<4D F736F F F696E74202D E6378AFA49528E9197BF E C C8E333093FA8CBB8DDD94C E93E095D48DCF94E497A695CF8D58816A>

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1 ケネディクス不動産投資法人 第 7 期 (28 年 1 月期 ) 決算説明資料 29 年 4 月ケネディクス リート マネジメント株式会社 第 7 期決算説明資料を更新しました < 更新箇所 > 29 年 4 月 3 日更新 セクション1 第 8 期 ( 第 9 期 ) 収益予想 P4 セクション4 財務戦略 P16 18

2 外部成長ポートフォリオ内部成長財務JREIT 市場環境を踏まえた運営方針 これまでの実績 69 物件 2, 億円超の資産規模を達成オフィスビル比率を 89% まで引き上げ NOI 利回り水準の引き上げ新規賃料 継続賃料の引き上げ 現状認識 都心部のオフィスビルキャップレートの上昇幅は今のところ限定的加重平均資本コストの上昇 景気低迷による賃貸市場 / テナント動向の変化 運営新規投資 新規投資は物件入替えの範囲内とする 物件売却 : 住宅 都市型商業施設 地方オフィスビルが優先対象 物件情報確保のため伊藤忠商事から運用会社への一部資本参加 既存物件の運営 当面の運営方針 柔軟かつ機動的なリーシングにより 空室期間の短縮と高稼働率の維持を目指す 返済期限の分散及び銀行との関係を重視した資金調達保守的な有利子負債比率 足元のリファイナンスが注目される環境有利子負債比率が低いことが重要 既存テナントについて 原則として増賃交渉を行わない財財務方針 有利子負債比率をより一層保守的に運営 キャッシュポジションの積み上げ 金融機関との良好な関係を引き続き重視 1 口当たり分配金の安定性を重視しつつ 市場環境好転後の再成長に向けた備えを優先させ優先させます 1

3 セクション 1 第 7 期 (28 年 1 月期 ) 決算概要

4 第 7 期決算概要 運用実績ハイライト 営業収益 当期純利益 賃貸 NOI (Net Operating Income) FFO (Funds From Operation) 発行済投資口数 1 口当たり FFO 7/1 期 8/4 期 8/1 期 ( 単位 : 百万円 ) 前期比説明 ( 第 5 期 ) ( 第 6 期 ) ( 第 7 期 ) 不動産等売却損益 不動産等賃貸事業損益 減価償却費 運用実績の推移 7,28 4,2 1,392 2,792 5,394 4,184 2 万口 2,92 円 8, ,182 1,43 3,342 5,612 4,259 2 万口 21,297 円 8, ,477 1,445 3,123 5,923 4,269 2 万口 21,345 円 円 主に 不動産等売却益の減少 ( 第 6 期比 652 百万円 ) による減少 第 6 期は 住宅 23 物件売却によるネット損益 第 7 期は ZARA 天神西通と博多駅前第 2 ビル売却による利益 +7.% ( 賃貸事業収益の増加が費用の増加を上回った ) ( 参考 ) 不動産等売却損益を控除した場合 : 第 7 期 2,823 百万円第 6 期 2,829 百万円 +5.5% (NOI= 不動産賃貸事業損益 + 減価償却費 ) FFO= 当期純利益 + 減価償却費 不動産等売却益 + 不動産等売却損 新投資口の発行なし 第 6 期とほぼ同水準 1 口当たり分配金 13, 96 円 16,711 円 15,618 円 1,93 円 ( 参考 ) 不動産等売却損益を控除した場合 : 第 7 期約 14.1 千円第 6 期約 14.1 千円 財務指標等の推移 7/1 期 ( 第 5 期 ) 8/4 期 ( 第 6 期 ) 8/1 期 ( 第 7 期 ) 前期比 説明 総資産額 ( 百万円 ) 213,763 23,52 239,648 +9, % 純資産額 127, , , % 1 口あたり純資産額 期末有利子負債比率 期末自己資本比率 期末物件数 総賃貸可能面積 期末稼働率 638,89 円 35.3% 59.8% 77 物件 248,653.7 m2 96.9% 641,57 円 38.9% 55.7% 68 物件 248, m2 95.9% 64,437 円 41.2% 53.4% 69 物件 256,214.3 m2 95.6% 1,133 円 +2.3% 2.3% +1 物件 +7, m2 +3.1%.3% 分配金調整 ( 控除 ) 後の 1 口当たり純資産額 624,819 円 新規物件取得による借入金等による増加 借入金等増加による自己資本比率の減少 取得 : オフィスビル (3 物件 ) 譲渡 : オフィスビル (1 物件 ) 都市型商業施設 (1 物件 ) オフィスビル 95.7% 都市型商業施設 94.7% 住宅 96.7% 3

5 第 8 期 ( 第 9 期 ) 収益予想 第 8 期 (29 年 4 月期 ) 運用状況の予想の修正 (29 年 4 月 22 日時点 ) ( 百万円 ) 第 7 期実績 (28/1 期 ) A 第 8 期予想 (29/4 期 ) 28 年 12 月 11 日時点 B 第 8 期予想 (29/4 期 ) 29 年 4 月 7 日時点 C 増減額 (CA) 増減額 (CB) 第 9 期予想 (29/1 期 ) 29 年 4 月 22 日時点 営業収益 8,456 8,298 8, ,88 営業費用うち賃貸事業費用 ( 減価償却費除く ) うち減価償却費 4,311 2,233 1,445 4,357 2,256 1,428 1, ,465 営業利益 4,144 3,941 営業外費用 1,34 1,67 うち支払利息等 ( 融資関連費用等を含む ) 948 1, ,75 経常利益 3,124 2,881 2, ,561 当期純利益 3,123 2,88 2, ,56 発行済投資口数 ( 口 ) 2, 2, 2, 2, 1 口当たり分配金 ( 円 ) 15,618 14,4 11,8 3,818 2,6 12,8 賃貸 NOI( 不動産賃貸事業損益 + 減価償却費 ) 5,923 6,42 FFO ( 当期純利益 + 減価償却費 不動産等売却損益 ) 4,269 4,39 ( 参考 ) 物件売却損益 ( 参考 ) 物件数の推移 物件 69 物件 *1 *2 *1 29 年 4 月 21 日までは 69 物件 29 年 4 月 22 日 ~4 月 29 日は 68 物件 29 年 4 月 3 日は 67 物件保有を前提としています *2 29 年 4 月 22 日現在保有している 68 物件に 29 年 4 月 3 日付 KDX 小石川ビルの譲渡 29 年 7 月 1 日付予定の ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビルの取得を前提としています 4

6 セクション 2 オフィスビルを中心としたポートフォリオ

7 オフィスビル比率の引き上げ ( 億円 ) オフィスビルを中心とした資産規模の拡大 取得価格総額の推移 第 7 期 (28( 年 1 月末 ) 用途別投資比率 2,5 オフィスビル 都市型商業施設 住宅 2,171 2,263 1,97 2, 1,75 1,467 1,5 2,12 1,379 1,884 地域別投資比率 1, ,159 ( オフィスビル ) 第 1 期 (25/1 末 ) 第 2 期 (26/4 末 ) 第 3 期 (26/1 末 ) 第 4 期 (27/4 末 ) 第 5 期 (27/1 末 ) 第 6 期 (28/4 末 ) 第 7 期 (28/1 末 ) 注 : 第 6 期 第 7 期の数値には ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビルの建物取得予定価格 (4,325 百万円 ) を含みます 金額は億円未満を切り捨てて表示しています 円グラフの比率 (%) は取得価格の総額に対する当該分類毎の取得価格の比率をいい 小数第 2 位以下を切り捨てて表示しています 都心 5 区とは 千代田区 中央区 港区 渋谷区 新宿区を指します 6 6

8 物件入替による中規模オフィスビルへの集中 東京経済圏の中規模オフィスビルへの集中 第 7 期取得資産 ( 取得価格の合計 億円 ) KDX 岩本町ビル KDX 晴海ビル KDX 浜松町第 2 ビル 各期中に取得したオフィスビルの平均築年数 ( 年 ) * 各期中に取得したオフィスビルの 28 年 1 月末時点の平均築年数を表示 取得日 28/5/1 用途 オフィスビル 所在 東京都千代田区 取得価格 18.6 億円 建築時期 28/3 第 7 期末稼働率 92.7% 取得日 28/6/3 用途 オフィスビル 所在 東京都中央区 取得価格 12.5 億円 建築時期 28/2 第 7 期末稼働率 1.% 取得日 28/9/1 用途 オフィスビル 所在 東京都港区 取得価格 22. 億円 建築時期 1992/4 第 7 期末稼働率 1.% 都心 5 区 億円 第 7 期売却資産 ( 当初取得価格の合計 51.1 億円 ) ZARA 天神西通 売却日 28/6/25 用途 都市型商業施設 地域 地方経済圏 当初取得価格 36.8 億円 売却価格 41. 億円 建築時期 25/11 博多駅前第 2ビル 売却日 28/7/3 用途 オフィスビル 地域 地方経済圏 当初取得価格 14.3 億円 売却価格 14.7 億円 建築時期 1984/9 福岡 51.1 億円 7

9 KDX 晴海ビルの取得及びリースアップ実績 ( 第 7 期中 ) ケネディクス G が開発に関与する物件への投資 KDX 晴海ビル 階数 フロア面積合計 ( 坪 ) フロア面積合計 ( m2 ) 用途 事務所 事務所 事務所 事務所 事務所 事務所 事務所 事務所 事務所 事務所 エントランス店舗 所在地 : 東京都中央区晴海三丁目 延床面積 : 12, m2 建築時期 : 28 年 2 月 階数 : 地下 1 階付 11 階建 取得価格 : 1,25 百万円 取得日 : 28 年 6 月 3 日 顧客 ( 区画毎 ) A B C 37.1 m m m 坪 坪 92.9 坪 4,37.6 m2 /133.5 坪データ通信会社 m2 /26.61 坪データ通信会社 m2 /26.61 坪製造業 ( 本社 ) 2, m2 / 坪その他金融業 51.8 m2 /154.5 坪マンション販売 モデルルーム 168. m2 /5.82 坪コンビニエンスストア 1% 8% 6% 4% 2% 37.1% リースアップ実績 ( 稼働率 ) 稼働率 ( エンドテナント ) 1F の一部 711F テナント契約締結 55.6% 94.5% 1.% 1.% 74.2% 46.3% 46.3% 46.3% 本物件取得時 26F 5フロア契約 KDX 固定賃料割合 1F テナント契約締結 92.7% 1.% *KDX 固定賃料割合 :28 年 6 月 3 日付契約で定められた固定賃料の対象面積とエンドテナントとの契約面積 (26F) の合計が 全体面積に占める割合 エンドテナント未入居部分の固定賃料一部固定賃料型契約の概要 : 取得時に売主であるケネディクス株式会社 (KDX) と一部固定賃料型のマスターリース契約を締結 事務所部分月額 18, 円 / 坪 (7 階から 11 階 ) 店舗部分月額 15, 円 / 坪 (1 階 ) 発生始期 28 年 7 月 ~ 事務所 6 フロア分 28 年 9 月 ~ 事務所 8 フロア分 29 年 1 月 ~ 事務所 1 フロア分 29 年 2 月 ~ 事務所 1 フロア分及び店舗分 各エンドテナントとの契約賃料水準は全て KDX 固定賃料を上回った 8

10 ( 億円 ) 市場環境に応じた機動的な運営 オフィスビル取得及び売却 ( 住宅 / 都市型商業施設 / 地方オフィスビル ) 並びに資金調達のイメージ図 第 4 期 (27/4 期 ) オフィスビル取得オ15 フィス1 ビル取5 得 新規借入売却 第 5 期 (27/1 期 ) エクイティファイナンス第 6 期 (28/4 期 ) 新規借入投資法人債期限前返済期限前返済オフィスビル取得売却 第 7 期 (28/1 期 ) < 今後の方針 > オフィスビルの取得は原則として資産の入替えの範囲内とします オ返済オ新フ規ィ借ス入ビル取売得却備えを優先させます 期 取得 返済 第 8 期以降当面の方針 手元資金 売却 < 今後の方針 > 都市型商業施設 住宅 地方オフィスビルを優先的に売却対象とします また オフィスビルについても条件次第で売却対象とします 売却にあたっては これまで同様 簿価水準を重視しますが 有利子負債比率の推移 9

11 セクション 3 既存物件の運営

12 既存物件の運営 オフィスビルの新規賃料水準 新規賃料の引上げ実績 上昇率平均の推移 ( 新規賃料 ) 第 7 期の変動率分布 ( 新規賃料 ) 25% 2% 15% 1% 5% % 16.5% 21.6% 14.9% 16.2% 11.3% 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 15 2% 1 15% 5 1% 5% +~5% ( 賃貸面積ベース ) +2~3% +1~2% +5~1% < 今後の方針 > 市場環境と将来動向を見極め 入居検討企業等の要望に対し 柔軟に対応することにより 空室期間の短縮と稼働率の向上に努めます 変動率 ( 減賃分を含む ) の平均値 : 第 3 期 : 7.% 第 5 期 : 11.4% 第 4 期 : 14.% 第 6 期 : 16.7% 第 7 期 :3.9% ( 注 ) 上記数値は 新規契約に係る上昇率 変動率の件数ベースの単純平均値 地域別の変動率平均 ( 件数ベースの単純平均 ): 都心 5 区 : 13.5 % ( 増賃 8 件 減賃 件 ) その他東京経済圏 : 5.8 % ( 増賃 5 件 減賃 2 件 ) 地方経済圏 : 5.1 % ( 増賃 3 件 減賃 7 件 ) ( 注 ) 上記上昇率 変動率は 新規契約に係る当該オフィスビル (2F 以上の事務所 ) の平均賃料水準との比較 オフィスビルの退去率の推移 ( 実績及び予想 : 年換算 ) オフィスビルの主な退去理由の推移 オフィスビルの平均空室期間 2% 15% 1% 5% % 12.2% 14.8% 8.2% 7.7% 7.% 8.4% 2.7% 6.1% 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 ( 予想 ) 平均 8.4%( 年換算 ) 第 5 期第 6 期第 7 期 第 8 期 ( 予想 ) 拡張移転 4 件 2 件 3 件 3 件 縮小移転 17 件 17 件 23 件 32 件 その他 / 不明 5 件 11 件 5 件 3 件 注 : その他 / 不明には増賃改定交渉による退去を含みます 第 6 期 第 7 期 注 : 件数ベース ( フロアごと ) の平均値集計対象フロアは以下の通りです 2F 以上の事務所で 期初空室で期中に新規テナントと成約 期初から期末まで継続的に空室 期中解約後に期中新規テナントと成約 第 7 期末稼働率 都心 5 区 1. ヶ月 4.2 ヶ月 95.9% その他東京経済圏 3.6 ヶ月 4.2 ヶ月 96.9% 地方経済圏 1.6 ヶ月 1.2 ヶ月 94.1% 11 11

13 既存物件の運営 オフィスビルの継続賃料水準 継続賃料の引上げ実績 増賃改定の割合及び増賃率の平均の推移第 7 期の変動率分布 ( 継続賃料 ) 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 増賃改定の割合 増賃率の平均 7.8% 7.5% 1.3% 6.9% 39.5% 51.5% 43.4% 13.% 第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期 12% 1% 8% 6% 4% 2% % ( 注 ) 増賃改定割合には 更新期限にかかわらず 増賃交渉により増賃改定を期中に実現した割合を含みます 賃料改定の割合は賃貸面積ベース 増賃率の平均は賃料ベースの平均値 現状維持 +3% 以上 +2~3% 56.6% 43.4% +1~2% +~5% +5~1% < 今後の方針 > 原則として 賃料増額のための賃料改定交渉は行わず 稼働率の維持を優先させます 1% 98% 96% 94% 92% 9% 26 年 2 月 オフィスビル稼働率の推移 ( 地域別 ) 26 年 4 月 26 年 6 月 都心物件中心に増賃交渉開始 26 年 8 月 26 年 1 月 26 年 12 月 27 年 2 月 27 年 4 月 本格的な増賃交渉実施 27 年 6 月 27 年 8 月 27 年 1 月 東京経済圏 地方経済圏 27 年 12 月 28 年 2 月 28 年 4 月 28 年 6 月 原則として増賃交渉を行わない 28 年 8 月 28 年 1 月 オフィスビルの平均賃料単価 ( 第 7 期末 ) ( 円 ) 3, 2, 1, 2,5 都心 5 区 14,2 その他東京経済圏 11,1 地方経済圏 17,4 オフィスビル全体 注 : 面積で加重平均した物件ごとの平均賃料の合計を各エリアごとの物件数で割った金額 ( 百円未満を切り捨て ) を表示 2F 以上の事務所が対象 12

14 既存物件の運営 中規模オフィスビルの安定性 ( テナント分散 ) ( 先 ) オフィスビルのエンドテナントの状況 ( 第 7 期末 ) エンドテナント数 ( 物件数 ) 63 先 (59 物件 ) 最大エンドテナントの割合 2.1% 上位 3 エンドテナントの割合 5.4% ( 注 ) 上記割合はオフィスビルの上位エンドテナントが全ポートフォリオ全体に占める比率 ( 賃貸面積ベース ) です 敷金状況 ( 第 7 期末 ) 5 ヶ月未満 51 ヶ月 113 ヶ月 13 ヶ月以上 ( 参考 ) オフィスビルエンドテナントの信用力 過去 1 年間 ( 第 6 期 第 7 期中 ) の実績 2 ヶ月以上の未収 :4 テナントうち賃貸借契約を解除した先は 2 テナント 第 7 期末オフィスビルのエンドテナント業種分散 ( 参考 ) 賃料水準の推移 ( 市場データ ) 東京 23 区 : 大型ビル 中型ビルの賃料水準 (1997 年 6 月 =1) (%) 公務 ( その他 ) 2.3% サービス業 % 運輸 通信業 % 個人 % 不動産業 % 建設業 % 製造業 % 卸売業 小売業 飲食店 % 金融 保険業 % 大型ビル中型ビル大型ビルに比べ変動幅の小さい中型ビル ( 注 ) 大型ビル : 延床面積が3, 坪以上のビル中型ビル : 延床面積が1, 坪から3, 坪のビル出所 : CBRE 総研のデータをもとにケネディクス ( 株 ) 作成 ( 直近値は28 年 9 月 ) ( 参考 ) エンドテナントの資本金等の属性 資本金 1, 万 ~ 5, 万円 23.7% 資本金 1 億 ~5 億円 7.7% 資本金 5, 万 ~1 億円 2.2% 法律事務所その他 1.7% 上場会社及びその関連会社 52.4% 資本金 5 億円以上 3.3% * 物件取得時点のテナントの属性 契約面積の比率 * 対象 :28 年 2 月 29 日末以降取得の5 物件 ( 稼働率 % で取得したKDX 神保町ビルを除く ) ( 参考 ) オフィスビル規模別売買件数の推移 ( 件 ) 1,m2未満 1,m2以上 5,m2以上 5,m2未満 1,m2未満 1,m2以上 1999 年 年 年 年 年 年 年 年 年 ( 注 )1 東京証券取引所に提出された 会社情報に関する報告書 等に公開された情報や新聞等に公表された情報に基づく 2 オフィスビル売買件数の推移 と 建物床面積規模別件数の推移 より算出 ただし 規模別割合は面積が不明な事例を除いているため 上記で算出した件数は公表された件数とは異なります 出所 : 都市未来総合研究所 不動産売買実態調査 よりケネディクス 作成 13

15 既存物件の運営 BM 会社の集約 / 工事 / コスト削減 中規模オフィスビルのポートフォリオ規模を活用した運営 BM 会社 ( 建物管理会社 ) の集約による群管理 都心物件を 3 エリアにグループ分けし 各エリア毎に BM 会社を集約 エリアA( 東部 ) 11 物件 : 9 社 A 社 エリアB( 南部 ) 7 物件 : 5 社 B 社 エリアC( 西部 ) 7 物件 : 7 社 C 社 3 社に集約 管理のクオリティとサービス水準の向上及び業務の効率化 Z8BB 第 41 号 ( 百万円 ) 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, ,357 減価償却費と工事実績 予算の推移 1,392 1,43 1,445 1,32 1,294 1,139 工事実績 予算 1, 第 5 期実績第 6 期実績第 7 期実績第 8 期予算第 9 期予算 1,484 減価償却費 継続的な空調工事の入札 入札による工事代金の削減 第 5 期入札実績 : 4 物件 19 百万円の削減 ( 削減率 24.4%) 第 6 期入札実績 : 5 物件 174 百万円の削減 ( 削減率 39.3%) 第 7 期入札実績 : 5 物件 132 百万円の削減 ( 削減率 31.6%) 第 8 期入札実績 : 2 物件 < 今後の方針 > 保有する物件の多くで CS 対応やバリューアップを実現済みのため CS 対応工事やバリューアップ工事 ( 空調工事を含む ) を削減します 合計 14 物件で工事実施 空調効率の向上によるエネルギー使用の削減 CO 2 削減 注 : 1. 工事予算は 運営管理計画上の期初工事予算です 2. 工事実績は 開示上の工事金額 ( 資本的支出 + 修繕費 ) です 14

16 セクション 4 財務戦略

17 安定的な財務運営 返済期限分散及び金利固定化 デットの返済期限の分散 返済期限別のデット残高 (29( 年 4 月 3 日時点 ) ( 億円 ) 年上期 年下期 年上期 年下期 注 : 1 各期間に返済期限が到来するデット金額を示しています 2 上期は 4 月から 9 月末 下期は 1 月から翌年 3 月末であり 本投資法人の決算期とは一致しません ( 例 :28 年下期は 28 年 1 月 1 日から 29 年 3 月 31 日まで ) デットの金利固定化 変動金利 固定金利比率 (29 年 4 月 3 日時点 ) 変動金利によるデット 155 億円 15.7% 固定金利によるデット 億円 84.3% 年上期 注 : 年下期 返済期限の分散を重視したデット調達 長期借入投資法人債短期借入 年上期 年下期 固定金利によるデットを中心とした保守的な運営 平均金利 ( アッフ フロントフィー込み ) 2.3% 年上期 平均残存期間 2.5 年 213 年下期 固定金利によるデット には金利スワップによる金利固定化分を含みます 214 年上期 214 年下期 215 年上期 215 年下期 年上期 年下期 有利子負債の期間別残高 (29 年 4 月 3 日時点 ) 1% 8% 6% 4% 2% % 長期借入金及び投資法人債 億円 8.8% 短期借入金 1 億円 1.1% 各種デットの調達比率の推移 第 1 期末第 2 期末第 3 期末第 4 期末第 5 期末第 6 期末第 7 期末 長期借入金投資法人債短期借入金 1 年内返済予定の長期借入金 9 億円 9.1% 16

18 安定的な財務運営 保守的な有利子負債比率の維持 6% 55% 5% 45% 4% 35% 3% 25% 37.5% 45.6% 有利子負債比率の推移 38.7% 47.% 注 : 有利子負債比率 = 期末有利子負債額 総資産額 35.3% 38.9% 41.2% 第 1 期末第 2 期末第 3 期末第 4 期末第 5 期末第 6 期末第 7 期末 < 今後の方針 > 保守的な有利子負債比率を維持します また 保守的なレバレッジ方針とともに キャッシュポジションの積み上げ等による 保守的な財務運営を目指します 財務制限条項 各決算期で 1LTVが一定水準超または 2DSCRが一定水準未満 2 期連続して抵触した場合に担保権設定 借入に関するコベナンツ LTV= 総負債額 総資産額 ( 総資産は物件毎の期末評価と簿価の差額を加減 ) DSCR=( 営業利益 + 減価償却費等 ) 元利支払額 ( 元利支払額は 元本一括返済を除く ) 第 7 期中の借入の状況及び物件売買 借入金返済額 物件取得額 ( 約 143 億円 ) リファイナンス金額 新規借入金額 物件売却額 ( 約 56 億円 ) ( 億円 ) 年上期 年下期 29 年上期 年下期 第 6 期末時点の借入 年上期 第 7 期中のリファイナンス借入 年下期 年上期 年下期 1 年内返済予定の長期借入金 長期借入金 投資法人債 合計 年上期 第 6 期末 第 7 期末 差額 短期借入金 年下期 213 年上期 213 年下期 第 7 期中の新規借入 投資法人債 214 年上期 214 年下期 215 年上期 215 年下期 年 216 年上期下期 第 7 期中の新規借入で第 7 期中にリファイナンス 第 7 期中の返済 17

19 安定的な財務運営 デット調達先の分散 デット調達先の分布 (29 三井住友海上火災保険 1 シティバンク銀行 25 農林中央金庫 4 りそな銀行 43 三菱 UFJ 信託銀行 72 三菱東京 UFJ 銀行 98 投資法人債 12 あおぞら銀行 年 4 月 3 日時点単位 : 億円 ) 三井住友銀行 日本政策投資銀行 12 中央三井信託銀行 145 メガバンク 信託銀行を中心とする金融機関との良好な関係に基づく安定的な資金調達を継続します 三井住友銀行 中央三井信託銀行 あおぞら銀行 日本政策投資銀行 三菱東京 UFJ 銀行 三菱 UFJ 信託銀行 りそな銀行 農林中央金庫 シティバンク銀行 デット調達先別残高比較 ( 単位 : 億円 ) 三井住友海上火災保険 千葉銀行 投資法人債 第 6 期末 第 7 期末 合計 差額 /4 末 差額 借入金一覧 格付状況及び投資法人債の発行実績 格付機関 格付内容 Moody s Ba1 ( ネカ ティフ ) 日本格付研究所 (JCR) A+ ( ネカ ティフ ) 平成 21 年 4 月 3 日時点における借入金の状況は以下の通りです 区分 借入先 残高 ( 百万円 ) 借入日 最終返済期日 シティバンク銀行 1,5 平成 2 年 1 月 31 日 平成 21 年 1 月 3 日 三菱 UFJ 信託銀行 1, 平成 2 年 1 月 31 日 平成 21 年 1 月 3 日 短 シティバンク銀行 1, 平成 2 年 11 月 4 日 平成 21 年 11 月 2 日 期 りそな銀行 5 平成 2 年 12 月 8 日 平成 21 年 12 月 8 日 借 中央三井信託銀行 1, 平成 21 年 1 月 13 日 平成 22 年 1 月 13 日 入 三菱東京 UFJ 銀行 5 平成 21 年 2 月 27 日 平成 22 年 2 月 28 日 金 三菱東京 UFJ 銀行 2,5 平成 21 年 4 月 3 日 平成 21 年 1 月 31 日 三菱東京 UFJ 銀行 (1,) 三菱 UFJ 信託銀行 (1,) 2, 平成 21 年 4 月 3 日 平成 22 年 4 月 3 日 短期借入金小計 1, 1 三井住友銀行 (1,) 三菱東京 UFJ 銀行 (1,5) 2,5 平成 2 年 4 月 25 日 平成 21 年 1 月 25 日 の 年 長 三井住友銀行 2, 平成 19 年 1 月 31 日 平成 21 年 1 月 31 日 内 期 返 三井住友銀行 (1,2) 三菱 UFJ 信託銀行 (1,3) 2,5 平成 2 年 7 月 31 日 平成 22 年 1 月 31 日 借 済 入 三井住友銀行 2, 平成 19 年 4 月 2 日 平成 22 年 4 月 2 日 予 金 定 1 年内返済予定の長期借入金小計 9, 三井住友銀行 (3,75) 中央三井信託銀行(3,75) 三菱 UFJ 信託銀行 (1,5) りそな銀行(5) 9,5 平成 17 年 8 月 1 日 平成 22 年 7 月 31 日 りそな銀行 5 平成 2 年 1 月 31 日 平成 22 年 1 月 31 日 三井住友銀行 (1,3) 三菱東京 UFJ 銀行 (8) 三菱 UFJ 信託銀行 (1,4) 3,5 平成 2 年 7 月 31 日 平成 23 年 1 月 31 日 あおぞら銀行 2, 平成 2 年 2 月 29 日 平成 23 年 2 月 28 日 あおぞら銀行 1, 平成 2 年 6 月 3 日 平成 23 年 2 月 28 日 中央三井信託銀行 1,25 平成 2 年 9 月 22 日 平成 23 年 3 月 22 日 あおぞら銀行 2, 平成 2 年 7 月 15 日 平成 23 年 3 月 31 日 三菱東京 UFJ 銀行 2, 平成 2 年 9 月 3 日 平成 23 年 3 月 31 日 農林中央金庫 1,5 平成 19 年 4 月 17 日 平成 23 年 4 月 16 日 中央三井信託銀行 (1,5) りそな銀行(1,) 2,5 平成 21 年 4 月 3 日 平成 23 年 4 月 28 日 あおぞら銀行 (1,5) 三井住友海上火災保険(1,) 2,5 平成 18 年 5 月 1 日 平成 23 年 4 月 3 日 三菱 UFJ 信託銀行 1, 平成 18 年 7 月 14 日 平成 23 年 7 月 13 日 長 三井住友銀行 (2,2) 中央三井信託銀行(1,) りそな銀行(3) 3,5 平成 2 年 7 月 31 日 平成 23 年 7 月 31 日 期 三菱東京 UFJ 銀行 1,5 平成 2 年 2 月 29 日 平成 23 年 8 月 31 日 借 中央三井信託銀行 1, 平成 2 年 9 月 1 日 平成 23 年 9 月 1 日 入 三井住友銀行 (3,) 中央三井信託銀行(2,) 5, 平成 2 年 3 月 31 日 平成 23 年 9 月 3 日 金 あおぞら銀行 3,5 平成 21 年 4 月 3 日 平成 23 年 1 月 31 日 中央三井信託銀行 1, 平成 2 年 5 月 1 日 平成 23 年 11 月 1 日 農林中央金庫 2,5 平成 18 年 12 月 1 日 平成 23 年 11 月 3 日 三井住友銀行 2,5 平成 2 年 1 月 1 日 平成 24 年 1 月 1 日 三井住友銀行 5 平成 21 年 2 月 27 日 平成 24 年 2 月 29 日 ( 注 1) 中央三井信託銀行 2, 平成 19 年 4 月 2 日 平成 24 年 4 月 2 日 あおぞら銀行 2, 平成 21 年 4 月 3 日 平成 24 年 4 月 27 日 りそな銀行 1,5 平成 2 年 6 月 3 日 平成 24 年 6 月 3 日 日本政策投資銀行 1, 平成 21 年 2 月 27 日 平成 24 年 8 月 31 日 ( 注 2) 日本政策投資銀行 3, 平成 2 年 6 月 3 日 平成 24 年 12 月 28 日 日本政策投資銀行 3, 平成 18 年 9 月 1 日 平成 25 年 8 月 31 日 日本政策投資銀行 5, 平成 18 年 5 月 1 日 平成 28 年 4 月 3 日 長期借入金小計 67,75 合計 86,75 ( 注 1): 元本返済方法 : 平成 21 年 8 月末日から以後 6 ヶ月毎平成 23 年 8 月末日まで各回 1 百万円返済 平成 24 年 2 月 29 日に 45 百万円返済 ( 注 2): 元本返済方法 : 平成 21 年 8 月末日から以後 6 ヶ月毎平成 24 年 2 月末日まで各回 2 百万円返済 平成 24 年 8 月 31 日に 88 百万円返済 名称 第 1 回債第 2 回債 (29 年 4 月 3 日時点 ) 総額 利率 年限 償還期日 9 億円 年 1.74% 5 年 212/3/15 3 億円 年 2.37% 1 年 217/3/15 18

20 Appendix 補足資料

21 既存物件の運営 利回り及びパフォーマンス ( 実績及び分析 ) 賃貸 NOI 利回り実績 ( 用途毎 年換算 ) ( 参考 ) オフィスビルのパフォーマンス分析 インカムリターンとキャピタルリターン実績 IPD(Investment Property Databank Ltd) による分析 オフィスビル 都市型商業 住宅 合計 1% 8% 第 4 期第 5 期第 6 期 5.3% 5.2% 5.4% 5.5% 5.1% 5.3% 5.6% 4.3% 5.3% 第 7 期 5.3% 4.8% 5.3% 第 7 期固都税調整前 5.4% 4.8% 5.2% 5.3% 5.4% 5.5% 5.3% 5.4% 注 : 各期の固都税調整後の数値を記載しています なお 新築物件である KDX 晴海ビル及び KDX 岩本町ビルの固都税については土地部分のみを考慮して調整しています 各比率は少数第 2 位を四捨五入して表示しています ( 参考 ) 低稼働オフィスビルの取得後のリースアップ実績 KDX 浜町ビル KDX 木場ビル KDX 西五反田ビル KDX 虎ノ門ビル KDX 神保町ビル KDX 晴海ビル KRI のインカム リターンとキャピタル リターン インカム リターンキャピタル リターン (%) (%) オフィス東京 5 区 オフィス東京 23 区 注 : 1 28/4 までの 1 年間のリターン 22 回以上の評価が行われた資産を対象 ( 期中の売買による影響を排除 ) ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビル 竣工予定 : 29 年 6 月 ( 予定 ) 所在地 : 名古屋市中区栄四丁目 延床面積 : 1,848.45m 2 ( 予定 ) 階数 :11 階建 ベンチマークのインカム リターンとキャピタル リターン インカム リターン 6.6 キャピタル リターン オフィス東京 5 区オフィス東京 23 区注 : 1 ベンチマークは IPD J REIT Universe 6% 4% 取得日 取得価格 ( 百万円 ) 売主との賃料保証型のマスターリース契約により 売主から固定賃料を受領 2% % 6/3 6/7 6/11 7/3 7/7 7/11 8/3 8/7 土地 建物 28/4/25 29/7/1( 予定 ) 4, 4,325 ( 予定 ) 賃料保証型マスターリース契約の概要 期間:29 年 7 月から1 年間 保証賃料: 店舗部分月額 35, 円 / 坪事務所部分月額 18, 円 / 坪 2

22 期末評価額の概要 オフィスビルの評価額一覧 物件名称 取得価格 ( 千円 ) 期末評価額 ( 千円 ) 第 7 期 キャップレート 取得比前期比簿価比第 7 期末前期比 KDX 日本橋 313ビル 5,94, 7,68, 29.3%.% 22.3% 4.8%.% KDX 平河町ビル 5,18, 5,78, 11.6%.% 1.4% 4.6%.% 東茅場町有楽ビル 4,45, 6,38, 43.4% 2.% 41.9% 4.8%.1% KDX 八丁堀ビル 3,68, 3,98, 8.2%.% 12.8% 4.8%.% KDX 中野坂上ビル 2,533, 2,68, 5.8%.% 4.9% 5.1%.% 原宿 FFビル 2,45, 3,26, 33.1% 3.% 3.5% 5.4%.2% FIK 南青山ビル 2,27, 3,14, 38.3% 8.2% 37.4% 4.7%.3% 神田木原ビル 1,95, 2,3, 4.1%.% 7.8% 4.8%.% KDX 新宿御苑ビル 1,61, 2,14, 32.9%.% 33.% 4.9%.% KDX 小石川ビル 74, 795, 12.9% 13.7% 17.6% 6.%.7% ポルタス センタービル 5,57, 5,5, 1.3% 3.5% 6.8% 6.%.2% KDX 麹町ビル 5,95, 6,4, 7.6% 2.% 9.5% 4.8%.1% KDX 船橋ビル 2,252,3 2,39, 6.1% 6.3% 3.9% 5.7%.1% KDX 浜町ビル 2,3, 3,1, 3.9% 2.3% 28.1% 5.3%.1% 東伸 24ビル 5,3, 5,44, 2.6% 8.4% 3.5% 5.4%.4% 恵比寿イースト438ビル 4,64, 5,38, 15.9% 11.8% 17.3% 4.9%.3% KDX 大森ビル 3,5, 4,9, 16.9% 1.% 16.9% 5.1%.1% KDX 浜松町ビル 3,46, 3,95, 14.2%.% 16.6% 4.6%.% KDX 茅場町ビル 2,78, 3,22, 15.8% 1.5% 1.9% 5.2%.1% KDX 新橋ビル 2,69, 3,2, 12.3% 1.9% 12.3% 4.5%.1% KDX 新横浜ビル 2,52, 2,79, 1.7% 1.9% 11.2% 5.5%.3% KDX 四谷ビル 1,95, 2,44, 25.1%.% 23.7% 5.2%.% KDX 南船場第 1ビル 1,61, 1,54, 4.3% 6.7% 1.3% 5.5%.1% KDX 南船場第 2ビル 1,56, 1,57,.6% 4.3% 6.2% 5.5%.1% KDX 木場ビル 1,58, 1,8, 13.9% 6.7% 7.6% 5.5%.1% KDX 鍛冶町ビル 2,35, 2,55, 8.5%.% 6.4% 4.8%.% KDX 乃木坂ビル 1,65, 1,6,.5% 1.9% 6.6% 5.%.1% KDX 東新宿ビル 2,95, 3,37, 14.2%.3% 5.5% 5.3%.% KDX 西五反田ビル 4,2, 4,92, 17.1% 2.2% 15.7% 5.2%.1% KDX 門前仲町ビル 1,4, 1,43, 2.1%.% 2.2% 5.2%.% KDX 芝大門ビル 6,9, 6,77, 11.2% 1.9% 6.6% 5.2%.1% KDX 御徒町ビル 2,, 2,1,.5%.% 6.5% 4.8%.% KDX 本厚木ビル 1,35, 1,22, 6.5% 7.6% 6.9% 6.%.% KDX 八王子ビル 1,155, 1,1, 12.6% 9.8% 24.7% 5.5%.1% KDX 新潟ビル 1,35, 971, 25.6% 13.3% 34.8% 7.%.6% KDX 御茶ノ水ビル 6,4, 7,32, 14.4% 2.1% 12.2% 4.6%.% KDX 西新宿ビル 1,5, 1,54, 2.7%.% 1.5% 5.1%.1% KDX 虎ノ門ビル 4,4, 4,64, 5.5% 4.7% 4.9% 4.4%.3% 虎ノ門東洋ビル 9,85, 11,1, 12.7%.9% 12.% 4.5%.2% 物件名称 第 7 期キャップレート取得価格 ( 千円 ) 期末評価額取得比前期比簿価比第 7 期末前期比 ( 千円 ) KDX 新宿 286ビル 2,3, 2,5, 8.7% 4.2% 6.5% 4.9%.2% 烏丸ビル 5,4, 5,82, 7.8% 2.8% 5.% 5.3%.% KDX 博多ビル 2,35, 2,2, 6.4% 12.4% 9.9% 6.1%.8% KDX 仙台ビル 2,1, 1,91, 9.% 1.3% 13.9% 5.7%.1% KDX 六本木 228ビル 3,3, 2,8, 15.2% 15.9% 19.% 4.8%.7% 飛栄九段北ビル 7,6, 8,15, 7.2% 1.1% 6.5% 4.6%.% KDX 新横浜 381ビル 4,7, 4,1, 12.8% 12.8% 12.9% 5.4%.4% KDX 川崎駅前本町ビル 3,76, 3,48, 7.4% 7.4% 7.9% 5.8%.4% 日総第 17ビル 2,71, 2,9, 22.9% 9.1% 23.2% 5.4%.4% 池尻大橋ビルディング 2,4, 2,18, 9.2% 16.5% 11.3% 5.7%.9% KDX 浜町中ノ橋ビル 2,31, 2,14, 7.4% 1.1% 9.7% 5.2%.6% KDX 神田三崎町ビル 1,38, 1,16, 15.9% 16.5% 17.2% 5.2%.7% KDX 博多南ビル 4,9, 4,72, 3.7% 4.1% 4.4% 6.3%.8% KDX 北浜ビル 2,22, 2,2, 9.% 9.% 1.5% 5.7%.4% 新都心丸善ビル 2,11, 2,6, 2.4% 4.2% 5.7% 5.1%.3% KDX 神保町ビル 2,76, 2,66, 3.6% 4.7% 1.8% 5.3%.6% KDX 五番町ビル 1,951, 1,87, 4.2% 7.4% 8.2% 5.%.4% ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビル土地 4,, 4,18, 4.5%.%.3% KDX 岩本町ビル 1,864,82 1,81, 2.9% 4.7% 3.9% 5.3%.5% KDX 晴海ビル 1,25, 1,7, 4.4% 1.9% 4.6% 4.6%.1% KDX 浜松町第 2ビル 2,2, 2,24, 1.8%.4%.9% 4.5%.% オフィスビル合計 196,965,12 211,16, 7.2% 3.5% 5.4% 注 : 取得価格 期末評価額 帳簿価格は千円未満を切り捨てて表示しています 各比率は少数第 2 位を四捨五入して表示しています 第 7 期末 (28 年 1 月末 ) 評価額サマリー =31 4/1 5=32 5/2 取得価格 帳簿価格 ( 百万円 ) 取得価格 帳簿価格期末評価額 との差額 ( 割合 ) との差額 ( 割合 ) オフィスビル 196,965 2, ,16 14, % 1, % 都市型商業施設 12,379 12,679 14,21 1, % 1, % 住宅 12,79 12,742 12, % % 合計 222,53 225, ,46 15, % 11, % 21

23 オフィスビルポートフォリオの概要 ( 第 7 期末 ) 東京経済圏の中規模オフィスビルへの集中 ( 億円 ) 地域別の資産規模拡大地域別の投資比率最寄り駅からの徒歩所要時間 1,96 1, % % 61.5% 注 : 都心 5 区とは 千代田区 中央区 港区 渋谷区 新宿区を指します 東京経済圏が 82.3% 3 分以内が 61.% 6 分以内が 9.5% 分以内が 9.5 ( 億円 ) 平均取得価格の推移価格別の投資比率延床面積別の投資比率 ~75 億円が 54.5% 3,m 2 ~1,m 2 が 64.% 注 : 第 6 期末 第 7 期末の数値には ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビルの建物取得予定価格取得価格 (4,325 百万円 ) を含みます 22

24 東京経済圏の中規模オフィスビルへの重点投資 オフィスビルポートフォリオ 6 物件総額 2,12 億円 ( 28 年 1 月末時点 ) 取得価格の総額 ( 東京経済圏 ) 取得価格の総額 ( 地方経済圏 ) 地方経済圏 新潟県 1 物件 13 億円 地方経済圏 大阪府 京都府 5 物件 163 億円 地方経済圏 宮城県 1 物件 21 億円 東京経済圏 東京 23 区 42 物件 1,422 億円 都心 5 区 1 34 物件 1,239 億円 その他 18 区 8 物件 183 億円 地方経済圏 福岡県 2 物件 72 億円 東京都 地方経済圏 17.5% 地方経済圏 愛知県 2 1 物件 83 億円 東京経済圏 千葉県 1 物件 22 億円 東京経済圏 神奈川県 6 物件 22 億円 東京経済圏 東京都八王子市 1 物件 11 億円 注 : 1 都心 5 区とは 千代田区 中央区 港区 渋谷区 新宿区を指します 2 価格 83 億円 (( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビル ) には 28 年 4 月 25 日取得の土地 (4 億円 ) 及び 29 年 7 月 1 日取得予定の建物 (43 億円 ) の合計取得金額を記載しています 3 金額は億円未満を切り捨てて記載 比率は取得価格総額に対する当該分類毎の資産の取得価格の総額の比率をいい 小数第 2 位以下を切り捨てて記載しています その他東京経済圏 2.8% 都心 5 区 61.5% 物件数 取得価格 ( 億円 ) 投資比率 (%) 東京経済圏 5 1, 地方経済圏 総計 6 2,

25 KENEDIX Selection オフィスビルへの集中 ポートフォリオ比率の推移 第 3 期末 (26 年 1 月末 ) (64 物件約 1,467 億円 ) 第 5 期末 (27 年 1 月末 ) (77 物件約 1,97 億円 ) 第 7 期末 (28 年 1 月末 ) (69 物件約 2,263 億円 ) 用途 地域 規模 22.6% 6.7% 8.2% 1.% 5.4% 29.7% 32.5% 25.9% 1 億円以上 (1 物件 ) 12 億円 75 億円以上 1 億円未満 (4 物件 ) 356 億円 5 億円以上 75 億円未満 (9 物件 ) 511 億円 注 : 上記円グラフの比率 (%) は取得価格の総額に対する当該分類毎の取得価格の比率をいい 小数第 2 位以下を切り捨てて表示しています 26.5% 32.% 15.7% 22.6% 4.5%.6% 28.2% 28.1% 1 億円未満 (2 物件 ) 15 億円 1 億円以上 25 億円未満 (35 物件 ) 637 億円 25 億円以上 5 億円未満 (18 物件 ) 639 億円 24

26 ポートフォリオ一覧 ( オフィスビル ) 保有資産 (6 物件 )( オフィスビル ) 取得価格 用途 地域 物件番号 物件名称 所在地 ( 百万円 ) 1 建築時期 ² 稼働率 (%)³ A6 KDX 晴海ビル 東京都中央区 1,25 平成 2 年 2 月 1.% A4 虎ノ門東洋ビル 東京都港区 9,85 昭和 37 年 8 月 1.% A46 飛栄九段北ビル 東京都千代田区 7,6 昭和 63 年 3 月 1.% A37 KDX 御茶ノ水ビル 東京都千代田区 6,4 昭和 57 年 8 月 9.2% A32 KDX 芝大門ビル 東京都港区 6,9 昭和 61 年 7 月 1.% A13 KDX 麹町ビル 東京都千代田区 5,95 平成 6 年 5 月 86.7% A1 KDX 日本橋 313ビル 東京都中央区 5,94 昭和 49 年 4 月 1.% (29 年 1 月 31 日現在 ) 取得価格 用途 地域 物件番号 物件名称 所在地 ( 百万円 ) 1 建築時期 ² 稼働率 (%)³ A14 KDX 船橋ビル 千葉県船橋市 2,252 平成元年 4 月 98.4% A61 KDX 浜松町第 2ビル 東京都港区 2,2 平成 4 年 4 月 1.% A55 新都心丸善ビル 東京都新宿区 2,11 平成 2 年 7 月 64.3% A33 KDX 御徒町ビル 東京都台東区 2, 昭和 63 年 6 月 1.% A57 KDX 五番町ビル 東京都千代田区 1,951 平成 12 年 8 月 85.7% A8 神田木原ビル 東京都千代田区 1,95 平成 5 年 5 月 1.% A23 KDX 四谷ビル 東京都新宿区 1,95 平成元年 1 月 1.% オフィスビル 東京経済圏 A16 東伸 24ビル 神奈川県横浜市 5,3 昭和 59 年 9 月 1.% A2 KDX 平河町ビル 東京都千代田区 5,18 昭和 63 年 3 月 1.% A47 KDX 新横浜 381ビル 神奈川県横浜市 4,7 昭和 63 年 3 月 85.8% A17 恵比寿イースト438ビル 東京都渋谷区 4,64 平成 4 年 1 月 1.% A3 東茅場町有楽ビル 東京都中央区 4,45 昭和 62 年 1 月 1.% A39 KDX 虎ノ門ビル 東京都港区 4,4 昭和 63 年 4 月 78.6% A3 KDX 西五反田ビル 東京都品川区 4,2 平成 4 年 11 月 91.9% A48 KDX 川崎駅前本町ビル 神奈川県川崎市 3,76 昭和 6 年 2 月 1.% A4 KDX 八丁堀ビル 東京都中央区 3,68 平成 5 年 6 月 1.% A18 KDX 大森ビル 東京都大田区 3,5 平成 2 年 1 月 1.% A19 KDX 浜松町ビル 東京都港区 3,46 平成 11 年 9 月 87.7% A45 KDX 六本木 228ビル 東京都港区 3,3 平成元年 4 月 77.8% A29 KDX 東新宿ビル 東京都新宿区 2,95 平成 2 年 1 月 86.2% A2 KDX 茅場町ビル 東京都中央区 2,78 昭和 62 年 1 月 1.% A56 KDX 神保町ビル 東京都千代田区 2,76 平成 6 年 5 月 65.4% A49 日総第 17ビル 神奈川県横浜市 2,71 平成 3 年 7 月 1.% A21 KDX 新橋ビル 東京都港区 2,69 平成 4 年 2 月 1.% A5 KDX 中野坂上ビル 東京都中野区 2,533 平成 4 年 8 月 94.8% A22 KDX 新横浜ビル 神奈川県横浜市 2,52 平成 2 年 9 月 93.1% A6 原宿 FFビル 東京都渋谷区 2,45 昭和 6 年 11 月 1.% A5 池尻大橋ビルディング 東京都目黒区 2,4 昭和 63 年 9 月 91.3% A27 KDX 鍛冶町ビル 東京都千代田区 2,35 平成 2 年 3 月 1.% A51 KDX 浜町中ノ橋ビル 東京都中央区 2,31 昭和 63 年 9 月 1.% A15 KDX 浜町ビル 東京都中央区 2,3 平成 5 年 9 月 1.% A41 KDX 新宿 286ビル 東京都新宿区 2,3 平成元年 8 月 1.% A7 FIK 南青山ビル 東京都港区 2,27 昭和 63 年 11 月 1.% オフィスビル 東京 A59 KDX 岩本町ビル 東京千代田区 1,864 平成 2 年 3 月 92.7% 経済 A9 KDX 新宿御苑ビル 東京都新宿区 1,61 平成 4 年 6 月 1.% 圏 A26 KDX 木場ビル 東京都江東区 1,58 平成 4 年 1 月 1.% A38 KDX 西新宿ビル 東京都新宿区 1,5 平成 4 年 1 月 1.% A31 KDX 門前仲町ビル 東京都江東区 1,4 昭和 61 年 9 月 1.% A52 KDX 神田三崎町ビル 東京都千代田区 1,38 平成 4 年 1 月 1.% A34 KDX 本厚木ビル 神奈川県厚木市 1,35 平成 7 年 5 月 96.2% A35 KDX 八王子ビル 東京都八王子市 1,155 昭和 6 年 12 月 85.6% A28 KDX 乃木坂ビル 東京都港区 1,65 平成 3 年 5 月 1.% A1 KDX 小石川ビル 東京都文京区 74 平成 4 年 1 月 1.% A58 ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビル 愛知県名古屋市 8,325 平成 21 年 6 月 A12 ポルタス センタービル 大阪府堺市 5,57 平成 5 年 9 月 96.2% A42 烏丸ビル 京都府京都市 5,4 昭和 57 年 1 月 94.8% A53 KDX 博多南ビル 福岡県福岡市 4,9 昭和 48 年 6 月 96.4% 地方 A43 KDX 博多ビル 福岡県福岡市 2,35 昭和 57 年 7 月 1.% 経済 圏 A54 KDX 北浜ビル 大阪府大阪市 2,22 平成 6 年 7 月 91.5% A44 KDX 仙台ビル 宮城県仙台市 2,1 昭和 59 年 2 月 9.9% A24 KDX 南船場第 1ビル 大阪府大阪市 1,61 平成 5 年 3 月 91.6% A25 KDX 南船場第 2ビル 大阪府大阪市 1,56 平成 5 年 9 月 88.1% A36 KDX 新潟ビル 新潟県新潟市 1,35 昭和 58 年 7 月 75.5% オフィスビル (6 物件 ) 合計 21,29 平均 2.4 年 95.1% 注 : 1 取得価格は 本投資法人が取得した各信託受益権等の売買金額 ( 税金を含まず 百万円未満切り捨て ) を記載しています 2 建築時期は 登記簿上の新築年月を記載しています ただし A58 ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビルは竣工予定日を記載しています 合計欄には 29 年 1 月 31 日を基準として 取得価格で加重平均し 小数第 2 位以下を切り捨てた築年数を記載しています ( A58 ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビルを除く ) 29 年 1 月 31 日現在で保有の全 68 物件 ( A58 ( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビルを除く ) についての取得価格で加重平均した築年数 (29 年 1 月 31 日基準 ) は18.8 年です 3 稼働率は 29 年 1 月 31 日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値であり 小数第 2 位を四捨五入して記載しています 29 年 1 月 31 日現在で保有の全 68 物件 (A58( 仮称 ) 栄 4 丁目事務所ビルを除く ) の平均稼働率は 95.1% です 25

27 ポートフォリオ一覧 ( 都市型商業施設 住宅 ) (29 年 1 月 31 日現在 ) 保有資産 (2 物件 )( 都市型商業施設 ) 取得価格 用途地域物件番号物件名称所在地 ( 百万円 )¹ 建築時期 ² 稼働率 (% ) ³ 都市型 C1 フレーム神南坂東京都渋谷区平成 17 年 3 月東京 9,9 97.9% 商業経済圏 C2 KDX 代々木ビル東京都渋谷区 2,479 平成 3 年 8 月 81.5% 施設都市型商業施設 (2 物件 ) 合計 12,379 平均 6.5 年 94.6% 保有資産 (7 物件 )( 住宅 ) 用途 地域 物件番号 物件名称 所在地 取得価格 ( 百万円 )¹ 建築時期 ² 稼働率 (%)³ B19 レジデンスシャルマン月島 東京都中央区 5,353 平成 16 年 1 月 1.% B3 コート目白 東京都新宿区 1,25 平成 9 年 3 月 1.% 東京 B4 アパートメンツ元麻布 東京都港区 1,21 平成 16 年 1 月 94.6% 住宅 経済圏 B5 アパートメンツ若松河田 東京都新宿区 1,18 平成 16 年 2 月 92.7% B34 グラディート川口 埼玉県川口市 1,38 平成 18 年 2 月 1.% B25 コート新御徒町 東京都台東区 878 平成 17 年 1 月 98.4% 地方経済圏 B18 びなすひばりが丘 北海道札幌市 1,8 平成元年 3 月 9.1% 住宅 (7 物件 ) 合計 12,79 平均 7.4 年 94.8% 注 : 1 取得価格は 本投資法人が取得した各信託受益権等の売買金額 ( 税金を含まず 百万円未満は切り捨て ) を記載しています 2 建築時期は 登記簿上の新築年月を記載しています 合計欄には 29 年 1 月 31 日を基準として 取得価格で加重平均し 小数第 2 位以下を切り捨てた築年数を記載しています 3 稼働率は 29 年 1 月 31 日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値であり 小数第 2 位を四捨五入して記載しています 26

28 オフィスビル市場環境 ( 参考データ 1) 1. 従業員規模別事業所数 ( 東京都 ) 2. 延床面積別棟数割合 中規模オフィスビルの潜在的なテナント層の厚さ 5 坪以上 3, 坪未満 28.6% 1 人から 29 人の事業所数の割合 :93.4% 3. 東京都心 5 区における募集賃料及び空室率の推移 ( 円 / 月 坪 ) 24, 22, 2, 18, 16, 14, 12, 1, 出所 : 平成 18 年東京都事業所 企業統計調査報告 ( 速報 ) ( 東京都総務局統計部 ) を基に本資産運用会社作成 募集賃料 空室率 21/12 22/12 23/12 24/12 25/12 26/12 27/12 28/9 出所 : 三鬼商事 東京 ( 都心 5 区 ) の最新オフィスビル市況 (28 年 1 月 ) (%) 企業の移転動機 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 23.7% 49.3% 人員増によるスペース拡大 62.3% 36.6% 24 年 26 年 28 年 23.% 3.5% 経費削減を目的としたオフィスの再編 中規模オフィスビルの幅広いストック 出所 : 本投資法人の依頼に基づくCBRE 総研 (27 年 3 月末日調査 ) 東京主要 5 区マクロマーケット調査 注 : 上記データは 東京都心 5 区に所在する賃貸オフィスビルのうち CBRE 総研が調査対象として捕捉しているビルにおける割合であり 当該調査は必ずしも東京都心 5 区におけるすべての物件を網羅するものではありません 18.6% 15.1% 11.9% 現入居ビル設備の不満 不備 出所 : IDSS 不動産白書 26 および CBRE 総研 オフィスに対する意識調査 28 より一部抜粋 27

29 オフィスビル市場環境 ( 参考データ 2) 1. 東京 23 区 : 大型ビル 中型ビルの賃料水準 ( 千円 / 坪 ) 3 大型ビル 中型ビル 2. 東京および地方都市の不動産のキャップレート 1.% 8.% 福岡東京 大阪名古屋 千円 18.3 千円 6.% 4.% 5.8% 5.5% 5.3% 4.% 注 : 大型ビル : 延床面積が3, 坪以上のビル中型ビル : 延床面積が1, 坪から3, 坪のビル出所 : CBRE 総研のデータをもとにケネディクス 作成 ( 直近値は28 年 9 月 ) 2.% 21/4 22/4 23/4 24/4 25/4 26/4 27/4 28/4 注 : 1. 利回りはそれぞれの地域で築 5 年以内のAクラスビルに対する直接還元法による投資家の期待利回り 2. 東京は丸の内 大手町地区の投資家期待利回りを使用出所 : 日本不動産研究所のデータをもとにケネディクス 作成 (28 年 1 月時点 ) 3. 地域別の賃料水準の推移 ( 千円 / 坪 ) 東京大阪福岡名古屋 22.6 千円 4. 地域別の空室率の推移 (%) 名古屋東京大阪福岡 1.3% 7.9% 12.8 千円 6.% 千円 1. 千円 4.3% 注 : 東京は都心 5 区 ( 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 ) の延床面積 1 坪以上を対象 出所 : 三鬼商事のデータをもとにケネディクス 作成 ( 直近値は28 年 1 月 ) 注 : 東京は都心 5 区 ( 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 ) の延床面積 1 坪以上を対象出所 : 三鬼商事のデータをもとにケネディクス 作成 ( 直近値は28 年 1 月 ) 28

30 投資主の状況 所有者別投資口数の割合の推移 上位投資主一覧 (28( 年 1 月 31 日時点 ) 個人 その他 金融機関 ( 含む証券会社 ) その他国内法人 外国法人 外国個人 氏名又は名称 所有投資口数 ( 口 ) 発行済投資口に対する所有投資口数の割合 (%) 第 1 期末 日興シティ信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 17, % 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 15, % 第 2 期末 第 3 期末 日本トラスティ サービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 13, % ゴールドマン サックス インターナショナル 12,25 6.1% 野村信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 11, % 第 4 期末 ケネディクス株式会社 7, % 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 証券投資信託口 ) 7, % 第 5 期末 ゴールドマン サックス アンド カンパニーレギュラーアカウント 6, % 第 6 期末 第 7 期末 % 2% 4% 6% 8% 1% ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー 5, % ザバンクオブニューヨークトリーティージャスデックアカウント 合計 4, % 11, % 注 : 発行済投資口に対する所有投資口数の割合は 少数第 2 位未満を切り捨てて表示 注 : 小数点第 2 位を四捨五入 所有者区分第 7 期末 (28 年 1 月 31 日時点 ) 所有区分 投資主数 投資主数比率 投資口数 投資口数比率 個人 その他 5,65 94.% 16, % 金融機関 ( 含む証券会社 ) % 91, % その他国内法人 1 1.7% 1,72 5.4% 外国法人 外国個人 % 81,92 41.% 合計 5,964 1.% 2, 1.% 注 : 小数点第 2 位を四捨五入 ( 参考 ) 大量保有報告書の状況 提出者又は共同保有社名 提出日 合計 ( 口 ) 保有割合 タワー投資顧問株式会社 28/11/21 25, % 野村證券株式会社 28/9/25 22, % 野村アセットマネジメント株式会社 21, % 野村證券株式会社 81.41% 日興アセットマネジメント株式会社 28/1/22 19, % 日興アセットマネジメント株式会社 18, % シティグループ オルタナティブ インベストメンツ エルエルシー 1,171.59% 日興シティグループ証券株式会社 % 注 :1 27/5/22 の PO 後 28/11/21 提出分まで 2 2, 口に対する保有割合 5% 以上の先 3 小数点第 2 位を四捨五入 29

31 28 年 8 月 2 8 年 1 1 月 28 年 11 月 JREIT 市場 ( 投資家動向 ) JREIT の投資部門別売買動向 外国人投資家 銀行 ( 億円 ) 5, 売り 買い ネット ( 売買 ) ( 億円 ) 買い 売り ネット ( 売買 ) 1, 4, 5 3, 5 2, 1, 1,5 出所 : 東京証券取引所 (29 年 1 月までのデータ ) 年 5 月 25 年 8 月 25 年 11 月 26 年 2 月 2 6 年 5 月 2 6 年 8 月 26 年 11 月 2 7 年 2 月 27 年 5 月 27 年 8 月 2 7 年 11 月 28 年 2 月 2 8 年 5 月 28 年 8 月 1, 投資信託 ( 億円 ) 売り買いネット ( 売買 ) 1, 8 6 2, 4 2 3, 2 4 4, 6 25 年 5 月 25 年 8 月 25 年 11 月 2 6 年 2 月 26 年 5 月 26 年 8 月 26 年 11 月 27 年 2 月 27 年 5 月 27 年 8 月 27 年 11 月 28 年 2 月 28 年 5 月 28 年 8 月 28 年 11 月 25 年 5 月 25 年 8 月 2 5 年 1 1 月 26 年 2 月 26 年 5 月 26 年 8 月 26 年 11 月 27 年 2 月 27 年 5 月 27 年 8 月 27 年 11 月 2 8 年 2 月 28 年 5 月

32 情報開示及び IR 活動 ホームページを活用した積極的な情報開示 1 メニュー一覧 投資家とのミーティングを積極的に実施 資産運用報告 ( 既存投資主あて送付 ) アニュアルレポート ( 英文 ) 知りたい情報にスムーズに アクセスできます 2KRI 最新データ最新データのサマリーが一目でご確認いただけます 1 2 最新決算関連情報決算説明会の様子を動画でご覧いただけます 最新の決算関連書類もここからご覧いただけます ( 参考 )HPアクセス状況 ( 回 ) ポートフォリオ一覧 13,99 プレスリリース 12,997 開示情報 7,492 更新情報 6,371 分配金 決算情報 5,853 KDRMサイトトップ 5,577 借入金の状況 5,143 稼働率 4,17 英文サイト 3,1 アクセス合計数 64,693 注 :28 年 5 月 1 日から 28 年 1 月 31 日までの 6 ヶ月間 よくある質問投資家の皆さまからよく頂く質問にお答えしています English As an additional service, we have prepared an English web site 英文ホームページによる開示 ( 参考 ) 投資家との面談件数 国内機関投資家国内地方金融機関海外投資家 ( 欧州 ) 海外投資家 ( 米国 ) 海外投資家 ( その他 ) 合計 注 :25 年 6 月 21 日から28 年 12 月 1 日まで ( 電話会議含む ) 国内機関投資家国内地方金融機関海外投資家 ( 欧州 ) 海外投資家 ( 米国 ) 海外投資家 ( その他 ) 合計期間 :28/5/1 28/12/ 個人投資家向けアプローチ 個人投資家向けセミナーに参加しました JAPANREIT/ アイビー総研株式会社主催 セミナーに参加された多くの方にご満足いただけました 参加者数 :169 名 JREITのホ ータルサイト (JAPANREIT.com) にコンテンツを掲載しています 31

33 上場来の投資口価格の推移 ケネディクス不動産投資法人 (KRI( KRI) ) 投資口価格終値 出来高推移出来高 ( 口 ) 2, 7, 追加上場時公募価格 873,18 円 29 年 2 月 25 日時点において上場来最高値 ( 取引値 ):988, 円 (27 年 5 月 31 日 ) 上場来最安値 ( 取引値 ):1,3 円 (28 年 1 月 2 日 ) 投資口価格 ( 円 ) 1,, 6, 9, 5, 上場時公募価格 58, 円 追加上場時公募価格 593,96 円 8, 7, 4, 6, 3, 5, 4, 2, 3, 1, 2, 25/7/21 25/12/15 26/5/16 26/1/5 27/3/6 27/7/31 27/12/25 28/5/27 28/1/2 1, 出来高 本投資法人終値 (29 年 2 月 25 日までのデータ ) ポートフォリオの拡大 ポートフォリオの拡大 + オフィスビル比率の引き上げ オフィスビル比率の引き上げ 32

34 第 7 期決算概要 損益計算書 前期比較 ~2~ 28/ 8/1 期 ( 第 7 期 ) と 28 年 4 月期 ( 第 6 期 ) 比較 前期 ( 第 6 期 ) 当期 ( 第 7 期 ) 自 27/11/1 自 28/ 5/ 1 至 28/4/3 至 28/1/31 増減 主な増減要因 百万円 百万円 百万円 営 賃貸事業収入 6,77 7, 業 賃料収入 5,626 5, A(+528),B( 459),C(+217),D( 1) 損 共益費収入 1,144 1, A(+137),B( 1),C(+7),D( 1) 益 その他賃貸事業収入 859 1, の 駐車場収入 A(+23),B( 12),C(+1),D( 2) 部 水道光熱費収入 A(+14),B( 6),C(+25),D( 1) 経 その他収入 常 不動産賃貸事業収益合計 A 7,63 8, 損 不動産等売却益 第 6 期 13 物件 第 7 期 2 物件売却益計上 益 営業収益 8,582 8, の 管理委託費 A(+73),B( 39),C(+28),D( 4) 部 水道光熱費 A(+95),B( 12),C(+22),D( 12) 公租公課 修繕費 その他 ( 1) 第 6 期 KDX 代々木ビル除却損の減少 49 減価償却費 1,43 1, 不動産賃貸事業費用合計 B 3,447 3, 不動産賃貸事業損益 (AB) 4,182 4, 減価償却前賃貸事業利益 (NOI) 5,612 5, 不動産等売却損 439 第 6 期 1 物件売却損計上 資産運用報酬 その他 ( 2) 営業費用 4,517 4, 営業利益 4,65 4, 営業外収益 営 支払利息 物件取得による借入増加 スプレッド上昇等 業 投資法人債利息 ( 1) 外 融資関連費用 シ ローン関連報酬 アップフロント報酬等 損 投資法人債発行費償却 5 5 益 投資口交付費償却 の 創立費償却 5 5 部 その他 営業外費用 73 1,34 34 営業外損益 721 1,2 299 経常利益 3,343 3, 税引前当期純利益 3,343 3, 法人税 住民税及び事業税等 1 1 当期純利益 3,342 3, 前期繰越利益 当期未処分利益 3,342 3, 予実比較 ~ 第 7 期の予想 (28/6/11( 時点 ) と実績比較 営業収益 営業利益 ( 1) ( 2) 営業費用 営業外費用 うち支払利息等 当期純利益 1 口当たり分配金 物件数 ( 百万円 ) 予想 8,174 4,254 3, ,2 15, 円 主な増減要因 ( 営業損益 ) 7 物件 A: 第 6 期取得物件の通期稼動 B: 第 6 期売却物件の減収分 C: 第 7 期取得物件の増収分 D: 第 7 期売却物件の減収分 実績 8,456 4,311 4,144 1, ,123 15,618 円 69 物件 予想との差異 2 物件売却益による増収 (+299) 売却物件の見込賃料分減収( 98) 等 物件取得による増収 水道光熱収入の増加など +57 水道光熱費の増加等 主に支払利息等の増加 主に融資関連費用の増加(28/7シ +82 ローン関連報酬等 ) 売却益 (+299) で増益 営業費用増により 金融費用増加を主な要因とする営業外費用増により 円 補足説明 ( 修正予想と実績の差 ) 予想時点で2 物件 (KDX 岩本町ビル 1 物件 KDX 晴海ビル ) は織り込み済 その後 2 物件売却し 1 物件取得 その他の費用 : 保険料 信託報酬等 その他の営業費用 : 役員報酬 資産保管委託報酬 一般事務委託報酬 会計監査人報酬等 33

35 第 7 期決算概要 貸借対照表及びキャッシュフロー計算書 前期 ( 第 6 期 ) 28 年 4 月 3 日現在 当期 ( 第 7 期 ) 28 年 1 月 31 日現在 金額 ( 千円 ) 比率 金額 ( 千円 ) 比率 流動資産 13,397, ,465, 現金及び預金 6,379,367 6,799,392 資 信託現金及び信託預金 6,813,393 6,23,48 産 その他 24, ,339 の固定資産 216,915, ,28, 部 有形固定資産 216,483, ,51, 建物等 9,52,811 1,571, 土地 25,928,59 29,93,99 信託建物等 56,291,945 59,32,593 信託土地 124,742,65 126,813,694 無形固定資産 285, ,35.1 借地権 285,35 285,35 投資その他の資産 146, ,36.1 差入敷金保証金 23,326 12,226 長期前払費用 121,52 213,679 繰延税金資産 1,217 6,399 繰延資産 27, ,412.1 創立費 2,358 15,269 投資法人債発行 57,183 51,36 投資口交付費 13,35 88,837 資産合計 23,52, ,648, 有形固定資産 :9,27 百万円増加 ( 取得資産の取得価格 14,314 百万円譲渡資産の取得価格 5,11 百万円 ) 短期借入金の減少 :7,75 百万円減少 長期借入金の増加 :16,75 百万円増加 流動負債 34,26, ,151, 営業未払金 441,418 47,7 負 短期借入金 31,75, 24,, 債 未払金等 351, ,639 の 前受金 1,172,674 1,238,194 部 その他 31, ,22 固定負債 68,179, ,49, 投資法人債 12,, 12,, 長期借入金 46,, 62,75, 預り敷金保証金 1,271,27 1,515,158 信託預り敷金保証金 8,95,814 9,128,461 デリバティブ債務 3,91 16,271 負債合計 12,26, ,561, 純 出資総額 124,973, ,973, 資 剰余金 3,342, ,123, 産 繰延ヘッジ損益 1,873. 9,872. 純資産合計 128,314, ,87, 負債純資産合計 23,52, ,648, キャッシュフロー計算書 前期 ( 第 6 期 ) 28 年 4 月 3 日現在 当期 ( 第 7 期 ) 28 年 1 月 31 日現在 金額 ( 千円 ) 金額 ( 千円 ) 営業活動によるキャッシュ フロー 36,143,837 9,279,12 投資活動によるキャッシュ フロー 47,793,395 14,377,25 財務活動によるキャッシュ フロー 11,46,91 5,659,983 現金及び現金同等物の増減額 189, ,79 現金及び現金同等物の期首残高 11,331,324 11,141,858 現金及び現金同等物の期末残高 11,141,858 11,73,649 34

36 JREIT 市場 不動産市場について 投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム ( 国交省 事務局 :ARES 28 年 1 月 ) JREIT のパフォーマンス JREIT 再編の効果 必要性 JREIT 市場の育成 リファイナンスリスク 柔軟な資本政策 ( 自社株買いや転換社債等 ) スポンサーの信用力 運用体制 外部運用と内部運用 米国リートにおける再編 銘柄数時価総額 ( 百万ドル ) 25 45, 時価総額投資法人数 4, 2 35, , 25, 2, 15, 本ページ資料の出所 : 第 3 回 投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム 参考資料 (ARES の HP 開催報告 ) 5 1, 5, < 参考 > 各国リートの仕組図 1. 日本 (JREIT) ~ 外部運用型 ~ 投資家出資投資法人スポンサー不動産 ( 運用会社の出資者 ) 運用委託出資運用会社従業員マネジメント業務委託 ( ) 指図ビル管理会社 賃貸仲介会社 その他 ( ) 但し 運用会社を経由して再委託される場合もある 2. 米国 (USREIT) ~ 内部運用型 ~ 投資家出資リート不動産運用部門 ビル管理部門 賃貸仲介部門 その他従業員マネジメント各部門は必要に応じて業務を外部に委託 業務委託 ( ) トラスト不動産 32. 豪州 ( ステイプルド型 ) ステイプルド セキュリティ トラスト持分 運用委託 従業員 投資家 出資 運用会社株式 運用会社 マネジメント ビル管理会社 賃貸仲介会社 その他 指図 ( ) 但し 運用会社を経由して再委託される場合もある 35

37 本資産運用会社の株主 ( 株主一部変更とケネディクス グループ実績 ) ケネディクス リート マネジメント株式会社の株主一部変更 株主変更のスケジュール 28 年 12 月 11 日 本資産運用会社の取締役会で株式譲渡を承認 28 年 12 月 19 日 ケネディクス株式会社と伊藤忠商事株式会社間で 株式譲渡 ケネディクス グループの実績 投資家別受託資産残高 1% 8% 変更前の株主構成 株主 ケネディクス株式会社 住所 東京都港区新橋二丁目 2 番 9 号 保有株式数 ( 株 ) 6,45 保有比率 (%) 1% 6% 4% 2% 変更後の株主構成 株主 住所 単独株主から複数株主へ 保有株式数 ( 株 ) 保有比率 (%) % /12 1/12 2/12 3/12 4/12 5/12 6/12 7/12 8/9 外資系投資家国内機関投資家年金基金自己勘定 JREIT LPT 物件用途別受託資産残高 ( 百万円 ) 9, 844,77 ケネディクス株式会社 伊藤忠商事株式会社 合計 伊藤忠商事株式会社の概要 東京都港区新橋二丁目 2 番 9 号 東京都港区北青山二丁目 5 番 1 号 5, ,45 9% 1% 1% 8, 7, 6, 5, 4, 3, その他物流施設商業施設賃貸マンションオフィスビル 24, , ,48 734,98 会社名 設立 代表者 伊藤忠商事株式会社 1949 年 12 月 取締役社長小林栄三 2, 1, 15,88 83,799 68,477 19,4 /12 1/12 2/12 3/12 4/12 5/12 6/12 7/12 8/9 資本金 22,241 百万円 出所 : 注 : ケネディクス株式会社 28 年 9 月末日現在ケネディクス株式会社の関係会社が資産運用を受託している日本ロジスティクスファンド投資法人が保有する物件及び本投資法人が保有する物件も含まれます 36

38 取締役会決議 本資産運用会社の運用体制 本資産運用会社の意思決定フロー 審査 審議及び決議 審議及び決議 決議又は報告 運用ガイドライン等の作成 各所管部署 コンプライアンス オフィサー 利害関係者との取引の承認 運用ガイドラインの例外取引の承認 コンプライアンス委員会 ( 含む外部委員 1 ) 運用委員会 利害関係者取引以外の取引で運用ガイドライン本則による取引の承認 報告 注 : 平成 2 年 12 月 11 日現在 外部委員は弁護士 1 名が就任しています 利害関係取引規程 利害関係者との取引 資産取得 : 不動産鑑定士による鑑定評価額を超えての取得を禁止 ( ウェアハウジングの場合を除く ) 資産譲渡 : 不動産鑑定士による鑑定評価額未満での譲渡を禁止 < 参考 > 本資産運用会社の各種委員会 取締役会および本投資法人役員会の開催実績 < 参考 > 本資産運用会社の報酬体系 資産運用報酬 運用報酬 Ⅰ: 総資産額の.15% 運用報酬 Ⅱ: 決算期毎の分配可能金額の3.% 取得報酬 : 取得価額の.5%( 利害関係者の場合.25%) 譲渡報酬 : 譲渡価額の.5% を上限 コンプライアンス委員会 運用委員会 第 1 期第 2 期第 3 期第 4 期第 5 期 第 6 期 8 38 第 7 期 9 53 プロパティ マネジメント報酬 賃貸管理業務報酬 : 不動産収入の 2%+ 不動産営業収益 ( 運営経費控除後 減価償却費控除前 ) の 2% 管理移管報酬 : 購入価格 / 売却価格に応じた一定金額 ( 例 :13 億円 2 万円 51 億円 24 万円 ) 取締役会 投資法人役員会 工事監理報酬 : 工事金額に応じた金額 ( 例 :15 万円 5% 1 万円 1 億円 45 万円 +3%) 37

39 資産運用会社組織図 主要メンバー 非常勤監査役舩橋晴雄 山﨑健一 大蔵省入省後 東京 税関長 国税庁次長 証券取引等監視委員 会事務局長 国土庁 官房長等を歴任 舩橋晴雄 現在ケネディクス ( 株 ) 非常勤監査役 監査役 監査役 運用委員会 株主総会 取締役会 コンプライアンス オフィサー コンプライアンス委員会 宮島大祐代表取締役社長 味谷謙次取締役投資運用部長 三菱 UFJ 信託銀行 ( 資本市場部 ロスアンゼルス支店) を経てケネディクスに入社 不動産投資アドバイザリー部 7 年在籍ケネディクスより転籍し本投資法人執行役員および本資産運用会社代表取締役就任 双日株式会社に1 年間在籍 ( 建設部等 ) ケネディクス入社後 ケネディクス アドバイザーズを経て ケネディクス リート マネジメントへ 資産投資グループ 投資運用部 資産運用グループ 資産管理グループ 資産管理部 代表取締役宮島大祐 エンシ ニアリンク グループ IR グループ 財務企画部 財務経理グループ 業務管理部 業務管理グループ 大輪正志取締役資産管理部長 田島正彦取締役財務企画部長 アサヒ都市開発 ( 株 ) 日本地所 ( 株 ) 等を経てケネディクス入社ケネディクス アドバイザーズ執行役員 REIT 運用部長を経て ケネディクス リート マネジメントへ 中央三井信託銀行に12 年間在籍 ( 業務企画部 証券部等 ) 住友生命保険ストラクチャードファイナンス部にて約 4 年の経験を経てケネディクス ( 株 ) 入社 資産の取得 処分 不動産市場の調査分析 資産の運用 資産運用評価 リスク管理 資産の賃貸借 建物の管理 工事の監理 IR 活動 監督官庁 関係諸団体との折衝 予算策定 決算 ディスクロージャー 資金調達 投資主総会及び役員会の運営 総務 経理 人事 上村裕司コンプライアンス オフィサー 新生銀行に約 27 年間在籍新生銀行コンプライアンス統轄部において8 年間のコンプライアンス オフィサーの経験を経て ケネディクス リート マネジメントへ 38

40 注意事項 本資料は 情報の提供のみを目的として作成されたものであり 特定の商品についての投資の募集 勧誘 営業等を目的としたものではありません 本資料には ケネディクス不動産投資法人 ( 以下 本投資法人 と言います ) に関する記載の他 第三者が公表するデータ 指標等をもとにケネディクス リート マネジメント株式会社 ( 以下 本資産運用会社 と言います ) が作成した図表 データ等が含まれています また これらに対する本資産運用会社の現時点での分析 判断 その他見解に関する記載が含まれています 本資産運用会社は 金融商品取引法に基づく金融商品取引業者です 本資料の内容に関しては未監査であり その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません また 本資産運用会社の分析 判断等については 本資産運用会社の現在の見解を示したものであり 予告なしにその内容が変更又は廃止される場合がありますので あらかじめご了承ください 第三者が公表するデータ 指標等の正確性について 本投資法人及び本資産運用会社は一切の責任を負いかねます 本資料の内容には 将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが これらの記述は本投資法人の将来の業績 財務内容等を保証するものではありません 今後 本資料の内容に重要な訂正があった場合は 本投資法人のホームページに訂正版を掲載する予定です 39