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1 Vol. 実践的基礎知識 REIT 編 ( )<REIT とは?> 06/0/5 不動産投資法人 (REIT) とは? REIT はエクイティ投資のひとつで お金を貸すローンや債券への投資 ( 債権者になる ) とは対照的に 出資者となる投資です REIT の市場規模は株式市場等に比べると小さく エクイティ投資の代表である株式よりも高いリスク値を示すのが通常です REIT の商品性の本質や市場規模などを理解することで REIT のリターンとリスクを正しく理解することにつながります REIT の仕組み REIT は多くの投資家から集めた資金で オフィスビルや商業施設 マンションなど複数の不動産を購入し その賃貸収入や売却益を投資家に分配する商品です 図表 :REIT の貸借対照表 / 債券投資イメージ図 貸借対照表 (B/S) REITは株式と債券の中間のような商品です というフレーズを耳にする事がありますが 果たしてそれは本当でしょうか REITはエクイティ投資に他なりません エクイティ投資というのは お金を貸すローンや債券への投資 ( 債権者になる ) とは対照的に 出資者となる投資です ( 図表 ) REITも株式もエクイティ投資であり 破たん時の弁済順位はローン債券よりも劣後し この点でREITが株式よりも低リスクになる特性は持ち合わせていません 値動きという意味のリスクでは REIT 市場は様々な業種を含み時価総額も大きな市場を代表するような株価指数よりも高いリスク値を示すのが通常です REITの貸借対照表 (B/S) を見てみると 銀行等の金融機関からの融資や債券による借金と投資家から出資 ( エクイティ ) によって資金を調達し 資産 ( 不動産 ) を購入しています つまり B/S 上は一般の事業会社 不動産会社とほとんど変わりません ( 図表 ) REIT の損益計算書 (P/L) を見てみると REIT の利益は 所有不動産の賃料収入等から管理費などのコストや借金の利息などを引いた残りとなります こうした収益構造は賃貸用不動産を所有する不動産会社等とほとんど変りませんが 一般事業会社との大きな違いは 利益の 90% 以上を配当で払い出すと法人税が免除されるという点です ( 図表 ) ただし 収益の大半を配当として社外流出させてしまうため 業績悪化時などにバッファーとなる剰余金が溜まっていかない点に注意が必要です 図表 :REIT の損益計算書イメージ図 損益計算書 (P/L) 売上賃料収入 ( 賃貸事業収入 ) 駐車場代 ( その他賃貸事業収入 ) コスト 管理費 ( 賃貸事業費用 ) 保険料 ( 賃貸事業費用 ) 修繕費 ( 賃貸事業費用 ) 減価償却費 ( 賃貸事業費用 ) 支払利息 利益 利益の 90% 以上を投資家に還元すると法人税免除 00 億円 0 億円 0 億円 5 億円 5 億円 5 億円 5 億円 0 億円 80 億円 30 億円 当資料をご利用にあたっての注意事項等 当資料はピクテ投信投資顧問株式会社が作成した資料であり 特定の商品の勧誘や売買の推奨等を目的としたものではなく また特定の銘柄および市場の推奨やその価格動向を示唆するものでもありません 運用による損益は すべて投資者の皆さまに帰属します 当資料に記載された過去の実績は 将来の成果等を示唆あるいは保証するものではありません 当資料は信頼できると考えられる情報に基づき作成されていますが その正確性 完全性 使用目的への適合性を保証するものではありません 当資料中に示された情報等は 作成日現在のものであり 事前の連絡なしに変更されることがあります 投資信託は預金等ではなく元本および利回りの保証はありません 投資信託は 預金や保険契約と異なり 預金保険機構 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません 登録金融機関でご購入いただいた投資信託は 投資者保護基金の対象とはなりません 当資料に掲載されているいかなる情報も 法務 会計 税務 経営 投資その他に係る助言を構成するものではありません

2 実践的基礎知識 REIT 編 ( ) <REIT とは?> 日米 REIT 市場の市場規模 図表 3: 米国 REIT の時価総額と取引額の推移 ( 期間 :005 年 月 0 日 ~06 年 月 5 日 ) REIT 市場は市場を代表するような株価指数よりも高いリスク値を示すと前述しましたが その大きな要因が市場規模と流動性です REITの市場規模はどのくらいなのでしょうか 世界最大のREIT 市場である米国 REIT 市場の時価総額は 009~05 年の過去 6 年間で0 兆円程度から90 兆円程度 ( 約 9 倍 ) に増加しましたが それでも00 兆円に満たない規模です 一方で米国 REIT 市場の取引額は 日,000 億円程度と非常に低水準にとどまっており これでは少しまとまった金額の資金の出入りがあれば大きく上下動してしまいます ( 図表 3) J-REIT の市場規模はどのくらいなのでしょうか J-REIT の時価総額も 008 年の 兆円程度から 06 年の 兆円程度へと約 5 倍に膨れ上がりましたが 取引額は 日 300 億円程度と非常に小さくなっています ( 図表 4) この水準では数十億円程度の資金流出入ですら大きなインパクトを与えてしまいます 東証 部の時価総額は約 490 兆円 日の売買代金が 3 兆円ですので 株式市場等と比べて市場規模が小さく 流動性が乏しいことがわかります こうしたことから REIT 市場はまとまった資金の出入りによって大きく上下動してしまうため 株式市場よりも大きなリスク値を示すのです 米国 REIT:MSCI 米国 REIT 指数出所 : ブルームバーグのデータを使用しピクテ投信投資顧問作成 図表 4:J-REIT の時価総額と取引額の推移 ( 期間 :005 年 月 0 日 ~06 年 月 5 日 ) REIT の B/S や P/L などの具体的な中身を見てみると REIT の商品性の本質を理解することができるようになります また市場規模や流動性を知ることで REIT のリターンとリスクを正しく理解することにつながります J-REIT: 東証 REIT 指数出所 : ブルームバーグのデータを使用しピクテ投信投資顧問作成 MSCI 指数は MSCI が開発した指数です 同指数に対する著作権 知的所有権その他一切の権利は MSCI に帰属します また MSCI は 同指数の内容を変更する権利および公表を停止する権利を有しています データは過去の実績であり 将来の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません

3 Vol. 実践的基礎知識 REIT 編 ()<REIT の配当収益 ~ インカムゲイン ~> 06/3/3 REIT の配当収益 ~ インカムゲイン ~ REIT のリターンは 同じエクイティ投資の株式のリターンのように 配当収益 ( インカムゲイン ) と値上がり益 ( キャピタルゲイン ) に分けることができます REIT は利益の 90% 以上を配当にまわすことで法人税が免除されるため 一般的に株式に比べて利益に占める配当の割合が多い傾向があります また REIT のインカムゲインは 配当額自体や相対的な利回りの魅力が金利の上下動の影響を受けます REIT の配当収益 ~ インカムゲイン ~ 図表 :REIT のインカムゲイン REIT のリターンは 同じエクイティ投資の株式のリターンのように 配当収益 ( インカムゲイン ) と値上がり益 ( キャピタルゲイン ) に分解することができます 今回は REIT の配当収益 ( インカムゲイン ) についてご説明します REIT のインカムゲインは 株式のインカムゲインと同様に 最終的な利益の中から REIT 投資家が受け取る配当収益のことを指します 具体的に考えてみましょう 銀行 A と REIT 投資家 B がそれぞれ 00 億円ずつ資金を出して REIT を設立し 不動産に 00 億円投資したとします ( 図表 ) 銀行 A は債権者として 5% の金利で 00 億円を融資し REIT 投資家 B は出資者として 00 億円のエクイティ投資を行います 投資した不動産からは毎年 0 億円の賃料収入が期待できるとします この賃料収入から 不動産等の管理 維持費用や支払利息などを差し引いていきます 不動産等の管理 維持費用を 0 億円と仮定し 支払利息は 5 億円 (00 億円 5%) となりますので 費用の合計は 5 億円です この 5 億円を売上 0 億円から引き 最終的に残った 5 億円が利益となります この利益を出資者である REIT 投資家 B に配当として支払うわけですが 株式の配当と大きく異なる点があります それは 利益の 90% 以上を配当として支払うことで法人税が免除されるということです 今回の例であれば 利益 5 億円のうち 4.5 億円以上を配当として支払うことで法人税が免除されることになります このように REIT のインカムゲインの原資は 同じエクイティ投資の株式のインカムゲインと同じ構造ですが REIT は利益の 90% 以上を配当として支払い 法人税を免除されるため 株式投資に比べて利益に占める配当金の割合が多くなる傾向があると言えます 一方 利益に占める配当の割合が REIT に比べて少ない株式は 利益を社内に留保することで財務 経営上のバッファーを持つことができるというメリットがあります 売上 賃料収入 ( 賃貸事業収入 ) 売上合計 費用 不動産の管理 維持費用 ( 賃貸事業費用 ) 支払利息 費用合計 利益 配当 0 億円 0 億円 0 億円 5 億円 5 億円 5 億円 4.5 億円 (=5 億円 90%) 当資料をご利用にあたっての注意事項等 当資料はピクテ投信投資顧問株式会社が作成した資料であり 特定の商品の勧誘や売買の推奨等を目的としたものではなく また特定の銘柄および市場の推奨やその価格動向を示唆するものでもありません 運用による損益は すべて投資者の皆さまに帰属します 当資料に記載された過去の実績は 将来の成果等を示唆あるいは保証するものではありません 当資料は信頼できると考えられる情報に基づき作成されていますが その正確性 完全性 使用目的への適合性を保証するものではありません 当資料中に示された情報等は 作成日現在のものであり 事前の連絡なしに変更されることがあります 投資信託は預金等ではなく元本および利回りの保証はありません 投資信託は 預金や保険契約と異なり 預金保険機構 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません 登録金融機関でご購入いただいた投資信託は 投資者保護基金の対象とはなりません 当資料に掲載されているいかなる情報も 法務 会計 税務 経営 投資その他に係る助言を構成するものではありません

4 実践的基礎知識 REIT 編 ()<REIT の配当収益 ~ インカムゲイン ~> 金利変動と REIT のインカムゲイン 図表 : 金利変動と REIT の配当金の動き 金利変動は REIT の配当額自体や相対的な利回りの魅力に影響を与えます REIT の多くは借金を抱えているため 金利が上昇することで利払い負担が増えます 変動金利で借り入れている分だけではなく 流動負債 ( 年以内の返済期限 ) や固定負債 ( 年超の返済期限 ) の中で固定金利借り入れ分についても 返済期限の来たものから上昇した金利水準での借り換えを行っていくことになります こうした利払い負担の増加が REIT の配当金の減少圧力になります 先ほどの例で考えてみましょう まず 金利が低下し支払利息の金利が 5% から 3% に低下したケースです ( 図表 ) それまで銀行 A に支払っていた利息は 5 億円から 3 億円に減少します したがって利益は 賃料や不動産の管理 維持費用が変化しなかった場合 7 億円に増加します この利益のうち 90% を配当金として支払いますので 配当金は 4.5 億円から 6.3 億円に増加することがわかります 一方 金利が上昇し 支払利息の金利も 5% から 7% に上昇したケースでは 支払利息は 5 億円から 7 億円に増加します 賃料や不動産の管理 維持費用が一定であった場合 利益は 3 億円 配当金は.7 億円と減少してしまいます 金利が低下してもそれが景気悪化による賃料収入の減少には直結しませんが 利払い負担は減少します 同様に金利が上昇しても それが賃料収入の増加に直結するとは限りませんが 利払い負担は上昇します こうした構造を持つため REIT の価格は ベース金利となる国債利回りと反対の方向に動くことが多いのです また 金利の上下動は REIT の配当利回りの相対的な魅力も左右します 金利が上昇し 債券などの利回りが上昇すると REIT の配当利回りの魅力が相対的に低下し たとえ配当額が減らなくともより高い配当利回りを求められることで REIT の価格が下落することがあります 概ね 金利の低下は REIT にプラス 金利の上昇は REIT にマイナスと考えておくとよいでしょう 以上のように REIT のインカムゲインは金利の変動の影響を受けやすい点にも留意が必要となります

5 Vol.3 実践的基礎知識 REIT 編 (3) < 収益不動産の価格の考え方 > 06/3/0 収益不動産の価格の考え方 収益不動産の価格を考える際には 買い手が要求する投資利回り ( キャップレート ) の理解が重要です 収益不動産から得られるネット収益 ( 賃料収入からコストを差し引いた収益 ) が 投資額に対して何 % の利回りになるかを買い手は考えるからです キャップレートはベース利回り ( 国債利回り ) と上乗せ利回り ( リスクプレミアム ) に分解でき キャップレートの変動は収益不動産の価格変動に影響を与えます 収益不動産の価格とキャップレート 収益不動産の価格を考える際には 買い手が要求する投資利回りの理解が重要です 収益不動産を売買する場合 買い手は賃料収入やネット収益がわかっている状態で その収益が投資額に対して何 % の投資利回りになるのかを考えるからです 同じ 00 億円の物件なら 億円の収益 (%) しか入らない物件より 5 億円の収益 (5%) が入る物件のほうが投資額に対する投資利回りが高くなります また 億円の収益のある物件を投資利回り 0% で買うなら 0 億円で買うことになりますが 投資利回り % でも良いのなら 00 億円で買うことになります この買い手が不動産購入価格 つまり投資額に対して求める投資利回りのことをキャップレートと言います このように収益不動産の価格は 見込めるネット収益 ( 賃料収入からコストを差し引いた収益 ) をキャップレートで割ることで算出できます キャップレートは ベース利回り ( 国債利回り ) と 上乗せ利回り ( リスクプレミアム ) の合計として考えることができます この場合 のベース利回り ( 国債利回り ) とは 不動産投資のリスクをとって無理に不動産投資をしなくても得られる利回りのことを意味します また の上乗せ利回り ( リスクプレミアム ) とは 不動産投資のリスクをとる見合いとして 投資家が要求する上乗せ利回りのことを意味します 上乗せ利回り ( リスクプレミアム ) には投資家心理や収益不動産の投資魅力 収益力や収益見通しなどが反映されます 図表 : 収益不動産の価格 ネット収益 キャップレート = 収益 収益不動産の価格は 見込めるネット収益 ( 賃料収入からコストを差し引いた収益 ) をキャップレートで割る事で算出できます 図表 : キャップレートの考え方 0 億円 ( ネット収益 ) 0%( キャップレート )=00 億円 ( 収益 ) キャップレート 0% 5% 5% 上乗せ ベース 上記の例は ベース利回り ( 国債利回り ) を 5% 上乗せ利回り ( リスクプレミアム ) を 5% とした場合 当資料をご利用にあたっての注意事項等 当資料はピクテ投信投資顧問株式会社が作成した資料であり 特定の商品の勧誘や売買の推奨等を目的としたものではなく また特定の銘柄および市場の推奨やその価格動向を示唆するものでもありません 運用による損益は すべて投資者の皆さまに帰属します 当資料に記載された過去の実績は 将来の成果等を示唆あるいは保証するものではありません 当資料は信頼できると考えられる情報に基づき作成されていますが その正確性 完全性 使用目的への適合性を保証するものではありません 当資料中に示された情報等は 作成日現在のものであり 事前の連絡なしに変更されることがあります 投資信託は預金等ではなく元本および利回りの保証はありません 投資信託は 預金や保険契約と異なり 預金保険機構 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません 登録金融機関でご購入いただいた投資信託は 投資者保護基金の対象とはなりません 当資料に掲載されているいかなる情報も 法務 会計 税務 経営 投資その他に係る助言を構成するものではありません

6 実践的基礎知識 REIT 編 (3)< 収益不動産の価格の考え方 > 収益不動産の価格の変動要因 図表 3: キャップレートが上昇した場合 収益不動産の価格はキャップレート ( 買い手が要求する投資利回り ) が変化すれば 上下に変化します すなわち キャップレートが低下すれば収益は上昇し 逆にキャップレートが上昇すれば収益は下落します キャップレートの上昇には ベース利回り ( 国債利回り ) が上昇する場合 上乗せ利回り ( リスクプレミアム ) が上昇する場合 3 ベース利回りも上乗せ利回りもそれぞれ上昇する場合があります 同様にキャップレートの低下にも ベース利回り ( 国債利回り ) が低下する場合 上乗せ利回り ( リスクプレミアム ) が低下する場合 3 ベース利回りも上乗せ利回りもそれぞれ低下する場合があります 買い手の求める利回り ( キャップレート ) が 0% 0% に上昇 また ネット収益の増減も収益不動産の価格の上昇 下落の要因になります キャップレートが変わらなくても ネット収益が増加すれば収益不動産の価格は上昇し ネット収益が減少すれば収益不動産の価格は下落します ネット収益が増加するケースとしては 賃料が上がる場合稼働率が上昇する場合 コストが低下する場合や支払利息が減少する場合などが考えられます 同様にネット収益が減少するケースとしては賃料が下がる場合 稼働率が低下する場合 コストが上昇する場合や支払利息が増加する場合などが考えられます 収益は上記のように様々な要因で上下に変動するものです 今後の収益の見通しを考える際には キャップレートが上昇して行くと考えるのか 低下していくと考えるのか ネット収益が増加していくと考えるのか 減少していくと考えるのか等を考えることが肝要です 図表 4: キャップレートが低下した場合 買い手の求める利回り ( キャップレート ) が 0% 8% に低下

7 Vol.4 実践的基礎知識 REIT 編 ( 4 )< ベース利回り ( 国債利回り ) 変化 > 06/03/8 REIT の価格変化を考える ~ ベース利回り ( 国債利回り ) 変化 ~ REIT の価格変化の要因を考えるときに ベース利回り ( 国債利回り ) の変化が重要になります ベース利回り ( 国債利回り ) の変化は様々な影響を与えます キャップレートの変化による収益不動産の価格変化 支払利息変化 3REIT 配当利回りの変化などです ベース利回り ( 国債利回り ) 変化を注視することで REIT 価格の動向を理解することにつながります キャップレート変化による収益変化 図表 : キャップレートとと REIT 価格の変化 ベース利回り ( 国債利回り ) 変化は REIT の価格の変化に大きく影響します ( 図表 ) 前回のレポートで説明させていただきましたように キャップレートの変化により収益は変化します すなわち キャップレートが低下すれば収益は上昇し 逆にキャップレートが上昇すれば収益は下落します このキャップレートの上昇には様々な要因がありますが その中の一つにベース利回り ( 国債利回り ) の変化があります ベース利回り ( 国債利回り ) が上昇するとキャップレートは上昇し 収益の価格は下落します ベース利回り ( 国債利回り ) が下落するとキャップレートは下落し 収益は上昇します このように国債の利回り上昇は REIT が保有する収益不動産の価格変化に影響を与え REIT 価格を変化させます ( 図表 ) 図表 : 米国国債利回りと米国 REIT 価格推移 米国 REIT( 左軸 ) 米国国債利回り ( 右軸 %) 年 月 3 年 7 月 4 年 月 4 年 7 月 5 年 月 5 年 7 月 6 年 月 当資料で使用した MSCI 指数は MSCI が開発した指数です 同指数に対する著作権 知的所有権その他一切の権利は MSCI に帰属します また MSCI は 同指数の内容を変更する権利および公表を停止する権利を有しています の下落ネット収益 =0 0% 5% 借金 00 REIT 00 当資料をご利用にあたっての注意事項等 上記はあくまでもイメージ図です 当資料はピクテ投信投資顧問株式会社が作成した資料であり 特定の商品の勧誘や売買の推奨等を目的としたものではなく また特定の銘柄および市場の推奨やその価格動向を示唆するものでもありません 運用による損益は すべて投資者の皆さまに帰属します 当資料に記載された過去の実績は 将来の成果等を示唆あるいは保証するものではありません 当資料は信頼できると考えられる情報に基づき作成されていますが その正確性 完全性 使用目的への適合性を保証するものではありません 当資料中に示された情報等は 作成日現在のものであり 事前の連絡なしに変更されることがあります 投資信託は預金等ではなく元本および利回りの保証はありません 投資信託は 預金や保険契約と異なり 預金保険機構 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません 登録金融機関でご購入いただいた投資信託は 投資者保護基金の対象とはなりません 当資料に掲載されているいかなる情報も 法務 会計 税務 経営 投資その他に係る助言を構成するものではありません 上乗せ ベース 00 キャップレート上昇 キャップレート上昇 キャップレート下落 上乗せ ベース 33 の上昇ネット収益 =0 5% 0% 上乗せ ベース 33 キャップレート低下 上乗せ ベース 00 下落 REIT 価格の下落 の下落 米国 REIT:MSCI 米国 REIT 指数出所 : ブルームバーグのデータを使用しピクテ投信投資顧問作成 借金 00 REIT 33 上昇 REIT 価格の上昇 の上昇 借金 00 REIT 33 借金 00 REIT 00

8 実践的基礎知識債券編 (4 )< ベース利回り ( 国債利回り ) 変化 > 支払利息の変化 図表 3: 支払利息変化によるネット収益変化 REITは借入れをして不動産投資収益にレバレッジをかけています そのため多くの場合ベース利回り ( 国債利回り ) が上昇すると借入の支払い利息が増え REITのネット収益が減少します REITが保有する収益不動産から得られる賃料 ( 収益 ) コストは変化しないと仮定します 賃料 ( 収益 ) からコスト 支払い利息を差し引きネット収益となり このネット収益の90% を配当に回します 支払利息が増えると ネット収益が減少し REITの配当を減少させます 支払利息の増加 賃料 0 コスト -0 支払利息 -3 ネット収益 7 ネット収益の90% 配当 6.3 支払利息の減少 賃料 0 コスト -0 支払利息 -3 ネット収益 7 支払利息の増加 支払利息の減少 賃料 0 コスト -0 支払利息 -7 ネット収益 3 ネット収益 の 90% 配当.7 賃料 0 コスト -0 支払利息 - ネット収益 9 ネット収益の減少 ( の下落 ) 配当収益の減少 ネット収益の増加 ( の上昇 ) 配当収益の増加 ネット収益 の 90% 配当 6.3 ネット収益 の 90% 配当 8. REIT 配当利回りの変化 図表 4:REIT 配当利回り変化による REIT 価格変化 REITの投資魅力の一つに配当があります 配当利回りを国債の利回りと比較して投資魅力の判断をすることがあります 仮に配当金が変化しない場合 国債の利回りが上昇し REIT 配当利回りの投資魅力が低下した場合 REIT 配当利回りが上昇しREIT 価格下落につながります これには逆もあり REIT 配当利回りの下落はREITの価格上昇にもつながります このようにREIT 価格にはベース利回り ( 国債利回り ) の変化が影響します 今後のベース利回り ( 国債利回り ) の動きにも注視しておくのもREIT 投資には必要なことです REIT 配当利回り上昇 REIT 配当 =5 REIT 配当利回り 3% REIT 価格 67 配当利回り上昇 REIT 配当利回り下落 REIT 配当利回り 6% REIT 価格 83 REIT 価格の下落 REIT 価格の上昇 REIT 配当 =5 REIT 配当利回り 6% REIT 価格 83 配当利回り下落 REIT 配当利回り 3% REIT 価格 67 上記はあくまでイメージ図です

9 Vol.5 実践的基礎知識 REIT 編 (5) < レバレッジリスク > 06/03/4 レバレッジリスク REIT は一般の事業会社と比べて借入金の比率が高く レバレッジを使って自己資金に対する収益率を高くしています このため 借入金の返済期限が来たときの借り換えのリスクや金利上昇により支払利息が増えるリスクが大きくなります また支払能力及び安全度の指標である流動比率が低いため 借り換えがうまくいかなければ会社の運営が行きづまる可能性もあります REIT は総じて流動比率が低く 一般の事業会社と比べて財務健全性が低い傾向が見られる REITは一般の事業会社と比べて借入金の比率が高く レバレッジ ( てこ ) 効果により収益率を高めています 例えばキャップレートが0% の収益不動産に投資するとして 自己資金 00 億円のみで投資すると00 億円 0%=0 億円の収益となり 自己資金に対する収益率は0 億円 00 億円で0% となります 一方 00 億円を金利 % で借り入れて 自己資金 00 億円と併せて00 億円でキャップレート0% の物件に投資すると00 億円 0%=0 億円の収益 ここから金利 億円を支払った8 億円が自己資金に対する収益となり 収益率は8% となります これがレバッレジ効果です の変動にもレバレッジが効いて 自己資金部分の価値の変動率がの変動よりも増幅されて大きくなります このため 借金の返済期限が来たときの借り換えのリスク (= 借り換えが出来なくなること ) や金利上昇により支払利息が増えるリスクが高くなります またREITは税制優遇を受けるため利益の90% 以上を配当として支払ってしまうので いざという時のための利益剰余金 ( 内部留保 ) が相対的に低い傾向があります このためREITは一般の事業会社と比べて ビジネスリスクが高く 財務健全性が低い傾向が見られます 企業の財務健全性を計る指標のつに流動比率があります 流動比率 (%) は 流動資産 流動負債 00で求められます 流動資産とは一年以内に現金化される資産で 流動負債とは一年以内に支払期限の到来する負債です 図表 の の会社のように流動資産が流動負債を上回っている つまり流動比率が00% 超であるということは 短期的な支払能力が支払義務をまかなって余りあるということで 支払余力があると推測することができます なお日本の上場企業全業種の流動比率は平均で0% 程度となっています 図表 : 短期的な支払能力のイメージ図 ( 流動資産 > 流動負債 ) B/S 流動負債流動資産余裕 ( 流動資産 < 流動負債 ) B/S 流動資産流動負債不足 当資料をご利用にあたっての注意事項等 当資料はピクテ投信投資顧問株式会社が作成した資料であり 特定の商品の勧誘や売買の推奨等を目的としたものではなく また特定の銘柄および市場の推奨やその価格動向を示唆するものでもありません 運用による損益は すべて投資者の皆さまに帰属します 当資料に記載された過去の実績は 将来の成果等を示唆あるいは保証するものではありません 当資料は信頼できると考えられる情報に基づき作成されていますが その正確性 完全性 使用目的への適合性を保証するものではありません 当資料中に示された情報等は 作成日現在のものであり 事前の連絡なしに変更されることがあります 投資信託は預金等ではなく元本および利回りの保証はありません 投資信託は 預金や保険契約と異なり 預金保険機構 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません 登録金融機関でご購入いただいた投資信託は 投資者保護基金の対象とはなりません 当資料に掲載されているいかなる情報も 法務 会計 税務 経営 投資その他に係る助言を構成するものではありません

10 実践的基礎知識 REIT 編 (5) < レバレッジリスク > 図表 の国内最大級規模の REIT 日本ビルファンドの B/S を見ると 資金繰りの安全性を計る代表的な指標の流動比率は 9.9% と相対的に低い水準にあることがわかります 流動比率が 00% 未満ということは 年以内に換金できる資産よりも 年以内に返済期限のくる借金のほうが多いということです この状態では新たな借金でそれまでの借金を返すことになり 借り換えがうまくいかなければ会社の経営が行きづまる可能性も考えられます 借り換えの失敗により破綻したケース 008 年 0 月 9 日 ニューシティ レジデンス投資法人 ( ニューシティ ) が 所有不動産の価格下落 売却による資金化困難 借り換えの失敗などにより破綻しました ニューシティが破綻した直接の原因は 008 年 0 月末に決済予定だった不動産の購入資金を調達できなかったことにあります 購入を予定していた物件とは 池袋の駅前という抜群の立地で 地上 3 階建て 総戸数 404 戸の超高層賃貸マンションでしたが 取得費用が約 76 億円と高額なものでした REIT は利益の大半を配当に回すため 内部留保が少ない傾向にあります そのため物件を購入する場合 金融機関からの融資や公募増資などで賄うしかありません しかし ニューシティの借入金比率は 約 55% と他の REIT と比べても高い水準にあり 借り入れをこれ以上増やすことは難しい状況でした 借入金比率を下げるには 公募増資を行い 出資総額を増やさなければなりません しかし 市場で資金を調達しようにも ニューシティの株価は 008 年 0 月 9 日終値で 7 万 000 円に低迷しており 公募増資は困難な状況でした ( 図表 3) ニューシティは 008 年 9 月 日に 73 億円の長期借入金 9 月 30 日に 5 億円の短期借入金の返済を控えていました 73 億円の長期借入金は返済期日の延長が決まりましたが 5 億円の短期借入金を返済するために 保有する 3 物件を売却しています 取得価格 99 億 7,300 万円に対して売却価格は 87 億 9,000 万円です 借金返済のためにロスを出してまで物件を売却するというように借り換えの厳しさを物語っています 0 月 7 日にも短期借入金 45 億円の返済期日を控え 物件を購入する資金の調達のめどが立たないことに加えて 金融機関の返済圧力は激しさを増すばかりでした 残された道は法的整理しかなかったことから 0 月 9 日 ニューシティが民事再生法の適用を申請しました 負債総額は,3 億円余りで REIT としては初めての経営破綻でした このように REIT は 短期的な支払能力及び安全度の指標である流動比率が相対的に低いため 借り換えがうまくいかなければ破綻する可能性もあります 前頁のように REIT の B/S の具体的な中身を見てみると REIT の商品性の本質を理解することができるようになります REIT のリスクとリターンを正しく理解して投資することが重要です 図表 : 日本ビルファンド投資法人の貸借対照表 ( 05 年 月期 ) 資産の部 ( 百万円 ) 科目 05 年 6 月期末 05 年 月期末 ( 第 8 期末 ) ( 第 9 期末 ) 前期比 流動資産 0,440 4,90-5,538 現金及び預金 5,64 8,974 3,333 その他 4,799 5,98-8,87 固定資産,00, ,758-4,3 有形固定資産 959,08 954,806-4,76 無形固定資産 35,89 35,893 投資その他の資産 6,96 7, 繰延資産 資産合計,0,386,0,708-9,678 負債及び純資産の部科目 05 年 6 月期末 05 年 月期末 ( 第 8 期末 ) ( 第 9 期末 ) 前期比 流動負債 9,684 74,794-6,890 短期借入金 7,000,000 5,000 年内返済予定の長期借入金 6,750 40,750 -,000 年内償還予定の投資法人債 0,000 0,000 0 その他,934,044 0 固定負債 396, ,66 7,30 投資法人債 40,000 30,000-0,000 長期借入金 309,000 35,65 6,65 預り敷金及び保証金等 47,396 48, ( 有利子負債 ) 48,750 48,375-0,375 負債合計 488, ,40-9,659 投資主資本 534, ,88-8 出資総額 59,5 59,5 0 剰余金 5,8 5,63-8 純資産合計 534, ,88-8 負債及び純資産合計,0,386,0,708-9,678 図表 3: ニューシティ レジデンス投資法人の価格と日本国債の利回り ( 週次 期間 :007 年 月 日 ~008 年 月 7 日 ) 800, , , , , ,000 00,000 00,000 出所 : 日本ビルファンド投資法人 HP 投資家説明資料よりピクテ投信投資顧問作成 ニューシティ レジデンス投資法人の価格 ( 左軸 円 ) 日本 0 年国債利回り ( 右軸 %) 0 07 年 月 07 年 7 月 08 年 月 08 年 7 月 出所 : ブルームバーグのデータを使用しピクテ投信投資顧問作成 記載されている個別の銘柄 企業については あくまでも参考として紹介したものであり その銘柄 企業の売買を推奨するものではありません データは過去の実績であり 将来の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません

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<4D F736F F D20834F838D815B836F838B8F5A94CC81408C768E5A8F9197DE E718CF68D90817A E36> 貸借対照表 ( 平成 24 年 6 月 30 日現在 ) 資産の部負債の部 ( 単位 : 千円 ) 流動資産 1,467,088 流動負債 803,958 現金及び預金 788,789 短期借入金 14,000 売掛金 138,029 1 年内返済予定の 47,952 長期借入金貯蔵品 857 未払金 90,238 前払費用 27,516 未収収益 12,626 未払法人税等 247,756 未払消費税等

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<4D F736F F D2095BD90AC E31328C8E8AFA8C888E5A925A904D C8E86816A2E646F63> アンジェス MG (4563) 平成 19 年 12 月期決算短信ファイル名 :060_9390600652003.doc 更新日時 :2/6/2008 1:40 PM 印刷日時 :2008/02/0716:48 5. 連結財務諸表等 連結財務諸表 1 連結貸借対照表 区分 注記番号 前連結会計年度 ( 平成 18 年 12 月 31 日 ) 構成比金額 ( 千円 ) 当連結会計年度 ( 平成 19

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< E97708AC28BAB82C982C282A282C42E786C73> 平成 19 年度における運用環境について 1. 国内の景気動向について 日本経済につきましては 平成 19 年度第 1 四半期 ( 平成 19 年 4 月 ~6 月 ) は 企業収益が伸び悩みつつも高水準を維持する中で設備投資が増加基調を維持し 個人消費も底堅く推移したことなどを背景に 緩やかながらも景気拡大を続けました しかし 第 2 四半期以降 ( 平成 19 年 7 月以降 ) 原材料価格の高騰や改正建築基準法の施行による住宅建設の減少

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(2) サマリー情報 1 ページ 1. 平成 29 年 3 月期の連結業績 ( 平成 28 年 4 月 1 日 ~ 平成 29 年 3 月 31 日 ) (2) 連結財政状態 訂正前 総資産 純資産 自己資本比率 1 株当たり純資産 百万円 百万円 % 円銭 29 年 3 月期 2,699 1,23 各位 平成 29 年 6 月 2 日 会社名 株式会社ソルガム ジャパン ホールディングス 代表者名 代表取締役社長赤尾伸悟 (JASDAQ コード6636) 問合せ先 取締役管理部長中原麗 電 話 03-3449-3939 ( 訂正 数値データ訂正 ) 平成 29 年 3 月期決算短信 日本基準 ( 連結 ) の一部訂正について 当社は 平成 29 年 5 月 15 日に発表いたしました 平成 29

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