固定期間選択型利用者の理解度 理解しているか不安 25% よく理解していない 6% まったく理解していない 1% 変動金利型利用者の理解度 よく理解していない 9% 理解しているか不安 26% ほぼ理解 45% まったく理解していない 3% 十分理解 23% 十分理解 19% ほぼ理解 43% 今春

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1 今月の話題 住宅ローン消費者相談事 例とアドバイザーの役割 住宅ローンアドバイスにあったっては アドバイザーがしっかり説明したと思っていても お客さまには十分に伝わっていないこともあるようだ また アドバイザーが ここまで説明しなくても と考えているようなことについて お客さまが不安を抱いたり 不満を感じたりされる点も見受けられる いくつかの相談例をもとにアドバイスのあり方を再考する 一般社団法人金融検定協会試験部安立充典 住宅ローンの融資を受けている銀行から金利上昇の通知があったが適正な利率か知りたい 住宅リフォームローンを銀行に申し込む予定だが 保証料の内容がよくわからない 教えてほしい 以上は 国民生活センター消費生活相談データベースより抜粋した 住宅ローン関連の相談例の一部である ( 国民生活センターホームページ 住宅ローンアドバイザーは 消費者と相対している仕事である 上記のような相談例から 消費者の関心事やアドバイザーの説明時等の盲点が垣間見える そこで今号では 前記した国民生活センターの消費生活相談データベースの中から 相談事例をいくつか紹介し アドバイザーとしての注意点や知識の確認をしていきたい 金利に関する説明は十分か まずは冒頭の相談例である 住宅ローンの融資を受けている銀行から金利上昇の通知があったが適正な利率か知りたい 1

2 固定期間選択型利用者の理解度 理解しているか不安 25% よく理解していない 6% まったく理解していない 1% 変動金利型利用者の理解度 よく理解していない 9% 理解しているか不安 26% ほぼ理解 45% まったく理解していない 3% 十分理解 23% 十分理解 19% ほぼ理解 43% 今春にも長期金利が上昇し 固定金利型ローンの適用金利上昇がニュースになったことがあった このようなニュースには借入中のお客さまはもちろん 住宅購入 ローン申込を検討中のお客さまも注目する ただし 意外なこととして お客さまは自分が借りているローン 借りようとしているローンの金利がどのような指標によって 決められているかを知らない方が多いのが現状である 住宅金融支援機構が本年 8 月に発表した 2013 年民間住宅ローン利用者の実態調査 によると 固定金利期間選択型利用者のうち 適用金利や返済額の見直しルールについて 理解しているか不安あるいはよく理解していない まったく理解していないという層が 3 割を超 える 変動金利型ローン利用者でも同様に 4 割近くに達している ( 図表参照 出典 : 住宅金融支援機構 2013 年度民間住宅ローン利用者の実態調査第 1 回 住宅ローンの商品特性や金利リスクへの理解度 < 変動型 固定期間選択型の利用者 > より抜粋) 変動金利や固定金利期間選択という 返済額の変動リスクのある商品利用者であっても 以外に理解されていないという点に注目が必要であろう このようなお客様は 進められるままに あるいは金利の低さにのみ目を向けていたのだろうか ローンの仕組みについては 変動金利であれば 5 年に 1 回適用金利の見直しがあります 返済額があがっても上限が 1.25 倍と定められています 程度の説明は受けているはずである しかしながら どのような金利変動に影響を受けるのかといった 具体的な説明を受けていないために 理解できているか不安 というお客様が多いのではないだろうか 住宅ローンアドバイザーとしては ローン金利は長期の住宅ローンであれば 10 年もの国債などの長期金利に影響を受け 変動金利や短期の固定金利商品はコールレートや新短プラなどの短期金利に影響される といった形どおりの説明に止まらず 具体的にお客さまのイメージに訴えかけるような説明も必要なのではなかろうか たとえば 新聞記事のコピーをみせながら このときは長期金利が上昇したので固定金利ローンの金利引き上げが記事になっていますが 短期金利は低いままなので変動金利等には動きはありませんで 2

3 した といったようにである 保証料についての理解はどうか 住宅リフォームローンを銀行に申し込む予定だが 保証料の内容がよくわからない 教えてほしい という相談 保証料についても その内容をよく理解していないお客様は少なくないようだ 中には保証料を 保険 と勘違いしていて 万一 返済不能となったときには保証料を支払ったのだから 保証会社が残りの債務を支払ってくれて債務の負担がなくなる と考えている人も少なくない 保証料も相当な金額をとられる ( あるメガバンクの例を示すと借入元金 100 万円あたり 35 年ローンで 20,620 円 ~82,437 円 ) のであるから このような勘違いを生むのも無理はないかもしれないのだが 住宅ローンは 借入人が個人であり 金額が大きく返済期間も 20~30 年と長期にわたることから 金融機関では多くの場合 連帯保証人の代わりに信用保証会社の保証 ( 信用保証 ) をつけることを最低条件としている つまり ローンの借入人は 保証会者に保証料を支払うことで 代わりに金融機関からの融資に対する信用を得ることになっている 保証会社はローンの借入れをした名義人 ( 主債務者 ) が延滞を続け 返済不能となった際には 代わりに金融機関に返済をしてくれる 通常 6か月延滞をすると保証会社が保証債務を履行 ( 保証会社が代りに債務を返済 ) し 住宅ローン債権は金融機関から保証会社に移ると言われている ただし 保証会社が金融機関に返済をしてくれたからといって 返済がすべて済んだというわけではない 今度は保証会社から返済をせまられ それでも返済できない際には競売や任意売却となって持ち家を手放さなければならないということになる つまり 借入人にとっては返済義務の相手が金融機関から保証会社へ移るだけということである これは たとえば 個人を保証人に仕立てた場合でも実は変わらない 保証人がローン借入人に代わって返済をすれば その債権は保証人に移り 保証人はもともとの借入人にその返済を求めることができるからである ただし 連帯保証人となることは その人にとって大きなリスクとなることから なかなか成り手となってくれる人はいない そこで 保証料というコストを支払って 信用保証会社に保証をしてもらっている というのがこの保証会社利用の実際である 団信に加入できないと後からいわれた また ローン契約等に関しては マンションを購入するために父が金融機関に融資を申し込み決まったが その後 団体生命保険をつけられないといわれて不満だ 3

4 といった相談もあるようだ 団体信用保険に加入をする際には 健康についての告知が必要となる 以前大きな病気をした 現在病気を治療中である など健康上に告知事項があると生命保険会社の審査により加入できないことがあるのは通常の生命保険と同様である 住宅ローンの説明時に 団信の加入の可否によってはローンが実行できない場合がある旨の説明をしておかないと 上記のような不満につながるので アドバイザーとしては十分注意したいところである なお 団体信用保険の加入条件は以下の通り 年齢 加入申込時は 70 歳未満 保険期間は 80 歳の誕生月まで 加入資格 健康状態を告知するのみで加入は可能ですが 告知内容によっては加入できないこともある 告知内容は 最近 3ヶ月以内の医師の治療や投薬の有無 過去 3 年以内の手術の有無等 加入にあたって ローン借入れと同時に加入するのが条件 途中脱退は可能ですが 再加入はできない もし 上記の相談のように団信に加入できない場合 団信が任意である金融機関を利用すれば借入れは可能となる ただし 万一の場合の返済の可否についても 十分に考えておく必要がある 団信に加入できない場合には一般の生命保険にも加入できないのがほとんどなので 既に加入の生命保険がなければ 申込者が高度障害や死亡した場合にローン返済を継続できるかを事前にシュミレーションしておく必要がある ちなみに団信が任意なのは 住宅金融公庫商品やフラット35などの公的金融機関が扱っているもの 民間金融機関では 中には連帯保証人をつけることで対応するところもあるが ほとんどは団信加入が条件となっている また 財形住宅融資では 保険会社より不承諾になった場合に 団体信用生命不加入による承諾書兼融資実行依頼書 の提出により融資が可能になるケースもある ただし万一の場合には 相続人が一括返済することが条件となるので 予め相続人には確認しておくことも重要である なお その他 相談例を見ると 次ページのような返済にかかわる相談が多い 金融機関のアドバイザーであれば このような相談が持ち込まれることも 事後管理の面からは準備しておくことが必要かもしれない 4

5 その他の相談例 住宅ローンの返済が苦しい 1 年間の元金据置き返済を認めてほしいが 借入先の生命保険会社に断られた どうにかならないか 離婚した娘が前夫の住宅ローンの連帯保証人をしている 前夫が多重債務者らしく 今後のローンの支払いが不安だがどうしたらよいか 住宅購入の際 不動産会社に紹介された貸金業者から借金しているが 連絡が取れなくなった 今後の返済が不安だ 亡父が連帯保証していた兄の住宅ローンの一部が債権回収会社に譲渡され 相続人である自分に連絡が来た どうすべきか 昨年リストラされて キャッシングや住宅ローンの支払いが滞っている 求職中だが 年齢的なこともあり仕事が見つからない どうしたらいいか 住宅ローンを組んで住宅を新築し 父と同居中の兄が自己破産したため 連帯保証人である父が保証会社から残高と利息を一括請求されている 父に代わって自分が返済することはできるだろうか 昨年借りた銀行の住宅ローンに追加して 500 万円の貸付が決定された後 夫が職場でリストラ対象になった 銀行に知らせるべきか 出典 : 国民生活センター消費生活相談データベースより 以上 具体的には 金利 保証料 団信と三つの相談例についてみてきたが いずれも アドバイザーとしては ここまで説明しなくても ういは お客さまは理解しているだろう と考えてしまいがちな ところではないだろうか 特に金利の適用ルールや見直しルールについては これから経済の動きが活発になると 金利の上昇等も予想されることから 改めて 説明の方法等についても考えておく必要があろう 5

団体信用生命保険はどんなときに免責となりますか? 質問団体信用生命保険に加入しても 保険金が支払われないケースもあると聞きまし た どのような場合に保険金の支払が免責となるのですか 住宅ローン契約者に万一のことがあった際には 団体信用生命保険に加入していれば通常はローン残額は保険金で完済できますが

団体信用生命保険はどんなときに免責となりますか? 質問団体信用生命保険に加入しても 保険金が支払われないケースもあると聞きまし た どのような場合に保険金の支払が免責となるのですか 住宅ローン契約者に万一のことがあった際には 団体信用生命保険に加入していれば通常はローン残額は保険金で完済できますが 団体信用生命保険の保険料はどのように支払うのですか? 質問住宅ローンを組む際 同時に団体信用生命保険に加入することになると聞きました が 保険料はどのような形で支払うのでしょうか 民間の金融機関では通常 住宅ローンを組むと同時に団体信用生命保険に強制加入となりますが ほとんどの場合 保険料は最初から金利に含まれています 一方 住宅金融支援機構などの公的金融機関では任意加入となり 保険料は毎年ローン残高に対して支払うことになります

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~親世代の資産に関する意識調査~:東京スター銀行 News Release 2015 年 12 月 18 日 ~ 親世代の資産に関する意識調査 ~ 将来に対する不安に備えて 資産を自分達のために使おうと考える人が増加 親世代の約 9 割が 自分の資産は自分達のために使いたい 子世代の約 7 割は 親の資産をあてにしていない 株式会社東京スター銀行 ( 東京都港区 代表執行役頭取 CEO 入江優 以下 当行 ) は 55 歳 ~ 75 歳の親世代 700

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