平成19年6月15日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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ゆいとかに
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1 平成 22 年 3 月 3 日各位不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号 DAオフィス投資法人代表者名執行役員西垣佳機 ( コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長西垣佳機問合せ先取締役財務部長植田陽二 TEL 資産取得 ( 契約締結 ) に関するお知らせ DA オフィス投資法人 ( 以下本投資法人といいます ) は本日以下のとおり不動産信託受益権 ( 以下本信託受益権といいます ) の取得を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします記 1. 取得資産の概要取得資産不動産を信託する信託受益権資産の名称オリックス神保町ビル所在地東京都千代田区神田神保町 2 丁目 4 番地取得価格 41 億 5,000 万円 ( 取得諸経費及び消費税等を除く ) 契約締結日平成 22 年 3 月 3 日引渡予定日平成 22 年 3 月 10 日取得先オリックス不動産投資法人取得資金手元資金より充当決済方法引渡時一括仲介会社該当はありません 2. 今般の資産取得について本投資法人が保有及び運用を行うオフィスビルの賃貸市場は企業収益の急激な悪化による需要の交代に伴う撤退移転解約等を受けて空室率の上昇と賃料水準の低下を招いておりますしかしながら企業業績は足元では落ち着きを見せ始めており不動産賃貸市場は金融危機後の急激な調整局面から緩やかな調整局面へと移行しつつあります本投資法人が保有するオフィスビルにおいても市場と同様に賃料の低下と空室率の増加などに直面しておりますが厳しい市場状況にあるとの認識のもと稼働率及び賃貸収益の維持向上に尽力しております本投資法人は都心 5 区を中心とした物件を保有しており引き続き都心 5 区の好立地の物件を組み入れる

2 ことで厳しい賃貸市場環境の中でも競争力があるポートフォリオを形成できるものと判断いたしましたまた取得にあたっては 2009 年 7 月に第三者割当増資により調達した資金 100 億円を活用いたしましたなお 2009 年 7 月以後大和証券グループによるスポンサーサポートを背景として安定した財務基盤を構築してきており今後も競争力のある物件の取得を継続してゆく予定です 3. 取得予定物件の内容本投資法人が規約に定めている資産運用の基本方針及び本投資法人の運用方針に基づき東京主要 5 区に所在する本物件の運用資産への組み入れはポートフォリオの安定と充実に寄与するとともに投資主価値の向上に資すると考えております資産運用会社は本物件の取得に際して特に以下の点を評価して取得を決定しております (1) 本物件の所在する立地オリックス神保町ビル ( 以下本物件といいます ) は千代田区神田神保町の東京メトロ半蔵門線都営三田線都営新宿線神保町駅徒歩 1 分東京メトロ東西線半蔵門線都営新宿線九段下駅徒歩 6 分程度の交通利便性が優れる立地に所在しております周辺には中規模オフィスビルが集積しているほか大学専門学校店舗が集積しておりまた大規模オフィスの集積も進むなどオフィス立地として今後さらなる発展の望めるポテンシャルの高い立地と判断しております本物件が所在する当該エリアは従来からオフィス需要が底堅く推移しており取得後の安定的な運用が期待できるものと評価しておりますなお本物件の取得によりポートフォリオに占める千代田区の比率は 3.0% から 4.5% へ都心 5 区の比率は 90.9% から 91.1% に上昇いたします ( 取得価格ベースで計算しております ) (2) 建物設備本物件建物は地上 8 階地下 1 階延床面積約 1,280 坪基準階床面積約 120 坪天井高 2,550m m OA フロア 50mmとオフィス利用に必要なスペックを有しているほか大通りに面した視認性グレード感のある外観及びエントランスなど競争力を有する建物であると評価しております (3) 取得予定物件の内容物件名称オリックス神保町ビル ( 1) 特定資産の種類不動産を信託する信託受益権信託受託者 ( 予定 ) 住友信託銀行株式会社信託期間 ( 予定 ) 平成 22 年 3 月 10 日より平成 32 年 3 月 31 日 ( 信託期間満了日が銀行の営業日でない場合は前営業日 ) まで所在地 ( 地番 ) 東京都千代田区神田神保町 2 丁目 4 番 63 他 3 筆用途事務所駐車場所有の形態 1 土地 : 所有権 2 建物 : 所有権敷地面積 m2 ( 登記簿謄本より ) 延床面積 4, m2 ( 登記簿謄本より ) 構造 ( 登記簿上の表示 ) 鉄骨造陸屋根地下 1 階付 8 階建建設時期平成 9 年 3 月 21 日 ( 登記簿謄本より ) 設計会社東洋建設株式会社東京支店一級建築士事務所施工会社東洋建設株式会社構造設計者東洋建設株式会社東京支店一級建築士事務所

3 階高 / 天井高 3,700mm( 基準階 ) / 2,550mm( 基準階 ) 空調方式 / OA 敷設各階個別空調 / OA フロア建築確認機関東京都千代田区 P M L 値 14.3%( 前田建設工業株式会社の建物状況調査報告書による ) 取得価格 41 億 5,000 万円 ( 取得諸経費及び消費税等を除く ) 鑑定評価額 42 億 6,000 万円鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所担保設定の有無無しテナントの内容テナントの総数 2 賃貸事業収入 166 百万円 ( 平成 21 年 8 月期 )( 2) 敷金保証金 234 百万円 ( 平成 21 年 8 月 31 日時点 )( 2) 総賃貸面積 3, m2 総賃貸可能面積 3, m2 稼働率 100.0% その他特筆すべき事項本物件土地西側の道路は建築基準法第 42 条 2 項に規定される道路であり本物件土地において当該道路の用に供されている部分は登記簿記載数量で m2となっています ( 1) 購入後 6 ヶ月以内にビル名を変更する予定です変更後の名称は未定です ( 2) オリックス不動産投資法人の平成 21 年 8 月期決算短信及び平成 21 年 8 月期有価証券報告書より抜粋 4. 取得先の概要 (1) 名称オリックス不動産投資法人 (2) 所在地東京都港区浜松町二丁目 4 番 1 号 (3) 代表者の役職氏名執行役員小野義夫 (4) 資産を主として特定資産 ( 投信法に定めるものをいう ) に対する投資事業内容として運用することを目的とする (5) 出資総額 137,814 百万円 ( 平成 21 年 8 月 31 日時点 ) (6) 設立年月日平成 13 年 9 月 10 日 (7) 純資産 142,575 百万円 ( 平成 21 年 8 月 31 日時点 ) (8) 総資産 287,727 百万円 ( 平成 21 年 8 月 31 日時点 ) (9) 投資法人資産運用会社と当該会社の関係資本関係本投資法人資産運用会社と当該会社との間には記載すべき資本関係はありません人的関係本投資法人資産運用会社と当該会社との間には記載すべき人的関係はありません

4 取引関係本投資法人資産運用会社と当該会社との間には記載すべき取引関係はありません関連当事者への該当状況当該会社は本投資法人資産運用会社の関連当事者には該当しませんまた当該会社の関係者及び関係会社は本投資法人資産運用会社の関連当事者には該当しません 5. 物件取得者等の状況本信託受益権は本投資法人資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません 6. 取得の日程取得決定日平成 22 年 3 月 3 日取得契約締結日平成 22 年 3 月 3 日代金支払日平成 22 年 3 月 10 日 ( 予定 ) 物件引渡日平成 22 年 3 月 10 日 ( 予定 ) 7. 今後の見通し本信託受益権の取得に伴い業績予想を修正しております詳細は平成 22 年 3 月 3 日付平成 22 年 5 月期 ( 第 9 期 ) 及び平成 22 年 11 月期 ( 第 10 期 ) 運用状況の予想の修正に関するお知らせをご覧下さい本投資法人は平成 21 年 7 月 1 日に株式会社大和証券グループ本社より約 100 億円の第三者割当増資を受け入れ同年 9 月 16 日には劣後投資法人債 35 億円の発行を行い物件取得に向けて手元資金を手厚くしてまいりました今回の購入には手元資金を活用いたしますが取得のための資金余力は引き続き有しており今後も更なる物件の取得を目指してまいります以上

5 参考資料 1 鑑定評価書の概要鑑定評価会社価格時点鑑定評価額 ( 注 1) 株式会社谷澤総合鑑定所平成 22 年 2 月 1 日 4,260 百万円項目 ( 円 ) 根拠等収益価格 ( 注 2) 4,260,000,000 直接還元法による収益価格 ( 注 2) 4,230,000,000 (1) 運営収益 (a+b-c) 294,956,009 a. 年額貸室収入 267,394,380 b. その他収入 45,011,945 水道光熱費駐車場収入を含む c. 空室損失相当額 17,450,316 (2) 運営費用 (a+b+c+d+e+f+g) 70,930,302 a. 修繕費 3,720,000 b. 建物維持管理費 12,350,676 c. 水道光熱費 23,371,279 d. プロパティマネジメントフィー 2,949,560 e. 公租公課 22,960,200 f. 損害保険料 534,330 g. その他費用 5,044,257 テナント募集費用等を含む (3) 運営純収益 (NOI=(1)-(2)) 224,025,707 (4) 保証金等の運用益 4,207,004 (5) 資本的支出 8,060,000 (6) 純収益 (NCF=(3)+(4)-(5)) 220,172,711 還元利回り 5.2% DCF 法による収益価格 ( 注 2) 4,270,000,000 割引率 5.2% 最終還元利回り 5.5% 原価法による積算価格 ( 注 2) 2,710,000,000 土地比率 72.3% 建物比率 27.7% ( 注 ) 収益価格直接還元法による収益価格 DCF 法による収益価格及び原価法による積算価格は本物件全体に係る価格を記載しています

6 参考資料 2 収支状況 ( 本物件の収支見込 ) 単位 : 百万円 A. 想定賃貸事業収入 321 B. 想定賃貸事業費用 ( 減価償却費を除く ) 70 C. 想定 NOI(A-B) 251 想定収支の前提 1. 上記の数値は取得年度の特殊要因を排除した想定年間収支です 2. 収益については現在の入居状況のまま推移していくことを前提としています 3. 費用については管理業務費公租公課修繕費保険料等を含みます

7 参考資料 3 写真 / 地図外観写真 1 階エントランス写真地図

8 参考資料 4 本物件取得後のポートフォリオの概要地域物件名称取得 ( 予定 ) 日取得 ( 予定 ) 価格投資比率稼働率 ( 百万円 )( 注 4) (%)( 注 5) (%)( 注 6) ダヴィンチ銀座平成 17 年 10 月 21 日 14, ダヴィンチ銀座アネックス平成 17 年 10 月 21 日 3, ダヴィンチ芝浦平成 17 年 10 月 21 日 8, ダヴィンチ南青山平成 17 年 10 月 21 日 4, ダヴィンチ猿楽町平成 17 年 10 月 21 日 3, ダヴィンチA 浜松町平成 17 年 10 月 21 日 2, ダヴィンチ神宮前平成 17 年 10 月 21 日 2, ダヴィンチ芝大門平成 17 年 10 月 21 日 2, ダヴィンチ三崎町平成 17 年 10 月 21 日 2, ダヴィンチ新橋 510 平成 17 年 10 月 21 日 2, 東 BPSスクエア平成 18 年 1 月 27 日 1, 京主ダヴィンチ築地平成 18 年 1 月 27 日 1, ダヴィンチ築地 616 平成 18 年 3 月 24 日 2, 要秀和月島ビル平成 18 年 3 月 24 日 7, 区日本橋 MSビル平成 18 年 5 月 1 日 2, アトランティックビル ( 注 1) 平成 18 年 5 月 1 日 1, 渋谷 SSビル平成 18 年 5 月 1 日 3, ダヴィンチ日本橋本町平成 18 年 7 月 31 日 7, ダヴィンチ銀座 1 丁目平成 18 年 7 月 31 日 4, ダヴィンチ京橋平成 18 年 7 月 31 日 3, サンライン第 7 ビル平成 18 年 10 月 6 日 2, ダヴィンチ御成門平成 18 年 12 月 1 日 13, 新宿マインズタワー平成 19 年 7 月 13 日 /11 月 26 日 133, SHIBUYA EDGE 平成 19 年 7 月 13 日 5, ダヴィンチ小伝馬町平成 19 年 8 月 31 日 2, オリックス神保町ビル平成 22 年 3 月 10 日 4, 東京主要 5 区合計 (26 物件 ) 245, 首ダヴィンチ錦糸町平成 17 年 10 月 21 日 3, 都ダヴィンチ東池袋平成 17 年 10 月 21 日 2, 圏ベネックスS-3 平成 18 年 5 月 1 日 4, ( 注 2) ダヴィンチ品川 Ⅱ 平成 19 年 7 月 13 日 7, 地方主要都市 ( 注 3) 首都圏 (4 物件 ) 19, ダヴィンチ南船場平成 19 年 8 月 31 日 4, 地方主要都市 (1 物件 ) 4, 合計 (31 物件 ) 269, ( 注 1) 東京主要 5 区とは千代田区中央区港区新宿区及び渋谷区をいいます

9 ( 注 2) 首都圏とは東京主要 5 区を除く東京都神奈川県千葉県及び埼玉県をいいます ( 注 3) 地方主要都市とは大阪圏( 大阪府京都府兵庫県 ) 名古屋圏( 愛知県三重県 ) 政令指定都市( 札幌市仙台市新潟市静岡市浜松市岡山市広島市北九州市福岡市 ) 函館市旭川市青森市盛岡市秋田市郡山市いわき市宇都宮市前橋市富山市金沢市長野市岐阜市大津市奈良市和歌山市倉敷市福山市下関市高松市松山市高知市久留米市長崎市熊本市大分市宮崎市鹿児島市をいいます ( 注 4) 取得( 予定 ) 価格は各信託受益権の売買代金 ( 消費税等相当額を含みません ) を記載しています ( 注 5) 投資比率は取得( 予定 ) 価格の総額に対する各信託受益権の取得 ( 予定 ) 価格の比率をいい小数点第 2 位以下を四捨五入して記載していますなお各物件の投資比率の合計の小数点以下に端数が生じております ( 注 6) 稼働率は賃貸面積を賃貸可能面積で除した数値をいい小数点第 2 位以下を切り捨てて記載しています全物件について平成 22 年 1 月末日現在の稼働率を記載しオリックス神保町ビルは平成 22 年 2 月末日現在の稼働率を記載しています * 本資料の配布先 : 兜クラブ国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会 * 本投資法人のホームページアドレス :

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<4D F736F F D20819A F95A88C8F8FF7936E C A838A815B BC B816A5F F C65616E29> 各位平成 29 年 12 月 19 日不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号大和証券オフィス投資法人代表者名執行役員村上義美 ( コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長山内章問合せ先コーポレート本部部長安住健太郎 TEL. 03-6215-9649 資産の譲渡に関するお知らせ (Daiwa 名駅ビル