管理費滞納者 S さん A 管理組合は全部で 2 0 戸の小規模マンショ ンです 今年の 5 月から区分所有者の一人である S さんの管理費が滞納し始めました 管理費の滞納問題は どの規模のマンションに おいても喫緊であり重要な課題となっています 区分所有者から支払われる管理費は 管理会社 への業務

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1 マンション管理のポイント ~ 悪質管理費滞納者問題を解決する ( 連載 5 ) ~ 年 9 月 不定期発行

2 管理費滞納者 S さん A 管理組合は全部で 2 0 戸の小規模マンショ ンです 今年の 5 月から区分所有者の一人である S さんの管理費が滞納し始めました 管理費の滞納問題は どの規模のマンションに おいても喫緊であり重要な課題となっています 区分所有者から支払われる管理費は 管理会社 への業務委託費や共用部分の日常的なメンテナ ンス費用の支払いに充てます 一人でも滞納者がいれば 管理業務費用の支払 いに影響が出てきますので 滞納の事実を確認し たら必ず速やかに回収に動く必要があります 管理費の支払いについては 多くの管理組合が管理会社にその出納作業を委託しています そして 管理会社は 毎月 区分所有者の管理費等の滞納状況を管理組合に報告する義務を負います 1 したがって A 管理組合においても 多くの場 合には 管理会社からの報告により滞納の事実を 把握します 1 標準管理委託契約書第 3 条 別表第一

3 管理会社が回収してくれるのか? 管理費等の滞納を確認した場合 出納業務を委託されている管理会社は その業務として 支払期限後 ヶ月の間 電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により その支払の督促を行う とされています 2 支払期限後を 3 ヶ月にするのか 半年にするのかは具体的な契約内容によりますが 例えば 3 ヶ月であれば その間は管理会社が督促手続きを行うことになります ところが 支払期限後 3 ヶ月を経過してもなお 管理費等滞納が解消されない場合には 管理会社 の業務はそこで終了となります 3 以後の督促は 管理会社の仕事ではなくなります この場合には 理事会を中心として 管理組合自らが法的手段を含めた回収を図ることになります 2 標準管理委託契約書別表第一 1 ( 2 ) 2 二 3 同 1 ( 2 ) 2 三

4 標準管理規約別添 3 S さんの滞納が 3 ヶ月を経過し 管理会社が業務として督促を行う期限を経過したことから A 管理組合は理事会を中心として 内容証明郵便による督促を行うことにしました 年 3 月に改正になった標準管理規約 4 には 滞納回収のための管理組合による措置に係るフローチャート という資料が添付されています これによれば 区分所有者が管理費等を滞納した場合の 督促 に関して 1 ヶ月目電話 書面 ( 未納のお知らせ文 ) による連絡 2 ヶ月目電話 書面 ( 請求書 ) による確認 3 ヶ月目電話 書面 ( 催告書 ) 4 ヶ月目電話 書面 訪問 5 ヶ月目電話 書面 ( 内容証明郵便 ) というフローでの回収が想定されています 滞納の失念や 引落口座の一時的な残高不足等による場合には 一度の連絡によって回収されることが通常です 滞納が 3 ヶ月目くらいに入ると 単なる失念の可能性は否定されますので 管理組合としては 長期滞納者であることを念頭に置きながら対応する必要があります 4 改正内容については国土交通省 HP で確認できます

5 回収のポイント 管理費等の費用は 毎月その支払義務が発生します 多くは 一度滞納すれば 翌月 翌々月と滞納が続いていきますので 回収が遅れれば遅れるほど 回収を要する管理費等の総額は膨らんでいきます 滞納が 2 ヶ月や 3 ヶ月程度に過ぎない場合には 管理組合としても強硬的な回収手段に出ることをためらうという場面もあるように思います 他方で 2 ヶ月や 3 ヶ月程度であっても滞納分を回収しつつ 毎月かかる管理費等についてもきちんと払ってもらわなければなりません 滞納分が半年を超えるような場合には 回収しなければならない滞納分が 1 0 万円を超えてくることが通常ですので 請求を受けた区分所有者も一度には払えず 分割払いによる回収を検討することになります こうなってしまうと 回収に大きなリスクが発生することになります 前述した回収のためのフローに固執すること なく 管理組合としては前倒しで回収措置を図り たいところです

6 回収のための法的手段 A 管理組合からの内容証明郵便も功を奏さず S さんの滞納状態は解消されませんでした そこで A 管理組合の理事会は S さんに対する法的手段を検討することにしました 内容証明郵便等による督促にも関わらず 管理 費等の滞納が解消されない場合には 当該滞納者 に対する法的な手段を検討することになります 検討対象となる法的手段としては 1 訴訟による回収 2 区分所有法第 7 条による先取特権の実行 3 区分所有法第 5 9 条による競売申立てなどが考えられます 上記各手段は手続きの違いのほかに 手段を選択するための要件や効果に違いがあります 滞納の状況や S さんの財産状態等を総合的に考慮しながら 最適な方法を選択していきます

7 回収のための法的手段 1 訴訟 滞納管理費の回収にあたり 検討対象となる訴 訟としては 次の 3 つの手続きが考えられます 支払督促 少額訴訟 通常訴訟 支払督促は 裁判所を使った手続きになりますが 裁判所を介して督促を行い 債務者が異議を述べなければ支払い義務が確定するという非常に簡易な制度です 少額訴訟は 訴額 万円以下の場合に 1 度裁判所に足を運び その場で審理を行い 結論まで出してもらうという制度です 特に大きな理由もなく単純に滞納が生じている場合には 上記支払督促または少額訴訟のいずれかを選択して回収を図ることになろうかと思いますが 滞納債務者が管理費の支払いを拒む理由を述べているような場合には 簡易な手続きで結論を得るのは難しいと思いますので 通常訴訟を検討するということになるかと思います 5 訴えを申し立てる者 ( 原告 ) がその裁判で得ようとする利益を金額に評価したものです 管理費のように額面 = 評価の場合には 端的にいくら請求するのかという話になります

8 回収のための法的手段 2 先取特権 管理費等の滞納問題は 管理組合全体に大きな 影響を持つことから 管理費等については法律上 特別の取り扱いがされています 具体的には 管理費に対しては 先取特権 ( サ キドリトッケン ) による保護が図られています 6 この先取特権ですが 簡単に説明すると 他の債権者に優先して弁済を受けることのできる権利です 7 また この先取特権は抵当権と同じく担保物権とされており 裁判を行わなくても 滞納区分所有者の財産から強制的に回収を図ることができるという強い地位が与えられています 法は 管理費等について 区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する としていますので 滞納区分所有者の区分所有権を強制的に売却し ( 競売 ) あるいは 専有部分内にある動産類 ( 現金や貴金属 テレビなどがこれにあたります ) を売却処分し 売却代金から回収するということが可能です ただし 当該区分所有権に抵当権が設定されているような場合には 手続きを進められない場合があります 6 区分所有法 7 条 1 項 7 民法 条

9 回収のための法的手段 3 区分所有法第 5 9 条競売 区分所有法第 5 9 条第 1 項には 共同利益違反行為により 他の区分所有者の共同生活上の障害が著しく 共用部分の利用の確保その他区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難 な場合に 当該 区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる と定められています 管理費等の滞納は マンションの管理に大きな影響を与えることになる行為ですので 共同の利益に反する行為として 競売の対象となります ただし 他の方法による障害の除去ができない場合 という要件もありますので 1 や 2 の各手段では解消されない場合に限定されます 法 5 9 条第 1 項に基づく競売により買受人となった者は 滞納区分所有者とともに 滞納している管理費等の支払義務を引き継ぎます 8 そのため 競売手続を実行することによって 滞納管理費を回収する機会が与えられることになります 8 区分所有法 8 条

10 法 7 条の競売と法 5 9 条の競売の違いは? 法 7 条に基づく競売と法 5 9 条に基づく競売 は 同じ競売手続きではあるものの 大きく異な る点があります 法 7 条に基づく競売は 競売した売却代金からの滞納管理費を回収することを予定しており 管理組合に優先するような抵当権者などがいる場合で 競売したところで到底管理組合に配当されることが考えられないという場合 9 には 申立てをすることができません 他方 法 5 9 条に基づく競売は 共同の利益違反者 を当該管理組合から排除することに主眼があるため 管理組合に配当の可能性がない場合であっても申立てをすることができます この違いがあるため 前ページで述べた 2 の各手段で解消できない場合 というのは 競売をしたところで抵当権者らの存在により配当を受けられない場合 ( = オーバーローン状態 ) ということになります 9 建物の価値を債務が上回る場合などが典型例です

11 裁判などに要する費用は? A 管理組合は S さんに対して 訴訟による管理費の回収を図ることにしました そこで 弁護士に依頼することとしましたが その費用として 合計 3 0 万円を要しました 通常 裁判などの法的手段を利用する場合には 裁判所に納める印紙代 10と郵便切手代 11が最低限必要になります その他 弁護士費用などがかかってきます 実際に一番大きな費用は弁護士費用ということになるかと思います さて この弁護士費用ですが 標準管理規約などでは 滞納管理者に請求できるとされています 12 したがって 当該条項が管理規約に含まれている場合には 弁護士費用を含めた金額を S さんに請求することができるということになります そのため 弁護士費用を心配する必要はなく 滞納管理費が一定の限界を超えた場合には 速や かに対処することが必要であろうと思います 1 0 裁 判所 を利 用す るた めの 手数料 1 1 相 手方 に送 るた めの 切手 代を申 立側 が先 に収め ます 1 2 標準管理規約 6 7 条 4 項

12 発行元 埼玉県さいたま市浦和区高砂 2 丁目 3 番 1 9 号新高砂ビル 3 階浦和法律事務所 T E L / FAX かわら弁護士河原 さき﨑 ゆうた友太 ( 埼玉弁護士会所属 ) h t t p : / / w w w. u r a w a - l a w. j p ( 浦和法律事務所 ) h t t p : / / w w w. c o n d o m i n i u m. j p ( マンション管理日誌 ) 営業時間 平日午前 9 時 ~ 午後 6 時土日午前 1 0 時 ~ 1 2 時 ( 電話受付は平日のみになります ) ご相談料 3 0 分 円 管理組合様からのご相談につきましては 弁護士河原﨑が無料にてご相談を承ります 初回限定 最大 1 時間まで バックナンバー N o. 1 管理するのは誰だ!? / 2 特別版 標準管理規約改正 / 4 N o. 2 ルール違反をする者に何ができる!? / 5 N o. 3 ベランダのゴミ問題を解決する / 6 N o. 4 ペットは嫌! / 8