J-REC被災者向け仮住まい提供に関するガイドラインVer8.2.doc

Transcription

1 被 災 者 向 け 仮 住 まい 提 供 に 関 するガイドライン 1 本 ガイドラインの 目 的 本 ガイドラインは 平 成 23 年 3 月 11 日 に 発 生 した 東 北 地 方 太 平 洋 沖 地 震 の 被 災 者 及 び 福 島 第 一 第 二 原 子 力 発 電 所 の 事 故 に 伴 う 避 難 者 に 民 間 賃 貸 住 宅 の 家 主 が 空 室 を 仮 住 まいとして 提 供 する 際 の 指 標 となるように 作 成 しました 本 ガイドラインが 目 的 とするのは 次 の 3 点 です 1 被 災 者 が 早 期 に 安 全 で 安 心 できる 仮 住 まい 先 を 見 つけられる 仕 組 みを 提 示 す ること 2 被 災 者 と 家 主 が 互 いに 安 心 して 仮 住 まいを 貸 借 する 契 約 方 法 を 提 示 すること 3 被 災 者 と 家 主 が 仮 住 まいに 関 して 専 門 家 に 相 談 できる 仕 組 みを 提 示 すること 2 入 居 対 象 者 本 ガイドラインで 対 象 となる 入 居 対 象 者 は 下 記 の 通 りです 1 東 北 地 方 太 平 洋 沖 地 震 で 被 災 された 方 2 福 島 第 一 第 二 原 子 力 発 電 所 の 事 故 に 伴 う 避 難 指 示 又 は 屋 内 退 避 指 示 を 受 け た 方 及 び 自 主 避 難 を 政 府 から 促 進 されている 区 域 にお 住 まいの 方 高 齢 者 障 害 者 子 育 て 世 帯 などの 優 先 は 特 に 行 わない 3 賃 貸 住 宅 の 条 件 ご 登 録 いただく 賃 貸 住 宅 は 場 所 や 広 さ 築 年 数 などに 制 限 を 設 けません ただ し 地 震 等 の 被 害 により 住 宅 として 十 分 な 安 全 性 や 機 能 性 に 欠 けた 住 宅 は 除 外 いたします Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 1/9

2 4 ガイドラインの 概 要 1 被 災 者 の 早 期 入 居 の 実 現 家 主 は 被 災 者 のための 仮 住 まい 支 援 サイト 住 まいりんぐ に 住 宅 情 報 を 登 録 します 入 居 希 望 者 からの 問 い 合 わせや 申 し 込 みは 家 主 が 直 接 対 応 します ご 提 供 いただく 住 宅 は 建 物 使 用 貸 借 契 約 ( 別 紙 1 参 照 )により 可 能 な 期 間 を 無 償 にて 被 災 者 に 貸 し 出 していただきます なお 契 約 事 務 手 続 きは 家 主 が 主 体 となって 行 ないます 入 居 者 希 望 者 からの 問 い 合 わせや 契 約 締 結 に 関 して J-REC 被 災 者 入 居 支 援 相 談 員 が 必 要 に 応 じて 無 償 で 支 援 いたします 2 被 災 者 の 生 活 再 建 の 支 援 被 災 者 は 無 償 入 居 期 間 中 に 生 活 再 建 のための 各 種 支 援 金 申 請 等 の 手 続 きを 行 っ ていただきます 家 主 は 可 能 な 範 囲 で J-REC 被 災 者 入 居 支 援 相 談 員 と 共 に 各 種 支 援 金 申 請 等 の 支 援 を 行 なって 下 さい 参 考 被 災 者 生 活 再 建 支 援 法 住 宅 手 当 緊 急 特 別 措 置 事 業 生 活 保 護 制 度 3 無 償 入 居 期 間 満 了 後 の 対 応 入 居 者 が 継 続 入 居 を 希 望 しない 場 合 建 物 使 用 貸 借 契 約 は 終 了 します 原 状 回 復 は 通 常 使 用 を 超 えた 部 分 や 故 意 過 失 に 相 当 しなければ 免 除 として 下 さい 入 居 者 が 継 続 入 居 を 希 望 する 場 合 使 用 貸 借 契 約 期 間 満 了 後 有 償 の 定 期 借 家 契 約 を 締 結 します 家 賃 は 通 常 募 集 時 と 比 べて 低 く 設 定 することを 推 奨 します なお 契 約 は 364 日 以 内 の 定 期 借 家 契 約 を 強 く 推 奨 します 有 償 契 約 以 降 は 被 災 者 の 生 活 再 建 の 程 度 により 貸 主 借 主 協 議 の 上 で 継 続 入 居 に 対 応 して 下 さい Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 2/9

3 5 入 居 条 件 等 被 災 者 が 迅 速 に 入 居 できるように 契 約 一 時 金 を 無 償 とし 家 賃 も3ヶ 月 以 上 を 目 安 に 無 償 として 下 さい 無 償 期 間 の 契 約 は 建 物 使 用 貸 借 契 約 として 下 さい 建 物 使 用 貸 借 契 約 なら 借 地 借 家 法 の 適 用 外 となり 万 が 一 入 居 者 が 不 良 入 居 者 にな ったとしても 立 退 料 等 が 発 生 しないため 家 主 の 損 害 を 最 小 限 に 留 めて 解 決 す ることができます なお 被 災 者 が 継 続 入 居 を 希 望 する 場 合 は 別 途 定 期 借 家 契 約 による 有 償 契 約 を 締 結 して 下 さい 契 約 条 件 ( 無 償 期 間 ) 1 契 約 種 別 建 物 使 用 貸 借 契 約 ( 別 紙 1 参 照 ) 2 入 居 時 期 3 入 居 期 間 4 家 賃 5 管 理 費 共 益 費 等 6 敷 金 礼 金 7 損 害 保 険 料 8 鍵 交 換 料 9 仲 介 手 数 料 10 水 道 光 熱 費 手 続 き 終 了 次 第 即 3ヶ 月 以 上 を 推 奨 無 償 無 償 入 居 者 負 担 11 連 帯 保 証 人 不 要 ( 要 緊 急 連 絡 先 ) 12 原 状 回 復 13 期 間 満 了 後 通 常 使 用 の 範 囲 内 は 不 要 ( 故 意 過 失 部 分 は 入 居 者 実 費 負 担 ) 定 期 借 家 契 約 による 有 償 契 約 で 継 続 入 居 可 能 とする 14 必 要 書 類 入 居 申 込 書 ( 別 紙 3 参 照 ) 入 居 を 希 望 される 方 全 員 の 住 所 等 の 所 在 が 確 認 でき Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 3/9

4 るもの( 住 民 票 健 康 保 険 証 運 転 免 許 書 など) 取 得 が 困 難 な 方 は 後 日 対 応 罹 災 証 明 書 又 は 被 災 証 明 書 など 取 得 が 困 難 な 方 は 後 日 対 応 入 居 期 間 満 了 後 継 続 入 居 を 希 望 する 際 の 契 約 条 件 ( 案 )を 使 用 貸 借 契 約 時 に 提 示 することを 推 奨 する 損 害 保 険 に 関 する 補 足 事 項 1 万 が 一 入 居 者 が 火 災 事 故 を 起 こした 場 合 家 主 が 建 物 に 加 入 している 火 災 保 険 で 対 応 できるかどうか 念 のため 保 険 証 券 で 確 認 したり 保 険 会 社 等 に 問 い 合 わせしたりして 確 認 すること 2 万 が 一 入 居 者 が 漏 水 事 故 を 起 こした 場 合 下 の 階 の 入 居 者 など 被 害 を 受 け そうな 入 居 者 が 加 入 している 家 財 保 険 で 対 応 できるかどうか 念 のため 入 居 者 や 管 理 会 社 等 に 確 認 をすること 3 万 全 を 期 すなら 家 主 が 保 険 料 を 負 担 し 契 約 者 となり 被 保 険 者 を 入 居 者 と する 一 般 的 な 損 害 保 険 ( 家 財 保 険 借 家 人 賠 償 責 任 保 険 個 人 賠 償 責 任 保 険 がセットになったもの)に 加 入 することが 望 ましい ( 費 用 の 目 安 : 月 額 数 百 円 程 度 ) 6 無 償 入 居 期 間 後 の 継 続 入 居 契 約 条 件 等 被 災 者 が 建 物 使 用 賃 貸 借 契 約 による 無 償 入 居 期 間 後 も 引 き 続 き 入 居 を 希 望 する 場 合 は 家 賃 を 通 常 よりも 低 く 設 定 した 上 で 364 日 間 の 再 契 約 型 定 期 借 家 契 約 により 対 応 することを 推 奨 します 364 日 間 の 再 契 約 型 定 期 借 家 契 約 とするのは 家 主 の 家 賃 未 回 収 リスクを 最 小 にするためと 法 定 の 6 ヶ 月 前 契 約 期 間 満 了 通 知 義 務 を 適 用 外 とすることで 事 務 手 続 きを 簡 素 化 するためです 契 約 条 件 ( 有 償 期 間 ) 1 契 約 種 別 再 契 約 型 定 期 借 家 契 約 ( 別 紙 2-1~2-5 参 照 ) 2 契 約 期 間 3 家 賃 4 管 理 費 共 益 費 等 364 日 間 以 内 通 常 募 集 家 賃 の5 割 ~8 割 程 度 を 推 奨 通 常 通 り Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 4/9

5 5 敷 金 6 礼 金 家 賃 の 1 ヶ 月 程 度 7 損 害 保 険 料 実 費 ( 目 安 : 一 年 間 で 7,000 円 程 度 ) 8 鍵 交 換 料 9 仲 介 手 数 料 10 水 道 光 熱 費 入 居 者 負 担 11 連 帯 保 証 人 不 要 ( 要 緊 急 連 絡 先 ) 原 状 回 復 の 基 準 日 は 定 期 借 家 契 約 の 始 期 ではなく 従 前 の 使 用 貸 借 契 約 による 入 居 日 とします 以 後 の 継 続 入 居 は 入 居 者 の 生 活 再 建 の 状 況 を 勘 案 し 入 居 者 と 家 主 の 協 議 によ り 再 契 約 していくことが 望 ましい 7 住 宅 情 報 提 供 方 法 と 入 居 までの 流 れ 1 被 災 者 のための 仮 住 まい 支 援 サイト 住 まいりんぐ に 住 宅 情 報 を 登 録 する 家 主 が 自 ら 住 宅 情 報 を 登 録 し 被 災 者 やその 関 係 者 が 自 由 に 検 索 閲 覧 できるよ うにする( 修 正 削 除 公 開 停 止 処 理 も 家 主 自 ら 行 う) 住 まいりんぐ URL 2 住 まいりんぐ を 閲 覧 した 入 居 希 望 者 からの 問 い 合 わせに 対 応 する 家 主 が 直 接 問 い 合 わせに 対 応 する また 家 主 と 入 居 希 望 者 間 で 契 約 日 時 場 所 の 調 整 を 行 なう 3 契 約 事 務 手 続 きは 家 主 が 主 体 で 行 う 入 居 希 望 者 と 家 主 との 直 接 取 引 とすることで 手 続 きの 簡 易 化 が 図 られ 被 災 者 の 入 居 が 短 時 間 低 コストで 実 現 できる 必 要 に 応 じて J-REC 被 災 者 入 居 支 援 相 談 員 に 相 談 や 支 援 を 求 められる 契 約 事 務 手 続 きの 場 所 や 方 法 ( 対 面 手 続 き 郵 送 手 続 きなど)は 任 意 とする 4 契 約 書 類 罹 災 証 明 書 の 確 認 を 行 い 鍵 を 引 き 渡 す Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 5/9

6 5 生 活 必 需 品 の 提 供 など 入 居 者 の 生 活 支 援 を 継 続 する 6 被 災 者 が 建 物 使 用 賃 貸 借 契 約 による 無 償 入 居 期 間 後 も 引 き 続 き 入 居 を 希 望 するときは 定 期 借 家 契 約 等 を 締 結 する この 後 は 当 該 契 約 の 内 容 に 双 方 が 従 うこととなります 8 住 宅 情 報 の 提 供 に 関 する 注 意 事 項 1 登 録 された 住 宅 情 報 や 家 主 情 報 は 被 災 者 に 住 宅 情 報 が 届 きやすくなるよう に 広 く 情 報 公 開 されることに 同 意 していただきます 詳 細 は 住 まいりん ぐ サイト 利 用 規 約 をご 確 認 下 さい 2 不 動 産 会 社 等 に 管 理 委 託 をしている 住 宅 の 場 合 入 居 後 のフォローを 管 理 会 社 に 協 力 を 要 請 して 下 さい 3 通 常 の 入 居 募 集 を 禁 止 するものではありません また 住 まいりんぐ に 住 宅 情 報 を 登 録 しても 被 災 者 からの 入 居 申 し 込 みに 対 して 必 ず 入 居 に 応 じ る 義 務 はありません 入 居 者 選 定 の 最 終 決 定 権 は 家 主 にあります 4 登 録 した 住 宅 の 入 居 者 が 決 まり 次 第 速 やかに 住 まいりんぐ の 登 録 した 住 宅 の 公 開 停 止 処 理 をお 願 いいたします 9 J-REC 被 災 者 入 居 支 援 相 談 員 J-REC の 賃 貸 経 営 コンサルティングマスター 有 資 格 者 の 有 志 が 被 災 者 入 居 支 援 相 談 員 となります 登 録 した 住 宅 に 被 災 者 から 申 し 込 みが 入 ると 両 者 に 送 信 さ れる 確 認 メールにて 相 談 員 の 氏 名 連 絡 先 をご 案 内 いたします 必 要 に 応 じてご 相 談 下 さい 主 な 支 援 内 容 は 次 の 通 りです 1 被 災 者 と 家 主 の 契 約 事 務 手 続 きの 助 言 2 入 居 中 のトラブル 対 応 方 法 の 助 言 3 各 種 支 援 金 の 申 請 手 続 きの 助 言 4 その 他 被 災 者 の 生 活 に 関 するよろず 相 談 など Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 6/9

7 10 入 居 希 望 の 被 災 者 へ 仮 住 まいを 提 供 する 家 主 の 皆 様 の 中 には 一 般 的 な 入 居 募 集 を 行 っている 場 合 が あります このような 事 情 により 被 災 者 の 方 が 入 居 の 申 込 みをしても 家 主 がこ れに 応 じられない 場 合 があります 仮 住 まい 提 供 は 家 主 の 善 意 によるものです そこで 今 後 も 一 層 多 くの 被 災 者 の 皆 様 に 対 して 仮 住 まい 提 供 が 行 われるよう 次 の 事 項 を 特 にお 願 い 致 します 1 無 償 入 居 期 間 中 に 各 種 支 援 金 申 請 等 の 生 活 再 建 に 向 けた 活 動 をすること 2 無 償 入 居 期 間 後 に 特 別 な 理 由 なく 無 償 入 居 を 繰 り 返 さないこと 3 家 主 の 善 意 を 明 らかに 超 えるような 過 度 な 要 求 をしないこと 4 家 主 に 無 断 で 退 去 しないこと 11 宅 地 建 物 取 引 業 者 による 代 理 登 録 契 約 事 務 手 続 きについて 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 家 主 の 事 務 手 続 きを 代 行 する 際 は 次 の 点 にご 注 意 ください 1 仲 介 手 数 料 を 強 く 推 奨 します 2 無 償 の 使 用 貸 借 契 約 でも 仲 介 手 数 料 を 受 領 しなくとも 宅 地 建 物 業 法 上 の 媒 介 代 理 に 該 当 します そのため 通 常 の 媒 介 代 理 契 約 と 同 様 に 重 要 事 項 説 明 や 契 約 書 類 の 作 成 義 務 など 宅 地 建 物 取 引 業 法 上 の 制 限 に 従 う 必 要 があります 3 住 まいりんぐへの 登 録 を 代 行 するときに 連 絡 先 を 宅 地 建 物 取 引 業 者 とする 場 合 備 考 欄 にその 旨 ご 記 載 をお 願 いします 12 留 意 事 項 1 賃 貸 管 理 を 管 理 会 社 に 委 託 している 場 合 入 居 者 の 家 賃 が 無 償 でも 家 主 は 管 理 会 社 に 管 理 委 託 料 を 支 払 わなければならない 場 合 があります 委 託 先 の 管 理 会 社 にお 問 い 合 わせ 下 さい 2 サブリース( 一 括 借 上 ) 契 約 をしている 家 主 は サブリース 会 社 と 協 議 が 必 要 です サブリース 会 社 にご 相 談 下 さい Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 7/9

8 3 専 属 専 任 媒 介 契 約 を 締 結 している 家 主 は 自 己 発 見 取 引 ( 自 ら 貸 主 を 探 す 行 為 )が 禁 じられています 媒 介 契 約 を 締 結 している 不 動 産 会 社 にお 問 い 合 わ せ 下 さい 4 建 物 使 用 貸 借 契 約 は 借 地 借 家 法 の 適 用 はありません そのため 契 約 期 間 満 了 時 の 明 け 渡 しに 正 当 事 由 は 不 要 です ただし 万 が 一 明 け 渡 しに 応 じな い 場 合 自 力 救 済 ( 強 制 退 去 )は 違 法 となるため 立 退 訴 訟 や 強 制 執 行 が 必 要 になる 場 合 があります 5 当 ガイドラインは 被 災 者 家 主 不 動 産 仲 介 管 理 会 社 等 になんら 強 制 す るものではありません 当 ガイドライン 及 び 住 まいりんぐ のサイト 上 で 発 生 した 取 引 に 起 因 したいかなるトラブルについても J-REC 被 災 者 入 居 支 援 相 談 員 住 まいりんぐ サイト 運 営 者 及 び 協 力 企 業 団 体 は 一 切 の 責 任 を 負 いません Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 8/9

9 参 考 : 契 約 形 態 について 建 物 使 用 貸 借 契 約 ( 無 償 ) 定 期 借 家 契 約 ( 有 償 )としたのは 万 が 一 被 災 者 が 不 良 入 居 者 となってしまった 場 合 の 家 主 のリスクを 最 小 化 するのが 狙 いです 被 災 者 の 仮 住 まいとして 短 期 間 の 使 用 貸 借 契 約 は 借 地 借 家 法 の 適 用 がありませ ん そのため 万 が 一 虚 偽 の 申 告 により 入 居 してきた 人 や 契 約 を 反 故 にする 人 が 出 たとしても 借 地 借 家 法 による 強 力 な 借 主 保 護 がないため 比 較 的 容 易 に 法 律 問 題 を 解 決 することができます なお フリーレント( 家 賃 無 償 ) 付 定 期 借 家 契 約 の 形 態 も 検 討 いたしましたが 3 ヶ 月 のフリーレント( 家 賃 無 償 )で 中 長 期 の 定 期 借 家 契 約 を 締 結 すると 借 地 借 家 法 が 適 用 され 契 約 違 反 を 理 由 に 契 約 解 除 し 中 途 退 去 してもらうことは 極 めて 困 難 とな ります 有 償 期 間 が 到 来 しても 家 賃 を 払 ってもらえず 残 りの 有 償 期 間 も 家 賃 滞 納 の まま 占 有 されると 善 意 で 住 宅 を 提 供 した 家 主 にとっては 相 当 大 きな 損 害 を 被 って しまいます そこで 契 約 事 務 手 続 きの 手 間 は 増 えるものの 建 物 使 用 貸 借 契 約 ( 無 償 ) 定 期 借 家 契 約 ( 有 償 )とするのが 被 災 者 向 けの 無 償 住 宅 供 給 数 の 最 大 化 と 家 主 のリス クの 最 小 化 を 同 時 に 満 たすことができるものと 判 断 し 本 ガイドラインといたしま した 協 力 者 法 律 サポート 被 災 者 のための 仮 住 まい 支 援 サイト 住 まいりんぐサイト 開 発 運 営 ハミングバード 法 律 事 務 所 白 木 麗 弥 弁 護 士 東 京 都 江 東 区 永 代 鈴 木 ビル 中 2 階 株 式 会 社 オリノス 代 表 取 締 役 村 橋 法 夫 福 岡 市 中 央 区 舞 鶴 youko 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 本 町 Tel: Fax: Copyright Japan Real Estate Community Foundation. All Rights Reserved. 9/9