住宅ローンを実質無料にする投資方法

Size: px

Start display at page:

Download "住宅ローンを実質無料にする投資方法"

ときなつくとの
5 years ago
Views:

1 猿でもできる住宅ローンを実質無料にしてしまう投資法教育費後不安もこれで解消できる理想の家と豊かな活を実現するコンサルタント中川優也

2 住宅ローンを実質無料にする投資法ここでは住宅ローンを実質無料にするための運投資法について解説しますおそらくあなたも資産運なんてやったことがない投資をやってみたいけどどうすればいいかわからないと思われていると思いますそこで運を全くやったことがない場合でも分で運を実践して払う住宅ローン利息以上の利益を得られるようにまた後や教育費の不安を解消できるように解説していきますまず資産運や投資とはなにか? 資産運や投資とは私はおを預ける使うことでおをはじめとするリターンを得ることと定義していますこの定義に当てはめると分のためにおを使って収を増やすことも投資のつになります投資と呼ばれますねさて資産運や般的にわれる投資はだれかにおを預ける代わりに返りを受け取るものです投資といえば株式投資が代表的ですが株式投資はあなたがどこかの会社におを預けますあなたのおを預かった会社はそのおで事業活動をい利益儲けを出しますその利益儲けはあなたが預けたおを使って得たものなので利益や儲けの部を受け取りますこれは配当と呼ばれるものです他にも株は売ったり買ったりして利益を出すことができますがここで紹介する住宅ローンを実質無料にする投資法ではあまり関係ないので説明はしません投資はおを預けて分け前をもらうことと覚えてもらうといいですリスクとは体何か? 投資をする上でまず頭に思い浮かぶのがリスクがあるということではないでしょうか? リスクがあるとはよくいますがリスクとは体なんでしょうか? リスク=おが減ること危険なことと思いがちですがリスクとはブレのことです銀預であればリスクはほぼありません決められた利を決められた周期で受け取りますしかし投資は増えるかどうかわかりません増えるかもしれないし減るかもしれないこれをリスクがあるといますそしてきく増えるかもしれないがきく減るかもしれないこういうものはリスクがきいといます逆にあまり増えないかもしれないがそんなに減ることもないこういうものはリスクがさいといます 2

3 懸命働いて稼いだおだから頑張って節約して貯めたおだからもちろん損をするのは嫌ですよね気持ちはよくわかります ( そう考える k とがおの問題や不安を作り出すきな原因なのですが ) そこできなリターンを得ることは難しいですが極リスクを減らした上で住宅ローン利息を実質ゼロにするつまりあなたが住宅ローンに払う利息以上の利益を得る法を紹介していきますリスクを減らす 3 つの法リスクを減らす法は 3 つありますその 3 つとは以下の通りです 1. 分散投資 2. 期投資 3. 積投資この 3 つを組み合わせることでゼロにはなりませんが極リスクを減らした上である程度のリターンを得ることができますそれではつずつ説明していきます分散投資でリスクが減る理由分散投資とはおをいろんなところに預けるということですなぜいろんなところへ預けるとリスクが減るのか説明します例えばあなたが 100 万円を投資するとします株式投資をやろうとしてソニーに投資をしてみようと思いましたそして 100 万円をソニーに投資しますこの時ソニーがとても儲かれば配当もたくさん出るでしょうし株価も上がるのであなたもとても儲かります逆にソニーがすごく損をすれば配当は出ませんし株価も下がりますからあなたもとても損をします株価が下がると損をするのは株を売って得られるおが少なくなるからです例えばソニーの株は 1 株 5,000 円くらいです 100 万円あれば 200 株買えますところがソニーが損をしてみんながソニーに投資をするのは嫌だと思ったとしますそうするとみんなソニーの株を売ろうとします需要がないものは値段が下がりますよねということでソニーの株を買ってもいいかなと思える値段が下がります 1 株 5,000 円だった株価が 1 株 2,500 円になったとしますすると 200 株持っているあなたがソニーの株を全部売ったとしても 50 万円にしかなりませんということで株価が下がると損をします最悪ソニーが倒産すれば株に価値はなくなるので 100 万円損をすることになります 3

4 投資しているおをつの会社の株やつの投資先に全部預けるのは分散していませんここで説明したケースだとソニーと運命共同体のようになります元にある 100 万円をソニーだけではなくソニーと JR NTT の 3 社に振り分けて投資をしたとしますするとソニー 1 社が倒産する確率とソニー JR NTT の 3 社が倒産する確率のが低くなりますよねということでリスクが減ります卵はつのカゴに盛るなという投資にまつわる格がありますがこのことを指しています簡単に分散投資をしてリスクを減らす法投資先をつではなく分散することでリスクが減ることをお伝えしましたしかし投資の経験も知識もない状態で分散投資をしようとしても難しいと思います投資先をつ選ぶのでも変なのにたくさん選ぶなんて難しい! と思われますよねまた分でたくさんの投資先へ投資をしようとするとそれなりの元も必要になりますそこで活したいのが投資信託という仕組みです投資信託というのはたくさんのから集めたおを元に投資をし投資で受け取った利益をおを出したへ分配するという仕組みですたくさんのからおを集めるのでいろんなところへ同時に投資ができるほか分で投資先をつつ選ばなくてもいいというメリットがありますデメリットは様々な数料がかかることですそのためあなたが分でしっかり投資の勉強をしてつつ投資先を分で吟味したいということでしたら投資信託はあまり向きませんしかし投資はやってみたいけど分でしっかり勉強するのは時間もないし倒だ多少数料を払ってもいいからお任せできるがいいということなら投資信託は投資をするにあたっていい選択肢になります投資信託も分散させる投資信託にはジャンルがありますジャンルはきく分けて 4 つで以下の通りです国内株式 : 主に本にある会社の株式へ投資をする国内債券 : 主に本や地公共団体や本にある会社の債券に投資をする海外株式 : 主に海外にある会社の株式へ投資をする海外債券 : 主に海外にある国や地公共団体や会社の債券に投資をする 4

5 初めて債券という葉が出てきたので解説します債券とはわかりやすくいうとおを貸すことです国債という葉を聞いたことがあると思いますが国債は国の借です国へおを貸す代わりにい利息をつけて返してもらうことを国債を買う国債へ投資するといます国債は株式投資と違い返してもらうことが前提なので株式投資よりもリターンもリスクも低いです国内よりも海外のがリスクがく債券よりも株式のがリスクがいですリスクのきさを表すとこうなります国内債券 < 海外債券 < 国内株式 < 海外株式この 4 つのジャンルの投資信託へバランス良く投資をすることでつの投資信託で損を出しても別のものでカバーできる場合もあります結果的にリスクを抑える働きを期待できます下のグラフは三井住友信託銀の資料にあるものです国内債券国内株式海外債券海外株式へそれぞれ投資した場合と持っている資産を 25% ずつ投資をした場合のグラフですグラフの中にある平均リターンとは 1985 年 2016 年の間に得られた利益のことです例えば国内債券であれば平均リターンは 4% となっていますが増えている時も減っている時も平均すると毎年 4% 増えているということです標準偏差とはリスクの振れ幅のことをいます国内債権の場合標準偏差が 3.2% となっていますこの 3.2% 分振れ幅がありますよということです国内債権のリターンは 4% ですがここから 3.2% の振れ幅があるということですつまり 4%+3.2%=7.2% のリターンになることもあれば 4%-3.2%=0.8% のリターンになることもありますということです同じで国内株式をてみるとリターンが 2.7% 標準偏差が 19.4% となっていますつまり 2.7%+19.4%=21.1% のリターンになることもあれば 2.7%-19.4%=-16.7% のリターンになることもあるということです -16.7% のリターンということは 16.7% 減っているということです以上の点を考慮してていただくとつだけに投資をするよりもバランスよく投資をしたがリターンとリスクのバランスが取れていることがわかります 5

6 国内債券株式海外債券株式のリターンと標準偏差を計算すると次のようになります 6

7 +7.2% +0.8% 21.1% -16.7% +15.4% -5.2% +27% -10.8% 4つの投資信託にバランスよく分散投資した場合はこうなります +15.2% 4.2% 株式だけのようにきなリターンではありませんがリスクは海外の債券よりも低いという数値になっていますねこのことからいろんなジャンルの投資信託へ分散投資されることがリスクを減らすのに有効であることがわかりますく投資をするとほぼリスクが無くなる続いてリスクを減らして運する法の2つ期投資についての説明です期投資とは読んで字の如く期間投資をすることです具体的に期とは 10 年以上のことを指しますあなたも投資をして損をした失敗したというの話を聞いたことがあると思います私が思うにそういうは損が出たからビビってやめてしまったんじゃないかと思いますなぜなら期で投資をしてマイナスになるがおかしいとまで思うからですまずは期投資でリスクが減ることのデータをてくださいこちらも三井住友信託銀が開しているデータです先ほど説明した分散投資をなったものを 1 年間投資をした場合 5 年間投資した場合 10 年間投資をしたばあいでそれぞれ 1985 年 2016 年までの 30 年間の間にマイナスになった年が何回あったかというデータです 7

8 1 年間投資をした時は 32% のプラスになることもあれば 28.6% のマイナスになることもありますブレがきいのでリスクがきいとえますマイますになった年は 30 年間中 10 回です続いて 5 年間投資をした場合 13% のプラスになることもあれば 5.7% のマイナスになることもあります 1 年間投資をした時よりもブレがさくなっているのでリスクはさくなっていますマイナスになった年は 30 年間中 4 回です最後に 10 年間投資をした場合 7.8% のプラスになることもあれば 0.7% のマイナスになることもあります 5 年間投資をした時よりもさらにブレがさくなっていますまた最低でも 0.7% のプラスということからどこから 10 年間投資をしてもマイナスにはなっていないということがわかりますマイナスになった年は 30 年間の間で回もありませんこのデータをるとわかっていただけると思いますが期で投資をすればするほどブレがさくなるのでリスクが少なくなりますまたマイナスが 1 回も出ていないというのも興味深いデータですなぜ期投資をするとマイナスにならないのか? ではなぜ期投資をするとマイナスにならないのかについて説明します 8

それは経済は常に右肩上がりだからです下のグラフをてくださいこのグラフは 1970 年から 2009 年の実際の市場動向を表したものです 2008 年のリーマンショックのように数年に1 度世界的な経済危機が起こりますが必ずそれ以上に V 字回復していることが分かります時的に落ちることはありますが経済は常に右肩上がりこれが期投資をするとマイナスにならないことの根拠ですなぜ

9 それは経済は常に右肩上がりだからです下のグラフをてくださいこのグラフは 1970 年から 2009 年の実際の市場動向を表したものです 2008 年のリーマンショックのように数年に1 度世界的な経済危機が起こりますが必ずそれ以上に V 字回復していることが分かります時的に落ちることはありますが経済は常に右肩上がりこれが期投資をするとマイナスにならないことの根拠ですなぜ経済は常に右肩上がりになるのか? ではなぜ経済は常に右肩上がりになるのでしょうか? それにもきちんとした理由がありますその理由のつにおは無限に増え続けていることがありますどんな時におが増えるかというと私たちが住宅ローンを借りる時もおが増えるタイミングです例えば私がみずほ銀から住宅ローンとして 3,000 万円借りるとします住宅ローンを借りる前私はみずほ銀の座は 0 円の状態そしてみずほ銀は 1 億円持っているとしますこの状態で私がみずほ銀から 3,000 万円を借りると私の座は 0 円から 3,000 万円になりみずほ銀のおは 1 億円から 7,000 万円になりますよね普通に考えるとそうです 9

10 しかし実際は異なりますみずほ銀は持ちの 1 億円から私に 3,000 万円を貸すのではなく私のみずほ銀の通帳に 3,000 万円と記載するだけなのです私は 0 円が 3,000 万円になりますがみずほ銀の持ちは 1 億円のままですトータル1 億 3,000 万円のおがあることになります私が住宅ローンを借りる前はトータルで 1 億円でしたが借りた後は 3,000 万円増えていますこんなことが常茶飯事にわれているのでおはどんどん増え続けています少し話は逸れますがどんどん増え続けると価値が下がりますインフレと呼ばれおの価値が下がっていきますその証拠に 30 年前は 100 円で売っていたポッキーが定価だと 158 円です 30 年前は 100 円とポッキーを交換できていましたが今は 158 円必要ですポッキーの価値は変わりませんからおの価値が下がったとえますおの価値は下がり続けるのが然ですということは放っておくとどんどん価値が下がり続けるということですちなみにおの価値の減少率 ( インフレ率 ) は過去 30 年間で平均すると約 1% ですつまりいま持っている 100 万円が 1 年後に 101 万円になっていないと実質的に価値が下がっているということになりますですが普通預の利は 0.02% と低いのでインフレに追いつけません銀の預に置いたままだとおがどんどん減っていくこれも運をするべき理由のつです経済は常に右肩上がりです 10 年以上という期間の投資をしてマイナスになることはほぼありませんそのため投資の成績に喜憂せずにまるで供を育てるようにいで守るとリスクをきく減らして運することができますコツコツ続けることでリスクを減らす積投資投資というと 100 万円などのをポーンとするイメージがあるかもしれません確かにそういう投資もありますがリスクがくなります投資でも商売でもそうですが安く買ってく売るほど利益が出ますということは安い時とい時のタイミングを極める必要がありますしかしどの投資でもそうですがいつ安くなるかまたいつまで安いのかいつくなるかまたいつまでいのかというのは正確にわかりません様々なデータをいて予測することはできますが正確に予測することはできません安いと思って投資をしてもそこからまだ値段が下がることもありますしもうこれ以上はくならないだろうと思って売ったとしてももっとくなることもあります分散投資の説明で卵はつのカゴに盛るなという格を紹介しましたが 100 万円などのおを度に投資をするのはタイミングというで卵をつのカゴに盛っているつまりタイミングを分散していないのですタイミングを分散する投資を積投資といます積投資は定期的に定額を機械的に投資する法のことです毎 2 万円を投資するということです 10

11 積投資でタイミングの分散ができる理由積投資をうと投資のタイミングを分散させてリスクを減らすことができます例えば株式投資をやるとします 1 株 100 円の株がありその会社の株を毎 1 万円分買うという投資です株価が 100 円の時は 100 株買います株価が値上がりして 125 円になりました投資は値段が安い時に買ってい時に売ると利益がきくなりますそこで値段がい時は買う量を減らします 1 万円分と決めているので 10,000 円 125 円 =80 株と買う量が減ります今度は株価が値下がりして 75 円になりました値段が安い時にたくさん買うと値段がくなった時に利益がきくなるので買う量を増やします 10,000 円 75 円 =133 株買います 75 円だった株価が 100 円に戻りましたこれまで買った株は 100 円の時に 100 株 125 円の時に 80 株 75 円の時に 133 株で合計 313 株もっています 1 株 100 円なので円 = 31,300 円の価値があります投資した額は 30,000 円なのでプラスになっています投資先の株式でも投資信託でも値下がりをするのはよくない印象ですが積投資であれば値段が下がった時にたくさん投資するということを勝にやってくれるので次に値段が上がった時にきなメリットをもたらしてくれますただ安いいのタイミングがわかるのであれば毎コツコツ積投資をするよりもそのタイミングを狙って投資をするが利益は出ますここが積投資のデメリットでもありますしかし安いいのタイミングを計らうには経済情勢やいろんなニュースを常にチェックすることも必要ですし投資先の株式や投資信託を常にチェックしておかないといけないのでいつも投資書きになる状態になってしまいます私も経験がありますがほかのことがあまりにつかなくなります積投資は機械的にうので何も気にする必要はありませんきな利益を狙うことは難しいですがそれなりのリターンを少ないリスクで軽に得ることができます実際に投資する投資信託を探す法これまでに分散期積の3つのルールを守って投資をすることでリスクを減らして運できることを伝えてきましたそれでは実際に投資をする投資信託を探す法をお伝えしますまずはいくらの利益が必要か計算する住宅ローンを実質無料にするためには住宅ローンを借りて払う利息以上のリターンを得る必要がありますそのため住宅ローンの利息をいくら払うのかをまず計算します住宅ローンの利息をいくら払うかの計算はシミュレーションサイトを使うと簡単にできます 11

こちらのサイトです http://www.hownes.com/loan/sim/index.

12 こちらのサイトですこちらのサイトの返済額の計算をクリックします続いて住宅ローンの条件をして試算実をクリックします 12

13 すると計算結果が表されます 13

総払額から住宅ローンの借額を引いたものが住宅ローンの利息です例のケースだと 3,000 万円借りて総返済額が 36,286,136 円になるので利息は 6,286,136 円となります住宅ローンの借数料や保証料も実質無料にしたい場合はそれらの数字をして総払額から住宅ローンの借額を引いて計算してください住宅ローンに払う利息が 6,286,136 円なので 35 年間運

14 総払額から住宅ローンの借額を引いたものが住宅ローンの利息です例のケースだと 3,000 万円借りて総返済額が 36,286,136 円になるので利息は 6,286,136 円となります住宅ローンの借数料や保証料も実質無料にしたい場合はそれらの数字をして総払額から住宅ローンの借額を引いて計算してください住宅ローンに払う利息が 6,286,136 円なので 35 年間運をして 6,286,136 円以上の利益が出れば住宅ローンが実質無料だったということになりますただし運の場合は利益が出ると 20% 税がかかりますそのため税を引いた後で 6,286,136 円が元に残る必要がありますではいくらの利益が出ればいいかの計算は 0.8 で割れば計算できます 6,286,136 円 0.8= 7,857,670 円の利益を出せば税を引いた後でも 6,286,136 円元に残ります必要な利回りが何 % になるか計算する次に計算するのは払う住宅ローン利息以上の利益を得るために必要な利回りが何 % になるかです利回りとはわかりやすくうと利のことです銀の普通預であれば利は 0.02% です 100 万円預けていたら 1 年間に 0.02% の利 ( 利 ) がつきます額は 100 万円 0.02%= 200 円です住宅ローン利息を実質無料にするために必要な利回りは毎いくら積をするか何年間積をするかによって異なりますまた積投資ではなく元にあるおを頭として使わずに運する場合はその額がいくらかそして何年間運するかによって異なりますそれぞれの計算法について紹介します 14

15 必要な利回りの計算法 ( 積投資の場合 ) まずは積投資をう場合で必要な利回りを計算する法を紹介しますやりは簡単ですこれはこちらのサイトを使います [ このサイトに数字をするだけです例えば 1 万円の積投資をうとします期間は 35 年間です利益は 7,857,670 円以上になるようにしますこの条件で必要な利回りを計算する場合する数字は以下のようになりますの中に書かれている数字をします 1,205 万円は 1 万円を 35 年間積た元本 420 万円と住宅ローン利息の 785 万円をした額です資 0 万円と毎 1 万円を 35 年間運して 1205 万円以上の数字をして計算するボタンをクリックすると必要な利回りが計算されますこの場合は 5.3% の利回りが必要という結果になりました毎 2 万円の積であれば利回りは 2% 必要になりますこのようにあなたが払う住宅ローン利息はいくらか毎いくらのおを積投資に回すかをすることで必要な利回りを計算できます必要な利回りの計算法 ( 括投資の場合 ) 次に括投資 (100 万円などのおを度に投資に回す法 ) をう場合で必要な利回りを計算する法を紹介しますこちらも同じやりで計算できます [ このサイトに数字をするだけです例えば 300 万円を括投資するとします期間は 35 年間です利益は 7,857,670 円以上になるようにしますこの条件で必要な利回りを計算する場合する数字は以下のようになりますの中に書かれている数字をします資 300 万円と毎 0 万円を 35 年間運して 1205 万円以上の数字をして計算するボタンをクリックすると必要な利回りが計算されますこの場合は 4.1% の利回りが必要という結果になりました 15

16 必要な利回りの計算法 ( 積投資 & 括投資の場合 ) 積投資と括投資を組み合わせる場合でも計算できます計算法はこれまでにお伝えした通り必要な数字をするだけです例えば頭 300 万円と毎 1 万円を運する場合は以下のようにします資 300 万円と毎 1 万円を 35 年間運して 1205 万円すると必要な利回りは 2% という結果になりました必要な利回りを計算できたらその利回りを達成できそうな投資信託を探します必要な利回りを計算する際の注意点必要な利回りは簡単に計算できますが実際に投資信託を選ぶ際は注意する必要がありますそれは投資信託には数料がかかることです例えば購するときの数料が購価格の 1% であれば実質的に利回りが 1% 減ることを意味しますつまり必要な利回り+ 投資信託をする際に必要な数料が実際に必要な利回りになります投資信託には購時にかかる数料のほか信託報酬といって預けている額に対してかかるものもあります実際に投資信託を選ぶ際は得られるリターンだけではなくかかるコストにも注して選びましょう投資信託の探し投資信託を探すのはモーニングスターというサイトを使いますこのモーニングスターという会社は投資信託のデータを調べることができるサイトです各指標ごとにランキングにしてくれていたりするのでとても便利なサイトですこのサイトのファンドランキングを元に探しますランキングはリターンレーティングシャープレシオコスト純資産のランキングがありますがシャープレシオのランキングをますシャープレシオとはリターン ( 利益 ) とリスクのバランスの良さを表していますシャープレシオはリターン標準偏差 ( リスク ) で計算されますこのシャープレシオがいほど着実にリターンを実現できます分散投資をしていくので 16

17 国内株式国内債券国際株式国際債券の4つのジャンルごとに探していきますこれは分類のところで選択できます国内株式型を選択すると国内株式の投資信託のランキングが表されます期間については期で安定した成績が出ているものを選びたいので 10 年を選択しますここまで選択すると各ジャンルごとにシャープレシオがい順に投資信託が並んでいきますあとはこの中でいいと思える投資信託を選んで投資をしてましょう窓は適当なネット証券であればどこも差はないと思います SBI 証券や楽天証券が有名ですねまだ座を持っていないのであれば座開設をしてみてください分散投資の組み合わせはそれぞれ 25% ずつでいいと思いますもっといリターンを狙いたいなら株式型の割合を増やしリスクを減らしたいなら債券型の割合を増やすくらいの微調整でいいと思います期待リターンとリスクの計算法複数の投資信託を組み合わせるとつの投資信託へ投資をするときとはリターンとリスクの数字が変わりますどう変わるのか計算法を紹介しておきます次の4つの投資信託を組み合わせたとして計算しますリターンとリスクはいずれも 10 年間のものです国内株式 ( リターン 15% 標準偏差 25) 国内債券 ( リターン 2% 標準偏差 1.8) 国際株式 ( リターン 20% 標準偏差 30) 国際債券 ( リターン 4% 標準偏差 6) それぞれ 25% ずつ組み合わせるとしたら期待できるリターンの計算は以下のようになります 15% % % % % それぞれのリターンと組み合わせる割合をかけてすだけです 17

18 同じようにリスクを計算するとこうなります =15.2 この組み合わせでは 10.25% のプラス 15.2% 25.45% の利益から-4.95% の損失の間で揺れ動くという計算になります住宅ローンを実質無料にするくらいの運であれば債権の割合を増やしてリスクを減らしたが良さそうですねまとめいかがでしたか? 運とは何か? というところから実際に投資信託を選ぶところまで解説してきましたできるだけあなたでできるようにわかりやすく書いたつもりですあとはぜひ実践してみてください初めてで怖いということでしたら 3,000 円や 5,000 円くらいから初めてみられるといいと思いますそして慣れてきたら額を増やしてみましょうあなたが抱えるおの不安の解消に少しでも役にてたなら幸いです 18

リターン大2 運用商品を選ぼう確定拠出年金は自分で選んだ商品で運用しその運用結果によって将来の受け取り額が決まりますなお投資信託は預金とは異なり運用の結果によっては損失が生じる可能性がありますご加入の方からの運用指図がないご資産は未指図資産という現金相当の資産として管理されます所定

リターン大2 運用商品を選ぼう確定拠出年金は自分で選んだ商品で運用しその運用結果によって将来の受け取り額が決まりますなお投資信託は預金とは異なり運用の結果によっては損失が生じる可能性がありますご加入の方からの運用指図がないご資産は未指図資産という現金相当の資産として管理されます所定リターン大2 運用商品を選ぼう確定拠出年金は自分で選んだ商品で運用しその運用結果によって将来の受け取り額が決まりますなお投資信託は預金とは異なり運用の結果によっては損失が生じる可能性がありますご加入の方からの運用指図がないご資産は未指図資産という現金相当の資産として管理されます所定の期間経過後全額みずほ DC 定期預金 (1 年 ) で運用されます POINT.1 商品を選ぶ前に