結する際の妨げとなり得るところであったまた近ア旧法下の判例法理時はいわゆる再エネ案件において太陽光発電設旧法下における判例においては対抗要件を具備備の設置を目的として20 年を超える期間にわたり第した不動産賃貸借の目的たる不動産が譲渡された三者の土地を使用する事例が多く旧法第

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みひなまきい
5 years ago
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Law, Accounting & Tax 不動産関連取引実務に対する民法改正の影響 4 井上博登山中淳二齋藤理平成 27年 3月31日民法改正法案注 1 が閣議決文かかる規定は強行規定であり契約で 20 年よ定され国会に提出されたそこで当職らは複りも長い存続期間を定めたときであってもその期数回に分けて典型的な不動産取引に関連する諸間は 20

1 Law, Accounting & Tax 不動産関連取引実務に対する民法改正の影響 4 井上博登山中淳二齋藤理平成 27年 3月31日民法改正法案注 1 が閣議決文かかる規定は強行規定であり契約で 20 年よ定され国会に提出されたそこで当職らは複りも長い存続期間を定めたときであってもその期数回に分けて典型的な不動産取引に関連する諸間は 20 年に短縮されるものとされていた同項第 2 契約を取り上げ民法改正によりそれらの契約の文作成実務にどのような影響があるかを検討することとしたい本稿では不動産賃貸借契約に対する民法改正の影響について述べるかかる旧法上の存続期間の上限については借地借家法により修正されており建物の所有を目的とする土地の賃借権の存続期間は原則として30 年とし 1 不動産賃貸借契約に影響を与える主要な改正事項 1 賃貸借の存続期間の延長契約で30 年より長い期間を定めることも可能とされ借地借家法第 3 条第 9 条また建物の賃貸借についても旧法第 604 条の規定は適用されないものとされていた借地借家法第 29 条第 2 項項の1点目は賃貸借の存続期間が 20 年から50 年に延長された点であるかように借地借家法により修正されていることから一般的な不動産取引において旧法第 604 条第1 項の存続期間の上限が問題となることは多くはないところであるが建物の所有を目的としない土地の旧法では賃貸借の存続期間は 20 年を超えるこ賃貸借契約例えばゴルフ場の敷地の賃貸借契とができないとされていた旧法第 604 条第1項第1 約や駐車場の賃貸借契約などでは長期の契約を締注1 本稿では民法改正法案により改正予定の条文につき予定される改正後のものを新法改正前のもの現行のものを旧法と表記し改正が行われない予定である条文を引用する場合には新旧民法と表記するものとするなお条文を引用しない場合の民法とは予定される改正前後を通した民法典を指したものである本稿を含めた本連載では国会での法案修正がなされないことを前提として執筆していることに留意されたい 65

2 結する際の妨げとなり得るところであったまた近ア旧法下の判例法理時はいわゆる再エネ案件において太陽光発電設旧法下における判例においては対抗要件を具備備の設置を目的として20 年を超える期間にわたり第した不動産賃貸借の目的たる不動産が譲渡された三者の土地を使用する事例が多く旧法第 604 条第場合特段の事情がない限り賃貸人たる地位は賃 1項に基づく存続期間の上限が実務上の支障となっ借人の承諾なくして譲渡人から譲受人に当然に移転ていた注 2 するものとされていた注 4またこの点に関しては譲渡人と譲受人の間で賃貸人たる地位を譲渡人に新法では賃貸借の存続期間が 20 年から50 年に留保する旨の合意があるとしても特段の事情にはあたらないとする最高裁判例が存在した注 5 延長されている法第 604 条第1項なお新法の施行日前に締結された契約については旧法第かかる判例法理を前提とすると賃貸用建物の 604 条第1項が適用されることに留意する必要があオーナーが当該建物を譲渡し譲受人からリースる注 3 バックを受けてマスターレッシーとして引き続きテナントに対して賃貸を行うといったいわゆるセールア 2 不動産の賃貸人たる地位の移転に係る規律の明確化及び変更ンドリースバック取引を行う場合注 6 譲渡人から譲受人に対する建物の譲渡に伴ってテナント賃貸借契約上の賃貸人たる地位も譲受人に当然に移転してし項の2点目は不動産賃貸借契約の対象である不動まうこととなるそのためかかる取引を行う場合産が譲渡された場合における賃貸人たる地位の移はテナント賃貸借契約上の賃貸人たる地位を譲渡転についての判例法理が明文化されるとともに実人に留保するために各テナントから個別の承諾い務の要請を踏まえ譲渡人と譲受人の合意により賃わゆるテナント承諾を取得する必要があり実務上貸人たる地位を譲渡人に留保することが可能とされの負担となっていた注 7 た点である注2 電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法に基づく再生可能エネルギーの固定価格買取制度において 20 年の調達期間が適用される場合には発電設備の設置及び撤去を含めて 20 年を超える期間にわたって土地を使用する必要がある詳細は齋藤理市川瑛里子メガソーラープロジェクトにおける用地確保に関する諸問題 2013 年本誌 Vol.15 September-October 2013 参照注3 改正法附則第 34 条贈与等に関する経過措置第 1 項なお旧法が適用される賃貸借契約を更新する場合の更新後の期間については新法が適用される同第 2 項注4 大判大正 10 年 5 月 30 日最判昭和 39 年 8 月 28 日最判昭和 46 年 4 月 23 日注5 最判平成 11 年 3 月 25 日注6 不動産流動化証券化においては特定目的会社に建物を譲渡した上でリースバックを受ける場合信託受託者に建物を信託譲渡した上でリースバックを受ける場合などが具体的には想定される注7 実務上はテナント承諾が得られていないテナントについてはテナント承諾が得られるまでの間は譲受人からの直貸しとしマスターリース契約の対象から除外することによりテナント承諾を建物の譲渡取引の前提条件とはしないという扱いをすることも多い 66 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.29

3 3 修繕に係る規律の明確化新法では上記の判例法理を踏まえて対抗要件を具備した不動産賃貸借においてその不動産が譲項の3点目は修繕に係る規律が明確化された点で渡されたときは賃貸人たる地位は当然に譲受人にある移転する旨が明記されている新法第 605 条の2 第1 注8 また従来の関連する判例法理注 9 に沿って項賃貸人たる地位の移転は賃貸物である不動産につ旧法第 606 条第1項は賃貸人は賃貸物の使用及いて所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対び収益に必要な修繕をする義務を負うとして賃貸抗することができない旨同条第 3 項並びに賃貸借における修繕義務の原則について簡略な規定を人たる地位が移転したときは必要費及び有益費の置いているのみであった償還債務並びに敷金返還債務も当然に承継されるの各規定が置かれている旨注 10 同条第 4 項新法第 606 条第1項ただし書では上記の原則をこれらに加えて上記のテナント承諾に係る実務さらに明確化するべく賃借人の責めに帰すべき事上の不都合を踏まえ不動産の譲渡人及び譲受人由によって修繕が必要となった場合は賃貸人の修繕が賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその義務の例外となる旨が規定されている不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは賃貸人たる地位は譲受人には移転しないまた新たに設けられた新法第 607条の2では旨の規定が新たに設けられた新法第 605 条の2 第賃借物の修繕が必要である場合において ①賃借 2 項第1文これにより新法施行後は上記のよ人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し若しくうなセールアンドリースバック取引の事例ではテナは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず賃貸人ント承諾は不要となるもっともその地位が賃借が相当の期間内に必要な修繕をしないとき又は② 人から転借人に変わることによるテナントの不利益急迫の事情があるときは賃借人が自ら修繕をするを考慮して譲渡人と譲受人又はその承継人との間ことができる旨が規定されている賃借人がかかるの賃貸借が終了したときは賃貸人たる地位は自動規定に基づき修繕を行った場合その費用を必要費的に譲受人又はその承継人に移転するものとされてとして賃貸人に対して請求することとなろう注 11 いる同項第 2 文注8 新法第 605 条の 3 は賃借人の承諾を要しないで譲渡人と譲受人との合意により賃貸人たる地位を移転させることができる旨を規定しており新法第 605 条の 2 第 1 項との関係が分かりにくいところであるが新法 605 条の 2 第 1 項は対抗要件を具備した不動産賃貸借に適用される規定であり新法第 605 条の 3 は対抗要件を具備していない不動産賃貸借に適用される規定である注9 最判昭和 49 年 3 月 19 日最判昭和 44 年 7 月 17 日最判昭和 46 年 2 月 19 日等注 10 なお最判昭和 44 年 7 月 17 日は未払賃料債務に充当した後の残額のみが承継されるとしているが新法第 605 条の 2 第 4 項においては敷金返還債務が当然に承継されるという点のみが明文化されている注 11 なお民法債権関係の改正に関する中間試案の補足説明 458 頁においては賃借人が必要な修繕をしたことにより民法第 608 条第 1 項の必要費償還請求権が生ずるかどうかは同項の要件を満たすかどうかによって決せられるため当該修繕が新法第 607 条の 2 の修繕権限に基づくものかどうかという問題とは切り離して判断されることを前提としているものと説明されている 67

4 4 一部滅失等による賃料の減額及び解除に係る規律の変更もっとも残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときとの要件は維持されているほか旧法とは異なり賃借人の帰項の4 点目は賃借物の一部滅失等があった場合に責事由の有無にかかわらず解除が可能とされていおける賃料の減額及び解除に係る規律が変更されるた点である 5 原状回復に関する規律の明確化旧法第 611条では賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは賃借人はその滅失項の5点目は賃借物の原状回復に関する規律が明確化された点であるした部分の割合に応じて賃料の減額を請求できるものとされ同条第1項かかる場合において残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達す旧法における賃借物の原状回復に関する規定としることができないときは賃借人は契約の解除をすては旧法第 616 条において使用貸借に関する旧法ることができるものとされていた同条第 2 項第 598 条が準用されているのみでありかつ旧法第 598 条は借主は借用物を原状に復してこれに附属させた物を収去することができるとしてその新法第 611条第 1項では賃料減額の要件が拡大され一部滅失に限定せず賃借物の一部が滅文言上は賃借人の権利を規定しているに留まっていた失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合と規定されているその他の事由としては故障や不具合による場合建築関使用貸借に関する新法第 599 条第1項及び第 2 項連法令消防関連法令等の制限による場合のほかにおいて借主が借用物を受け取った後にこれに附様々な事由が想定されるほか今後新たな類型の属させた物についての借主の収去権とともに収去義事由が主張される可能性もあるところであり十分務が明記されたもっとも同条第1項ただし書に注 12 留意する必要があるおいて借用物から分離することができない物又は分離するのに過分の費用を要する物については収去また同項に基づく賃料減額については賃借人の請求がなくてもその使用及び収益をすることが義務の例外とされているかかる規定は新法第 622 条において賃貸借について準用されているできなくなった部分の割合に応じて当然に減額されるものと変更されているまた賃貸借についての原状回復義務の規定法第 621条が新設され通常の使用及び収益に新法第 611条第 2 項に基づく賃借人の解除権につよって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変いては同条第1項と同様に解除の要件を一部滅化を除く注 13 賃借物を受け取った後に生じた損傷に失に限定せずその他の事由が追加されているついて賃借人は原状回復義務を負うが賃借人の注 12 消費者契約において新法第 611 条第 1 項についての特約を設ける際は消費者契約法第 10 条に留意する必要がある注 13 最判平成 17 年 12 月 16 日の判例法理を明文化したものである 68 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.29

5 責めに帰することのできない事由によるものである法第 605 条の4 転貸された賃借物について賃貸ときは賃借人は原状回復義務を負わないとされて人と賃借人による賃貸借の合意解除を転借人に対注 14 いる抗することができないとする判例法理の明文化法第 613 条第 3 項賃借物の全部滅失等による賃 6 その他貸借の終了に係る判例法理の明文化新法第 616 条以上のほか不動産の賃借人による妨害排除請求権及び返還請求権に係る判例法理の明文化の2 及び敷金に係る基本的な規律の明文化新法第 622条の2 といった改正がなされている注 14 なお借地借家法が適用される場合借地借家法第 13 条建物買取請求権及び第 33 条造作買取請求権についても留意する必要があるいのうえひろと 1998 年東京大学法学部卒業 2000 年長島大野常松法律事務所入所2005 年 Columbia Law School に留学し LL.M. を取得 2006 年 London School of Economics and Political Science にて LLM Banking Law and Financial Regulation を取得 2006 年に帰国2010 年から 2013 年まで東京大学法学部非常勤講師不動産不動産ファンド不動産ファイナンスやまなかじゅんじ 1998 年東京大学法学部卒業 2000 年長島大野常松法律事務所入所 2005 年 DUKE 大学ロースクール卒業2005 年 9 月から 2006 年 9 月まで Kirkland & Ellis LLP Los Angeles Office にて勤務現在は不動産開発不動産ファンドや JREIT の組成不動産関連会社に関する M&A 案件 CMBS などの不動産証券化案件その他不動産に関する取引を全般的に取り扱っているさいとうまこと 1999 年東京大学法学部卒業 2000 年長島大野常松法律事務所入所 2006 年 University of Michigan Law School 卒業ヘルスケア施設ホテル等を対象とする不動産流動化証券化メガソーラー等インフラ案件を多数取り扱うほかファイナンスコーポレート等企業法務全般にわたりリーガルサービスを提供している不動産証券化 J-REIT 等の案件を中心として取扱いジョイントベンチャー M&A についても幅広い経験を有し日本国内外を問わず多様な業種のクライアントを代理している 69

る注 3 た対象物件の面積が実測面積と異なる場合の取扱いを明記し後の紛争を可及的に防止すべきところこの点不動産売買契約については瑕疵担保責である任から契約不適合責任への変更に関連して売買対象不動産について契約上より詳細に記載すべきかという議論が存するところであり不動産賃貸借

る注 3 た対象物件の面積が実測面積と異なる場合の取扱いを明記し後の紛争を可及的に防止すべきところこの点不動産売買契約については瑕疵担保責である任から契約不適合責任への変更に関連して売買対象不動産について契約上より詳細に記載すべきかという議論が存するところであり不動産賃貸借 Law, Accounting & Tax 不動産関連取引実務に対する民法改正の影響 5 井上博登長島大野常松法律事務所弁護士山中淳二長島大野常松法律事務所弁護士平成 27年 3月31日民法改正法案注 1 が閣議決定され国会に提出されたそこで当職らは複齋藤理長島大野常松法律事務所弁護士法改正が与える影響について検討する注 2 1 物件の表示数回に分けて