はじめに 1 第 1 章土砂災害警戒区域の概要と現状分析 1 近年の土砂災害状況 2 2 土砂災害警戒区域 土砂災害特別警戒区域について 4 3 大阪府内の指定状況等について 6 4 土砂災害警戒区域等指定に伴う不動産価格への影響 8 第 2 章固定資産税評価について 1 固定資産税の概要 10 ⑴

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1 平成 26 年度市町村課研修生卒業研究報告書 災害想定区域指定に伴う固定資産税評価 ~ 土砂災害警戒区域指定に伴う土地評価のありかた ~ 市町村課税政グループ森野英三 大黒雄幸 平成 27 年 1 月

2 はじめに 1 第 1 章土砂災害警戒区域の概要と現状分析 1 近年の土砂災害状況 2 2 土砂災害警戒区域 土砂災害特別警戒区域について 4 3 大阪府内の指定状況等について 6 4 土砂災害警戒区域等指定に伴う不動産価格への影響 8 第 2 章固定資産税評価について 1 固定資産税の概要 10 ⑴ 課税客体 ⑵ 納税義務者 ⑶ 非課税 ⑷ 課税標準 ⑸ 地目 2 固定資産税 ( 土地 ) の評価について 12 ⑴ 市街地宅地評価法 ⑵ その他の宅地評価法 ⑶ 画地計算法と宅地の比準表における補正 第 3 章土砂災害警戒区域等指定に伴う固定資産税の評価 1 具体的な評価方法の内容について 15 ⑴ 評価方法の紹介 ⑵ 各評価方法の長所 短所 ⑶ 評価方法の検討 2 補正内容の詳細について 18 ⑴ 補正の方法について ⑵ 補正率について おわりに 24

3 はじめに 近年 東日本大震災や広島県における大規模な土砂災害など地震やゲリラ豪雨に伴う大きな災害が頻繁におこっている 気象庁ではこれらの災害が警報の発表基準をはるかに超え 重大な災害の危険性が著しく高まっている場合 特別警報 を発表し 発表された地域の住民が周囲の状況や市町村から発表される避難指示 避難勧告などの情報に留意し 命を守る行動をとれるよう 平成 25 年 8 月 30 日からこの 特別警報 の運用を開始している また 水防法や土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 ( 以下 本文中 土砂災害防止法 という ) などの法律が制定され 国土交通大臣 ( 水防法に限る ) 及び都道府県知事は浸水想定区域や土砂災害警戒区域 土砂災害特別警戒区域 ( 以下 本文中 土砂災害警戒区域等 という ) を指定する 指定された区域の市町村長は警戒避難体制の整備や ハザードマップでの住民への周知義務等が生じ 予測される災害の発生地点や被害程度 さらには避難経路等を定めることにより減災に努めている 本研究では 土砂災害防止法における土砂災害警戒区域等について その指定を受けるとどのような影響があるのか 指定に伴う不動産価格への影響 その不動産を税の対象としている固定資産税においてどのような措置が講じられるべきか これらの点において考察し 特に土砂災害警戒区域等の指定に伴う固定資産税の評価について考えていきたい なお 本文中意見にあたる部分については 筆者の私見であることをあらかじめお断りしておく 1

4 第 1 章土砂災害警戒区域等の概要と現状分析 1. 近年の土砂災害状況 日本列島は国土の約 7 割が山地 丘陵地であり 急流河川が多く 地質的にも脆弱である 活火山も多数存在し世界の約 2 割の地震が発生するなど 厳しい国土条件のため 全国の約 9 割の市町村が土砂災害の危険と隣合わせとなっている 図 1 また 台風や梅雨前線などによって豪雨が降りやすい環境で 過去 10 年間 ( 平成 16 年 ~25 年 ) の土砂災害発生件数は年平均で約 1,000 件を上回っており 人命や家屋等に多大な被害が生じている 記憶に新しい平成 26 年 8 月に広島市北部で発生した集中豪雨では 甚大な土砂災害が発生し 死者 74 名と多くの尊い人命が失われたほか 全壊 133 戸 半壊 122 戸 一部損壊 174 戸の家屋被害が発生した 大規模な土砂災害は 集中豪雨 火山活動 地震 等によって引き起こされる事が多く 中でも台風等により生じる集中豪雨では甚大な土砂災害による被害が発生している 1 時間降水量 50 ミリ以上の短時間強雨や 日降水量 200 ミリ以上の大雨の発生数は長期的な変化傾向をみるといずれも増加傾向にあり 集中豪雨による土砂災害の発生の危険性は増加する傾向にあると言える 図 2 図 3 図 1 土砂災害危険箇所の状況 2

5 図 2 土砂災害発生件数 図 3 近畿エリアの土砂災害等発生件数推移 近畿エリアの土砂災害等発生件数推移 大阪 近畿 2 府 4 県 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 3

6 2. 土砂災害警戒区域 土砂災害特別警戒区域について平成 13 年に施行された土砂災害防止法では 土砂災害から国民の生命及び身体を保護するため 土砂災害が発生する恐れのある区域を明らかにし 急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがある 土砂災害警戒区域 ( 通称 : イエローゾーン ) 急傾斜地の崩壊等が発生した場合に建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生じるおそれがある 土砂災害特別警戒区域 ( 通称 : レッドゾーン ) を指定することにより 危険の周知警戒避難体制の整備 一定の開発行為の制限 建築物の構造の規制に関する所要の措置を定める等 土砂災害防止対策の推進を図っている 図 4 イエローゾーンに指定されると 市町村地域防災計画において警戒避難体制に関する事項 ( 災害情報の収集 伝達 予警報の発令 伝達 避難 救助等 ) を定めること ( 土砂災害防止法第 7 条第 1 項 ) 高齢者 障がい者及び乳幼児等災害時に犠牲者となりやすい 災害時要援護者 が利用する施設が警戒区域内にある場合は 円滑な警戒避難を実施するため土砂災害に関する情報等の伝達方法を定めること ( 土砂災害防止法第 7 条第 2 項 ) また これらの必要な事項をハザードマップの配布等により住民に周知すること その他必要な措置を講じることとされている ( 土砂災害防止法第 7 条第 3 項 ) レッドゾーンに指定されると 上記に加えて住宅地分譲や災害時要援護者施設の開発行為については 土砂災害を防止するために自ら施行しようとする対策工事の計画が安全を確保するために必要な技術的基準に従っているかどうかについて都道府県知事の許可を受ける必要がある ( 土砂災害防止法第 9 条 ) 住民の生命又は身体に著しい危害を生じる恐れがある居室を有する建築物については 土砂災害に伴う土石等が建築物に及ぼす力に対して 建築物の構造が安全なものとなるように 建築等に着手する前に一定の基準を満たすものとなっているかについて 建築確認の申請書を提出し 建築主事の確認を受けることが必要となる ( 土砂災害防止法第 条 ) 4

7 建築物の所有者 管理者又は占有者に対しては レッドゾーンから安全な区域に移転する等の土砂災害の防止及び軽減の措置について都道府県知事が勧告することができるとされている ( 土砂災害防止法第 25 条 ) 図 5 図 4 土砂災害警戒区域 特別警戒区域について 図 5 土砂災害防止法の概要 ( 参考資料 : 国土交通省土砂災害防止法に基づく取り組み ) 5

8 3. 大阪府内の指定状況等について 大阪府内では平成 26 年 4 月 11 日までに土砂災害警戒区域 3,760 箇所 土砂災害特別警戒区域 2,385 箇所が指定されている 図 6 図 7 平成 26 年度については平成 26 年 8 月から平成 27 年 2 月まで順次 区域指定の為に必要な現地調査を行い 土砂災害警戒区域等を指定する 指定後 大阪府は関係市町村長へむけて土砂災害警戒区域等の指定の公示にかかる図書 ( 以下本文中 区域図 という ) を送付し 関係市町村は必要な措置を講じることとなる 大阪府内警戒区域 特別警戒区域箇所数一覧 図 6 急傾斜地の崩壊 指 定 指定区域指定区域指定警戒区域特別警戒区域警戒区域特別警戒区域 第 1 次指定 H17 年 11 月 25 日 13 箇所 13 箇所 第 18 次指定 H23 年 3 月 29 日 161 箇所 4 箇所 第 2 次指定 H18 年 3 月 24 日 147 箇所 147 箇所 第 19 次指定 H23 年 10 月 7 日 20 箇所 20 箇所 第 3 次指定 H18 年 12 月 26 日 89 箇所 89 箇所 第 20 次指定 H23 年 12 月 20 日 24 箇所 24 箇所 第 4 次指定 H19 年 3 月 28 日 83 箇所 83 箇所 第 21 次指定 H24 年 2 月 16 日 114 箇所 31 箇所 第 5 次指定 H19 年 10 月 31 日 65 箇所 65 箇所 第 22 次指定 H24 年 3 月 14 日 173 箇所 114 箇所 第 6 次指定 H20 年 2 月 29 日 32 箇所 32 箇所 第 23 次指定 H24 年 3 月 30 日 187 箇所 91 箇所 第 7 次指定 H20 年 3 月 25 日 91 箇所 60 箇所 第 24 次指定 H24 年 12 月 17 日 112 箇所 109 箇所 第 8 次指定 H20 年 8 月 29 日 23 箇所 14 箇所 第 25 次指定 H25 年 1 月 9 日 58 箇所 58 箇所 第 9 次指定 H20 年 11 月 28 日 87 箇所 24 箇所 第 26 次指定 H25 年 4 月 1 日 202 箇所 186 箇所 第 10 次指定 H21 年 1 月 30 日 54 箇所 0 箇所 第 27 次指定 H25 年 8 月 20 日 201 箇所 201 箇所 第 11 次指定 H21 年 2 月 27 日 91 箇所 6 箇所 第 28 次指定 H25 年 12 月 26 日 104 箇所 63 箇所 第 12 次指定 H21 年 3 月 31 日 331 箇所 80 箇所 第 29 次指定 H26 年 4 月 11 日 189 箇所 189 箇所 第 13 次指定 H21 年 10 月 5 日 28 箇所 4 箇所 3,037 箇所 1,897 箇所 第 14 次指定 H22 年 2 月 1 日 78 箇所 58 箇所 第 15 次指定 H22 年 3 月 30 日 149 箇所 98 箇所 第 16 次指定 H22 年 11 月 30 日 26 箇所 10 箇所 第 17 次指定 H23 年 3 月 7 日 105 箇所 24 箇所 6

9 図 7 土石流 指 定 指定区域警戒区域特別警戒区域 第 19 次指定 H23 年 10 月 7 日 2 箇所 1 箇所 第 20 次指定 H23 年 12 月 20 日 36 箇所 29 箇所 第 21 次指定 H24 年 2 月 16 日 79 箇所 37 箇所 第 22 次指定 H24 年 3 月 14 日 128 箇所 54 箇所 第 23 次指定 H24 年 3 月 30 日 69 箇所 53 箇所 第 24 次指定 H24 年 12 月 17 日 46 箇所 45 箇所 第 25 次指定 H25 年 1 月 9 日 33 箇所 27 箇所 第 26 次指定 H25 年 4 月 1 日 115 箇所 75 箇所 第 27 次指定 H25 年 8 月 20 日 115 箇所 86 箇所 第 28 次指定 H25 年 12 月 26 日 61 箇所 48 箇所 第 29 次指定 H26 年 4 月 11 日 39 箇所 33 箇所 723 箇所 488 箇所 7

10 4. 土砂災害警戒区域等指定に伴う不動産価格への影響 以上 これまで土砂災害警戒区域等について述べたが では実際に指定を受けた場合 不動産の価格にどれだけ影響を及ぼすか考えていきたい 不動産売買を行う際 宅地建物取引業法により当該宅地が土砂災害警戒区域等に指定されているかも含めた重要事項の説明義務が生じる つまり 不動産購入者は契約までに当該宅地が土砂災害警戒区域等の指定の有無について把握することができ 土砂災害の危険性があることを知ったうえで取引することになる また 土砂災害の危険があることが 信頼性の高い公共の調査により明らかになっており その土地を住宅地等の利用のために購入しようという人は極めて少なく 流通性に欠け それなりに価格が安くなければ購入者は現れないのが一般的である よって 売買価格に土砂災害警戒区域等が指定された場合は不動産取引価格に影響すると考えられる では 固定資産税はどうであろうか まず 土砂災害警戒区域等は土地に対して指定され 先述のように土地の利用制限等がなされる為 固定資産税においても土地に対して影響があると捉えるべきである さらに土砂災害警戒区域等の指定に伴う利用制限は宅地利用についての制限であり 土地の中でも宅地や宅地並みの評価をしている土地 ( 以下 本文中 宅地等 という ) について影響があると考えられる 固定資産税は 地方税法 ( 以下 本文中 法 という ) 第 341 条において 価格は適正な時価をいうと規定されている この適正な時価とは 土地においては固定資産評価基準 ( 以下 本文中 評価基準 という ) で売買実例価額を基準として評価する方法が基本となっており 土砂災害警戒区域等の指定に伴い 不動産取引価格上影響があるならば 固定資産税においても影響があると考えられる では 固定資産税の具体的減価方法を考える前に次章では 固定資産税の概要や影響があると考えられる土地 特に宅地等の評価方法についての説明を行 8

11 うこととする 9

12 第 2 章固定資産税について 1. 固定資産税の概要 (1) 課税客体固定資産税は 土地 家屋及び償却資産を総称した固定資産を課税客体として固定資産所在地の市町村が課す税目で 市町村民税とともに 市町村の主要な税源をなしている 土地とは 田 畑 宅地をはじめ法第 341 条第 2 項に規定されたものであり 家屋とは 住家 店舗 工場をはじめ法第 341 条第 3 項に規定されたものである 償却資産とは 上記の土地及び家屋以外の事業の用に供することができる資産をいう これらの固定資産が固定資産税の課税客体となるためには 賦課期日である当該年度の初日の属する年の 1 月 1 日現在において固定資産として存在し 当該市町村に所在している必要がある (2) 納税義務者固定資産税の納税義務者は賦課期日現在の固定資産の所有者である ここでいう所有者とは土地又は家屋については登記簿又は土地補充課税台帳 家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている者をいい 償却資産については 償却資産課税台帳に所有者として登録されている者をいう (3) 非課税法第 348 条第 1 項において その所有者の性格からみて国 都道府県 市町村などには固定資産税を課税することができないとされている また 法第 348 条第 2 項各号 第 4 項から第 9 項において これらの固定資産が供されている用途の特質にかんがみ課税することができないとされている 10

13 ( 4 ) 課税標準固定資産税の課税標準は 原則として固定資産の価格であるが法第 341 条第 5 項において適正な時価とされている 適正な時価とは 固定資産の評価にあたって求める正常な条件の下における取引価格をいい 原則として土地は売買実例価格 家屋は再建築価格 償却資産は取得価格を基準として評価する 土地及び家屋については法第 349 条により原則として基準年度から 3 年間据え置くこととされる ただし 二年度または三年度において新たに対象となったもの 改築 地目変換等により基準年度の価格によることができないものについては類似する土地または家屋の基準年度価格に批准して決定することとされている 償却資産については 法第 349 条の 2 により賦課期日における価格で 償却資産課税台帳に登録されたものとされている (5) 地目地目とは土地を利用面から分類した名称であり 固定資産税における土地の評価にあたっては 利用形態を異にする地目の区分によって価格構成要件を異にする為 地目ごとにそれぞれ評価方法が定められている 地目認定の時期は賦課期日である 1 月 1 日現在であり 土地の現況及び利用目的に重点をおいて行い 土地評価上の地目は現況の地目によるものとされている ( 評価基準第 1 章第 1 節 ) 11

14 2. 固定資産税 ( 土地 ) の評価についてここまで 固定資産税の概要について述べたが 具体的な評価にあたっては 総務大臣が定めた評価基準によって行わなければならない 減価を受けるべき土地として 宅地と宅地並みの評価を行う土地を挙げたが その評価方法は評価基準において 市街地宅地評価方法 と その他の宅地評価法 の 2 種類が規定されている (1) 市街地宅地評価法市街地宅地評価法とはいわゆる路線価方式といわれるもので 街路ごとに当該街路に沿接する標準的な宅地の1 平方メートル当たりの価格を表す路線価を付設し この路線価に基づいて 画地計算法 を適用し 各筆の評点数を求めるもので 市街地的な形態を形成する地域にあってはこの評価方法によることが望ましいとされている 路線価の設定の流れは 宅地の利用状況に基づいて 商業地区や住宅地区 工業地区などに分ける 用途地区 を設定し 区分された用途地区について その状況が概ね類似する地域ごとに 状況類似地域 とし 細区分する また 状況類似地域ごとに1 箇所 主要な街路 を選定し 主要な街路に沿接する宅地のうち 地形等から標準的な宅地を選定し 標準宅地とする 選定された標準宅地については 地価公示価格 都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格の7 割を目途として 標準宅地の適正な時価 を求める この標準宅地の価格に基づいて 主要な街路の路線価 を付設し この路線価を基礎とし 街路の状況 公共施設等の接近の状況 家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便 等の相違を総合的に考慮して その他の街路の路線価 を付設する 付設された路線価に基づき 画地計算法により各筆の評点数を求める 図 8 12

15 ( 2 ) その他の宅地評価法その他の宅地評価法とは 市町村内の宅地の沿接する道路の状況など利用状況が概ね類似している地区を区分し 地区ごとに標準的な宅地を選定し この宅地の評点数に基づいて所定の 宅地の比準表 を適用し 各筆の評点数を求めるものである 評価の方法は その状況が概ね類似している地区ごとに 状況類似地区 を区分し 状況類似地区 ごとに道路に沿接する宅地のうち 奥行 間口 形状等からみて標準的な宅地を選定し 標準宅地とする 選定した標準宅地に市街地宅地評価法と同様に各鑑定価格等の7 割を目途に標準宅地の評点数を付設し この評点数を基に上記の 宅地の比準表 を用い 各筆の評点数を求めるものである 図 8 (3) 画地計算法と宅地の比準法における補正宅地の評価に当たっては 市街地宅地評価法 における 画地計算法 や その他の宅地評価法 における 宅地の比準表 の中で土地の形状や間口の広さ等から補正を行い 各画地の評点数を算出する これらの補正に加え 評価基準では市町村長は評価の均衡を図るため宅地の状況に応じ必要があるときは 所要の補正 を加えて適用することができることとされている この趣旨については 価格の低下等の原因が画地の個別的要因によること その影響が局地的であること等の理由から その価格事情を状況類似地域の設定又は路線価の付設によって評価に反映させることができない場合について 価格事情が特に著しく影響があると認められるときに限り 個々の画地についてその価格事情に見合った所要の補正をできるものである 次にこれまで述べた評価方法により土砂災害警戒区域等に指定された場合の評価方法について考えていきたい 13

16 図 8 宅地の評価方法 市街地宅地評価法 ( 路線価方式 ) その他の宅地評価法 用途地区の区分 状 況 類 似 地 域 の 区 分 状況類似地区の区分 主要な街路の選定 標準宅地の選定 標準宅地の選定 標準宅地の適正な時価の評定 標準宅地の価格 標準宅地の適正な時価の評定 主要な街路の路線価の付設 路線価 標準宅地の評点数の付設 その他の街路の路線価の付設 宅地の比準表 各筆の評点数の付設 画地計算法 各筆の評点数の付設 各筆の評価額の算出 各筆の評価額の算出 14

17 第 3 章土砂災害警戒区域等指定に伴う固定資産税の評価これまで 第 1 章で土砂災害警戒区域等の指定状況や不動産取引価格への影響を述べ 第 2 章で固定資産税の概要 評価方法について述べたが 土砂災害警戒区域等に指定された箇所への具体的な評価方法について紹介し その長所 短所を考察していきたい 1. 評価方法について (1) 評価方法の紹介市街地宅地評価法では評価額の算出の為に 状況類似地域内の標準宅地の価格 路線価の付設 および 画地計算法を用いた各筆の評点数の算出 の 3 つのポイントで価格等を求めている為 いずれかのポイントで土砂災害警戒区域等に指定されたことに伴う減価を行う また その他の宅地評価法では 路線価 を除く 2 つのポイント ( 但し 各筆の評点数を求める際は 宅地の比準法 を用いる ) のいずれかで減価を行う まず 状況類似地域内の標準宅地の価格 を求める際の減価 ( 以下 本文中 状況類似地域による減価 という ) は 先述した土地の評価において概ねその状況が類似する地域を決める中で土砂災害警戒区域等に指定された区域を1つの状況類似地域としてまとめ 標準宅地の適正な時価を求める際に土砂災害警戒区域等に指定されていることに伴う減価を行う方法である 次に 路線価の付設 の際の減価 ( 以下 本文中 路線価による減価 という ) は 主要な街路の路線価を求める際の標準宅地の価格には土砂災害警戒区域等の指定の減価はないが 比準させる その他の路線 から評価を行う宅地等には指定がある場合 主要な街路との相違の中で減価を行い 路線価を付設する方法である 最後に 画地計算法 ( 宅地の比準法 ) を用いた各筆の評点数の算出 の際の減価 ( 以下 本文中 画地ごとの減価 という ) は 画地計算法やその 15

18 他の宅地評価法における宅地の比準表において所要の補正として土砂災害 警戒区域等の指定に伴う補正率を設定し その率を乗じ減価していくという 方法である (2) 各評価方法の長所 短所これら 3 つの評価方法の長所および短所として まず状況類似地域による減価では 1 画地毎の評価においての減価は不要となり 減価が必要な土地であるのにも関わらず減価していない等の課税誤りが少ないという長所がある 一方 土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域ともに減価を行う場合 指定された場合の影響の違いから減価額が同一になる事は考えにくいため 状況類似地域を細かく分ける必要性が生じる そもそも状況類似地域については 街路の状況 公共施設等の接近の状況 家屋の疎密度その他の宅地の利用上等の便等 という3つの要因に照らし区分することになるが 土砂災害警戒区域等の指定の有無という理由だけで状況類似地域を細分化するのは適当ではないと思われる また 細分化したことにより 標準宅地数も増加し 一般的には標準宅地は不動産鑑定士に鑑定を依頼している為 その鑑定費用の増加が見込まれる 次に路線価による減価は 状況類似地域に比べ路線価毎に土砂災害警戒区域等の影響を反映し 細かい評価ができ 同じ状況類似地域内でも土砂災害警戒区域等の指定の有無によって評価を分けることが可能になる また 前述のように状況類似地域を細分化することに伴う鑑定費用の増加は防ぐことができる 一方 付設の際に本来減価をすべき路線であるのにも関わらず減価をさせていないなどの誤りがあると その路線価をもとに評価している宅地等は基本的に複数あることから 複数の宅地等に誤った評価がなされることになる また 同一街路内の中で ある宅地等は土砂災害警戒区域等に指定され 別の宅地等は指定されていない場合 同一街路においても宅地の価格に格差 16

19 が生じることが想定される この場合 評価の均衡を保つべきであるので 1つの街路に 2 つ以上の路線価を付設することになり 路線価付設を委託している場合については 路線本数の増加により 委託金額が増加することも考えられる 最後に 画地ごとの減価の場合 個々の画地についてその価格事情に見合った所要の補正ができ 今まで述べた 2 つの方法に比べ最もきめ細かい評価ができる また 費用面からも他の方法は鑑定毎 路線価付設毎に費用が掛かっていくが この方法の場合 新たな補正を設定するシステム改修費のみで完了し 一時的なものであると考えられる 一方 画地毎に補正の有無を設定する為 評価を行う画地数は 上記で述べてきた状況類似地域の数や路線価数よりは多くなるため 設定誤りや漏れによる課税誤りのリスクがある (3) 評価方法の検討今まで述べてきた 3 種の評価方法を 減価を行う数と課税誤りのリスクを比較すると 図 9 のとおりになる 減価を行う数が増えるとそれに比例して課税誤りのリスクも高くなるのが分かる こういった観点から一番理想的であるのは状況類似地域による減価であるが 先述のとおり土砂災害警戒区域等の指定の有無だけで状況類似地域を細分化するのは適当でない したがって 既存の状況類似地域内すべてに指定がある場合や山間部一体に指定がされており かつ減価の対象となる宅地等の評価を行う土地が多い場合は状況類似地域による減価や路線価による減価の評価方法が適していると考えられる 反対に部分的に土砂災害警戒区域等が指定されている あるいは山間部一体に指定がされているが 減価の対象となる宅地等の評価を行う土地が少ない場合は所要の補正で画地ごとに減価する評価方法が適していると考えられる 市町村における土砂災害警戒区域等の状況や宅地等の数などから総合的 17

20 に判断を行い 適切な評価方法を選択していくべきだと考える 大阪府の場合 土砂災害警戒区域等は宅地等の評価を行う画地数が少ない 場合や 範囲が狭い場合が多い為 状況類似地域による減価や路線価による 減価の方法よりも所要の補正で画地ごとに減価する方法が最も適している のではないかと考えられる 図 9 3 種の減価方法の比較 減価を行う数 課税誤りのリスク 状況類似地域による減価 最も少ない 小 路線価による減価 ( 画地ごとに減価に比べ ) 少ない 中 画地ごとに減価 多い 大 2. 補正内容の詳細について 次に所要の補正による補正率など補正の詳細について考察する (1) 補正の方法について補正を行うに当たって 補正を行う土地に対して土砂災害警戒区域等が指定された面積の割合で補正率を求め補正を行う方法 ( 以下 本文中 面積割合補正 という ) あるいは土砂災害警戒区域等に一部でも指定された場合一律の補正率で補正を行う方法 ( 以下 本文中 一律補正 という ) に分けられる 両者の補正方法の長所 短所として面積割合補正の場合 指定面積によって補正率が変わることから バランスの取れた補正になる 一方 指定面積を算出し 面積割合を正確に求める事が重要であり 正確に求められなければ公平性が担保できなくなる 次に一律補正の場合 指定された面積以外にも減価の影響が及ぶといった場合 一律に補正を行うことによりその影響も考慮し公平な補正を行うことができる 一方 単純に指定面積の割合だけで考えると 全体に指定がされている画地とそうでない画地とのバランスについて説明が難しい 18

21 参考にこの両者の採用 ( 採用予定 ) 割合について調査したところ 図 1 0 のとおりであった 全国 47 都道府県 1718 市町村の状況調査結果より 19

22 以上のように 土砂災害警戒区域では一律補正を採用している割合が多く 土砂災害特別警戒区域では両者の割合が拮抗していることが分かった この違いは土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域で採用している補正の方法が違う市町村や土砂災害警戒区域のみ減価を行っている市町村が面積割合補正を採用していることが多いことから生じているものである 評価基準においては所要の補正の方法等の規定はなく その実態に応じて具体的内容については各市町村の裁量で採用しているところである 土砂災害特別警戒区域が土地の一部に指定されたとしても 土地全体に利用制限が生じており 移転の勧告が行われたりする恐れがある また 土砂災害警戒区域等の指定区域は 急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがある 区域を線引きの対象としているが 災害発生時 土砂が必ずしも土砂災害警戒区域等に収まるとは考えにくく 生命又は身体に危害が生じるおそれはないが 土砂の流入等によりその画地全体の土地の価格に影響が及ぶ可能性が極めて高い さらに第 1 章でも述べたが 土砂災害警戒区域等が指定されると指定区域を区域図で表す形になるが 大阪府の場合 この区域図の縮尺が一番大きくて2500:1の図になる この区域図に基づいて市町村は補正対象地番を絞り出す作業を行っているのが現状で 面積割合補正を行っている場合は更に画地の中の指定区域の面積をこの区域図から算出することになる この区域図の縮尺からは正確な面積割合を求めるのが困難である 図 11 以上から 補正の方法としては 一律補正が適当である なお 一律補正を行っている市町村の理由もこういった内容ではないかと思われる 20

23 図 11 指定図 ( 参考 : 土砂災害警戒区域等の指定の公示に係る図書 ( 大阪 府河川室ホームページより ) 21

24 ( 2 ) 補正率について採用 ( 採用予定 ) 数は 図 12 のとおりである 図 12 補正率一覧 全国 47 都道府県 1718 市町村の状況調査結果より 22

25 こちらについても補正方法の採用割合と同様に調べた結果である 土砂災害警戒区域の補正については 土砂災害特別警戒区域での補正より減価の割合が低い あるいは補正を行わない市町村もあるなど 補正実施の有無の時点で意見が分かれるところである 補正を行わない理由としては 土砂災害警戒区域はあくまで土砂災害が起こる恐れのある土地を公示しただけにすぎず 法律上の規制等はないためであり 補正を行う理由としては 指定区域に存することの心理的嫌悪感に基づく市場性の減退感というのが一般的である ただし ここでいう市場性の減退感が固定資産評価上での適正な時価にどの程度影響するのかは 適切に見極める必要があり 補正を行う場合 土砂災害特別警戒区域より減価の割合を低く設定すべきである 土砂災害警戒特別区域の補正率については 調査の結果から 一律補正を行っている市町村の補正率は0.7から0.9の値の範囲で補正率を採用している市町村が多いことがわかった 23

26 おわりに 以上 災害区域の指定における固定資産税評価として 特に土砂災害警戒区域等に指定された土地評価について 土砂災害防止法や土砂災害警戒区域等の概要 固定資産税の概要および土地評価を踏まえたうえで 減価方法について述べてきた 土地評価における減価については 平成 25 年 6 月 14 日付け総税評第 14 号総務省自治税務局資産室長発 平成 27 年度固定資産の評価替えに関する留意事項について の通知の中で 土砂災害特別警戒区域 急傾斜地崩壊危険区域等の指定による土地の利用制限等が土地の価格に影響を与える場合には 当該区域の個別的要因について 適正に補正を行うこと とあり 土地の価格 つまり固定資産の適正な時価に影響がある場合の減価は必要であるとされている このほか 災害が想定される区域は様々あり これらについても区域指定に伴う影響が土地の価格に与える場合 市町村においては価格にどれだけ影響があるかどうかを踏まえ 減価の必要性を見極め 必要があるときは適正な方法および内容で減価を行うことが公平 公正な課税の観点からも必要である 24

27 参考文献一覧 固定資産税評価基準解説 ( 固定資産税務協会編 ) 平成 26 年度版要説固定資産税 ( 固定資産税務協会編 ) 全国における土砂災害警戒区域等の指定状況 ( 国土交通省 土砂災害防止法に基づく区域指定について( 大阪府都市整備部河川室 ) 土砂災害防止法の概要( 国土交通省 平成 27 年度固定資産の評価替えに関する留意事項について ( 平成 25 年 6 月 14 日付総税評第 14 号総務省自治税務局資産評価室長発通達 ) 特別警報について( 気象庁 土地に関する調査研究- 防災計画等の策定と地価の関係に関する調査研究 - (( 一財 ) 資産評価システム研究センター平成 25 年 3 月 ) 西嶋淳 土砂災害等リスクの資産価値への影響と資産評価上の課題 (( 一財 ) 日本不動産研究所システム評価部 ) 評価情報(( 一財 ) 資産評価システム研究センター ) 市町村長が行う所要の補正に関する一考察 ( 平成 25 年 1 月号 ) 市町村長所要の補正の必要性と補正率の求め方の例示 ( 平成 25 年 5 月号 ) 土砂災害防止法区域指定における固定資産税の取り扱いについて ( 平成 25 年 11 月号 ) 月刊 税 固定資産税における 適正な時価 ( 平成 14 年 7 月号 ) 固定資産税土地評価における土砂災害関係法令による減価要因とその補正 ( 平成 25 年 8 月号 ) 25