世界的な金融市場の波乱は国内の不動産投資市場に特に影響を与えていない経営環境解説 8 月中旬から中国の元の切り下げ中国景気の減速懸念の高まりや米国の利上げに対する不透明感を契機として世界的に株式市場コモディティ市場が急落国際金融市場のボラティリティは急激に高まった J-REIT 市場では

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あいりかいじ
7 years ago
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1 サムティ (3244 東証 1 部 ) 2015 年 10 月 27 日良好な金融環境を背景に業続伸アップデートレポートティーアイダヴリュ堀部吉胤主要指標 2015/10/23 現在株価 1,274 円年初来高値年初来安値発行済株式数 1,284 円 (15/10/22) 741 円 (15/01/07) 24,035,127 株売買単位 100 株時価総額 30,620 百万円予想配当 ( 会社 ) 予想 E P S ( アナリスト ) 33.0 円円実 P B R 1.04 倍直前のレポート発行日ベーシック 2015/06/16 リサーチノート 2015/03/06 サマリー 1( 15/11 ゴシック期業は特殊要因も手伝い大幅増益に 10.5 ポイント ) 15/11 期 3Q 累計 (12-8 月 ) 決算は売上高 311 億円 ( 前年同期比 2.3 倍 ) 営業利益 56.6 億円 ( 同 2.4 倍 ) と急伸した 7 月末で大型商業施設の水戸サウスタワーのキーテナントが退去したことに伴う違約金収入 17.3 億円が利益を押し上げたレジデンスを主な投資対象とする REIT を 6 月末に上場させたことに伴う物件拠出により約 11 億円の売却益を計上するなど再生流動化も順調に拡大した 3Q 累計決算発表とともに通期会社業予想は小幅修正された 3Q 累計で利益予想はほぼ達成されているが 4Q(9-11 月 ) は再生流動化の売却の予定がほとんどないことなどから通期業は修正会社予想線で着地するとみられる 10 月 26 日に JASDAQ から東証 1 部に市場変更これを受け 1 株当り 3 円の記念配当を実施し期末 ( 年間 ) 配当金は 33 円となる予定 16/11 期業は開発流動化などが牽引しよう 16/11 期業は 17.3 億円の違約金収入の反動減を跳ね返して続伸となろう牽引するのは 115/11 期になかった開発流動化の売上高が 100 億円強見込まれること 2 投資用マンション分譲の販売戸数の増加 3 水戸サウスタワーの後継テナントの目処が立ち売却が見込まれるなど再生流動化が好調を持続するとみられること年 12 月にリニューアルオープンした郊外型大型商業施設の再生案件であるピエリ守山の利益への本格寄与などになろう 15/11 期は築古のオフィスなど固定資産の入替を積極的に行ったことなどにより特別利益が高水準になった反動で純利益は前期並みにとどまると予想した業動向売上高百万円前期比 % 営業利益百万円前期比 % 経常利益百万円前期比 % 当期純利益百万円 2015/11 3Q(4-6 月 ) 実 31, 倍 5, 倍 4, 倍 4, 倍 /11 3Q(4-6 月 ) 実 13, , , , /11 通期実 24, , , , /11 通期新会社予想 (2015 年 10 月発表 ) 38, , , , 旧会社予想 (2015 年 6 月発表 ) 37, , , , 新アナリスト予想 38, , , , 前期比 % EPS 円 2016/11 通期旧アナリスト予想 (2015 年 6 月発表 ) 34, , , , 新アナリスト予想 50, , , , 旧アナリスト予想 (2015 年 6 月発表 ) 37, , , , アナリストレポートプラットフォーム 1

5 ポイント ) 15/11 期 3Q 累計 (12-8 月 ) 決算は売上高 311 億円 ( 前年同期比 2.3 倍 ) 営業利益 56.6 億円 ( 同 2.4 倍 ) と急伸した 7 月末で大型商業施設の水戸サウスタワーのキーテナントが退去したことに伴う違約金収入 17.

2 世界的な金融市場の波乱は国内の不動産投資市場に特に影響を与えていない経営環境解説 8 月中旬から中国の元の切り下げ中国景気の減速懸念の高まりや米国の利上げに対する不透明感を契機として世界的に株式市場コモディティ市場が急落国際金融市場のボラティリティは急激に高まった J-REIT 市場では旺盛な物件取得を受け PO( 公募増資 ) ラッシュが続いたことも加わり東証 REIT 指数は 2014 年 10 月末の日銀の追加緩和直前の水準約 1,600 ポイントを割り込み 9 月 8 日には 1,509 ポイントまで低下したその後 1 国際金融市場が落ち着きをみせてきたこと 2 投資口価格の下落により予想分配金利回りの魅力が高まったこと 3 鑑定評価額の上昇継続による NAV の向上などから反転し足元は 1,700 ポイント付近まで回復している物件取得競争の過熱を受け既にポートフォリオの規模の大きい REIT では外部成長よりも内部成長に軸足を移してきているこれにより PO ラッシュが一服するとみられること多くのアセットタイプで緩やかながら賃料増額の動きが広がっていることから今後の東証 REIT 指数は底堅く推移するとみる東証 REIT 指数が下落するとインプライドキャップレートが上昇し現物の不動産価格に下落圧力がかかる可能性があるが当面こうした懸念は乏しいだろう実際国際金融市場の混乱中国の景気減速はこれまでのところ国内の現物不動産投資市場に特段の影響を与えていない金融機関の不動産融資姿勢は引続き非常に積極的であり特に貸出先に乏しい地銀にその傾向が強いアジアなどの海外投資家も東京をはじめとする日本の不動産投資に対し引続き積極姿勢シンガポールや上海などの不動産と比較しキャップレートや単純な坪単価からみて割安感が強いことなどによるとみられるまた 2015 年 1 月からの相続増税を受け個人富裕層が中小型のレジデンスやオフィスなどを機関投資家とは異なった目線で高く買う動きも続いている当社の主要投資対象アセットタイプのレジデンスをはじめとしてキャップレートの低下は緩やかにはなってきたが当分反転しそうな気配はみられないオフィスやホテルなど景気に敏感なアセットタイプでは賃料が緩やかに上昇している日銀の追加緩和の可能性もあり不動産投資市場はホットな環境が続こう 3Q 累計決算は特殊要因もあり前年同期比大幅増収増益 15/11 期 3Q 累計 (12-8 月 ) 業解説 10 月 9 日に発表された 15/11 期 3Q 累計決算は売上高 311 億円 ( 前年同期比 2.3 倍 ) 営業利益 56.6 億円 ( 同 2.4 倍 ) 経常利益 40.5 億円 ( 同 3.8 倍 ) 純利益 43.9 億円 ( 同 3.4 倍 ) 2Q 累計 (12-5 月 ) までの流れを引継いで大幅増収増益の好決算となったアナリストレポートプラットフォーム 2

既にポートフォリオの規模の大きい REIT では外部成長よりも内部成長に軸足を移してきているこれにより PO ラッシュが一服するとみられること多くのアセットタイプで緩やかながら賃料増額の動きが広がっていることから今後の東証 REIT 指数は底堅く推移するとみる東証 REIT 指数が下落するとインプライドキャップレートが上昇し現物の不動産価格に下落圧力がかかる可能性があるが当面

3 ただし大幅増収増益となったのには大型商業施設水戸サウスタワーのキーテナントであるヤマダ電機 (9831) が定借の残存期間 2 年半を残して 7 月末に解約したことによる違約金収入 17.3 億円の発生という特殊要因もあった 5 頁の表で 2Q(3-5 月 ) の不動産賃貸事業の売上高営業利益が膨らんでいるのはこのためであるなおヤマダ電機の退去は 5 月 25 日に発表された構造改革のための地方店舗を中心とする大規模な店舗閉鎖の一環ピエリ守山のテナント売上高は想定の下限で推移不動産賃貸事業では地方大型商業施設の再生案件としてメディアからも注目されたピエリ守山が昨年 12 月にリニューアルオープンフリーレントの明けたテナントから順次賃料が発生しているオープン時の大盛況は時間の経過とともに沈静化琵琶湖畔に立地しアクセスの悪さから平日の集客が厳しく来場者数テナント売上高は想定の下限で推移しているとしている現状インバウンド需要をほとんど取り込めていないため 9 月 1 日に外国人観光客向けに滋賀県で初となる消費税免税手続き代行カウンターを開設したほか旅行代理店と組んでインバウンド需要の取り込みを模索したり爆買いが期待できるテナントを誘致するなどテコ入れを図っている現在稼働率は 90% 程度で期末には 92~ 93% になる見込み安定稼働すると年間の NOI は 5~6 億円になる見込みとしているがフリーレントやテナント入居時の内装工事費の一部負担により 15/11 期はほとんど利益がないもよう 6 月の系列 REIT 上場に伴う物件拠出により売却益約 11 億円を計上不動産事業は売上高 233 億円 ( 前年同期比 2.7 倍 ) 営業利益 27.6 億円 ( 同 2.0 倍 ) 売上高をサブセグメントに細分すると再生流動化 172 億円 ( 同 6.7 倍 ) 投資用マンション分譲 53.2 億円 ( 同 2.8% 増 ) アセットマネジメント 6.9 億円 ( 同 54.9% 増 ) 開発流動化の売上高は立たなかった今期は賃貸マンション S-RESIDENCE2 棟が期末に竣工予定だがリーシング完了後の売却となるため通期でも開発流動化の売上高は見込まれていない当社がシングルスポンサーを務めるサムティレジデンシャル投資法人 (3459) が 6 月 30 日に資産規模 28 棟 305 億円で上場した当社からは 3 月 5 月 7 月に計 13 物件約 137 億円を拠出し売却益約 11 億円を計上した REIT 向け以外にも事業会社や個人富裕層などへのレジデンスの売却が進展した 3Q には当社として初めて台湾の投資家に 1 棟を売却した投資用マンション分譲の計上戸数は 322 戸 ( 前年同期比 80 戸減 ) と戸数減ながら戸当り単価の高い東京の比率が高まったこと東京大阪とも単価が上昇傾向であることから売上高は微増となったアセットマネジメントではサムティレジデンシャル投資法人の上場に伴う物件取得によるアクイジションフィーも寄与したアナリストレポートプラットフォーム 3

12 月にリニューアルオープンフリーレントの明けたテナントから順次賃料が発生しているオープン時の大盛況は時間の経過とともに沈静化琵琶湖畔に立地しアクセスの悪さから平日の集客が厳しく来場者数テナント売上高は想定の下限で推移しているとしている現状インバウンド需要をほとんど取り込めていないため 9 月 1

4 S-RESIDENCE の優先的売買交渉権はキャピタランドから系列 REIT に移行サムティレジデンシャル投資法人は主要地方都市のレジデンスを主な投資対象としており将来的にはホテルやヘルスケア施設も組み入れる方針地方物件が多く取得価格に対する減価償却費の割合が高くなるため長期修繕計画等に影響を与えない範囲で利益超過分配を行う方針としていることが特徴的スポンサーサポート契約に基づき当社が開発した S-RESIDENCE に関する優先的売買交渉権を付与しているこれまではキャピタランドジャパン ( シンガポールに本部を置くアジア最大級の不動産会社キャピタランドの日本法人 ) に S-RESIDENCE に関する優先的売買交渉権 ( 毎期累計 200 億円に達するまで ) を付与していたが REIT とのスポンサーサポート契約の発効とともに解消された開発用地の取得は順調な一方収益不動産の取得は競争激化で厳しい 15/11 期の仕入れ計画は開発用地 90 億円 ( 売上規模 300 億円相当 ) 収益不動産が固定資産と棚卸資産を合わせ 400 億円 3Q 累計の仕入れの進捗は開発用地が 20 物件 ( 大阪 9 物件東京 11 物件 ) 売上規模 240 億円相当と概ね順調な一方収益不動産が 26 物件約 187 億円 ( 販売用不動産として 12 物件約 90 億円固定資産として 14 物件約 97 億円 ) と苦戦開発用地の仕入れが順調な要因は 1 投資用マンション用地は 100 坪程度あればよく大手ディベロッパーと競合しない 2 不動産価格上昇を受け売り時とみた個人や事業法人からの売却が増加しているなど特に東京の方が大阪よりも取得しやすいという大阪は商圏が限られることから同業他社との取得競争が激しいようだ収益不動産の仕入れの苦戦は良好な資金調達環境を受け取得競争が一段と過熱する中無理な取得を行っていないことによる平均取得キャップレートは 6.5% 程度と比較的高い水準を確保しており仕入れにおける規律を保っているキャップレートの低下が著しい都心物件は追わず引続き比較的大手との競合の少ない主要地方都市のレジデンスを中心に取得を進めているほか長崎のホテル (153 室 ) やヘルスケア施設を取得した固定資産の入替も積極推進良好な売却環境を捉えて築古となった固定資産の入替も積極的に進め賃貸ポートフォリオの質の向上を図っている 3Q 累計で 9 物件簿価で 60 億円を売却し売却益 ( 売却損をネット後 )19.3 億円を特別利益に計上した ( 会計処理上同一物件において土地で売却益建物で売却損あるいはその反対となる場合がある ) また 4Q に売却が決定している大阪のオフィスで減損損失 2.2 億円を計上通期の売却は 12 物件簿価で約 90 億円となるもよう 4Q の売却益はわずかとみられるアナリストレポートプラットフォーム 4

開発用地の取得は順調な一方収益不動産の取得は競争激化で厳しい 15/11 期の仕入れ計画は開発用地 90 億円 ( 売上規模 300 億円相当 ) 収益不動産が固定資産と棚卸資産を合わせ 400 億円 3Q 累計の仕入れの進捗は開発用地が 20 物件 ( 大阪 9 物件東京 11 物件 ) 売上規模 240 億円相当と概ね順調な一方収益不動産が 26 物件約 187 億円 (

5 2016 年 3 月に名古屋支店を開設へ通期の仕入は開発用地が売上規模で 270 億円程度収益不動産が 200 億円程度にとどまるとみられる仕入れ強化のため 5 月の札幌支店の開設に続き 2016 年 3 月に名古屋支店を開設すると 9 月 25 日に発表した大阪東京福岡札幌に続く 5 番目の事業拠点となる四半期業の推移 ( 単位 ) 百万円 14/11 15/11 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q CE 売上高 2,553 7,876 3,308 10,626 3,409 17,513 10,221 6,857 不動産 1,081 6,104 1,582 8,711 1,353 13,651 8,301 4,995 不動産賃貸 1,328 1,538 1,569 1,748 1,899 3,689 1,731 1,581 その他売上原価 1,656 5,645 2,126 7,795 2,151 13,112 7,959 na 売上総利益 897 2,230 1,182 2,831 1,257 4,402 2,262 na 販売管理費 , na 営業利益 322 1, , ,590 1, 不動産 88 1, , ,409 1,309 1,734 不動産賃貸 , その他調整額 ,581 営業外収益 na 営業外費用 na 支払利息支払手数料 na 経常利益 , ,939 1, 特別利益 273 1, , ,610 na 特別損失 , na 税金等調整前純利益 189 1, , ,979 2,690 na 法人税等 na 少数株主利益 na 純利益 , ,023 1,763 3 ( 出所 ) 決算短信を会社資料もとにTIW 作成 ( 注 )CEは会社予想 4Qの会社予想において営業利益の調整額が膨らんでいるのは通期の修正予想では各セグメントへの費用配賦が考慮されていないため今期 2 度目の業予想修正を発表 15/11 期業予想 2Q 累計決算発表前の 6 月 17 日に通期会社業予想は期初予想から上方修正されていた上方修正幅は売上高 30 億円営業利益 6 億円経常利益 3 億円純利益 11 億円上方修正の主因は水戸サウスタワーにおける違約金収入 17.3 億円の発生営業利益の上方修正幅が違約金収入に比べ小さいのは売却を予定していた物件を一部入れ替えたことによる純利益の上方修正幅が大きいのは資産入替に伴う固定資産の売却益の増加による 3Q 累計決算発表とともに通期会社業予想は再度修正された売上高は 10 億円上方修正営業利益は 2 億円下方修正経常利益は 2 億円純利益は 7 億円それぞれ上方修正されたアナリストレポートプラットフォーム 5

157 166 155 174 190 281 売上原価 1,656 5,645 2,126 7,795 2,151 13,112 7,959 na 売上総利益 897 2,230 1,182 2,831 1,257 4,402 2,262 na 販売管理費 575 762 629 1,132 707 812 738 na 営業利益 322 1,467 554 1,699 550 3,590

6 売上高の上方修正は 16/11 期売却予定だった物件が今期に売却できる見通しとなったことによる一方営業利益が小幅下方修正されたのは控除対象外消費税が想定を上回る見通しとなったことにより販管費が増加するためこれは物件売却において土地代比率の高い物件が想定よりも多くなったことによる営業利益の下方修正にもかかわらず経常利益が上方修正されたのは金融コストが物件取得の遅れや調達条件の改善などで想定を下回ったため純利益の上方修正幅が大きいのは固定資産売却益が想定を上振れる見通しになったことや税負担の想定を見直したことによる修正予想線で着地しよう修正会社業予想に対する 3Q 累計の進捗率は売上高 82.0% 営業利益 94.4% 経常利益 101.3% 純利益 99.9% 利益面では既にほぼ達成している修正予想は保守的にみえるが 4Q は再生流動化の売却がほとんどない予定で賃貸事業と投資用マンション分譲の利益にほぼ限られる一方控除対象外消費税の清算により販管費が増加するこのためほぼ会社予想線で着地するとみられるなお投資用マンション分譲の計上戸数は通期では 540 戸程度と 14/11 期の 542 戸並みにとどまる見込みだが戸当り単価の高い東京の比率上昇と全体的な価格上昇により売上高は 86 億円 (14/11 期 68 億円 ) と増加見込み ( 戸 ) 分譲マンションの計上戸数の推移ファミリータイプ投資用売上高 ( 右軸 ) ( 億円 ) /11 05/11 06/11 07/11 08/11 09/11 10/11 11/11 12/11 13/11 14/11 15/11E16/11E ( 出所 ) 会社資料有価証券報告書 ( 注 )E は TIW 予想 10 アナリストレポートプラットフォーム 6

9% 利益面では既にほぼ達成している修正予想は保守的にみえるが 4Q は再生流動化の売却がほとんどない予定で賃貸事業と投資用マンション分譲の利益にほぼ限られる一方控除対象外消費税の清算により販管費が増加するこのためほぼ会社予想線で着地するとみられるなお投資用マンション分譲の計上戸数は通期では 540 戸程度と 14/11 期の 542 戸並みにとどまる見込みだが

7 開発流動化などが牽引し業続伸となろう 16/11 期業予想 16/11 期業は違約金収入 17.3 億円の剥落を跳ね返し続伸となろう業を牽引するとみられるのは 115/11 期になかった開発流動化の売上高が 100 億円強になるとみられること 2 投資用マンションの販売戸数の増加 ( 前頁グラフ参照 ) 3 大型物件の水戸サウスタワーの売却が見込まれるなど良好な物件売却環境を背景に再生流動化の好調が持続できそうなこと 4 ピエリ守山の利益寄与の本格化などによる開発流動化の売却先は優先交渉権のあるサムティレジデンシャル投資法人が基本となるが同投資法人の投資口価格は IPO 時の公募価格 102,000 円を下回って推移しており PBR1 倍をかなり下回っている当期中の PO が見送られた場合には外部売却するとみられる水戸サウスタワーはヤマダ電機の後継テナントをリーシング中ヤマダ電機が入居していた 3~9 階部分の一括貸しとフロア貸しの両面でリーシング活動をしていたとみられるが一括貸しでほぼ目処が付いたもよう販売用不動産の中で最大の案件であるピエリ守山の売却の可能性もあるだろうがトラックレコードの蓄積がまだ充分ではないことから TIW 業予想に織り込まなかった仮に売却された場合には売上高は膨らむがピエリ守山を保有する SPC を連結した際や持分の追加取得の際の時価評価により利益を先取りしてきたため売却益は限定的になると考えられる TIW 業予想では 15/11 期ほど固定資産の売却益を見込まなかったことや 15/11 期の負ののれん発生益 5.5 億円 ( ピエリ守山を保有する SPC の他社持分を追加取得し持分を 100% としたことに伴い再度時価評価したことによるもの ) の剥落により特別利益が減少し純利益は前期並みにとどまると予想した今後の注目点としては 1ピエリ守山の集客テナント売上高の動向 ( 売却価格に影響するため ) 2 将来の再生流動化の売却益の源泉となる収益不動産の仕入れの進捗状況及び取得キャップレート 3サムティレジデンシャル投資法人の投資口価格の動向などが挙げられようアナリストレポートプラットフォーム 7

優先交渉権のあるサムティレジデンシャル投資法人が基本となるが同投資法人の投資口価格は IPO 時の公募価格 102,000 円を下回って推移しており PBR1 倍をかなり下回っている当期中の PO が見送られた場合には外部売却するとみられる水戸サウスタワーはヤマダ電機の後継テナントをリーシング中ヤマダ電機が入居していた 3~9

8 損益計算書 ( 単位 ) 百万円 08/11 09/11 10/11 11/11 12/11 13/11 14/11 15/11CE 15/11E 16/11E 売上高 22,048 15,984 12,903 16,227 10,870 27,374 24,363 38,000 38,100 50,600 不動産 9,890 4,203 7,572 11,547 5,954 21,602 17,478 28,300 28,400 41,700 開発流動化 5, ,659 4, ,000 再生流動化 4,604 3,403 6,153 8,062 2,732 12,385 4,765 19,000 19,000 20,000 アセットマネジメント投資分譲 6,365 6,012 1,346 3,189 3,023 6,066 6,800 8,450 10,000 8,500 住宅分譲不動産賃貸 4,876 5,235 4,978 4,336 4,343 5,140 6,183 8,900 8,900 7,800 住居 2,412 2,196 1,744 1,466 1,607 1,823 2,587 na 2,750 3,000 オフィス 1,280 1,258 1,599 1, ,421 1,686 na その他 1,183 1,781 1,634 1,619 1,763 1,895 1,910 na 5,200 3,950 その他 ,100 売上原価 15,683 12,046 8,061 11,360 6,992 22,051 17,222 na 28,350 38,900 売上総利益 6,365 3,937 4,842 4,867 3,878 5,323 7,140 na 9,750 11,700 販管費 2,107 1,963 1,911 2,016 2,141 2,537 3,098 na 3,700 4,000 営業利益 4,257 1,974 2,930 2,850 1,737 2,785 4,042 6,000 6,050 7,700 不動産 2, ,223 2, ,907 2,945 4,500 3,700 6,300 不動産流動化ほか 1, na na na na na na 2,500 4,800 不動産分譲 1, na na na na na na 1,200 1,500 不動産賃貸 2,493 2,331 2,758 2,241 2,135 2,182 2,768 4,800 4,450 3,700 その他調整額 1, ,095 1,450 1,250 1,410 1,808 3,700 2,250 2,500 営業外収益 , na 営業外費用 2,465 2,265 1,813 1,680 1,577 1,727 1,808 na 2,100 2,300 支払利息支払手数料 2,240 2,193 1,672 1,642 1,516 1,697 1,761 na 2,000 2,200 経常利益 1, ,265 1, ,091 2,304 4,000 4,050 5,500 特別利益 745 1, , ,576 na 3,350 1,400 固定資産売却益 ,009 na 2,800 1,350 特別損失 6,399 1, ,092 na 1, 税金等調整前当期純利益 3, ,119 1,470 1,088 2,302 3,788 na 6,400 6,800 法人税等 ,571 na 1,980 2,400 少数株主利益 na 20 0 純利益 4,522 1,506 1,103 1,192 1,134 1,666 2,304 4,400 4,420 4,400 要約貸借対照表 ( 単位 ) 百万円 % 08/11 09/11 10/11 11/11 12/11 13/11 14/11 15/11CE 15/11E 16/11E 総資産 88,117 80,113 69,834 64,953 74,259 80,122 99,709 na 113, ,000 現預金 5,742 3,588 4,774 4,539 5,425 8,512 10,023 na 12,000 12,000 棚卸資産 21,229 16,842 16,046 15,936 23,240 17,163 34,701 na 36,000 39,000 販売用不動産 na 11,879 11,357 10,312 15,491 7,536 17,377 na - - 仕掛販売用不動産 na 4,963 4,689 5,624 7,749 9,627 17,324 na - - 有形固定資産 58,133 56,089 46,962 42,055 42,874 49,497 50,846 na 54,000 56,000 有利子負債 69,205 61,480 50,821 44,434 50,504 51,728 65,681 na 75,000 80,000 自己資本 11,577 13,081 14,428 15,884 18,814 22,325 23,237 na 26,953 30,606 ( 自己資本比率 ) na ( 出所 ) 決算短信有価証券報告書会社資料会社ヒアリング ( 注 )CEは会社予想 EはTIW 予想 15/11 期の会社予想の営業利益では各セグメントへの費用配賦が考慮されていないアナリストレポートプラットフォーム 8

6,012 1,346 3,189 3,023 6,066 6,800 8,450 10,000 8,500 住宅分譲 323 95 53 283 189 266 341 150 0 不動産賃貸 4,876 5,235 4,978 4,336 4,343 5,140 6,183 8,900 8,900 7,800 住居 2,412 2,196 1,744 1,466 1,607 1,823

9 トピックス東証 1 部への市場変更を記念して 3 円の記念配当を実施予定 10 月 26 日に東証 1 部に指定替えへ 10 月 19 日に JASDAQ から東証 1 部への市場変更について東京証券取引所から承認され 10 月 26 日に東証 1 部上場になると発表合わせて東証 1 部への市場変更を記念して 1 株当り 3 円の記念配当を実施すると発表した 15/11 期末配当金は普通配当 30 円と合わせ 33 円となる予定 ( 中間配当は行っておらずこれが年間配当となる ) 期初の配当金予想は前期比 4 円増額の 26 円だったが 6 月 17 日の業予想上方修正時に 4 円増額修正されていた 2013 年 10 月に公表した中長期経営計画 Challenge40 では東証 1 部への指定替えを特段目標には掲げていなかったが時価総額が 250 億円を上回ってきて JASDAQ から東証 1 部への市場変更のための形式要件を充足したため市場変更を申請していた不動産会社は資金調達が生命線現在は金融機関の不動産融資が極めて緩和しているため東証 1 部への市場変更により融資条件が目立って改善するということはないだろうが将来の金融引き締めを睨むと東証 1 部上場は意義のあることといえようまた J-REIT 市場においてはスポンサーの信用力が重視される傾向があるため今回の東証 1 部への市場変更がサムティレジデンシャル投資法人の投資口価格形成にポジティブな影響を与えることを期待したいアナリストレポートプラットフォーム 9

Challenge40 では東証 1 部への指定替えを特段目標には掲げていなかったが時価総額が 250 億円を上回ってきて JASDAQ から東証 1 部への市場変更のための形式要件を充足したため市場変更を申請していた不動産会社は資金調達が生命線現在は金融機関の不動産融資が極めて緩和しているため東証 1

10 ( 出所 ) QUICK 上記チャート図の一部又は全部を方法の如何を問わずまた有償無償に関わらず第三者に配布してはいけません上記チャート図に過誤等がある場合でも QUICK 社及び東京証券取引所は一切責任を負いません上記チャート図の複製改変第三者への再配布を一切行ってはいけません株価推移業推移貸借対照表主要項目キャッシュフロー計算書主要項目 2012/ / / /11 予 ( アナリスト ) 株価 ( 年間高値 ) 円 538 1, 株価 ( 年間安値 ) 円月間平均出来高百株 15,074 49,295 18,615 - 売上高百万円 10,870 27,374 24,363 38,100 営業利益百万円 1,737 2,785 4,042 6,050 経常利益百万円 185 2,091 2,304 4,050 当期純利益百万円 1,134 1,666 2,304 4,420 E P S 円 R O E % 流動資産合計百万円 29,579 26,276 45,611 - 固定資産合計百万円 44,670 53,842 54,056 - 資産合計百万円 74,259 80,122 99,709 - 流動負債合計百万円 19,823 15,774 17,856 - 固定負債合計百万円 35,545 41,893 56,886 - 負債合計百万円 55,368 57,668 74,742 - 株主資本合計百万円 18,803 22,300 23,201 - 純資産合計百万円 18,891 22,453 24,966 - 営業活動による CF 百万円 -4,473 9,347-1,147 - 投資活動による CF 百万円 -2,587-8,857-8,780 - 財務活動による CF 百万円 7,751 2,547 11,620 - 現金及び現金同等物の期末残高百万円 4,644 7,681 9,513 - アナリストレポートプラットフォーム 10

6,050 経常利益百万円 185 2,091 2,304 4,050 当期純利益百万円 1,134 1,666 2,304 4,420 E P S 円 67.68 93.30 108.21 207.20 R O E % 6.5 8.1 10.1 16.

11 リスク分析事業に関するリスク事業に関するリスク積極的な資産獲得により業容を拡大していく方針でありそのためには一定の自己資本比率を維持するためエクイティファイナンスを断続的に行う必要がある 2015 年 3 月発行の CB40 億円が当初転換価格 1,003 円で全て転換されると発行済株式数が約 398 万株増加する収益不動産やマンション用地の取得競争の一段の激化地方自治体の投資用マンション規制の強化も仕入れに影響する可能性があるサムティレジデンシャル投資法人の投資口価格が低迷し PO ができないと開発物件の安定的な EXIT 先として活用できない東京五輪などを受けた労務逼迫による建築費の一層の上昇キャップレートの上昇賃貸キャッシュフローの悪化により販売用不動産固定資産の価格が下落し棚卸資産評価損や固定資産の減損が発生する可能性当社は地方物件の取得を強化中であり地方物件は長期的にみて賃貸キャッシュフローの安定性に欠ける嫌いがあるピエリ守山の集客力が時間の経過とともに低下する恐れ大地震の発生による保有不動産の損壊業界に関するリスク業界に関するリスク景気回復を伴わない長期金利の上昇米国の利上げなどにより海外金利が上昇した場合日本国債を売って外債を購入する動きが広がり長期金利が上昇する可能性があると考えられる金融機関の不動産融資姿勢の厳格化投資用マンションの電話勧誘に係る行政の規制強化 ( ただしエンドユーザーへの直販を行っていないため直接の影響はない ) 2017 年 4 月予定の消費再増税は投資用マンションの価格上昇 ( 利回り低下 ) 要因となり需要が減退する可能性 ( 投資用マンションには住宅ローン減税の恩恵はない ) 少子高齢化の進展人口の減少アナリストレポートプラットフォーム 11

地方物件の取得を強化中であり地方物件は長期的にみて賃貸キャッシュフローの安定性に欠ける嫌いがあるピエリ守山の集客力が時間の経過とともに低下する恐れ大地震の発生による保有不動産の損壊業界に関するリスク業界に関するリスク景気回復を伴わない長期金利の上昇米国の利上げなどにより海外金利が上昇した場合日本国債を売って外債を購入する動きが広がり

12 ディスクレーマー 1. 本レポートは株式会社東京証券取引所 ( 以下東証といいます ) が実施するアナリストレポートプラットフォームを利用して作成されたものであり東証が作成したものではありません 2. 本レポートは本レポートの対象となる企業がその作成費用を支払うことを約束することにより作成されたものでありその作成費用は当該企業が東証に支払った金額すべてが東証から株式会社ティーアイダヴリュ ( 以下レポート作成会社といいます ) に支払われています 3. 本レポートは東証によるレビューや承認を受けておりません ( ただし東証が文面上から明らかに誤りがある場合や適当でない場合にレポート作成会社に対して指摘を行うことを妨げるものではありません ) 4. レポート作成会社及び担当アナリストにはこの資料に記載された企業との間に本レポートに表示される重大な利益相反以外の重大な利益相反の関係はありません 5. 本レポートは投資判断の参考となる情報の提供を唯一の目的として作成されたもので有価証券の取引及びその他の取引の勧誘又は誘引を目的とするものではありません有価証券の取引には相場変動その他の要因により損失が生じるおそれがありますまた本レポートの対象となる企業は投資の知識経験財産の状況及び投資目的が異なるすべての投資者の方々に投資対象として一律に適合するとは限りません銘柄の選択投資判断の最終決定は投資者ご自身の判断でなされるようにお願いいたします 6. 本レポート作成にあたりレポート作成会社は本レポートの対象となる企業との面会等を通じて当該企業より情報提供を受けておりますが本レポートに含まれる仮説や結論は当該企業によるものではなくレポート作成会社の分析及び評価によるものですまた本レポートの内容はすべて作成時点のものであり今後予告なく変更されることがあります 7. 本レポートはレポート作成会社が信頼できると判断した情報に基づき記載されていますが東証及びレポート作成会社は本レポートの記載内容が真実かつ正確でありそのうちに重要な事項の記載が欠けていないことやこの資料に記載された企業の発行する有価証券の価値を保証又は承認するものではありません本レポート及び本レポートに含まれる情報はいかなる目的で使用される場合におきましても投資者の判断と責任において使用されるべきものであり本レポート及び本レポートに含まれる情報の使用による結果について東証及びレポート作成会社は何ら責任を負うものではありません 8. 本レポートの著作権はレポート作成会社に帰属しますがレポート作成会社は本レポートの著作権を東証に独占的に利用許諾しておりますそのため本レポートの情報について東証の承諾を得ずに複製販売使用公表及び配布を行うことは法律で禁じられています < 指標の説明について > 本レポートに記載の指標に関する説明は東京証券取引所ウェブサイトに掲載されております参照 URL アナリストレポートプラットフォーム 12

本レポートは東証によるレビューや承認を受けておりません ( ただし東証が文面上から明らかに誤りがある場合や適当でない場合にレポート作成会社に対して指摘を行うことを妨げるものではありません ) 4. レポート作成会社及び担当アナリストにはこの資料に記載された企業との間に本レポートに表示される重大な利益相反以外の重大な利益相反の関係はありません 5.

平成21年3月期　決算補足説明資料

平成21年3月期　決算補足説明資料平成 21 年 3 月期決算補足説明資料株式会社大京平成 21 年 5 月 14 日 ~1~ 平成 21 年 5 月 14 日平成 21 年 3 月期決算補足説明資料株式会社大京連結決算概要厳しい事業環境のもと主力の不動産販売事業における営業収入が 2,678 億円 ( 前年同期比 14.2% 減 ) と大幅に減少したことにより全体の営業収入は 3,516 億円 ( 前年同期比