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1 平成 23 年度京都市建築協定連絡協議会建築協定運営委員研修 建築協定とは? 制度の概要 建築物を建てる場合 建築基準法や都市計画法等により 様々な基準が定められています しかしながら それらの多くは 最低限のルールを全国一律に定めたものであり それらだけでは地域の特性に応じた住みよい環境づくりを実現するためには必ずしも十分とはいえません そこで 建築基準法には 建築協定 という制度が定められています 建築協定 は 建築基準法に定められた基準に上乗せして 地域に合った細やかな建築のルールを住民の皆さんが自ら決め お互い守りあっていく事で 地域の特性を活かしたまちづくりに取組む制度となっています 建築協定 は 住民の皆さんが定めた建築物に関するルールを京都市長が許可する事により成立します 建築協定 は 地域にあった建築のルールを住民の皆さんが 自ら取決めることができる まちづくりのための制度です 具体的に建築協定ってどんな決まり? まずは建築協定書を読んでみよう! 建築協定には 土地の区域 建築物に関する基準 違反があった場合の措置 有効期限 その他運営に関わる必要事項等が定められています 地域によって 協定の内容は異なりますが どの地域においても協定書を基にしてルールが守られ 建築協定が運営されるという事に変わりはありません まず ご自身の地域の建築協定書を改めて読み直してみることで 各地区の建築物に関するルールをはじめ 建築協定制度について再度認識する良い機会となります 一石二鳥!! 協定書に定める内容 1 土地の区域 2 建築物に関する基準 3 違反があった場合の措置 4 有効期限 その他 運営に関わる必要事項 地域のどこからどこまでが建築協定区域か? 各地域の建築物の基準はどうなっているだろうか? 協定違反があった場合の対応について 協定の効力の及ぶ期間 どの様に建築協定を運営していくのだろうか? 等 1

2 1. 土地の区域協定を締結しようとするまとまった地域を定め そのうち土地の所有者及び借地権者の合意が得られた土地が建築協定区域となります Q1. 建築協定区域隣接地 とは? 不合意地は 将来的に建築協定区域の一部となることが望ましい土地として あらかじめ 建築協定区域隣接地 に指定することができます 建築協定区域隣接地 として指定をしておけば 将来的に当該土地の所有者等が建築協定に加入する意思を示された場合 建築協定の認可後であっても 簡単な手続きで合意地として建築協定区域に加わることができます なお 建築協定区域隣接地 の指定だけでは 建築協定の効力は及びません Q2. もし 協定に合意している土地の所有者が変わったら? 建築協定 は 住人の皆さんの合意に基づく一種の私法的な契約ですが 単なる申し合わせや任意の協定と違い 契約を結んだ当事者だけでなく 協定区域内の土地を購入するなどして新たに権利者になった人にも効力がおよびます 建築協定を結ぶためには 土地の所有者及び借地権者の合意が必要です 建築協定は 土地の権利者が変わっても 効力が継承されます 2

3 2. 建築物に関するルール建築物の敷地 位置 構造 用途 形態 意匠 建築設備について 基準を定めることができます 地域の課題や目標に応じて 定める項目を選択し 内容を検討していきます 基準項目 具体的な内容 期待される効果 敷地 敷地の最低面積 分割禁止等 乱開発の禁止 位置 敷地境界線等からの壁面後退等 通風 採光 プライバシーの保護 構造 建築物の不燃化等 防災面の強化 用途 専用住宅に限る等 閑静な住環境の確保 形態 高さの制限 建ペイ率 容積率 圧迫感の抑制 通風 採光の確保 意匠 建築物の色 屋根の形状 緑化等 統一感に配慮した街並みの形成 建築設備 空調室外機の設置位置 無線アンテナの禁止等 景観に配慮した街並みの形成 3. 有効期限建築協定は 無期限ではなく 協定書に定めた有効期限に限り効力があります 有効期限満了後も引き続き協定を続けることを建築協定の更新といいますが 更新をする為には 改めて合意を取り直すなどの手続きが必要となります 更新は 地域のあり方や社会情勢の変化に応じて 協定内容を見直す良い機会ともなりますので 適切な有効期間を設定することが大切です Q1. 有効期限内での協定内容の見直し ( 協定の変更 ) 協定区域内の土地の所有者等の全員の合意があれば 期限内であっても建築協定そのものを変更することで 協定内容を変更することが可能です また 現行の建築協定を一旦廃止し 協定内容の見直しを行ったうえで 再度建築協定を締結する方法もあります Q2. 有効期限内で協定から抜けることは可能? 建築協定から抜けるためには 建築協定区域を変更する必要があります その場合 建築協定区域は 協定書で定められているので 協定そのものを変更しなければなりませんので Q1と同様の手続きが必要となります 3

4 4. 違反があった場合の措置建築協定は 一種の私法的契約で 公法上の権利制限には当たらないため 協定書に定められた内容に違反があった場合は 公的な指導や罰則の対象となりません 建築協定の違反については 民法に基づき地域の皆さんで対応することになります このため 違反があった場合の措置について 地域の皆さんでどのように対応するかをあらかじめ定めておく必要があります 4

5 平成 23 年度京都市建築協定連絡協議会建築協定運営委員研修 運営の基本 建築協定は 住民の皆さんがルールをつくり そのルールをお互いに守っていくことを取り決めたものですので その運営についても 住民の皆さんの主体的な取組が必要となります その中心となって運営にあたるのが各地区の建築協定運営委員会 ( 任意組織 ) です その代表が 運営委員長となります 運営委員 運営委員長になってまず何をしたら良いか? 自分の地区の 建築協定書 を見てみましょう! 建築協定書には 各地区のルールや運営方法が示されています まずは ルールを再認識し より建築協定への知識を深める事が大切です これまでの運営委員会活動を確認してみましょう! 前任の運営委員 委員長さんにどんな活動をしてきたのか聞いてみましょう 引き継いだ運営委員会の活動に関する書類を確認しましょう 運営委員会は どんな活動をするのか? 建築協定運営委員会で行う 一般的な活動を示します 建築協定の日常運営 外部との連絡調整 1 建築計画の承認 P.3 協定区域で建物が建築されるようです!( 建築計画の承認 ) を参照 2 総会や運営委員会の開催総会では 運営委員会の 1 年間の活動報告 運営経費の収支報告 次期運営委員の決定等を行います また 運営委員会を定期的又は必要に応じて開催し, 日常的な運営を行います 3 所有権等移転届 の受理協定区域の土地を売買し 所有者が替わる場合に 売主は 所有権等移転届 を運営委員会に届け出ます 4 市役所との連絡調整建築協定について 地域で問題や分からないことがあれば 京都市都市計画局建築指導部建築指導課等に相談して下さい 5 京都市建築協定連絡協議会 への参加連絡協議会では 総会や勉強会等 建築協定の運営に役立つ研修や意見交換の場を設けています 6 啓発活動 ( 違反防止のための活動 ) 建築協定区域を表示した看板の設置 地区独自の広報誌の発行 などを通じて 協定制度について 認識を深めましょう 1

6 庶 務 1 市役所や建築協定連絡協議会などからの文書の受理 配布市役所や建築協定連絡協議会から届くお知らせを協定区域の皆さんに配布します 2 協定関係書類の保管 建築協定書 や 建築計画承認申請書 等の保管 3 協定地区内の連絡 調整と文書の作成協定地区内での総会や 運営委員会の開催等の必要に応じて連絡文書等を作成し 協定地区の住民への周知を図ります 経 理 1 会計事務皆さんからの会費は 通帳 出納簿で管理し 支出した場合には必ず領収書をとり保管します 2 会費の徴収運営委員会で経費を必要とする場合は 協定区域の土地所有者等から公平に会費を徴収します 3 予算決算 監査予算決算は 事前に運営委員会の幹事により監査を行い 協定地区の土地所有者全員が参加できる総会等で承認を得ましょう 建築協定の更新の手続き 1 協定の更新 変更手続き建築協定の有効期限が近づいてきたら 地域の皆さんの意見をまとめ 市役所に認可申請を行います 地元での合意形成から認可まで 概ね 1 年 場合によってはそれ以上の期間を要することがあります 2

7 建築計画の承認の流れ協定区域で 建物が建築される場合の手続きは?( 建築計画の承認 ) 運営委員会は 協定区域内で建築物が計画されると 建築協定に定められた建築物 の基準に適合しているか審査を行い 承認します 協定区域の建築主 運営委員会 建築計画をたてる 協議のポイント 早めの対応で違反建築を未然に防止 複数委員での判断がトラブル防止に 建築計画の連絡 建築計画の提出依頼 建築計画の提出 建築計画の説明 協議 承認文書の受領 建築計画の受領運営委員会開催承認 非承認決定承認文書送付 協議のポイント承認は必ず文書で行う 承認 関係資料の保管 確認申請提出 確認済証交付 工事着工 協議のポイント必要に応じて 建築工事中 建築完了後もチェックを行う 建物完成 検査 3

8 1土地の区域1/2協定区域の一部となるものとする 平成 23 年度京都市建築協定連絡協議会建築協定運営委員研修 法律 図面の見方問題演習一般的な モデル建築協定 一般的な建築協定書には 以下のような内容が記載されています ( 地区によって もちろん詳細や項目数は異なります ) 是非 お時間があるときに ご自身の建築協定地区の建築協定書を開いてみて下さい ( 建築協定モデル例 ) 京都市 区モデル地区建築協定書 ( 目的 ) 第 1 条この協定は 建築基準法第 69 条及び京都市建築協定条例第 2 条の規定に基づき 第 4 条に定める地域内における建築物の敷地 位置 用途及び形態に関する基準を定め 良好な住宅地としての環境を高度に維持増進することを目的とする ( 名称 ) 第 2 条この協定は 京都市 区モデル地区建築協定と称する ( 定義 ) 第 3 条この協定において使用する用語は 建築基準法 建築基準法施行令及びこれらに基づ く条例において使用する用語の例による ( 協定区域及び建築協定区域隣接地 ) 第 4 条この協定の目的となる土地の区域は 京都市 区モデル町 1 丁目及び 2 丁目の各一部とする 2 建築基準法第 70 条第 2 項の規定により指定する建築協定区域隣接地の区域は 京都市 区モデル町 1 丁目及び 2 丁目の各一部とする 3 第 1 項及び第 2 項の区域は 別紙に定める区域内とする ( 協定の締結 ) 第 5 条この協定は 協定区域内の土地の所有者及び建築物の所有を目的とする地上権又は賃借権を有する者 ( 以下 土地の所有者等 という ) 全員の合意により締結する 2 建築協定区域隣接地の区域内の土地に係る土地の所有者等がこの協定に加わる場合においては 京都市長に対して書面でその意思を表示することによって 当該土地は前条第 1 項の 1 1

9 2建築物に関する基準10 この協定に規定するもののほか 委員会の運営に関して必要な事項は別に定める ( 建築物の位置に関する基準 ) 第 6 条建築物の位置は 次の各号に定める基準によらなければならない (1) 建築物の外壁仕上面又はこれに代わる柱等の仕上面から敷地境界線までの距離は 50 センチメートル以上とする (2) 前号の規定にかかわらず 真北方向の敷地境界線までの水平距離は 1 階にあっては 3 メートル以上 2 以上の階にあっては 3.5 メートル以上とする ただし 敷地の北側に前面道路がある場合はこの限りでない ( 建築物の用途に関する基準 ) 第 7 条共同住宅 寄宿舎又は下宿の用途に供する建築物は建築してはならない 2 建築物の用途を変更する場合においては 前項の規定を準用する ( 建築物の形態に関する基準 ) 第 8 条建築物の最高の軒の高さは 地盤面から 6.5 メートルを超えないものとする ( 運営委員会 ) 第 9 条この協定の運営のため 運営委員会 ( 以下 委員会 という ) を設置し 次の委員をおく 委員長 1 名副委員長若干名総務 1 名会計 1 名 2 委員は 協定地区内の土地の所有者等の互選とする 3 委員の任期は 2 年とする ただし 補欠の委員の任期は 前任者の残任期間とする 4 委員は 再任することができる 5 委員長 副委員長 総務及び会計は 委員の互選とする 6 委員長は 委員会を代表し この協定の運営のための会務を総括する 7 副委員長は 委員長を補佐し 委員長に事故のあるときは あらかじめ 委員長が指名する 副委員長がこれを代理する 8 総務は この協定の運営に関する事務を処理する 9 会計は 委員会の経理に関する事務を処理する 2

10 3違反があった場合の措置等になった者にたいしてもその効力を有する ( 違反者の措置 ) 第 10 条この協定の規定に違反した者 ( 以下 違反者 という ) があったときは 委員長は委員会の決定に基づき 違反者に対して工事施工の停止を請求し かつ 書面をもって相当の猶予期間をつけて 当該違反行為を是正するための必要な措置をとることを請求することができる ( 裁判所への出訴 ) 第 11 条前条に規定する請求があった場合において 違反者がその請求に従わないときは 委員長は委員会の決定に基づき 違反者に対して工事施工の停止又は違反建築物の除去等を裁判所に請求することができる 2 前項の訴訟に要する費用は 違反者の負担とする ( 土地の所有者等の届出等 ) 第 12 条この協定区域内の土地の所有者等は 所有権及び建築物の所有を目的とする地上権又は賃貸権を移転するときは あらかじめ その旨を委員長に届けなければならない 2 土地の所有者等は 協定区域内において建築物の新築 改築 増築又は用途の変更をしようとする場合は 事前に第 9 条に定める委員会の承認を受けなければならない ( 協定の変更 ) 第 13 条この協定に係る協定区域 建築物に関する基準 有効期限 協定違反があった場合の措置又は建築協定区域隣接地を変更しようとするときは 協定区域内の土地の所有者等の全員の合意をもってその旨を定め これを京都市長に申請してその許可を受けなければならない ( 協定の廃止 ) 第 14 条この協定を廃止しようとするときは 協定区域内の土地の所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め これを京都市長に申請してその許可を受けなければならない ( 協定の効力継承 ) 第 15 条この協定は 効力を有することとなった日以降において 協定区域内の土地の所有者 3

11 有効期限1土地の区域2/2氏名モデル太郎 印 4( 有効期限 ) 第 16 条この協定の有効期限は 年間とする ただし 有効期限の満了 6 ヶ月前までに 土地の所有者等の過半数の廃止申し立てがない限り 更に 年間延長するものとする 2 この協定の違反者の措置に関しては 有効期限満了後においてもなお効力を有する ( 付則 ) 1 この協定は 京都市長の許可の公告があった日 ( 以下 基準時 という ) から効力を有する 2 基準時に現に存する建築物又は現に建築 修繕若しくは模様替の工事中の建築物については この協定の規定を適用しない ただし 基準時以降に 当該建築物を増築し 改築し 移転し 又は用途を変更する場合は 当該増築し 改築し 移転し 又は用途を変更する部分については この協定の規定を適用する 3 この協定の証として本書 3 通を作成し 2 通を京都市長に提出し 1 通を委員長が保管し その写しを協定区域内の土地の所有者等の全員が保管するものとする 別紙京都市 区モデル地区建築協定区域図平成 年 月 日代表者住所京都市 区モデル町 1 丁目 番地 モデル 4

12 建築協定承認申請書 ( 京都市一般様式 ) 平成 年 月 日 モデル ( 宛先 ) 地区建築協定運営委員会 建築主住所京都市 区モデル地区 1 丁目 ー 氏名 ( 法人にあっては, 名称及び代表者名 ) 京都太郎 代理者住所京都市 区 町 京都 ( 電話 - ) 氏名 ( 法人にあっては, 名称及び代表者名 ) 協定太郎 協定 ( 電話 - ) 1 建築場所又は築造場所京都市 区 モデル地区 1 丁目 ー 2 建築若しくは工作物又はその部分の概要 建築計画概要書 に記載されている項目 別添の建築計画概要書を参照 建築計画概要書に記載されている以外の項目 ( 当該建築協定に該当する項目のみ, 下記 に数値等を記入してください ) 地盤面の高さ ( ) cm 軒の高さ ( 6.4 )m 軒又は庇の出 ( 軒 ) cm,( 庇 ) cm 屋根の勾配 ( / ) 屋根及び外壁の材料 ( 外壁 ),( 屋根 ) 屋根及び外壁の色彩 ( 外壁 ),( 屋根 ) その他( 壁面後退 ) ( 南側最小値 :1300mm ) その他( 真北方向の外壁後退 ) ( 1 階 2 階の壁面までの距離 3,400mm ) その他( ) ( ) その他( ) ( ) その他( ) ( ) 建築計画概要書とは, 建築基準法施行規則第 1 条の 3 に規定する概要書をいいます 建築計画概要書のほかに提出書類が定められている場合がありますので, 各地区に御確認ください この承認申請書の写しを建築確認申請書の副本に添付してください ( 以下, 運営委員会記入部分 ) 平成 年 月 日付提出の建築計画概要書及び上記記載の計画について, 区モデル地区建築協定の規定に適合していますので, 承認します 図面 提出書類等を検討し 協定の内容に違反していなければ 地区の協定運営委員会として計画を承認します 平成 年 月 日 区 モデル 地区建築協定運営委員会 5

13 建築計画概要書 ( 第二面 ) 建築物及びその敷地に関する事項 1. 地名地番 京都市 区モデル町 1 丁目 番地の 2. 住居表示 京都市 区モデル町 1 丁目 番地の 3. 都市計画区域及び準都市計画区域の内外の別等 都市計画区域内 ( 市街化区域 市街化調整区域 区域区分非設定 ) 準都市計画区域内 都市計画区域及び準都市計画区域外 4. 防火地域 防火地域 準防火地域 指定なし 5. その他の区域 地域 地区又は街区 6. 道路 イ. 幅員 6m ロ. 敷地と接している部分の長さ 18.70m 7. 敷地面積 イ. 敷地面積 (1)( m2 )( )( )( ) (2)( )( )( )( ) ロ. 用途地域等 ( 第 1 種低層住居専用地域 )( )( )( ) ハ. 建築基準法第 52 条第 1 項及び第 2 項の規定による建築物の容積率 ( 100% )( )( )( ) ニ. 建築基準法第 53 条第 1 項の規定による建築物の建ぺい率 ( 60% )( )( )( ) ホ. 敷地面積の合計 (1) (2) m2 ヘ. 敷地に建築可能な延べ面積を敷地面積で除した数値 ト. 敷地に建築可能な建築面積を敷地面積で除した数値 100% 60% チ. 備考 8. 主要用途 ( 区分 ) 1 戸建ての住宅 9. 工事種別 新築 増築 改築 移転 用途変更 大規模の修繕 大規模の模様替 10. 建築面積 ( 申請部分 )( 申請以外の部分 )( 合計 ) イ. 建築面積 ( m2 )( )( m2 ) ロ. 建ぺい率 39.56% 11. 延べ面積 ( 申請部分 )( 申請以外の部分 )( 合計 ) イ. 建築物全体 ( m2 )( )( m2 ) ロ. 地階の住宅の部分 ( 0 m2 )( )( 0 m2 ) ハ. 共同住宅の共用の廊下等の部分 ( )( )( ) ニ. 自動車車庫等の部分 ( m2 )( )( m2 ) ホ. 住宅の部分 ( m2 )( )( m2 ) ヘ. 延べ面積 m2 ト. 容積率 62.44% 12. 建築物の数 イ. 申請に係る建築物の数 1 ロ. 同一敷地内の他の建築物の数 建築物の高さ等 ( 申請に係る建築物 )( 他の建築物 ) イ. 最高の高さ ( 8.94m )( ) ロ. 階数 地上 ( 2 階 )( ) 地下 ( )( ) ハ. 構造 木造 一部 造 6

14 ニ. 建築基準法第 56 条第 7 項の規定による特例の適用の有無 有 無 ホ. 適用があるときは 特例の区分 道路高さ制限不適用 隣地高さ制限不適用 北側高さ制限不適用 14. 許可 認定等 15. 工事着手予定年月日 平成 年 月 日 16. 工事完了予定年月日 平成 年 月 日 17. 特定工程工事終了予定年月日 ( 特定工程 ) ( 第 1 回 ) 平成 年 月 日 ( ) ( 第 回 ) 平成 年 月 日 ( ) ( 第 回 ) 平成 年 月 日 ( ) 18. その他必要な事項 7

15 建築計画概要書 ( 第三面 ) 付近見取図 ( 実際は この部分に付近見取り図が記載されます ) 配置図 A 邸新築工事配置図を参照 ( 実際は この部分に配置図が記載されます ) ( 注意 ) 1. 第一面及び第二面関係 1 これらは第二号様式の第二面及び第三面の写しに代えることができます この場合には 最上段に 建築計画概要書 ( 第一面 ) 及び 建築計画概要書 ( 第二面 ) と明示してください 2 第一面の 5 欄及び 6 欄は それぞれ工事監理者又は工事施工者が未定のときは 後で定まつてから工事着手前に届け出てください この場合には 特定行政庁が届出のあつた旨を明示した上で記入します 2. 第三面関係 1 付近見取図には 方位 道路及び目標となる地物を明示してください 2 配置図には 縮尺 方位 敷地境界線 敷地内における建築物の位置 申請に係る建築物と他の建築物との別並びに敷地の接する道路の位置及び幅員を明示してください 8

16 3,000 1,300 3,300 1,000

17 3,000 3,300 1,300 3,300 3,000 3,300

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22 平成 23 年度京都市建築協定連絡協議会第 2 部建築協定運営委員研修 法律 図面の見方問題演習 回答用紙モデル地区建築協定内容確認問題 建築物に関する基準について ( 別紙の図面 建築計画概要書をモデル地区建築協定書に照らし合わせ 下記の設問に対 し図面の内容が協定書で定める基準に合うかどうか 適合か不適合で答えてください ) No 設問 答え ( 該当するものに をして下さい ) 1 建築物の外壁仕上面又はこれに代わる柱等の仕上 適合 不適合 面から敷地境界線までの距離は適合しているか? ( 真北方向を除く ) 2 1 階 2 階の建築物の外壁仕上面から敷地境界線ま 適合 不適合 での真北方向の水平距離は適合しているか? 3 この建築物の用途は 適合しているか? 適合 不適合 4 最高の軒の高さは 適合しているか? 適合 不適合