図1 第1号事業及び第 2 号事業図 2 第 3 号事業及び第 4 号事業特例事業者 SPC 届出制第1号事業者本体事業別の事業勧誘ノンリコース勧誘不動産取引に係る業務の委託第４号事業者第 3 号事業者行うもの第 4 号事業に該当するもの適格特例投資家特例投資家の

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きみつぐはまもり
5 years ago
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Law, Accounting & Tax 2017年不動産特定共同事業法改正プロ向け事業の規制緩和小規模不動産特定共同事業の創設井上博登長島大野常松法律事務所弁護士 2017年12 月1日をもって不動産特定共同事業法以下不特法といい改正前のものを現行法改正後のものを改正法というが改正される不動産特定共同事業法は 2013 年に大幅に改正され当該改正

1 Law, Accounting & Tax 2017年不動産特定共同事業法改正プロ向け事業の規制緩和小規模不動産特定共同事業の創設井上博登長島大野常松法律事務所弁護士 2017年12 月1日をもって不動産特定共同事業法以下不特法といい改正前のものを現行法改正後のものを改正法というが改正される不動産特定共同事業法は 2013 年に大幅に改正され当該改正前は事実上特別目的会社 SPC に不動産を保有させた形で不動産特定共同事業を行うことができなかったところ当該改正により SPCに不動産を保有させて不動産特定共同事業者が不動産取引に係る業務等を SPC から受託することにより SPCに不動産を保有させた形で不動産特定共同事業を行うことが可能となった今般不動産特定共同事業をさらに利用しやすい制度とすることを企図してプロ投資家向け事業に係る規制を見直し一定の資格要件を満たす者のみを投資家とする不動産特定共同事業については約款規制を廃止するなどの規制緩和を行いまた小規模不動産特定共同事業を創設し一定規模以下の不動産特定共同事業を行う場合の要件を緩和することとしたまたクラウドファンディングの発展を見越してこれに対応した環境整備も行っている 1. 適格特例投資家限定事業及び小規模不動産特定共同事業の創設第 1号事業注 1 を締結し当該に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為を業として行うもの 1 現行法上の不動産特定共同事業現行法上許可を要するとされる不動産特定共第 2 号事業の締結の同事業には4 種類存在する不特法第 2 条第 4 項代理又はをする行為を業として注1 とは組合契約匿名組合契約等によって投資家から資金を集めて不動産に関する取引売買交換又は賃貸借を営みその収益を投資家に分配することを約する契約をいう不特法第 2 条第 3 項 September-October

2 図1 第1号事業及び第 2 号事業図 2 第 3 号事業及び第 4 号事業特例事業者 SPC 届出制第1号事業者本体事業別の事業勧誘ノンリコース勧誘不動産取引に係る業務の委託第４号事業者第 3 号事業者行うもの第 4 号事業に該当するもの適格特例投資家特例投資家のうち不動産に対するを除く投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認め第 3 号事業特例事業を行うことを届け出た者特られる者として施行規則によって定められる者改正例事業者の委託を受けて当該特例法第2条第14項現状では詳細は明らかではない事業者が当事者である不動産特定共が銀行保険会社投資法人等が予定されている同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為を業として行うもの 3 小規模不動産特定共同事業の創設改正法の下では現在の第 1号事業及び第 3 号第 4号事業特例事業者が当事者である不動産特事業のうち小規模なものを小規模不動産特定共同定共同事業契約の締結の代理又は媒事業と定義し登録のみで実施可能とする改正法介をする行為を業として行うもの第 2 条第 6 項第 41条第 1 項登録は 5 年毎に更新するがあるものとされている改正法 41条第以下それぞれの事業を行う事業者を事業名に 2 項及び第 3 項者を付けて表記する例えば第 1号事業を行う者は第 1号事業者小規模第 1号事業第 1号事業のうち不動産特定共同事業契約任意組合型及び匿名組合型のみ 2 適格特例投資家限定事業の創設に基づきが行う出資の価額が 100万円改正法の下では現在の第 1 号事業のうち適格が特例投資家注 2 である場合にあって特例投資家のみを相手方又はとするもは1億円を超えず当該出資の合計額が 1億円をのを適格特例投資家限定事業と定義し届出のみ超えないもの改正法第 2 条第 6 項改正後の不動で実施可能とする改正法第 2 条第 10 項第 59 条産特定共同事業法施行令第 2 条第 1項第1項小規模第 2 号事業注 3 第 3 号事業のうち不動産特適格特例投資家限定事業第 1号事業のうち適格定共同事業契約任意組合型及び匿名組合型の特例投資家のみを相手方又はとするものみに基づきが行う出資の価額が 100 改正法第 2 条第 10 項万円が特例投資家である場合にあっては1億円を超えず当該出資の合計額が 1億円 86 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.39

3 図 3 小規模第1号事業図 4 小規模第 2 号事業特例事業者 SPC 届出制小規模第1号事業者本体事業別の事業勧誘ノンリコース勧誘不動産取引に係る業務の委託第４号事業者小規模第2号事業者業務を委託する特例事業者が複数ありかつそまた第 1 号事業者及び第 3 号事業者は同時にれぞれの特例事業者につきが行う出資小規模第 1 号事業者及び小規模の登の合計額が 1億円を超えない場合にあっては 10 億録を受けることはできず小規模不動産特定共同事円を超えないもの改正法第 2 条第 6 項改正後の業に該当する事業を行う場合でも第 1 号事業第不動産特定共同事業法施行令第 2 条第 2 項 3 号事業として事業を行う改正法第 44 条第 10 号なお小規模第 1号事業者との間の不動産特定共同事業契約の締結の代理及び小規模が不動産業務を受託する特例事業者との間のの締結の代理 2. その他の規制緩和 1 特例事業者に対する投資家の範囲の拡大については特段規制の緩和はなされておら現在は特例事業者に対する投資家は特例投資家ず第 1号事業者や第 3 号事業者に係る不動産特に限定されている現行法第 2 条第 6 項第 4 号が定共同事業契約の締結の代理の場合と同改正法では一定の規模を超える宅地の造成又は様第 4 号事業者としての許可を有建物の建築に関する工事等を行う場合にのみ投資する者が行うがある家を特例投資家に限定するものとしそれ以外の場注2 特例投資家は以下の者とされている現行法第 2 条第 6 項第 4 号改正法第 2 条第 13 項現行の不動産特定共同事業法施行規則第 2 条 ①不動産特定共同事業者 ②認可宅地建物取引業者宅地建物取引業法第 50 条の 2 第 2 項に規定する認可宅地建物取引業者 ③不動産に対する投資に係る投資判断に関し助言を行うのに十分な知識及び能力を有するものとして国土交通大臣の登録を受けている者不動産投資顧問業者 ④特例事業者との間で当該特例事業者に対して不動産を売買若しくは交換により譲渡する契約又は賃貸する契約を締結している者であってかつの締結に関し不動産投資顧問業者との間で不動産の価値の分析若しくは当該分析に基づく投資判断に関し助言を受けること又は投資判断の全部若しくは一部を一任することを内容とする契約を締結している者 ⑤金融商品取引法昭和 23 年法律第 25 号第 2 条第 31 項に規定する特定投資家同法第 34 条の 2 第 5 項の規定により特定投資家以外の顧客とみなされる者を除く及び同法第 34 条の 3 第 4 項同法第 34 条の 4 第 6 項において準用する場合を含むの規定により特定投資家とみなされる者 ⑥の額が 5 億円以上の株式会社注3 なお小規模第 2 号事業は改正法第 2 条第 6 項第 2 号に規定されていることから第 2 号とされているが第 3 号事業に係る特例であるので注意がである September-October

4 合については一般投資家も特例事業者に対して投はの締結をするとき資できるものとした改正法第 2 条第 6 項第 4 号は許可又は認可に係る約款に基づいて締結しなければならないものとさなお改正前に第 3 号事業の許可を受けていたれており特例事業者についても不特法第 40 条の第 3 号事業者については改正前と同様に特例投 2 第 5 項により同様に許可又は認可に係る不動産特資家のみを相手方又はとする特例事業定共同事業契約約款に基づいて締結しなければな者の委託のみを受けることができるものとされる改らないものとされている正法附則第 2 条第 1 項これは改正前に第 3 号事業の許可を受けていた第 3 号事業者については改正法ではこの規制を緩和し特例投資家のその約款も特例投資家のみを想定した内容となってみを相手方とするにおいいるため一般投資家が投資を行う事業のための約て当該上の権利義務を款としては必ずしも適切ではないと考えられたためで他の特例投資家に譲渡する場合以外の譲渡が禁ある詳細は今後施行規則において定められること止される旨の制限が付されているときは不動産特となるが改正前に第 3 号事業の許可を受けていた定共同事業契約約款に基づいて契約するはな第 3 号事業者が一般投資家を相手方又は事業参加いものとされた改正法第 68 条第 3 項者とする特例事業者の委託を受けるにあたっては別途一般投資家も想定した内容の約款の認可を受けるような形となるものと思われる 2 特例投資家向け事業における約款規制の免除不特法第 23 条により不動産特定共同事業者事業の種類 3. 改正法施行後の不動産特定共同事業のまとめ改正法施行後は不動産特定共同事業に関する許認可等をまとめると下記の通りとなる投資家の範囲約款の要否代理にな業者適格特例投資家限定事業届出適格特例投資家のみ不要不要改正法第 2 条第 4 項第 2 号第1号事業許可制限なし第 3 号事業許可一般投資家も投資可能但し一定の事業については特例投資家のみ第 4 号事業者小規模第1号事業登録制限なし但し金額制限あり小規模第 2 号事業登録制限なし注４但し金額制限あり第 4 号事業者特例投資家限定の場合には不要注4 詳細は今後施行規則で定められるため第 3 号事業同様一定の事業については特例投資家のみとするような限定がなされる可能性があることに留意されたい 88 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.39

5 4. クラウドファンディング対応りこれについてもインターネットを通じた交付ではなく別途書面の送付等を行うがあった 1 電子取引業務に対する規制不動産特定共同事業においてもクラウドファンディ改正法ではこれらの書面について電子データングの利用が広がることが期待される一方で詐欺等による提供を認めることとしこれに準じた措置とし的な行為が行われることに対する懸念もあることを踏て施行規則に定められる措置を経ることで代替できるまえクラウドファンディングは電子取引業務と定ものとしている改正法第 24 条第 3 項第 25 条第 3 義され一定の規制が掛けられることとなった改正項及び第 28 条第 4 項また具体的には施行規法第 5 条第 1 項第 10 号則で定められることになるがこれらの書面にと電子取引業務を行う不動産特定共同事業者されていた業務管理者による記名押印現行法第については許可登録申請の際に電子取引業 24 条第 2 項第 25 条第 2 項及び第 28 条第 3 項に務を行う旨を申請書に記載し改正法第 5 条第 1 ついても代替措置によることができることとなる項第 10 号電子取引業務を適確に遂行するためにな体制が整備されていることが求められることとなった改正法第 7 条第 7 号許可登録済 5 モデル約款の更新策定の不動産特定共同事業者については電子取引不動産特定共同事業においてとされる約款業務を行うにあたり認可変更登録を経るべきものについては不動産特定共同事業法施行時の1995 とされた改正法第 9 条第 1 項第 3 号年に財団法人土地総合研究所により任意組合型現物出資型匿名組合型金銭出資型及び賃また詳細は今後施行規則に定められる予定で貸型転貸型の3 種類の標準約款が作成されあるが電子取引業務を行う不動産特定共同事 2000 年にこれらの3 種類が更新されると共に業者には電子取引業務を適確に遂行するため新たに匿名組合型金銭出資型について対象不の業務管理体制を整備するなどの追加的な行為規動産の変更を行う場合の標準約款が作成された制が課せられる改正法第 31条の2 また 2013 年の不動産特定共同事業法改正により第 3 号事業が創設されたことを踏まえ同年一般社 2 書面交付の電子化団法人不動産証券化協会により特例事業用匿名現行法の下ではクラウドファンディング等でイン組合契約のモデル約款が作成されたこれらの標ターネットを通じて不動産特定共同事業に対する投準約款やモデル約款はこれまで不動産特定共同事資が行われる際にもの業者が約款を作成する際に参考とされてきた成立前に交付すべき書面現行法第 24 条第 1 項及びの成立時に交付す今回の改正にあたってもモデル約款の更新及べき書面現行法第 25 条第 1 項は書面で交付すび策定が予定されている一般社団法人不動産証べきものとされ電子データ等により交付することは認券化協会を事務局として第 1号事業及び第 3 号事められておらずインターネット上では手続きを完了す業で用いられる約款のモデル約款の更新及び策定ることができず別途書面の送付等を行うがを行うべく不動産特定共同事業法の改正に伴うあったまた最低年に一度に交付すモデル約款検討委員会が設置されておりまたべきものとされている財産管理報告書現行法第 28 株式会社価値総合研究所を事務局として小規模条第 2 項現行の不動産特定共同事業法施行規則不動産特定共同事業で用いられる約款のモデル約第 23 条についても書面で交付するものとされてお款の策定を行うべく小規模不動産特定共同事 September-October

6 業におけるモデル約款検討委員会が設置されて新規に許可登録を経る不動産特定共同事業者にいるいずれの委員会においても2017年12月1日ついては約款を作成するにあたりこれらのモデの改正法施行までにはモデル約款及びその解説をル約款を参考とすることができるであろう公表する予定として作業が進められている今後いのうえひろと 1998 年東京大学法学部卒業 2000 年長島大野常松法律事務所入所2005年Columbia Law Schoolに留学し LL.M. を取得 2006 年 London School of Economics and Political Science にて LLM Banking Law and Financial Regulation を取得 2006 年に帰国2010 年から 2013 年まで東京大学法学部非常勤講師不動産不動産ファンド不動産ファイナンス不動産証券化 J-REIT 等の案件を中心として取扱いジョイントベンチャー M&A についても幅広い経験を有し日本国内外を問わず多様な業種のクライアントを代理している 90 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.39

2 満たした場合には事業を行う SPC 自体には不動産特定共同事業の許可は不要とし届出により事業を行うことを可能とした ( 旧法 40 条の 2 第 1 項同 2 項 ) もっとも事業に対する規制の一律の適用が制度の利用を妨げており他の証券化手法との関係での競争力利用率は低い現状があり

2 満たした場合には事業を行う SPC 自体には不動産特定共同事業の許可は不要とし届出により事業を行うことを可能とした ( 旧法 40 条の 2 第 1 項同 2 項 ) もっとも事業に対する規制の一律の適用が制度の利用を妨げており他の証券化手法との関係での競争力利用率は低い現状があり FINANCIAL SERVICES & TRANSACTIONS GROUP NEWSLETTER 2018 年 1 月不動産特定共同事業法に関する法改正について弁護士大西一成 / 弁護士熊野則広不動産特定共同事業法の一部を改正する法律 ( 平成 29 年法律第 46 号 ) が平成 29 年 5 月 26 日に成立し平成 29 年 12 月 1 日に施行されたまたこれに伴い不動産特定共同事業法施行令