宅建しずおか422号.indd

Size: px

Start display at page:

Download "宅建しずおか422号.indd"

ゆみかおおふさ
5 years ago
Views:

1 ( 隔月発行 ) 2017 年 ( 平成 29 年 )5 月号茶畑と富士大手不動産情報サイトHOME Sにも転載 2 新不動産物件情報サイトスマイミー静岡はじまります! 2017 年 : 地価公示 6 地域差が広がる ~ 全国では利便性観光で二極化高齢者の財産管理と生活支援について 12 日本社会に多死時代の到来と孤独死問題取引紛争の事例と解決 14 契約締結直前に一方的に取り消した売主に対し信義則上の注意義務違反があった事例最近の賃貸住宅における事情 15 定期借家契約の期間満了後黙示の普通借家契約が成立したとし連帯保証人のなり手がない 16 連帯保証人に代わる家賃保証会社の利用が急増宅建ファミリー共済より 18 住宅用賃貸総合補償保険ハトマーク補償のご案内提携金融機関より 20 静岡県労働金庫磐田信用金庫 TOPICS 22 節税目的の養子縁組であっても有効政府の民泊新法案他賃貸不動産経営管理士講習試験 25 講習を受けると本試験で 4 問免除されます! 422

2 2 宅建しずおか第 422 号 ( )

3 宅建しずおか第 422 号 ( ) 3

4 4 宅建しずおか第 422 号 ( )

5 宅建しずおか第 422 号 ( ) 5

6 6 宅建しずおか第 422 号 ( )

7 宅建しずおか第 422 号 ( ) 7

8 8 宅建しずおか第 422 号 ( )

9 宅建しずおか第 422 号 ( ) 9

10 10 宅建しずおか第 422 号 ( )

11 宅建しずおか第 422 号 ( ) 11

12 12 宅建しずおか第 422 号 ( )

13 宅建しずおか第 422 号 ( ) 13

14 取引紛争の事例と解決契約締結直前に一方的に取り消した売主に対し信義則上の注意義務違反があったと認めた事例買主は 5 か月前に交わした協定書が実質売買契約に相当すると主張し一方的に当該協定を解消した売主に対して損害賠償請求をしたが裁判所は売買契約の成立を認めずしかし売主の行為は信義則上の注意義務違反に当たるとして買主が支出した実費の賠償について認めた事例 < 東京地裁 H > 事案の概要判決の要旨買主 Xは平成 25 年 5 月 9 日頃売主 Y 1 Y 2 (1) 本件売買契約の成否について Y 3 に対し本件土地につき総額 2 億 8,300 万円等本件協定書の冒頭には将来における本物件の売の条件を記載した買付証明書を交付し同月 17 日買契約の締結を目的として次のとおり協定を締結 Yらは Xに対し売渡承諾書を交付した同月 27 すると明記されていることさらに X Yらは日 XおよびYらは上記買付証明書および売渡承契約締結予定日を平成 25 年 10 月 3 日とすると明諾書に基づいて土地の売買に関する本件協定書を締記されていることからすれば本件土地についての結した売買契約が成立したとは認められない同月 28 日本件土地の測量が実施され Yらは (2) 契約締結上の過失責任について本件協定書で協定された生産緑地指定解除の申請を 1XとYらは本件土地の売買契約の締結に向けた予定通りに行ったまた Y 1 Y 2 は本件協定を受交渉をし本件協定の締結を経て契約準備段階にけて委任状のほか公拡法上の土地有償譲渡届出入ったところ Yらが本件土地の測量に協力し書 (Y 3 の署名押印がないもの ) を提出した生産緑地指定の解除を申請するなどしたことによ平成 25 年 10 月 2 日 Y 3 は仲介業者から本り売買契約が締結されるとの期待をXに生じさせ件土地についての提示価格は最高価格でこれ以上はたものと認められるから後に売買契約が締結されないとの申出があったなどとして Xに対し本件るか否かを問わず Yらは契約が締結されるものと協定書を錯誤として取り消す旨を通知した Y 1 Y 信じたXに財産的損害を被らせないようにする信義 2 は Xに対し Y 3 が本件協定の意思表示に錯誤が則上の注意義務を負うに至ったというべきであるあったとしてこれを無効ないし取り消したことかところがその後本件協定の効力を否定し得るら本件協定書に基づいて本件土地をXに売却する事由がないのに Y 3 はその事由があるものと軽信ことができなくなった旨通知したして本件協定を解消する旨の意向を示し Y 1 およ ⅩはYらに対し本件協定書の履行を求める旨のびY 2 もY 3 に同調して Xとの交渉を一方的に打ちほか Xによる買受価格の変更を協議する余地があ切ったものと認められるから Yらには信義則上のる旨の通知をしたが Y 3 は買受価格の変更には応注意義務違反があるといえるじられない旨を通知し同年 12 月 20 日 Yらは本 (3) 損害の範囲有無および額について件土地をA 社に売却してしまった契約準備段階における信義則上の注意義務違反を XはYらの債務不履行ないし不法行為により分理由とする損害賠償責任において認められる損害の譲販売が不能になったとして Yらに対し XがB 範囲については信頼利益に限られると解するのが相土木に支払った測量登記業務開発設計業務代金 96 当であるそうすると測量登記業務開発設計業万 6,000 円および土地の開発により得べかりし利益代金として支出した 96 万 6,000 円が損害として認め 3,293 万 3,000 円の損害賠償を求めて提訴したられ得べかりし利益については認められない ( 一財 ) 不動産適正取引推進機構発行 RETIO より抜粋 14 宅建しずおか第 422 号 ( )

15 最近の賃貸住宅における事情 RETIO. No.101 より定期借家契約の期間満了後黙示の普通借家契約が成立したとしその後締結の契約も普通借家契約の更新であるとされた事例事例の概要 (1) 平成 12 年 11 月店舗についてA( 貸主個人 ) は Y( 借主法人 ) と期間 3 年の定期借家契約 ( 第 1 契約 ) を締結し更新がなく期間満了により賃貸借が終了する旨の借地借家法 38 条 2 項所定の書面 ( 法 38 条 2 項書面 ) を交付し A Y 間に紛争等がない場合は次回の契約を速やかに継続締結する紛争等があり平和的に解決できないときは期間満了時点で契約は終了する旨の覚書 ( 第 1 覚書 ) を締結した (2) 平成 16 年 5 月 AはYに第 1 契約が期間満了により終了し再契約の場合賃料月額 25 万円保証金 250 万円償却 20% 契約期間 3 年を通知した翌月 YはAに再契約及び契約書面の作成を求めたが特段の交渉はされず Yは同年 7 月分以降増額した賃料 25 万円をAに支払った (3) 平成 17 年 5 月 AはYに第 1 契約は期間満了で終了し平成 15 年 12 月から 18 年 11 月の間は更新をしていないが自動継続とし平成 16 年 11 月締結を前提とした平成 18 年 11 月迄の賃貸借契約が保証金償却による保証金不足分の支払を求め通知した (4) 平成 18 年 11 月 X(Aの代理人 ) はYと期間 3 年の定期借家契約を締結し ( 第 3 契約 ) 法 38 条 2 項書面を交付し第 3 覚書 ( 第 1 覚書とほぼ同趣旨 ) を締結した同年 12 月 Xは相続によりAの店舗の賃貸人の地位を承継した (5) 平成 21 年 11 月 XはYと期間 3 年の定期借家契約を締結し ( 本件契約 ) 法 38 条 2 項の書面とともに X Y 間に紛争等がなく Xが店舗を所有している場合は次回も継続して再契約する旨の覚書 ( 本件覚書 ) を締結した (6) 平成 24 年 3 月 XはYに同年 11 月末日をもち契約を終了し店舗の退去を通知したが Yは契約は定期借家契約の要件を欠き普通借家契約であるとして拒絶した為 XはYに店舗の明渡し及び使用料相当損害金の支払を求め訴訟を提起した裁判所の判決裁判所は以下の判示をし Xの請求を全て棄却した (1) 第 1 契約は覚書 1 の内容が定期借家契約の趣旨と異なるが法 38 条 2 項の要件を欠くとはいえず定期借家契約を前提に合意されたと推測される (2) 書面による締結が確認されない第 1 契約と第 3 契約の間は AはYに第 1 契約の期間満了の通知をし自動継続を前提とした保証金の不足分を求める通知をしており平成 18 年 11 月までの 3 年間を期間とする借家契約 ( 第 2 契約 ) は法 38 条の所定の要件を欠き普通借家契約として合意されたと解する (3) 普通借家契約が継続している貸主と借主とで定期借家契約を合意するには普通借家契約を終了させ定期借家契約はより不利益である旨を説明し認識が必要であるよって第 3 契約は普通借家契約である第 2 契約の更新契約としての合意と解される (4) 本件契約において契約終了通知はされたが正当事由の証拠はなく定期建物賃貸借の契約書で作成されYに不利益等の説明がされた証拠はなくさらに覚書は第 1 第 3 覚書と異なり X Y 間の紛争の有無を問わず再契約等の事情を総合し普通借家契約である第 3 契約が更新されたと解される (5) 以上契約は普通賃貸借であり法 26 条及び 28 条の要件を満たさないXの店舗の明渡し請求には理由がなく Xの請求を棄却するまとめ定期借家契約は建物の使用期間が制限される借主に不利な契約であり再契約は新規契約時と同様慎重な扱いを要することを示すものとして参考になると思われるまた一定の場合に再契約を合意する内容である本件覚書に関して裁判所は ( 定期借家契約の趣旨と異なり ) 期間満了により賃貸借が終了することを原則とするものとは言い難いと評価しており定期借家契約を締結する際の案文覚書等の作成については十分な注意が必要である宅建しずおか第 422 号 ( ) 15

16 16 宅建しずおか第 422 号 ( )

17 宅建しずおか第 422 号 ( ) 17

18 18 宅建しずおか第 422 号 ( )

19 宅建しずおか第 422 号 ( ) 19

20 20 宅建しずおか第 422 号 ( )

21 宅建しずおか第 422 号 ( ) 21

22 22 宅建しずおか第 422 号 ( )

23 宅建しずおか第 422 号 ( ) 23

24 24 宅建しずおか第 422 号 ( )

25 宅建しずおか第 422 号 ( ) 25

$お知らせ 2017 年 ₂ 月宅建ローン等の実績 (2/1 2/28) 提携金融機関項目 \ 取扱支所下田伊豆三島沼津富士清水静岡しだはい中遠浜松 S.C.$ 0 0 0 0 0 11 11 件金額 2 億 8,180 万円 ( 土地購入新築 ₆ 中古戸建 ₁ 新築戸建 ₂ 増改築 ₂) 静岡信用金庫融資実行件数 0 0 0 0 0 0 5 0 0 0 5 件金額 1 億 1,850 万円 ( 土地 ₁ 中古戸建 ₁ 新築戸建 ₃)

0 0 0 0 0 11 11 件金額 2 億 8,180 万円 ( 土地購入新築 ₆ 中古戸建 ₁ 新築戸建 ₂ 増改築 ₂) 静岡信用金庫融資実行件数 0 0 0 0 0 0 5 0 0 0 5 件金額 1 億 1,850 万円 ( 土地 ₁ 中古戸建 ₁ 新築戸建 ₃)

26 お知らせ 2017 年 ₂ 月宅建ローン等の実績 (2/1 2/28) 提携金融機関項目 \ 取扱支所下田伊豆三島沼津富士清水静岡しだはい中遠浜松 S.C. 計県労働金庫融資実行件数件金額 45 億 8,019 万円 ( 土地 ₅ 土地購入新築 76 中古戸建 14 新築戸建 41 中古マンション₄ 新築マンション16) 磐田信用金庫融資実行件数件金額 2 億 8,180 万円 ( 土地購入新築 ₆ 中古戸建 ₁ 新築戸建 ₂ 増改築 ₂) 静岡信用金庫融資実行件数件金額 1 億 1,850 万円 ( 土地 ₁ 中古戸建 ₁ 新築戸建 ₃) 三島信用金庫融資実行件数件金額 2 億 4,557 万円 ( 土地購入新築 ₄ 中古戸建 ₁ 新築戸建 ₂ 中古マンション₁) 全宅住宅ローン融資実行件数件金額 4 億 6,468 万円 ( 中古戸建 ₄ 新築戸建 ₄ 借換え₈) 26 宅建しずおか第 422 号 ( )

27 2017 年 ₃ 月本部活動概要月日場所会議事業等内容等 3 月 2 日本部物件情報サイトに係る打合せ 3 日東京民間賃貸住宅相談対応研修会 6 日三重中部圏流通機構理事会静岡官民連携テロ対策ネットワーク構築説明会本部相談所責任者研修会 8 日本部月例法律相談 ( 来館相談 4 件 ) 10 日本部第 7 回会務運営協議会 13 日東京公益法人会計決算実務講座 15 日本部会計帳票検査 (1 月 2 月分 ) 名古屋東海公取協研修会義務講習会 16 日本部静岡不動産流通活性化協議会空き家対策部会 17 日本部第 7 回理事会 1 不動産 BOX 静岡の廃止と今後の対応 2 平成 29 年度宅地建物取引士資格試験基本計画 3 平成 29 年度収支予算他東京試験事務説明会 21 日本部サポートセンター取締役会浜松相談員研修会 ( 西部支部 ) 22 日静岡取引士法定講習会 ( 受講者 92 名 ) 本部月例法律相談 ( 来館相談 3 件 ) 24 日本部苦情解決業務委員会 27 日名古屋東海公取協理事会 28 日本部東海公取協静岡地区調査指導委員会 31 日本部新物件情報サイトに係る各種契約の締結 ( 広島宅建ネクスト ) 平日毎日本部定例相談 ( 受付総数 ) ( 来館相談 17 件電話相談 238 件 ) 平成 29 年 ₁ 月 21 日 ₃ 月 10 日の新入会者退会者第 ₇ 回理事会 ( 平成 29 年 ₃ 月 17 日 ) で承認新入会者商号名称代表者専任取引士事務所住所 TEL 会員区分免許番号支所アスニシア浦田学加藤央子三島市大宮町国土交通大臣正会員川村ビル1 階 (1)9107 三島東静プランニング岩田哲也藤澤忠沼津市吉田町 38-4 静岡県知事正会員 (1)13915 沼津マウントジェイパートナーズ沼津市平沼国土交通大臣渡邉悠介庄司久美子準会員沼津店 M ステージ神尾 507 号 (1)9128 沼津ザゴールデン渡邊仁望月和人富士市瓜島町 54 番地静岡県知事正会員 (1)13907 富士飯田ホームトレードセンター静岡市葵区南安倍国土交通大臣牧田博明牧田博明準会員静岡営業所 JSオフィスビル1 階 (2)8044 静岡大栄ホーム伊藤健次鈴木育美牧之原市波津 3-53 静岡県知事正会員 (1)13910 しだはいワタナベ不動産静岡県知事渡邉仁司渡邉仁司榛原郡川根本町元藤川正会員 (1)13916 しだはい JIコンサルティング国土交通大臣武藤功史武藤功史浜松市東区大蒲町準会員浜松支店 (1)9118 浜松静岡セキスイハイム不動産静岡県知事髙橋章髙橋章浜松市東区篠ケ瀬町準会員浜松ささがせ店 (1)10306 浜松退会者支所退会者支所退会者支所退会者支所退会者伊豆大一不動産富士サン企画しだはい大石開発浜松テクノホーム靜岡三島エマハウジング富士八木工務店しだはい藤栄土地浜松ふじや不動産三島管理サービス清水楠土地住宅浜松恵友企画浜松山重養魚場三島東州ホーム静岡創和不動産浜松タカマ開発浜松ランドシステム以上新入会者 ₉ 名退会者 16 名平成 29 年 ₃ 月 10 日現在の会員数は 2,823 名宅建しずおか第 422 号 ( ) 27

〔問　1〕　抵当権に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，誤っているものはどれか

〔問　1〕　抵当権に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，誤っているものはどれか ( 宅建 ) 要点解説講義要点確認テスト 2 権利関係 2 問題制限時間 20 分問 1 不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれかなおこの問において第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする 1 甲不動産につき兄と弟が各自 2 分の1の共有持分で共同相続した後に兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合