38,366-65,847-30,022-56,096-36,221 ʼ12/09 期 ʼ13/03 期 ʼ13/09 期 ʼ14/03 期 ʼ14/09 期 ʼ15/03 期 ʼ15/09 期 ʼ16/03 期 ʼ16/09 期 ʼ17/03 期 ʼ17/09 期 ʼ18/03 期 ʼ18/09 期 東京 23 区 -31,407-40,836-18,288-10,405-42,019-17, , その他都市 -4,689-11,179-21,362-5,702-2,350-3,534-2,888-2, , ポートフォリオ全体 -36,097-52,016-39,650-16,108-44,369-21,318-3,424-2, , , ポートフォリオ全体 / 増額改定 減額改定の推移 ( 千円 額 ) 50,000 40,000 増額改定 減額改定 30,000 20,000 10, ,000-20,000-30,000-40,000-50,000-60,000-70,000 28

60 平均賃料の推移 各期の末 の共益費込賃料を賃貸 積 ( 坪 ) で除して表 30,000 円 / 坪 ポートフォリオ全体 都 5 区 25,000 円 / 坪 20,000 円 / 坪 15,000 円 / 坪 MEMO 29

61 テナント 替の状況 ( 積 単価 ) 年間テナント 替率 ʼ13/04 ʼ14/03 ʼ13/10 ʼ14/09 ʼ14/04 ʼ15/03 ʼ14/10 ʼ15/09 ʼ15/04 ʼ16/03 ʼ15/10 ʼ16/09 ʼ16/04 ʼ17/03 ʼ16/10 ʼ17/09 ʼ17/04 ʼ18/03 ʻ17/10 ʼ18/09 東京 23 区 6.2% 5.6% 4.0% 3.1% 3.6% 4.3% 3.5% 3.8% 4.3% 4.7% その他都市 4.9% 5.8% 5.0% 5.1% 4.7% 4.0% 3.9% 3.2% 5.6% 5.7% 全体 5.9% 5.7% 4.4% 4.0% 4.1% 4.1% 3.7% 3.6% 4.9% 5.4% * 年間テナント 替率 : 替 積 ( 年間貸付 積と返室 積の何れか少ない 積 )/ {( 当期末賃貸 積 + 前々期末賃貸 積 ) 1/2} と仮定して計算 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 東京 23 区その他都市全体 貸付 返室の 積及び 替単価 率の推移 東京 23 区 貸付 積返室 積単価 ( 貸付 / 返室 ) ( m2 ) 30, % 20,000 10, ,000-20,000 16,678 11,694 11,015 6, % 99.7% 99.9% 100.5% -9,331-8,105-5,549-14,230 10, % -11, % 10,242 7, % -8,517-7,554 10,340 11, % 101.8% -10,472-9,368 13, % -13, % 120.0% 110.0% 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% -30,000 ( m2 ) 30,000 '14/03 期 '14/09 期 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 その他都市 60.0% 140.0% 20,000 10,000 8,632 12,700 9,399 7,488 10,665 8,208 8,160 6,790 13,825 6, % 120.0% 110.0% 0-10,000-20,000-30, % 105.5% 105.5% 103.1% 99.2% 98.7% 96.0% -6,853-6,580-4,649-9,533-7, % -8,915-7, % -8,544-15,410-7, % '14/03 期 '14/09 期 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% ポートフォリオ全体 ( m2 ) 30,000 25,311 24,394 24,827 20,415 21,531 20,376 20,000 18,450 15,337 17,130 13,839 10, % % 109.5% 99.8% 98.4% 104.4% 82.4% 98.7% -10, % 99.7% -16,464-14,465-16,649-15,755-14,134-15,122-20,000-17,901-20,517-23,763-24,779-30,000 '14/03 期 '14/09 期 '15/03 期 '15/09 期 '16/03 期 '16/09 期 '17/03 期 '17/09 期 '18/03 期 '18/09 期 140.0% 130.0% 120.0% 110.0% 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 30

62 ポートフォリオ空室率の推移 ( マーケット空室率 ) 保有物件全体 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% ポートフォリオ全体 (JRE) ポートフォリオ全体 ( マーケットデータ ) 東京 23 区 / その他都市 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 東京 23 区 (JRE) 東京 23 区 ( マーケットデータ ) その他都市 (JRE) その他都市 ( マーケットデータ ) 平均空室率の計算 法 ( 例 : 下記 2 ビルの場合 ) JRE 保有ビル 賃貸可能 積 ( m2 ) ビル空室率 該当オフィスエリア エリア空室率 Aビル 1 5, % a 地区 7 4.0% Bビル 2 3, % b 地区 8 8.0% 合計 / 平均 3 8, % 9 5.5% 6=( )/3 * 平均空室率はシービーアールイー のデータを基にジャパンリアルエステイトアセットマネジメント にて作成 * シービーアールイー のデータは 2011 年 6 まで全ビル 2012 年 12 まで延床 積 500 坪以上のビルが調査対象 2013 年 1 からは新しいエリア区分となり 延床 積 1,000 坪以上かつ新耐震基準に準ずるビルが対象 * シービーアールイー の新しいエリア区分に含まれない JRE 保有ビルは 2013 年 1 以降空室率の算出 較対象から外している マーケット 準を下回る空室率を維持 9=( )/3 31

63 3 外部成

64 ʼ18 年 9 期新規取得資産 ( 都 5 区 ) 新宿フロントタワー 物件概要 ( 取得 現在 ) 所 在 地 東京都新宿区北新宿 丁 21 番 1 号 積 < 地 >9,628.17m2 < 建物 >92,092.30m2 構 造 鉄 鉄 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 35 階建 建 築 時 期 2011 年 8 所 有 形 態 不動産信託受益権 地 : 所有権 ( 共有持分 %) * 敷地権割合 :1,000 億分の98,917,614,500に係る共有持分 100 分の27.5 建物 : 区分所有権の共有持分 ( 建物所有割合 %) 4 階 34 階の事務所部分 53,248.09m2のうち他の区分所有者の所有分を除いた 52,713.71m2の共有持分 100 分の 階 3 階の店舗部分 4,298.89m2の共有持分 100 分の27.5 賃貸可能 積 15,705m2 ( 取得持分にかかる数値 ) 居 率 99.4% 取引概要 取得先三菱地所株式会社 取得価格 25,025 百万円 鑑定評価額 25,300 百万円 (2018 年 3 1 時点 ) 取得 2018 年 4 17 収 想定 ( 定常稼働時 ) N O I 年間 1,006 百万円 減価償却費年間 248 百万円 33

65 ʼ18 年 9 期譲渡資産 ( その他都市 ) リットシティビル ( 店舗区画 ) 物件概要 所 在 地 岡 県岡 市北区駅元町 15 番 1 号 積 < 地 >7,596.44m2 < 建物 >52,653.19m2 構 造 鉄 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 20 階建 建 築 時 期 2005 年 6 賃貸可能 積 1,058m2 居 率 100.0% 取引概要 ( 店舗区画 ) 譲 渡 先 国内事業法 譲 渡 価 格 650 百万円 帳 簿 価 格 370 百万円 鑑定評価額 514 百万円 (2018 年 9 1 時点 ) 譲 渡 2018 年 9 28 本件は 店舗区画 ( 建物所有割合 :3.15%) の譲渡であり オフィス区画 ( 建物所有割合 :24.60%) は引き続き保有 MEMO 34

66 外部成 ( 物件の取得検討状況 ) 物件取得 譲渡の実績 ( 百万円 ) 期上場時 ʼ02/03 ʼ02/09 ʼ03/03 ʼ03/09 ʼ04/03 ʼ04/09 ʼ05/03 ʼ05/09 ʼ06/03 ʼ06/09 ʼ07/03 取得 92,845 51,852 19,580 19,265 9,065 25,830 21,390 50,683 36,050 86,205 12,630 49,850 譲渡 ,003 41,900 期 ʼ07/09 ʼ08/03 ʼ08/09 ʼ09/03 ʼ09/09 ʼ10/03 ʼ10/09 ʼ11/03 ʼ11/09 ʼ12/03 ʼ12/09 ʼ13/03 取得 7,100 72,029 24,000 21,250-77,026 2,645 16,710-60,800 22,000 41,770 譲渡 1, , , 期 ʼ13/09 ʼ14/03 ʼ14/09 ʼ15/03 ʼ15/09 ʼ16/03 ʼ16/09 ʼ17/03 ʼ17/09 ʼ18/03 ʼ18/09 累計 取得 12,967 43, ,459 44, ,100 10,530 43,020 25,025 1,071,942 譲渡 1, ,366-6,890-10, ,466 物件情報数の推移 折れ線グラフ : 物件情報受付件数の過去 6ヶ 移動平均値をとり 2009 年 1 を 100 として指数化したもの( 左 盛 ) 棒グラフ : 期中 (6ヶ ) の物件情報受付件数の内 延床 積 3,000m2以上の物件が占める割合を期末に表 ( 右 盛 ) % 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 3 月 9 月 3 月 9 月 3 月 9 月 3 月 9 月 3 月 9 月 3 月 9 月 3 月 9 月 3 月 9 月 3 月 9 月 3 月 9 月 年度 地域 ʼ17 年 9 期 ( 第 32 期 ) ʼ18 年 3 期 ( 第 33 期 ) 上期計 下期計 年度計 率 都圏 % 地 都市 % 総計 % 2018 年度 地域 ʼ18 年 9 期 ( 第 34 期 ) 上期計 年度計 率 都圏 % 地 都市 % 総計 % 35

67 MEMO 36

68 外部成 (Deal Sources) スポンサーとの太いパイプラインにより安定的に優良な物件を取得 スポンサー等からの取得 紹介 スポンサー等からの相対取得 ( 注 1) スポンサーからの紹介 ( 相対 ) 46 件 ( 注 2) 503,764 百万円 13 件 94,687 百万円 汐留ビルディング (2008 年 12 新規取得分 ) 晴海フロント 坂パークビル スポンサー以外からの相対取得 33 件 ( 注 2) 212,877 百万円 相対取引による取得は全体の 75.7% * 物件取得価格ベース 名古屋広 路プレイス 相対取引による取得 37

69 (ʼ18 年 9 期末現在 ) 取引形態 件数 額 ( 億円 ) 相対 % 8, % スポンサー等 % 5, % スポンサーの紹介 % % 上記以外の相対取引 % 2, % 札 % 2, % スポンサー等 5 4.7% % スポンサーの紹介 2 1.9% 1, % 上記以外の 札 8 7.5% % 合計 % 10, % スポンサー等からの 札取得 ( 注 1) 5 件 71,780 百万円 スポンサーからの紹介 ( 札 ) 2 件 116,155 百万円 スポンサー等からの取得 紹介は全体の 73.4% * 物件取得価格ベース MM パークビル 北の丸スクエア スポンサー以外からの 札取得 8 件 72,678 百万円 梅 スクエアビルディング AER 札による取得 ( 注 1) スポンサー等からの取得には スポンサー ( 現在のスポンサーである 2 社及び過去スポンサーであった東京海上 動 災保険株式会社 第 命保険株式会社 ) からの取得のほか スポンサーが 50% 以上出資する SPC(SPC 保有の信託受益権の信託財産である不動産の取得を含む ) を含む ( 注 2) さいたま浦和ビルディング 沢パークビル の持分追加取得及び 町フィナンシャルシティノースタワー の持分取得時において それぞれ同 付でスポンサー他 1 社から持分を取得しているため スポンサー 1 件 スポンサー以外 1 件の計 2 件の取引として計算 38

70 外部成 ( 新規取得物件の基準 ) 地理的条件 都圏に 7 割以上 残りを 阪 名古屋及びその他の主要地 都市に投資 東京を中 とした 都圏に 70% 以上 その他都市は 30% 以下 構 造 新耐震基準 (1981 年施 の建築基準法による耐震基準 ) の適合物件及びそれと同等以上の耐震性能 新耐震基準に適合 物件規模 建物延床 積 3,000 m2以上を 安 3,000 m2以上の物件を取得 上記の基準をクリアする優良な物件のみを取得することで ポートフォリオの質の維持 向上を図る 39

71 4 財務戦略

72 有利 負債の状況 (ʼ18 年 9 期末 ) ʼ18 年 9 期末の状況 融機関別借 残 ( 百万円 ) 有利 負債合計 有利 負債全体の残存年数 期 短期の内訳 384,493 百万円 期有利 負債 率 94.4% 期固定有利 負債 率 88.7% 有利 負債平均利率 0.56% 4.24 年 ( 百万円 ) 短期借 21,500 期借 ( 変動 利 ) 22,000 1 年内返済予定 期借 ( 固定 利 ) 25,000 期借 ( 固定 利 ) 293,000 借 合計 361,500 投資法 債 22,993 投資法 債合計 22,993 平均利率残存年数 短期借 0.11% 0.68 年 期借 ( 変動 利 ) 0.03% 4.36 年 1 年内返済予定 期借 ( 固定 利 ) 0.61% 0.63 年 期借 ( 固定 利 )+ 投資法 債 0.63% 4.75 年 投資法 債 6.0% 短期借 5.6% 期借 ( 変動 利 ) 5.7% 期借 ( 固定 利 ) 76.2% 1 年内返済予定 期借 ( 固定 利 ) 6.5% 三菱 UFJ 銀 104,500 みずほ銀 58,000 三井住友信託銀 42,000 信 中央 庫 23,000 本政策投資銀 20,000 農林中央 庫 15,000 三井住友銀 13,000 福岡銀 8,500 伊予銀 6,500 中国銀 6,000 太陽 命保険 4,500 銀 4,000 広島銀 3,000 みずほ信託銀 3,000 りそな銀 3,000 銀 3,000 新 銀 2,500 群 銀 2,000 本シティ銀 2,000 東京海上 動 災保険 2,000 梨中央銀 2,000 第四銀 1,500 利銀 1,000 常陽銀 1,000 七 七銀 1,000 第 1 回ジェネラル シンジケートローン 13,000 第 2 回ジェネラル シンジケートローン 10,000 第 3 回ジェネラル シンジケートローン 6,500 格付け S&P Moodyʼs R&I 期有利 負債 94.4% A+ 安定的 A1 安定的 AA 安定的 41

73 ミットメントラインLTV 借 余 返済期 の分散 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% LTV( 総資産有利 負債 率 ) の推移 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 期有利 負債 率短期有利 負債 率 LTV 30% 40% 新投資 発 LTV *LTV(%)= 有利 負債 / 総資産 100 * 期有利 負債 率 =( 期借 (1 年内返済予定 期借 を含む )+ 投資法 債 )/ 有利 負債合計 有利 負債の借 余 (ʼ18 年 9 期末現在 ) 総資産額有利 負債額 LTV 借 余 ( 百万円 ) 956, , % LTV45% まで 83,631 LTV40% まで -3,058 有利 負債返済期 の分散状況 (ʼ18 年 9 期末現在 ) ( 百万円 ) 年度 2018 (6 ヶ 以内 ) 2019 (1.5 年 ) 2020 (2.5 年 ) 2021 (3.5 年 ) 2022 (4.5 年 ) 2023 (5.5 年 ) 2024 (6.5 年 ) 2025 (7.5 年 ) 2026 (8.5 年 ) 2027 (9.5 年 ) 短期借 6,000 15, ,500 期借 9,500 49,000 41,000 51,700 48,500 33,500 41,300 33,500 13,000 19, ,000 投資法 債 ,000 10,000 2,993 22,993 合計 合計 15,500 64,500 41,000 51,700 48,500 33,500 41,300 43,500 23,000 21, ,493 コ( 百万円 ) 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 投資法 債 期借 短期借 '19/03 期 '19/09 期 '20/03 期 '20/09 期 '21/03 期 '21/09 期 '22/03 期 '22/09 期 '23/03 期 '23/09 期 '24/03 期 '24/09 期 '25/03 期 '25/09 期 '26/03 期 '26/09 期 '27/03 期 '27/09 期 '28/03 期 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 2027 年度 42

74 有利 負債 覧 (ʼ18 年 9 期末 ) 有利 負債 覧 短期借 期借 ( 変動 利 ) 借 先借 残 利率返済期限 年限 三井住友信託銀 '17/12/26 1, '18/12/26 1 年 りそな銀 '18/03/26 3, '19/03/26 1 年 三井住友信託銀 '18/03/30 1, '19/03/29 1 年 みずほ銀 '18/04/03 5, '19/04/03 1 年 みずほ銀 '18/08/29 7, '19/08/29 1 年 三井住友信託銀 '18/08/29 3, '19/08/29 1 年 合計 21, 年 ( 平均利率 ) ( 平均残存年限 ) 借 先借 残 利率返済期限 年限 三菱 UFJ 銀 '17/04/04 5, '21/04/05 4 年 三菱 UFJ 銀 '17/06/01 12, '23/06/01 6 年 三菱 UFJ 銀 '18/03/26 5, '24/03/26 6 年 合計 22, 年 ( 平均利率 ) ( 平均残存年限 ) 借 先借 残 利率返済期限 年限 年内返済予定 期借 三井住友信託銀 '11/11/15 3, '18/11/15 7 年 三井住友銀 '11/11/15 3, '18/11/15 7 年 みずほ銀 '15/09/01 2, '19/03/ 年 群 銀 '14/03/24 1, '19/03/25 5 年 三井住友信託銀 '15/05/29 5, '19/05/29 4 年 三菱 UFJ 銀 '15/09/01 5, '19/09/02 4 年 三井住友信託銀 '11/09/26 5, '19/09/26 8 年 合計 25, 年 ( 平均利率 ) ( 平均残存年限 ) 借 先借 残 利率返済期限 年限 期借 ( 固定 利 ) みずほ銀 '11/11/01 6, '19/11/01 8 年 三菱 UFJ 銀 '11/11/15 3, '19/11/15 8 年 三菱 UFJ 銀 '11/11/15 3, '19/11/15 8 年 みずほ銀 '11/11/15 3, '19/11/15 8 年 三菱 UFJ 銀 '12/06/15 4, '20/06/15 8 年 三井住友信託銀 '12/06/15 4, '20/06/15 8 年 みずほ銀 '12/06/15 4, '21/06/15 9 年 三菱 UFJ 銀 '12/06/15 4, '22/06/15 10 年 三菱 UFJ 銀 '12/06/15 2, '22/06/15 10 年 新 銀 '12/06/15 2, '22/06/15 10 年 銀 '12/10/29 2, '20/10/29 8 年 三菱 UFJ 銀 '12/12/21 5, '20/12/21 8 年 三菱 UFJ 銀 '12/12/21 5, '20/12/21 8 年 信 中央 庫 '13/01/07 2, '20/01/07 7 年 三井住友銀 '13/01/07 2, '22/01/07 9 年 本政策投資銀 '13/01/07 3, '23/01/06 10 年 三菱 UFJ 銀 '13/01/15 5, '20/01/15 7 年 信 中央 庫 '13/01/15 5, '20/01/15 7 年 三菱 UFJ 銀 '13/01/15 5, '21/01/15 8 年 みずほ銀 '13/01/15 5, '22/01/17 9 年 銀 '13/03/25 1, '23/03/24 10 年 三菱 UFJ 銀 '13/04/24 5, '21/04/26 8 年 みずほ銀 '13/04/24 3, '22/04/25 9 年 三菱 UFJ 銀 ( 注 1) '14/01/31 4, '21/01/29 7 年 福岡銀 ( 注 1) '14/01/31 2, '21/01/29 7 年 三井住友信託銀 ( 注 1) '14/01/31 2, '21/01/29 7 年 農林中央 庫 ( 注 1) '14/01/31 3, '22/01/31 8 年 本政策投資銀 '14/01/31 5, '23/01/31 9 年 伊予銀 ( 注 1) '14/03/24 2, '21/03/24 7 年 本シティ銀 ( 注 1) '14/06/17 2, '21/12/ 年 農林中央 庫 ( 注 1) '14/06/17 3, '22/06/17 8 年 広島銀 ( 注 1) '14/10/01 3, '19/10/01 5 年 伊予銀 ( 注 1) '14/10/01 1, '21/10/01 7 年 中国銀 ( 注 1) '14/10/01 1, '21/10/01 7 年 太陽 命保険 '14/10/01 2, '24/10/01 10 年 第 1 回ジェネラル シンジケートローン ( 注 1) '14/11/14 13, '21/11/15 7 年 群 銀 ( 注 1) '14/11/17 1, '19/11/18 5 年 梨中央銀 ( 注 1) '14/12/15 2, '19/12/16 5 年 43

75 期借 ( 固定 利 ) 投資法 債 借 先借 残 利率返済期限 年限 第 2 回ジェネラル シンジケートローン ( 注 2) '14/12/19 10, '23/12/19 9 年 みずほ信託銀 ( 注 1) '15/03/02 3, '25/03/03 10 年 福岡銀 '15/03/24 2, '23/03/24 8 年 農林中央 庫 ( 注 1) '15/03/25 3, '23/03/27 8 年 太陽 命保険 '15/05/29 1, '25/05/29 10 年 三井住友信託銀 '15/06/15 3, '20/06/15 5 年 中国銀 ( 注 1) '15/06/15 3, '23/06/15 8 年 第 3 回ジェネラル シンジケートローン ( 注 1) '15/08/10 6, '22/08/10 7 年 三菱 UFJ 銀 '15/09/01 2, '22/09/01 7 年 三菱 UFJ 銀 '15/09/01 3, '24/09/02 9 年 本政策投資銀 '15/09/01 7, '25/09/01 10 年 三井住友信託銀 ( 注 1) '15/09/02 3, '24/09/02 9 年 みずほ銀 '15/10/01 2, '24/10/01 9 年 第四銀 ( 注 1) '16/01/07 1, '23/01/10 7 年 伊予銀 ( 注 1) '16/01/15 1, '23/01/16 7 年 銀 ( 注 1) '16/01/15 1, '23/01/16 7 年 三菱 UFJ 銀 '16/10/31 3, '26/10/30 10 年 みずほ銀 '16/12/21 5, '26/12/21 10 年 三井住友信託銀 '16/12/26 3, '21/06/ 年 みずほ銀 '16/12/26 5, '25/12/26 9 年 本政策投資銀 '17/03/30 5, '25/03/31 8 年 信 中央 庫 '17/03/30 5, '26/03/30 9 年 福岡銀 '17/06/15 2, '23/06/15 6 年 伊予銀 '17/06/15 2, '24/06/17 7 年 銀 '17/06/15 1, '24/06/17 7 年 東京海上 動 災保険 '17/07/03 2, '20/07/03 3 年 福岡銀 '17/08/31 1, '21/08/31 4 年 農林中央 庫 '17/09/01 5, '24/09/02 7 年 信 中央 庫 '17/09/01 5, '26/09/01 9 年 銀 '17/12/20 1, '22/12/20 5 年 利銀 '18/01/09 1, '25/01/09 7 年 常陽銀 '18/01/09 1, '28/01/11 10 年 七 七銀 '18/01/10 1, '23/01/10 5 年 三井住友信託銀 '18/01/17 3, '23/01/17 5 年 三井住友銀 '18/01/19 5, '21/07/ 年 三井住友銀 '18/01/19 3, '28/01/19 10 年 三菱 UFJ 銀 '18/02/26 6, '26/02/26 8 年 中国銀 '18/03/26 2, '23/03/27 5 年 銀 '18/03/26 1, '24/03/26 6 年 三菱 UFJ 銀 '18/03/26 2, '25/03/26 7 年 みずほ銀 '18/03/27 5, '26/03/27 8 年 三菱 UFJ 銀 '18/03/30 4, '28/03/30 10 年 みずほ銀 '18/03/30 4, '28/03/30 10 年 太陽 命保険 '18/03/30 1, '28/03/30 10 年 信 中央 庫 '18/04/24 6, '27/04/26 9 年 三菱 UFJ 銀 '18/06/01 10, '24/12/ 年 三井住友信託銀 '18/08/31 3, '25/08/29 7 年 合計 293,000 ( 残 : 百万円 利率 :%) 年 ( 平均利率 ) ( 平均残存年限 ) 銘柄 発 年 残 利率 償還期限 年限 第 4 回投資法 債 '05/09/29 10, '25/09/29 20 年 第 10 回投資法 債 '17/03/30 10, '27/03/30 10 年 第 11 回投資法 債 ( 注 3) '17/10/26 2, '27/10/26 10 年 合計 22, ( 平均利率 ) 7.92 年 ( 平均残存年限 ) コミットメントラインの契約概要 借 極度額 :60,000 百万円 契約期限 :2021 年 9 19 参加 融機関 : みずほ銀 三菱 UFJ 銀 三井住友信託銀 2018 年 9 末現在利 残 なし *ʼ18 年 9 期中に借 または発 を ったものは 字で記載 ( 注 1) 変動 利による借 だが 利上昇リスクをヘッジする 的で 利スワップ取引を実施 従って 利スワップ ( 利の固定化 ) 後の 利を記載 ( 注 2) ドル建て 変動 利による借 だが 為替変動リスクおよび 利上昇リスクをヘッジする 的で通貨 利スワップ取引を実施 従って 通貨 利スワップ ( 円建て 利の固定化 ) 後の 利を記載 ( 注 3) ドル建て投資法 債だが 為替変動リスクをヘッジする 的で通貨スワップ取引を実施 従って 通貨スワップ ( 円建て ) 後の 利を記載 44

76 投資主データ 投資主属性別投資 数 ( ) 1,600,000 発 済投資 数 1,385,210 1,400,000 1,251,530 1,309,310 1,200,000 1,000,000 1,188, , , , , , , , , , ,061 外国法 外国個 その他の法 800,000 62,546 68,729 62,003 66,539 59,112 56,880 53,782 57,909 57,858 59,142 融機関 個 その他 600, , , , , , , , , , , , ,000 63,483 68,805 64,695 76,263 63,923 62,509 60,284 63,826 63,315 64,725 0 '14/03 期末 '14/09 期末 '15/03 期末 '15/09 期末 '16/03 期末 '16/09 期末 '17/03 期末 '17/09 期末 '18/03 期末 '18/09 期末 投資 所有数上位 10 社 ʼ18 年 9 期末 ʼ18 年 3 期末 名称 所有投資 数 ( ) 発 済投資 数に対する割合 名称 所有投資 数 ( ) 発 済投資 数に対する割合 1 本トラスティ サービス信託銀 株式会社 ( 信託 ) 269, % 2 本マスタートラスト信託銀 株式会社 ( 信託 ) 208, % 3 野村信託銀 株式会社 ( 信託 ) 57, % 4 資産管理サービス信託銀 株式会社 ( 証券投資信託 ) 53, % 5 STATE STREET BANK WEST CLIENT - TREATY , % 6 JP MORGAN CHASE BANK , % 7 株式会社中国銀 17, % 8 三菱地所株式会社 17, % 9 JP MORGAN CHASE BANK , % DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES 10 PORTFOLIO 16, % 三井物産株式会社 3, % 1 本トラスティ サービス信託銀 株式会社 ( 信託 ) 252, % 2 本マスタートラスト信託銀 株式会社 ( 信託 ) 176, % 3 資産管理サービス信託銀 株式会社 ( 証券投資信託 ) 58, % 4 野村信託銀 株式会社 ( 投信 ) 55, % 5 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY , % 6 STATE STREET BANK-WEST PENSION FUND CLIENTS-EXEMPT , % 7 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY , % 8 JP MORGAN CHASE BANK , % 9 株式会社中国銀 17, % 10 三菱地所株式会社 17, % 三井物産株式会社 3, % 属性別投資主数 ʼ18 年 9 期末 ʼ18 年 3 期末 投資主数 ( ) 率 投資主数 ( ) 率 個 その他 14, % 13, % 融機関 % % その他の法 % % 外国法 外国個 % % 合計 16, % 14, % 45

77 融機関投資 数の分布 ( ) 融機関の内訳 800, , ,000 8,221 19,619 1,903 49,054 8,781 7,630 26,380 27,644 2,288 2,368 47,193 48,097 7,552 9,442 10,225 31,083 30,890 32,786 2,598 5,180 5,409 46,872 45,231 45,870 9,919 12,699 15,647 32,732 33,283 37,185 5,609 5,713 5,265 45,003 44,236 38,366 17,696 39,854 5,264 31,754 証券会社その他の 融機関損害保険会社 命保険会社 500,000 信託銀 400, , , , , , , , , , , ,924 都銀 地 銀 200, , ,833 3,340 2,898 3, ,243 1,995 1,518 2,063 2, , , , , , , , , , ,214 '14/03 期末 '14/09 期末 '15/03 期末 '15/09 期末 '16/03 期末 '16/09 期末 '17/03 期末 '17/09 期末 '18/03 期末 '18/09 期末 投資信託の 数 ʼ14/03 期末 ʼ14/09 期末 ʼ15/03 期末 ʼ15/09 期末 ʼ16/03 期末 ʼ16/09 期末 ʼ17/03 期末 ʼ17/09 期末 ʼ18/03 期末 ʼ18/09 期末 ( ) 発 済投資 数 1,188,280 1,251,530 1,251,530 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,385,210 信託銀 480, , , , , , , , , ,924 うち 投資信託 374, , , , , , , , , ,833 発 済投資 数に占める割合 31.5% 31.1% 29.6% 32.5% 31.7% 31.6% 33.1% 32.5% 31.9% 32.8% 信託銀 に占める割合 78.0% 77.7% 75.9% 78.1% 77.5% 76.4% 76.7% 75.4% 74.4% 74.6% 融機関投資 数の全体に占める割合 60% 50% 0.7% 0.7% 0.6% 1.7% 2.1% 0.2% 2.2% 0.2% 0.2% 4.1% 3.8% 3.8% 0.6% 2.4% 0.2% 3.6% 0.7% 0.8% 2.4% 2.5% 0.4% 0.4% 3.5% 3.5% 0.8% 1.0% 1.2% 1.3% 2.5% 2.5% 0.4% 2.8% 2.9% 0.4% 3.4% 0.4% 0.4% 3.4% 2.9% 2.3% 証券会社 その他の 融機関 損害保険会社 40% 命保険会社 30% 40.4% 40.0% 39.0% 41.6% 41.0% 41.4% 43.2% 43.1% 42.9% 44.0% 信託銀 都銀 20% 地 銀 10% 0.3% 0.3% 0.2% 0.3% 0.0% 0.2% 0.2% 0.1% 0.2% 0.2% 0% 10.2% 9.7% 10.4% 9.7% 9.2% 9.0% 8.7% 8.3% 8.2% 7.5% '14/03 期末 '14/09 期末 '15/03 期末 '15/09 期末 '16/03 期末 '16/09 期末 '17/03 期末 '17/09 期末 '18/03 期末 '18/09 期末 46

78 MEMO 47

79 5 ポートフォリオ情報

80 資産規模と 居率 資産規模 10,000 億円 8,000 億円 6,000 億円 4,000 億円 上場時 20 物件 928 億円 ʼ18/09 期末 71 物件 10,146 億円 2,000 億円 0 億円 * 上記グラフにおける取得価格合計から 2009 年 付けにて 部譲渡した神宮前メディアスクエアビルの譲渡対象敷地に係る取得価格は控除していない 居率 100.0% 95.0% 90.0% 上場時 94.6% ʼ18/09 期末 99.2% 85.0% 80.0% 75.0% 49

81 築年数の推移と地域分散 築年数 35 年 30 年 JRE ポートフォリオ平均築年数 上場時保有資産のままだと 25 年 20 年 ʼ18/09 期末 17.3 年 15 年 上場時 17.9 年 10 年 地域分散 阪市 京都市 6.1% 都圏 ( 東京 23 区を除く ) 6.9% 名古屋市 3.0% その他 7.3% 都 5 区 ( 千代 区 中央区 港区 新宿区 渋 区 ) 70.1% 東京 23 区 ( 都 5 区を除く ) 6.5% 東京 23 区 76.6% * 取得価格ベース * 都圏とは東京都 埼 県 千葉県 神奈川県の 1 都 3 県を指す 50

82 テナント業種分散 テナント数推移 テナントの業種分散 ʼ18 年 9 期末現在 69 物件賃貸 積ベース新宿南 PJ( 底地 ) 渋 クロスタワー( 底地 ) は除いている 電気 熱供給業, 1.4% 公務 各種団体, 2.1% その他, 9.8% 窯業, 1.3% 情報サービス, 11.0% 機械, 3.4% 医療, 2.2% 融, 10.5% 保険, 3.4% 建設, 3.7% 不動産, 9.2% 専 サービス ( コンサルティング等 ), 4.2% 通信, 4.3% サービス, 9.1% メディア 広告, 5.1% 医薬品, 5.4% 売 飲, 6.8% 電気機器, 7.1% テナント数 * 同 テナントが複数の物件に 居している場合には複数テナントとして算出 1,500 1,250 1, 上場時 213 ʼ18/09 期末 1,

83 テナント 覧及び割合 テナント / 上位 10 社 ʼ18 年 9 期末現在 69 物件賃貸 積ベース新宿南 PJ( 底地 ) 渋 クロスタワー( 底地 ) は除いている ʼ18/09 期末 ʼ18/03 期末 賃貸 積 順位 テナント名 居物件名称 賃貸 積全賃貸 積に増減順位賃貸 積 ( m2 ) 占める割合 ( m2 ) ( m2 ) 1 ( 株 ) 三菱 UFJ 銀 晴海フロント他 3 物件 33, % 1 33, 開 ( 注 ) 北の丸スクエア他 3 物件 22, % 2 22, 開 ( 注 ) 崎フロントタワー他 2 物件 21, % 3 21, エヌ ティ ティ コミュニケーションズ ( 株 ) 汐留ビル 16, % 4 16, ( 株 ) 博報堂 DYホールディングス 坂パークビル 13, % 5 13,403 0 他 1 物件 6 ( 株 ) スクウェア エニックス ホールディングス新宿イースト 11, % 6 11, 三菱 UFJ 信託銀 ( 株 ) 三菱 UFJ 信託ビル 10, % 7 10, 揮 ( 株 ) MMパークビル他 1 物件 10, % 8 10, TOTO( 株 ) 汐留ビル他 1 物件 9, % 9 9, みなとみらい 熱供給 ( 株 ) クイーンズ 9, % 10 9, A 社 9, % 11 9, B 社 8, % 12 8, C 社 8, % 13 8, D 社 7, % 18 6, E 社 6, % 14 6,880 0 ( 注 ) テナントの要望により 開 テナントの割合 ʼ18 年 9 期末現在 69 物件賃貸 積ベース新宿南 PJ( 底地 ) 渋 クロスタワー( 底地 ) は除いている 上位 10 社の占率 19.0% その他 66.9% 上位 社の占率 8.4% 上位 社の占率 5.7% 52

84 ビル別テナント貸付 返室状況 ʼ18 年 9 期 ʼ18 年 3 期 0 2,500 5,000 ( m2 ) 0 2,500 5,000 ( m2 ) 北の丸スクエア MD 神 ビル神 橋パークビルヂング 町フィナンシャルシティノースタワー 番町ガーデン三菱 UFJ 信託銀 本店ビルビュレックス麹町 王グランドビル有楽町電気ビルヂング 伝 町新 本橋ビルディングフロントプレイス 本橋共同ビル ( 茅場町 2 丁 ) ビュレックス京橋銀座 丁 イーストビル銀座三和ビル菱進銀座イーストミラービル晴海フロント晴海センタービル 坂パークビル クリスタルビルクローバー芝公園汐留ビルディング芝 丁 ビルディングコスモ 杉橋ビル 町フロントビル新宿イーストサイドスクエア新宿フロントタワー新和ビルディング東京オペラシティビル TIXTOWER UENO 東五反 1 丁 ビル 崎フロントタワー 森駅東 ビルディング代々 1 丁 ビル神宮前テラス神宮前メディアスクエアビル恵 寿ネオナートハーモニータワー 塚東池袋ビルディング池袋 丁 ビルディング池袋 YSビル 王 ファーストスクエアさいたま浦和ビルディング MMパークビルクイーンズタワー A 川崎砂 ビルディング武蔵 杉 STMビル 8 3スクエア北ビル定禅寺パークビル東 番丁スクエア仙台本町ホンマビルディング AER 沢パークビル 沢上堤町ビル錦パークビル名古屋広 路プレイス名古屋広 路ビルヂング名古屋御園ビル四条烏丸センタービル梅 スクエアビルディング新藤 ビル堺筋本町ビル御堂筋ダイワビル尼崎フロントビルリットシティビル NHK 広島放送センタービル東晴天神ビルディング天神クリスタルビル 之出天神ビルディング ,080 1,188 1, ,625 1, , ,548 1,940 貸付 4,212 4,212 返室 貸付 積合計 :+20,376 m2返室 積合計 : 20,517 m2 北の丸スクエア MD 神 ビル神 橋パークビルヂング 町フィナンシャルシティノースタワー 番町ガーデン三菱 UFJ 信託銀 本店ビルビュレックス麹町 王グランドビル有楽町電気ビルヂング 伝 町新 本橋ビルディングフロントプレイス 本橋共同ビル ( 茅場町 2 丁 ) ビュレックス京橋銀座 丁 イーストビル銀座三和ビル菱進銀座イーストミラービル晴海フロント晴海センタービル 坂パークビル クリスタルビルクローバー芝公園汐留ビルディング芝 丁 ビルディングコスモ 杉橋ビル 町フロントビル新宿イーストサイドスクエア新和ビルディング東京オペラシティビル TIXTOWER UENO 東五反 1 丁 ビル 崎フロントタワー 森駅東 ビルディング代々 1 丁 ビル神宮前テラス神宮前メディアスクエアビル恵 寿ネオナートハーモニータワー 塚東池袋ビルディング池袋 丁 ビルディング池袋 YSビル 王 ファーストスクエアさいたま浦和ビルディング MMパークビルクイーンズタワー A 川崎砂 ビルディング武蔵 杉 STMビル 8 3スクエア北ビル定禅寺パークビル東 番丁スクエア仙台本町ホンマビルディング AER 沢パークビル 沢上堤町ビル錦パークビル名古屋広 路プレイス名古屋広 路ビルヂング名古屋御園ビル四条烏丸センタービル梅 スクエアビルディング新藤 ビル堺筋本町ビル御堂筋ダイワビル尼崎フロントビルリットシティビル NHK 広島放送センタービル東晴天神ビルディング天神クリスタルビル 之出天神ビルディング ( 以下 期中譲渡物件 ) 渋 クロスタワー ( 建物 ) , 貸付 積合計 :+24,827 m2返室 積合計 : 24,779 m2 1,816 1, ,146 1, , ,459 1, ,005 2,420 貸付 2,549 2,986 返室 5,360 5,853 53

85 ʼ18 年 9 期末全ポートフォリオ 覧 ( 居率等 ) ( 積 : m2 ) z ʼ18/09 期末 ( 実績 ) ʼ19/03 期末 ( 予想 ) 地域区分 名称 賃貸空室 積 居率賃貸空室 積 居率賃貸 積テナント数賃貸 積可能 積 ʼ18/09 ʼ18/03 ʼ18/09 ʼ18/03 可能 積 ʼ19/03 ʼ18/09 ʼ19/03 ʼ18/09 東京 23 区千代 区 北の丸スクエア 25,678 25, % 5 25,678 25, % MD 神 ビル 6,269 6, % 9 6,269 6, % 神 橋パークビル 3,687 3, % 10 3,687 3, % 町 FCN 5,121 5, % 2 5,121 5, % 番町ガーデン 9,316 9, % 1 9,316 9, % 三菱 UFJ 信託ビル 11,904 11, % 10 11,904 11, % ビュレックス麹町 4,495 4, % 1 4,495 4, % 王グランドビル 20,595 20, % 2.7% 43 20,595 19, % -4.2% 有楽町電気ビル 4,697 4, % 12 4,697 4, % 中央区 伝 町ビル 3,897 3, % 11 3,897 3, % -2.9% FP 本橋 8,468 8, % 2 8,468 8, % 共同 ( 茅場町 2 丁 ) 4,464 3, % -12.8% 9 4,464 4, % 6.0% ビュレックス京橋 4,279 4, % 1 4,279 4, % 銀座 丁 イースト 4,513 4, % 8 4,513 4, % 銀座三和ビル 4,326 4, % 11 4,326 4, % 銀座 EMビル 4,255 4, % 11 4,255 4, % 晴海フロント 33,369 33, % 8 33,369 33, % 晴海センタービル 20,812 20, % 12 20,812 20, % 1.8% 港区 坂パークビル 44,999 44, , % 2.4% 29 44,999 44, % クリスタル 4,898 4, % -9.8% 7 4,898 4, % 9.8% クローバー芝公園 2,550 2, % 9 2,550 2, % 汐留ビル 44,213 44, % 0.1% 37 44,213 44, % 芝 丁 ビル 9,606 9, % 23 9,606 9, % コスモ 杉橋ビル 4,062 4, % 8 4,062 4, % 町フロント 3,792 3, % 8 3,792 3, % 新宿区 新宿イースト 36,237 36, % 41 36,237 36, % 新宿フロント 15,705 15, % ,705 15, % 3.0% 新和ビル 5,997 5, % 13 5,997 5, % オペラシティ 34,951 34, % -0.1% 99 34,951 34, % -0.2% 台東区 TIX UENO 15,016 15, % 17 15,016 15, % 品川区 東五反 1 丁 ビル 5,205 5, % 5 5,205 5, % 崎フロントタワー 16,856 16, % 1 16,856 16, % 区 森駅東 ビル 7,706 7, % 26 7,706 7, % 渋 区 代々 1 丁 ビル 7,745 7, % 7 7,745 7, % 神宮前テラス 3,147 3, % 12.3% 6 3,147 3, % 神宮前 MSビル 5,558 5, % 5 5,558 5, % 恵 寿ネオナート 8,659 8, % 5 8,659 8, % 中野区 ハーモニータワー 14,340 14, % 22 14,340 14, % 豊島区 塚東池袋ビル 7,224 7, % 5 7,233 7, % 池袋 丁 ビル 2,186 2, % 9 2,186 2, % 池袋 YSビル 5,932 5, % 9 5,932 5, % その他都市 王 市 王 ファースト 10,068 10, % 48 10,068 10, % -0.6% さいたま市さいたま浦和ビル 4,510 4, % 18 4,510 4, % -5.2% 横浜市 MMパークビル 38,426 36,574 1, % 0.2% 34 38,426 37,047 1, % 1.2% クイーンズ 26,669 26, % -0.4% 51 26,669 26, % 0.7% 川崎市 川崎砂 ビル 6,831 6, % 14 6,831 6, % 武蔵 杉 STMビル 5,378 5, % 27 5,378 5, % 札幌市 8 3スクエア 12,265 12, % 8 12,265 12, % 仙台市 定禅寺パークビル 2,518 2, % 17 2,518 2, % 東 番丁 20,526 19, % -1.9% 21 20,526 20, % 2.6% 仙台ホンマビル 6,234 5, % 26 6,234 6, % 5.6% AER 23,612 23, % 65 23,612 23, % -1.6% 沢市 沢パークビル 20,942 20, % 0.8% 81 20,942 20, % 0.1% 沢上堤町ビル 7,206 7, % 1.1% 27 7,206 7, % -1.2% 名古屋市 錦パークビル 10,338 10, % -0.8% 62 10,338 10, % 0.1% 広 路プレイス 13,200 13, % 3.3% 34 13,200 12, % -1.7% 名古屋広 路ビル 21,425 21, % 38 21,425 21, % 名古屋御園ビル 3,448 3, % 16 3,448 3, % 京都市 四条烏丸 6,634 6, % 13 6,634 6, % -7.2% 阪市 梅 スクエア 10,370 9, % -7.6% 41 10,374 9, % 新藤 ビル 28,403 28, % -0.7% 49 28,403 28, % 1.3% 堺筋本町ビル 11,520 11, % 2.1% 23 11,520 11, % 御堂筋ダイワビル 20,450 20, % 42 20,450 20, % 尼崎市 尼崎フロント 15,500 15, % 29 15,500 15, % 岡 市 リットシティ 8,906 8, % 27 8,906 8, % 広島市 NHK 広島ビル 9,860 9, % 12 9,860 9, % 福岡市 東晴天神ビル 3,995 3, % 24 3,995 3, % 天神クリスタル 5,964 5, % 31 5,964 5, % 之出天神ビル 5,944 5, % 2 5,944 5, % 東京 23 区 486, ,615 2, % 0.2% , ,159 1, % 0.1% その他都市 361, ,726 4, % -0.1% , ,207 3, % 0.1% ポートフォリオ全体 847, ,341 6, % 1, , ,366 5,551-1, % 0.1% * 上記 積 居率に住宅部分は含まない ʻ18/09 期末時点の住宅部分の賃貸可能 積及び 居率は 北の丸スクエア 11,694m2 97.1% 番町ガーデン 1,686m % 坂パークビル 10,780m2 91.9% 錦パークビル 954m2 92.4% * テナント数に関して 同 テナントが複数の物件に 居している場合には複数テナントとして算出 54

86 物件鑑定価格データ ( 百万円 ) ʼ18/09 期末 ʼ18/03 期末 ʼ18/09 期末 ʼ18/09 期末 地域区分 名称 鑑定評価額 鑑定評価額 差額 簿価 鑑定評価額 取得価格 ( 第 34 期末 ) ( 第 33 期末 ) ( 第 34 期末 ) - 簿価 東京 23 区 千代 区 北の丸スクエア 85,200 85, ,627 13,572 81,555 東京 23 区 千代 区 MD 神 ビル 8,410 8, , ,520 東京 23 区 千代 区 神 橋パークビルヂング 4,700 4, , ,810 東京 23 区 千代 区 町フィナンシャルシティノースタワー 20,300 20, ,936 5,363 15,462 東京 23 区 千代 区 番町ガーデン 19,000 18, ,313 6,686 14,700 東京 23 区 千代 区 三菱 UFJ 信託銀 本店ビル 55,600 55, ,771 26,828 44,700 東京 23 区 千代 区 ビュレックス麹町 7,520 7, ,520 1,999 7,000 東京 23 区 千代 区 王グランドビル 33,200 33, ,251 11,948 20,900 東京 23 区 千代 区 有楽町電気ビルヂング 8,670 8, ,667 1,002 7,200 東京 23 区 中央区 伝 町新 本橋ビルディング 2,940 2, , ,173 東京 23 区 中央区 フロントプレイス 本橋 18,600 17, , ,560 共同ビル ( 茅場町 2 丁 ) 5,030 5, , ,410 東京 23 区 中央区 ビュレックス京橋 7,740 7, ,409 3,330 5,250 東京 23 区 中央区 銀座 丁 イーストビル 7,780 7, ,299 1,480 6,459 東京 23 区 中央区 銀座三和ビル 18,700 18, ,182 1,517 16,830 東京 23 区 中央区 菱進銀座イーストミラービル 6,530 6, , ,999 東京 23 区 中央区 晴海フロント 40,500 40, ,725 12,774 31,300 東京 23 区 中央区 晴海センタービル 20,300 20, ,019-1,719 26,800 東京 23 区 港区 坂パークビル 76,000 76, ,493 16,506 60,800 東京 23 区 港区 クリスタルビル 9,230 8, ,056 2,173 7,680 東京 23 区 港区 クローバー芝公園 4,740 4, , ,500 東京 23 区 港区 汐留ビルディング 122, , ,037 19, ,930 東京 23 区 港区 芝 丁 ビルディング 7,080 6, ,155 1,924 4,859 東京 23 区コスモ 杉橋ビル 3,340 3, , ,808 港区 町フロントビル 6,720 6, , ,210 東京 23 区 新宿区 新宿イーストサイドスクエア 60,500 58,900 1,600 52,545 7,954 55,220 東京 23 区 新宿区 新和ビルディング 8,080 7, , ,830 東京 23 区 新宿区 東京オペラシティビル 36,100 35, ,027 8,072 31,776 東京 23 区 台東区 TIXTOWER UENO 25,700 25, ,343 6,356 22,000 東京 23 区 品川区 東五反 1 丁 ビル 6,700 6, ,369 2,330 5,500 東京 23 区 品川区 崎フロントタワー 17,100 16, ,864 8,235 12,300 東京 23 区 区 森駅東 ビルディング 5,990 5, ,737 1,252 5,123 東京 23 区 渋 区 ( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) 5,500 5, , ,500 東京 23 区 渋 区 代々 1 丁 ビル 12,300 12, ,856 5,443 8,700 東京 23 区 渋 区 神宮前テラス 7,300 7, ,882 2,417 4,885 東京 23 区 渋 区 神宮前メディアスクエアビル 10,600 10, , ,200 渋 クロスタワー ( 底地 ) 39,000 38, ,186 11,813 26,524 東京 23 区 渋 区 恵 寿ネオナート 18,800 18, ,043 4,756 14,612 東京 23 区 中野区 ハーモニータワー 14,500 14, ,889 4,610 11,120 東京 23 区 豊島区 塚東池袋ビルディング 4,590 4, ,374 1,215 3,541 東京 23 区 豊島区 池袋 丁 ビルディング 1,830 1, , ,728 東京 23 区 豊島区 池袋 YSビル 5,500 5, ,064 1,435 4,500 その他都市 王 市 王 ファーストスクエア 5,050 5, , ,679 その他都市 さいたま市 さいたま浦和ビルディング 2,480 2, , ,574 その他都市 横浜市 MMパークビル 40,400 40, ,438 8,961 37,400 その他都市 横浜市 クイーンズタワー A 22,500 21, ,251 6,248 17,200 その他都市 川崎市 川崎砂 ビルディング 3,170 3, , ,375 その他都市 川崎市 武蔵 杉 STMビル 4,580 4, , ,000 その他都市 札幌市 8 3スクエア北ビル 9,160 9, ,826 3,333 7,100 その他都市 仙台市 定禅寺パークビル 1,030 1, ,000 その他都市 仙台市 東 番丁スクエア 14,000 13, ,863 5,136 9,950 その他都市 仙台市 仙台本町ホンマビルディング 2,620 2, , ,174 その他都市 仙台市 AER 20,000 20, ,309 1,690 18,640 その他都市 沢市 沢パークビル 6,000 5, ,322 1,677 4,580 沢市 沢上堤町ビル 3,110 3, , ,780 その他都市 名古屋市 錦パークビル 5,300 5, , ,975 その他都市 名古屋市 名古屋広 路プレイス 11,500 11, ,961 3,538 8,567 その他都市 名古屋市 名古屋広 路ビルヂング 13,000 12, ,533-2,533 14,533 その他都市 名古屋市 名古屋御園ビル 1,460 1, , ,865 その他都市 京都市 四条烏丸センタービル 5,630 5, ,884 1,745 4,400 その他都市 阪市 梅 スクエアビルディング 16,900 16, ,677 1,222 15,523 その他都市 阪市 新藤 ビル 19,700 19, ,813-2,113 24,000 その他都市 阪市 堺筋本町ビル 3,470 3, , ,164 その他都市 阪市 御堂筋ダイワビル 14,900 14, ,694 1,205 14,314 その他都市 尼崎市 尼崎フロントビル 10,100 10, ,613 1,486 9,300 その他都市 広島市 NHK 広島放送センタービル 3,210 3, , ,770 その他都市 福岡市 東晴天神ビルディング 1,460 1, , ,550 その他都市 福岡市 天神クリスタルビル 3,050 3, , ,000 その他都市 福岡市 之出天神ビルディング 4,480 4, ,376 1,103 3,657 ʼ18/09 期中取得 譲渡物件を東京 23 区 879, ,200 7, , , ,476 除く既存物件 その他都市 248, ,400 2, ,441 33, , 物件合計 1,128,180 1,117,600 10, , , ,547 ʻ18/09 期中取得物件 東京 23 区 新宿区 新宿フロントタワー 25, , ,025 ʻ18/09 期中 部譲渡物件 その他都市 岡 市 リットシティ ( 継続保有部分 )( 注 ) 4, ,649 1,510 4,094 ʻ18/09 期末保有全物件東京 23 区 905, , , ,501 その他都市 252, ,091 35, , 物件合計 1,158, , ,231 1,014,667 ( 注 ) リットシティは 2018 年 9 28 付けで建物 ( 店舗区画 ) を譲渡しているため ʻ18/09 期中 部譲渡物件として記載 ʼ18/09 期期末鑑定評価額及び簿価は 継続保有部分 ( オフィス区画 ) のみの数字 55

87 ( 百万円 ) 240,000 含み損益の推移 220, , , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20, ,000 (1 当たり情報 投資 価格を除き百万円 ) 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 ʼ02/03 期末 ʼ02/09 期末 ʼ03/03 期末 ʼ03/09 期末 ʼ04/03 期末 ʼ04/09 期末 ʼ05/03 期末 ʼ05/09 期末 ʼ06/03 期末 期末算定価格 A 144, , , , , , , , ,799 簿価 B 145, , , , , , , , ,708 含み損益 A-B=C ,787-1,882-1,173 1,991 12,023 26,090 含み損益率 C/B -0.4% 0.1% 0.2% -0.9% -0.9% -0.5% 0.7% 3.7% 6.3% 期末発 済投資 数 D 320, , , , , , , , ,800 含み損益 C/D=E -1,995 円 359 円 887 円 -3,965 円 -3,614 円 -2,252 円 3,823 円 17,405 円 37,768 円 純資産額 F 260,795 円 255,212 円 256,013 円 256,344 円 263,538 円 263,592 円 264,149 円 299,627 円 299,737 円 < 参考 > 調整後 純資産額 E+F=G 258,800 円 255,571 円 256,900 円 252,379 円 259,923 円 261,340 円 267,973 円 317,032 円 337,506 円 期末投資 価格 H 265,000 円 255,500 円 296,000 円 324,000 円 415,000 円 437,500 円 437,500 円 457,500 円 510,000 円 H/G 1.02 倍 1.00 倍 1.15 倍 1.28 倍 1.60 倍 1.67 倍 1.63 倍 1.44 倍 1.51 倍 第 10 期 第 11 期 第 12 期 第 13 期 第 14 期 第 15 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 ʼ06/09 期末 ʼ07/03 期末 ʼ07/09 期末 ʼ08/03 期末 ʼ08/09 期末 ʼ09/03 期末 ʼ09/09 期末 ʼ10/03 期末 ʼ10/09 期末 期末算定価格 A 467, , , , , , , , ,112 簿価 B 418, , , , , , , , ,593 含み損益 A-B=C 48,393 71,727 99, , ,196 92,524 51,210 30,504 17,518 含み損益率 C/B 11.6% 16.8% 23.1% 23.0% 22.7% 17.0% 9.5% 5.0% 2.9% 期末発 済投資 数 D 690, , , , , , , , ,400 含み損益 C/D=E 70,053 円 87,472 円 121,507 円 130,681 円 134,533 円 104,429 円 57,799 円 31,177 円 17,905 円 純資産額 F 300,302 円 331,545 円 332,035 円 350,504 円 345,429 円 345,403 円 345,492 円 340,585 円 339,877 円 < 参考 > 調整後 純資産額 E+F=G 370,356 円 419,018 円 453,543 円 481,186 円 479,962 円 449,832 円 403,291 円 371,763 円 357,783 円 期末投資 価格 H 500,000 円 780,000 円 690,000 円 580,000 円 418,000 円 378,000 円 367,000 円 398,500 円 379,500 円 H/G 1.35 倍 1.86 倍 1.52 倍 1.21 倍 0.87 倍 0.84 倍 0.91 倍 1.07 倍 1.06 倍 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 第 27 期 ʼ11/03 期末 ʼ11/09 期末 ʼ12/03 期末 ʼ12/09 期末 ʼ13/03 期末 ʼ13/09 期末 ʼ14/03 期末 ʼ14/09 期末 ʼ15/03 期末 期末算定価格 A 642, , , , , , , , ,125 簿価 B 628, , , , , , , , ,449 含み損益 A-B=C 13,530 11,814 11,259 12,058 18,308 26,889 39,608 57,260 82,675 含み損益率 C/B 2.2% 1.9% 1.7% 1.7% 2.5% 3.6% 5.0% 7.3% 10.0% 期末発 済投資 数 D 978, ,400 1,098,080 1,098,080 1,188,280 1,188,280 1,188,280 1,251,530 1,251,530 含み損益 C/D=E 13,828 円 12,075 円 10,253 円 10,981 円 15,407 円 22,629 円 33,332 円 45,752 円 66,059 円 純資産額 F 339,385 円 340,014 円 339,565 円 339,164 円 341,065 円 341,178 円 341,128 円 348,871 円 348,909 円 < 参考 > 調整後 純資産額 E+F=G 353,213 円 352,090 円 349,818 円 350,145 円 356,472 円 363,807 円 374,461 円 394,623 円 414,969 円 期末投資 価格 H 393,500 円 377,000 円 364,500 円 393,000 円 644,500 円 574,000 円 518,000 円 564,000 円 565,000 円 H/G 1.11 倍 1.07 倍 1.04 倍 1.12 倍 1.81 倍 1.58 倍 1.38 倍 1.43 倍 1.36 倍 第 28 期 第 29 期 第 30 期 第 31 期 第 32 期 第 33 期 第 34 期 ʼ15/09 期末 ʼ16/03 期末 ʼ16/09 期末 ʼ17/03 期末 ʼ17/09 期末 ʼ18/03 期末 ʼ18/09 期末 期末算定価格 A 977, ,828 1,011,368 1,042,319 1,069,480 1,122,210 1,158,140 簿価 B 869, , , , , , ,908 含み損益 A-B=C 108, , , , , , ,231 含み損益率 C/B 12.5% 15.7% 18.1% 19.5% 21.8% 23.6% 24.8% 期末発 済投資 数 D 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,309,310 1,385,210 含み損益 C/D=E 82,968 円 103,464 円 118,161 円 129,674 円 146,368 円 163,927 円 166,206 円 純資産額 F 358,026 円 358,238 円 358,478 円 358,661 円 359,213 円 359,505 円 368,881 円 < 参考 > 調整後 純資産額 E+F=G 440,995 円 461,702 円 476,640 円 488,335 円 505,582 円 523,432 円 535,088 円 期末投資 価格 H 551,000 円 650,000 円 605,000 円 590,000 円 541,000 円 551,000 円 596,000 円 H/G 1.25 倍 1.41 倍 1.27 倍 1.21 倍 1.07 倍 1.05 倍 1.11 倍 * 含み損益とは期末算定価格と簿価との差額を指す * 期末算定価格とは 決算 を価格時点として不動産鑑定機関が った価格調査による調査価格 (ʼ02/03 期 ʼ06/03 期 ) は鑑定評価による鑑定評価額 (ʼ06/09 期 ʼ18/09 期 ) を指す *2014 年 1 1 付けで投資 1 当たり 2 の割合による投資 の分割を実施 ʼ02/03 期 ʼ13/09 期については投資 の分割を考慮した数字を記載 56

88 ʼ18 年 9 期末鑑定評価額の詳細 覧 名称 取得価格 価格 期末鑑定評価額 ʼ18 年 3 期 ʼ18 年 9 期 増減 直接還元法 DCF 法 直接還元法 DCF 法 直接還元法 価格最終還元価格最終還元価格還元利回り査定 CF 割引率還元利回り査定 CF 割引率増減率査定 CF 還元利回り利回り利回り増減率 北の丸スクエア 81,555 85, % 2, % 3.40% 85, % 2, % 3.40% % - 0.3% - - MD 神 ビル 9,520 8, % % 3.80% 8, % % 3.80% % % - - 神 橋パークビル 4,810 4, % % 3.70% 4, % % 3.70% 町 FCN 15,462 20, % % 2.90% 20, % % 2.90% % % - - 番町ガーデン 14,700 18, % % 3.90% 19, % % 3.90% % - 1.5% - - 三菱 UFJ 信託ビル 44,700 55, % 1, % 2.80% 55, % 1, % 2.80% ビュレックス麹町 7,000 7, % % 3.70% 7, % % 3.70% % - 6.5% - - 王グランドビル 20,900 33, % 1, % 3.70% 33, % 1, % 3.70% % % - - 有楽町電気ビル 7,200 8, % % 3.50% 8, % % 3.50% % - 1.0% - - 伝 町ビル 3,173 2, % % 4.20% 2, % % 4.20% % - - FP 本橋 17,560 17, % % 3.50% 18, % % 3.40% % -0.10% 1.6% -0.10% -0.10% 共同 ( 茅場町 2 丁 ) 4,410 5, % % 3.90% 5, % % 3.90% % - 0.7% - - ビュレックス京橋 5,250 7, % % 3.60% 7, % % 3.60% 銀座 丁 イースト 6,459 7, % % 3.60% 7, % % 3.60% % - 0.1% - - 銀座三和ビル 16,830 18, % % 2.70% 18, % % 2.70% % - - 銀座 EMビル 7,999 6, % % 3.60% 6, % % 3.60% % - 0.1% - - 晴海フロント 31,300 40, % 1, % 4.20% 40, % 1, % 4.20% % - 0.4% - - 晴海センタービル 26,800 20, % % 4.20% 20, % % 4.20% % - - 坂パークビル 60,800 76, % 2, % 3.50% 76, % 2, % 3.50% % - - クリスタル 7,680 8, % % 3.50% 9, % % 3.50% % - 5.1% - - クローバー芝公園 4,500 4, % % 4.10% 4, % % 4.00% % -0.10% -0.1% -0.10% -0.10% 汐留ビル 106, , % 4, % 3.50% 122, % 4, % 3.50% 芝 丁 ビル 4,859 6, % % 4.10% 7, % % 4.10% % - 2.9% - - コスモ 杉橋ビル 2,808 3, % % 4.10% 3, % % 4.10% % - 3.4% - - 町フロント 6,210 6, % % 3.80% 6, % % 3.70% % -0.10% 0.4% -0.10% -0.10% 新宿イースト 55,220 58, % 2, % 4.00% 60, % 2, % 3.90% 1, % -0.10% 0.5% -0.10% -0.10% 新和ビル 7,830 7, % % 3.80% 8, % % 3.80% % - 4.0% - - オペラシティ 31,776 35, % 1, % 3.80% 36, % 1, % 3.80% % - 2.0% - - TIX UENO 22,000 25, % % 3.90% 25, % % 3.90% % - - 東五反 1 丁 ビル 5,500 6, % % 3.80% 6, % % 3.80% % - 0.5% - - 崎フロントタワー 12,300 16, % % 4.10% 17, % % 4.10% % - 1.3% - - 森駅東 ビル 5,123 5, % % 4.50% 5, % % 4.50% % - 1.2% - - 新宿南 PJ( 底地 ) 5,500 5, % - 5, % % 0.05% - 代々 1 丁 ビル 8,700 12, % % 3.60% 12, % % 3.60% % - - 神宮前テラス 4,885 7, % % 3.80% 7, % % 3.70% % -0.10% % -0.10% 神宮前 MSビル 12,200 10, % % 3.50% 10, % % 3.40% % -0.10% -1.7% -0.10% -0.10% 渋 クロスタワー ( 底地 ) 26,524 38, % - 39, % % - 1.9% - - 恵 寿ネオナート 14,612 18, % % 3.60% 18, % % 3.60% % - 2.4% - - ハーモニータワー 11,120 14, % % 4.10% 14, % % 4.10% % - 0.4% - - 塚東池袋ビル 3,541 4, % % 4.90% 4, % % 4.90% % - - 池袋 丁 ビル 1,728 1, % % 4.50% 1, % % 4.50% % - - 池袋 YSビル 4,500 5, % % 4.30% 5, % % 4.30% % - 0.1% - - 王 ファースト 5,679 5, % % 4.90% 5, % % 4.90% % - - さいたま浦和ビル 2,574 2, % % 4.90% 2, % % 4.90% % - - MMパークビル 37,400 40, % 1, % 4.30% 40, % 1, % 4.30% % - - クイーンズ 17,200 21, % % 4.40% 22, % % 4.30% % -0.10% % -0.10% 川崎砂 ビル 3,375 3, % % 4.80% 3, % % 4.80% % - 0.1% - - 武蔵 杉 STMビル 4,000 4, % % 4.70% 4, % % 4.70% % - 3.2% スクエア 7,100 9, % % 4.90% 9, % % 4.90% % 定禅寺パークビル 1,000 1, % % 5.60% 1, % % 5.60% % - - 東 番丁 9,950 13, % % 5.10% 14, % % 5.10% % - 4.2% - - 仙台ホンマビル 3,174 2, % % 5.30% 2, % % 5.30% % - 0.1% - - AER 18,640 20, % % 4.30% 20, % % 4.30% % - - 沢パークビル 4,580 5, % % 5.80% 6, % % 5.80% % - 8.6% - - 沢上堤町ビル 2,780 3, % % 5.70% 3, % % 5.70% % - 1.1% - - 錦パークビル 5,975 5, % % 5.00% 5, % % 5.00% % - 1.0% - - 広 路プレイス 8,567 11, % % 4.40% 11, % % 4.30% % -0.10% 1.5% -0.10% -0.10% 名古屋広 路ビル 14,533 12, % % 4.70% 13, % % 4.70% % - 2.3% - - 名古屋御園ビル 1,865 1, % % 5.00% 1, % % 5.00% % - 8.6% - - 四条烏丸 4,400 5, % % 5.00% 5, % % 4.90% % -0.10% -1.3% -0.10% -0.10% 梅 スクエア 15,523 16, % % 3.90% 16, % % 3.90% % % - - 新藤 ビル 24,000 19, % % 4.40% 19, % % 4.40% % - - 堺筋本町ビル 4,164 3, % % 4.70% 3, % % 4.70% % - 0.3% - - 御堂筋ダイワビル 14,314 14, % % 4.10% 14, % % 4.10% % - 0.5% - - 尼崎フロント 9,300 10, % % 5.60% 10, % % 5.60% % - - NHK 広島ビル 2,770 3, % % 5.60% 3, % % 5.60% % - - 東晴天神ビル 1,550 1, % % 5.30% 1, % % 5.30% % - 0.6% - - 天神クリスタル 5,000 3, % % 4.90% 3, % % 4.90% 之出天神ビル 3,657 4, % % 4.70% 4, % % 4.70% % - 4.6% 物件合計 985,547 1,117,600 41,723 1,128,180 41,987 10, % 0.6% リットシティ ( 注 ) 4,094 4, % % 5.70% 新宿フロント 25,025 25, % % 3.90% 71 物件合計 1,014,667 1,158,140 43,186 ( 注 ) リットシティは 2018 年 9 28 付けで建物 ( 店舗区画 ) を譲渡しているため ʼ18 年 9 期末鑑定評価額は 継続保有部分 ( オフィス区画 ) のみの数字 割引率 ( 百万円 ) DCF 法 最終還元利回り 57

89 期末鑑定評価額 NCF の推移 対象 :ʼ14 年 3 期 ( 第 25 期 ) 末から ʼ18 年 9 期 ( 第 34 期 ) 末まで持分の増減なく継続して保有する 55 物件 850,000 ポートフォリオ全体 価格 32,000 ( 価格および NCF: 百万円 ) NCF と NCF 利回り 5.5% NCF NCF 利回り 800,000 30, % 750, ,000 28, % 4.0% 650,000 26, % 600,000 24, % 東京 23 区 価格 NCF と NCF 利回り 620,000 24, % NCF NCF 利回り 580,000 22, % 540,000 20, % 500,000 18, % 460,000 16, % 420,000 14, % その他都市 価格 NCF と NCF 利回り 300,000 18, % NCF NCF 利回り 240, , ,000 15,000 12,000 9,000 6,000 3, % 4.5% 4.0% 3.5% 60, % * 価格 : 各期末時点の鑑定評価における直接還元法による収益価格 *NCF: 直接還元法による収益価格算定におけるネットキャッシュフロー * 利回り :NCF/ 価格 58

90 ʼ18 年 9 期各ビル賃貸事業収 ( 決算 ) 物件名称 賃貸事業収益 賃貸事業費 損益状況 (2018 年 年 9 30 ) 管理業務費 道光熱費公租公課損害保険料修繕費 1 その他費 減価償却費 2 賃貸事業損益 3 NOI (1+2) 4 資本的 出 * オペラシティの賃貸事業費 の内訳 NOI NCF については 同物件の共同事業者の要望により 開 * 資本的 出は 期中に った資本的 出に該当する 事費を記載 ( 不動産等取得に伴う仲介 数料や不動産取得税等の取得付帯費 のうち帳簿価格に算 された費 は含まない また 建設仮勘定として資産計上された費 家具等は含まない ) ( 百万円 ) NCF (3-4) 北の丸スクエア 1, , ,395 MD 神 ビル 神 橋パークビル 町 FCN 番町ガーデン 三菱 UFJ 信託ビル ビュレックス麹町 王グランドビル 有楽町電気ビル 伝 町ビル FP 本橋 共同 ( 茅場町 2 丁 ) ビュレックス京橋 銀座 丁 イースト 銀座三和ビル 銀座 EMビル 晴海フロント 1, 晴海センタービル 坂パークビル 2,230 1, , ,238 クリスタル クローバー芝公園 汐留ビル 2, ,489 1, ,873 芝 丁 ビル コスモ 杉橋ビル 町フロント 新宿イースト 1, , ,194 新宿フロント 新和ビル オペラシティ 1,584 1,062 開 開 開 開 開 開 開 521 開 177 開 TIX UENO 東五反 1 丁 ビル 崎フロントタワー 森駅東 ビル 新宿南 PJ( 底地 ) 代々 1 丁 ビル 神宮前テラス 神宮前 MSビル 渋 クロスタワー ( 底地 ) 恵 寿ネオナート ハーモニータワー 塚東池袋ビル 池袋 丁 ビル 池袋 YSビル 王 ファースト さいたま浦和ビル MMパークビル 1, クイーンズ 1, 川崎砂 ビル 武蔵 杉 STMビル スクエア 定禅寺パークビル 東 番丁 仙台ホンマビル AER 沢パークビル 沢上堤町ビル 錦パークビル 広 路プレイス 名古屋広 路ビル 名古屋御園ビル 四条烏丸 梅 スクエア 新藤 ビル 堺筋本町ビル 御堂筋ダイワビル 尼崎フロント リットシティ NHK 広島ビル 東晴天神ビル 天神クリスタル 之出天神ビル 合 計 32,795 16,843 3,518 2,676 3, , ,952 22,401 1,674 20,726 59

91 ʼ18 年 9 期その他のポートフォリオ情報 地域区分 名称 建物延床 積 ( m2 ) (1 棟全体の 積 ) 取得 追加取得 建物所有割合 (ʼ18 年 9 期末現在 ) 不動産管理会社 東京 23 区 千代 区 北の丸スクエア 57, '06/02/ % 三菱地所プロパティマネジメント MD 神 ビル 8, '02/05/ % 三井物産フォーサイト 神 橋パークビル 9, '02/08/ % 三菱地所 町 FCN 239, '14/03/ % NTT 都市開発ビルサービス 番町ガーデン 57, '05/04/ % 第 ビルディング 三菱 UFJ 信託ビル 108, '07/03/ % 三菱地所 ビュレックス麹町 6, '05/07/ % スペースデザイン 王グランドビル 33, '05/01/31 '06/04/ % 三菱地所 有楽町電気ビル 70, '03/08/ % 有電ビル管理 中央区 伝 町ビル 5, '01/09/ % 第 ビルディング FP 本橋 11, '18/01/ % 三菱地所 共同 ( 茅場町 2 丁 ) 5, '11/03/ % 三井物産フォーサイト ビュレックス京橋 5, '02/07/ % スペースデザイン 銀座 丁 イースト 4, '15/03/ % 三菱地所プロパティマネジメント 銀座三和ビル 8, '05/03/ % 三菱地所プロパティマネジメント 銀座 EMビル 5, '05/03/15 '10/05/ % 三菱地所プロパティマネジメント 晴海フロント 45, '13/01/ % 三菱地所 晴海センタービル 26, '07/12/ % 三菱地所 港区 坂パークビル 97, '11/11/ % 三菱地所 クリスタル 8, '03/03/ % ザイマックスアルファ クローバー芝公園 3, '15/01/ % 三菱地所プロパティマネジメント 汐留ビル 115, '08/12/19 ʻ10/01/15 '15/05/01 ʻ17/03/30 '17/09/ % 三菱地所プロパティマネジメント 芝 丁 ビル 16, '01/09/ % 東京海上 動ファシリティーズ コスモ 杉橋ビル 5, '01/09/ % 第 ビルディング 町フロント 5, '17/03/ % 三菱地所 新宿区 新宿イースト 167, '14/10/01 ʻ17/01/25 '18/03/ % 三菱地所 新宿フロント 92, '18/04/ % 三菱地所 新和ビル 8, '04/09/ % 東京海上 動ファシリティーズ オペラシティ 232, '05/09/13 '10/03/ % 東京オペラシティビル 台東区 TIX UENO 23, '12/06/ % 三菱地所プロパティマネジメント 品川区 東五反 1 丁 ビル 6, '04/11/ % 三菱地所プロパティマネジメント 崎フロントタワー 23, '11/02/ % 三菱地所 区 森駅東 ビル 14, '01/09/ % 東京海上 動ファシリティーズ 渋 区 代々 1 丁 ビル 10, '04/04/ % 東京海上 動ファシリティーズ 神宮前テラス 4, '02/11/ % ザイマックスアルファ 神宮前 MSビル 9, '03/10/ % 三菱地所プロパティマネジメント 恵 寿ネオナート 36, '03/11/14 ʻ04/04/01 '14/02/ % 三菱地所プロパティマネジメント 中野区 ハーモニータワー 72, '05/02/28 ʻ12/12/19 '15/03/ % 三菱地所プロパティマネジメント 豊島区 塚東池袋ビル 9, '01/09/ % 相互住宅 池袋 丁 ビル 3, '01/09/ % 相互住宅 池袋 YSビル 7, '04/08/ % ザイマックスアルファ その他都市 王 市 王 ファースト 18, '05/03/31 '08/03/ % 相互住宅 さいたま市 さいたま浦和ビル 6, '01/09/25 '01/10/ % 第 ビルディング 横浜市 MMパークビル 49, '08/03/ % 三菱地所 クイーンズ 498, '14/01/ % 三菱地所 川崎市 川崎砂 ビル 9, '01/09/ % 相互住宅 武蔵 杉 STMビル 22, '08/03/ % 相互住宅 札幌市 8 3スクエア 16, '07/06/ % 三菱地所プロパティマネジメント 仙台市 定禅寺パークビル 7, '05/01/ % 三菱地所 東 番丁 27, '13/01/ % 三菱地所プロパティマネジメント 仙台ホンマビル 8, '01/09/25 '06/06/ % 第 ビルディング AER 73, '15/09/ % 三菱地所プロパティマネジメント 沢市 沢パークビル 43, '02/02/28 '03/03/ % 三菱地所 沢上堤町ビル 9, '16/10/ % 三菱地所プロパティマネジメント 名古屋市 ʻ06/11/01 '14/06/09 錦パークビル 25, '06/10/02 '16/04/ % 三菱地所 広 路プレイス 15, '13/07/ % 三菱地所プロパティマネジメント 名古屋広 路ビル 33, '01/09/ % 三菱地所プロパティマネジメント 名古屋御園ビル 5, '03/08/ % 三菱地所プロパティマネジメント 京都市 四条烏丸 9, '13/09/ % 三菱地所プロパティマネジメント 阪市 梅 スクエア 18, '15/04/ % 三菱地所プロパティマネジメント 新藤 ビル 45, '08/09/ % 三菱地所プロパティマネジメント 堺筋本町ビル 17, '01/09/25 '03/12/ % 第 ビルディング 御堂筋ダイワビル 31, '01/09/25 '02/02/ % 第 ビルディング 尼崎市 尼崎フロント 24, '15/03/ % 三菱地所プロパティマネジメント 岡 市 リットシティ 52, '06/02/ % 三菱地所プロパティマネジメント 広島市 NHK 広島ビル 35, '04/03/25 '08/03/ % 三菱地所 福岡市 東晴天神ビル 5, '01/09/ % 第 ビルディング 天神クリスタル 10, '05/06/ % 第 ビルディング 之出天神ビル 12, '01/09/ % 東京海上 動ファシリティーズ * 不動産管理会社については 事務所部分 PM 業務委託先を記載 60

92 ポートフォリオの施 / 設計会社及び PML 値等 東京 23 区 地域区分 名称 竣 年 施 会社 建物設計会社 建物建築確認機関 PML 値 北の丸スクエア 2006/01 島建設 三菱地所設計 本 ERI 1.6% MD 神 ビル 1998/02 島建設 松 平 設計 所轄 政 5.0% 神 橋パークビルヂング 1993/07 林組 三菱地所 所轄 政 5.0% 町フィナンシャルシティノースタワー 2012/10 清 建設 NTTファシリティーズ 三菱地所設計 ( 財 ) 本建築センター 0.9% 番町ガーデン 2004/04 成建設 清 建設 他 JV 三菱地所設計 ( 財 ) 本建築センター 2.1% 千代 区 三菱 UFJ 信託銀 本店ビル 2003/02 建築 : 成建設 電気 : 弘電社 関電 共同企業体空調 : 新菱冷熱 業 衛 : 原衛 業所昇降機 : 三菱電機 三菱地所設計 ( 財 ) 本建築センター 1.4% ビュレックス麹町 2005/01 清 建設 江三宅設計事務所 ( 財 ) 本建築センター 4.1% 王グランドビル 1966/09 間組 三菱地所 所轄 政 3.6% 有楽町電気ビルヂング 1975/09 中 務店他 JV 三菱地所 所轄 政 3.7% 伝 町新 本橋ビルディング 1991/11 熊 組 園 設計 所轄 政 3.3% フロントプレイス 本橋 2014/02 清 建設 三菱地所設計 ( 財 ) 本建築センター 2.3% 共同ビル ( 茅場町 2 丁 ) 1991/04 清 建設 オノ連合設計事務所 所轄 政 3.6% ビュレックス京橋 2002/02 清 建設 江三宅設計事務所 所轄 政 4.7% 中央区 銀座 丁 イーストビル 2008/05 島建設 トルテック都市建築設計事務所 ( 公財 ) 東京都防災 建築まちづくりセンター 2.1% 銀座三和ビル 1982/10 銭 組 成建設 JV 協 建築設計事務所 所轄 政 3.7% 菱進銀座イーストミラービル 1998/10 清 建設 増岡組 JV 清 建設 所轄 政 2.8% 晴海フロント 2012/02 島建設 三菱地所設計 ( 財 ) 本建築センター 2.0% 晴海センタービル 2006/11 成建設 三菱地所設計 都市居住評価センター 3.5% 坂パークビル 1993/07 成建設 林組 島建設 間組 前 建設 業 三菱地所 所轄 政 1.4% 港区 新宿区 クリスタルビル 1982/12 間組 間組所轄 政 5.4% クローバー芝公園 2006/02 成建設 成建設 本 ERI ビューローベリタスジャパン 4.6% 汐留ビルディング 2007/12 成建設 三菱地所設計 建設計 ( 財 ) 本建築センター 1.4% 芝 丁 ビルディング 1984/03 林組 三菱地所 所轄 政 3.0% コスモ 杉橋ビル 1992/03 コーポレーション 宮建築設計事務所 所轄 政 7.3% 町フロントビル 2014/07 フジタ 三菱地所設計 ( 財 ) 本建築センター 3.3% 新宿イーストサイドスクエア 2012/03 島建設 三菱地所設計 本設計 ( 財 ) 本建築センター 1.2% 新宿フロントタワー 2011/08 島建設 三菱地所設計 島建設 ( 財 ) 本建築センター 2.1% 新和ビルディング 1989/11 成建設 成建設 所轄 政 7.0% 東京オペラシティビル 1996/07 中 務店 林組 島建設 清 建設 成建設 他 6 社 JV 東京オペラシティ設計共同企業体 NTT ファシリティーズ 都市計画設計研究所 TAK 建築 都市計画研究所 所轄 政 2.0% 台東区 TIXTOWER UENO 2010/07 フジタ フジタ 都市居住評価センター 2.0% 東五反 1 丁 ビル 2004/07 あすなろ建設 本建築事務所 イーホームズ 2.6% 品川区 崎フロントタワー 2005/06 成建設 三菱地所設計 本 ERI 3.4% 区 森駅東 ビルディング 1989/07 林組 清 建設 建設 三菱地所 所轄 政 2.8% 代々 1 丁 ビル 2003/10 成建設 トルテック都市建築設計事務所 ( 財 ) 本建築センター 2.2% 神宮前テラス 1987/12 東急建設 エーサイ建築事務所 所轄 政 9.6% 渋 区 神宮前メディアスクエアビル 1998/03 清 建設 熊 組 住友建設 JV アルキメディア設計研究所 所轄 政 3.3% 恵 寿ネオナート 1994/10 島建設 梓設計 交通建築設計事務所 JV 所轄 政 2.4% 中野区ハーモニータワー 1997/03 成建設 林組 三菱建設 ナカノコーポレーション JV 本設計所轄 政 2.0% 塚東池袋ビルディング 1987/11 熊 組 三平興業 AIU 建築設計事務所所轄 政 6.1% 豊島区 池袋 丁 ビルディング 1990/05 東海興業 東海興業 所轄 政 3.4% 池袋 YSビル 1989/12 清 建設 安藤建設 JV 江三宅設計事務所 所轄 政 5.7% 61

93 その他都市 地域区分名称竣 年 施 会社建物設計会社建物建築確認機関 PML 値 王 市 王 ファーストスクエア 1996/07 間組 間組所轄 政 3.9% さいたま市さいたま浦和ビルディング 1990/03 鴻池組 熊 組 東急建設 間組 久 設計所轄 政 7.2% MM パークビル 2007/12 成建設 三菱地所設計 ( 財 ) 本建築センター 4.0% 横浜市 クイーンズタワー A 1997/06 みなとみらい 21 中央地区 24 街区新築 事建築 事共同企業体 三菱地所 建設計設計監理共同体所轄 政 3.3% 川崎市 川崎砂 ビルディング 1990/12 不 建設 本建設 所轄 政 4.1% 武蔵 杉 STMビル 1990/10 中 務店 建設 三菱地所 所轄 政 3.8% 札幌市 8 3 スクエア北ビル 2006/12 和ハウス 業 和ハウス 業 仙台市 本 ERI 昇降機 : 所轄 政 定禅寺パークビル 1993/01 成建設 清 建設 三菱建設 JV 三菱地所 所轄 政 3.3% 東 番丁スクエア 2008/07 島建設 三菱地所設計 島建設設計監理共同企業体 ( 財 ) 本建築センター 1.8% 仙台本町ホンマビルディング 1991/11 成建設 成建設 所轄 政 2.2% AER 1998/03 フジタ 松村組 三菱建設共同企業体 岡設計 所轄 政 1.3% 1.6% 沢市 沢パークビル 1991/10 熊 組 成建設 清 建設 村組 三菱地所 所轄 政 4.8% 沢上堤町ビル 2009/08 清 建設 清 建設 本 ERI 3.8% 錦パークビル 1995/08 中 務店 建設 鴻池組 淺沼組 JV 住宅 都市整備公団 島設計所轄 政 2.4% 名古屋市 名古屋広 路プレイス 2004/12 成建設 成建設 ( 財 ) 本建築センター 3.1% 名古屋広 路ビルヂング 1987/05 成建設 三菱地所 所轄 政 2.4% 名古屋御園ビル 1991/09 佐藤 業 市川 務店 JV 建設計 所轄 政 4.1% 京都市 四条烏丸センタービル 2010/01 中 務店 中 務店 京都確認検査機構 11.7% 梅 スクエアビルディング 1995/07 中 務店 中 務店 所轄 政 7.4% 新藤 ビル 1995/04 成建設 成建設 所轄 政 4.0% 阪市 堺筋本町ビル 1992/10 錢 組 錢 組 所轄 政 7.4% 御堂筋ダイワビル 1991/09 林組 奥村組 清 建設 新井組 JV 安井建築設計事務所所轄 政 6.9% 尼崎市 尼崎フロントビル 2008/10 林組 林組 ( 財 ) 本建築総合試験所 5.3% 岡 市 リットシティビル 2005/06 成建設 成建設 所轄 政 0.6% 広島市 NHK 広島放送センタービル 1994/08 林組 フジタ 鴻治組 JV 下設計 所轄 政 1.1% 東晴天神ビルディング 1992/03 不 建設 不 建設 所轄 政 4.3% 福岡市 天神クリスタルビル 1993/08 中 務店 建設 九州建設 JV 本設計 所轄 政 3.1% 之出天神ビルディング 1987/08 清 建設 三菱地所 所轄 政 4.2% * 上記 竣 年 施 会社 建物設計会社 建物建築確認機関 は 新築時のデータを記載 ポートフォリオ PML 値 1.7% PML(Probable Maximum Loss) 値 = 地震による予想最 損害率 50 年間に 10% の確率で発 する 地震 (50 年間 10% の確率を 1 年間の確率に換算すると 1/475 となることから 再現期間 475 年の地震 あるいは 475 年に 1 度起こり得る強さの地震をいう ) を想定した場合 被災後の建築物を被災前の状態に復旧する 事費の再調達価格に対する 率 ( 被害総額 / 建物の再調達価格 ) 62

94 ポートフォリオマップ 東京 23 区東京品川 崎渋 新宿浜松町 森上野池袋 27

95 1 北の丸スクエア 2 MD 神 ビル 3 神 橋パークビルヂング 4 町フィナンシャルシティノースタワー 5 番町ガーデン 6 三菱 UFJ 信託銀 本店ビル 7 ビュレックス麹町 8 王グランドビル 9 有楽町電気ビルヂング 10 伝 町新 本橋ビルディング 11 フロントプレイス 本橋 12 共同ビル ( 茅場町 2 丁 ) 13 ビュレックス京橋 14 銀座 丁 イーストビル 15 銀座三和ビル 16 菱進銀座イーストミラービル 17 晴海フロント 18 晴海センタービル 19 坂パークビル 20 クリスタルビル 21 クローバー芝公園 22 汐留ビルディング 23 芝 丁 ビルディング 24 コスモ 杉橋ビル 25 町フロントビル 26 新宿イーストサイドスクエア 27 新宿フロントタワー 28 新和ビルディング 29 東京オペラシティビル 30 TIXTOWER UENO 31 東五反 1 丁 ビル 32 崎フロントタワー 33 森駅東 ビルディング 34 ( 仮称 ) 新宿南 プロジェクト ( 底地 ) 35 代々 1 丁 ビル 36 神宮前テラス 37 神宮前メディアスクエアビル 38 渋 クロスタワー ( 底地 ) 39 恵 寿ネオナート 40 ハーモニータワー 41 塚東池袋ビルディング 42 池袋 丁 ビルディング 43 池袋 YSビル 銀座三和ビル 2018 年 9 30 現在 番町ガーデン 汐留ビル 東京 23 区以外 ( 都圏 地 ) 1 王 ファーストスクエア 2 さいたま浦和ビルディング 3 MM パークビル 4 クイーンズタワー A 5 川崎砂 ビルディング 6 武蔵 杉 STM ビル スクエア北ビル 8 定禅寺パークビル 9 東 番丁スクエア 10 仙台本町ホンマビルディング 11 AER 12 沢パークビル 13 沢上堤町ビル 14 錦パークビル 15 名古屋広 路プレイス 16 名古屋広 路ビルヂング 17 名古屋御園ビル 四条烏丸センタービル 19 梅 スクエアビルディング 20 新藤 ビル 21 堺筋本町ビル 22 御堂筋ダイワビル 23 尼崎フロントビル 24 リットシティビル 25 NHK 広島放送センタービル 26 東晴天神ビルディング 27 天神クリスタルビル 28 之出天神ビルディング クイーンズタワー A 御堂筋ダイワビル 名古屋広 路ビルヂング 梅 スクエアビルディング 64

96 ポートフォリオのエリア 規模による分類 エリア別 ビル別フロア規模 字は今期取得物件 (ʼ18 年 9 期末現在 ) 東京 23 区 その他都市 都 5 区 33 棟 6,796 億円 69.2% 都 5 区以外 8 棟 658 億円 6.7% 東京 23 区除く 都圏 6 棟 702 億円 7.1% 阪 京都 神 5 棟 624 億円 6.4% 名古屋 4 棟 309 億円 3.1% その他 13 棟 735 億円 7.5% 新宿イースト (1,789 坪 ) MMパーク (828 坪 ) 沢パーク (625 坪 ) 番町ガーデン (1,117 坪 ) 武蔵 杉 STM (619 坪 ) リットシティ (550 坪 ) 汐留 (1,059 坪 ) クイーンズ (476 坪 ) 尼崎フロント (517 坪 ) 450 坪以上 19 棟取得価格 6,016 億円 61.2% 町 FCN (709 坪 ) 東 番丁 (468 坪 ) 晴海フロント (693 坪 ) 王グランド (666 坪 ) オペラシティ (653 坪 ) 晴海センター (648 坪 ) 坂パーク (617 坪 ) 北の丸スクエア (568 坪 ) 三菱 UFJ 信託 (537 坪 ) 新宿フロント (511 坪 ) 300~450 坪 14 棟取得価格 1,676 億円 17.1% 有楽町電気 (398 坪 ) ハーモニータワー (413 坪 ) 王 ファースト (335 坪 ) 新藤 (440 坪 ) 広 路プレイス (421 坪 ) 8 3 スクエア (373 坪 ) 恵 寿ネオナート (373 坪 ) 崎フロントタワー (368 坪 ) 御堂筋ダイワ (341 坪 ) 名古屋広 路 (333 坪 ) AER (302 坪 ) 芝 丁 (352 坪 ) TIX UENO (329 坪 ) NHK 広島 (301 坪 ) 基準階ワンフロア規模 200~300 坪 13 棟取得価格 785 億円 8.0% FP 本橋 (275 坪 ) 塚東池袋 (273 坪 ) 堺筋本町 (284 坪 ) 錦パーク (209 坪 ) 之出天神 (252 坪 ) 代々 1 丁 (230 坪 ) 池袋 YS (251 坪 ) 四条烏丸 (264 坪 ) 沢上堤町 (209 坪 ) 新和 (227 坪 ) 森駅東 (218 坪 ) 神 橋パーク (212 坪 ) 東五反 1 丁 (201 坪 ) 銀座三和 (198 坪 ) 川崎砂 (197 坪 ) 梅 スクエア (185 坪 ) 名古屋御園 (157 坪 ) 定禅寺パーク (191 坪 ) 150~200 坪 15 棟取得価格 855 億円 8.7% MD 神 (198 坪 ) さいたま浦和 (189 坪 ) 仙台ホンマ (179 坪 ) 共同 ( 茅場町 2 丁 ) (181 坪 ) 東晴天神 (167 坪 ) ビュレックス京橋 (176 坪 ) 銀座 EM (173 坪 ) 銀座 丁 イースト (160 坪 ) コスモ 杉橋 (160 坪 ) 伝 町 (150 坪 ) 100~150 坪 6 棟取得価格 429 億円 4.4% 神宮前 MS (146 坪 ) 天神クリスタル (112 坪 ) 町フロント (141 坪 ) ビュレックス麹町 (132 坪 ) クリスタル (117 坪 ) 神宮前テラス (117 坪 ) ~100 坪 2 棟取得価格 62 億円 0.6% クローバー芝公園 (98 坪 ) 池袋 丁 (74 坪 ) 競争 の い 規模物件を中 に バランスのとれたラインナップ 基準階 1 フロア 200 坪以上の物件の 率は取得価格ベースで約 86% 65

97 ポートフォリオの築年数 地による分類 築年数と最寄駅からの所要時間 字は今期取得物件 は 東京 23 区における複数路線乗り れ駅 は複数駅にアクセス可能なビルを表 (ʼ18 年 9 期末現在 ) 所要時間 東京 23 区 その他都市 徒歩 1 分以内 17 棟 3,478 億円 35.4% 1 5 分以内 18 棟 3,194 億円 32.5% 5 10 分以内 6 棟 781 億円 8.0% 徒歩 1 分以内 13 棟 1,202 億円 12.2% 1 5 分以内 13 棟 1,126 億円 11.5% 5 10 分以内 1 棟 15 億円 0.2% 10 分 1 棟 27 億円 0.3% FP 本橋 町フロント 晴海フロント 四条烏丸 尼崎フロント 沢上堤町 10 年 10 棟 1,892 億円 19.3% 町 FCN 新宿イースト 新宿フロント TIX UENO 北の丸スクエア銀座 丁 イースト晴海センター東 番丁広 路プレイス ビュレックス麹町汐留 MM パーク 三菱 UFJ 信託クローバー芝公園 8 3 スクエア 年 18 棟 3,995 億円 40.7% 崎フロントタワー東五反 1 丁 番町ガーデン代々 1 丁 ビュレックス京橋 リットシティ 築年数 銀座 EM MD 神 神宮前 MS コスモ 杉橋クイーンズ AER 東晴天神 ハーモニータワー神 橋パーク池袋 YS 王 ファースト梅 スクエア オペラシティ 坂パーク新和錦パーク新藤 年 32 棟 3,097 億円 31.5% 恵 寿ネオナート NHK 広島天神クリスタル 伝 町 堺筋本町 定禅寺パーク 共同 ( 茅場町 2 丁 ) 仙台ホンマ 沢パーク 池袋 丁 御堂筋ダイワ 名古屋御園 森駅東 武蔵 杉 STM 川崎砂 さいたま浦和 銀座三和 塚東池袋 神宮前テラス 之出天神 30 年 9 棟 840 億円 8.6% 有楽町電気芝 丁 名古屋広 路 王グランド クリスタル 築 10 年以内の築浅物件の 率は 取得価格ベースで約 19% 取得価格ベースで全体の約 92% が 最寄駅から徒歩 5 分圏内に 地 66

98 6 その他

99 ジャパンリアルエステイト投資法 の概要 ストラクチャー図 資産運 会社 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント 不動産等の運 委託 投資法 ジャパンリアルエステイト投資法 不動産等の運 出資 資産 負債 資 調達 元利 払 融機関 投資法 債投資家 等 90% 10% オフィスビル等 出資 出資 投資 分配 東京証券取引所 投資家 投資家 売買 ポイント 不動産等の資産運 は専 家であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント が う 三菱地所 三井物産 のスポンサー 2 社のノウハウが活かされる 投資 は東京証券取引所にて売買が可能 導管性要件 * を満たすことで分配 に法 税の負担なし ( い利回り ) * 導管性要件 : 分配 > 配当可能利益の 90% 等 JRE の主な特 (ʼ18 年 9 期末現在 ) 1 業態 系列を超えたスポンサーのバックアップ 物件取得のサポート 物件の売却 売却物件情報の提供 等 物件の運営 管理のサポート テナント誘致 物件管理ノウハウの提供 等 的なサポート 経験を積んだプロフェッショナルを出向派遣 < 利益相反防 機能 > 外部専 家を含むコンプライアンス委員会 ( 外部専 家の賛成は必須 ) による 利益相反防 機能を保有 2 オフィスビル特化型の 型投資法 (71 物件 取得価格合計 1 兆 146 億円 *) 3 本で最初に上場したREITとして34 回の安定的な決算実績 4 健全な財務体質 30% 40% を 安とした保守的な総資産有利 負債 率 J-REITセクターで最 準の格付け(S&P A+ Moodyʼs A1 R&I AA) * 神宮前メディアスクエアビルの 部譲渡した敷地に係る取得価格は除いていない 68

100 資産運 会社への報酬体系 NOI 連動報酬 当該営業期間におけるNOI*(Net Operating Income) に4.0% を乗じて得た 額 *NOI: 当該営業期間に係る損益計算書上の不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費 ( 但し 減価償却費及び固定資産除却損を除く ) を控除した 額 ( )2017 年 3 28 付け投資主総会決議によりNOI 連動報酬体系を設定 分配 連動報酬 当該営業期間における分配可能 額 * 及び 1 当たり分配 ** に基づき 下記の計算式により求められた 額 計算式 当該営業期間に係る分配可能 額 2.5% ( 当該営業期間に係る 1 当たり分配 当該営業期間を含む直近の 6 営業期間に係る 1 当たり分配 の単純平均 ) * 分配可能 額 : 当該営業期間に係る損益計算書上の税引前当期純利益 (NOI 連動報酬及び分配 連動報酬並びに控除対象外消費税等を控除する前の 額 ) とし 前期繰越損失がある場合はその全額を填補した後の 額 ( 負値となる場合は 0 円 ) **1 当たり分配 : 分配可能 額を各営業期間末時点の発 済投資 の総 数で除することにより算出 なお 投資法 が 投資 を取得し 各営業期間末時点において未処分 は未消却の 投資 を保有する場合は保有する 投資 を除いた数を 各営業期間末時点の発 済投資 の総 数とみなす また 当該営業期間を含む直近の 6 営業期間に 以下のいずれかの事由の効 が発 し 発 済投資 の総 数が増加 は減少した場合は その増加 は減少が 1 当たり分配 に与える影響を除くため 以下に記載の 法により直近の 6 営業期間における各営業期間末時点の発 済投資 の総 数を調整する (ⅰ) 投資 の併合 は分割その効 発 の属する営業期間を含む直近の 6 営業期間内に われた投資 の併合 は分割が 当該営業期間を含む直近の 6 営業期間内の期初に効 が発 したとみなして 各営業期間末時点の発 済投資 の総 数を調整 (ⅱ) 投資主に対する無償割当てに係る新投資 予約権の 使による新投資 の発 かかる新投資 の発 により増加した投資 の数に 新投資 予約権の 使時の 1 当たり払込 額を 1 当たりの時価で除した割合 ( はこれに準じて役員会で定める 率 ) を乗じた 数 ( みなし時価発 数 ) については時価による新投資 発 とみなし かかる新投資 の発 により増加した投資 の数からみなし時価発 数を減じた 数は分割により増加したものとみなす ( )2017 年 3 28 付け投資主総会決議により分配 連動報酬体系を設定 取得報酬 不動産等の特定資産の取得の際の売買代 ( 建物に係る消費税及び地 消費税相当分を除く ) に 0.5% を上限とする料率を乗じて得た 額 ( )2009 年 3 17 付け投資主総会決議により取得報酬体系を変更 譲渡報酬 不動産等の特定資産の譲渡の際の売買代 ( 建物に係る消費税及び地 消費税相当分を除く ) に 0.5% を上限とする料率を乗じて得た 額 合併報酬 この投資法 が合併を った場合には 合併の相 となる投資法 から合併により承継する不動産等の合併時における評価額に 0.5% を上限とする料率を乗じて得た 額 ( )2014 年 2 19 付け投資主総会決議により合併報酬体系を設定 69

101 資産運 会社への報酬実績 ʼ02/03 期第 1 期 ʼ02/09 期第 2 期 ʼ03/03 期第 3 期 ʼ03/09 期第 4 期 ʼ04/03 期第 5 期 ʼ04/09 期第 6 期 ʼ05/03 期第 7 期 ʼ05/09 期第 8 期 ʼ06/03 期第 9 期 ʼ06/09 期第 10 期 ʼ07/03 期第 11 期 ( 百万円 ) ʼ07/09 期 ʼ08/03 期第 12 期 ( 百万円第 13 ) 期 期間報酬 (*1) インセンティブ報酬 (*1) ,860 取得報酬 (*2) 譲渡報酬 (*3) 報酬合計 1, , ,960 期末総資産 161, , , , , , , , , , , , ,537 期中物件取得額 144,697 19,580 19,265 9,065 25,830 21,390 50,683 36,050 86,205 12,630 49,850 7,100 72,029 期中物件譲渡額 ,003 41,900 1,770 0 期間報酬 / 期末総資産 0.24% 0.21% 0.20% 0.15% 0.13% 0.13% 0.11% 0.11% 0.09% 0.10% 0.10% 0.11% 0.14% インセンティブ報酬 / 期末総資産 % 0.04% % 0.04% % 0.05% % 0.35% 取得報酬 / 期中物件取得額 0.45% 0.45% 0.96% 1.00% 0.75% 1.00% 0.92% 0.50% 0.55% 0.26% 0.27% 1.00% 0.54% 譲渡報酬 / 期中物件譲渡額 % 0.37% 0.50% - 報酬合計 / 期末総資産 0.64% 0.25% 0.31% 0.23% 0.21% 0.22% 0.29% 0.16% 0.24% 0.16% 0.17% 0.16% 0.56% ʼ08/09 期第 14 期 ʼ09/03 期第 15 期 ʼ09/09 期第 16 期 ʼ10/03 期第 17 期 ʼ10/09 期第 18 期 ʼ11/03 期第 19 期 ʼ11/09 期第 20 期 ʼ12/03 期第 21 期 ʼ12/09 期第 22 期 ʼ13/03 期第 23 期 ʼ13/09 期第 24 期 ʼ14/03 期第 25 期 ʼ14/09 期第 26 期 期間報酬 (*1) インセンティブ報酬 (*1) 取得報酬 (*2) 譲渡報酬 (*3) 報酬合計 期末総資産 542, , , , , , , , , , , , ,931 期中物件取得額 24,000 21, ,026 ( 注 3) 0 16, ,800 22,000 41,770 12,967 43, 期中物件譲渡額 , , , 期間報酬 / 期末総資産 0.10% 0.10% 0.10% 0.08% 0.09% 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% インセンティブ報酬 / 期末総資産 % 0.01% - 取得報酬 / 期中物件取得額 0.33% 0.25% % % % 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 譲渡報酬 / 期中物件譲渡額 % % % - - 報酬合計 / 期末総資産 0.11% 0.10% 0.10% 0.14% 0.09% 0.10% 0.09% 0.12% 0.09% 0.10% 0.09% 0.11% 0.08% ʼ15/03 期第 27 期 ʼ15/09 期第 28 期 ʼ16/03 期第 29 期 ʼ16/09 期第 30 期 ʼ17/03 期第 31 期 期間報酬 (*1) インセンティブ報酬 (*1) 取得報酬 (*2) 譲渡報酬 (*3) 報酬合計 999 1, ,125 期末総資産 852, , , , ,306 期中物件取得額 45,459 44, ,100 期中物件譲渡額 0 0 4, ,890 期間報酬 / 期末総資産 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% インセンティブ報酬 / 期末総資産 0.01% 0.03% 0.03% 0.03% 0.03% 取得報酬 / 期中物件取得額 0.50% 0.50% % 0.50% 譲渡報酬 / 期中物件譲渡額 % % 報酬合計 / 期末総資産 0.12% 0.13% 0.11% 0.11% 0.13% ʼ17/09 期第 32 期 ʼ18/03 期第 33 期 '18/09 期第 34 期 NOI 連動報酬 (*1) 分配 連動報酬 (*1) 取得報酬 (*2) 譲渡報酬 (*3) 報酬合計 1,267 1,513 1,422 期末総資産 906, , ,645 期中物件取得額 10,530 43,020 25,025 期中物件譲渡額 0 10, NOI 連動報酬 / 期末総資産 0.09% 0.09% 0.09% 分配 連動報酬 / 期末総資産 0.04% 0.04% 0.04% 取得報酬 / 期中物件取得額 0.50% 0.52% 0.50% 譲渡報酬 / 期中物件譲渡額 % 0.50% 報酬合計 / 期末総資産 0.14% 0.16% 0.15% ( 注 1) 資産運 報酬の会計処理 *1 費 計上 ( 販売費及び 般管理費 ) *2 資産計上 *3 費 計上 ( 譲渡費 として不動産等売却損益に反映 ) ( 注 2) 総資産は期末時点の単純平均 ( 注 3) 菱進銀座イーストミラービル増築建物の取得は 取得報酬の対象ではないため 上表の 期中物件取得額 から除いている ( 注 4) 税効果会計に係る会計基準 の 部改正 ( 企業会計基準第 28 号平成 30 年 2 16 ) を ʼ18/09 期 ( 第 34 期 ) の期 から適 同 部改正を遡って適 した場合の ʼ18/03 期末 ( 第 33 期末 ) の総資産額は 935,560 百万円 70

102 ESG( 環境 社会 ガバナンス ) への取り組み ESG 基本 針 マネジメント体制 サステナビリティ 針 サステナビリティ委員会 JREは 環境への配慮 社会貢献 ガバナンスの強化といった 社会の持続可能性 ( サステナビリティ ) 向上に取り組んでいくことが 上場投資法 として期待されている社会的責務であり 投資主価値の最 化を図る上でも不可 であると考えています こうした考え を実践するため JREの資産運 会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 (JRE-AM) では 不動産投資運 業務におけるサステナビリティの重要課題と基本 針を定めた サステナビリティ 針 を策定しています また その 針を実践し サステナビリティの向上 投資主価値の最 化を図ることを 的として サステナビリティ最 責任者である資産運 会社代表取締役社 を中 とした サステナビリティ委員会 を定期的に開催しています 国際イニシアティブへの署名 参加 資産運 会社の国際イニシアティブへの署名 参加 JRE-AMは 運 資産の持続的な価値向上のためには ESGに配慮した運 が不可 と考え 以下の国際イニシアティブへ署名 参加をしております 責任投資原則 (PRI) への署名 国連環境計画 融イニシアティブ (UNEP FI) への署名 国連グローバル コンパクト (UNGC) への参加 責任投資原則 (PRI) への署名 責任投資原則(PRI) とは 2006 年にコフィ アナン国連事務総 ( 当時 ) が 融業界に対して提唱した 6つの原則を実現させるための国際的な投資家のネットワークであり 国連環境計画 (UNEP) 及び国連グローバル コンパクト (UNGC) によって推進されています 原則では 環境 (Environment) 社会(Society) ガバナンス(Governance) の課題を投資の意思決定に取り込むことが提唱されており これらの視点を投資の意思決定プロセスに組み込むことで 受益者の 期的な投資パフォーマンスを向上させ 受託者責任を更に果たすことを 指しています なお 2018 年 6 時点の署名機関数は約 2,000 機関 その運 資産残 の合計は82 兆 ドル以上となっています JRE-AMは PRIの基本的な考え に賛同し 2018 年 8 に署名機関となりました また PRI 本ネットワークの不動産ワーキンググループに企画委員として参加しています 71 71

103 国際イニシアティブへの署名 参加 国連環境計画 融イニシアティブ (UNEP FI) への署名 国連環境計画 (UNEP) は 1972 年にストックホルム国連 間環境会議で採択された 間環境宣 及び 環境国際 動計画 の実 機関として 同年の国連総会決議に基づき設 された国連の補助機関です 国連環境計画 融イニシアティブ (UNEP FI) は 持続可能な 融を推進すべく UNEPとおよそ200 以上の世界各地の銀 保険 証券会社等との広範で緊密なパートナーシップです 1992 年の設 以来 融機関 政策者 規制当局と協調し 経済的発展とESGへの配慮を統合した 融システムへの転換を進めています JRE-AMは UNEP FIの基本的な考え に賛同し 2018 年 8 に署名機関となりました また UNEP FIの不動産ワーキンググループメンバーにも参加しています 同ワーキンググループは 2018 年 8 時点において世界の代表的な30の不動産関係機関で構成されており 責任ある不動産投資 (RPI: Responsible Property Investment) の普及に向けた活動を っています 国連グローバル コンパクト (UNGC) への参加 国連グローバル コンパクト (UNGC) は 各企業 団体が責任ある創造的なリーダーシップを発揮することによって 社会の良き 員として 動し 持続可能な成 を実現するための世界的な枠組み作りに参加する 発的な取り組みです 1999 年にコフィ アナン国連事務総 ( 当時 ) によって提唱されて以来 2018 年 7 時点では世界約 160カ国で1 万 3,000 以上の企業 団体が参加し 権 労働 環境 腐敗防 の4 分野 10 原則を軸に活動を展開しています 三菱地所株式会社がUNGCに署名し 2018 年 4 に三菱地所グループで参加企業として登録されました 同時に JRE-AMも三菱地所グループの 員として参加しています 72

104 ESG( 環境 社会 ガバナンス ) への取り組み 外部評価 認証の取得 GRESB へのコミットメント Green Star 取得 JREはGRESBの2018 年リアルエステイト調査において ESGに関し優れたマネジメント体制とパフォーマンス実績を したことを意味する Green Star の評価を取得しました なお 総合スコアの相対評価による GRESBレーティング では最上位となる 5 Star の評価を得ています また ESGに関する情報開 レベルの評価である GRESB 開 評価 においても 最上位となる A 評価を受けています < 評価された取り組みの 例 > サステナビリティに関する開 の開始 省エネルギーの為の継続的な活動 エネルギーデータ等に対する第三者保証の取得 (J-REIT 初 ) グリーンビルディング認証の取得増加 テナントとの協 体制の構築 ( 例 : グリーンリースの導 テナント満 度調査の実施 ) GRESB メンバーシップへの加 JRE-AMは 本の不動産会社 運 会社として初めてGRESBメンバーシップに加 しました 更に GRESB 内のベンチマークコミッティメンバーとして GRESB 評価の在り 等に関する議論にも参加しています ESG 先進企業とのネットワーク 情報共有 本における事例の紹介等の活動に参加することを通じて サステナビリティ向上に取り組んでいきます GRESB とは GRESB( グローバル不動産サステナビリティ ベンチマーク ) は欧州の年 基 グループを中 に2009 年に創設されました 不動産セクターの環境 社会 ガバナンス (ESG) への配慮を測る年次のベンチマーク評価で 欧 アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活 されています GRESB 調査は個々の不動産を対象としたものではなく 不動産会社やREITごとの環境配慮 サステナビリティへの取り組みを評価することが特徴です 73

105 外部評価 認証の取得 DBJ Green Building 認証の追加取得 DBJ Green Building 認証とは 単純な経済性だけではなく 環境 社会への配慮 を併せ持つ不動産 (Green Building) の普及のため 建物の環境性能のみならず テナントの快適性 地域コミュニティへの関わり リスクマネジメント等の観点から評価を う 本政策投資銀 (DBJ) 独 の認証制度です JREでは 環境認証 評価の取得に継続して取り組んでおり ʼ18 年 9 期も7 物件で認証を取得し これによって認証取得物件は20 棟となりました 極めて優れた 環境 社会への配慮 がなされたビル 東京オペラシティビル ( 東京都新宿区 ) TIXTOWER UENO ( 東京都台東区 ) クイーンズタワー A ( 神奈川県横浜市 ) 東 番丁スクエア ( 宮城県仙台市 ) 名古屋広 路プレイス ( 愛知県名古屋市 ) 常に優れた 環境 社会への配慮 がなされたビル 環境認証取得率 58% 四条烏丸センタービル ( 京都府京都市 ) 財務情報の第三者機関による保証取得 JREのホームページで開 している2017 年度 エネルギーパフォーマンス実績 のもととなる環境情報について 2018 年 6 に 第三者機関 (EY 新 本有限責任監査法 ) による限定的保証を受けました 財務情報の第三者機関による保証取得はJ-REITでは初めてとなります 74 芝 丁 ビルディング ( 東京都港区 ) 取得価格ベース

106 ESG( 環境 社会 ガバナンス ) への取り組み グリーンボンドフレームワークの策定 的 JREでは サステナビリティへの取り組みの更なる推進として グリーンボンドを発 しました 環境に配慮したESG 投資による改修 事等の各種施策を通じて エネルギーの削減 顧客満 度の向上 グリーンビルディング認証の取得などを推進し ポジティブ インパクト ( 注 1) を実現してまいります ( 注 1) ポジティブ インパクトとは 環境社会に関してプラスのインパクトをもたらすと同時に市場 準のリターンを満たすもの として定義されており 国連環境計画 融イニシアティブ (UNEP FI) で提唱されています 国連環境計画 融イニシアティブ (UNEP FI) については以下 JRE のホームページをご参照ください グリーンボンドフレームワークの概要 < グリーンボンド発 により調達した資 の使途 > 当グリーンボンドで調達された資 は 以下に すグリーン適格資産 ( 後述 ) の取得資 または改修 事資 のファイナンスまたはリファイナンスに全額充当します <グリーン適格資産 > グリーン適格資産は以下の基準のいずれかを満たすものから選定されます ( 注 2) 1 改修 事資 事の主たる 的において以下のa. f. のいずれかを満たし 且つ グリーンボンド払込期 から過去 3 年以内に完了もしくは今後完了予定であること a. 10% を超えるCO2 排出量 はエネルギー消費量の削減 b. 10% を超える 使 量の削減 c. 2の認証のいずれかにおいて 星の数やランクの1 段階以上の改善 d. 1a. c. の基準いずれかを満たし 且つ 外構植栽の多様性等 物多様性の保全や回復への貢献 e. 1a. c. の基準いずれかを満たし 且つ 公開空地の改善や帰宅困難者の受け れの為の改修等の地域社会への貢献 f. 2で列挙した認証 評価のいずれかの取得 2 取得資 第三者認証機関より以下 a. c. の認証または再認証のいずれかを グリーンボンド払込期 から過去 3 年以内に取得済または取得予定であること a. DBJ Green Building 認証における3つ星 4つ星 もしくは5つ星 b. BELS 認証における3つ星 4つ星 もしくは5つ星 c. CASBEE 不動産評価認証におけるB+ A もしくはSランク ( 注 2) グリーン適格資産は 資産運 会社の代表取締役社 ( サステナビリティ最 責任者 ) 企画部 ESG 推進室 ( サステナビリティ執 責任者 ) その他各部署 及び各部の実務担当者により構成されるサステナビリティ委員会によって サステナビリティ 針及び上記基準に基づいて評価及び選定され 資産運 会社の職務責任権限に基づいて 代表取締役社 により決定されます 外部機関の評価 JREはグリーンボンドフレームワークの適格性 ( 注 3) についてESG 評価会社であるサステイナリティクスよりセカンドパーティー オピニオンを取得しています ( 注 3) グリーンボンドフレームワークの適格性とは グリーンボンド原則における 4 つの要件 ( 調達資 の使途 プロジェクトの評価 選定のプロセス 調達資 の管理 レポートティング ) に適合していることをいいます 75

107 芝 丁 ビルディング改修 事 改修 事の概要 芝 丁 ビルディングの改修 事 ( 着 済 ) は グリーン適格資産の選定基準のうち エネルギー使 量もしくはCO2 排出量が10% 以上削減される 事 の実施 および DBJ Green Building 認証における 3つ星以上 を満たし グリーン適格資産として選定しております DBJ Green Building 認証の取得においては 当該改修 事における 効率空調設備への更新 館内照明のLED 化の他 防災 BCP に資する取り組みを推進している点が特に評価されました 芝 丁 ビルディング改修 事の概要は以下の通りです 物件名称所在地 芝 丁 ビルディング東京都港区芝 丁 3 番 3 号 積 地 2,820m2 ( 敷地全体 ) 建物 16,235m2 ( 延床 積 ) 構造 建築時期 鉄 鉄筋コンクリート 鉄 造陸屋根地下 2 階付 8 階建 1984 年 3 所有形態 地所有権 建物 所有権 取得時期取得価格 2001 年 9 4,859 百万円 改修 事の主な内容 本改修 事は 国連環境計画 融イニシアティブ (UNEP FI) が提唱するポジティブ インパクトの考え に基づき計画されております < 環境負荷軽減を 的としたビル設備の更新 > 効率空調設備への更新 館内照明のLED 化 <テナント満 度の いビジネス環境の提供 > テナント満 度調査において要望が多かったラウンジ等共 スペースの整備 拡充 <テナント従業員の健康と快適性への配慮 > 共 部分の 部緑化 然素材を使 したリラックス リフレッシュスペースの提供 <デザイン でのバリューアップ> ESGを意識したデザインを検討 既存イメージの刷新を図り 物件のプレゼンスを向上 < 空調設備の改修 事によるビル全体のエネルギー削減量 > ( ) 効率空調設備への更新 事を実施した場合の 電気及びガス消費量を原油換算で算出した理論値対 76

108 ESG( 環境 社会 ガバナンス ) への取り組み 社会への取り組み テナント満 度向上 JREは ビルの運営管理に活かすことを 的として テナント満 度調査を随時実施しています ( 実施事例 ) 銀座三和ビルでは 居テナントを対象とした ビルと管理の満 度調査 を実施 その結果を踏まえて 1 階エントランスホールをはじめとした共 部の改修 事を実施しました また JREはテナントの安全 健康に資する取り組みを積極的に っています ( 取り組み事例 ) 地震被災度判定基準の策定 地震被災度判定システム 判定ツールの導 地震被災状況早期把握 共有システムの整備 被災時における避難退去判断ガイドラインの整備 帰宅困難者対応ガイドラインの整備 防災協議会の開催 防災訓練 消防訓練の実施 テナント居室内の空気環境測定 害 駆除等の実施 AED(Automated External Defibrillator: 動体外式除細動器 ) の設置地域コミュニティとのつながり JREは 地域コミュニティに関与する様々な活動に取り組み 地域社会に貢献しています 地域の街づくりへの貢献 ( 街づくりに関する各種協議会への参加など ) 災害時の地域貢献 ( 帰宅困難者受け れ体制構築 地域防災訓練への参加など ) 地域イベント 地域グループ活動 芸術 化活動への 援 ( 地域夏祭りへの協賛 公開空地や共 部を活 した地域 楽イベントの定期開催など ) 地域の環境 健康への貢献 ( コミュニティサイクル への設置スペース提供 献 活動に対しての敷地提供など ) 77

109 投資法 のコンプライアンス基本 針 JRE は 事業活動にかかわる法令その他の規範を厳格に遵守することはもとより 社会的要請に応えることを コンプライアンスの基本 針としています 投資法 の う意思決定において法令その他の規範を厳格に遵守することに加え 外部委託先に対しても同様の視点で管理 監督を っています 資産運 会社のコンプライアンス基本 針 当社は コンプライアンスの不徹底が当社の経営基盤を揺るがしうることを認識し コンプライアンスの徹底を経営の基本原則として位置付けています 当社は 投資法 の資産の運 に係る業務を担う会社として 社会的に求められる当社業務の価値の実現に努める責任があることを認識し 当社業務の価値を質的 量的に めていくために コンプライアンスに対し積極的かつ不断に取り組みます 当社は 三菱地所株式会社 三井物産株式会社という我が国を代表する不動産 融 リスクマネジメントのプロフェッショナルが業態を超えて共同で運営する不動産ファンドの運 会社であり 各企業の枢要な 員として 度なコンプライアンス体制を推進します 当社は コンプライアンス活動を展開することにより 投資者からの評価を め 広く社会からの信頼を確 します コンプライアンス推進体制 資産運 会社におけるコンプライアンス体制は以下のとおりです 取締役会 コンプライアンスに関する基本事項の決定 コンプライアンス基本 針の策定 表明 コンプライアンス組織体制の構築 コンプライアンス規程 マニュアル プログラム等の承認 コンプライアンス委員会 利益相反の防 及びコンプライアンスに関する重要事項の審議 決定 重要な利害関係者取引の審議 承認 コンプライアンス態勢の整備 コンプライアンスに関する問題事案の審議 決定 その他コンプライアンスに関する重要事項の審議 決定 コンプライアンス部 全社コンプライアンスの推進及び統括各部署のコンプライアンス関連情報の集約 元管理 全社コンプライアンスの企画 案 ( コンプライアンス プログラム ) 各部のコンプライアンス実践に対する 援 各部におけるコンプライアンス実践状況の点検 チェック 改善 事故 問題発 時の対応 コンプライアンス委員会事務局 各部コンプライアンス責任者 所管業務におけるコンプライアンスの推進 々のコンプライアンス上のチェックと評価 コンプライアンスの率先垂範による部署全体のコンプライアンス マインド向上 コンプライアンス プログラムの策定 実施等 所管規程 マニュアル等の策定 実践等 資産運 会社内における法務 での専 性を補完する 的で 内容に応じて 弁護 等の外部専 家に適宜相談を っています また コンプライアンス体制強化等を 的として 外部のアドバイザーとの間で 内部統制の充実 強化に係る助 契約を締結しています 資産運 会社のコンプライアンス体制は 取締役会 コンプライアンス委員会 コンプライアンス部 を中 に運営されています またその推進活動は 各部におけるコンプライアンス責任者 が中 となって展開されますが コンプライアンスの担い は うまでもなく役職員 ひとりであり 資産運 会社の役職員は 担当業務を遂 するにあたり 常にコンプライアンス意識を有し ひとりが 法令やルールを守る い倫理観と厳しい 規律のもとに 常の職務を遂 するよう努めています 78

110 投資 価格の推移① 上場以降の推移 投資 価格の推移 1,000,000 円 10,000 9, ,000 円 8, ,000 円 7, ,000 円 6, ,000 円 5,000 4, ,000 円 3, ,000 円 2, ,000 円 1, ,000 円 '01年 * * * * 0 '02年 '03年 '04年 '05年 '06年 '07年 '08年 '09年 '10年 '11年 '12年 投資 価格データは終値ベース 2014年1 1 付けで1 当たり2 の割合による投資 の分割を実施 投資 価格 及び発 価格は投資 の分割を考慮した数字を記載 出来 は各決算期の期中平均出来 '13年 '14年 '15年 '16年 '17年 投資 価格 出来 売買投資 数 新投資 発 各決算期末 3 9 末 '18年 利回りの推移 実績分配 ベース 7.0% 分配 利回り 6.0% 株式平均利回り 定期預 利 6ヶ 以上1年未満 5.0% 平均3.68% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% '02年 '03年 '04年 '05年 '06年 '07年 '08年 '09年 '10年 '11年 '12年 '13年 '14年 '15年 分配 利回りは 1 当たり実績分配 該当期の直前期の分配実績 を投資 価格 2002年4 1 から2018年10 31 の 次終値 で除し 2倍して年換算 株式平均利回りは確定配当 ベース 東証 部上場銘柄の単純平均利回り 次ベース 2018年10 時点 定期預 利 6ヶ 以上1年未満 は 次ベース 2018年8 時点 縦の灰 線は分配 権利落ちの を表す 出所 本銀 東京証券取引所 79 '16年 '17年 '18年

111 投資 価格の推移 2(ʼ18 年 9 期 直近までの推移 ) 2018 年 現在 700,000 円 50,000 投資 価格出来 ( 売買投資 数 ) 650,000 円 2018 年 4 9 新投資 発 価格等の決定 ( 発 価格 :533,120 円 ) 2018 年 5 15 ʼ18 年 3 期決算発表 2018 年 9 26 リットシティビル ( 岡 市 ) の店舗区画の譲渡を発表 40, ,000 円 30, ,000 円 20, ,000 円 450,000 円 10, ,000 円 0 ʼ18 年 MEMO 80

112 投資 価格の推移 3( 主な指標との 較 ) 投資 価格の推移 (2018 年 現在 ) 350% JRE TOPIX 東証 REIT 指数 300% 250% 200% 150% 100% 50% '01 年 '02 年 '03 年 '04 年 '05 年 '06 年 '07 年 '08 年 '09 年 '10 年 '11 年 '12 年 '13 年 '14 年 '15 年 '16 年 '17 年 '18 年 * JRE 投資 価格については上場時の発 価格 262,500 円 (2 分割後 ) を TOPIX については 2001 年 9 7 の終値 (1,080.83) を基準値 (100%) として計算 東証 REIT 指数は 2003 年 3 31 の終値時点の数値 (1,000) を基準値 (100%) とした数値 * グラフを作成する際に いた価格データは終値ベース * 上記の値は過去の 定期間についての推移を したものであり 将来の推移を 唆するものではない * 出所 : ブルームバーグ 350% 300% 250% トータルリターンの推移 (2018 年 現在 ) JRE TOPIX 200% 150% 2018 年 トータルリターン JRE: 297.0% TOPIX: 101.1% 100% 50% 0% -50% '01 年 '02 年 '03 年 '04 年 '05 年 '06 年 '07 年 '08 年 '09 年 '10 年 '11 年 '12 年 '13 年 '14 年 '15 年 '16 年 '17 年 '18 年 * トータルリターンは JRE の上場 (2001 年 9 10 ) に同銘柄に投資した場合の各保有期間に応じた投資収益率 トータルリターン =(( 配当 の再投資による購 株数 +1) ( 直近終値 /2001 年 9 10 の終値 )-1) 100 * 次ベースで 2001 年 9 10 から 2018 年 時点まで記載 * 出所 : ブルームバーグ 81

113 対JGBスプレッドの推移 JREの配当利回りスプレッド 対10年JGB利回り 2018年10 31 現在 7.0% JRE 6.0% 10年債利回り 5.0% スプレッド平均 2.62% 4.0% 2008/9/30 最 値 5.52% 3.0% 2.0% 1.0% 2007/6/5 最 値 0.32% 0.0% -1.0% '03年 '04年 '05年 '06年 '07年 '08年 '09年 '10年 '11年 '12年 '13年 '14年 '15年 '16年 '17年 '18年 '17年 '18年 * 次ベースで2003年9 1 から2018年10 31 時点まで記載 * 配当利回りは実績ベース * 出所 ブルームバーグ 東証REITの配当利回りスプレッド 対10年JGB利回り 2018年10 31 現在 11.0% 東証REIT指数分配 利回り 10.0% 10年債利回り 9.0% 8.0% 7.0% スプレッド平均 3.39% 6.0% 5.0% 2008/10/28 最 値 9.22% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2007/6/5 最 値 0.70% -1.0% '03年 '04年 '05年 '06年 '07年 '08年 '09年 '10年 * 次ベースで2003年9 1 から2018年10 31 時点まで記載 * 東証REIT指数の配当利回りより算出 配当利回りは実績ベース * 出所 ブルームバーグ 82 '11年 '12年 '13年 '14年 '15年 '16年

114 利 較 期 利 較 (2018 年 現在 ) 6.0% 国 期 利 5.0% 本 期 利 4.0% スプレッド 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% '01 年 '02 年 '03 年 '04 年 '05 年 '06 年 '07 年 '08 年 '09 年 '10 年 '11 年 '12 年 '13 年 '14 年 '15 年 '16 年 '17 年 '18 年 * 期 利は 10 年国債の利回り * 出所 : ブルームバーグ 3.5% イールドカーブ 較 (2018 年 現在 ) 3.0% 2.5% 国 本 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% 3M 1Y 2Y 3Y 4Y 5Y 6Y 7Y 8Y 9Y 10Y 15Y 20Y 30Y 6M * 出所 : ブルームバーグ 83

115 J-REIT 市場動向 J-REIT 時価総額と上場銘柄数 (2018 年 現在 ) 上場銘柄数 ( 右軸 ) 時価総額 ( 左軸 ) 2018/10/31 時価総額 : 2018/10/31 約 12 兆 7,057 億円時価総額上場銘柄数 : 約 12 :61 兆 7,057 億円上場銘柄数 : /9/10 J-REIT 市場創設時価総額 : 約 2,600 億円上場銘柄数 :2 (JRE, NBF) '01 年 '02 年 '03 年 '04 年 '05 年 '06 年 '07 年 '08 年 '09 年 '10 年 '11 年 '12 年 '13 年 '14 年 '15 年 '16 年 '17 年 '18 年 0 * 出所 : ブルームバーグ 途タイプ別の J-REIT 時価総額構成 (2018 年 現在 ) ヘルスケア 0.3% オフィス 19.2% 総合型 37.1% 商業施設 8.7% 住宅 8.1% 複合型 9.3% ホテル 4.4% インダストリアル 12.9% * 複合型 は 2 途の不動産で運 を う J-REIT とし 総合型 とは 3 途以上の不動産で運 する J-REIT として分類 * 出所 : 各 J-REIT 有価証券届出書 有価証券報告書 ブルームバーグ WEB サイト 84

116 JRE ホームページのご案内 85

117 将来予想に関する記述についてのご説明 本資料には ジャパンリアルエステイト投資法 ( 以下 当投資法 という ) の計画と 通しを反映した 将来予想に関する記述に該当する情報が記載されております 本資料における記述のうち 過去または現在の事実に関するもの以外は かかる将来予想に関する記述に該当します これら将来予想に関する記述は 現在 可能な情報に鑑みてなされた当投資法 ないしジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の仮定および判断に基づくものであり これには既知または未知のリスクおよび不確実性ならびにその他の要因が内在しており これらの要因による影響を受けるおそれがあります これらの要因には 当投資法 の内部成 および外部成 にかかるリスクや投資 1 当たりの収益 にかかるリスク等が含まれます かかるリスク 不確実性およびその他の要因は かかる将来予想に関する記述に明 的または黙 的に される当投資法 の将来における業績 経営結果 財務内容に関してこれらと 幅に異なる結果をもたらすおそれがあります 当投資法 は 本資料の 付後において 将来予想に関する記述を更新して公表する義務を負うものではありません 北の丸スクエア汐留ビルディング 坂パークビル東京オペラシティビル 2018 年 発 86