魚津市固定資産 ( 土地 ) 評価事務取扱要領 魚津市

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1 魚津市告示第 50 号 魚津市固定資産評価事務取扱要領 ( 土地 ) を別紙のとおり定める 平成 30 年 3 月 28 日 魚津市長村椿晃

2 魚津市固定資産 ( 土地 ) 評価事務取扱要領 魚津市

3 目 次 第 1 章通則 土地の評価 現況による評価 土地評価の基本 地目の認定 地積の認定... 2 第 2 章宅地の評価 宅地の評価 市街地宅地評価法 その他の宅地評価法... 7 第 3 章農地の評価 一般農地 宅地等介在田 勧告遊休農地... 8 第 4 章農業用施設用地 農業用施設用地 農業用施設用地の評価... 8 第 5 章山林の評価... 9 第 6 章鉱泉地の評価... 9 第 7 章池沼の評価... 9 第 8 章牧場の評価... 9 第 9 章原野の評価... 9 第 10 章雑種地の評価 雑種地の分類 ゴルフ場用地の評価 鉄軌道用地の評価 その他の雑種地の評価 第 11 章その他の補正 評価基準による補正 市町村長の行う 所要の補正... 12

4 第 1 章通則固定資産税の課税客体となる土地の評価事務については 地方税法 ( 昭和 25 年法律第 226 号 ) 第 403 条第 1 項の規定に基づき 総務大臣の告示した 固定資産評価基準 及びこの取扱要領により行うものとする 1. 土地の評価の基本方針評価は 原則として土地の状況を実地に調査し 当該土地の賦課期日における現況により行うものとし 次に掲げる土地の地目別にそれぞれ以下に定める評価の方法によって行うものとする この場合において 土地の地目も土地の現況によるものとする (1) 宅地 (2) 田 (3) 畑 (4) 山林 (5) 鉱泉地 (6) 池沼 (7) 牧場 ( 8 ) 原野 (9) 雑種地 2. 地目の認定 (1) 認定の時期地目の認定は 賦課期日である1 月 1 日現在の状況で行うものとする (2) 現況主義土地の評価上の地目は 土地登記簿上の地目にかかわりなく現況の地目及び各々の画地に関わる法的利用規制の状況を勘案して決定するものとし 原則として実地調査により把握し 認定するものとする (3) 認定の単位地目の認定は 原則として一筆ごとに行うものとする この場合における地目の認定は 土地の現況及び利用目的に重点を置き 部分的に僅少の差異が存するときでも 土地全体としての状況を観察して認定するものとする (4) 一般的な認定基準 1 宅地建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 1

5 2 田農耕地で用水を利用して耕作する土地 3 畑農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 4 山林耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 5 鉱泉地鉱泉 ( 温泉を含む ) の湧出口及びその維持に必要な土地 6 池沼潅漑 ( かんがい ) 用水でない水の貯水池 7 牧場家畜を放牧する土地 8 原野耕作の方法によらないで雑草 潅木類の生育する土地 9 雑種地以上のいずれにも該当しない土地 3. 地積の認定地積は 次に掲げる区分により認定する (1) 登記簿に登記されている土地については 原則として 登記簿に登記されている地積により認定する (2) 登記簿に登記されていない土地については 現況により認定する 第 2 章宅地の評価 1. 宅地の評価宅地の評価は 各筆の宅地について評点数を付設し 当該評点数に評点一点当たりの価格を乗じて 各筆の宅地の価額を求めるものとする 各筆の宅地について評点数を付設する方法としては 主として市街地的形態を形成する地域における宅地については 市街地宅地評価法 を 主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地については その他の宅地評価法 を採用するものとする 2. 市街地宅地評価法 (1) 用途地区の区分 1 目的用途地区の区分は 地域的な広がりをもつ複雑な宅地の評価において 宅地の価格要素の共通な等価地区の区分の前段的作業であり 路線価の付設 画地計算を行う場合の画地計算法の適用の基礎となるものである 2 区分の基準用途地区は 宅地の価格に影響を及ぼす諸要素のうち 地域的にみて類似性の強い要素を基準として区分するもの 2

6 であり 具体的には宅地がおおむね適業適地の原則に従って利用されていることから その利用状況が類似している地区ごとに区分するものとする 3 当市における用途地区当市における用途地区は 固定資産評価基準に基づき 当市の利用状況等を総合的に勘案した結果 次のとおりとする 3

7 大区分 小区分 地区の状況 都市計画法で定める商業地域や近隣商業 商業地区普通商業地区 地域内 あるいは住居地域 準工業地域内の幹線道路 ( 国県道等 ) 沿いに中低層 の店舗 事務所等が連たんする地区 商業地区の周辺部 ( 主として都市計画法 で定める商業地域や近隣商業地域内 ) あ 併用住宅地区 るいは 第 1 種住居地域 第 2 種住居地域 準工業地域内の幹線道路沿いに 戸 建住宅 店舗併用住宅 小規模の店舗や 住宅地区 事務所等が混在する地区 主として都市計画で定める第 1 2 種低 層住居専用地域 第 1 2 種中高層住居 普通住宅地区 専用地域 第 1 種住居地域 第 2 種住居 地域及び準工業地域内にあって 主とし て戸建住宅が建ち並ぶ地区 主として家内工業者の居住する地区をい い おおむね都市計画法で規定する特別 家内工業地区 工業地区 準工業地域又は第 1 種住居地域 第 2 種住居地域内で 主として家内 工業を営む建物の敷地が 300m2程度まで の工場が集中している地区 主として都市計画で定める準工業地域 中小工場地区 工業地域で敷地規模が9,000m2程度までの 工業地区 工場 倉庫等が建ち並ぶ地区 主として都市計画法で定める準工業地 域 工業地域 工業専用地域内で敷地規 模が9,000m2を超える工場 倉庫 流通セ 大工場地区 ンター 研究開発施設等が建ち並ぶ地区 単独で3ha 以上の敷地規模のある画地 によって形成される地区 1 画地の平均規模が9,000m2以上の工業 団地 流通業務団地等 温泉街地区 門前仲見世地区 名勝地区 観光地区 海水浴場地区等で一般の商業地区とは 若干その性格を異にする地区 4

8 (2) 状況類似地域区分の設定 状況類似地域は価格形成要因の類似性に基づいて区分した 用途地区を 更に類似した要因を絞り込み その絞り込んだ価格形成要因の同質性に基づいて細分化する また 価格事情においては 状況類似地域相互の価格差が 2 割程度の地域ごとに標準宅地を選定することを勘案した状況類似地域区分を設定する (3) 主要な街路の選定及び標準宅地の選定 1 標準宅地の選定の意義標準宅地は 主要な街路 に路線価を付設するために選定されるものであり その他の街路 の路線価との均衡を図り しいては状況類似地域内の評価の均衡及び状況類似地域間の均衡を確保しようとするものである 2 主要な街路の選定主要な街路は 状況類似地域区分によって区分した状況類似地域につき1 街路を選定するものである 3 標準宅地の選定標準宅地は 主要な街路 に沿線する宅地のうちから 次のような宅地を目標として選定する ア. 沿接している主要な街路以外の街路には接しない宅地イ. 間口がその状況類似地域の標準的である宅地ウ. 奥行がその状況類似地域の標準的である宅地エ. その他 がけ地補正等の補正を必要としない宅地 (4) 路線価の付設 1 路線価の意義路線価とは 街路に接面する標準的な画地 ( 標準宅地 ) が有する宅地としての利用価値のことであり 1 平方メートル当たりの標準価格によって表示する 2 路線価の付設対象路線価は 次の各号に掲げるものに付設する ア. 国又は地方公共団体の所有する土地で 公共施設として道路の用に供されているものイ. 現に公共の用に供されていると認められる道路で ア以外のもの ( 以下私道等という ) 3 路線価の区分状況類似地域内の路線価付設対象路線について 路線の物理的状況等に応じて適正に区分するものとする 5

9 ア. 路線区分の原則 ( ア ) 道路の交差点から交差点を一単位とする ( イ ) 価格要因の相違が認められず 街路ごとに路線を設定することが評価を煩雑にする場合には 2 街路以上に 1 路線付設する ( ウ ) 宅地の状況が 1 街区の間で相違すると認められるときは 上記の規定にかかわらず 1 街区を 2 以上の路線に区分する 又は 1 街区に 2 つの路線を付設 ( 二重路線 ) することができる 4 主要な街路の路線価の付設主要な街路の路線価の付設に当たっては 原則として不動産鑑定士等に標準宅地の鑑定評価を求め 当該評価により求められた価格 ( 標準価格 ) の 7 割を目途にして路線価を付設するものとする 5 その他の街路の路線価の付設その他の街路の路線価は 主要な街路の標準宅地とその他の街路に沿接する標準的な宅地との間における 相互の街路状況 公共施設等の接近状況 家屋の疎密度 その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮して 付設するものとする 具体的には以下の 4 点の価格形成要因から比準するものとする ア. 街路条件街路の系統による連続性や 面的な街路の整備状況等の 街路の地域的条件 と 路線毎の幅員 舗装有無 行止まり道路等の 路線の個別条件 を要因として採用する イ. 交通接近条件公共施設等との接近状況で 鉄道駅 市役所 学校 バス停留所等の生活上の利便施設で 土地の価格に影響を与えているものを要因として採用する ウ. 環境条件下水道 都市ガス等の整備状況 汚水処理場等の嫌悪施設との接近状況を要因として採用する エ. 行政条件都市計画用途地域 建ぺい率 容積率等の土地利用に関する行政上の規則を要因として採用する (5) 各筆の評価額の算出各筆の評価は 各筆の沿接する路線価を基に 画地計算法を適用して求めるものとする 6

10 3. その他の宅地評価法 ( 1 ) 適用地域の判定指針宅地の存する地域で 市街地宅地評価法 の適用地域以外の地域については その他の宅地評価法 を適用するものする (2) 状況類似地区の区分状況類似地区は 宅地の沿接する道路の状況 公共施設等の接近の状祝 家屋の疎密度 その他利用上の便等を総合的に考慮し おおむねその状況が類似している地区ごとに区分するものとする ( 3 ) 標準宅地の選定標準宅地は 状況類似地区ごとに 道路に沿接する宅地のうち 奥行 間口 形状等からみて 標準的と認められるものを選定する ( 4 ) 標準宅地の評点数の付設標準宅地の評点数の付設に当たっては 原則として不動産鑑定士等に標準宅地の鑑定評価を求め 当該評価により求められた価格 ( 鑑定評価価格 ) の 7 割を目途にして評点数を付設する ( 5 ) 各筆の評価額の算出標準宅地の評点数に宅地の比準表に基づく比準割合を乗じて 各筆の評価額を算出するものとする 第 3 章農地の評価 1. 一般農地一般農地である田及び畑の評価は 各筆の田及び畑について標準地比準方式によって評点数を付設し 当該評点数を評点一点当たりの価額に乗じて 各筆の田及び畑の価額を求める方法によるものとする この場合 主として地勢 土性 水利 その他自然的及び経済的諸条件について検討して状況類似地区を区分のうえ さらに利用の便 収量 日照等を総合的に判断して評価するものとする 2. 宅地等介在農地宅地等介在農地と分類される土地は 外見上農地としての形態を留めているが 実質的には宅地等としての潜在的価値を有していると考えられ これを農地と同等に生産力条件に着目して評価することは不合理であり かつ宅地等との間に不均衡を生ずることとなるため 宅地等介在農地として評価を行うものである 宅地等介在農地として評価する時点は原則として農地法の転用の許可を受けた時点である 評価については 宅地等介在農地の所在により 市街地宅地評 7

11 価法 および その他の宅地評価法 の評価方法に準じ求めた基準となる価格から 当該宅地等介在農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額 ( 造成費相当額 ) を控除して求めるものとする ただし 基本価額の1/ 2が造成費相当額より小さい場合は 基本価額の1/ 2を固定資産評価額とするものとする 3. 勧告遊休農地勧告遊休農地 ( 地方税法附則第 17 常の3 第 1 項に規定する勧告遊休農地をいう ) の評価については 通常の農地価額で売買価格 0.55となっているところ 0.55を乗じずに価額を求める方法によるものとする 第 4 章農業用施設用地 1. 農業用施設用地の地目の認定について農用地区域や市街化調整区域に存在する農業用施設用地の地目の認定は 次によるものとする ( 平 自治評第 40 号自治省税務局資産評価室長通知 ) 農業用施設の所在 農業用施設の態様 認定地目 農業用施設が農家 施設が家屋か否かにかかわらず全 宅 地 の敷地にある場合 体として地目認定 農業用施設が農家の敷地外にある場 施設が家屋として認定される場合施設の内部で耕作が行われている 農 地 合 施設の内部で耕作が行われていな 宅 地 い 施設が家屋として認定されない場合施設の内部で耕作が行われている 農 地 施設の内部で耕作が行われていな 雑種地 い 牧場に所在する場合 牧場内の牧草栽培地等と一体として認定 牧 場 2. 農業用施設用地の評価農業用施設の用に供する宅地の評価は 該当地区の農地の価額を基準として求めた価額に造成費相当額を加えたものとし 当該地区の宅地評価額の1/ 2が造成費相当額より小さい地区においては 宅地評価額の1/2を固定資産評価額とするものとする 8

12 第 5 章 山林の評価 一般山林の評価は 各筆の山林について標準地比準方式によって評点数を付設し 当該評点数を評点一点当たりの価額に乗じて 各筆の田及び畑の価額を求める方法によるものとする この場合 地勢 上層 林産物の搬出の便等の状況を総合的に考慮し おおむねその状況が類似していると認められる地区ごとに状況類似地区を区分したうえで評価するものとする 第 6 章鉱泉地の評価鉱泉地の評価は 当該鉱泉地の基準年度の前年度の価額に当該鉱泉地の鉱泉を利用する温泉地に存する宅地の基準年度における価額の前基準年度における価額に対する割合を乗じて求める方法によるものとする 評価額 = 基準年度の前年度の価額 近傍宅地の価額の変動率 変動率 = 当該鉱泉地の鉱泉を利用する温泉地の宅地の当該基準年度の価額 当該鉱泉地の鉱泉を利用する温泉地の宅地の前基準年度の価額 第 7 章池沼の評価池沼の評価は 池沼の位置 形状 利用状況等を考慮し 附近の土地の価額に比準してその価額を求めるものとする 第 8 章牧場の評価牧場の評価は 牧場の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法によるものとする ただし 市町村内に牧場の売買実例価額がない場合においては 牧場の位置 土性 地形等を考慮し 附近の土地の価格に比準してその価格を求める方法によるものとする 第 9 章原野の評価原野の評価は 原野の位置 形状 利用状況等を考慮し 附近の土地の価額に比準してその価額を求めるものとする 第 10 章雑種地の評価 1. 雑種地の分類評価基準では雑種地をその利用状況に応じて 次のように分類し 9

13 その分類に応じた評価の方法を採るものとしている ( 1 ) ゴルフ場等用地 ゴルフ場 遊園地 運動場 野球場 競馬場及びその他これらに類似する施設の用に供する土地 ( 2 ) 鉄軌道用地 鉄道又は軌道による運送の用に供する土地 ( 3 ) その他の雑種地 ( 1 ) ( 2 ) 以外の土地 2. ゴルフ場等用地の評価ゴルフ場等用地の評価は ゴルフ場の近傍山林の時価にゴルフ場の造成費を加算し これに宅地の評価割合 (7 割 ) や位置 利用状況等による補正を乗じて求めるものとする ( 平 自治評第 37 号自治省税務局資産評価室長通知 ) なお 近傍山林の時価については 山林比準方式 により求めるものとする ゴルフ場用地の近傍宅地の評ゴルフ場のコース宅地の評位置 利用状況 + の山林の時価価割合に係る造成費価割合等による補正 3. 鉄軌道用地の評価 (1) 鉄軌道用地 ( 複合利用鉄軌道用地以外 ) の評価 1 鉄軌道用地の定義ア. 線路敷 ( 工場の敷地内にあるものは除く ) の用に供する土地 イ. 停車場建物等の用に供する土地 ウ. 前ア イの土地に接する変電所 車庫 倉庫等及び現業職員の詰め所の用に供する土地 2 評価方法当該鉄軌道用地に沿接する土地を鉄道沿線ごとにまとめ 加重平均価額を求める 求められた加重平均価額に3 分の1を乗じ評価するものとする ( 2 ) 複合利用鉄軌道用地の評価 1 複合利用鉄軌道用地の定義ア. 複合利用建物 ( 鉄道又は軌道による運送の用 ( 以下 運送の用 という ) に供する部分と鉄道又は軌道による運送以外の用 ( 以下 運送以外の用 という ) に供する部分を有する建物をいう ) の敷地である鉄軌道用地 ( イに該当するものを除く ) イ. 鉄軌道用地でその上部に設置された人工地盤等の上に複合利用建物若しくは運送以外の用にのみ供する建物 ( 以下 複合利用建物等 という ) があるものその他人工地盤等の上 10

14 を運送以外の用に供するもの又は鉄軌道用地で近接する土地にある複合利用建物等の一部がその上部にあるもの ウ. 鉄軌道の高架下にある鉄軌道用地で 当該土地に運送以外の用にのみ供する建物があるものその他当該土地を運送以外の用に供するもの ( アに該当するものを除く ) なお 魚津市ではウのみ該当する 2 評価方法複合利用鉄軌道用地の地積を運送の用に供する部分の面積と運送以外の用に供する部分の面積で按分し それぞれの地積に対応する価額を算出し価額を求める方法によるものとする 4. その他の雑種地の評価その他の雑種地は 土地の利用状況を考慮し 附近の土地の価額に比準してその価額を求めるものとする 第 11 章その他の補正 1. 評価基準による補正 (1) 砂防指定地の評価 ( 評価基準第 1 章第 11 節一 ) 砂防法第 2 条の規定に基づき指定された土地 ( 以下 砂防指定地 という ) のうち山林の評価は 当該土地における一定の行為 ( 立木伐採 土地の形状変更 工作物設置等 ) の禁止または制限の程度に応じて定めた2 分の1を限度とする補正率を適用してその価額を求める方法によるものとする 1 対象となる土地現況地目が 山林 の土地 2 評価方法ア. 全筆が指定を受けているもの課税地積を減価評価の対象とする 登記地積 課税地積 計測地積の一致 不一致にかかわらず 単価 課税地積に補正率 0.5 を乗じたものを評価額とするものとする 砂防地指定分評価額 = 単価 課税地積 0.5 イ. 一部の筆が指定を受けているもの (1) 筆全体の計測地積と指定地分の計測地積から指定地割合が提示されているもの課税地積に指定地割合を乗じた地積を減価評価の対象とする ( 指定箇所 筆が重複していることにより合算した指定地割合が 100% となるものは 全筆が指定を受けているもの 11

15 として減価評価する ) 砂防地指定地積 = 課税地積 指定地割合砂防地指定分評価額 = 単価 ( 砂防地指定地積 0.5) (2) 指定地分の計測地積のみ提示されているもの 1 指定地面積が登記地積 ( 課税地積 ) 以上のもの全筆が指定を受けているものとして減価評価の対象とするものとする 砂防地指定分評価額 = 単価 課税地積 指定地面積が登記地積 ( 課税地積 ) より小さいもの課税地積と指定地分の計測地積から指定地割合 (% ) を按分計算により算出し 砂防地指定部分を減価評価の対象とするものとする 指定地割合 = 指定地面積 課税地積砂防地指定地積 = 課税地積 指定地割合砂防地指定分評価額 = 単価 ( 砂防地指定地積 0.5) ウ. 計測不能等により筆全体の計測地積 指定地分の計測地積とも提示されていないもの減価評価しないものとする 2. 市町村長の行う 所要の補正 固定資産評価基準第 1 章第 3 節二の ( 一 ) の4 及び第 3 節二の5 各筆の宅地の評点数の付設 に基づき 宅地の状況に応じて 以下の所要の補正を適用させることができるものとする (1) 横断歩道橋 1 補正の対象接面道路に歩道橋が設置されている宅地を対象として行うもので 歩道橋が設置されていることによる接面街路との一体的利用の阻害に対する補正を行うものとする 2 補正の方法接面道路に歩道橋等が設置されている宅地の中で 歩道橋等が設置されていることにより接面街路との一体的利用の阻害が認められる土地については 状況により無道路補正 ( 0.6) もしくは 路線価を不採用することにより補正を行うものとする ( 2 ) 高圧線下地 1 補正の対象高圧線の下になっている土地 ( 宅地比準地目 ) 12

16 2 補正の方法地役権の設定地積を課税地積で除して高圧線補正 (0.5) を乗じて算出された数値を差し引いて求められる数値を補正するものとする ( 3 ) 介在農地 1 補正の対象宅地等介在農地について 周辺の宅地や一般農地との評価の均衡 利用上の制限等を評価に反映させるため補正を行うものとする 2 補正の方法路線価に路線評価額区分及び盛土の高さごとの補正率 ( 路線評価額から宅地造成費を差し引いた数値を路線評価額で除して算出された率 ) を乗じて補正を行うものとする ( 4 ) 再生エネルギー施設用地評価 1 補正の対象再生エネルギー施設が設置された土地 2 補正の方法当該土地に地目は雑種地とし 近傍地比準方式を採用し 比準元の地目に関しては 土地の位置 利用状況等を考慮したうえ 十分に現地調査を行い決定するものとする (5) その他の雑種地 1 補正の対象雑種地 ( 宅地批准 ) として評価している 駐車場 資材置場 私有道路 ゴミステーションに対して補正するものとする 2 補正の方法造成の要否 位置及び利用状況等を考慮したうえで 補正を行うものとする 補正率は次の表のとおりとする 13

17 その他の雑種地補正表 分類 補正方法 1 駐車場 ( 造成不要 ) 課税地目 : 宅地 宅地 駐車場 ( 造成必要 ) 課税地目 : 雑種地 宅地 0.8~ 資材置場 ( 造成不要 ) 課税地目: 宅地 宅地 1.0~ 0.9 家屋がある宅地 1.0 整地が必要宅地 資材置場 ( 造成必要 ) 課税地目 : 雑種地 宅地 0.8~ 私有道路 課税地目: 私有道路 宅地 0.1( 非住宅用地 ) 4 画地以上ある場合または 道路位置指定を受けている道路で複数の画地があれば 登記地目が公衆用道路でなくても 課税地目 : 公衆道路とし非課税とする 6 ゴミステーション 融雪装置 課税地目 : 雑種地 宅地 0.1( 非住宅用地 ) (4) その他の評点算出法その他特別の事情により 著しい利用価値の減少が認められる宅地で 当該路線に沿接する他の画地との評価の均衡上 補正の必要があると認められるものについては 以上に掲げる画地の計算方法を適用して算出した評点数から 利用価値の減少する程度に応じて 評点数を控除するものとする 14

18 附則この告示は 公表の日から施行し 平成 30 年 1 月 1 日から適用する