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よりおあみおか
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1 各位 < 不動産投資信託証券発行者名 > 平成 26 年 5 月 29 日代表者名執行役員寺澤則忠 ( コード番号 8952) < 資産運用会社名 > シャハンリアルエステイトアセットマネシメント株式会社代表者名代表取締役社長片山浩問合せ先執行役員企画部長吉田竜太 TEL 国内不動産の取得に関するお知らせ当投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社は平成 26 年 5 月 29 日下記のとおり国内不動産の取得を決定いたしましたのでお知らせいたします記 1. 取得の概要 1) 取得資産 : 国内不動産土地 : 所有権 ( 共有持分 ) 建物 : 区分所有権 ( 共有持分 ) ( 建物所有割合 %)( 注 )1. 2) 資産名称 : 錦パークビル 3) 取得価格 : 650 百万円 4) 取得予定日 : 平成 26 年 6 月 9 日 5) 売主 : 株式会社ダイナス法人 1 社個人 5 名 ( 注 )2. 6) 決済方法 : 引渡時一括 7) 取得資金 : 自己資金 ( 予定 ) ( 注 )1. 建物所有割合は管理規約により定められた共用部分持分割合を記載しています ( 注 )2. 取得先のうち法人 1 社及び個人 5 名については同意を得られていないため詳細は開示しておりません ( 注 )3. 当投資法人は平成 18 年 10 月 2 日付け及び平成 18 年 11 月 1 日付けにて本物件の土地の所有権 ( 共有持分 ) 及び定期借地権 ( 準共有持分 ) 建物の区分所有権( 共有持分 )( 建物所有割合 : %) を取得しており本追加取得により建物所有割合 : % を保有することとなります 1

2 2. 取得の理由当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得いたしますなお取得決定に際し特に評価した点は次のとおりです (1) 立地の優位性名古屋地区でも有数のオフィス集積エリアである伏見ゾーンにあり最寄駅である地下鉄桜通線鶴舞線丸の内駅から徒歩 1 分という高い交通利便性を有するほか桜通りに面する高い視認性を持つこと (2) 建物運営管理効率及び資産価値の向上当投資法人の本物件に係る建物所有割合が % から % となり建物運営管理効率及び資産価値の向上が期待できること 3. 取得資産の内容以下に掲げるとおりなお面積構造建築時期については登記簿上の表示用途については登記簿上の表示のうち主要なものを記載 (1) 不動産の内容所在地登記簿上土地愛知県名古屋市中区錦二丁目 426 番他 1 筆の表示建物愛知県名古屋市中区錦二丁目 426 番地他住居表示愛知県名古屋市中区錦二丁目 4 番 3 号用途事務所店舗居宅面積土地 2, m2 ( 建物敷地全体の面積定期借地権部分 384 m2を含む ) 建物 25, m2 ( 建物 1 棟全体の延床面積 ) 構造鉄骨鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造陸屋根地下 4 階付 22 階建建築時期平成 7 年 8 月設計者住宅都市整備公団株式会社青島設計施工者株式会社竹中工務店戸田建設株式会社株式会社鴻池組株式会社淺沼組共同企業体建築確認機関名古屋市所有形態土地所有権 (1 筆 1, m2の共有持分 1,000,000 分の 137,135) 区分所有権 ( 共有持分 ) 建物 1 階 ~20 階事務所店舗部分 13, m2の共有持分 1,000,000 分の 138,158 建物所有割合 % 取得価額 650 百万円鑑定評価額 ( 鑑定機関 ) ( 価格時点 ) 地震 PML 担保設定の有無 737 百万円 ( 大和不動産鑑定株式会社 ) ( 平成 26 年 5 月 15 日時点 ) 2.4%( 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地震リスク評価報告書に基づく ) なし 2

3 不動産管理会社三菱地所株式会社 ( 注 ) その他当該建物の敷地使用権の一部として隣接地の余剰容積の一部が移転されており隣接地権者との間で当該建物滅失までの期間の容積使用に関し契約が締結されているなお上記取得価格には容積使用の対価を含む ( 注 ) 不動産管理会社の概要商号三菱地所株式会社本店所在地東京都千代田区大手町一丁目 6 番 1 号代表者取締役社長杉山博孝資本金の額 141,373 百万円 ( 平成 26 年 3 月 31 日現在 ) 大株主日本マスタートラスト信託銀行株式会社信託口明治安田生命保険相互会社日本トラスティサービス信託銀行株式会社信託口 ( 平成 25 年 9 月 30 日現在 ) 主な事業内容不動産業当投資法人又は資産運三菱地所株式会社 ( 以下本表において当該会社とい用会社との関係う ) は当投資法人が資産の運用を委託しているジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 ( 資産運用会社 ) の親会社 ( 出資比率 63%) であるなお当該会社は投資信託及び投資法人に関する法律施行令に定める利害関係人等及び資産運用会社が社内規程で定める利害関係者に該当するまた平成 26 年 3 月 31 日現在当該会社は当投資法人の投資口を20,320 口 ( 発行済投資口数の 1.71%) 保有している (2) テナント等の内容テナント総数 59 総賃貸可能面積 1,820 m2 総賃貸面積 1,784 m2 最近の入居率平成 22 年 3 月 31 日 97.4% 平成 23 年 3 月 31 日 97.4% 平成 24 年 3 月 31 日 92.7% 平成 25 年 3 月 31 日 93.8% 平成 26 年 3 月 31 日 96.3% 取得予定日 98.0% 総賃料収入及び敷金保証金テナントの同意が得られないため非開示 NOI(Net Operating Income) 年間 55 百万円 ( 定常稼動時の当社推定数値 ) 減価償却費年間 13 百万円 ( 定常稼動時の当社推定数値 ) 3

4 ( 注 ) 当該建物については当投資法人による取得後平成 18 年 10 月 2 日付け及び平成 18 年 11 月 1 日付け取得持分と同様に三菱地所株式会社に一括賃貸し同社がテナントに転貸を行う予定テナント総数総賃貸可能面積総賃貸面積及び取得予定日の入居率は取得予定日における見込み数値を記載 NOI は取得予定日の賃貸借契約条件等を基に固都税の発生等を考慮した定常稼動時の推定数値想定入居率 :96.1% 減価償却費は定常稼動時の推定数値数値 (NOI 及び減価償却費を除く ) は売主から提供を受けたデータに基づく但し取得する持分のみを対象として算出した数値を記載 (3) 貸室仕様天井高 2,550 mm (50mmOAフロア敷設後) 基準階面積 692 m2 OAフロア有り ( 一部未施工部分あり ) 電気容量 44VA/ m2 空調方式個別空調 (1 フロア最大 8 ゾーン ) 床荷重 500 kg / m2 その他 24 時間入退館可 (4) エンジニアリングレポートの概要 ⅰ. 修繕項目の概要報告書日付報告書作成者今後 15 年間における修繕費更新費 ( 当投資法人による今回取得分に係る年平均値 ) 修繕費更新費合計 ⅱ. アスベスト使用状況に関する記載 ( 使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載 ) アスベストが含有される吹付け材平成 26 年 5 月 20 日清水建設株式会社 2 百万円 18 百万円 20 百万円記載なし 4. 売主の概要 ( 注 ) 名称株式会社ダイナス本店所在地愛知県名古屋市中区丸の内三丁目 4 番 10 号代表者代表取締役社長伊藤一城資本金の額 1,000 万円 ( 平成 26 年 3 月 31 日現在 ) 大株主 ( 株主比率 ) 株式会社山武 (100%) ( 平成 26 年 3 月 31 日現在 ) 主な事業内容青果仲卸業務の受託経理事務及び電算機処理の受託労働者派遣事業催事の企画及び運営経営コンサルタント業務不動産の売買賃貸管理及びその仲介等 4

5 直前事業年度の純資産及び総資産非公表当投資法人又は資産運用会社との関係資本関係人的関係取引関係関連当事者への該当状況特になし特になし特になし特になし ( 注 ) 取得先のうち法人 1 社及び個人 5 名については同意を得られていないため詳細は開示しておりません 5. 物件取得者等の状況本件国内不動産は資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません 6. 媒介の概要該当ありません 7. 取得の日程平成 26 年 5 月 29 日取得を決定平成 26 年 6 月 2 日売買契約締結 ( 予定 ) 平成 26 年 6 月 9 日引渡し ( 予定 ) 8. 今後の見通し本件取得による当投資法人の平成 26 年 9 月期 ( 平成 26 年 4 月 1 日 ~ 平成 26 年 9 月 30 日 ) 及び平成 27 年 3 月期 ( 平成 26 年 10 月 1 日 ~ 平成 27 年 3 月 31 日 ) の運用状況に対する影響は軽微であり運用状況の予想の修正はありません参考資料 ( 添付 ) 鑑定評価書の概要案内図錦パークビル外観写真本件取得後の運用不動産等資産一覧以上本資料は兜倶楽部国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会に配布しております 5

49,024 千円還元利回り 6.4% DCF 法による価格 724,000 千円割引率 6.2% 最終還元利回り 6.

6 ( 参考 ) 鑑定評価書の概要鑑定評価額鑑定機関価格時点 737,000,000 円大和不動産鑑定株式会社平成 26 年 5 月 15 日項目内容収益価格 737,000 千円直接還元法による価格 766,000 千円純収益 49,024 千円還元利回り 6.4% DCF 法による価格 724,000 千円割引率 6.2% 最終還元利回り 6.6% 積算価格 709,000 千円土地比率 58.3% 建物比率 41.7% * 千円未満は切り捨てて表示 ( 参考 ) 案内図 6

7 ( 参考 ) 錦パークビル外観写真 7

8 ( 参考 ) 本件取得後の運用不動産等資産一覧地域名称所在地資産の種類取得日又は取得価格 ( 千円 ) 取得予定日 ( 注 )1. 比率こころとからだの元氣プラザ東京都千代田区不動産平成 14 年 10 月 31 日 5,000, % 北の丸スクエア東京都千代田区不動産平成 18 年 2 月 24 日 81,555, % MD 神田ビル東京都千代田区不動産平成 14 年 5 月 31 日 9,520, % 神田橋パークビルヂング東京都千代田区不動産平成 14 年 8 月 15 日 4,810, % 地域毎の比率首都圏 ( 東京 23 区 ) 首都圏 ( 東京 23 区を除く ) 首都圏計大手町フィナンシャルシティノースタワー東京都千代田区不動産平成 26 年 3 月 31 日 15,462, % 二番町ガーデン東京都千代田区不動産平成 17 年 4 月 1 日 14,700, % 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル東京都千代田区不動産平成 19 年 3 月 28 日 44,700, % ビュレックス麹町東京都千代田区不動産平成 17 年 7 月 29 日 7,000, % 平成 17 年 1 月 31 日 10,200,000 山王グランドビル東京都千代田区不動産平成 18 年 4 月 3 日 10,700, % 計 20,900,000 有楽町電気ビルヂング東京都千代田区不動産平成 15 年 8 月 1 日 7,200, % 小伝馬町新日本橋ビルディング東京都中央区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,173, % 共同ビル ( 茅場町 2 丁目 ) 東京都中央区不動産信託受益権平成 23 年 3 月 1 日 4,410, % ビュレックス京橋東京都中央区不動産平成 14 年 7 月 22 日 5,250, % 銀座三和ビル東京都中央区不動産平成 17 年 3 月 10 日 16,830, % 平成 17 年 3 月 15 日 5,353,500 菱進銀座イーストミラービル東京都中央区不動産平成 22 年 5 月 24 日 2,645, % 計 7,999,422 晴海フロント東京都中央区不動産平成 25 年 1 月 7 日 31,300, % 晴海センタービル東京都中央区不動産平成 19 年 12 月 18 日 26,800, % 赤坂パークビル東京都港区不動産平成 23 年 11 月 15 日 60,800, % 青山クリスタルビル東京都港区不動産平成 15 年 3 月 14 日 7,680, % 平成 20 年 12 月 19 日 21,250,000 汐留ビルディング東京都港区不動産信託受益権平成 22 年 1 月 15 日 54,600, % 計 75,850, % 芝二丁目大門ビルディング東京都港区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 4,859, % コスモ金杉橋ビル東京都港区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 2,808, % 新和ビルディング東京都新宿区不動産平成 16 年 9 月 1 日 7,830, % 平成 17 年 9 月 13 日 9,350,000 東京オペラシティビル東京都新宿区不動産平成 22 年 3 月 24 日 22,426, % 計 31,776,831 TIXTOWER UENO 東京都台東区不動産平成 24 年 6 月 15 日 22,000, % 東五反田 1 丁目ビル東京都品川区不動産平成 16 年 11 月 1 日 5,500, % 大崎フロントタワー東京都品川区不動産平成 23 年 2 月 1 日 12,300, % 大森駅東口ビルディング東京都大田区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 5,123, % 平成 16 年 3 月 24 日 6,670,000 日本ブランズウィックビル ( 底地 ) 東京都渋谷区不動産平成 25 年 8 月 23 日 -1,170, % 計 5,500,000 代々木 1 丁目ビル東京都渋谷区不動産平成 16 年 4 月 1 日 8,700, % ダヴィンチ原宿東京都渋谷区不動産平成 14 年 11 月 22 日 4,885, % 神宮前メディアスクエアビル東京都渋谷区不動産平成 15 年 10 月 9 日 12,200, % 渋谷クロスタワー東京都渋谷区不動産平成 13 年 11 月 30 日 34,600, % 平成 15 年 11 月 14 日 3,740,000 恵比寿ネオナート東京都渋谷区不動産平成 16 年 4 月 1 日 360, % 平成 26 年 2 月 18 日 10,512,000 計 14,612,000 平成 17 年 2 月 28 日 8,500,000 ハーモニータワー東京都中野区不動産平成 24 年 12 月 19 日 520, % 計 9,020,000 大塚東池袋ビルディング東京都豊島区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,541, % 池袋二丁目ビルディング東京都豊島区不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 1,728, % 池袋 YSビル東京都豊島区不動産平成 16 年 8 月 2 日 4,500, % 平成 17 年 3 月 31 日 3,300,000 八王子ファーストスクエア東京都八王子市不動産平成 20 年 3 月 19 日 2,379, % 計 5,679,112 平成 13 年 9 月 25 日 1,232,000 さいたま浦和ビルディング埼玉県さいたま市不動産平成 13 年 10 月 11 日 1,342, % 計 2,574, % MMパークビル神奈川県横浜市不動産平成 20 年 3 月 24 日 37,400, % クイーンズタワー A 神奈川県横浜市不動産信託受益権平成 26 年 1 月 31 日 17,200, % 川崎砂子ビルディング神奈川県川崎市不動産信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,375, % 武蔵小杉 STMビル神奈川県川崎市不動産平成 20 年 3 月 25 日 4,000, % 712,651, % 85.0% 8

9 地域名称所在地資産の種類取得日又は取得価格 ( 千円 ) 取得予定日 ( 注 )1. 比率地域毎の比率北海道 8 3スクエア北ビル北海道札幌市不動産平成 19 年 6 月 1 日 7,100, % 0.8% 定禅寺パークビル宮城県仙台市不動産平成 17 年 1 月 31 日 1,000, % 東二番丁スクエア宮城県仙台市不動産平成 25 年 1 月 7 日 9,950, % 東北地方平成 13 年 9 月 25 日 2,924, % 仙台本町ホンマビルディング宮城県仙台市不動産信託受益権平成 18 年 6 月 28 日 250, % 計 3,174,000 平成 14 年 2 月 28 日 2,880,000 北陸地方金沢パークビル石川県金沢市不動産平成 15 年 3 月 3 日 1,700, % 0.5% 計 4,580,000 平成 18 年 10 月 2 日 3,850,000 錦パークビル愛知県名古屋市不動産平成 18 年 11 月 1 日 1,300, % 平成 26 年 6 月 9 日 650,000 計 5,800,000 中部地方名古屋広小路プレイス愛知県名古屋市不動産信託受益権平成 25 年 7 月 31 日 8,567, % 3.9% 広小路栄ビルディング愛知県名古屋市不動産平成 18 年 9 月 22 日 1,680, % 名古屋広小路ビルヂング愛知県名古屋市不動産平成 13 年 9 月 10 日 14,533, % 名古屋御園ビル愛知県名古屋市不動産平成 15 年 8 月 8 日 1,865, % 四条烏丸センタービル京都府京都市不動産平成 25 年 9 月 3 日 4,400, % 京都四条河原町ビル京都府京都市不動産平成 13 年 12 月 20 日 2,650, % 新藤田ビル大阪府大阪市不動産信託受益権平成 20 年 9 月 1 日 24,000, % 近畿地方平成 13 年 9 月 25 日 2,264,000 堺筋本町ビル大阪府大阪市不動産平成 15 年 12 月 26 日 1,900, % 5.9% 計 4,164,000 平成 13 年 9 月 25 日 6,934,000 御堂筋ダイワビル大阪府大阪市不動産信託受益権平成 14 年 2 月 28 日 7,380, % 計 14,314,000 リットシティビル岡山県岡山市不動産平成 18 年 2 月 1 日 4,650, % 中国地方平成 16 年 3 月 25 日 1,320, % NHK 広島放送センタービル広島県広島市不動産平成 20 年 3 月 3 日 1,450, % 計 2,770,000 東晴天神ビルディング福岡県福岡市不動産平成 13 年 9 月 25 日 1,550, % 九州地方天神クリスタルビル福岡県福岡市不動産平成 17 年 6 月 1 日 5,000, % 1.2% 日之出天神ビルディング福岡県福岡市不動産信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 3,657, % 地方都市計 125,404, % 15.0% 運用資産合計 838,055, % 100.0% ( 注 )1. 取得価格は千円単位で切り捨てて表示しています ( 注 )2. 日本ブランズウィックビル ( 建物 ) の平成 25 年 8 月 23 日付け譲渡取引については平成 16 年 3 月 24 日付け取得時の建物購入価格である1,170 百万円をマイナス金額で表示しています ( 注 )3. 神宮前メディアスクエアビルの取得価格においては平成 15 年 10 月 9 日付けの取得価格を記載しており平成 21 年 10 月 30 日付けにて譲渡した敷地の一部 ( 売却原価 614 百万円 ) が含まれております 9

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<4D F736F F D AD955C95B F8B7B914F E8FF7936E816A8DC58F E646F63> 各位 < 投資信託証券発行者名 > 平成 21 年 3 月 31 日代表者名執行役員山碕建人 ( コード番号 8952) < 資産運用会社名 > シャハンリアルエステイトアセットマネシメント株式会社代表者名代表取締役社長荒畑和彦問合せ先企画部長木村透 TEL.03-3211-7921 資産の譲渡に関するお知らせ当投資法人は平成 21 年 3 月 31 日下記の通り資産の譲渡を決定いたしましたので