Microsoft PowerPoint - 講演2テキスト（家次氏）

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ふじきみひがき
7 years ago
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1 管理費を上手に節約する方法管理組合 1. 改善することによってできた削減管理会社の変更やマンション総合保険の見直しなどによる管理委託費や保険料の削減 2. 競争の原理によって出来た節約大規模修繕に伴う設計監理者や施工業者の選定による委託料や工事費の削減 3. 交渉によって出来た節約分譲会社と施工会社への調査と補償要求による建築後の修理箇所の費用削減 4. 適切な管理によって回避した無駄金定期清掃や植栽剪定の書類不備確認による清掃剪定費用の返金 5. 理事会の継続性について管理組合の問題解決について管理組合の任期の継続や専門委員会を設置する 1

2 1. 改善することによってできた削減 (1) 管理会社の変更により削減された管理委託費管理委託費比較表 A 社 ( 現行 ) B 社 ( 新契約 ) 項目内容頻度金額内容頻度金額事務管理緊急対応月例報告共用部のみ随時 1,116,000 月例報告専有部含む随時 24 時間 818,400 建物設備点検機械警備ポンプ点検等含む火災満減水住居非常年 12 回 24 時間 360,000 同同年 6 回 24 時間 70, ,400 受水槽清掃年 1 回 108,000 年 1 回 77,700 定期清掃エントランス : 床ワックスガラス洗浄アプローチ : 洗浄年 4 回 600,000 同年 4 回 141,600 日常清掃派遣清掃 2 名 1 日 3 時間週 2 日 12 時間 / 週派遣清掃 1 名 1 日 3 時間週 5 日 15 時間 / 週 836,400 2

3 項目内容 A 社 ( 現行 ) 頻度金額内容 B 社 ( 新契約 ) 頻度金額消防設備点検年 2 回 204,000 年 2 回 141,200 エレベーター保守フルメンテ年 12 回 876,000 同年 12 回 534,000 植栽管理剪定施肥消毒年 1 回 84,000 同年 2 回 82,400 自動ドア保守年 12 回 42,000 ( 上記建物設備点検の中で作動確認 ) 計 3,390,000 2,872,900 消費税 169, ,645 合計 3,559,500 3,016,545 アンダーラインが入った数字が安くなった項目印が大幅に安くなった項目トータルで 542,955 円の削減 3

4 (2) マンション総合保険の見直しにより削減された保険料 1 ファイナンシャルプランナーによる積立マンション総合保険診断の結果主契約が再調達価格の100% になっているが付保割合を60% まで下げても問題はなくその分保険料が安くなる又再調達価格が適正であるかを検討汚損破損の補償がない ( 突発的な事故による破損汚損事故を保障ガラスやエントランス内の破損しかない ) 共用部分専有部分の水漏れ原因調査費用の補償がない ( 水漏れ事故などの原因調査費用の補償 ) 災害緊急費用の補償がない ( 火災や爆発などの事故により損害を受けた場合その復旧にあたり必要かつ有益な費用を負担した場合に支払われる ) 2 上記の診断結果を考慮し見積を現行のC 社と新たにD 社に取ったところ現行の保険会社 C 社 5 年積立保険 ( 当時 4 年目 ) を解約した場合の損失金額を計算したとしても D 社はC 社より一年あたりの保険料が39,708 円安く C 社の解約損失金は26,740 円で C 社 D 社の保険料差額より少なくかえって得する計算になるため C 社積立保険を 4 年で解約しD 社 5 年掛け捨て保険に切り替えた 4

5 再調達価格保障内容と保険料の対比表 C 社 (5 年積み立て ) 現行 405,100 千円 D 社 (5 年掛け捨て ) 新契約 345,303 千円契約金額保険料契約金額保険料主たる契約水漏れ損害 ( 付保割合 100%) 882,710 円 40,510 円 ( 付保割合 60%) 損施設賠償 30,000 千円 25,110 円 30,000 千円損施設賠償 ( 占有個室 ) 30,000 千円 738,210 円個人賠償 30,000 千円 49,220 円 30,000 千円水濡れ原因調査 1,000 千円水濡れ原因 ( 占有個室 ) 1,000 千円保険料合計実際の払込金額 5 年 : 年間流出金額 4 年 : 年間流出金額 997,550 円 936,750 円 187,350 円 194,035 円見積比較及び再調達価格の差額による保険料の差額再調達価格保険金額 D 社 ( 付保割合 60%) 738,210 円 738,210 円 147,642 円 E 社 5 年掛捨て保険料 405,100 千円 345,303 千円 243,100 千円 207,200 千円 817,600 円 738,210 円 829,400 円 739,260 円差額 59,797 千円 35,900 千円 79,390 円 90,140 円 5

6 (3) 白熱球を電球型蛍光灯に変更電気使用量及び電気料金対比表年度 17 年度 18 年度 19 年度実 15,475kwh 14,278kwh 14,676kwh 電気使用量績 17 年度対比 92% 95% 309,637 円 315,984 円電球型蛍光灯購入費 :25,250 円 (12w25 個 20w4 個 ) 実 338,534 円電気使用料金績 17 年度対削減金額 28,897 円 22,500 円備考 15 個交換 (2 月 ) 4 個交換 (8 月 ) [7 月集会室使用開始 ] 電灯使用約 270 時間 / 年パソコンプリンター等集会室エアコン使用防犯カメラ 9 基設置 4 個交換 (6 月 ) 6 個交換 (8 月 ) 集会室電灯使用約 350 時間 / 年パソコンプリンター等集会室エアコン使用防犯カメラ 9 基設置集会室冷蔵庫 1 台設置 18 年度 7 月からの集会室使用で新たに電気使用量が増加したにもかかわらず削減されている 6

7 (4) 植栽範囲の減少に伴っての植栽剪定費見直し 1 大規模修繕工事により植栽の面積が減少するため減額交渉 ( 管理委託費に含む ) 2 管理会社へ委託していたが他の業者見積が安く変更 3 従来の植栽剪定費 86,520 円変更後の金額 73,500 円 13,020 円の削減 2. 競争の原理によって出来た節約 (1) 大規模修繕工事平成 19 年秋に実施した大規模修繕工事はマンション管理団体からのアドバイスと資料を参考に工事着工の 2 年前に改修委員会 5 名を立ち上げ管理組合主導で取組む 1 設計監理者の選定 ( 設計監理方式による委託料 ) 設計監理者はマンション管理団体に依頼した見積もり参加の案内により 5 社から申込みを受ける送られてきた見積書等 ( 会社概要資格改修設計の実績見積金額 ) を改修委員会及び理事会の合同会議の席で開封し比較検討の結果 B 社に決定 7

8 A 社 1,150,000 円 ( 福岡市周辺での実績がなく見合わせ ) B 社 1,291,500 円 ( 決定 ) C 社 1,575,000 円 D 社 1,680,000 円 E 社 2,100,000 円 2 施工業者の選定施工業者の募集もマンション管理団体に依頼 11 社の申込みから5 社に絞り込み見積依頼提示金額の低いF 社とG 社のヒヤリングを実施最終的に一番金額が低かったF 社に決定設計金額 55,650,000 円 F 社 50,767,500 円 ( 決定 ) G 社 51,135,000 円 H 社 56,175,000 円 I 社 58,380,000 円 J 社 68,670,000 円 8

9 3 工事資金借入先の選定 ( 融資条件 ) 3 社から見積を取り融資条件の確認と対策を講じる 1) 予定借入金額 20,000,000 円融資条件 K 社年利率 3.35%( 滞納率等の融資条件を満たせず ) L 社年利率 4.00%( 滞納率等の融資条件を満たせず ) M 社年利率 3.45%( 融資条件をクリアし総会で承認 2) その後有利な借入れ条件があった場合は変更する 3) 最終決定滞納対策修繕積立金増額( 現行 1m290 円から160 円に増額 ) 等の改善を図る L 社より新たな条件提示年利率 2.69%( 有利な条件を得る ) 借入金額 17,000,000 円 (5 年返済 ) 9

10 (2) 防犯カメラ9 基設置 O 社 1,120,000 円 ( リース契約決定 ) P 社 1,333,500 円 (3) エントランスの一部を集会室に改造自治会( 行事不参加費の積立金 ) から50 万円を拠出管理組合の負担 55 万円 Q 社 1,050,000 円 ( 決定 ) R 社 1,411,200 円 (4) 緊急工事 ( 屋上防水クラック爆裂補修階段漏水工事 ) S 社 111,500 円 ( 決定 ) T 社 161,175 円 (5) 避難ハッチ11 基交換工事 U 社 809,550 円 ( 決定 ) V 社 952,980 円 10

11 3. 交渉によって出来た節約エントランス天井補修工事 (750,000 円 ) 1 築 13 年目にエントランス天井の垂れ下がり発見 2 管理会社から提示された改修見積金額 750,000 円を上限として臨時総会で承認を得る 3 総会後他社見積もり依頼と建物診断を依頼した 2 社から当初建設工事に問題があるとの指摘 4A 分譲会社と B 施工会社へ調査と補償を要求 5 約 10 ヶ月後粘り強い交渉の結果 B 施工会社の全額負担で改修工事完了 4. 適切な管理によって回避した無駄金 (1) 定期清掃の不備 1 理事長就任直後定期清掃報告書にワックス塗布不記載を発見 2 過去の報告書においても 6 回分が不記載確認 3 原因は清掃担当者の引継ぎミス及び管理会社の確認ミス 4 全額 77,593 円の返金 11

12 (2) 植栽選定の不備 1 植栽剪定作業報告書に消毒に関する写真報告がなく施肥と同じ写真に消毒と記していた 2 管理会社から業者は消毒したが写真はないとの報告 3 施肥の写真に消毒の記述は虚偽の疑いが有り剪定業者の写真報告は当然の義務であり消毒作業は認められない 4 全額 86,520 円の返金 (3) 日常清掃業務人員定員不備 1 清掃業務を週 5 日午前中 3 時間 1 名体制から週 2 日午前中 3 時間 2 名体制に変更 2 変更から 7 ヶ月過ぎた頃から 1 名の清掃員しか見かけない状況を確認 3 日常清掃日報に 1 名の名前しか記録されていない日清掃時間の 3 時間も守られていない日があることを確認 4 該当分 207,641 円の返金本 3 件は委託された業者管理会社 ( フロントマン ) の責任は大きいが管理組合役員も管理会社任せで只報告書を受け取るだけでは責任を果たせていなかった 12

13 5. 理事会の継続性について 1 管理組合役員の任期 1 年では問題の解決は困難 2 管理組合役員の任期は継続性を図るため最低でも 2 年としその半数交代以上が望ましい 3 大きな問題及び複雑な問題がある場合は専門委員会の設置及び適切なリーダーを選び問題解決まで再任を妨げず取り組むことが望ましい 4 当マンションでは管理規約を 2 の任期に改定し改定後の役員は 2 年から 5 年の任期を勤めている 13

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