2. 取得の理由当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得いたしますなお取得決定に際し特に評価した点は次のとおりです (1) 立地の優位性東北地方のターミナル駅である仙台駅とペデストリアンデッキで直結し徒歩 2 分と交通利便性が高いほか東北自動車道仙台宮城 IC や仙

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みいかちゅうか
5 years ago
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1 各位 < 投資信託証券発行者名 > 2017 年 10 月 6 日代表者名執行役員中島洋 ( コード番号 8952) < 資産運用会社名 > シャハンリアルエステイトアセットマネシメント株式会社代表者名代表取締役社長梅田直樹問合せ先取締役常務執行役員企画部長吉田竜太 TEL 国内の取得に関するお知らせ当投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社は 2017 年 10 月 6 日下記のとおり国内の取得 ( 追加取得 ) を決定しましたのでお知らせいたします 1. 取得の概要 1) 取得資産 : 国内土地 : 所有権 ( 共有持分 ) 建物 : 区分所有権の共有持分 ( 店舗部分建物所有割合 %)( 注 )1 2) 資産名称 : AER( アエル ) 3) 所在地 : 宮城県仙台市 4) 取得価格 : 333,091,893 円 5) 取得予定日 : 2017 年 11 月 1 日 6) 売主 : 個人 1 名 ( 注 )2 7) 決済方法 : 引渡時一括 8) 取得資金 : 自己資金 ( 予定 ) 記 ( 注 )1 建物所有割合は管理規約により定められた共用部分持分割合を記載しています ( 注 )2 売主個人 1 名については同意を得られていないため詳細は開示しておりません ( 注 )3 当投資法人は 2015 年 9 月 1 日付けにて本物件の事務所部分の共有持分 88.3% を含む建物所有割合 % を取得しておりますが本追加取得により建物所有割合 % を保有することとなりますなお 2015 年 9 月 1 日付けの本物件の一部取得に関する詳細につきましては 2015 年 8 月 11 日付け国内の取得に関するお知らせをご参照ください 1

2 2. 取得の理由当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得いたしますなお取得決定に際し特に評価した点は次のとおりです (1) 立地の優位性東北地方のターミナル駅である仙台駅とペデストリアンデッキで直結し徒歩 2 分と交通利便性が高いほか東北自動車道仙台宮城 IC や仙台空港へのアクセスにも優れておりビジネス拠点としての高い立地優位性を有すること (2) 建物運営管理効率及び資産価値の向上当投資法人は区分所有者として本物件の特性及び運営管理の詳細を把握しており且つ店舗部分の運営状況は一体的に運営されるオフィス部分の評価に大きく影響することから今回の店舗部分の追加取得で保有持分割合が高まることによりより一層の運営管理効率及び資産価値の向上が期待できること 3. 取得資産の内容以下に掲げるとおりなお用途面積構造建築時期については登記簿上の表示を記載 (1) の内容 ( 追加取得部分 ) 所在地登記簿上土地宮城県仙台市青葉区中央一丁目 33 番 11 の表示建物宮城県仙台市青葉区中央一丁目 33 番地 11 住居表示宮城県仙台市青葉区中央一丁目 3 番 1 号用途店舗 ( 注 )1 面積土地 6, m2 ( 建物敷地全体の面積 ) 建物 73, m2 ( 建物 1 棟全体の延床面積 ) 構造鉄骨鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 31 階建建築時期 1998 年 3 月設計者株式会社岡設計施工者フジタ松村組三菱建設共同企業体建築確認機関仙台市所有形態土地所有権 ( 共有持分 :10,000,000 分の 186,142)( 注 )2 1 階 ~4 階の店舗部分 11, m2 ( 付属建物含む ) における建物区分所有権の共有持分 10,000,000 分の660,536 建物所有割合 : % 取得価額 333,091,893 円鑑定評価額 ( 鑑定機関 ) ( 価格時点 ) 346 百万円 ( 大和鑑定株式会社 ) (2017 年 9 月 1 日時点 ) 1.3%( 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地地震 PML 震リスク評価報告書に基づく ) 担保設定の有無なし管理会社株式会社クロップス ( 注 )3 ( 注 )1 全体の主要な用途は事務所店舗 ( 注 )2 敷地権割合 % 2

3 ( 注 )3 店舗部分の管理会社の概要商号株式会社クロップス本店所在地宮城県仙台市青葉区中央一丁目 3 番 1 号代表者代表取締役社長清水俊明資本金の額 60 百万円大株主 ( 株主比率 ) 仙台市 (22%) 株式会社日専連ライフサービス(13%) 東北ミサワホーム株式会社 (9%) 主な事業内容建物の保守管理清掃警備に関する業務等当投資法人又は資産運用会社との特になし関係 (2) テナント等の内容 ( 追加取得部分 ) テナント総数 1 総賃貸可能面積 737 m2 総賃貸面積 737 m2 最近の稼働率 2012 年 9 月 30 日 100.0% 2013 年 9 月 30 日 100.0% 2014 年 9 月 30 日 100.0% 2015 年 9 月 30 日 100.0% 2016 年 9 月 30 日 100.0% 取得予定日 100.0% 総賃料収入非開示 ( テナントから開示の同意を得られていないため ) 敷金保証金非開示 ( テナントから開示の同意を得られていないため ) 参考 NOI(Net Operating Income) 年間 18 百万円 ( 定常稼働時の当社推定数値 ) 減価償却費年間 4 百万円 ( 定常稼働時の当社推定数値 ) ( 注 ) 当投資法人による取得後既存保有持分 ( 店舗部分 ) と同様に株式会社クロップスに一括賃貸し同社が転貸を行う予定 ( 固定賃料型マスターリース ) NOI は取得予定日の賃貸借契約条件等を基に固定資産税都市計画税等の発生等を考慮した定常稼働時の推定数値 NOI 及び減価償却費を除く数値は売主から提供を受けたデータに基づく取得する区分所有権の共有持分のみを対象として算出した数値を記載但しテナント総数は店舗部分全体のテナント総数を記載 (3) エンジニアリングレポートの概要 ⅰ. 修繕項目の概要報告書日付報告書作成者今後 15 年間における修繕費更新費 ( 当投資法人による今回取得持分に係る年平均値 ) 修繕費更新費合計 ⅱ. アスベスト使用状況に関する記載 ( 使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載 ) アスベストが含有される吹付け材 2015 年 8 月 5 日清水建設株式会社 1 百万円 2 百万円 3 百万円記載なし 3

4 4. 売主の概要売主は個人 1 名ですが氏名住所を開示することについて同意を得られていないため詳細は開示しておりませんなお当投資法人並びに資産運用会社は当該個人との資本関係人的関係取引関係その他特筆すべき関係等はありません 5. 物件取得者等の状況本件国内は当投資法人資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません 6. 媒介の概要売買契約締結までに媒介契約を締結予定の相手先の概要は以下のとおりです商号三井リアルティ東北株式会社本店所在地宮城県仙台市青葉区国分町三丁目 1 番 1 号仙台第一生命ビル代表者代表取締役安念孝設立年月日 1992 年 9 月 22 日資本金の額 1 億円 (2017 年 3 月 31 日現在 ) 主な事業内容仲介事業駐車場事業販売受託事業賃貸事業その他事業当投資法人又は資産運用会社との関係特になし媒介手数料媒介者の同意を得られていないため非開示 7. 取得の日程 2017 年 10 月 6 日取得決定 2017 年 10 月 23 日売買契約締結 ( 予定 ) 2017 年 11 月 1 日決済引渡し ( 予定 ) 8. 今後の見通し本件取得による当投資法人の 2018 年 3 月期 (2017 年 10 月 1 日 ~2018 年 3 月 31 日 ) の運用状況に対する影響は軽微であり運用状況の予想の修正はありません 4

5 9. 鑑定評価の概要物件名鑑定評価額鑑定機関価格時点 AER 346,000 千円大和鑑定株式会社 2017 年 9 月 1 日項目内容 ( 単位 : 千円 ) 収益価格 346,000 直接還元法による価格 348,000 (1) 運営収益 [1-2] 24,006 1 可能総収益 24,006 概要等将来の純収益の動向から導いた DCF 法による収益価格を直接還元法による収益価格からの検証も行い収益還元法による収益価格を試算過年度における賃料改定の経緯や中長期競争力等を勘案し査定 2 空室損失等 - 入替えを想定しないため計上しない (2) 運営費用 5,701 維持管理費 PMフィー 526 ( 注 ) テナント募集費用等 - テナントの入替えは想定しない水光熱費 - テナント負担修繕費 858 エンシニアリンクレホートの修繕費の 15 年平均額を計上公租公課 4,140 維持管理費は 2017 年度の実績額に基づき PM フィーは賃料収入等の 1.0% を計上土地は 2017 年度の実額を基に負担水準及び地価動向を考慮のうえ想定建物は 2017 年度の実額を計上損害保険料 175 類似の事例を参考に査定その他費用 - (3) 運営純利益 [(1)-(2)] 18,305 (4) 一時金の運用益 50 運用利回りを 1.0% と査定して計上 (5) 資本的支出 2,673 エンシニアリンクレホートの更新費の 15 年平均額を計上 (6) 純収益 [(3)+(4)-(5)] 15,682 (7) 還元利回り 4.5% DCF 法による価格 345,000 割引率 4.3% 最終還元利回り 4.7% 積算価格 410,000 土地比率 75.8% 建物比率 24.2% * 千円未満は切り捨てて表示試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項特になし最もリスクの低い都市型商業施設の還元利回りを基準として類似の事例や権利関係等の個別性を考慮し査定類似の取引に係る割引率他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定還元利回りに対する分析期間満了時における対象の市場性等を考慮して査定 ( 注 ) PM 業務委託予定先より PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりませんまた本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合 PM 業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え当投資法人の投資対象に係る維持管理方針に基づく効率的な PM 業務の委託に支障を来たしひいては投資主の利益を棄損するおそれがありますそのため維持管理費と PM フィーを合算して記載しております以上 5

6 参考資料 ( 添付 ) 案内図 AER 外観写真本件取得後の運用等資産一覧本資料は兜倶楽部国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会に配布しております 6

7 ( 参考 ) 案内図 ( 参考 )AER 外観写真 7

8 ( 参考 ) 本件取得後の運用等資産一覧地域名称所在地資産の種類取得日又は取得価格 ( 千円 ) 取得予定日 ( 注 )1. 比率北の丸スクエア東京都千代田区 2006 年 2 月 24 日 81,555, % MD 神田ビル東京都千代田区 2002 年 5 月 31 日 9,520, % 神田橋パークビルヂング東京都千代田区 2002 年 8 月 15 日 4,810, % 地域毎の比率首都圏 ( 東京 23 区 ) 首都圏 ( 東京 23 区を除く ) 首都圏計大手町フィナンシャルシティノースタワー東京都千代田区 2014 年 3 月 31 日 15,462, % 二番町ガーデン東京都千代田区 2005 年 4 月 1 日 14,700, % 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル東京都千代田区 2007 年 3 月 28 日 44,700, % ビュレックス麹町東京都千代田区 2005 年 7 月 29 日 7,000, % 2005 年 1 月 31 日 10,200,000 山王グランドビル東京都千代田区 2006 年 4 月 3 日 10,700, % 計 20,900,000 有楽町電気ビルヂング東京都千代田区 2003 年 8 月 1 日 7,200, % 小伝馬町新日本橋ビルディング東京都中央区信託受益権 2001 年 9 月 25 日 3,173, % 共同ビル ( 茅場町 2 丁目 ) 東京都中央区信託受益権 2011 年 3 月 1 日 4,410, % ビュレックス京橋東京都中央区 2002 年 7 月 22 日 5,250, % 銀座一丁目イーストビル東京都中央区信託受益権 2015 年 3 月 2 日 6,459, % 銀座三和ビル東京都中央区 2005 年 3 月 10 日 16,830, % 2005 年 3 月 15 日 5,353,500 菱進銀座イーストミラービル東京都中央区 2010 年 5 月 24 日 2,645, % 計 7,999,422 晴海フロント東京都中央区 2013 年 1 月 7 日 31,300, % 晴海センタービル東京都中央区 2007 年 12 月 18 日 26,800, % 赤坂パークビル東京都港区 2011 年 11 月 15 日 60,800, % 青山クリスタルビル東京都港区 2003 年 3 月 14 日 7,680, % クローバー芝公園東京都港区信託受益権 2015 年 1 月 20 日 4,500, % 2008 年 12 月 19 日 21,250, 年 1 月 15 日 54,600,000 汐留ビルディング東京都港区信託受益権 2015 年 5 月 1 日 10,100, 年 3 月 30 日 10,450, % 2017 年 9 月 1 日 10,530,000 計 106,930,000 芝二丁目大門ビルディング東京都港区信託受益権 2001 年 9 月 10 日 4,859, % 75.1% コスモ金杉橋ビル東京都港区信託受益権 2001 年 9 月 25 日 2,808, % 田町フロントビル東京都港区 2017 年 3 月 30 日 6,210, % 2014 年 10 月 1 日 23,100,000 新宿イーストサイドスクエア東京都新宿区信託受益権 2017 年 1 月 25 日 6,660, % 計 29,760,000 新和ビルディング東京都新宿区 2004 年 9 月 1 日 7,830, % 2005 年 9 月 13 日 9,350,000 東京オペラシティビル東京都新宿区 2010 年 3 月 24 日 22,426, % 計 31,776,831 TIXTOWER UENO 東京都台東区 2012 年 6 月 15 日 22,000, % 東五反田 1 丁目ビル東京都品川区 2004 年 11 月 1 日 5,500, % 大崎フロントタワー東京都品川区 2011 年 2 月 1 日 12,300, % 大森駅東口ビルディング東京都大田区信託受益権 2001 年 9 月 10 日 5,123, % 2004 年 3 月 24 日 6,670,000 ( 仮称 ) 新宿南口プロジェクト ( 底地 ) 東京都渋谷区 2013 年 8 月 23 日 -1,170, % 計 5,500,000 代々木 1 丁目ビル東京都渋谷区 2004 年 4 月 1 日 8,700, % ダヴィンチ原宿東京都渋谷区 2002 年 11 月 22 日 4,885, % 神宮前メディアスクエアビル東京都渋谷区 2003 年 10 月 9 日 12,200, % 渋谷クロスタワー東京都渋谷区 2001 年 11 月 30 日 34,600, % 2003 年 11 月 14 日 3,740,000 恵比寿ネオナート東京都渋谷区 2004 年 4 月 1 日 360, % 2014 年 2 月 18 日 10,512,000 計 14,612, 年 2 月 28 日 8,500,000 ハーモニータワー東京都中野区 2012 年 12 月 19 日 520, % 2015 年 3 月 27 日 2,100,000 計 11,120,000 大塚東池袋ビルディング東京都豊島区信託受益権 2001 年 9 月 25 日 3,541, % 池袋二丁目ビルディング東京都豊島区信託受益権 2001 年 9 月 25 日 1,728, % 池袋 YSビル東京都豊島区 2004 年 8 月 2 日 4,500, % 2005 年 3 月 31 日 3,300,000 八王子ファーストスクエア東京都八王子市 2008 年 3 月 19 日 2,379, % 計 5,679, 年 9 月 25 日 1,232,000 さいたま浦和ビルディング埼玉県さいたま市 2001 年 10 月 11 日 1,342, % 計 2,574, % MMパークビル神奈川県横浜市 2008 年 3 月 24 日 37,400, % クイーンズタワー A 神奈川県横浜市信託受益権 2014 年 1 月 31 日 17,200, % 川崎砂子ビルディング神奈川県川崎市信託受益権 2001 年 9 月 25 日 3,375, % 武蔵小杉 STMビル神奈川県川崎市 2008 年 3 月 25 日 4,000, % 787,760, % 82.4% 8

9 地域名称所在地資産の種類取得日又は取得価格 ( 千円 ) 取得予定日 ( 注 )1. 比率地域毎の比率北海道 8 3スクエア北ビル北海道札幌市 2007 年 6 月 1 日 7,100, % 0.7% 定禅寺パークビル宮城県仙台市 2005 年 1 月 31 日 1,000, % 東二番丁スクエア宮城県仙台市 2013 年 1 月 7 日 9,950, % 2001 年 9 月 25 日 2,924,000 東北地方仙台本町ホンマビルディング宮城県仙台市信託受益権 2006 年 6 月 28 日 250, % 3.5% 計 3,174, 年 9 月 1 日 18,640, % AER 宮城県仙台市 2017 年 11 月 1 日 333, % 計 18,973, % 2002 年 2 月 28 日 2,880,000 金沢パークビル石川県金沢市 2003 年 3 月 3 日 1,700, % 北陸地方計 4,580, % 金沢上堤町ビル石川県金沢市 2016 年 10 月 3 日 2,780, % 2006 年 10 月 2 日 3,850, 年 11 月 1 日 1,300,000 錦パークビル愛知県名古屋市 2014 年 6 月 9 日 650, % 2016 年 4 月 1 日 175,000 中部地方計 5,975, % 名古屋広小路プレイス愛知県名古屋市信託受益権 2013 年 7 月 31 日 8,567, % 名古屋広小路ビルヂング愛知県名古屋市 2001 年 9 月 10 日 14,533, % 名古屋御園ビル愛知県名古屋市 2003 年 8 月 8 日 1,865, % 四条烏丸センタービル京都府京都市 2013 年 9 月 3 日 4,400, % 梅田スクエアビルディング大阪府大阪市信託受益権 2015 年 4 月 1 日 15,523, % 新藤田ビル大阪府大阪市信託受益権 2008 年 9 月 1 日 24,000, % 2001 年 9 月 25 日 2,264,000 近畿地方堺筋本町ビル大阪府大阪市 2003 年 12 月 26 日 1,900, % 7.5% 計 4,164, 年 9 月 25 日 6,934,000 御堂筋ダイワビル大阪府大阪市信託受益権 2002 年 2 月 28 日 7,380, % 計 14,314,000 尼崎フロントビル兵庫県尼崎市信託受益権 2015 年 3 月 25 日 9,300, % リットシティビル岡山県岡山市 2006 年 2 月 1 日 4,650, % 中国地方 2004 年 3 月 25 日 1,320, % NHK 広島放送センタービル広島県広島市 2008 年 3 月 3 日 1,450, % 計 2,770,000 東晴天神ビルディング福岡県福岡市 2001 年 9 月 25 日 1,550, % 九州地方天神クリスタルビル福岡県福岡市 2005 年 6 月 1 日 5,000, % 1.1% 日之出天神ビルディング福岡県福岡市信託受益権 2001 年 9 月 10 日 3,657, % 地方都市計 167,825, % 17.6% 運用資産合計 955,586, % 100.0% ( 注 )1. 取得価格は千円単位で切り捨てて表示しています ( 注 )2.( 仮称 ) 新宿南口プロジェクト ( 底地 ) の取得価格は 2013 年 8 月 23 日付けで建物を譲渡したことから 2004 年 3 月 24 日付けにて土地建物を取得した際の取得価格から建物取得価格を差し引いておりますなお本物件は 2017 年 5 月 15 日付けにて物件名称を日本ブランズウィックビル ( 底地 ) から ( 仮称 ) 新宿南口プロジェクト ( 底地 ) に変更しております ( 注 )3. 神宮前メディアスクエアビルの取得価格においては 2003 年 10 月 9 日付けの取得価格を記載しており 2009 年 10 月 30 日付けにて譲渡した敷地の一部 ( 売却原価 614 百万円 ) が含まれております 9

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<4D F736F F D AD955C95B F8B7B914F E8FF7936E816A8DC58F E646F63> 各位 < 投資信託証券発行者名 > 平成 21 年 3 月 31 日代表者名執行役員山碕建人 ( コード番号 8952) < 資産運用会社名 > シャハンリアルエステイトアセットマネシメント株式会社代表者名代表取締役社長荒畑和彦問合せ先企画部長木村透 TEL.03-3211-7921 資産の譲渡に関するお知らせ当投資法人は平成 21 年 3 月 31 日下記の通り資産の譲渡を決定いたしましたので