マンション建替えの現状昭和 5 6 年 6 月を境にして, 建築基準法の改正により耐震構造基準が変更され, 耐震基準が厳しくなりましたしたがって, 以後に建築確認 1 を受けたマンションは, 一応, 耐震上の大きな問題はないと言えますが, 旧耐震基準のマンションでは, 耐震性の不足が問題となりま

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あつとしはらしない
5 years ago
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1 マンション管理のポイント ~ マンション建替え ( 連載最終回 ) ~ 年 1 2 月不定期発行 1

マンション建替えの現状昭和 5 6 年 6 月を境にして, 建築基準法の改正により耐震構造基準が変更され, 耐震基準が厳しくなりましたしたがって, 以後に建築確認 1 を受けたマンションは, 一応, 耐震上の大きな問題はないと言えますが, 旧耐震基準のマンションでは, 耐震性の不足が問題となります現時点で築 4 0 年超の旧耐震基準のマンションは 5 6 万戸と言われ, 1 0

2 マンション建替えの現状昭和 5 6 年 6 月を境にして, 建築基準法の改正により耐震構造基準が変更され, 耐震基準が厳しくなりましたしたがって, 以後に建築確認 1 を受けたマンションは, 一応, 耐震上の大きな問題はないと言えますが, 旧耐震基準のマンションでは, 耐震性の不足が問題となります現時点で築 4 0 年超の旧耐震基準のマンションは 5 6 万戸と言われ, 1 0 年後にはこれが約 3 倍になると言われています 2 マンションという居住形態の需要が増している今日, 旧耐震基準のマンションの建替えという問題は, マンションの居住者のみならず, 国をあげての問題に発展しています今回は, 建替え推進派の視点から, 建替え事業の進め方について流れをご説明します 1 建築基準法をはじめとする関係法令に適合していることを着工前に確認することです 2 国土交通省調査 2

一部組合員の発案により勉強会や委員会が立ち上げられ, 組合員全体の意向確認, 耐震診断等を経て, 建替決議までの流れを作っていくことになります 1

3 建替え決議までの流れ ( 建替え第 1 段階 ) 旧耐震基準マンションの場合には, すぐにでも建替えを検討する必要がありますし, 新築から 2 0 年, 3 0 年が経過したマンションにおいても二度目の大規模修繕の時期を迎えることから, 建替えが将来的な検討課題として出てきます多くの場合には, 一部組合員の発案により勉強会や委員会が立ち上げられ, 組合員全体の意向確認, 耐震診断等を経て, 建替決議までの流れを作っていくことになります 1 一部組合員による発案勉強会や委員会の設立 2 アンケートの実施組合員の意向確認と方向付け 3 コンサルティング会社の選定コンペなどによる選定 4 反対派への説得建替決議に向けた合意形成 5 建替決議 3

4 勉強会, 委員会の活動 ( 第 1 段階 1 2 のステップ ) 多くの場合は, 建替え推進派の方を中心とした勉強会や検討会が立ち上げられますまずは, 建替えに必要な知識を確認し, 建替えまでの流れ作りをシミュレーションします勉強会や検討会の多くは自主的な団体ですが, 場合によっては委員会として設立することもできます委員会は理事会の諮問機関とされており 3, 規約上の正式な団体として扱われます諮問機関であることから, 委員会で何かを結論付けることはできませんが, 事実上, 委員会での活動がその後のマンション建替事業の方向付けを行うことになりますまた, 必要に応じて, 弁護士や一級建築士などの専門家を呼び, 建替えに関する相談を行い, 必要な知識を取り入れることもできますこの場合の相談料は管理費から支払います勉強会や委員会で一定の検討を踏まえて, 理事会においては, マンションの将来について, 建替えや修繕等の選択肢を示すなどの方法により, 各組合員に対してアンケートなどを実施しますこれによって, 各組合員の意向の傾向を把握し, 検討の方向付けを行います 3 標準管理規約第 5 5 条 4

5 コンサルティング会社の選定 ( 第 1 段階 3 のステップ ) 委員会や理事会での検討, アンケートの実施等を経て, 建替えの方向付けができた場合には, コンサルティング会社などを入れることになりますコンサルティング会社には, 建替え決議に向けた支援活動を行ってもらうことになります建替え事業の進め方の提案のほか, 反対派への説得交渉などを含むこともありますコンサルティング会社の選定にあたっては, 単に大手といった理由で決めるのではなく, 当該マンションの特性や予算などに合わせて選定できるよう, コンペを開催するなどして, 多くの選択肢から選定するのが望ましいと言えます建替決議 ( 第 1 段階 5 のステップ ) 議論が尽くされ, 時期が来た場合には, 臨時総会を招集するなどして建替え決議を取ります建替え決議は, 区分所有者の 5 分の 4 以上, かつ, 議決権の 5 分の 4 以上の賛成が必要となる非常に厳しい要件が課されています 4 そのため, 理事会や委員会が決議を採るタイミングを誤り, まだ組合員の十分な理解を得られて 4 区分所有法第 6 2 条 1 項 5

6 いない段階で決議を採ってしまった場合には, 上記要件を満たさずに決議不成立となる事態も考えられます 5 このような場合には, 理事会や委員会が早く決議を採りたがっているとの疑念を抱かれかねず, その後の決議が採りにくくなるということも考えられますそのため, どのタイミングで総会に諮るかは非常に重要と言えます建替え推進決議とは? 上記のように, 建替え決議そのものは,5 分の 4 という非常に厳しい要件が課されていることから, 建替え決議を成立させることは非常に困難と言えます場合によっては, 建替え決議に先立ち, 建替え推進決議という決議を採り, 建替えの方向付けを組合員で確認するという場合もあります推進のための決議ですので, 区分所有法上は普通決議, すなわち, 過半数の賛成で決議を採ることができますこの建替え推進決議が成立することによって, 5 一度否決になったとしても, 再度議題にすることはできます 6

その後の建替え決議が採りやすくなる場合もありますので, 反対派の状況等を勘案して, 建替え推進決議を採っておくという選択肢もあります建替え事業を進めるためには, 当然に費用がかかりますコンサル会社への報酬, 建替え施行業者への報酬などのほか, 建物取壊再建期間中の仮住まいのための費用なども必要となりますこれらの費用は建替え参加者が負担することになりますが, そのほかにも,

7 その後の建替え決議が採りやすくなる場合もありますので, 反対派の状況等を勘案して, 建替え推進決議を採っておくという選択肢もあります建替え事業を進めるためには, 当然に費用がかかりますコンサル会社への報酬, 建替え施行業者への報酬などのほか, 建物取壊再建期間中の仮住まいのための費用なども必要となりますこれらの費用は建替え参加者が負担することになりますが, そのほかにも, 建替え事業に参加するデベロッパーなどが支出することもあります建替えに際して, いくらの負担をしなければならないかが賛否を分けることもあり得るでしょう各区分所有者がいくら負担しなければならないかは最大の関心事の一つといえますこの点, 保留床を作れるかによって負担は大きく変わります保留床とは, 建替え事業者に帰属する建物の床部分 ( = 区分所有権 ) です容積率の緩和措置等の利用により, 現在よりも大きなマンションを建てられる場合などには, この保留床を確保し, この保留床を販売することにより, 建替え事業の費用に充てることができます 7

8 建替え決議から建替えの実施まで ( 建替え第 2 段階 ) 建替え決議が無事に成立したとしても, 決議に反対した人が居座ってしまえば建替えを実現することができませんそこで, 反対者 6 の区分所有権を買取り, マンションから出て行ってもらう必要がありますまた, 賛成者の中でも, 建替後の建物に対する権利関係などについて納得がいかず, 途中で建替えへの参加から手を引きたいという人が出てくるかもしれません更には, 建替えのために建物を壊そうとしたところ, 建物に抵当権を設定していた金融機関が同意しないということもあり得るかもしれませんこれらの点について進めていくのが建替えの第 2 段階になります 6 正確には, 反対者のみならず, 賛成しない者 ( 意思を表明しない者 ) も含まれます 8

マンション建替円滑化法区分所有法上, マンションの建替決議が成立した以降の手続きについての規定の定めがありませんそのため,

9 1 マンション建替決議区分所有者及び議決権の 5 分の 4 以上の決議 2 マンション建替組合の設立建替決議賛成者の 4 分の 3 以上の決議 3 権利変換計画の決議認可変換の実施建替後の建物に対する権利関係の整理 4 マンションの明渡し取壊し再築仮住まいへの転居 5 工事完了の公告登記入居マンション建替組合利用の場合マンション建替円滑化法区分所有法上, マンションの建替決議が成立した以降の手続きについての規定の定めがありませんそのため, 決議の建替え事業を行う団体の性質や建替え事業の進め方について不明確な点が多くありましたそのため, マンション建替円滑化法 ( 以下, 円滑化法と言います ) が制定され, マンション建替組合の設立や権利変換手続といったルールが定められました 9

10 マンション建替組合の設立 ( 第 2 段階 2 のステップ ) 前出の円滑化法に規定されているマンション建替事業の一つとして, マンション建替組合施行によるものがあります建替組合は, マンション建替賛成者の 4 分の 3 以上の決議等の要件 7 のもとで, 国土交通大臣の認可を得て設立します建替組合が主体となることで, 権利関係の整理が容易になります権利変換手続 ( 第 2 段階 3 のステップ ) マンションの購入に際しては, 金融機関から住宅ローン融資を受け, 当該購入マンションに対して抵当権を設定することが多いと言えます金融機関は抵当権があることで安心して貸付できるわけですさて, 建替えが必要となるマンションは, 通常 3 0 年,4 0 年と築年数が経過しており, その間に住宅ローンを完済してしまっている人もそれなりにいることが予想されますが, 他方で, 中古物件で建物を手に入れた人をはじめとして, 個々の事情により抵当権が設定されている人もいることでしょう 7 マンション建替円滑化法第 9 条 2 項 10

11 区分所有権に設定されている抵当権は, その対象となる建物が滅失した場合には, 当然に消滅することになります建替えの場合には, 当然に建物を取壊す ( 滅失 ) 過程が含まれているため, 金融機関が抵当権を失う可能性がありますもちろん, 再建したマンションに改めて設定し直すことはできますが, 抵当権のない期間が生じるほか, 抵当権設定に際して区分所有者との間で設定契約をし直す必要がありますこれらの問題があることで, 抵当権者の協力を得ることが難しく, 建替えの支障となることがあり得るわけですそこで, この問題を解決するために, 円滑化法においては, 建物の取壊しによっても抵当権が消滅しない制度設計をし, 旧マンションに設定された抵当権を, 再建マンションにそっくりそのまま移転させる扱いを可能としましたこれが権利変換手続の中心的な効果ですしたがって, 建替え参加者の多くが抵当権付の区分所有権を所有している場合には, 円滑化法を利用した建替え事業が検討されることになります 11

12 明渡し ( 第 2 段階 4 のステップ ) さて, マンション建替決議が成立し, 当該決議において賛成票を投じなかった組合員がいた場合, 当該組合員も, 反対したけど, 賛成多数であればそれにしたがって建替えに参加しようということができます 8 他方で, 建替えには断固反対という立場の方がいる場合, 当該反対した者には建物から出て行ってもらう必要があります建替えには建物の取り壊しの過程があることから, 居住したまま進めることができません賛成した人は, 当然, 任意に建物を明け渡し, 仮住まいに移ることになりますが, 反対した人が任意に出て行くことを期待できない場合もありますこのような場合には, 賛成者から反対者に対して, 反対者が所有する区分所有権を売り渡すように請求することができます 9 この請求が行われると有無を言わさずに売買契約が成立し, 反対者は代金の支払と引き換えに建物を引き渡す必要があります 10 8 建替決議に賛成しなかった区分所有者に対し, 建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答するよう催告することができます ( 区分所有法 6 3 条第 1 項 ) 9 区分所有法第 6 3 条 4 項 1 0 直ちに明渡しができない事情がある場合には, 裁判所へ申立てることで代金支払から 1 年内の明渡し期限が許与されることがあります ( 区分所有法 6 3 条第 5 項 ) 12

13 訴訟合戦となることもさて, 賛成派と反対派の対立が激しい場合, この段階になって, 訴訟合戦となってしまうことがあります賛成派から反対派に対しては, 売渡請求に基づく建物明渡訴訟, あるいはそれに先立つ処分禁止の仮処分等の保全処分の申立て 11 があり得ます反対派から賛成派に対しては, 建替え決議に問題があったとして, 決議無効確認の訴え等が提起されることがありますここまで来てしまった場合には, 裁判所の判断を待つしかありませんが, 建替え推進派にとっては, 大きく時間をロスすることになりますそのため, このような争いに発展しないように, 建替えの合意形成を行っていくよう留意する必要がありますまた, 招集通知手続や定足数 12, 委任状の取扱いなどの点において瑕疵がないよう, 適切な対処が求められます 1 1 明渡訴訟の途中で他者へ売却することを禁止します 1 2 総会を開催するために必要とされる最低限の出席者数 13

14 揉めないための一工夫マンションには老若男女様々な人が居住していて, 考え方もそれぞれです建替えという一大事に, 賛成派と反対派とに別れ, 意見の対立に留まらず, 感情的な対立に発展することもやむをえない面はあります対立の大きな要因の一つとして, 賛成派が建替えありきで強引に進めているのではないかという反対派からの疑問があげられます特に, 検討会や委員会の構成員というのは通常, 建替え推進派を中心に構成されますので, 反対派の人からすれば, 強引に進められてしまっているような感覚を覚えるのも当然かもしれませんそこで, 一つの方策として, 検討会や委員会に反対派の主要メンバーを入れるという方法がありますもちろん, このようにした場合には, 検討会や委員会での議論や決議が進みにくくなる面はありますただ, 反対派の方にも委員会レベルで意見をする場が設けられ, ビラまきなどの場外乱闘のような事態を避けられるほか, 委員会の透明性が担保されることによって, 議事録の閲覧請求の乱発などの無用な争いを避けることができます何よりも, 委員会レベルで反対派の意見が大きく反映されることで, 委員会レベルで双方の折り 14

15 合いを付けやすく, 総会が紛糾するといった事態を避けることができます委員会運営そのものは大変になることが予想されますが, その後の手続を考えれば, おススメしたい一つの方策かと思います 15

16 発行元埼玉県さいたま市浦和区高砂 2 丁目 3 番 1 9 号新高砂ビル 3 階浦和法律事務所 T E L / FAX かわらさき弁護士河原﨑ゆうた友太 ( 埼玉弁護士会所属 ) h t t p : / / w w w. u r a w a - l a w. j p ( 浦和法律事務所 ) h t t p : / / w w w. c o n d o m i n i u m. j p ( マンション管理日誌 ) 営業時間平日午前 9 時 ~ 午後 6 時土日午前 1 0 時 ~ 1 2 時 ( 電話受付は平日のみになります ) ご相談料 3 0 分円管理組合様からのご相談につきましては, 弁護士河原﨑が無料にてご相談を承ります初回限定, 最大 1 時間までバックナンバー N o. 1 管理するのは誰だ!? / 2 特別版標準管理規約改正 / 4 N o. 2 ルール違反をする者に何ができる!? / 5 N o. 3 ベランダのゴミ問題を解決する / 6 N o. 4 ペットは嫌! / 8 N o. 5 管理費滞納問題を解決する / 9 16

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<837D F355F837D F365F D E717870> マンションの建替えは区分所有者全員の合意に基づいて実施する方法以外に区分所有者及びその議決権の各 5 分の4 以上の多数の賛成によって成立する建替え決議に基づいて実施する方法があります建替え決議が成立するとその決定内容を円滑に実現できるようにするために制定されたマンション建替え円滑化法に基づいてマンション建替え事業を円滑に実現することが可能ですポイントマンション建替え事業は大きく4つの段階に分かれています