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1 裾野市公営住宅等長寿命化計画 裾野市営住宅整備計画 改定版 ( 平成 23~32 年度 ) 平成 23 年 9 月 ( 平成 29 年 3 月改定 ) 静岡県裾野市

2 目 次 裾野市公営住宅等長寿命化計画 1 公営住宅等長寿命化計画の背景 目的 1 2 計画期間 1 3 公営住宅等の状況 2 4 長寿命化に関する基本方針 6 5 公営住宅等長寿命化計画の対象と事業手法の選定 8 6 点検の実施方針 13 7 計画修繕の実施方針 14 8 改善事業の実施方針 15 9 建替事業の実施方針 長寿命化のための事業実施予定一覧 ライフサイクルコストとその縮減効果の算出 33 様式 1 計画修繕 改善事業の実施予定一覧 35 様式 2 新規整備事業及び建替事業の実施予定一覧 36 様式 3 共同施設に係る事業の実施予定一覧 ( 集会所 遊具等 ) 37 別表修繕工事実施標準年数表 ( 修繕周期表 ) 38

3 1 公営住宅等長寿命化計画の背景 目的 (1) 背景本計画は 本格的な少子高齢社会の進展とともに人口減少社会の到来を迎え 経済の低成長期への移行など 社会情勢の変化 ( パラダイムシフト ) にあわせて 今後の市営住宅のあり方について長期間の使用に関する方針を定めるものである 耐震性は確保されているが老朽化の著しい市営住宅では 設備において民間借家と比較して 現在の生活水準に適さない設備が継続されているとともに 一般の住宅環境と比較して格差が激しいなどの理由に加え 郊外立地により自動車が生活の足として必須である また 4 団地 22 棟 109 戸ある市営住宅のほとんどが借地に立地しているため 借地料の継続的な支出が市財政を圧迫しており 長期にわたる安定供給の確保の点からも問題を抱えている このため 老朽化した市営住宅の更新や長期利用に向けた適正な維持管理を図り 更新コスト ( ライフサイクルコスト ) を抑えることが求められている (2) 目的本業務は 公営住宅法第一条に掲げられた目的 ( この法律は 国及び地方公共団体が協力して 健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し または転貸することにより 国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とする ) や上記の背景を踏まえ 1 安全で快適な居住環境の確保 2 予防的な点検の充実による長期的な維持管理の実現 3 高齢者世帯及び単身 夫婦世帯等の居住への配慮など 今後の市営住宅に関して供給対象や長期使用の考え方を明らかとすることで 効果的かつ効率的な維持管理を図り ライフサイクルコストの縮減を図ることを目的とする 2 計画期間 平成 23 年度に策定した本計画の計画期間は 平成 23 年度から平成 32 年度までの 10 年間 であり 計画期間の中間年次を迎えたことから本市を取り巻く社会情勢の変化や本市の関連 計画 公共施設等総合管理計画の進捗状況等を踏まえて改定を行うものである 計画期間平成 23~32 年度 (10 年間 ): 平成 28 年度改定 計画の位置づけ 第 4 次裾野市総合計画 (H28~ 後期基本計画 ) < 平成 23~32 年度 > 裾野市住生活基本計画 (H28 改定 ) < 平成 24~33 年度 > 裾野市 関連計画 裾野市公営住宅等長寿命化計画 (H28 改定 ) < 平成 23~32 年度 > 各種事業実施 公営住宅等整備事業 公営住宅建替事業 公営住宅等ストック総合改善事業等 裾野市公共施設等総合管理計画 (H28 年度策定 ) 1

4 3 公営住宅等の状況 (1) 裾野市の公営住宅等本市の公営住宅は 平成 28 年 10 月現在 市営住宅が4 団地 109 戸 県営住宅は1 団地 458 戸であることから 5 団地 567 戸となっている このうち 市営住宅の 15 戸が建替に向け入居制限をしていることから 市営住宅の入居可能戸数は 94 戸となっている なお 雇用促進住宅 1 団地 80 戸は 平成 29 年 3 月 31 日に廃止される 表公営住宅の現状 ( 平成 28 年 10 月現在 ) 区分 団地数 棟数 管理戸数 うち入居制限 入居可能戸数 準耐 21 棟 97 戸 15 戸 82 戸 4 団地市営住宅中耐 1 棟 12 戸 - 12 戸 小計 22 棟 109 戸 15 戸 94 戸 県営住宅 1 団地 中耐 10 棟 458 戸 一 458 戸 合計 5 団地 32 棟 567 戸 15 戸 552 戸 市営住宅 22 棟 109 戸のうち 新稲荷団地を除く3 団地 21 棟 97 戸 ( 全体戸数の約 9 割 ) が 昭和 40 年代に建設されたものであり 耐用年数を経過 あるいは経過しようとしており 老 朽化が進んでいる なお 耐震性はいずれも確保されている 表市営住宅の現状 ( 平成 28 年 10 月現在 ) 団地名 舞台団地 構造 建設年度 耐用年数 耐用年 棟数 戸数 うち入居制限 準耐火平屋 1969 S44 30 年 棟 15 戸 7 戸 準耐火 2 階 1969 S44 45 年 棟 30 戸 - 柳端団地準耐火平屋 1969 S44 30 年 棟 12 戸 8 戸 上原団地 新稲荷団地 準耐火 2 階 1972 S47 45 年 棟 20 戸 - 準耐火 2 階 1973 S48 45 年 棟 20 戸 - 耐火 3 階 1996 H8 70 年 棟 12 戸 - 東海地震に対する耐震性能 法規制 ランク Ib (H19 診断 ) 調整ランク Ib 区域 (H18 診断 ) ランク Ib ( 舞台相当 ) ランク Ib ( 舞台相当 ) ランク Ib (H19 診断 ) ランク Ib ( 新耐震基準 ) 調整区域 調整区域 調整区域 市街化区域 土地 借地 ( 一部市有地 ) 借地 借地 借地 借地 合計 棟 109 戸 15 戸 - ランク Ib: 耐震性能が良い建物 ( 倒壊する可能性はないが ある程度の被害を受けることが想定される ) ( 戸 ) 市営住宅の建築年度 戸数と耐用年数 ( 耐用年数 ) 柳端団地 ( 準耐火平屋 :12 戸 ) 舞台団地 ( 準耐火 2 階 :30 戸 ) 上原団地 ( 準耐火 2 階 :20 戸 ) 上原団地 ( 準耐火 2 階 :20 戸 ) 舞台団地 ( 準耐火平屋 :15 戸 ) 新稲荷団地 ( 耐火 3 階 :12 戸 ) 2066 年 ( 年度 ) 2

5 表市営住宅の家賃 間取り 設備等の状況 ( 平成 28 年 10 月現在 ) 団地名構造家賃 間取り 舞台団地 設備 浴槽 風呂釜給湯器 換気扇 便所 備考 準耐火平屋 5,300~10,500 円 3K 持込汲取入居制限中 準耐火 2 階 9,400~18,500 円 2DK 持込汲取 柳端団地準耐火平屋 4,700~ 9,200 円 2K 持込汲取入居制限中 上原団地 準耐火 2 階 9,500~18,700 円 2DK 持込水洗 準耐火 2 階 10,600~20,800 円 2DK 持込水洗 新稲荷団地耐火 3 階 27,200~53,500 円 3DK 設置済み水洗 家賃は公営住宅法に基づき算定された収入階層 (I~Ⅵ) における月額家賃 ( 平成 28 年度 ) (2) 公営住宅の位置 公営住宅 5 団地のうち 市街化区域に立地する市営新稲荷団地を除く 4 団地が市街化調整 区域の立地となっている 市営柳端団地 (12 戸 ) 市営上原団地 (40 戸 ) 市営舞台団地 (45 戸 ) 市営新稲荷団地 (12 戸 ) 県営茶畑団地 (458 戸 ) 3

6 (3) 公営住宅需要算定公営住宅需要予測は 静岡県と同様 国土交通省の 公営住宅供給目標量設定支援プログラム を用い 本市における国勢調査や住宅 土地統計調査等のデータから公営住宅入居資格世帯の数を推計し そのうち公的な支援による居住の安定の確保を図るべき世帯を公営住宅入居世帯とする 表公営住宅入居資格世帯の推計 ( 平成 37 年 ) 静岡県 裾野市 単位 : 戸数 A. 総世帯数 1,357,321 22,471 B. うち借家 (B/A) 483,986 (35.7%) 7,715 (34.3%) C. うち公営住宅入居資格世帯 (C/B) 120,276 (24.9%) 借家には 公営住宅の既入居者を含まない 2,014~ 2,717 (26.4~ 35.2%) 資料 : 静岡県資料 公営住宅供給目標量設定支援プログラム ( 国土交通省 ) 公営住宅供給目標量設定支援プログラムの推計によると 本市の公営住宅以外に居住して いる世帯のうち 新たに公営住宅に入居する資格のある世帯は 2,014~2,717 世帯となる 表静岡県の施策対象世帯 ( 新たに公営住宅に入居確保を図るべき世帯 ) 年収 公営住宅入居資格世帯に占める公営住宅入居世帯割合 (1)+(2)+(3)=4.7%+7.7%+6.6%=19.0% 公営住宅収入基準年収 ( 公営住宅入居対象外 ) (3) 最低居住面積水準未満最低居住面積水準以上 著しい困窮年収 公営住宅既入居者 かつ著しい困窮年収以上 7,988 世帯 (6.6%) (1) 最低居住面積水準未満かつ著しい困窮年収未満 かつ著しい困窮年収以上 (4) うち高家賃負担率 3,450 世帯 (2.9%) 最低居住面積水準以上かつ著しい困窮年収未満 (2) うち高家賃負担率 5,667 世帯 (4.7%) 9,230 世帯 (7.7%) 居住面積 最低居住面積水準 誘導居住面積水準 公的な支援により 今後 10 年間 ( 平成 28 年から平成 37 年 ) で新たに居住の安定の確保を図るべき世帯 ( 公営住宅入居世帯 ) は 静岡県と同様 上表の (1)( 2)( 3) の区分とし 公営住宅入居資格世帯に占めるこれらの静岡県の割合 ( 合計 19.0%) を本市に適用し推計すると 380~520 世帯となることから 年平均で 38~52 世帯が必要となる 今後 10 年間 ( 平成 28 年から平成 37 年 ) で新たに居住の安定の確保を図るべき世帯 ( 公営住宅入居世帯 ) 10 年間 :(2,014~2,717 世帯 ) 19.0% 380~520 世帯 年平均:38~52 世帯 4

7 (4) 公営住宅需要供給シミュレーション 国土交通省の 公営住宅供給目標量設定支援プログラム により本市の今後の公営住宅需 要を推計したところ 今後 10 年間で新たに公営住宅に入居を希望する世帯は 380~520 世帯 (38~52 世帯 / 年 ) となる 表公営住宅の新規需要推計 単位 : 戸 1 年目 2 年目 3 年目 4 年目 5 年目 6 年目 7 年目 8 年目 9 年目 10 年目合計 H28 H29 H30 H31 H32 H33 H34 H35 H36 H37 H28~H37 最小 最大 今後の公営住宅の供給量は 管理戸数 に今後の 空き家発生率 を乗じて算出される 現在の 管理戸数 は 市営住宅と県営住宅をあわせて 567 戸であるが 県営住宅につい ては 県営茶畑団地再生基本計画 ( 静岡県策定 ) において 今後 10 年間で 10 棟のうち 2 棟が解体 廃止されることから 平成 30 年に 1 棟目 平成 34 年に 2 棟目と段階的に解体 廃止されると想定する 市営住宅の今後の供給戸数については現状維持と仮定すると 公営 住宅の年間管理戸数は 平成 29 年まで 567 戸 平成 30 年から 33 年まで 523 戸 平成 34 年 以降 479 戸になる 表管理戸数の設定 単位 : 戸 1 年目 2 年目 3 年目 4 年目 5 年目 6 年目 7 年目 8 年目 9 年目 10 年目増減 H28 H29 H30 H31 H32 H33 H34 H35 H36 H37 H37-H28 市営 ±0 県営 合計 県営住宅の解体 廃止 :1 棟目が平成 30 年 2 棟目が平成 34 年と設定 今後の 空き家発生率 は 過去 5 年間の市営住宅の退去率の年平均が約 7.6% であるこ とから これを採用する 表市営住宅の空き家発生率の推計 単位 : 戸 H23 H24 H25 H26 H27 計平均 入居戸数 (4/1 現在 ) 退去戸数 ( 年間 ) 空家発生率 4.63% 8.11% 6.60% 10.09% 8.57% % 以上より 今後 10 年間の公営住宅需要供給シミュレーション結果は以下のようになる 表公営住宅需要供給シミュレーション結果 管理戸数 単位 : 戸 1 年目 2 年目 3 年目 4 年目 5 年目 6 年目 7 年目 8 年目 9 年目 10 年目増減合計 H28 H29 H30 H31 H32 H33 H34 H35 H36 H37 H37-H28 H28~H37 市営 ±0 - 県営 合計 空き家発生率 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% - - 空き家発生数 新規需要 最小 最大 今後 10 年間は 最小需要 380 世帯に対して供給量 391 戸と充足することから 市営住宅の 供給戸数 ( 総数 ) は 最低限 現在の市営住宅の供給戸数 (109 戸 ) を維持する必要がある と推計される 5

8 4 長寿命化に関する基本方針本市の住宅政策の基本となる裾野市住生活基本計画では 安全 安心で快適な住宅に住み続けられる居住空間の形成 を基本テーマに掲げ 目標の一つである だれもが安心して暮らせる住まいづくり の実現のため 市営住宅の整備 管理 を優先施策として取り組むものとしている 本市の市営住宅は ほとんどが借地であることから裾野市公共施設等総合管理計画において借地の計画的な解消が必要とされており また 新稲荷団地以外の市営住宅は耐用年数を超え その立地が市街化調整区域であることから 立地場所の検討も含め早期建替 ( ) が必要とされている このような状況から 市営住宅の整備管理の施策方針として 1 市営住宅の借地の解消 を図り 2 市営住宅の建替手法の比較検討 により整備手法を定めるとともに 3 計画修繕の実施 によりライフサイクルコストの縮減と長寿命化を図るものとしている そのため長寿命化に関する基本方針は (1) 既存のストックの状態把握を行い 長寿命化の対象となる市営住宅選定のための基礎資料を整理するとともに (2) 修繕の実施 データ管理に関する方針を定め (3) 改善事業の実施による長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針としてまとめるものとする ( ) 建替には 建設方式 借上方式が含まれる (9 建替事業の実施方針を参照 ) (1) 既存ストックの状態把握本市の市営住宅以外も含む公的住宅の既存ストックの状態及び市営住宅の団地別 住棟別状況は以下の通りである 表既存ストックの状態把握区分状態対象団地 市営住宅 県営住宅 老朽化及び設備等の陳腐化 借地解消 耐震性 耐用年数及び耐用年数の 1/2 を超過する 準耐火構造の住宅が 97 戸ある ( 建設年度 : 昭和 40 年代 ) これらは小規模で汲み取りトイレ 風呂無である 経過年数が耐用年数の 1/2 未満の 中層耐火 3 階建が 1 棟 12 戸ある これらは 3DK で水洗トイレ 風呂付きである 裾野市公共施設等総合管理計画において 借地の計画的な解消 が必要とされている 耐震性能は確保されているが 膨張破壊が一部で発生している 県営茶畑団地再生基本計画において 今後 10 年間で 88 戸減となる (458 戸 370 戸 ) 公営住宅以外 雇用促進住宅裾野宿舎 (1 団地 80 戸 ) が平成 28 年度に廃止となる 97 戸 ( 舞台団地 45 戸 柳端団地 12 戸 上原団地 40 戸 ) 12 戸 ( 新稲荷団地 12 戸 ) 舞台団地の一部を除く団地 全ての団地 (109 戸 ) 茶畑団地 - 住宅に困窮する世帯 今後 10 年間 ( 平成 28~37 年 ) に 新たに公営住宅に入居を希望する世帯は 380~520 世帯であり この間の空き家総数が県営 市営住宅あわせて 391 戸と予測されることから 概ね確保されているといえる 最低居住面積水準未満世帯の解消 単身世帯の増加 高齢者のいる世帯や高齢者単身世帯の増加への対応が必要とされている 市営住宅 109 戸 (H37) 県営住宅 370 戸 (H37) 6

9 表市営住宅の耐用年数状況 管理 建替対象戸数 構造 耐用年数との関係 団地名 管理戸数 建替対象住宅戸数 木造 準耐平屋 準耐 2 階 耐火 耐用年数を すでに経過 したもの 耐用年数の 1/2 を経過 し かつ今後 10 年間に耐用年数を経過するもの 耐用年数の 1/2をすでに経過しているもの 今後 10 年間に耐用年数の 1/2 を経過するもの 左記以外のもの A+B+C+D A B C D a+b+c+d a b c d e 戸 戸 戸 戸 戸 戸 戸 戸 戸 戸 戸 1 舞台団地 昭和 44 年 柳端団地昭和 44,45 年 上原団地昭和 47,48 年 新稲荷団地平成 8 年 合計 建設年度 1) 耐用年数とは : 木造 準耐火平屋 30 年 準耐火 2 階 45 年 耐火 70 年 ) 耐用年数をすでに経過したものとは : 昭和 55 年以前の木造 準耐火平屋 昭和 40 年以前の準耐火 2 階 3) 耐用年数の 1/2 を経過してかつ今後に 10 年間に耐用年数を経過するものとは : 平成 2 年以前の木造 準耐火平屋 昭和 50 年以前の準耐火 2 階 4) 耐用年数の 1/2 を既に経過しているものとは : 平成 7 年以前の木造 準耐火平屋 昭和 62 年以前の準耐火 2 階 昭和 50 年以前の耐火 5) 今後 10 年間に耐用年数の 1/2 を経過するものとは : 平成 12 年以前の木造 準耐火平屋 平成 9 年以前の準耐火 2 階 昭和 60 年以前の耐火 (2) 修繕の実施 データ管理に関する方針 市営住宅の適正な維持管理に向け 修繕の実施 データ管理に関する方針を以下のように 定める 修繕の実施 データ管理に関する方針 日常点検 定期点検を実施して住宅の状態を把握する 定期点検 修繕周期と過去の修繕履歴に基づいて計画的に修繕する (3) 改善事業の実施による長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 市営住宅の改善事業の実施による 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方 針を以下のように定める 改善事業の実施による長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 予防的な観点から 日常点検により修繕を実施する 維持管理状況を的確に把握できるように点検記録を作成するとともに 点検結果に基づいて周期的な修繕および改善を実施する 上記により建物の耐用寿命を長期化させる 7

10 5 公営住宅等長寿命化計画の対象と事業手法の選定 (1) 対象 4 長寿命化に関する基本方針 における既存ストックの状況を踏まえ 市営住宅の団地別住棟別手法判定評価を行い 長寿命化の対象となる市営住宅を定める 表団地別住棟別手法判定評価表 1 次判定 団地番号 市営団地 住戸団地名住所建設年度構造番号 管理戸数 団地概況 団地住戸経過年数 / 構造需要高度利用政策空家改善 敷地面積 ( m2 ) 間取り 専用面積 ( m2 ) 建設年度 構造評価地域 1 次判定 敷地面積 形状 募集停止状況 履歴の有無 1 次判定結果 1 舞台団地 1~30 号室昭和 44 年 深良 220 舞台団地 31~45 号室昭和 44 年 準耐二階 準耐平屋 30 戸 2DK m2 調整区域 用途廃止 / 建替 5,087 m2 15 戸 3DK m2 調整区域 募集停止中 用途廃止 / 建替 2 柳端団地 1~20 号室 石脇 昭和 44 年 準耐平屋 12 戸 3,804m2 2DK 34.00m2 調整区域 募集停止中 用途廃止 / 建替 3 上原団地 1~20 号室昭和 47 年深良 1665 上原団地 21~40 号室昭和 48 年 準耐二階 準耐二階 20 戸 2DK m2 調整区域 用途廃止 / 建替 7,342 m2 20 戸 2DK m2 調整区域 用途廃止 / 建替 4 新稲荷団地 101~305 号室 稲荷 平成 8 年 中耐三階 12 戸 1,383 m2 3DK m2 市街化区域 :1 中高 公共下水接続 維持保全 2 次判定 113 市営団地 団地番号団地名 住戸 番号 耐震診断 躯体安全性 特殊形状 避難の安全性 二方向避難 2 次判定 防火区画タイプ住戸面積住戸構成 居住性 洋室の有無 風呂 3 箇所給湯 RC 住棟 長寿命化判定 対象点検修繕改善 点検小修繕 居室水回りほか 要大 要中 要小 2 次判定結果 1 舞台団地 1~30 号室 2DK 無無 - 設備陳腐化 舞台団地 31~45 号室 3K 無無 - 設備陳腐化 2 柳端団地 1~20 号室 3K 無無 - 設備陳腐化 3 上原団地 1~20 号室 2DK 無無 - 設備陳腐化 上原団地 21~40 号室 2DK 無無 - 設備陳腐化 4 新稲荷団地 101~305 号室 3DK ユニットバス 2 箇所 維持保全 3 次判定 市営団地 3 次判定 団地番号団地名 住戸 番号 容易性事業連携周辺道路 EV 可能性 移転 仮居住 団地規模 6m 以上の接道 高齢者入居率 20% その他 3 次判定結果 3 次判定に基づく方針 1 舞台団地 舞台団地 1~30 号室 31~45 号室 小規模 一部借地 用途廃止 建替え 2 柳端団地 1~20 号室 小規模 借地 用途廃止 建替え 3 上原団地 上原団地 1~20 号室 21~40 号室 小規模 借地 用途廃止 建替え 4 新稲荷団地 101~305 号室 小規模 借地 維持保全 長寿命化 ( 既存ストック活用 ) 以上より 長寿命化の対象となる市営住宅は 新稲荷団地 1 棟 12 戸とする なお 今後建替えを予定する舞台団地 10 棟 45 戸 柳端団地 3 棟 12 戸 上原団地 8 棟 40 戸の計 21 棟 97 戸については 建替え後 長寿命化の対象とし それまでの期間は適正な維持管理を行うものとする なお 県営住宅 458 戸は県公営住宅課の管理方針に即すものとする 8

11 長寿命化計画の対象とする市営住宅 :22 棟 109 戸 経過年数が耐用年数の 1/2 未満の市営住宅 :1 棟 12 戸 新稲荷団地 ( 耐火 3 階 :1 棟 12 戸 ) その他の昭和 40 年代に建設された団地 ( 舞台 柳端 上原 ) については 適正な維持 管理 ( 必要最低限の範囲での維持保全のための修繕 ) を行う 9

12 (2) 市営住宅の団地別 住棟別状況の把握 市営住宅の団地別の状況について 整理する 団地単位 (22 棟 109 戸 ) 団地名 所在地 敷地面積 法規制 棟数戸数 法規制 1 舞台団地 深良 220 5,087 m2 調整区域 10 棟 45 戸 調整区域 2 柳端団地 石脇 ,804 m2 3 棟 12 戸 3 上原団地 深良 ,342 m2 8 棟 40 戸 4 新稲荷団地 稲荷 ,383 m2 市街化区域 1 棟 12 戸 市街化区域 住棟単位 1 舞台団地 (10 棟 45 戸 ) 棟番号 建設年度 構造 階数戸数 備考 1 号棟 S44(1969) 年度 (S ) 壁式 PC 鉄筋 C 造 1 階 3 戸 募集停止 2 号棟 1 階 4 戸 3 号棟 4 号棟 5 号棟 2 階 6 戸 6 号棟 7 号棟 8 号棟 2 階 4 戸 9 号棟 10 号棟 2 柳端団地 (3 棟 12 戸 ) 棟番号 建設年度 構造 階数戸数 備考 2 号棟 S44(1969) 年度 (S ) 壁式 PC 鉄筋 C 造 1 階 4 戸 募集停止 3 号棟 5 号棟 3 上原団地 (8 棟 40 戸 ) 棟番号 建設年度 構造 階数戸数 備考 1 号棟 S47(1972) 年度 (S ) 壁式 PC 鉄筋 C 造 2 階 5 戸 2 号棟 3 号棟 4 号棟 5 号棟 S48(1973) 年度 (S ) 6 号棟 7 号棟 8 号棟 4 稲荷団地 (1 棟 12 戸 ) 棟番号 建設年度 構造 階数戸数 備考 A 棟 H8(1996) 年度 (H ) 鉄筋コンクリート 3 階 12 戸 10

13 (3) 市営住宅の団地別事業手法の選定 上記で整理した市営住宅の団地別 住棟別状況等を踏まえ 団地別事業手法を設定する 1 舞台団地 (10 棟 45 戸 ) 実績 1~5 年目 (H23~27) 公営住宅等管理戸数 新規整備事業予定戸数 0 0 計画 6~10 年目 (H28~32) 維持管理予定戸数 棟 うち計画修繕対応戸数 0 0 うち改善事業予定戸数 0 0 個別改善事業予定戸数 0 0 全面的改善事業予定戸数 0 0 うちその他戸数 建替事業予定戸数 0 0 用途廃止予定戸数 0 0 計画修繕 : 修繕周期等に基づき計画的に実施すべき大規模な修繕個別改善事業 : 規模改善 住戸改善 共用部分改善 屋外 外構改善 駐車場改善等全面的改善事業 : 個別改善事業を全面的に行うもの 2 柳端団地 (3 棟 12 戸 ) 実績 1~5 年目 (H23~27) 公営住宅等管理戸数 新規整備事業予定戸数 0 0 維持管理予定戸数 12 0 うち計画修繕対応戸数 0 0 うち改善事業予定戸数 0 0 個別改善事業予定戸数 0 0 全面的改善事業予定戸数 0 0 うちその他戸数 12 0 計画 6~10 年目 (H28~32) 建替事業予定戸数 棟 用途廃止予定戸数 0 0 計画修繕 : 修繕周期等に基づき計画的に実施すべき大規模な修繕個別改善事業 : 規模改善 住戸改善 共用部分改善 屋外 外構改善 駐車場改善等全面的改善事業 : 個別改善事業を全面的に行うもの 11

14 3 上原団地 (8 棟 40 戸 ) 実績 1~5 年目 (H23~27) 公営住宅等管理戸数 新規整備事業予定戸数 0 0 維持管理予定戸数 うち計画修繕対応戸数 0 0 うち改善事業予定戸数 0 0 個別改善事業予定戸数 0 0 全面的改善事業予定戸数 0 0 計画 6~10 年目 (H28~32) うちその他戸数 棟 建替事業予定戸数 0 0 用途廃止予定戸数 0 0 計画修繕 : 修繕周期等に基づき計画的に実施すべき大規模な修繕個別改善事業 : 規模改善 住戸改善 共用部分改善 屋外 外構改善 駐車場改善等全面的改善事業 : 個別改善事業を全面的に行うもの 4 稲荷団地 (1 棟 12 戸 ) 実績 1~5 年目 (H23~27) 公営住宅等管理戸数 新規整備事業予定戸数 0 0 維持管理予定戸数 計画 6~10 年目 (H28~32) うち計画修繕対応戸数 棟 うち改善事業予定戸数 0 0 個別改善事業予定戸数 0 0 全面的改善事業予定戸数 0 0 うちその他戸数 0 0 建替事業予定戸数 0 0 用途廃止予定戸数 0 0 計画修繕 : 修繕周期等に基づき計画的に実施すべき大規模な修繕個別改善事業 : 規模改善 住戸改善 共用部分改善 屋外 外構改善 駐車場改善等全面的改善事業 : 個別改善事業を全面的に行うもの 12

15 6 点検の実施方針 計画修繕とは別に 法定点検や日常点検により施設の安全を図るとともに 劣化や不具合 を早期に把握し小修繕を実施する (1) 法定点検及び検査 法定点検及び検査については 受水槽 消防設備及び浄化槽について各種法令の規定に基 づく適切な点検及び検査を実施する 法定点検および検査 団地名 対象 項目 根拠法 新稲荷団地 受水槽 清掃及び消毒 ( 数年に1 回 ) 水道法第 34 条の 2 第 1 項 水質等の検査 ( 年 1 回 ) 水道法第 34 条の 2 第 2 項 消防設備 非常用警報設備等の点検 ( 年 2 回 ) 消防法第 17 条の 3 の 3 上原団地 浄化槽 保守点検 ( 年 4 回 ) 清掃( 年 1 回 ) 浄化槽法第 10 条 定期検査 ( 年 1 回 ) 浄化槽法第 11 条 小規模貯水槽水道 (10 m2以下 ) については努力義務とされている (2) 日常点検日常点検は 建築基準法第 8 条 ( 維持保全 ) の規定に基づき 全ての住棟を対象に年に一度程度 公営住宅等日常点検マニュアル ( 平成 28 年 8 月国土交通省住宅局住宅総合整備課 ) に基づき実施する 新稲荷団地については部屋ごとに作成した 建物定期点検ファイル を定期的に配布し入居者による自主チェックを求める また その他の団地については 毎年 全戸に対して修繕要望箇所のアンケート調査を実施し 調査および修繕を効率的に実施する なお 定期点検および修繕の結果は それぞれデータベースに記録し 修繕 維持管理の的確な実施や次回の点検に役立てるものとする また 強風や大雨の後には 職員による現地パトロールを実施し安全確認を行う 建物定期点検ファイル ( 新稲荷団地 ) 既存建物点検チェックシート ( 入居者用 ) 13

16 7 計画修繕の実施方針点検結果及びデータベース等の内容を踏まえ 予防保全および長寿命化の観点から 屋上防水や外壁塗装等を計画的に実施する 公営住宅等を長期にわたって良好に維持管理していくためには 建物の内外装 設備等の経年劣化に応じて適時適切な修繕を計画的に実施することが重要である これを確実に実行するため 将来見込まれる修繕工事の内容 修繕時期 必要となる費用等を想定し 長期修繕計画 ( 修繕周期表に示されている計画修繕 ) を定める 長期修繕計画と公営住宅等長寿命化計画は その役割において 次の通り整理される 長期修繕計画 ( 修繕周期表に示されている計画修繕 ) 公営住宅等ストックが建替または用途廃止の時期を迎えるまでの間における計画修繕の実施時期を定めた計画 (30 年以上 ) であり 将来的に必要となる計画修繕に係る費用の把握 効率的な計画修繕の実施に資するものである 公営住宅等長寿命化計画 計画期間 (10 年間 ) における事業手法や実施内容を明らかにする計画であり 適切な 維持管理による長寿命化を図るため 点検 修繕等の実施方針を位置づけるものである 本計画において判定した事業手法について 長期修繕計画 ( 修繕周期表 に示されている計 画修繕 ) との整合を図りつつ 連動して工事を実施する 別表参照 14

17 8 改善事業の実施方針 市営住宅の住棟の状況に応じた改善事業の必要性 効果を考慮し 改善事業類型として 長 寿命化型 の実施方針を以下のように設定する 〇長寿命化型の実施方針一定の居住性や安全性等が確保されており長期的な活用を図るため 耐久性の向上や 躯体の劣化の低減 維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な計画修繕および 時代のニーズに即した改善を行う その他の改善事業類型 ( 安全性確保型 福祉対応型 居住性向上型 ) の対象となりうる 昭和 40 年代に建設された団地 ( 舞台 柳端 上原 ) については 建替により対応を図る ものとする 15

18 9 建替事業の実施方針 (1) 現状と課題市営住宅の舞台団地と柳端団地は 耐用年数を超えており 上原団地は 間もなく耐用年数を超えようとしていることから早期建替が必要とされているが これらの団地は市街化調整区域に立地しているため 現地建替では土地の有効利用が困難 (2 階建てが限度 ) な状況となっている また これらの団地は借地であることから借地料による財政負担 ( 公営住宅の借地料は 17,740 千円 / 年で市の年間借地料の 10.4% を占める ) の軽減を図るため 平成 28 年 8 月に策定した裾野市公共施設等総合管理計画において 借地の計画的解消を図るものとしている 今後は入居者の高齢化がさらに進むことが予測されること また人口減少社会の到来を踏まえ コンパクトな市街地形成が必要とされることなどから 現位置よりも買物等の利便性の高いエリアへの立地に向けた検討が必要となる このような状況の中 本市の民間賃貸住宅の空き家は 下表に示すように平成 15 年以降増加傾向にあることから これらのうち 良質なものや立地特性が優れるものなどについて 有効活用 ( 借上げ ) を図る視点も必要となっている 表民間賃貸住宅の空き家動向単位 : 戸戸建て長屋 共同住宅 その他項目総数総数木造非木造総数木造非木造平成 15 年 平成 20 年 1, , 平成 25 年 1, , ,590 資料 : 住宅 土地統計調査 (2) 建替に対する基本的な考え方公営住宅の建替手法については 上記に示した現状と課題を踏まえ 建替手法の特徴 財政( 整備コスト ) 整備や維持修繕 等の視点から総合的に検討する 建替手法の特徴平成 8 年の公営住宅法改正に伴い 従来の行政が直接建設する手法 ( 建設方式 ) 以外に 民間事業者が建設する あるいは建設した住宅を一定期間 (5~20 年 ) 借上げる手法 ( 借上方式 ) が認められたこと また近年増加している既存の民間賃貸住宅の有効活用の観点から これらを借上げる手法の検討を行うものとする 財政 ( 整備コスト検討 ) 裾野市公共施設等総合管理計画では 借地の解消による財政負担の軽減を図るため 土地の買い上げや移転等により借地の解消を図るものとしていることから 移転により土地の買い上げを行った場合と既存民間施設を借上げた場合等のコスト検討を行うものとする 整備や維持修繕等公営住宅の整備や維持修繕にあたっての職員の負担 用地確保や事業スケジュールの比較を行うとともに 需要変動や入居ニーズへの対応 民間空きアパート増加対策への対応等について 比較検討を行うものとする 16

19 (3) 建替方針の検討 建替方針は 直接建設方式 ( 土地購入あり ) と既存住宅借上方式について 検討する 1 建替手法の整理 ( メリット デメリットの比較 ) 特長 財政 整備 項目 整備コスト (P18,19 参照 ) 維持修繕 需要変動や入居ニーズへの対応 民間空きアパート増加対策 総 評 凡例 : メリット デメリット A. 直接建設方式 ( 土地購入あり ) 直接整備する方式 整備基準は事業主体が条例で定める 土地購入費と建設費の初期投資が必要なため 事業初期における財政負担が大きい 家賃収入により一定期間経過後黒字化が期待できる ( 長期的には既存住宅借上方式より事業収支が向上する ) 市の資産となる 家賃補助あり 20 年後 : 9,796 千円 / 戸 40 年後 : 9,623 千円 / 戸 70 年間 : 千円 / 戸 家賃補助なし 20 年後 : 18,830 千円 / 戸 40 年間 : 21,294 千円 / 戸 70 年間 : 16,191 千円 / 戸 職員の負担が大きい 市が希望する立地場所があるか 価格が折り合うか不明 用地選定 確保から設計 建設のステップを踏むため 一定の時間はかかる ( 用地取得 ~ 入居まで最短 4 年 ) 職員による維持修繕工事対応が必要となり負担が大きい 将来需要減となった場合でも建設後 70 年間 (RC 造 ) は管理が必要 入居希望者に安心感を与える 市内に増加している民間空きアパートの圧迫となる 直接建設方式は 長期的には事業収支が改善されるとともに市の資産となり セーフティネットとしての効果を有する反面 初期投資の負担や中心市街地等生活利便地域における用地確保 事業期間の短縮が課題であるが 民間活用 (PFI 事業等 ) による改善が可能である B. 既存住宅借上方式 ( 既存民間賃貸住宅を借上げ ) 民間賃貸住宅等を借上げる方式 整備基準は事業主体が条例で定める 多額の初期投資を必要としないため 事業初期における財政負担が小さい 財政負担が平準化される 空き室となった場合も家賃負担が必要 支出が続くため 長期的には直接建設方式より事業収支が悪くなる 借上期間終了後に資産が残らない 家賃補助あり 20 年間 : 1,312 千円 / 戸 40 年間 : 15,361 千円 / 戸 70 年間 : 36,435 千円 / 戸 家賃補助なし 20 年間 : 14,118 千円 / 戸 40 年間 : 28,167 千円 / 戸 70 年間 : 49,241 千円 / 戸 既存住宅活用のため 職員の負担が比較的少ない 市が希望する立地場所にあり 整備基準を満足する既存住宅があるか不明 既存住宅利用のため 入居まで期間が短い ( 募集 ~ 入居まで最短 1 年 ) 入退去時以外はオーナーによる維持修繕工事対応となる 借上期間 (5~20 年 ) の設定及び借上期間終了後の柔軟な対応が可能 借り上げ期間満了前の数年間は空き家リスクあり ( 数年しか入居できない部屋に入居希望者があるか ) 借上期間満了後の入居者の対応 市内に増加している民間空きアパートの有効活用策となる 既存住宅借上方式は 市の資産にならず支出が続くため 長期的には事業収支が悪くなる半面 空き家住宅などの既存ストックの活用になるとともに需要の増減にも柔軟な対応が可能であり 初期投資が少なく スピーディな住宅供給が可能であることから 建替え手法の一つと考えられる 17

20 表方式別コスト比較 ( 家賃補助あり ) 1 住戸あたり 20 年間 ( 単位 : 千円 ) 既存住宅直接建設方式借上方式項目 ( 土地購入あり ) ( 既存民間賃貸住宅を借り上げ ) 備考 建設費 修繕費 16,600 1,390 2,637 - 住戸専用面積 :55.0 m2で算定借上げは建設補助 支出 収入 用地取得費 管理事務費 借上げ料 起債 建設時 修繕費 家賃関係 税金 差引 10,500-1,838 1,030-21,526 元金 9,130 - 利子 2,602 - 合計 43,307 23,946 取得 ( 市街化 ): 敷地面積 :100 m2 / 戸取得 ( 市街化 ): 用地費 :105 千円 / m2 建設 :92 千円 / 年借上 :52 千円 / 年 補助金等 7, 交付金対象額の 45% 起債 9,130 - 交付金対象額の 55% 交付税 借上げ建設補助の 50% 補助金等 1,187 - 修繕費の 45% 起債 1,450 - 修繕費の 55% 交付金 3,030-45%( 建替 10 年間 ) 補助金 - 6,403 50%( 借上 20 年間 ) 交付税 3,367 6,403 50%( 建替 10 年間 借上 20 年間 ) 家賃収入 7,877 7,877 空家リスク 2% 固定資産税 課税標準 1.4% 1/6( 小規模住宅用地特例 ) 都市計画税 課税標準 0.2% 1/3( 小規模住宅用地特例 ) 合計 33,511 22,634 9,796 1,312 備考に記載のない単価は 静岡県の資料を参考に設定した 償還期間 :30 年利率 :0.95% 最終的な損益は ±0 に近づく 両者の収支逆転 34 年目 1 住戸あたりコスト 公営住宅の耐用年限 ( 用途廃止基準 ) は鉄筋コンクリート造の場合 70 年 18

21 表方式別コスト比較 ( 家賃補助なし ) 1 住戸あたり 20 年間 ( 単位 : 千円 ) 既存住宅直接建設方式借上方式項目 ( 土地購入あり ) ( 既存民間賃貸住宅を借り上げ ) 備考 建設費 修繕費 16,600 1,390 2,637 - 住戸専用面積 :55.0 m2で算定借上げは建設補助 支出 収入 用地取得費 管理事務費 借上げ料 起債 建設時 修繕費 家賃関係 税金 差引 10,500-1,838 1,030-21,526 元金 9,130 - 利子 2,602 - 合計 43,307 23,946 取得 ( 市街化 ): 敷地面積 :100 m2 / 戸取得 ( 市街化 ): 用地費 :105 千円 / m2 建設 :92 千円 / 年借上 :52 千円 / 年 補助金等 7, 交付金対象額の 45% 起債 9,130 - 交付金対象額の 55% 交付税 借上げ建設補助の 50% 補助金等 1,187 - 修繕費の 45% 起債 1,450 - 修繕費の 55% 交付金 %( 建替 10 年間 ) 補助金 %( 借上 20 年間 ) 交付税 %( 建替 10 年間 借上 20 年間 ) 家賃収入 7,877 7,877 空家リスク 2% 固定資産税 課税標準 1.4% 1/6( 小規模住宅用地特例 ) 都市計画税 課税標準 0.2% 1/3( 小規模住宅用地特例 ) 合計 27,114 9,828 16,193 14,118 備考に記載のない単価は 静岡県の資料を参考に設定した 償還期間 :30 年利率 :0.95% 両者の収支逆転 32 年目 1 住戸あたりコスト 公営住宅の耐用年限 ( 用途廃止基準 ) は鉄筋コンクリート造の場合 70 年 19

22 どちらの手法もメリット デメリットがあるため単純な比較はできないが 公営住宅は 公営住宅法に基づき地方公共団体に整備が義務付けられており 今後も一定量は確保し続けなければならない施設である また 公営住宅は他の公共施設と違い 家賃収入が期待できる施設であり 財政シミュレーションによれば鉄筋コンクリート造の耐用寿命 (70 年 ) を見据えた場合 長期的には直接建設方式の方が事業収支が有利になる このため 一定量 ( 最低需要の戸数相当 ) は 財政的なメリットが大きい 直接整備方式 により整備する 一方で 既存借上げ方式 は 民間の空きアパートの増加問題に対する解決策として また将来の公営住宅需要の増減に臨機応変に対応できる手法として有効である 入居者に対しては定期借家契約 (5~20 年間 ) を採用するが 高齢者にとっては契約満了後の転居にかかる負担が大きいことが想定される よって 一例ではあるが 対象を子育て世帯に限定し 入居期限を 10 年程度としたうえで 借上げ期間終了後は市内に自ら住まいを確保し定住を誘導するといった 少子化対策 としての活用を検討する こうしたことから 将来の需要増減において臨機応変に供給量の調整を図ることができる戸数 ( 最小需要 ~ 最大需要の範囲を補完する戸数相当 ) を 借上げ方式 により供給する 表建替え方針 A. 直接建設方式 ( 土地購入あり ) 住宅に困窮する低所得者等に対して 低廉な家賃の住居を提供する方式として活用する ( 対象を限定活用目的しない ) B. 既存住宅借上方式 ( 既存の民間賃貸住宅を借上げ ) 少子化対策として 対象を子育て世帯に限定したうえ 入居期限を 10 年程度とした定期借家契約とし 借上げ期間終了後は市内に自ら住まいを確保し定住を誘導する方式として活用する 整備割合 最小需要の戸数相当 公営住宅法に基づき今後も確保し続けなければならない戸数は恒久的な資産として整備し 長期的な財政負担を軽減する 最小需要 ~ 最大需要の範囲を補完する戸数相当 将来の需要増減において臨機応変に供給量の調整を図ることができる戸数とする 20

23 2 事業推進の課題 1) 直接建設方式直接建設方式については 1 建替手法の整理 ( メリット デメリットの比較 ) に示したように 以下のような課題があることから これらの課題解決に有効な手法である民間活用 (PFI 事業等 ) の導入検討を行う 直接建設方式における課題ア非現地建替えのための敷地確保 ( 市街地部における用地選定 ) イ財政負担の平準化 ( 初期投資の負担軽減 ) ウ工期の短縮 ( 早期供給に向けた取り組み ) エ地域に貢献する施設 ( 福祉サービス施設 子育て支援施設 生活利便施設等 ) の導入 直接建設方式における民間活用 (PFI 事業等 ) 導入検討ア非現地建替えのための敷地確保 ( 市街地部における用地選定 ) 対応 民間事業者に対して 建替敷地の確保を含めて提案を求める ( 災害公営住宅敷地の確保が課題であった東日本大震災の被災地において 敷地提案型の公営住宅の買取供給スキームが数多く採用されている ) 事例 資料 : 民間の資金 ノウハウを活用した公営住宅整備の推進 ( 平成 26 年 3 月 ) 国土交通省 21

24 イ財政負担の平準化 ( 初期投資の負担軽減 ) 対応 BTO 方式 BOT 方式による長期事業とし 事業者への支払いを部分的に割賦払いとすることで 財政負担 ( 一般財源分 ) の平準化を図る 事例 BTO 方式と BOT 方式 資料 : 民間の資金 ノウハウを活用した公営住宅整備の推進 ( 平成 26 年 3 月 ) 国土交通省 22

25 ウ工期の短縮 ( 早期供給に向けた取り組み ) 対応 事業条件を緩やかにし 民間事業者の提案による土地利用や建替手順の工夫 工期短縮が可能な工法の採用により工期を短縮する DB 方式 ( 設計 施行一括発注 ) とした場合 設計と施工を分離して発注した場合に比べて発注業務が軽減されるとともに 設計段階から施工の準備が可能となるため 工期短縮が可能となる 事例 DB 方式 資料 : 民間の資金 ノウハウを活用した公営住宅整備の推進 ( 平成 26 年 3 月 ) 国土交通省 23

26 エ地域に貢献する施設 ( 福祉サービス施設 子育て支援施設 生活利便施設等 ) の導入 対応 導入したい施設の要件化や地域貢献施設への評価を優位にすることで 建設事業者のネットワークを活用し 条件に見合った用地活用企業の誘導が可能となる ( まちづくりの上で必要性は高いものの 採算性が低く実現しにくい施設導入を 公営住宅整備と余剰地活用を一体事業とすることで実現した事例もある ) 事例 資料 : 民間の資金 ノウハウを活用した公営住宅整備の推進 ( 平成 26 年 3 月 ) 国土交通省 24

27 2) 既存住宅借上方式既存住宅借上方式については 1 建替手法の整理 ( メリット デメリットの比較 ) に示したように 以下のような課題があることから これらの課題解決に必要な事項を 既存民間住宅を活用した借上公営住宅の供給の促進に関するガイドライン ( 案 )( 平成 21 年 5 月 ) 国土交通省 を参考に整理する 既存住宅借上方式における課題 借上げの候補となる住宅の選定基準等の設定( 既存住宅の選定基準 ) 住宅の募集( 家賃負担や借上げ期間などの基準の取り決め ) 既存住宅借上方式の留意事項 < 借上げ時の留意事項 > 1 借上公営住宅の供給に関する方針の設定 供給方針 借上公営住宅の 供給方針 は 公営住宅需要( 応募倍率 需要見通し等 ) 公営住宅ストックの状況 ( 立地 管理戸数 築年数 住戸規模 タイプ 空家状況 入居世帯の属性等 ) 等を勘案して定める 供給方針として定める事項の例 供給を予定する地域( 公営住宅が不足する地域等 ) 供給を予定する戸数 公営住宅の供給を行う目的 公営住宅の供給目的に応じた入居対象世帯( 若年 子育て世帯等 ) 等 25

28 2 借上げの候補となる住宅の選定基準等の設定 選定基準の例 供給する地域 -A 地域 B 地域 C 地域の区域内で 駅から km 以内に立地していること 住戸規模 - 床面積が m2以上であること 建築年 - 建築後 年を経過していないこと 構造 - 新耐震基準 ( 昭和 56 年基準 ) を満たすこと 管理 - 一定の資力 信用力 能力を有する等の要件を満たす者に管理されており 公営住宅として借上げを行う時点にも適切な管理が見込まれていること 契約の条件の例 賃貸借契約時点において 一定の資力 信用力 能力を有する等の要件を満たす者により管理されていること 賃貸住宅における生活上のマナー等入居に当たっての留意事項について 借上公営住宅の入居者に周知すること等 3 制度に関する事前の周知及び借上げの候補となる住宅の募集 周知する内容の例 借上公営住宅制度の概要 借上公営住宅の供給の目的 借上公営住宅の供給予定戸数 募集方法 賃貸借契約締結までの手続き スケジュール 借上げの候補となる住宅の選定基準及び選定方法等 募集要領に記載する内容の例 借上公営住宅制度の概要 借上げの候補となる住宅の選定基準及び選定方法 借上げの候補となる住宅の賃貸借契約締結までの手順 借上公営住宅に関する標準的な賃貸借契約の内容及び契約の条件 借上料の設定の考え方 維持管理に関する役割分担の考え方 賃貸借契約の更新の考え方等 応募の際に求める物件情報の内容の例 住棟名 所有者( 所有者から住宅を借上げ 転貸する事業を行っている場合は 当該事業を行う者も記載 ) の氏名又は名称 管理を委託している場合は管理業者等の氏名又は名称 所在地 住棟に関する情報( 建築年 構造 立地 ( 最寄り駅 最寄り駅からの距離等 ) 住戸数 ) 住戸情報( 部屋番号 住戸タイプ ( 間取り ) 住戸規模( 床面積 ) 設備に関する情報 家賃及び共益費の月額等 ) 等 26

29 4 借上げの候補となる住宅の選定 応募された住宅のうち 選定基準への適合性について審査し 借上げの候補となる住宅を選定する 募集戸数を超える選定基準を満たす住宅がある場合には 公平性に留意しつつ あらかじめ定めた選定方法に従い選定を行う 5 事業者との賃貸借契約の締結 借上げの候補となる住宅について 事業者との賃貸借に関する協議を経て 賃貸借契約を締結する その際 可能な限り同一住棟の複数の住戸について一括して契約を締結することや 異なる住棟の複数の住戸について 家賃等を除き同一条件により一括して事業者と契約を締結することなどにより 契約締結に係る事務負担の軽減を図る 6 既存民間住宅を活用した借上公営住宅の入居者の募集 既存民間住宅を活用した借上公営住宅の入居者の募集は それ以外の公営住宅の募集とあわせて行う 募集要領には 若年 子育て世帯等を対象に定期借家制度を活用する場合は期限付きの入居であること 借上期間終了時に明け渡さなければならないことなど 他の公営住宅に入居する場合と取扱いが異なる点について留意事項として明記する 7 入居者への入居決定通知 入居者への通知に当たっては 借上期間の具体的な満了時期 及び 借上期間満了時に当該公営住宅を明け渡さなければならないこと の2つの事項を含む必要がある 入居者に対し 賃貸借が終了する旨を通知することに加え 定期賃貸借の期間満了後の取扱いとして 当該期間満了後に特別に居住の継続を認める場合の要件を設定し 公営住宅における居住の継続が認められる場合もあり得ることを通知しておく 外部委託の活用 1) 借上げの候補となる住宅の募集等に関する事務 借上げの候補となる住宅の募集等に関する業務の実施に当たっては 地域の実情に応じ 既存の住宅ストックや事業者の情報に精通した宅地建物取引業者 賃貸住宅管理業者等と連携することが考えられる 特に 借上げの候補となる住宅の登録制度を導入する場合にあっては 募集 登録等に関する業務を外部委託することにより 地方公共団体が自ら実施する事務を可能な限り軽減し 効率化を図ることが可能となる 2) 入居者の募集及び決定に関する事務 入居者の募集及び決定に関する事務については 公営住宅法において地方公共団体が行うこととされている事務 ( 権限行為 ) を除き 可能な限り外部に委託することにより 地方公共団体が自ら実施する事務を軽減し 効率化を図ることが可能となる 27

30 < 借上期間中の留意事項 > 1) 賃貸借契約の締結 契約形態 期間設定 借上料 修繕の役割分担等に関する賃貸借契約を締結する 契約の形態及び期間の設定 契約形態及び期間設定は 定期借家制度を活用し期限付き入居( 入居期間 5 年等 ) とする場合 事業者との間で5 年等の期間の定めがある契約とする 借上料等の設定 借上料は 近傍同種の住宅の家賃や不動産鑑定士による評価に基づく市場家賃を勘案し 事業者と協議の上で決定する 数年に一度(2 年ごと等 ) 事業者と協議し 借上料の改定を行うこととする 事業者との間における敷金 礼金 権利金 保証金等の金銭の取扱いは 地域の住宅事情や慣行に応じて 賃貸借契約上設定することとなる 修繕に関する役割分担 賃貸借契約は 修繕に関する地方公共団体と事業者との役割分担を明確化しておく 共用部分の維持管理と共益費 共用部分については 例えば 事業者が維持管理業務を実施することが考えられる 期間満了に関する協議時期 期間満了の一定期間前に 地方公共団体と事業者間で期間満了に伴う事前の協議を行うこととなるが 協議の時期について あらかじめ契約書において定めておく 2) 管理業務 修繕 修繕は 賃貸借契約に定めた地方公共団体と事業者との役割分担に基づいて行う 家賃の決定及び徴収等 入居者の家賃の決定は 公営住宅法等の関係法令の規定に基づき 適正に行う 入居者への生活ルール等の周知及び苦情等への対応 入居決定時の事前説明とあわせて 借上期間中も十分な説明を行い 周知を図る 期限付き入居期間中の入居者に対する明渡し請求 入居期間 5 年等の期限付き入居による入居期間において 入居者が家賃滞納 条例において禁止された迷惑行為等を行う場合には 必要に応じ明渡しを請求する 3) 借上料の改定 賃貸借契約に基づき 数年に一度(2 年ごと等 ) 地方公共団体と事業者の間で協議し 借上料の改定を行う 借上公営住宅の維持管理 同居者の居住 明渡し及び家賃に関する事務については 可能な限り外部に委託する 28

31 < 借上げ期間終了時の留意事項 > 1 事業者との契約関係 賃貸借契約に定めた協議時期に 事業者と期間満了に伴う事前協議を行う 期間満了以前に入居者の事情により入居者が退去した場合には 賃貸借契約に基づき 必要に応じ事業者に対し解約の申し入れを行う 2 入居者に対する措置関係 1) 他の公営住宅への入居希望意向調査 期間満了後 他の公営住宅への入居を希望するか否かについて意向調査を行う 2) 入居者に対する措置 他の公営住宅への入居を希望する場合 公営住宅における居住の継続を特別に認めるか否かの判断を行うため 認定された収入を踏まえ 当該入居者について審査する 居住の継続に特別な配慮が必要と認められる場合には 入居者に期間満了の6ヶ月前までにその旨の通知を行い 他の公営住宅へ移転することが可能である旨を通知する 他の公営住宅への入居を希望しない場合等 入居者に対し期間満了時の6ヶ月前に通知を行い 期間満了の6ヶ月前までに 期間の満了する旨の通知を行った上で 明渡請求を行う 3) 原状回復 期間満了時において 地方公共団体は 必要に応じ入居者が退去した後の必要な修繕を行い 原状に回復した上で 事業者に返還する 29

32 (4) 建替事業の実施方針本市の市営住宅においては 耐用年数を超えている あるいは越えようとしている3 団地 ( 舞台団地 柳端団地 上原団地 ) の計 21 棟 109 戸を直接建設方式による建替えとし 最小需要を上回る分 ( 空き家で収まらない分 ) を既存住宅借上方式によるものとしている 本計画期間 ( 平成 32 年度まで ) に建替えを予定するものは 政策空き家として入居制限をしている柳端団地 3 棟 12 戸とし それ以外の建替えについては 平成 33 年度以降 順次検討を進めるものとする 表建替住宅の対象建替住宅総数内訳直接建設方式または既存住宅借上方式 12 戸 柳端団地:3 棟 12 戸 (5) 団地別方針 1 舞台団地敷地全体 (5, m2 ) のうち 借地が 68%(3, m2 ) を占め 残り (1,606 m2 ) が市有地である舞台団地は 市街化調整区域に立地しているが公共交通があり ( 路線バス すそのーる停留所に近接 ) 健康福祉センターやコンビニが徒歩圏にあるなど利便性は比較的高いため 借地解消に向けた交渉を 財政部局と協議する 借地が解消された場合は 平成 11 年に公営住宅法に基づく用途廃止基準 (30 年 ) を迎え 政策空き家として入居を制限している平屋建て 4 棟 15 戸については平成 35 年度までに 残りの 2 階建て 6 棟 30 戸については次期計画 ( 平成 33 年以降 ) において建替えの検討を行うものとする 2 柳端団地市街化調整区域に立地している柳端団地は 全て借地であり 年間 300 万円近い借地料が継続的に発生していることから 借地返還のうえ非現地建替えについて検討する 平成 10 年に公営住宅法に基づく用途廃止基準 (30 年 ) を迎え 政策空き家として入居を制限している平屋建て 3 棟 12 戸については 平成 32 年度までに建替えの検討を行うものとする 3 上原団地市街化調整区域に立地している上原団地は 公共交通がなく利便性が低いこと 全て借地であるが建築物の数に対して借地面積が過大であること 権利者が多数であること また平成 29~30 年に公営住宅法に基づく用途廃止基準 (45 年 ) を迎えることから 借地返還のうえ非現地建替えについて次期計画 ( 平成 33 年以降 ) において検討する 4 新稲荷団地市営住宅で唯一 市街化区域に立地しており 裾野駅から徒歩圏にあるなど利便性が高い新稲荷団地は RC 造りで築 20 年であり 用途廃止基準 (70 年 ) まで 50 年あることから 維持管理を継続し長寿命化を図るが 全て借地であることから 借地解消に向けた交渉を財政部局と協議する 30

33 表団地別方針 手法団地名対象実行時期方針 建替え 長寿 命化 舞台団地 柳端団地 平屋建て 4 棟 15 戸 2 階建て 6 棟 30 戸 平屋建て 3 棟 12 戸 上原団地 2 階建て 8 棟 40 戸 次期計画 平成 29 年度 まで 平成 32 年度 まで 次期計画 敷地のうち 68% を占める借地の解消 借地が解消できた場合は現地建替え 借地が解消できなかった場合は非現地建替 え 借地返還 ( 平成 30 年 3 月末までに解体予定 ) 非現地建替え ( 直接建設または既存借上 ) 借地返還 ( 借地面積が過大で権利者多数 ) 非現地建替え ( 直接建設または既存借上 ) 小計 21 棟 97 戸 - 建替え後 長寿命化を図る 合計 新稲荷 団地 3 階建て 1 棟 12 戸 22 棟 109 戸 平成 32 年度 まで - 借地解消 ( 市街化区域内で利便性が高い ) 長寿命化 ( 用途廃止基準まで 50 年あり ) 現状戸数を維持し 需要増について既存住 宅借上方式を検討する (6) 建替スケジュール 柳端団地の平屋建て 3 棟 12 戸については直接建設方式を基本としているが 既存住宅借上 げ方式についても参考として整理する 直接建設方式 平成 29~30 年度に公営住宅用地の事業スキームの検討 用地選定 移転計画策定を行い 平成 31 年度から地権者との用地取得する交渉を行い 平成 33 年度までに用地を取得する 用地取得交渉と並行して平成 31 年度から 3 か年かけて基本計画 基本設計 実施設計を行 い 平成 34 年度から 2 か年で建設工事を実施 平成 36 年からの入居開始 民間活力 (PFI 事業等 ) の活用により さらなるスピードアップを目指す 既存住宅借上方式 平成 29~30 年度に整備基準の策定 ( 条例制定 ) や事業スキームの検討 民間既存住宅の選 定 移転計画策定を行う 平成 31 年度から 2 か年かけて借上げ住宅の募集 契約を行い 平 成 33 年度当初から入居開始 表方式別の建替スケジュール ( 案 ) 年度 H29 H30 H31 H32 H33 H34 H35 H36 H37 直接建設方式 既存住宅借上方式 事業スキーム検討 用地選定 移転計画策定 基本計画 用地取得交渉 基準策定 事業スキーム検討借上住宅募集 候補住宅選定 移転計画策定 基本設計 契約 実施設計 用地取得 募集開始 入居開始 注 : 建替スケジュールは 庁内調整 市議会の承認等の手続き期間を含む 建設工事 供用開始 入居開始 31

34 10 長寿命化のための事業実施予定一覧 (1) 計画期間内に実施する修繕 改善事業の内容新稲荷団地は新耐震構造に対応し 新しい設備水準を維持していることから 当面 計画的な点検と軽微な修繕を計画する ア点検 修繕対応 日常点検や定期的な点検を実施して 点検結果に基づいて小修繕を実施する イ長寿命化型 屋根の雨漏り点検 中性化防止及び塗装の塗替えを実施するとともに 空き家修繕によ る点検 修繕を実施する ウその他 耐用年数を限度として使用を継続する準耐火構造の住宅は 募集可能な状態が維持でき る修繕を実施する (2) 住棟単位の修繕 改善事業等一覧 以下の内容について別表に示す ア計画修繕 改善の実施予定一覧 イ新規整備事業及び建替事業の実施予定一覧 ウ共同施設に係る事業の実施予定一覧 ( 集会所 遊具等 ) 別表 様式 1 参照 別表 様式 2 参照 別表 様式 3 参照 (3) 修繕工事実施標準年数表 ( 修繕に関する標準周期表 ) 市営住宅の仕様に即して 長寿命化に関わる修繕工事内容を別表に示す 修繕工事実施標準年数表 別表参照 32

35 11 ライフサイクルコストとその縮減効果の算出 従来の壊れたら直す方法による修繕工事と計画的に点検して小修繕を充実させた修繕工事 を比較すると戸あたりの総修繕費は以下の通りとなる 長寿命化対象とする新稲荷団地の仕 様に応じた修繕工事費である これまで実施していなかった点検や定期的な修繕工事を加算し 使用年数を延長すること により修繕工事総額は増加するが 年平均 LCC( ライフサイクルコスト ) の軽減が見込ま れる 表ライフサイクルコストの縮減効果 ( 新稲荷団地 ) 区 分 年平均 LCC 修繕総額 計画前モデル ( 使用 50 年 ) 565 千円 / 年 11,064 千円 計画後モデル ( 使用 70 年 ) 521 千円 / 年 15,829 千円 ライフサイクルコストの削減効果 44 千円 / 年 4,765 千円 (1) ライフサイクルコスト算定基準 修繕工事実施標準年数表と修繕方針に基づいて効果を判定する指標を以下のように独自 に設定した 基準は新稲荷団地の建築仕様を確認して必要となる修繕から設定した 表計画前モデル ( 使用 50 年 ) NO 法定点検 破損箇所破損箇所破損箇所鉄柵 鉄板鉄骨面の防犯器具物置 自転給水設備屋外ガス 防水モルタ屋根吹替え メンテナン等の部分等の補修 等の補修 等の錆止塗替え 類とガス設車置き場等等の取替消防設備ルほか 設ほかの各 主な修繕ス 日常点補修 め 外壁塗 備取替え の補修 え修繕 等の取替置型屋内種設備の 内容 検等 替え え 設備の取取替え替えほか 繕費乗率 % % % % % % % % % % % % 周期年数 1 年 5 年 10 年 15 年 10 年 15 年 15 年 20 年 20 年 25 年 30 年 35 年 生涯修繕費 1,080,842 円 94,545 円 922,200 円 1,941,759 円 0 円 648,240 円 788,475 円 22,384 円 401,482 円 666,928 円 1,816,276 円 2,837,626 円 年平均修繕費 21,617 円 1,891 円 18,444 円 38,835 円 0 円 12,965 円 15,770 円 448 円 8,030 円 13,339 円 36,326 円 56,753 円 修繕乗率は建替工事費に対する修繕費の割合 修繕費は表 修繕工事実施標準年数表から想定した従来修繕の概算額 年平均修繕費は使用年数に応じた年間費用 表計画後モデル ( 使用 70 年 ) NO 法定点検 破損箇所破損箇所破損箇所鉄柵 鉄板鉄骨面の防犯器具物置 自転給水設備屋外ガス 防水モルタ屋根吹替えメンテナン等の部分等の補修等の補修等の錆止塗替え類とガス設車置き場等等の取替消防設備ルほか 設ほかの各ス 日常点補修め 外壁塗備取替えの補修え修繕等の取替置型屋内種設備の修繕項目検等替ええ設備の取取替え替えほか 修繕乗率 % % % % % % % % % % % % 周期年数 1 年 5 年 10 年 15 年 10 年 15 年 15 年 20 年 20 年 25 年 30 年 35 年 生涯修繕費 1,522,002 円 136,565 円 1,383,300 円 2,589,012 円 0 円 864,320 円 1,051,300 円 33,576 円 602,223 円 1,333,856 円 3,632,552 円 2,837,626 円 年平均修繕費 21,743 円 1,951 円 19,761 円 36,986 円 0 円 12,347 円 15,019 円 480 円 8,603 円 19,055 円 51,894 円 40,538 円 修繕乗率は建替工事費に対する修繕費の割合 修繕費は表 修繕工事実施標準年数表から想定した従来修繕の概算額 年平均修繕費は使用年数に応じた年間費用 33

36 (2) ライフサイクルコストによる効果判定 判定指標を用いて 長寿命化の対象とした新稲荷住宅について効果の判定を行った結果 を以下に示す 表維持管理による効果判定 団地名 住棟 新稲荷住宅 A 棟 A 計画前モデルLCC a 建替工事費 (A=(a+b) c) ( 戸あたり ) b 修繕額合計 ( 戸あたり ) c 使用年数 565 千円 17,200 千円 11,064 千円 50 年 B 計画後モデル LCC ( 建築仕様による ) (B=(d+e+f) g) d 建替工事費 ( 戸あたり ) e 修繕額合計 ( 戸あたり ) f 長寿命化型改善工事費 ( 戸あたり ) g 使用年数 521 千円 17,200 円 15,829 千円 3,500 千円 70 年 C 年平均改善額 (C=A-B) D 累積改善額 ( 現在価値化 ) (D=NPV C) 建替工事費には 別棟の物置 自転車置き場を含む E 年平均改善額 ( 現在価値化 ) (E=D g) 44 千円 1,016 千円 14 千円 現在価値化改善額の価値が割引率 4% にて使用年数の期間継続するものとした場合の正味現在価値のこと 1 現在価値 (present value) 今日と明日のお金の値打ちを比べる方法 割引率 aのリスクによるx 円の1 年後の現在価値 PVは PV=X (1+a) 2 正味 ( 純 ) 現在価値 (net present value) 正味現在価値とは 投資をする場合に その投資によって十分な利益が得られるかどうかを判断する方法 である 割引率 aの利益 X 円がp 年間継続する場合の正味現在価値 NPVは NPV=Σ(X (1+a) t ) t=1~p 34

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45 平成 28 年度 裾野市公営住宅等長寿命化計画 裾野市営住宅整備計画 ( 平成 23~32 年度 ) 印刷 平成 29 年 3 月 発行 静岡県裾野市 静岡県裾野市佐野 1059 番地 TEL(055) ( 代表 ) 編集 建設部まちづくり課 TEL(055) FAX(055) お問い合せは 裾野市建設部まちづくり課へ お願いいたします 43

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