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みひなかつま
5 years ago
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1 企業調査レポート 3300 東証マザーズ企業情報はこちら >>> 執筆 : 客員アナリスト角田秀夫 Analyst Hideo Kakuta

2 目次要約事業概要業績動向業績見通し成長戦略会社概要会社概要と沿革事業構成事業概要サブリース事業を取り巻く事業環境強みは客付け力主要経営指標業績動向年 6 月期通期の業績概要財務状況と経営指標今後の見通し年 6 月期の業績見通し中長期の成長戦略ホープ少額短期保険を設立 IoT を活用した宿泊施設 & AND HOSTEL と事業協力合意株主還元策

3 要約 2017 年 6 月期通期は大幅な増収増益で着地エボラブルアジアへの第三者割当増資により自己資本比率が向上 <3300> は都心で若年層向けマンションのサブリース事業を中心に不動産関連サービスを展開する急成長企業である不動産 SPA のコンセプトのもとサブリース( 転貸 ) 事業 1 かりあげ王賃貸仲介事業ルームピアバロー売買事業 2 かいとり王民泊や家具付き賃貸サービスなどを通じて顧客の様々なライフステージに適応する事業を展開している 1 サブリース ( 転貸 ) 事業は同社ではプロパティマネジメント事業の一部である 2 売買事業は同社ではインベスト事業の一部である 1. 事業概要主力のプロパティマネジメント事業は特に東京 23 区の DINKS 単身者向けマンションデザイナーズマンションなどを借り上げてサブリース ( 転貸 ) する点に特徴があるサブリース戸数は 2017 年 6 月末時点で 8,754 戸 ( 前期比 27.0% 増 ) と大幅に伸びた全社売上高の 65.3% を占める賃貸仲介事業は首都圏 17 店舗において自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っておりサブリース ( 転貸 ) 事業を援護する存在だまた首都圏の中古マンション流通の活況を背景に購入リノベーション入居率向上売買を行うインベスト事業も業績は好調であり全社利益への貢献が大きい 2. 業績動向 2017 年 6 月期通期の連結業績は売上高が前期比 48.1% 増の 14,578 百万円営業利益が同 46.1% 増の 291 百万円経常利益が同 37.2% 増の 268 百万円親会社株主に帰属する当期純利益が同 35.9% 増の 148 百万円と大きく業績を伸ばした主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が 8,754 戸 ( 前期比 27.0% 増 ) と順調に伸び増収に寄与した期初から先行して多めに物件を仕入れたために入居率は低く推移してきたが転居が本格化する第 3 四半期 (1 月 - 3 月新入学就職時期 ) 以降に入居率が一気に向上し増収増益を達成した 3. 業績見通し 2018 年 6 月期通期の連結業績は売上高が前期比 3.6% 増の 15,099 百万円営業利益が同 11.3% 増の 324 百万円経常利益が同 11.7% 増の 300 百万円親会社株主に帰属する当期純利益が同 12.6% 増の 167 百万円と引き続き増収増益を計画する主力のサブリース事業においては 10,000 戸 ( 前期比 15% 増 ) を計画しており高い成長を見込む一方インベスト事業に関しては堅めの数値を計画に盛り込んだ売上各利益ともに最低でもこのラインまでは行くという保守的な業績予想と理解したい 01 12

4 要約 4. 成長戦略同社は 2017 年 7 月 24 日付で金融庁から認可を受けホープ少額短期保険として事業を開始まずはグループのルームピア VALOR の各店舗が代理店となり約 15,000 戸 ( うちサブリース 8,754 戸 ) を超える管理物件及び今後入居する物件を対象とするが将来的には代理店を増やしてグループ外の物件顧客にも対象を広げたい考えだ 2017 年 7 月 14 日には and factory( 株 ) と事業協力に合意しスマートホステルブランド &AND HOSTEL の事業開発に着手すると発表した &AND HOSTEL は and factory がプロデュースする日本初となる IoT 体験型宿泊施設最先端の IoT デバイスにより部屋自体がエンターテイメント空間となり宿泊体験を観光目的の 1 つとすることを狙う今後は同社が物件開発を行い &AND HOSTEL ブランドを冠し運営を共同で行うことが想定される 2017 年 5 月 11 日には福島電力の販売代理店として電力を供給するサービス ( アンビション電力 ) を開始したことを発表した同社のサブリース物件 (8,754 戸 ) を含む管理物件 ( 約 15,000 戸 ) に対して東京電力 <9501> 等の地域電力会社が販売する価格より割安な料金プランで電気を提供し入居者の顧客満足度向上とともに安定収入源の確保を狙う Key Points 2017 年 6 月期通期は大幅な増収増益で着地 2018 年 6 月期も増収増益予想サブリース戸数 10,000 戸 ( 前期比 15% 増 ) 目標エボラブルアジアへの第三者割当増資により自己資本比率が向上入居者向けに保険サービスを開始 IoT を活用した宿泊施設 &AND HOSTEL と事業協力合意通期業績の推移 ( 連結 ) ( 百万円 ) 売上高 ( 左軸 ) 経常利益 ( 右軸 ) ( 百万円 ) 期期期期期期期 ( 予 ) 出所 : 決算短信よりフィスコ作成 02 12

5 会社概要主力のサブリースで急成長開発民泊海外まで事業領域拡大 1. 会社概要と沿革同社は 2007 年に現在も指揮を執る現代表取締役社長の清水剛 ( しみずたけし ) 氏により設立された新興の不動産会社である東京 23 区を中心に借り上げたマンションを転貸するサブリース ( 転貸 ) 事業と賃貸仲介を行う店舗展開で急成長を遂げた 2012 年には住居用不動産を売買するインベスト事業にも進出した 2014 年 9 月には早くも東証マザーズ市場に株式上場を果たした上場後は主力のサブリース事業を強化するとともに M&A で店舗網を拡大し民泊の事業機会開拓や海外事業不動産開発事業など積極的に事業領域を拡大し総合不動産会社を目指しているまた ( 株 ) 日本経済新聞社が 2017 年 4 月に発表した伸びる会社 MIDDLE 200 では同社は 29 位不動産業界ではトップであり成長性には定評がある会社沿革年主な沿革 2007 年設立 ( 本社渋谷区 ) プロパティマネジメント事業及び賃貸仲介事業を開始 2008 年スーパーゼロプランサービス開始 2010 年一部上場グループ ( 株 ) ジョイントルームピアを M&A で取得 2011 年 ( 株 ) ルームギャランティを設立し家賃保証業を開始 2012 年インベスト事業を開始 2014 年東証マザーズ市場に株式を上場 2015 年ベトナムホーチミンに会社設立 2015 年神奈川県を拠点とする管理 1,000 戸仲介店舗 5 店舗を展開する ( 株 )VALOR の株式を取得し 100% 子会社化 2016 年同社の大田区の民泊物件が東京で初めて特区民泊事業認定 2016 年 ADAM( 不動産開発事業 ) 設立出所 : ホームページよりフィスコ作成 2. 事業構成主力はプロパティマネジメント事業であり売上高の 65.3% 営業利益の 39.4% を占める同社のサブリース物件は急成長しており 8,754 戸 (2017 年 6 月末前期比 27.0% 増 ) の物件を転貸する典型的なストックビジネスでありリーマンショックや東日本大震災にもほとんど影響を受けずに売上を積み上げてきたかりあげ王のブランドで首都圏の若年層向けマンションデザイナーズマンションなど個性のある物件を仕入れる賃貸仲介事業はプロパティマネジメント事業で借り上げた物件を入居者に紹介する機能を果たす売上高の 6.7% ではあるが営業利益の 9.8% を稼ぎ利益貢献は高い過去に M&A で取得したルームピア VALOR の店舗も含めて都内神奈川県に 17 店舗を展開するサブリース ( 転貸 ) 物件の賃貸に寄与するだけではなく顧客のニーズを把握するチャネルとしても役割を果たしている 03 12

6 会社概要インベスト事業は物件を購入し再生及び売却を行う事業であり利益で会社に貢献する物件の売却次第で業績は上下するが今期は売却が好調に推移し売上高の 27.6% 営業利益の 50.5% となったかいとり王のブランドで中古マンション物件を中心に買い取り顧客ニーズに合ったリノベーションを施して入居率向上を行った上で売却する売却後も管理を受託する場合が多い事業の内容と構成 ( 連結 17/6 期通期 ) 事業セグメント主な業務内容売上構成営業利益構成プロパティマネジメント事業住居用不動産の賃貸借 ( サブリース ) 賃貸管理 65.3% 39.4% 賃貸仲介事業賃貸仲介用店舗 ( 首都圏 17 拠点 ) における賃貸物件の仲介 6.7% 9.8% インベスト事業住居用不動産物件の売買一般顧客の不動産物件の売買仲介 27.6% 50.5% その他事業海外事業 0.4% 0.3% 出所 : 決算短信よりフィスコ作成事業概要サブリース事業の成長を支える首都圏集中と客付け力 1. サブリース事業を取り巻く事業環境同社のサブリース管理物件の所在地は東京 23 区のものが 7,214 件 (82.4%) と多く東京都 (23 区以外 ) が 276 件 (3.2%) 神奈川県 1100 件 (12.6%) 埼玉県 117 件 (1.3%) 千葉県 47 件 (0.5%) となっており圧倒的に東京 23 区内の物件が多い分譲仕様のハイクオリティなデザイナーズマンションを中心として仕入れており逆にアパートコーポ鉄骨造のマンションなどは対象外である核家族化や単身世帯の増加などに対応すべく単身者用や DINKS 向けの物件を多く管理する日本全国では既に人口減少が始まったが東京都に限れば 2020 年にピークを迎えた以降も人口の推移は緩やかな予想である積極的な物件確保の背景には近い将来規制緩和が期待される民泊の存在もある 2017 年 6 月に民泊新法 ( 住宅宿泊事業法 ) が国会で可決成立し 2018 年 1 月から民泊が本格的に解禁される見通しとなった同社の物件は都心に集中しているため民泊向きの物件が多く賃貸とともに民泊に転用するという選択肢が増える 04 12

7 事業概要地域別サブリース物件構成 ( 年月末 ) 東京都区東京都区以外神奈川県埼玉県千葉県出所 : 会社資料よりフィスコ作成 2. 強みは客付け力一般論としてサブリース ( 転貸 ) 事業には空室リスクが伴う同社が成長に向けて積極的なサブリース物件の取得を行える背景には空室を避ける客付け力がある借り上げ物件に入居者を付けられる自信があるからこそ物件を増やせるのだ客付け力は (1) 自社店舗 (2) スタッフのノウハウ (3) 良質な仕入れ (4)IT 活用の 4 つの要素がある (1) 自社店舗ルームピアなど首都圏 17 店舗で顧客の的確なニーズを把握し提案する体制が整っておりサブリース物件の約 6 割を成約させている (2) スタッフのノウハウ立地重視で選びがちな風潮の中で物件の魅力をきちんと伝える営業手法に定評があるまた適正な賃料設定ができるよう訓練されたスタッフがいる (3) 良質な仕入れ上場を機に物件オーナーからの信用力も向上し一棟で任されることも増えた首都圏の DINKS 単身向けデザイナーズマンションに注力してきたことによる目利き力も有利に働く (4) IT 活用インターネット広告を積極化するとともに顧客の利便性を追求するために AI チャットなどを採用し常に先進的な不動産取引の姿を追求している 05 12

8 事業概要 3. 主要経営指標同社のプロパティマネジメント事業の主要な経営指標はサブリース戸数と入居率であるサブリース戸数はストックビジネスの特徴そのままに右肩上がりに推移してきた 2014 年 6 月から 2017 年 6 月までの 3 年間に年率 31.2% で増加し 8,754 戸 (2017 年 6 月期 ) に達している入居率の目標は 95% 前後に置いている物件を積極的に仕入れると入居率は下がるという関係にあるため 4 月から 12 月までの期間は物件仕入れを優先し入居率は低め繁忙期の 1 月 ~ 3 月に契約を増やし入居率が上がるという季節変動が例年の傾向だ 2017 年 6 月末は 92.1% であり物件を仕入れているために 3 月末の 93.8% よりは 1.7 ポイント下がったが前年同期の 88.6% より 3.5 ポイント上がり安定感が増したサブリース戸数と入居率の推移 ( 戸 ) サブリース戸数 ( 左軸 ) 入居率 ( 右軸 ) () 出所 : 決算説明資料よりフィスコ作成 06 12

9 業績動向 2017 年 6 月期通期は大幅な増収増益で着地年 6 月期通期の業績概要 2017 年 6 月期通期の連結業績は売上高が前期比 48.1% 増の 14,578 百万円営業利益が同 46.1% 増の 291 百万円経常利益が同 37.2% 増の 268 百万円親会社株主に帰属する当期純利益が同 35.9% 増の 148 百万円と大きく業績を伸ばした主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が 8,754 戸 ( 前期比 27.0% 増 ) と順調に伸び増収に寄与した期初から先行して多めに物件を仕入れたために入居率は低く推移してきたが転居が本格化する第 3 四半期 (1 月 - 3 月新入学就職時期 ) に入居率が一気に向上 ( 第 3 四半期末で 93.8%) になったことで業績をけん引したまたインベスト事業においては同社管理物件をバリューアップして売却することが奏功し利益貢献が大きかった費用面では原価が増加した販管費は物件の管理人員新管理システム投資広告宣伝費 AI などへの投資を継続し戦略的に増やしたが ( 前期比 21.8% 増 ) 売上の伸び以下に抑えられ生産性は上がっている結果として第 3 四半期までは各利益が減益であったが第 4 四半期に一気に追い上げ前期比で 30% 以上の増益を達成した 2017 年 6 月期通期実績 ( 単位 : 百万円 ) 16/6 期 17/6 期実績構成比実績構成比前期比売上高 9, % 14, % 48.1% 売上総利益 1, % 2, % 24.3% 販管費 1, % 2, % 21.8% 営業利益 % % 46.1% 経常利益 % % 37.2% 親会社株主に帰属する当期純利益 % % 35.9% 出所 : 決算短信よりフィスコ作成 07 12

10 業績動向エボラブルアジアへの第三者割当増資により自己資本比率が向上 2. 財務状況と経営指標 2017 年 6 月末の総資産残高は前期末比 687 百万円増の 3,973 百万円となったそのうち流動資産は 377 百万円増であり現預金の増加が主な原因である販売用不動産は 523 百万円減となった固定資産は 309 百万円増であり有形固定資産の増加が主な要因である負債は前期末比 159 百万円増の 2,697 百万円となった主な増加は流動負債の 206 百万円増であり前受金の 57 百万円増未払法人税 51 百万円増が主な要因である純資産に関しては主にエボラブルアジア <6191> への第三者割当増資を行ったことで株主資本が増強され 528 百万円増加した具体的には 6 月に 337,200 株 ( 全株式数の約 10% に相当 ) を増資し資本金及び資本準備金が 399 百万円増加した経営指標 (2017 年 6 月末 ) では流動比率が 182.9%( 前期末は 182.9%) 自己資本比率が 31.9%( 前期末は 22.7%) となっており資本増強により長期の安定性が高まった安全性に配慮しつつレバレッジを効かせ成長を志向する方針に変わりはない連結貸借対照表経営指標 ( 単位 : 百万円 ) 16 年 6 月末 17 年 6 月末増減額流動資産 2,580 2, ( 現預金 ) 1,504 2, ( 販売用不動産 ) 固定資産 700 1, 総資産 3,286 3, 流動負債 1,411 1, 固定負債 1,126 1, 負債合計 2,538 2, 純資産合計 747 1, 負債純資産合計 3,286 3, < 安全性 > 流動比率 182.9% 182.9% - 自己資本比率 22.7% 31.9% - 出所 : 決算短信よりフィスコ作成 08 12

今後の見通し 2018 年 6 月期も増収増益予想サブリース戸数 10,000 戸 ( 前期比 15% 増 ) 目標 2018 年 6 月期の業績見通し 2018 年 6 月期通期の連結業績は売上高が前期比 3.6% 増の 15,099 百万円営業利益が同 11.3% 増の 324 百万円経常利益が同 11.7% 増の 300 百万円親会社株主に帰属する当期純利益が同 12.

11 今後の見通し 2018 年 6 月期も増収増益予想サブリース戸数 10,000 戸 ( 前期比 15% 増 ) 目標 2018 年 6 月期の業績見通し 2018 年 6 月期通期の連結業績は売上高が前期比 3.6% 増の 15,099 百万円営業利益が同 11.3% 増の 324 百万円経常利益が同 11.7% 増の 300 百万円親会社株主に帰属する当期純利益が同 12.6% 増の 166 百万円と増収増益を計画する主力のサブリース事業においては 10,000 戸 ( 前期比 15% 増 ) を計画しており成長をけん引する一方インベスト事業に関しては堅めの数値を計画に盛り込んだ売上各利益ともに最低でもこのラインまでは行くという保守的な業績予想と理解したいなお第 2 四半期の予想で各利益がマイナスになっているのは入居率が高まる第 3 四半期以降に備えてサブリース物件を確保しておくためであり前期も同様の傾向である 2018 年 6 月期連結業績予想 ( 単位 : 百万円 ) 17/6 期 18/6 期実績構成比 2Q 予想通期予想構成比前期比売上高 14, % 7,000 15, % 3.6% 営業利益 % % 11.3% 経常利益 % % 11.7% 親会社株主に帰属する当期純利益 % % 12.6% 出所 : 決算短信よりフィスコ作成管理物件の推移及び目標出所 : 決算説明資料より掲載 09 12

12 中長期の成長戦略入居者向けに保険サービスを開始 IoT を活用した宿泊施設 &AND HOSTEL と事業協力合意 1. ホープ少額短期保険を設立同社は 2017 年 7 月 24 日付で金融庁から認可を受けホープ少額短期保険として事業を開始した少額短期保険会社とは 2016 年 4 月にスタートした新しい保険業のスタイルで生命保険会社損害保険会社に続く第三の保険会社である扱える商品はその名のとおり保険金額が少額で保険期間が短期の保険に限定されるがバラエティに富んだ商品が多くあるホープ少額短期保険ではグループの管理物件仲介物件の顧客に対し賃貸住宅入居者向け家財保険賠償責任保険賃貸オフィス飲食店入居者向けの保険などの販売を開始する当初はグループのルームピア VALOR の各店舗が代理店となり約 15,000 戸 ( うちサブリース 8,754 戸 ) を超える管理物件及び今後入居する物件を対象とするが将来的には代理店を増やしてグループ外の物件顧客にも対象を広げたい考えだホープ少額短期保険の設立出所 : 決算説明資料より掲載 10 12

13 中長期の成長戦略 2. IoT を活用した宿泊施設 &AND HOSTEL と事業協力合意同社は and factory と事業協力に合意しスマートホステルブランド &AND HOSTEL の事業開発に着手した &AND HOSTEL は and factory がプロデュースする日本初となる IoT 体験型宿泊施設 1 つのアプリですべてのデバイスを操作できる専用の &IoT Platform アプリがスマートでシームレスな近未来のデジタルライフを可能にする最先端の IoT デバイスにより部屋自体がエンターテイメント空間となり宿泊体験を観光目的の 1 つとすることを狙う既に &AND HOSTEL は福岡博多東京浅草北東京上野に展開しており利用者からも好評を得ている今後は同社が物件開発を行い &AND HOSTEL ブランドを冠し運営を共同で行うことが想定される IoT を活用した宿泊施設の開発 : & AND HOSTEL と事業協力合意出所 : 決算説明資料より掲載 11 12

14 株主還元策安定配当を継続 2018 年 6 月期も年 10 円配当性向 20% を予想同社は株主還元策として配当を実施している配当の基本方針としては成長のための投資と株主への適切な利益還元をバランス良く行う方針である前期 (2017 年 6 月期 ) は年間配当金 10 円配当性向 20.3% 2018 年 6 月期も同様に年間配当金 10 円配当性向 20.0% を見込む安定的な利益の成長を前提に配当性向は将来的に 30% を目指す株当たり配当金と配当性向 ( 円 ) 株当たり配当金 ( 左軸 ) 配当性向 ( 右軸 ) 期期期期期 ( 予 ) 注 :2016 年 4 月 1 日付の 1 対 2 の株式分割を反映出所 : 決算短信よりフィスコ作成 12 12

15 重要事項 ( ディスクレーマー ) 株式会社フィスコ ( 以下フィスコという ) は株価情報および指数情報の利用について東京証券取引所大阪取引所日本経済新聞社の承諾のもと提供しています JASDAQ INDEX の指数値及び商標は株式会社東京証券取引所の知的財産であり一切の権利は同社に帰属します本レポートはフィスコが信頼できると判断した情報をもとにフィスコが作成表示したものですがその内容及び情報の正確性完全性適時性や本レポートに記載された企業の発行する有価証券の価値を保証または承認するものではありません本レポートは目的のいかんを問わず投資者の判断と責任において使用されるようお願い致します本レポートを使用した結果についてフィスコはいかなる責任を負うものではありませんまた本レポートはあくまで情報提供を目的としたものであり投資その他の行動を勧誘するものではありません本レポートは対象となる企業の依頼に基づき企業との電話取材等を通じて当該企業より情報提供を受けていますが本レポートに含まれる仮説や結論その他全ての内容はフィスコの分析によるものです本レポートに記載された内容は資料作成時点におけるものであり予告なく変更する場合があります本文およびデータ等の著作権を含む知的所有権はフィスコに帰属し事前にフィスコへの書面による承諾を得ることなく本資料およびその複製物に修正加工することは堅く禁じられていますまた本資料およびその複製物を送信複製および配布譲渡することは堅く禁じられています投資対象および銘柄の選択売買価格などの投資にかかる最終決定はお客様ご自身の判断でなさるようにお願いします以上の点をご了承の上ご利用ください株式会社フィスコ

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目次要約企業調査レポート AMBITION 3300 東証マザーズ企業情報はこちら >>> 2 0 17 年 3 月 14 日 ( 火 ) 執筆 : 客員アナリスト角田秀夫 Analyst Hideo Kakuta 目次要約 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

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