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1 ジャパンリアルエステイト投資法人 2012 年 6 月 16 日 IR セミナー ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社

2 目次 1.J-REIT/ ジャパンリアルエステイト投資法人とは J-REIT とは 2 J-REIT の特色 3 J-REIT の仕組み JRE の特色 4 オフィス特化型 REIT とは 5 主要物件 成長に向けた取り組み 第 21 期決算及び第 22 期 第 23 期予想 外部成長 1( 赤坂パークビルの取得 ( 第 21 期 )) 12 外部成長 2(TIXTOWER UENO の取得 ( 第 22 期 )) 13 外部成長 3( 物件の取得検討状況 ) 14 外部成長 4(Deal Sources) 15 内部成長 1( ポートフォリオの質の向上 ) 16 内部成長 2( 空室率の推移 ) 17 内部成長 3( 新規賃料水準 ( マーケット賃料 ) の推移 ) 18 内部成長 4( 賃料増減額改定の推移 ) 19 成長のイメージ 20 資産規模と入居率の推移 21 今後の運用方針 財務の状況 1( 有利子負債の状況 ) 24 財務の状況 2(LTV) 25 上場以降の実績及び今後の予想 投資口価格 利回りの推移 参考資料 ポートフォリオマップ 30 物件データ 1( 第 21 期末入居率等 ) 31 物件データ 2( 第 22 期末予想入居率等 ) 32 物件データ 3( 第 21 期末の鑑定評価額 ) 33 JRE ホームページのご案内 34 J-REIT 用語集 35 将来予想に関する記述についてのご説明

3 1.J-REIT/ ジャパンリアルエステイト投資法人とは

4 J-REIT とは 不動産投資信託 (Real Estate Investment Trust) J R E I T どんな商品? 投資家の皆様からお預かりした資金等を不動産 ( オフィスビル等 ) に投資し そこから生じる賃貸利益や売却利益を投資家に分配する仕組み 税制上の優遇措置により 法人税のかからない不動産 ( 保有 ) 会社ともいえる いつできた? アメリカにおいては 1960 年に税制上の措置として施行されるが 現在の形になるのは 1992 年以降 日本においては 従来 投資信託の投資対象は 主に有価証券 に限られていたものが 2000 年 11 月に投資信託法が改正され 不動産等 も投資対象と認められるようになり 2001 年 9 月のジャパンリアルエステイト投資法人と日本ビルファンド投資法人の上場をもって不動産投資信託証券市場が創設された J-REIT 時価総額と上場銘柄数 (2012 年 5 月 31 日現在 ) 70,000 65,000 60,000 55,000 上場銘柄数 ( 右軸 ) 時価総額 ( 左軸 ) 2012/5/31 時価総額 : 約 3 兆 4 千億円上場銘柄数 : ,000 45, ,000 35, ,000 25,000 20, /9/10 J-REIT 市場創設時価総額 : 約 2 千 6 百億円上場銘柄数 :2 (JRE, NBF) 20 15,000 10, , 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 * 出所 : ブルームバーグ 2

5 J-REIT の特色 金融商品としての位置付け ミドルリスク ミドルリターン 魅力 1 高い換金性 ( 流動性が高い ) 2 簡単な売買手続き 3 不動産のプロが運用 上場しており 市場を通じて必要な時に容易に売買可能 売買は株式と同様にお近くの証券会社で簡単な手続き不動産やビル賃貸に精通した専門家が運用 ( 投資家は不動産の知識 経験は不要 ) 4 小口資金で不動産投資 5 高い配当利回り 小口資金で間接的に不動産へ投資できる 税制の優遇措置により 一般企業が負担する法人税が非課税となるため 投資家の皆様へその分分配金として還元可能 リスク 元本保証がない 投資口の取引価格は常に変動する不動産市況の影響だけでなく 金融市場等の影響で投資口価格が変動する可能性がある ( 株式と同様 ) 3

6 J-REIT の仕組み JRE の特色 ストラクチャー図 資産運用会社ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント 不動産等の運用委託 ジャパンリアルエステイト投資法人 出資 不動産等の運用 資産 負債 資金調達 元利金支払 金融機関 投資法人債投資家等 63% 東京証券取引所 27% 出資 出資 投資家 10% オフィスビル等 投資口 分配金 売買投資家 ポイント 不動産等の資産運用は専門家であるJ-Rea 社が行う 三菱地所 第一生命 三井物産のスポンサー 3 社のノウハウが活かされる 投資口は東京証券取引所にて売買が可能 導管性要件 (*) を満たせば分配金に法人税の負担なし ( 高い利回り ) (*) 導管性要件 : 分配金 > 配当可能利益の90% 等 JRE の主な特色 (2012 年 6 月 15 日現在 ) 1 業態 系列を超えたスポンサー 3 社のバックアップ <3 社からのサポート > 物件取得にかかるサポート ( 物件売却 売却物件情報の提供等 ) 物件の運営 管理にかかるサポート ( テナント誘致 物件管理ノウハウの提供等 ) 人的サポート ( 経験を積んだプロフェッショナルを出向派遣 ) < 利益相反防止機能 > 3 社の相互監視により 特定のスポンサーの意向に左右されない利益相反防止機能を保有 2 オフィスビル特化型の大型投資法人 (58 物件 取得価格合計 7,406 億円 *) 3 日本で最初に上場したREITとして21 回の安定的な決算実績 4 健全な財務体質 保守的な総資産有利子負債比率( 巡航速度で30% 台 ) J-REITセクターで最高水準の格付け(S&P A+ Moody s A1 R&I AA) 4 * 神宮前メディアスクエアビルの一部譲渡した敷地に係る取得価格は除いていない

7 格付け 格付けとは 発行体 (JRE) が金融債務の元本及び利息を償還まで予定通り 支払う能力及び意思についての格付け機関の意見 Moody s 社の定義を引用 Moody s 社による格付けのイメージ Aaa: 信用力が最も高く 信用リスクが最小限 Aa: 信用力が高く 信用リスクが極めて低い A: 中級の上位で 信用リスクが低い Baa: 信用リスクが中程度と判断される 中位にあり 一定の投機的な要素を含む Aa1 キヤノン Aa2 東芝 NTTドコモ Aa3 トヨタ自動車 A1 JRE 三菱地所 第一生命 三菱商事 A2 三井物産 住友商事 A3 三井不動産 富士通 Baa1 ソニー Baa2 三井生命保険 2012 年 5 月末現在 Ba B Caa Ca C Moody s 社は Aa から Caa までの格付けに という数字付加記号を加えている 1 は 債務が文字格付けのカテゴリーで上位に位置することを示し 2 は中位 3 は下位であることを示す

8 オフィス特化型 REIT とは J-REIT の運用資産 オフィスビル住宅商業施設 ホテル物流施設その他 特化型 複合型 総合型 1 つの用途のみに投資 2 種類の用途を組合せて運用様々な (3 種類以上 ) 用途に分散投資して運用 特化型 の特徴 不動産は用途によりリスクとリターンの特性が異なるため 投資資産がオフィスビル 1 種類の特化型は 資産の内容が投資家にとって分かりやすい 投資家の判断で オフィス 住宅 商業等複数の銘柄と組み合わせ 投資家が適正だと考えるポートフォリオを組むことができる オフィスビル の特徴 オフィスビルは 他の不動産と比べ売買市場の規模が大きく 流動性が高い ( 比較的買いやすく売りやすい ) 1 件当たりの投資金額が大きく サイズの大きいポートフォリオを構築しやすい オフィスビルのテナントは 弁護士や医者等を除き基本的には法人が多く テナントクレジット ( 信用度 ) が高い 賃貸収入が比較的安定しているという特徴を持つ不動産の中において オフィスビルの賃料は 他のタイプの不動産と比べ相対的に景気感応度が高い オフィスビルグレードの違い A クラスビル ( 都心 5 区もしくは将来性の高いエリアに立地する 延床面積 1 万坪 フロア面積 200 坪以上 天井高 2.6m 以上 電気容量 30VA/ m2 ) JRE の投資対象 大型ビル ( 基準階面積 100 坪以上 ) Aクラス~ 大型ビルを中心に中型ビル ( 基準階面積 100 坪未満 50 坪以上 ) 幅広く物件を取得小型ビル ( 基準階面積 50 坪未満 ) * オフィスビルグレードの分類は シービーアールイー 三鬼商事が使用する定義に基づき J-Rea 社がイメージ化 A クラス ~ 大型ビルを中心に分散投資するメリット オフィスビルのグレードにより 入居するテナント特性も異なるため テナント情報を有効に活用できる テナントの業種や企業規模等分散がしやすく 特定のテナント動向に左右されにくい 利回りの低い A クラスだけのポートフォリオと比べ 比較的魅力的な利回りの確保が可能となる 取得を検討できる対象物件の幅が広がるため 良質の物件を取得しやすい 5

9 主要物件 北の丸スクエア ( 東京都千代田区 ) 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル ( 東京都千代田区 ) 取得日 取得価格 面積 建築時期 2006 年 2 月 24 日 81,555,500 千円土地 :5,821.03m2建物 :57,279.20m 年 1 月 取得日 取得価格 面積 建築時期 2007 年 3 月 28 日 44,700,000 千円土地 :8,100.39m2建物 :108,171.67m2 ( 建物所有割合 : %) 2003 年 2 月 晴海センタービル ( 東京都中央区 ) 東京オペラシティビル ( 東京都新宿区 ) 取得日 取得価格 面積 建築時期 2007 年 12 月 18 日 26,800,000 千円土地 :4,664.63m2建物 :26,447.27m 年 11 月 取得日 取得価格 面積 建築時期 2005 年 9 月 13 日 /2010 年 3 月 24 日 31,776,831 千円土地 :18,236.94m2建物 :232,996.81m2 ( 建物所有割合 :31.325%) 1996 年 7 月 6

10 赤坂パークビル ( 東京都港区 ) 汐留ビルディング ( 東京都港区 ) 取得日 取得価格 面積 建築時期 2011 年 11 月 15 日 60,800,000 千円土地 :14,198.20m2建物 :97,489.16m 年 7 月 取得日 取得価格 面積 建築時期 2008 年 12 月 19 日 /2010 年 1 月 15 日 75,850,000 千円土地 : 約 12,046m2建物 :115,930.83m2 ( 信託受益権の準共有持分 40.0%) 2007 年 12 月 渋谷クロスタワー ( 東京都渋谷区 ) MM パークビル ( 神奈川県横浜市 ) 取得日 取得価格 面積 建築時期 2001 年 11 月 30 日 34,600,000 千円土地 :5,153.45m2建物 :61,862.33m 年 4 月 取得日 取得価格 面積 建築時期 2008 年 3 月 24 日 37,400,000 千円土地 :6,825.77m2建物 :49,037.51m 年 12 月 7

11 8 MEMO

12 2. 成長に向けた取り組み

13 第 21 期決算及び第 22 期 第 23 期予想 第 21 期の実績 新規取得資産 赤坂パークビル (2011 年 11 月 15 日 取得価格 60,800 百万円 ) 物件運営 管理状況 当期末入居率 94.7% ( 第 20 期末入居率 94.6%) 当期中賃料改定の状況増減額改定 月額 34 百万円 財務の状況 新投資口発行発行口数 :59,840 口 ( 一般募集 :54,400 口 第三者割当 :5,440 口 ) 発行価額の総額 390 億円 当期末 LTV( 有利子負債 / 総資産 ) 40.4% 長期固定有利子負債比率(*) 95.3% (*) 長期固定有利子負債比率 = ( 長期固定借入金 + 投資法人債 (1 年内返済 償還予定長期固定借入金及び投資法人債を含む ))/ 有利子負債合計 格付け取得状況 S&P Moody s R&I A+ A1 AA ( 安定的 ) ( ネガティブ ) ( 安定的 ) (2012 年 3 月 31 日現在 ) 第 22 期 第 23 期業績予想 新規取得資産 TIXTOWER UENO (2012 年 6 月 15 日 取得価格 22,000 百万円 ) 第 22 期末予想入居率は 95.2% 10

14 第 21 期決算及び第 22 期 第 23 期予想 ( 単位 : 百万円 ( 単位記載項目を除く )) 第 20 期実績第 21 期実績第 22 期予想第 23 期予想 ('11/09 月期 ) ('12/03 月期 ) ('12/09 月期 ) ('13/03 月期 ) '11/04~'11/09 '11/10~'12/03 '12/04~'12/09 '12/10~'13/03 営業収益 22,829 24,059 24,050 24,370 ( 前期比 ) (+3.1%) (+5.4%) (-0.0%) (+1.3%) ( 前回予想比 ) (+0.1%) (+0.1%) (-0.1%) 前回予想 22,800 24,040 24,080 賃貸事業収益 22,283 24,059 24,050 24,370 ( 前期比 ) (+0.7%) (+8.0%) (-0.0%) (+1.3%) ( 前回予想比 ) (+0.1%) (+0.1%) (-0.1%) 前回予想 22,250 24,040 24,080 不動産等譲渡益 営業利益 10,380 10,786 10,220 10,240 ( 前期比 ) (+5.9%) (+3.9%) (-5.2%) (+0.2%) ( 前回予想比 ) (+2.9%) (+0.4%) (-0.5%) 前回予想 10,090 10,740 10,270 経常利益 8,603 8,863 8,350 8,330 ( 前期比 ) (+8.4%) (+3.0%) (-5.8%) (-0.2%) ( 前回予想比 ) (+4.2%) (+1.1%) (-1.4%) 前回予想 8,260 8,770 8,470 当期純利益 8,268 8,934 8,430 8,310 ( 前期比 ) (+8.1%) (+8.1%) (-5.6%) (-1.4%) ( 前回予想比 ) (+3.0%) (+1.2%) (-1.1%) 前回予想 8,030 8,830 8,520 発行済投資口数 489,200 口 549,040 口 549,040 口 549,040 口 1 口当たり分配金 15,850 円 16,190 円 15,700 円 15,140 円 内部留保期末残高 ( 一口当たり期末残高 ) 1,858 円 1,656 円 1,140 円 1,140 円 総資産額 643, , 純資産額 332, , 負債合計 311, , 有利子負債額 269, , 総資産有利子負債比率 41.8% 40.4% - - 期末投資口価格 754,000 円 729,000 円 - - 時価総額 368, , 期末物件数 期末賃貸可能面積 584,964m2 629,761m2 645,731m2 645,731m2 期末入居率 94.6% 94.7% 95.2% - * 時点情報についての数値は期末時点 * 前回予想とは 第 20 期については2011 年 5 月 17 日に発表した第 20 期に係る予想を 第 21 期については2012 年 2 月 13 日に発表した第 21 期に係る運用状況の予想の修正を 第 22 期については2011 年 11 月 21 日に発表した第 22 期に係る予想を指す * 業績予想の前提条件 2012 年 3 月 31 日現在保有している57 物件に 2012 年 6 月 15 日付け取得のTIXTOWER UENOを加えた想定 確定分の異動に加え 返室 減額による減収リスクを想定 返室後スペースの跡貸しは一定期間後 段階的に貸付するものと想定 第 22 期の分配金については 内部留保 ( ) を280 百万円取崩す前提 2011 年 4 月 1 日に譲渡した高輪台ビルディングの土地譲渡益を 平成 21 年及び平成 22 年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例 の制度により内部留保した金額 ( 圧縮積立金とこれに伴う法人税等調整額の合計 878 百万円 ) 及び繰越利益 30 百万円の合計 909 百万円 以下 予想数値については同様とする 11

15 外部成長 1( 赤坂パークビルの取得 ( 第 21 期 )) 赤坂パークビル < 外観 > < 周辺地図 > 物件概要 所在地 : 東京都港区赤坂五丁目 2 番 20 号 面積 : < 土地 > 14,198.20m2 < 建物 > 97,489.16m2 構造 : 鉄骨 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 30 階建 建築時期 : 1993 年 7 月 所有形態 : 不動産 ( 土地 建物 : 所有権 ) 賃貸可能面積 : 45,009m2 (2012 年 3 月 31 日現在 住宅部分を除く ) 入居率 : 91.5%(2012 年 3 月 31 日現在 住宅部分を除く ) 12 取得先 : 取得価格 : 鑑定評価額 : 取得日 : 取引概要 三菱地所株式会社 60,800 百万円 62,500 百万円 (2012 年 3 月 31 日時点 ) 2011 年 11 月 15 日 <NOI 想定 > 収支想定 < 減価償却費想定 > 年間 2,833 百万円 ( 定常稼動時 ) 年間 743 百万円 ( 定常稼動時 )

16 外部成長 2(TIXTOWER UENO の取得 ( 第 22 期 )) TIXTOWER UENO < 外観 > < 周辺地図 > 物件概要 所在地 : 東京都台東区東上野四丁目 8 番 1 号 面積 : < 土地 > 2,412.80m2 < 建物 > 23,727.48m2 構造 : 鉄骨鉄筋コンクリート 鉄骨造陸屋根地下 1 階付 18 階建 建築時期 : 2010 年 7 月 所有形態 : 不動産 ( 土地 : 所有権 敷地権建物 : 区分所有権 * 建物所有割合 :94.04%) 賃貸可能面積 : 15,020m2 (2012 年 6 月 15 日現在 ) 入居率 : 98.9%(2012 年 6 月 15 日現在 ) 取引概要 収支想定 取得先 : 取得価格 : 鑑定評価額 : 取得日 : 東京建物株式会社伊藤忠都市開発株式会社東京開発 K 特定目的会社 22,000 百万円 22,300 百万円 (2012 年 4 月 1 日時点 ) 2012 年 6 月 15 日 <NOI 想定 > < 減価償却費想定 > 年間 1,006 百万円 ( 定常稼動時 ) 年間 470 百万円 ( 定常稼動時 ) 13

17 外部成長 3( 物件の取得検討状況 ) 新規取得物件のスタンダード 地理的条件等 首都圏に 7 割以上 残りを大阪 名古屋及びその他の主要地方都市に投資 築 年 新耐震基準 (1981 年施行の建築基準法による耐震基準 ) の適合物件及びそれと同等以上の強度 構造 物件規模 建物延床面積 3,000 m2以上を目安 物件情報数の推移 物件情報受付件数の過去 6 ヶ月移動平均値をとり 2009 年 1 月を 100 として指数化したもの 物件情報受付件数は減少傾向にあるものの 一物件あたりの規模 金額は大型化 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 年度 地域 第 18 期 (2010 年度上期 ) 第 19 期 (2010 年度下期 ) 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月上期計 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月下期計 年度計 比率 首都圏 % 地方都市 % 総計 % 2011 年度 地域 第 20 期 (2011 年度上期 ) 第 21 期 (2011 年度下期 ) 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月上期計 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月下期計 年度計 比率 首都圏 % 地方都市 % 総計 % 14

18 外部成長 4(Deal Sources) Deal Sources 上場以降 2012 年 3 月 31 日までに取得した物件に係る取引全 77 件ベース ( 既存物件の持分追加取得も1 件として計算 既に売却済の物件の取得も全 77 件に含む なお 菱進銀座イーストミラービルの増築建物についても1 件とし 増築にかかる総事業費を取得価格として計算 ) 取引件数ベース計 77 件 取得価格ベース 計 756,807 百万円 入札 8 件 入札 178,399 24% ( 単位 : 百万円 ) 相対取引 69 件 相対取引 578,408 76% 取引形態 件数 金額 ( 億円 ) 相対取引 69 件 (89.6%) 5,784 (76.4%) スポンサー等からの取得 35 件 (45.5%) 3,312 (43.8%) スポンサーの紹介による取得 10 件 (13.0%) 766 (10.1%) 上記以外の相対取引による取得 24 件 (31.2%) 1,704 (22.5%) 入札 8 件 (10.4%) 1,783 (23.6%) スポンサー等からの取得 2 件 (2.6%) 407 (5.4%) スポンサーの紹介による取得 2 件 (2.6%) 1,161 (15.3%) 上記以外の入札による取得 4 件 (5.2%) 215 (2.8%) 合計 77 件 (100.0%) 7,568 (100.0%) 入札での取得は 77 件中 8 件 取得価格ベースで 76% がスポンサー開発 保有物件を含む相対取引 パイプラインの太さ 15

19 内部成長 1( ポートフォリオの質の向上 ) 上場後約 10 年半でより質の高いポートフォリオへ進化 < 上場時 (2001 年 9 月末 )> 20 物件 10 年半後 <2012 年 3 月末 > 57 物件 地域分散 * 取得価格ベース * 首都圏とは東京都 埼玉県 千葉県 神奈川県の 1 都 3 県をいう 資産規模 : 92,845 百万円 資産規模 : 718,663 百万円 名古屋市 15.7% その他 11.3% 都心 3 区 ( 千代田区 中央区 港区 ) 41.0% 名古屋市 3.2% 大阪市 京都市 6.3% 首都圏 ( 東京 23 区を除く ) 7.4% その他 4.7% 都心 3 区 57.3% 大阪市 神戸市 11.5% 東京 23 区 56.7% 首都圏 ( 東京 23 区を除く ) 5.0% 東京 23 区 ( 都心 3 区を除く ) 15.6% 東京 23 区 ( 都心 3 区を除く ) 21.1% 東京 23 区を中心とした流動性の高いポートフォリオ 東京 23 区 78.5% 築年数 * 取得価格にて加重平均 ポートフォリオ全体 : 17.9 年 ポートフォリオ全体 : 15.4 年 ( 年 ) '02/03 末 '02/09 末 '03/03 末 '03/09 末 '04/03 末 '04/09 末 '05/03 末 '05/09 末 '06/03 末 '06/09 末 '07/03 末 '07/09 末 '08/03 末 '08/09 末 '09/03 末 '09/09 末 '10/03 末 '10/09 末 '11/03 末 '11/09 末 '12/03 末 JRE ホ ートフォリオ平均築年数 第 1 期末保有資産のままだと 16 上場後約 10 年半経過しているにもかかわらず ポートフォリオの若返りを実現

20 内部成長 2( 空室率の推移 ) 空室率の推移 ( 対マーケット比 ) 15.0% 保有物件全体 12.5% 10.0% 7.5% 5.0% 2.5% 0.0% 01/09 02/03 02/09 03/03 03/09 04/03 04/09 05/03 05/09 06/03 06/09 07/03 07/09 08/03 08/09 09/03 09/09 10/03 10/09 11/03 11/09 12/03 ホ ートフォリオ全体 (JRE) ホ ートフォリオ全体 ( マーケットテ ータ ) 15.0% 東京 23 区 / その他都市 12.5% 10.0% 7.5% 5.0% 2.5% 0.0% 01/09 02/03 02/09 03/03 03/09 04/03 04/09 05/03 05/09 06/03 06/09 07/03 07/09 08/03 08/09 09/03 09/09 10/03 10/09 11/03 11/09 12/03 東京 23 区 (JRE) 東京 23 区 ( マーケットテ ータ ) その他都市 (JRE) その他都市 ( マーケットテ ータ ) 平均空室率の計算方法 ( 例 : 下記 2ビルの場合 ) JRE 保有ビル 賃貸可能面積 ( m2 ) ビル空室率 該当オフィスゾーン ゾーン空室率 Aビル 1 5, % a 地区 7 4.0% 2 3, % b 地区 8 8.0% Bビル合計 / 平均 3 8, % 9 5.5% 6=( ) 3 9=( ) 3 オフィスゾーン及びゾーン空室率は シービーアールイー 発行の オフィスマーケットレポート 及び ジャパンオフィスマーケットレビュー のデータに基づく 上記グラフではゾーン平均空室率をマーケットデータとしている オフィスマーケットレポート は 2011 年第 3 四半期号より ジャパンオフィスマーケットレビュー として新発行されており これに伴い データ算出の対象がオフィスビル全物件から延床面積 500 坪以上のオフィスビルへと変更となっている マーケット水準を下回る空室率を維持 17

21 内部成長 3( 新規賃料水準 ( マーケット賃料 ) の推移 ) シービーアールイー株式会社による査定新規賃料 (*) に関し 2011 年 12 月末現在を 100 として 過去からの推移を表示 JREが2012 年 3 月末現在保有する57 物件のうち 一貸し等特殊要因のある6 物件を除いた計 51 物件が査定対象 * 年 2 回シービーアールイー株式会社へ JRE の保有物件 ( 一貸し等特殊要因のある物件を除く ) に関し 新規賃料水準 ( 下限から上限のレンジ ) の査定を依頼 各調査時点における査定新規賃料 ( 下限 上限の中間値 : 指数 ) の推移 エリア ビル名 '04/06 '04/12 '05/06 '05/12 '06/06 '06/12 '07/06 '07/12 '08/06 '08/12 '09/06 '09/12 '10/06 '10/12 '11/06 '11/12 東京 23 区 千代田区 元氣プラザ 東京 23 区 千代田区 北の丸スクエア 東京 23 区 千代田区 MD 神田ビル 東京 23 区 千代田区 神田橋パークビル 東京 23 区 千代田区 二番町ガーデン 東京 23 区 千代田区 三菱 UFJ 信託ビル 東京 23 区 千代田区 ビュレックス麹町 東京 23 区 千代田区 山王グランドビル 東京 23 区 千代田区 有楽町電気ビル 東京 23 区 中央区 小伝馬町ビル 東京 23 区 中央区 共同ビル ( 茅場町 2 丁目 ) 東京 23 区 中央区 ビュレックス京橋 東京 23 区 中央区 銀座三和ビル 東京 23 区 中央区 銀座 EMビル 東京 23 区 中央区 晴海センタービル 東京 23 区 港区 赤坂パークビル 100 東京 23 区 港区 青山クリスタル 東京 23 区 港区 汐留ビル 東京 23 区 港区 芝二丁目大門ビル 東京 23 区 港区 コスモ金杉橋ビル 東京 23 区 新宿区 新和ビル 東京 23 区 新宿区 オペラシティ 東京 23 区 品川区 東五反田 1 丁目ビル 東京 23 区 品川区 大崎フロントタワー 東京 23 区 大田区 大森駅東口ビル 東京 23 区 渋谷区 日本 BWビル 東京 23 区 渋谷区 代々木 1 丁目ビル 東京 23 区 渋谷区 ダヴィンチ原宿 東京 23 区 渋谷区 神宮前 MSビル 東京 23 区 渋谷区 渋谷クロスタワー 東京 23 区 渋谷区 恵比寿ネオナート 東京 23 区 中野区 ハーモニータワー 東京 23 区 豊島区 大塚東池袋ビル 東京 23 区 豊島区 池袋二丁目ビル 東京 23 区 豊島区 池袋 YSビル その他都市 八王子市 八王子ファースト その他都市 さいたま市 さいたま浦和ビル その他都市 横浜市 MMパークビル その他都市 川崎市 川崎砂子ビル その他都市 川崎市 武蔵小杉 STMビル その他都市 札幌市 8 3スクエア その他都市 仙台市 定禅寺パークビル その他都市 仙台市 仙台ホンマビル その他都市 金沢市 金沢パークビル その他都市 名古屋市 錦パークビル その他都市 名古屋市 広小路栄ビル その他都市 名古屋市 名古屋広小路ビル その他都市 名古屋市 名古屋御園ビル その他都市 京都市 京都河原町ビル その他都市 大阪市 新藤田ビル その他都市 大阪市 堺筋本町ビル その他都市 大阪市 御堂筋ダイワビル その他都市 岡山市 リットシティ その他都市 広島市 NHK 広島ビル その他都市 福岡市 東晴天神ビル その他都市 福岡市 天神クリスタル その他都市 福岡市 日之出天神ビル 前回調査時より査定賃料が上昇前回調査時より査定賃料が下落 ( ブランク ) 未保有又は賃料査定未実施 18

22 内部成長 4( 賃料増減額改定の推移 ) 既存テナント : 賃料増額 減額改定の推移 増額改定については サンプル数の少ない 05/09 月期以前の数値は記載していない < 月額賃料に係る増額改定実績 > ( 単位 : 千円 / 月額 ) '05/03 月期 '05/09 月期 '06/03 月期 '06/09 月期 '07/03 月期 '07/09 月期 '08/03 月期 '08/09 月期 '09/03 月期 '09/09 月期 '10/03 月期 '10/09 月期 '11/03 月期 '11/09 月期 '12/03 月期 東京 23 区 646 1,706 4,979 35,780 15,600 17,771 11,006 4, , , その他都市 ,560 1,685 2,329 1,191 4, ,467 ホ ートフォリオ全体 678 1,815 4,986 37,341 17,286 20,101 12,198 8,718 1,213 1, ,125 1,911 < 月額賃料に係る減額改定実績 > '05/03 月期 '05/09 月期 '06/03 月期 '06/09 月期 '07/03 月期 '07/09 月期 '08/03 月期 '08/09 月期 '09/03 月期 '09/09 月期 '10/03 月期 '10/09 月期 '11/03 月期 '11/09 月期 '12/03 月期 東京 23 区 -2,179-3, ,218-10,806-27,211-49,726-22,157-44,791-25,312 その他都市 -7,213-2,335-2,337-2, ,159-7,592-11,155-16,121-7,865-11,304-10,908 ホ ートフォリオ全体 -9,392-5,647-2,731-2, ,378-18,399-38,366-65,847-30,022-56,096-36,221 < ポートフォリオ全体 / 増額改定 減額改定の推移 > ( 千円 ) 40,000 37,341 30,000 20,000 17,286 20,101 12,198 10, ,000-20,000-30,000-40, ,815-9,392-5,647-2,731-2,501 4, ,378 8,718 1,213 1, ,125 1,911-18,399-30,022-36,221-38,366-50,000-60,000-70,000-65,847-56,096 減額改定 増額改定 19

23 成長のイメージ 軟調な不動産マーケットをむしろチャンスと捉え 外部成長重視の運用 へ軸足を移すことにより 分配金の安定化を目指す < 不動産市況と成長戦略 ( イメージ )> 2011 年 11 月赤坂パークビル取得 2012 年 2 月 PO 実施 2012 年 6 月 TIXTOWER UENO 取得 健全な財務体質を活かし 更なる外部成長を目指す 新投資口発行の概要 発行口数 : 59,840 口 ( 公募 54,400 口 + 第三者割当 5,440 口 ) ( 発行後発行済投資口数 ) : 549,040 口 発行価額の総額 : 390 億円 ローンチ日 : 2012 年 2 月 13 日 ( 月 ) 価格決定日 : 2012 年 2 月 21 日 ( 火 ) 払込日 : 公募 2012 年 2 月 28 日 ( 火 ) 第三者割当 2012 年 3 月 27 日 ( 火 ) 20

24 資産規模と入居率の推移 安定した入居率の維持を目指す ( 億円 ) 97.6% 98.6% 98.7% 98.2% 97.8% 98.7% 100% 8, % 94.0% 95.3% 94.4% 95.1% 94.8% 93.6% 95.9% 96.1% 95.5% 93.3% 93.2% 93.0% 92.4% 94.6% 94.7% 95% 7,186 7,000 6,412 6,438 6,606 6,578 90% 6,000 5,000 5,189 5,429 5,642 5,642 85% 80% 4,000 4,127 4,186 4,412 4,469 75% 3,000 2,905 3,265 70% 2,000 1,446 1,642 1,835 1,926 2,184 2,398 65% 60% 1, % 50% 取得価格合計 ( 億円 ) * 上記グラフにおける取得価格合計から 2009 年 10 月 30 日付けにて一部譲渡した神宮前メディアスクエアビルの譲渡対象敷地に係る取得価格は控除していない 入居率 物件取得 譲渡実績 ( 単位 : 百万円 ) 上場時 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10 期 第 11 期 ~'01/09 '01/10~'02/03 '02/04~'02/09 '02/10~'03/03 '03/04~'03/09 '03/10~'04/03 '04/04~'04/09 '04/10~'05/03 '05/04~'05/09 '05/10~'06/03 '06/04~'06/09 '06/10~'07/03 取得 92,845 51,852 19,580 19,265 9,065 25,830 21,390 50,683 36,050 86,205 12,630 49,850 譲渡 ,003 41,900 第 12 期第 13 期第 14 期第 15 期第 16 期第 17 期第 18 期第 19 期第 20 期第 21 期 '07/04~'07/09 '07/10~'08/03 '08/04~'08/09 '08/10~'09/03 '09/04~'09/09 '09/10~'10/03 '10/04~'10/09 '10/10~'11/03 11/04~'11/09 11/10~'12/03 累計 取得 7,100 72,029 24,000 21,250-77,026 2,645 16,710-60, ,807 譲渡 1, , , ,340 * 上記表における価格は 取得時又は譲渡時の 取得価格 又は 譲渡価格 を記載 上場以来着実に資産規模を拡大し 約 7,200 億円 ( 取得価格ベース ) のポートフォリオを構築 21

25 今後の運用方針 外部成長 質を重視した着実な外部成長質を重視した着実な外部成長 スポンサー 3 社との更なる連携強化による着実な外部成長 スポンサー 3 社を中心とした相対取引による物件取得を目指す 取得方法の多様化を図る 継続的なポートフォリオの質の強化 築浅 安定した収益 大規模等競争力の高い物件を取得 外部環境や財務状況とのバランスを考慮した物件取得 賃貸マーケット状況 交通利便性等を総合的に勘案しポートフォリオの質の強化に資する資産の入替を中長期的に検討 基礎体力と判断力がものを言うロッククライミング 一歩間違えば危険を伴うスポーツなだけに安全確保が最優先! これは REIT の運用にも言えること JRE は日頃から基礎体力 ( 健全な財務体質 ) の強化を怠らず 正確な判断力をもって しっかりと安全を確認しながら着実に頂上を目指します 22 内部成長 上場来の継続努力による内部成長 安定した入居率の維持 テナントニーズの的確な把握 ビルの特性 マーケットの状況変化に応じた積極的なリーシング戦略 賃貸事業収支の向上 継続賃料水準の維持を目指す 建物管理コストの削減への継続努力 物件価値の向上 リニューアル工事の遂行

26 前任者に代わり 今後は私がサポートします! 財務戦略 健全な財務体質の維持 強化 資本の充実による保守的な有利子負債比率 高格付けの維持 デットホルダーからの信頼の構築 維持 低コスト 長期での安定的な調達力確保 財務制限条項等の制限を限定化し 調達の自由度を確保 金利上昇リスクへの対応 保守的な総資産有利子負債比率の維持 ( 巡航速度での目安は 30% 台 ) 有利子負債の長期 固定化 23

27 財務の状況 1( 有利子負債の状況 ) 第 21 期末 (2012/03 期末 ) < 長期 短期の割合 > ( 単位 : 百万円 ) ( 百万円 ) 短期借入金 13,500 1 年内返済予定長期借入金 50,100 長期借入金 165,700 借入金合計 229,300 1 年内償還予定投資法人債 10,000 投資法人債 45,000 投資法人債合計 55,000 有利子負債合計 284,300 < 金融機関別借入残高 > ( 百万円 ) 投資法人債 45,000 (15.8%) 長期固定有利子負債 270,800 (95.3%) 短期借入金 13,500 (4.7%) 長期借入金 165,700 (58.3%) 1 年内返済 償還予定長期借入金及投資法人債 60,100 (21.1%) ( 注 ) 年 4 月 1 日付けにて住友信託銀行から三井住友信託銀行となっている 以下同様 ( 注 ) 年 3 月 24 日付けにて借入の2,000 百万円 (2012 年 3 月末残存元本 1,800 百万円 ) に関しては 6ヶ月毎に各 50 百万円返済し 最終期日に1,350 百万円返済予定 24 三菱 UFJ 信託銀行 54,500 みずほコーポレート銀行 36,000 三菱東京 UFJ 銀行 36,000 三井住友信託銀行 ( 注 )1. 25,500 信金中央金庫 16,000 第一生命保険 10,000 りそな銀行 7,000 福岡銀行 5,000 広島銀行 5,000 中国銀行 5,000 太陽生命保険 4,500 日本政策投資銀行 ( 注 )2. 3,800 八十二銀行 3,000 伊予銀行 3,000 新生銀行 3,000 三井住友銀行 3,000 日本生命保険 2,000 群馬銀行 2,000 三井生命保険 2,000 山梨中央銀行 2,000 七十七銀行 1,000 < 利率と残存年数 > 有利子負債平均利率 : 1.26% 有利子負債全体の残存年数 : 3.59 年 平均利率 残存年数 短期借入金 0.35% 0.68 年 1 年内返済 償還予定長期借入金及び投資法人債 1.21% 0.70 年 長期借入金 + 投資法人債 1.33% 4.60 年 * 長期借入金 + 投資法人債 の残存年数については 日本政策投資銀行からの長期借入金にかかる分割弁済は考慮していない < コミットメントライン契約の概要 > コミットメントライン1 借入極度額 :400 億円 契約期限 :2014 年 9 月 19 日 参加金融機関 : みずほコーポレート銀行三菱東京 UFJ 銀行三井住友信託銀行三菱 UFJ 信託銀行 コミットメントライン2 借入極度額 :30 億円 契約期限 :2015 年 9 月 18 日 契約締結先 : 新生銀行 第 21 期末現在利用残高なし

28 財務の状況 2(LTV) LTV( 総資産有利子負債比率 ) の推移 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 長期固定有利子負債比率短期有利子負債比率 LTV 新投資口発行 LTV30% 台 *LTV(%)= 有利子負債 / 総資産 100 * 長期固定有利子負債比率 =( 長期固定借入金 + 投資法人債 (1 年内返済 償還予定長期固定借入金及び投資法人債を含む ))/ 有利子負債合計 借入余力 (2012 年 3 月 31 日現在 ) ( 百万円 ) 借入余力総資産額有利子負債額 LTV LTV40% まで LTV45% まで 703, , % -5,109 58,342 ( 百万円 ) 80,000 返済期日の分散 (2012 年 3 月末日現在 ) ( 百万円 ) 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2025 年度合計 (1 年以内 ) (2 年 ) (3 年 ) (4 年 ) (5 年 ) (6 年 ) (7 年 ) (8 年 ) (14 年 ) 短期借入金 13, ,500 長期借入金 50,100 34,100 5,100 14,600 44,400 28,000 19,000 20, ,800 投資法人債 10, ,000 20, ,000 55,000 合計 73,600 34,100 20,100 34,600 44,400 28,000 19,000 20,500 10, ,300 70,000 60,000 50,000 40,000 投資法人債 長期借入金 短期借入金 30,000 20,000 10, 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2025 年度 25

29 上場以降の実績及び今後の予想 * 第 14 期 ~ 第 17 期の物件数及び物件取得価格合計において 菱進銀座イーストミラービル隣接の土地 建物は含まない また神宮前メディアスクエアビルの譲渡対象敷地にかかる取得価格分は控除していない 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10 期 第 11 期 ('02/03 月期 ) ('02/09 月期 ) ('03/03 月期 ) ('03/09 月期 ) ('04/03 月期 ) ('04/09 月期 ) ('05/03 月期 ) ('05/09 月期 ) ('06/03 月期 ) ('06/09 月期 ) ('07/03 月期 ) '01/05~'02/03 '02/04~'02/09 '02/10~'03/03 '03/04~'03/09 '03/10~'04/03 '04/04~'04/09 '04/10~'05/03 '05/04~'05/09 '05/10~'06/03 '06/04~'06/09 '06/10~'07/03 営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,570 16,960 ( 前期比 ) - (+21.8%) (+7.5%) (+5.5%) (+6.6%) (+6.2%) (+5.9%) (+22.1%) (+6.4%) (+11.5%) (+8.9%) 賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,169 16,500 ( 前期比 ) - (+21.8%) (+7.5%) (+5.5%) (+6.6%) (+6.2%) (+5.9%) (+22.1%) (+6.4%) (+8.6%) (+8.8%) 容積利用権譲渡益 不動産等譲渡益 受取配当金 物件移転補償金 営業利益 2,961 3,386 3,687 3,898 4,341 4,358 4,701 6,226 6,319 7,041 8,304 ( 前期比 ) - (+14.4%) (+8.9%) (+5.7%) (+11.4%) (+0.4%) (+7.9%) (+32.4%) (+1.5%) (+11.4%) (+17.9%) 経常利益 2,405 2,898 3,259 3,408 3,803 3,831 4,121 5,510 5,586 5,977 7,184 ( 前期比 ) - (+20.5%) (+12.5%) (+4.6%) (+11.6%) (+0.7%) (+7.6%) (+33.7%) (+1.4%) (+7.0%) (+20.2%) 当期純利益 2,403 2,897 3,258 3,407 3,802 3,830 4,120 5,509 5,585 5,976 7,183 ( 前期比 ) - (+20.5%) (+12.5%) (+4.6%) (+11.6%) (+0.7%) (+7.6%) (+33.7%) (+1.4%) (+7.0%) (+20.2%) 発行済投資口数 160,400 口 225,400 口 225,400 口 225,400 口 260,400 口 260,400 口 260,400 口 345,400 口 345,400 口 345,400 口 410,000 口 1 口当たり分配金 14,983 円 12,853 円 14,455 円 15,117 円 14,602 円 14,711 円 15,824 円 15,951 円 16,172 円 17,302 円 17,521 円 総資産額 161, , , , , , , , , , ,973 純資産額 83, , , , , , , , , , ,867 1 口当たり純資産額 521,591 円 510,424 円 512,026 円 512,688 円 527,077 円 527,185 円 528,299 円 599,254 円 599,475 円 600,605 円 663,091 円 負債合計 78,146 70,347 84,611 94, , , , , , , ,105 有利子負債額 64,000 54,000 66,800 76,000 87,000 99, , , , , ,000 総資産有利子負債比率 39.6% 29.1% 33.4% 36.3% 35.6% 38.5% 49.3% 34.3% 45.3% 45.9% 31.5% 期末投資口価格 530,000 円 511,000 円 592,000 円 648,000 円 830,000 円 875,000 円 875,000 円 915,000 円 1,020,000 円 1,000,000 円 1,560,000 円 時価総額 85, , , , , , , , , , ,600 物件数 物件取得価格合計 144, , , , , , , , , , ,276 賃貸可能面積 201,884m2 215,928m2 236,693m2 246,062m2 273,157m2 293,105m2 336,026m2 364,610m2 400,090m2 396,173m2 397,928m2 入居率 94.0% 95.3% 94.4% 95.1% 94.8% 93.6% 97.6% 98.6% 98.7% 98.2% 97.8% 新投資口発行の概要発行新投資口数 - 65,000 口 ,000 口 ,000 口 ,600 口 発行価格 - 490,980 円 ,000 円 ,000 円 - - 1,009,400 円 発行価格の総額 - 31, , , ,207 発行価額 - 475,268 円 ,456 円 ,288 円 ,500 円 発行価額の総額 - 30, , , ,211 払込日 /5/ /10/ /4/ /10/24 ( 単位 : 百万円 ) 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 25,743 営業収益 24,059 24,050 24,370 当期純利益 22,829 21,524 21,665 22,112 22,135 20,716 19,805 17,530 16,960 15,570 13,962 13,119 12,945 10,747 10,151 9,560 8,500 8,965 8,504 8,448 8,875 7,910 8,425 8,134 8,934 8,430 8,310 7,183 7,585 7,652 8,268 6,492 5,509 5,585 5,976 3,802 2,403 2,897 3,258 3,407 3,830 4,120 0 第 1 第 3 期第 5 期 7 期第 9 期第 11 期第 13 期第 15 期第 17 期第 19 期第 21 期第 23 期予想第 1 期第 2 期第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期第 9 期第 10 期第 11 期第 12 期第 13 期第 14 期第 15 期第 16 期第 17 期第 18 期第 19 期第 20 期第 21 期第 22 期第 23 期予想予想 26

30 単位 : 百万円 ( 単位記載項目を除く ) 第 12 期 第 13 期 第 14 期 第 15 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期予想 第 23 期予想 ('07/09 月期 ) ('08/03 月期 ) ('08/09 月期 ) ('09/03 月期 ) ('09/09 月期 ) ('10/03 月期 ) ('10/09 月期 ) ('11/03 月期 ) ('11/09 月期 ) ('12/03 月期 ) ('12/09 月期 ) ('13/03 月期 ) '07/04~'07/09 '07/10~'08/03 '08/04~'08/09 '08/10~'09/03 '09/04~'09/09 '09/10~'10/03 '10/04~'10/09 '10/10~'11/03 '11/04~'11/09 '11/10~'12/03 '12/04~'12/09 '12/10~'13/03 17,530 25,743 19,805 20,716 21,524 21,665 22,112 22,135 22,829 24,059 24,050 24,370 (+3.4%) (+46.9%) (-23.1%) (+4.6%) (+3.9%) (+0.7%) (+2.1%) (+0.1%) (+3.1%) (+5.4%) (-0.0%) (+1.3%) 17,132 17,807 19,805 20,716 20,795 20,758 22,112 22,135 22,283 24,059 24,050 24,370 (+3.8%) (+3.9%) (+11.2%) (+4.6%) (+0.4%) (-0.2%) (+6.5%) (+0.1%) (+0.7%) (+8.0%) (-0.0%) (+1.3%) , ,739 14,218 9,807 9,955 10,054 10,538 9,939 9,802 10,380 10,786 10,220 10,240 (+5.2%) (+62.7%) (-31.0%) (+1.5%) (+1.0%) (+4.8%) (-5.7%) (-1.4%) (+5.9%) (+3.9%) (-5.2%) (+0.2%) 7,586 12,946 8,449 8,426 8,505 8,876 8,135 7,938 8,603 8,863 8,350 8,330 (+5.6%) (+70.7%) (-34.7%) (-0.3%) (+0.9%) (+4.4%) (-8.3%) (-2.4%) (+8.4%) (+3.0%) (-5.8%) (-0.2%) 7,585 12,945 8,448 8,425 8,504 8,875 8,134 7,652 8,268 8,934 8,430 8,310 (+5.6%) (+70.7%) (-34.7%) (-0.3%) (+0.9%) (+4.4%) (-8.4%) (-5.9%) (+8.1%) (+8.1%) (-5.6%) (-1.4%) 410,000 口 443,000 口 443,000 口 443,000 口 443,000 口 489,200 口 489,200 口 489,200 口 489,200 口 549,040 口 549,040 口 549,040 口 18,500 円 29,223 円 19,072 円 19,020 円 19,198 円 18,043 円 16,628 円 15,642 円 15,850 円 16,190 円 15,700 円 15,140 円 449, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,071 円 701,009 円 690,858 円 690,806 円 690,984 円 681,170 円 679,755 円 678,770 円 680,029 円 679,130 円 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , % 33.6% 36.7% 39.0% 39.1% 41.2% 41.3% 42.1% 41.8% 40.4% - - 1,380,000 円 1,160,000 円 836,000 円 756,000 円 734,000 円 797,000 円 759,000 円 787,000 円 754,000 円 729,000 円 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,605m2 479,877m2 508,296m2 516,411m2 516,421m2 566,277m2 567,612m2 589,002m2 584,982m2 629,761m2 645,731m2 645,731m2 98.7% 95.9% 96.1% 95.5% 93.3% 93.0% 92.4% 93.2% 94.6% 94.7% 95.2% ,000 口 ,200 口 ,840 口 ,029,000 円 ,520 円 ,750 円 , ( 注 )1. 25, ( 注 )2. 36, ,500 円 ,040 円 ,050 円 , , , /3/ /12/8 2012/2/ /12/ /3/ ( 注 )1. 一般募集による新投資口発行 42,000 口に係る金額を記載 ( 注 )2. 一般募集による新投資口発行 54,400 口に係る金額を記載 1 口当たり分配金 新投資口の発行を行った決算期 30,000 円 29,223 円 25,000 円 20,000 円 15,000 円 14,983 円 12,853 円 14,455 円 15,117 円 14,602 円 14,711 円 15,824 円 15,951 円 16,172 円 17,302 円 17,521 円 18,500 円 19,072 円 19,020 円 19,198 円 18,043 円 16,628 円 15,642 円 15,850 円 16,190 円 15,700 円 15,140 円 10,000 円 5,000 円 0 円 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10 期 第 11 期第 12 期 第 13 期第 14 期第 15 期第 16 期 第 17 期第 18 期第 19 期第 20 期第 21 期第 22 期 予想 第 23 期予想 27

31 投資口価格 利回りの推移 投資口価格の推移 1,750,000 円 1,650,000 円 1,550,000 円 第 2 期末 第 4 期末 第 6 期末 第 8 期末 第 10 期末 第 12 期末 第 14 期末 第 16 期末 第 18 期末 第 20 期末 2002/9/ /9/ /9/ /9/ /9/ /9/ /9/ /9/ /9/ /9/30 第 1 期末 第 3 期末 第 5 期末 第 7 期末 第 9 期末 第 11 期末 第 13 期末 第 15 期末 第 17 期末 第 19 期末 第 21 期末 2002/3/ /3/ /3/ /3/ /3/ /3/ /3/ /3/ /3/ /3/ /3/31 20,000 口 出来高 投資口価格 2005 年 4 月第 3 回新投資口発行発行価格 :826,000 円 2006 年 10 月第 4 回新投資口発行発行価格 :1,009,400 円 2008 年 3 月第 5 回新投資口発行発行価格 :1,029,000 円 2009 年 12 月第 6 回新投資口発行発行価格 :597,520 円 12,000 口 1,450,000 円 1,350,000 円 1,250,000 円 1,150,000 円 2001 年 9 月 10 日上場発行価格 :525,000 円 2003 年 10 月第 2 回新投資口発行発行価格 :629,000 円 2012 年 2 月第 7 回新投資口発行発行価格 :672,750 円 10,000 口 8,000 口 1,050,000 円 950,000 円 2002 年 5 月第 1 回新投資口発行発行価格 :490,980 円 6,000 口 850,000 円 750,000 円 4,000 口 650,000 円 550,000 円 2,000 口 450,000 円 口 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 * 投資口価格データは終値ベース 2011 年 2012 年 分配金利回りの推移 7.00% 6.50% 分配金利回り株式平均利回り定期預金金利 (6 カ月以上 1 年未満 ) 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 平均 4.03% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 28 * 分配金利回りは 発表されている 1 口当たり予想分配金を投資口価格 (2001 年 9 月 10 日から 2012 年 4 月 27 日の日次終値 ) で除し 年率換算したもの * 株式平均利回りは確定配当金ベース 東証一部上場銘柄の単純平均利回り 月次ベース * 定期預金金利 (6 カ月以上 1 年未満 ) は月次ベース * 灰色線は分配金権利落ちの日を表す * 出所 : 日本銀行 東京証券取引所

32 3. 参考資料

33 ポートフォリオマップ 都心 3 区 1 こころとからだの元氣プラザ 2 北の丸スクエア 3 MD 神田ビル 4 神田橋パークビルヂング 5 二番町ガーデン 6 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル 7 ビュレックス麹町 8 山王グランドビル 9 有楽町電気ビルヂング 10 小伝馬町新日本橋ビルディング 11 共同ビル ( 茅場町 2 丁目 ) 12 ビュレックス京橋 13 銀座三和ビル 14 菱進銀座イーストミラービル 15 晴海センタービル 16 赤坂パークビル 17 青山クリスタルビル 18 汐留ビルディング 19 芝二丁目大門ビルディング 20 コスモ金杉橋ビル 新宿 中央線東京 渋谷 山手線 品川 二番町ガーデン 2012 年 3 月 31 日現在 山王グランドビル 銀座三和ビル 東京 23 区 ( 都心 3 区を除く ) 中央線 池袋 新宿 2 6 東京 7 8 渋谷 品川 4 1 新和ビルディング 2 東京オペラシティビル 3 東五反田 1 丁目ビル 4 大崎フロントタワー 5 大森駅東口ビルディング 6 日本ブランズウィックビル 7 代々木 1 丁目ビル 8 ダヴィンチ原宿 9 神宮前メディアスクエアビル 10 渋谷クロスタワー 11 恵比寿ネオナート 12 ハーモニータワー 13 大塚東池袋ビルディング 14 池袋二丁目ビルディング 15 池袋 YS ビル 6 大崎フロントタワー 神宮前メディアスクエアビル 5 東京 23 区以外 ( 首都圏 地方 ) 1 八王子ファーストスクエア 2 さいたま浦和ビルディング 3 MMパークビル 4 川崎砂子ビルディング 5 武蔵小杉 STMビル 18 リットシティビル 19 NHK 広島放送センタービル 20 東晴天神ビルディング 21 天神クリスタルビル 22 日之出天神ビルディング 6 8 3スクエア北ビル 7 定禅寺パークビル 8 仙台本町ホンマビルディング 9 金沢パークビル 10 錦パークビル 11 広小路栄ビルディング 名古屋広小路ビルヂング 13 名古屋御園ビル 京都四条河原町ビル 新藤田ビル 16 堺筋本町ビル 17 御堂筋ダイワビル スクエア北ビル 30 名古屋広小路ビルヂング 御堂筋ダイワビル

34 物件データ 1( 第 21 期末入居率等 ) ( 面積 : m2 ) 地域区分 名称 取得日 追加取得日 建物賃貸空室面積入居率賃貸面積所有割合可能面積第 21 期末第 20 期末比第 21 期末第 20 期末比 テナント数 東京 23 区 千代田区 元氣プラザ '02/10/ % 4,791 4, % 1 東京 23 区 千代田区 北の丸スクエア '06/02/ % 25,678 25, % 4 東京 23 区 千代田区 MD 神田ビル '02/05/ % 6,269 5, % 13.1% 7 東京 23 区 千代田区 神田橋パークビル '02/08/ % 3,687 3, % 9.3% 10 東京 23 区 千代田区 二番町ガーデン '05/04/ % 9,316 9, % 1 東京 23 区 千代田区 三菱 UFJ 信託ビル '07/03/ % 11,855 11, % 10 東京 23 区 千代田区 ビュレックス麹町 '05/07/ % 4,495 4, % 1 東京 23 区 千代田区 山王グランドビル '05/01/31 '06/04/ % 20,871 19,540 1, % -3.8% 38 東京 23 区 千代田区 有楽町電気ビル '03/08/ % 4,694 3, % -7.8% 12 東京 23 区 中央区 小伝馬町ビル '01/09/ % 3,897 3, % 9 東京 23 区 中央区 共同ビル ( 茅場町 2 丁目 ) '11/03/ % 4,538 4, % 9 東京 23 区 中央区 ビュレックス京橋 '02/07/ % 4,279 4, % 1 東京 23 区 中央区 銀座三和ビル '05/03/ % 4,329 4, % 10 東京 23 区 中央区 銀座 EMビル '05/03/15 '10/05/ % 4,255 4, % 4.6% 12 東京 23 区 中央区 晴海センタービル '07/12/ % 20,812 18,470 2,341 2, % -10.3% 6 東京 23 区 港区 赤坂パークビル '11/11/ % 45,009 41,187 3, % - 23 東京 23 区 港区 青山クリスタル '03/03/ % 4,898 4, % 6 東京 23 区 港区 汐留ビル '08/12/19 '10/01/ % 32,155 31, % -1.3% 32 東京 23 区 港区 芝二丁目大門ビル '01/09/ % 9,606 9, % 20 東京 23 区 港区 コスモ金杉橋ビル '01/09/ % 4,062 4, % 8 東京 23 区 新宿区 新和ビル '04/09/ % 6,134 6, % 7.7% 10 東京 23 区 新宿区 オペラシティ '05/09/13 '10/03/ % 35,043 31,493 3, % -0.1% 93 東京 23 区 品川区 東五反田 1 丁目ビル '04/11/ % 5,205 5, % 4 東京 23 区 品川区 大崎フロントタワー '11/02/ % 16,856 16, % 1 東京 23 区 大田区 大森駅東口ビル '01/09/ % 7,754 7, % -5.8% 16 東京 23 区 渋谷区 日本 BWビル '04/03/ % 7,356 6,264 1,091 1, % -14.8% 19 東京 23 区 渋谷区 代々木 1 丁目ビル '04/04/ % 7,745 7, % 9 東京 23 区 渋谷区 ダヴィンチ原宿 '02/11/ % 3,147 3, % 4 東京 23 区 渋谷区 神宮前 MSビル '03/10/ % 5,558 5, % 7 東京 23 区 渋谷区 渋谷クロスタワー '01/11/ % 29,660 26,236 3,423 2, % -8.5% 56 東京 23 区 渋谷区 恵比寿ネオナート '03/11/14 '04/04/ % 2,462 2, % 18.2% 5 東京 23 区 中野区 ハーモニータワー '05/02/ % 10,929 10, , % 9.3% 14 東京 23 区 豊島区 大塚東池袋ビル '01/09/ % 7,215 7, % 12.4% 7 東京 23 区 豊島区 池袋二丁目ビル '01/09/ % 2,186 2, % 9 東京 23 区 豊島区 池袋 YSビル '04/08/ % 5,932 5, % -6.6% 11 その他都市 八王子市 八王子ファースト '05/03/31 '08/03/ % 10,068 9, % 2.2% 39 その他都市 さいたま市 さいたま浦和ビル '01/09/25 '01/10/ % 4,510 4, % -0.4% 14 その他都市 横浜市 MMパークビル '08/03/ % 38,496 37, , % 3.8% 26 その他都市 川崎市 川崎砂子ビル '01/09/ % 6,831 6, % -6.1% 13 その他都市 川崎市 武蔵小杉 STMビル '08/03/ % 5,378 5, % 12.2% 23 その他都市 札幌市 8 3スクエア '07/06/ % 12,265 12, % 8 その他都市 仙台市 定禅寺パークビル '05/01/ % 2,518 2, % 18 その他都市 仙台市 仙台ホンマビル '01/09/25 '06/06/ % 6,241 5, % -2.6% 18 その他都市 金沢市 金沢パークビル '02/02/28 '03/03/ % 20,820 18,419 2,400-1, % 6.7% 73 その他都市 名古屋市 錦パークビル '06/10/02 '06/11/ % 8,056 7, % -3.4% 56 その他都市 名古屋市 広小路栄ビル '06/09/ % 3,911 3, % 12 その他都市 名古屋市 名古屋広小路ビル '01/09/ % 21,624 20, % 4.3% 29 その他都市 名古屋市 名古屋御園ビル '03/08/ % 3,448 2, % 12.9% 13 その他都市 京都市 京都河原町ビル '01/12/ % 6,802 5,514 1, % 5.2% 30 その他都市 大阪市 新藤田ビル '08/09/ % 28,414 26,178 2, % 0.6% 41 その他都市 大阪市 堺筋本町ビル '01/09/25 '03/12/ % 11,556 11, % 5.7% 20 その他都市 大阪市 御堂筋ダイワビル '01/09/25 '02/02/ % 20,450 19,054 1, % -0.5% 33 その他都市 岡山市 リットシティ '06/02/ % 9,965 9, % 2.8% 41 その他都市 広島市 NHK 広島ビル '04/03/25 '08/03/ % 9,860 9, % 4.0% 12 その他都市 福岡市 東晴天神ビル '01/09/ % 4,000 4, % 19 その他都市 福岡市 天神クリスタル '05/06/ % 5,973 5, % 29 その他都市 福岡市 日之出天神ビル '01/09/ % 5,868 5, % 6 東京 23 区 382, ,786 19,908 7, % -1.6% 485 その他都市 247, ,407 13,657-5, % 2.4% 573 ポートフォリオ全体 629, ,194 33,566 1, % 0.1% 1,058 * 上記面積 入居率に住宅部分は含まない 第 21 期末 (2012 年 3 末 ) 時点の住宅部分の賃貸可能面積及び入居率は 北の丸スクエア 11,694m2 94.1% 赤坂パークビル 10,780m2 66.3% 二番町ガーデン 1,686m % 錦パークビル 954m2 86.7% * テナント数に関して 同一テナントが複数の物件に入居している場合には複数テナントとして算出 31

35 物件データ 2( 第 22 期末予想入居率等 ) 32 ( 面積 : m2 ) 地域区分 名称 建物延床面積空室面積入居率 (1 全体の面積 ) 第 22 期末第 21 期末比第 22 期末第 21 期末比 不動産管理会社 東京 23 区 千代田区 元氣プラザ 6, % 三菱地所プロパティマネジメント 東京 23 区 千代田区 北の丸スクエア 57, % 三菱地所プロパティマネジメント 東京 23 区 千代田区 MD 神田ビル 8, % 6.5% 物産不動産 東京 23 区 千代田区 神田橋パークビル 9, % 3.4% 三菱地所 東京 23 区 千代田区 二番町ガーデン 57, % 第一ビルディング 東京 23 区 千代田区 三菱 UFJ 信託ビル 108, % 三菱地所 東京 23 区 千代田区 ビュレックス麹町 6, % スペースデザイン 東京 23 区 千代田区 山王グランドビル 33, % 4.4% 三菱地所 東京 23 区 千代田区 有楽町電気ビル 70, , % -2.2% 有電ビル管理 東京 23 区 中央区 小伝馬町ビル 5, % 第一ビルディング 東京 23 区 中央区 共同ビル ( 茅場町 2 丁目 ) 5, % 4.5% 物産不動産 東京 23 区 中央区 ビュレックス京橋 5, % スペースデザイン 東京 23 区 中央区 銀座三和ビル 8, % 三菱地所プロパティマネジメント 東京 23 区 中央区 銀座 EMビル 5, % 第一ビルディング 東京 23 区 中央区 晴海センタービル 26, , % 10.3% 三菱地所 東京 23 区 港区 赤坂パークビル 97, ,222-2, % 5.8% 三菱地所 東京 23 区 港区 青山クリスタル 8, % ザイマックスアクシス 東京 23 区 港区 汐留ビル 115, % 0.1% 三菱地所プロパティマネジメント 東京 23 区 港区 芝二丁目大門ビル 16, % 東京海上日動ファシリティーズ 東京 23 区 港区 コスモ金杉橋ビル 5, % -4.5% 第一ビルディング 東京 23 区 新宿区 新和ビル 8, % 東京海上日動ファシリティーズ 東京 23 区 新宿区 オペラシティ 232, , % -0.3% 東京オペラシティビル 東京 23 区 台東区 TIX UENO 23, % - 第一ビルディング 東京 23 区 品川区 東五反田 1 丁目ビル 6, % 相互住宅 東京 23 区 品川区 大崎フロントタワー 23, % 三菱地所 東京 23 区 大田区 大森駅東口ビル 14, % 東京海上日動ファシリティーズ 東京 23 区 渋谷区 日本 BWビル 11, % 8.2% 三菱地所プロパティマネジメント 東京 23 区 渋谷区 代々木 1 丁目ビル 10, % -5.2% 東京海上日動ファシリティーズ 東京 23 区 渋谷区 ダヴィンチ原宿 4, % ザイマックスアクシス 東京 23 区 渋谷区 神宮前 MSビル 9, % -8.7% 第一ビルディング 東京 23 区 渋谷区 渋谷クロスタワー 61, , % -2.5% 三菱地所プロパティマネジメント 東京 23 区 渋谷区 恵比寿ネオナート 36, % 東京海上日動ファシリティーズ 東京 23 区 中野区 ハーモニータワー 72, % -1.0% 三菱地所プロパティマネジメント 東京 23 区 豊島区 大塚東池袋ビル 9, % -13.8% 相互住宅 東京 23 区 豊島区 池袋二丁目ビル 3, % 相互住宅 東京 23 区 豊島区 池袋 YSビル 7, % 6.6% ザイマックスアクシス その他都市 八王子市 八王子ファースト 18, % 相互住宅 その他都市 さいたま市 さいたま浦和ビル 6, % -1.6% 第一ビルディング その他都市 横浜市 MMパークビル 49, % 三菱地所 その他都市 川崎市 川崎砂子ビル 9, % 相互住宅 その他都市 川崎市 武蔵小杉 STMビル 22, % 相互住宅 その他都市 札幌市 8 3スクエア 16, % 三菱地所プロパティマネジメント その他都市 仙台市 定禅寺パークビル 7, % 三菱地所 その他都市 仙台市 仙台ホンマビル 8, % 第一ビルディング その他都市 金沢市 金沢パークビル 43, , % -1.7% 三菱地所 その他都市 名古屋市 錦パークビル 25, % 0.1% 三菱地所 その他都市 名古屋市 広小路栄ビル 6, % 東京海上日動ファシリティーズ その他都市 名古屋市 名古屋広小路ビル 33, , % -3.4% 三菱地所プロパティマネジメント その他都市 名古屋市 名古屋御園ビル 5, % 東京海上日動ファシリティーズ その他都市 京都市 京都河原町ビル 9, , % -0.3% ザイマックスアクシス その他都市 大阪市 新藤田ビル 45, , % 0.7% 三菱地所プロパティマネジメント その他都市 大阪市 堺筋本町ビル 17, % 第一ビルディング その他都市 大阪市 御堂筋ダイワビル 31, , % 第一ビルディング その他都市 岡山市 リットシティ 52, % 2.0% 有楽土地 その他都市 広島市 NHK 広島ビル 35, % 三菱地所 その他都市 福岡市 東晴天神ビル 5, % 第一ビルディング その他都市 福岡市 天神クリスタル 10, % -2.5% 第一ビルディング その他都市 福岡市 日之出天神ビル 12, % -5.7% 東京海上日動ファシリティーズ 東京 23 区 15,888-4, % 1.2% その他都市 14,923 1, % -0.5% ポートフォリオ全体 30,811-2, % 0.6%

36 物件データ 3( 第 21 期末の鑑定評価額 ) ( 単位 : 百万円 ) 第 21 期末 第 20 期末 第 21 期末 第 21 期末 地域区分 名称 鑑定評価額 鑑定評価額 差額 簿価 鑑定評価額 取得価格 ('12/03 月末 ) ('11/09 月末 ) ('12/03 月末 ) - 簿価 東京 23 区 千代田区 こころとからだの元氣プラザ 6,160 6, ,958 1,201 5,000 東京 23 区 千代田区 北の丸スクエア 68,700 68, ,921-8,221 81,555 東京 23 区 千代田区 MD 神田ビル 7,810 8, , ,520 東京 23 区 千代田区 神田橋パークビルヂング 4,290 4, , ,810 東京 23 区 千代田区 二番町ガーデン 16,300 16, ,442 2,857 14,700 東京 23 区 千代田区 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル 45,800 46, ,760 16,039 44,700 東京 23 区 千代田区 ビュレックス麹町 6,390 6, , ,000 東京 23 区 千代田区 山王グランドビル 29,600 29, ,369 8,230 20,900 東京 23 区 千代田区 有楽町電気ビルヂング 7,430 7, , ,200 東京 23 区 中央区 小伝馬町新日本橋ビルディング 2,980 3, , ,173 東京 23 区 中央区 共同ビル ( 茅場町 2 丁目 ) 4,780 4, , ,410 東京 23 区 中央区 ビュレックス京橋 6,330 6, ,775 1,554 5,250 東京 23 区 中央区 銀座三和ビル 14,600 14, ,044-2,444 16,830 東京 23 区 中央区 菱進銀座イーストミラービル 5,040 5, ,753-2,713 7,999 東京 23 区 中央区 晴海センタービル 20,000 20, ,865-4,865 26,800 東京 23 区 港区 青山クリスタルビル 7,240 7, , ,680 東京 23 区 港区 汐留ビルディング 78,000 78, ,884 3,115 75,850 東京 23 区 港区 芝二丁目大門ビルディング 5,910 6, ,809 1,100 4,859 東京 23 区 港区 コスモ金杉橋ビル 2,610 2, , ,808 東京 23 区 新宿区 新和ビルディング 5,740 5, ,590-1,850 7,830 東京 23 区 新宿区 東京オペラシティビル 30,400 30, , ,776 東京 23 区 品川区 東五反田 1 丁目ビル 5,600 5, , ,500 東京 23 区 品川区 大崎フロントタワー 15,170 15, ,135 3,034 12,300 東京 23 区 大田区 大森駅東口ビルディング 5,330 5, , ,123 東京 23 区 渋谷区 日本ブランズウィックビル 6,730 7, , ,670 東京 23 区 渋谷区 代々木 1 丁目ビル 9,870 9, ,674 2,195 8,700 東京 23 区 渋谷区 ダヴィンチ原宿 6,120 6, ,930 1,189 4,885 東京 23 区 渋谷区 神宮前メディアスクエアビル 10,200 10, , ,200 東京 23 区 渋谷区 渋谷クロスタワー 42,000 40,800 1,200 38,438 3,561 34,600 東京 23 区 渋谷区 恵比寿ネオナート 2,740 2, , ,100 東京 23 区 中野区 ハーモニータワー 9,630 9, ,828 1,801 8,500 東京 23 区 豊島区 大塚東池袋ビルディング 3,820 3, , ,541 東京 23 区 豊島区 池袋二丁目ビルディング 1,610 1, , ,728 東京 23 区 豊島区 池袋 YSビル 4,120 4, , ,500 その他都市 八王子市 八王子ファーストスクエア 4,170 4, ,179-1,009 5,679 その他都市 さいたま市 さいたま浦和ビルディング 2,030 2, , ,574 その他都市 横浜市 MMパークビル 35,600 35, , ,400 その他都市 川崎市 川崎砂子ビルディング 2,730 2, , ,375 その他都市 川崎市 武蔵小杉 STMビル 3,560 3, , ,000 その他都市 札幌市 8 3スクエア北ビル 6,630 6, , ,100 その他都市 仙台市 定禅寺パークビル ,000 その他都市 仙台市 仙台本町ホンマビルディング 2,470 2, , ,174 その他都市 金沢市 金沢パークビル 5,330 5, ,089 1,240 4,580 その他都市 名古屋市 錦パークビル 3,620 3, ,637-1,017 5,150 その他都市 名古屋市 広小路栄ビルディング 1,310 1, , ,680 その他都市 名古屋市 名古屋広小路ビルヂング 12,600 12, ,959-2,359 14,533 その他都市 名古屋市 名古屋御園ビル 1,040 1, , ,865 その他都市 京都市 京都四条河原町ビル 1,770 1, , ,650 その他都市 大阪市 新藤田ビル 16,300 16, ,789-6,489 24,000 その他都市 大阪市 堺筋本町ビル 3,580 3, , ,164 その他都市 大阪市 御堂筋ダイワビル 14,100 14, , ,314 その他都市 岡山市 リットシティビル 4,200 4, , ,650 その他都市 広島市 NHK 広島放送センタービル 2,280 2, , ,770 その他都市 福岡市 東晴天神ビルディング 1,290 1, , ,550 その他都市 福岡市 天神クリスタルビル 2,470 2, ,454-1,984 5,000 その他都市 福岡市 日之出天神ビルディング 3,720 3, , ,657 第 20 期末及び第 21 期末 東京 23 区 499, ,160-2, ,634 24, ,998 同一持分保有物件 その他都市 131, ,197-1, ,399-13, , 物件合計 630, ,357-3, ,033 10, ,863 第 21 期中取得物件 東京 23 区 港区 赤坂パークビル 62, , ,800 第 21 期末保有全物件東京 23 区その他都市 57 物件合計 561, ,571 24, , , ,399-13, , , ,970 11, ,663 33

37 JRE ホームページのご案内 < 主な機能のご紹介 > JRE 情報 には基本的な仕組みや基本方針等を ポートフォリオ情報 には物件の所在地や入居率等を IR 情報 にはプレスリリースや開示資料等を掲載しております 最新データは いつも右側に表示されています 予想分配金等の最新情報をすぐにご確認いただけます JRE の開示データを Excel ファイルにてダウンロードできます JRE まる見えボタンを押すと ページが展開し 掲載情報を一覧で確認しながら 知りたい情報へアクセスが可能 直近の決算説明会の模様を動画で配信しております JRE の保有物件に関心と親しみを持っていただきたいとの思いを込めて 精巧な 500 分の 1 スケールのペーパークラフト図面をご用意しました 34

38 J-REIT 用語集 PO( ピーオー ) Public Offeringの略 公募増資のこと NOI( エヌオーアイ ) Net Operating Incomeの略 純収益のこと 不動産の賃料収入から 不動産の運営管理にかかる費用 ( 減価償却費を除く ) を控除して求める キャップレート NOIを不動産価格で割った値 NOI 利回りと同義 有利子負債利子をつけて返済しなければならない金融機関からの負債 ( 借入金 投資法人債等 ) のこと LTV( エルティーブイ ) Loan To Value の略 総資産額に占める有利子負債総額の割合 ベースレート有利子負債の利率決定の際に用いる基準となる金利のこと スプレッド金利決定の際に 金融機関がベースレートに上乗せする利ざやのこと デットホルダー銀行など有利子負債の債権者のこと トラックレコード過去の実績や運用の履歴のこと リーシングビルの空室にテナントを探してくる営業活動のこと 跡貸し既存テナントの退出により空いた床を新規テナントに貸付すること 賃料ギャップ市場賃料と現在テナントが支払っている賃料との差額 マスターリース契約不動産の賃貸借における契約形態の一つで 転貸借を前提として行う賃貸借契約のこと ポートフォリオ J-REITにおけるポートフォリオとは 保有する不動産等運用資産全体のこと 外部成長物件を取得し ポートフォリオの規模を拡大させることにより 利益を増やすこと 内部成長賃料単価や入居率の上昇または管理費用などのコスト削減により 保有物件の収益性や資産価値を向上させること DCF( ディーシーエフ ) 法 Discounted Cash Flow 法の略 不動産の鑑定評価方法の一つ 対象不動産から保有期間に得られる純収益を現在価値に割り引いたものと 保有期間終了時に売却した際の売却益を現在価値に割り引いたものを合計して求める TMK( ティーエムケー ) 特定目的会社のこと 資産の流動化に関する法律に基づき設立される法人 Specific Purpose Companyを略してSPC( エスピーシー ) ともいう 35

39 将来予想に関する記述についてのご説明 本資料には ジャパンリアルエステイト投資法人 ( 以下 当投資法人という ) の計画と見通しを反映した 将来予想に関する記述に該当する情報が記載されております 本資料における記述のうち 過去または現在の事実に関するもの以外は かかる将来予想に関する記述に該当します これら将来予想に関する記述は 現在入手可能な情報に鑑みてなされた当投資法人ないしジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の仮定および判断に基づくものであり これには既知または未知のリスクおよび不確実性ならびにその他の要因が内在しており 既知または未知のリスクおよび不確実性ならびにその他の要因による影響を受けるおそれがあります これらの要因には 当投資法人の内部成長および外部成長にかかるリスクや投資口 1 口当たりの収益力にかかるリスク等が含まれます かかるリスク 不確実性およびその他の要因は かかる将来予想に関する記述に明示的または黙示的に示される当投資法人の将来における業績 経営結果 財務内容に関してこれらと大幅に異なる結果をもたらすおそれがあります 当投資法人は 本資料の日付後において 将来予想に関する記述を更新して公表する義務を負うものではありません 2012 年 6 月 15 日発行