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1 ベトナムの 不 動 産 市 場

2 ベトナム 不 動 産 市 場 を 取 り 巻 く 要 因 質 の 高 い 労 働 力 安 定 性 将 来 性 を 求 めて グローバル 企 業 がベトナムへ 進 出 住 宅 ベトナム 駐 在 外 国 人 数 の 増 加 による 需 要 拡 大 オフィス 国 内 企 業 外 資 企 業 の 業 容 拡 大 に 伴 う 必 要 床 面 積 の 増 加 商 業 施 設 国 際 的 ブランドの 進 出 国 内 企 業 の 出 店 に よる 需 要 増 大 郊 外 での 開 発 も 進 み 物 件 供 給 は 増 えているが 建 築 許 認 可 が 厳 しく 需 要 に 追 いつかない 状 況 とくに 外 資 現 地 法 人 向 けの 高 級 物 件 が 慢 性 的 に 不 足 -1-

3 ハノイのマンション 市 場 ハノイのマンション 市 場 を 分 譲 価 格 の 動 きでみると 以 下 の2 点 が 共 通 点 1 経 済 成 長 により 上 昇 した 価 格 が 足 元 でも 大 きく 崩 れていない 2とくに 中 級 物 件 以 上 の 価 格 保 持 力 が 目 立 つ 賃 貸 市 場 では 全 体 の 入 居 率 は 足 元 で 下 がったが 賃 貸 料 金 はむしろ 上 昇 基 調 を 維 持 ( 米 ドル/ 平 方 メートル) 3,5 3, 2,5 2, 普 及 物 件 中 級 物 件 高 級 物 件 最 高 級 物 件 マンションの 等 級 別 平 均 価 格 推 移 ( 米 ドル/ 平 方 メートル) 45 3 マンションの 月 間 賃 料 と 入 居 率 推 移 賃 貸 料 金 ( 左 目 盛 ) 入 居 率 ( 右 目 盛 ) 年 間 四 半 期 (%) ,5 1, 5 経 済 環 境 が 激 変 した28 年 にお においても 目 立 った 目 立 価 った 格 の 価 崩 格 れは の 崩 見 られない れは 見 られない 1 年 2 年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 3Q 7 年 4Q 8 年 1Q 8 年 2Q 8 年 3Q 出 所 :CB Richard Ellis( 右 図 とも) 年 間 四 半 期 年 25 年 26 年 27 年 3Q 27 年 4Q 28 年 1Q 28 年 2Q 28 年 3Q 4 2

4 ホーチミンのマンション 市 場 ホーチミンのマンション 市 場 では 98 年 以 降 入 居 率 が 急 上 昇 その 割 に 供 給 量 の 増 加 テンポが 追 いつかず 入 居 率 は 現 状 でも9% 台 の 極 めて 高 い 水 準 を 維 持 なかでも 高 級 マンション の 需 要 が 旺 盛 その 高 級 マンション 価 格 を アジア 主 要 都 市 での 同 クラス 比 較 でみると ベトナムの 物 件 価 格 は 第 三 位 にランクされる ( 米 ドル/ 平 方 メートル) 6, 5, 高 級 マンション 価 格 の 推 移 4,6 3, 2,5 延 供 給 棟 数 入 居 率 マンション 供 給 と 入 居 率 の 推 移 マンションの 供 給 量 が 着 実 に 増 加 しているなか で 入 居 率 も 年 々 上 昇 ( 棟 ) (%) 足 元 の 経 済 減 速 下 でも9% 台 の 水 準 1 9 4, 3, 2, 1, アジア 主 要 都 市 の 高 級 マンション 価 格 香 港 シンガポール ホーチミン 北 京 バンコク マニラ 都 市 名 クアラルンプール 28 年 第 4 四 半 期 資 産 価 格 2,595 17,316 4,6 4,24 3,68 2,49 2,277 2, 1,5 1, 年 1Q 7 年 2Q 7 年 3Q 7 年 4Q 8 年 1Q 8 年 2Q 8 年 3Q 8 年 4Q 出 所 :CB Richard Ellis ( 右 図 とも) ジャカルタ 1, 年 98 年 99 年 年 1 年 2 年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 1Q 8 年 2Q 8 年 3Q 4

5 ハノイのオフィス 市 場 ハノイのオフィス 物 件 の 賃 料 は Aグレード Bグレードともに 上 昇 基 調 で 推 移 27 年 後 半 以 降 の 世 界 経 済 激 変 の 環 境 下 でも 賃 料 の 動 きは 極 めて 強 い 旺 盛 な 需 要 が 続 くなかで 物 件 の 供 給 が 追 いつかない 状 態 を 反 映 した 動 き オフィス 物 件 の 月 間 平 均 賃 料 の 推 移 オフィス 物 件 の 供 給 量 と 入 居 率 の 推 移 ( 米 ドル/ 平 方 メートル) 6 ( 万 平 方 メートル) 25, 2.5 スクラップ&ビルドを 繰 り 返 しながらの 物 件 供 給 が 続 いているため 供 給 量 の 動 きは 一 進 一 退 (%) 1 5 2, 2. 高 い 入 居 率 をキープ 4 15, , , 米 国 サブプライム ローン 問 題 の 露 呈 資 源 価 格 の 急 変 動 世 界 経 済 の 変 調 に 至 る 過 程 でも オフィス 賃 料 は 下 落 せず むしろ 上 昇 基 調 を 維 持 Aグレード Bグレード 7 年 1Q 7 年 2Q 7 年 3Q 7 年 4Q 8 年 1Q 8 年 2Q 8 年 3Q 8 年 4Q -5, 延 供 給 面 積 入 居 率 -1, -1. ( 左 目 盛 ) ( 右 目 盛 ) 6 7 年 1 月 7 年 4 月 7 年 8 月 7 年 12 月 8 年 1 月 8 年 4 月 8 年 8 月 8 年 12 月 出 所 :CB Richard Ellis( 右 図 とも) -4-

6 ホーチミンのオフィス 市 場 ホーチミンでは 過 去 1 年 供 給 面 積 ( 賃 貸 面 積 )が 増 加 し 空 室 率 は 低 下 需 要 に 対 して 供 給 が 追 いつかない 状 況 が 端 的 に 表 れている 賃 貸 料 の 動 きでは とりわけ Aグレード 物 件 の 賃 貸 料 が 前 年 比 1.5 倍 もの 上 昇 ( 万 平 方 メートル) 空 室 面 積 賃 貸 面 積 空 室 率 オフィス 物 件 の 需 給 推 移 (1996 年 ~28 年 3Q) ( 左 目 盛 ) ( 左 目 盛 ) ( 右 目 盛 ) 賃 貸 面 積 の 増 加 が 続 く なかで 空 室 率 は 低 下 年 間 四 半 期 (%) ( 米 ドル/ 平 方 メートル) オフィス 物 件 のグレード 別 月 間 賃 貸 料 27 年 平 均 45.5ドル (27 年 ~28 年 ) 1.5 倍 28 年 平 均 71ドル B Cグレードともに 下 げ 幅 が 僅 少 年 98 年 年 2 年 4 年 6 年 8 年 1Q 8 年 3Q 1 Aグレード Bグレード Cグレード 7 年 1Q 7 年 2Q 7 年 3Q 7 年 4Q 8 年 1Q 8 年 2Q 8 年 3Q 8 年 4Q 出 所 :CB Richard Ellis( 右 図 とも) -5-

7 供 給 不 足 が 続 く 商 業 施 設 中 心 ビジネス 地 域 (CBD)での 商 業 施 設 の 入 居 率 は 現 状 でも9% 台 と 高 水 準 で 推 移 ハノイ ホーチミンの 二 大 都 市 を 中 心 に 旺 盛 な 需 要 に 向 けた 供 給 面 での 対 応 が 急 ピッチに 進 展 中 とりわけ 大 型 商 業 ビルの 建 設 プロジェクトが 目 立 つ A.T.Kearny 社 グローバル 小 売 市 場 調 査 では ベトナムは28 年 に 第 一 位 にランク A.T.Kearny 社 が 世 界 の 小 売 り 市 場 の 発 展 可 能 性 を 各 種 データの 分 析 をもとにスコアメイク 国 別 カントリーリスク 市 場 魅 力 度 市 場 飽 和 度 参 入 タイミング 度 の4 面 から 評 価 したもの 29 年 21 年 211 年 サビコタワー ネトラ ビナタ オリックスプラザ 出 所 :CB Richard Ellis ハノイの 商 業 物 件 の 供 給 予 定 ガーデンライフスタイルモール ビンコンパークパレス バク ハー プラザー ゴールデンウェストレイク スカイシティータワー フォンナムパールタワー ランドマークハノイタワー シプトラショッピングモール ハノイプラザホテル キンガムハノイランドマーク インドシナプラザハノイ ( 万 平 方 メートル) 月 額 賃 料 水 準 (ドル/ 平 方 メートル) CBD 以 外 :25~6ドル CBD:65~13ドル 最 高 額 :13ドル グローバル 小 売 市 場 の 発 展 度 指 数 順 位 国 ベトナム インド ロシア 中 国 エジプト モロッコ サウジアラビア チリ ブラジル 28 年 年 順 位 の 変 動 出 所 :A.T.Kearney 社 The 28 Global Retail Development Index

8 経 済 成 長 と 不 動 産 価 格 の 相 関 性 1~ 日 本 の 場 合 日 本 の 高 度 成 長 期 (196~197 年 )のGDP 成 長 と 土 地 価 格 変 動 は 高 い 相 関 土 地 価 格 の 変 化 率 は 国 民 一 人 当 たりGDP 成 長 率 の2 倍 以 上 一 人 当 たりGDPと 土 地 価 格 の 推 移 ( 米 ドル) (196 年 ~197 年 ) 21, ( 土 地 価 格 指 数 ) 6 17,5 14, 一 人 当 たりGDP( 左 目 盛 ) 196 年 を1とした6 大 都 市 の 土 地 価 格 ( 右 目 盛 ) 5 4 1,5 3 7, 2 3, 年 1961 年 1962 年 1963 年 1964 年 1965 年 1966 年 1967 年 1968 年 1969 年 197 年 出 所 :IMF 日 本 不 動 産 研 究 所 -7-

9 経 済 成 長 と 不 動 産 価 格 の 相 関 性 2~ 日 本 に 続 く 国 々の 場 合 シンガポールや 中 国 ( 上 海 )など 先 行 して 発 展 している 新 興 国 の 場 合 でも 高 度 成 長 期 の 日 本 と 同 じような 不 動 産 価 格 の 上 昇 傾 向 が 見 られる 3, シンガポール ( 米 ドル) ( 価 格 指 数 ) 5 ( 米 ドル) 2, 上 海 ( 価 格 指 数 ) 18 2,5 一 人 当 たりGDP( 左 目 盛 ) 1986 年 を1とした 住 宅 価 格 ( 右 目 盛 ) 5 4 1,6 一 人 当 たりGDP( 左 目 盛 ) 1999 年 を1とした 物 件 価 格 ( 右 目 盛 ) 16 2, 4 3 1,2 14 1, , 年 1987 年 1988 年 1989 年 199 年 1991 年 1992 年 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 出 所 :IMF,URA 1999 年 2 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 出 所 :IMF, 中 国 国 家 統 計 局 8-8-

10 ベトナムの 基 礎 データ 国 名 :ベトナム 社 会 主 義 共 和 国 出 所 : 外 務 省 IMF ハノイ ハイフォン ダナン ホーチミン(サイゴン) (Socialist Republic of Viet Nam) 首 都 :ハノイ 面 積 :33.2 万 Km2( 日 本 の 約.87 倍 ) 民 族 :キン 族 (86%), 他 53の 少 数 民 族 言 語 :ベトナム 語 宗 教 : 仏 教 (8%), カトリック, カオダイ 教 他 人 口 :8,5 万 人 ( 世 界 第 12 位 ) 実 質 GDP:716 億 米 ドル(27 年 ) 日 本 への 輸 出 : 水 産 物, 縫 製 品, 原 油 (6,151 億 円 ) 日 本 からの 輸 入 : 機 械 類 電 気 機 器 鉄 鋼 (4,816 億 円 ) 日 本 からのODA:1,232 億 円 (27 年 ) -9-

11 ベトナムの 歴 史 1 年 を 超 える 中 国 支 配 を 経 験 した 中 国 文 化 圏 最 南 端 の 国 その 支 配 を 離 脱 した 民 族 ( 越 =Viet 人 )が 南 (=Nam)に 下 り 民 族 国 家 を 形 成 ここから ベトナム( 越 南 :Viet Nam)の 国 名 が 誕 生 その 後 フランス アメリカ 等 との 戦 争 にも 打 ち 勝 ち 76 年 に 独 立 統 一 国 家 へ 1986 年 からは ドイモイ( 刷 新 ) 政 策 を 推 進 以 後 急 速 な 変 貌 を 続 けている 年 月 1883 年 1945 年 1949 年 1954 年 1955 年 1965 年 1973 年 1975 年 1976 年 1986 年 1995 年 21 年 27 年 28 年 出 所 : 外 務 省 略 史 フランスの 保 護 国 となる ベトナム 民 主 共 和 国 成 立 ベトナム 国 (フランスと 親 密 ) 成 立 ジュネーブ 停 戦 協 定 により 南 北 分 割 南 部 でベトナム 共 和 国 成 立 アメリカ 軍 直 接 介 入 ( 北 爆 ) 開 始 ベトナム 戦 争 へ パリ 和 平 協 定 調 印 ベトナム 共 和 国 政 府 無 条 件 降 伏 (サイゴン 解 放 ) 南 北 統 一 (ベトナム 社 会 主 義 共 和 国 成 立 ) ドイモイ 政 策 採 択 ( 改 革 開 放 路 線 へ) ASEAN( 東 南 アジア 諸 国 連 合 ) 加 盟 アメリカ 最 恵 国 待 遇 の 付 与 決 定 WTO( 世 界 貿 易 機 関 ) 加 盟 国 連 安 全 保 障 理 事 会 非 常 任 理 事 国 就 任 -1-

12 ベトナムの 政 治 1978 年 の 改 革 開 放 政 策 により 市 場 経 済 を 導 入 21 年 のWTOの 加 盟 で 外 資 導 入 を 本 格 化 し 急 成 長 してきた 中 国 経 済 ベトナムも 中 国 同 様 27 年 のWTO( 世 界 貿 易 機 関 ) 加 盟 により 今 後 成 長 加 速 の 時 代 を 迎 えようとしている 国 家 主 席 ( 国 会 議 員 の 中 から 国 会 が 選 出 ) 国 家 を 代 表, 人 民 軍 の 統 帥 憲 法 法 律 の 公 布 条 約 批 准 政 府 首 相 副 首 相 (5 名 ) 行 政 の 執 行 出 所 : 外 務 省 在 ベトナム 日 本 国 大 使 館 ベトナムの 国 家 組 織 書 記 長 中 央 委 員 会 政 治 局 指 導 共 産 党 人 事 国 会 議 員 数 493 名 中 選 挙 区 制 ( 次 期 選 挙 は211 年 ) 選 挙 権 18 歳 以 上 被 選 挙 権 21 歳 以 上 立 法 決 議 人 事 法 案 報 告 計 画 の 提 出 年 のベトナム 共 産 党 第 6 回 大 会 で 社 会 主 義 に 市 場 経 済 システムを 取 り 入 れるという ドイモイ 政 策 を 採 択 ( 改 革 開 放 路 線 へと 転 換 ) 計 画 経 済 から 社 会 主 義 指 向 の 市 場 経 済 へ 移 行 国 営 集 団 ( 組 合 ) 民 間 の 他 部 門 経 済 は 維 持 1989 年 ごろより ドイモイ 政 策 の 成 果 が 上 がり 始 め 199 年 代 半 ばまで 年 率 8~9%の 経 済 成 長 率 を 実 現 その 後 アジア 通 貨 危 機 を 契 機 に 経 済 成 長 率 は 減 速 局 面 を 余 儀 なくされたものの 2 年 代 に 入 って 回 復 22 年 以 降 は7% 以 上 の 安 定 的 成 長 を 継 続 27 年 にはWPOにも 正 式 加 盟 27 年 央 以 降 の 世 界 経 済 の 急 変 下 で ベトナム 経 済 も 打 撃 を 受 けたが 政 権 の 安 定 度 と 政 策 対 応 の 機 敏 さには 世 界 の 注 目 を 集 めている

13 若 く 勤 勉 で 豊 富 な 人 口 ~ 有 望 な 労 働 供 給 源 人 口 は8,5 万 人 ( 国 連 統 計 :25 年 )で 世 界 第 12 位 人 口 の59%が29 歳 以 下 (24 歳 以 下 は5%) 労 働 力 の 質 的 評 価 が 高 い ( 勤 勉 手 先 が 器 用 創 意 工 夫 力 がある 等 ) 総 人 口 に 占 める 年 齢 層 別 割 合 出 所 : 国 際 連 合 World Population Prospects 歳 以 下 は5%

14 有 望 事 業 展 開 先 として 注 目 されるベトナム 国 際 協 力 銀 行 による 海 外 事 業 展 開 に 関 する 調 査 報 告 ( 過 去 2 回 実 施 )によれば 製 造 業 企 業 の 有 望 事 業 展 開 先 国 として ベトナムの 位 置 は 急 速 に 高 まっている 5 年 度 ~8 年 度 でみても その 位 置 は 安 定 的 に 上 位 にあり 総 じてベトナムの 評 価 は 労 働 力 と 政 治 力 の 点 で 最 も 高 い 評 価 を 受 けている 順 位 1 位 2 位 3 位 4 位 5 位 有 望 事 業 展 開 先 国 の 推 移 有 望 事 業 展 開 先 国 ( 理 由 別 内 訳 :8 年 度 ) 5 年 度 6 年 度 7 年 度 8 年 度 中 国 中 国 中 国 中 国 インド インド インド インド タイ ベトナム ベトナム ベトナム ベトナム タイ タイ ロシア 米 国 米 国 ロシア タイ 理 由 優 秀 な 人 材 安 価 な 労 働 力 他 国 リスクの 分 散 外 資 誘 致 などの 政 策 が 安 定 政 治 社 会 情 勢 が 安 定 している 中 国 インド ベトナム ロシア ( 単 位 :%) 出 所 : 国 際 協 力 銀 行 わが 国 製 造 業 企 業 の 海 外 事 業 展 開 に 関 する 調 査 報 告 書 ( 左 表 とも) タイ ( 注 )8 年 度 は 速 報 -13-

15 株 式 会 社 ブルーチップ コンサルティング 概 要 会 社 名 設 立 年 資 本 金 役 員 取 締 役 社 員 数 本 社 URL ベトナム 事 務 所 URL 取 引 銀 行 カストディアン 主 要 投 資 先 株 式 会 社 ブルーチップ コンサルティング 22 年 1 月 2.5 万 円 代 表 取 締 役 大 木 健 司 Nguyen Truong Giang 1 名 (28 年 1 月 末 現 在 ) 東 京 都 港 区 新 橋 F 6th Flr, No.33 Giang Van Minh St, Ba Dinh Dist, HanoiDinh,Hanoi,Vietnam 三 井 住 友 銀 行 日 比 谷 支 店 Standard Chartered Bank Hanoi Branch Micro Finance International Corp.( 米 国 ) Tien Viet Security Company(ベトナム) -14-

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