環状５の１号線周辺地区 地区計画 一般型地区計画 の概要 区域の整備 開発及び保全に関する方針 地区計画の目標 平成 15 年 11 月 決定 本地区は木造住宅を中心に中低層の建物が広がり 閑静な住環境を形成してい ます また 隣接する雑司ヶ谷霊園は避難場所に指定されています 今後 環 状５の１号線の整備と地下鉄１３号線の駅の開設に伴い 沿道における建築物 地区計画区域とその区分 の更新の活発化が予想されます こうした時期をとらえ 環状５の１号線沿道 の適性かつ合理的な土地利用と周辺の閑静な住宅地との調和のとれた市街地を 誘導することを目標とします 土地利用の方針 １ 沿道地区 中層程度の集合住宅と小規模の店舗や事務所等が共存し調和す ④ る市街地の形成を図ります ③ ２ 住宅地区 中低層の集合住宅や戸建住宅が立地する潤いある閑静な住宅市 街地の形成を図ります ② ① 本地区は東池袋 4 5 丁目の計画と同様に 都電荒川線を中央に配する広幅員道路 環状 5 の１号線 の 整備が計画されています それを踏まえ 計画道路の沿道地区とその背後の住宅地区のそれぞれの特性に ふさわしい地区計画が策定されています 地区の現況 沿道地区 ① ② 用途地域指定の変更 地区計画の決定 豊島区決定 と同時に用途地域の変更 第一種中高層住居専用地域 容積率 300 第一種住居地域 容積率 400 東京都知事決定 防火地域及び準防火地域の変更 豊島区決を 行っています 平成 8 年時点の指定内容 住宅地区 ③ ④ 凡例 第１種中高層住居専用地域 第１種住居地域 2
< 地区整備計画の内容 > 項目 \ 地区区分 沿道地区 住宅地区 建物の用途 近隣商業地域が指定されている区域でパチ - ンコ店やゲームセンター等の遊戯施設の建築は禁止します 建物の高さ 20m 15m の最高限度 敷地面積の 65m2 最低限度 建物の壁等の位置 高さ2.5mまでを0.6m 後退 ( 環状 5の1 号線に接する部分 ) 対象は 敷地面積 100m2以上で一階部分を店舗 事務所等の用途にするものに限ります 地盤面下の部分や軒 庇等は除きます ( 敷地の形状等により緩和できる場合があります ) - 壁面後退部の工作物の設置 壁面後退を要する場所では 道路境界と壁面後退部分の間には門 フェンス 塀などの工作物を設置できません ( 敷地の形状等により緩和できる場合があります ) 建築物などの形態や意匠 建築物等は周辺と調和した落ち着きのある色彩にします 屋上の広告塔 広告板は禁止します 建築設備類は目隠しなどの工夫を要します 袖看板などの光源の点滅 赤色光の使用 露出したネオン管は使用できません 垣又は柵の構造 道路に面する部分に 堀等をつくる場合はブロック堀等でなく 生垣や緑化し たフェンスにします 基礎部分は敷地地盤面から40cm 以下を原則とします ( 塀の構造や敷地の形状等により緩和できる場合があります ) < 高さの制限と壁面後退 > 沿道区地区は建物の高さの最高限度を 20mに制限するとともに 高さ 2.5mまでの建築壁面を 0.6m 後退させるよう定めました 対して住宅地区については建物の高さの最高限度を 15mに制限するように定めました 20mまで 2.5m 環状 5の1 号線用地 0.6m 沿道地区 20m 幅員 30m ( 第 1 種住居地域 ) セットバックのイメージ ( 東久留米市 ) < 道路斜線制限と容積率の緩和 > 沿道地区で環状 5の1 号線に面しない敷地では近隣商業地域として残る区域を除き 容積率の低減係数を 0.4 から 0.6 に 道路斜線制限の勾配を 1:1.25 から 1:1.5 に変更しました 延床面積 240 m2延床面積 160 m2 15mまで住宅地区 ( 第 1 種中高層住居専用地域 ) 敷地面積 100 m2 道路復員 4m 許容される容積率 = 前面道路幅員 (m) 容積率の低減係数 100 =4 0.4 100 =160% < 従来の規制による建て替えのイメージ > 敷地面積 100 m2 道路復員 4m 許容される容積率 = 前面道路幅員 (m) 容積率の低減係数 100 =4 0.6 100 =240% < 新たな規制による建て替えのイメージ > 3
立教大学南地区 地区計画 街並み誘導型地区計画 の概要 平成 15 年 1 月 区域の整備 開発及び保全に関する方針 地区計画の目標 決定 本地区は 古い歴史を持つ立教大学の南側に隣接した閑静な住宅地と 日用品 の販売を主とする商店街が共存するまちです 今後都市計画道路補助 172 号線 の事業の進展に伴い 建物や土地利用更新の活発化が予想されます こうした 機会をとらえて 池袋副都心に隣接する地域としての利便性の高い商業 業務 池と閑静な住宅地との調和のとれたまちづくりを誘導するとともに 立教大学 の歴史と景観を核とした良好な街並みの形成をめざします 土地利用の方針 １ 補助 172 号線沿道地区 後背地の居住環境に配慮しながら 統一の取れた 街並みの形成と商業 業務 住宅の機能が調和した中層の複合市街地の形 成を図ります ２ 幹線沿道地区 地域にふさわしい健全な商業機能と業務 住宅などの多様 ② な機能が複合した 中高層の市街地の形成を図ります ① ３ 商店街地区 土地の有効利用により 建築物の円滑な更新を促進し 良好 な街並みの形成と防災性の向上を図るとともに 利便性が高い商店街の形 成を図ります ４ 住居地区 A 土地の有効利用により 建築物の円滑な更新を促進し 良好 な街並みの形成と防災性の向上を図るとともに 住宅 業務を中心とした 市街地の形成を図ります ５ 住居地区 B 土地の有効利用により 建築物の円滑な更新を促進し 良好 な街並みの形成と防災性の向上を図るとともに 住宅を中心とした市街地 の形成を図ります ６ 立教大学地区 建物の集約化と高度利用により避難場所としてのオープン 用途地域指定の変更 スペースを確保するとともに 都選定歴史建造物を核とした景観の形成を 同時決定 地区計画の決定 豊島区決定 と同時に用途地域の変更 沿道 第一種中高層住居専用 図ります 地域 容積率 300 近隣商業地域 容積率 400 東京都知事決定 文教地区の変更 沿道 本地区は 広幅員道路 補助 172 号線 の整備が計画されていること 古くからの商店街があること 幹線道路 環状６号線 に面すること等において東池袋 4 5 丁目地域と共通しています 本地区では それぞれの地区の特性にあわせた地区計画が策定されています 補助 172 号線沿道地区 第一種文教地区 第二種文教地区 豊島区決定 を行いました 平成 8 年時点の指定内容 現在の指定内容 商店街地区 ① ② 第一種中高層住居専用地域 近隣商業地域 4
< 高さの制限と壁面後退 > 幹線沿道地区 ( 補助 172 号線沿道 ) 建物の高さの最高限度についての規定はありません 高さ 2.5mまでの建築壁面を 0.6m 後退させるよう定めました 2.5m 補助 172 号線用地 0.6m 補助 172 号線沿道地区 立教大学地区 商店街地区 住居地区 A 住居地区 B 建物の高さの最高限度を 21m に制限するとと 建物の高さの最高限度についての規定はあり 建物の高さの最高限度を 15m に制限するとと 建物の高さの最高限度を 12m に制限していま もに 高さ 2.5m までの建築壁面を 0.6m 後退さ ません 建築壁面を 5m 後退させるよう定めま もに 高さ 2.5m までの建築壁面を 0.6m 後退さ す また 高さ 10m までの建築壁面は 0.6m せるよう定めました 21m まで した せるよう定めました 高さが 10mを超える建築壁面については 1.6m 後退させるよう定めました 15m まで 1.6m 12m まで s 2.5m 10m 補助 172 号線用地 0.6m 補助 172 号線用地 5m 道路用地 0.6m 道路用地 0.6m 5
項目 \ 地区区分 建物の用途 容積率の最高限度 建物の高さの最高限度 補助 172 号線沿道地区 幹線沿道地区 谷端川の中心風俗営業等建以西の区域に物を建築するついては 風俗ことはできな営業等の建物い を建築することはできない 商店街地区 ( 道路幅員 +1.2m) 0.6 又は 指定容積率のうち小さいほう 21m 21m ただし 環状 6 号線又は補助 172 号線を前面道路とするものは制限なし 住居地区 A 住居地区 B 立教 大学 地区 - - - - 15m ( 道路幅員 +1.2m) 0.4 又は 指定容積率のうち小さいほう 12m ただし 幅員が 5m 以上の道路又は区画道路第 3 号を前面道路とする敷地は 15m 12m ただし 幅員が 5m 以上の道路を前面道路とする敷地は 15m 敷地面積の最低限度 65 m2なし - は 壁面後退の緩和ができる場合があります 地区計画の制限事項に適合することによる緩和 ( 補助 172 号線及び区画道路に面して壁面後退した敷地が緩和を受けられます ) 1. 道路斜線規制の緩和 < 従来の規制による建て替えのイメージ > < 新たな規制による建て替えのイメージ > 道路 幅 1 1.25( 住居系 ) 1.5 ( 商業系 ) 壁面後退 ( 前項参照 ) 道路 幅 建物の壁等の位置 ( 前項に示す通り ) 壁面後退部の工作物の設置建築物などの形態や意匠垣又は柵の構造緩和内容 壁面後退を要する場所では 道路境界と壁面後退部分の間には門 フェンなしス 自動販売機などの工作物を設置できません 建築物等は周辺と調和した落ち着きのある色彩にします 屋上の広告塔 広告板は禁止します 建築設備類は目隠しなどの工夫を要します 袖看板などの光源の点滅 赤色光の使用 露出したネオン管は使用できません 道路に面する部分に 堀等をつくる場合はブロック堀等でなく 生垣や緑化したフェンスにします 基礎部分は敷地地盤面から40cm 以下を原則とします 壁面後退を要する場所では 地区計画の規制内容と認定の基準を満たすことにより 次の緩和が受けられます 1. 道路斜線制限が適用除外 2. 前面道路幅員による容積率制限が緩和され 規制内容で定めた容積率の最高限度が適用される ( 認定基準 ) 1. 建築物の外壁等から隣地境界線までの距離は 50cm 以上とする 2. 避難上有効なバルコニーや避難器具を設置すること 3. 火気使用室の壁及び天井の下地と仕上げ材は 不燃材料とすること また 立教大学地区 を除き 街並み誘導型地区計画の決定により 東京都日影規制条例による規制がなくなる 壁面後退部分を除いた敷地面積が 65 m2未満の場合 2. 容積率の緩和 < 従来の規制による建て替えのイメージ > < 新たな規制による建て替えのイメージ > 道路 幅 (D) 許容される容積率 =D 容積率の低減係数 100 (0.4 または 0.6) D=4 住居地区 A( 低減率 0.4) の場合容積率 =4 0.4 100 =160% 道路 0.6m 幅 (D) 0.6m 許容される容積率 =(D+1.2) 容積率の低減係数 100 (0.4 または 0.6) D=4 住居地区 A( 低減率 0.4) の場合容積率 =(4+1.2) 0.4 100 =208% 6
補助 173 号線周辺地区地区計画 ( 誘導容積型地区計画 ) の概要 < 区域の整備 開発及び保全に関する方針 > 平成 17 年 1 月決定地区計画の目標本地区は 池袋駅周辺の土地区画整理事業施行区域と環状 6 号線の間に位置し 池袋三業地や近隣商店街並びに中低層の住宅地が共存する市街地を形成しています 今後 池袋副都心と環状 6 号線を結ぶ都市計画道路補助 173 号線の事業の進展に伴い 沿道を中心に建築物の更新の活発化が予想されています このような時期をとらえ 都市計画道路補助 173 号線の整備と一体となった沿道の適正かつ合理的な土地利用を進めるとともに 池袋三業地や周辺の住宅地と商店街が調和した良好な景観形成を図り 便利さと住みやすさを備えた安全な市街地の形成を誘導します土地利用の方針地区の特性に応じて 調和のとれた街並みと防災性の高い市街地の形成を図るため 土地利用の方針を以下のように定めました 1. 補助 173 号線沿道北地区及び補助 173 号線沿道南地区延焼遮断帯の形成を図るとともに 店舗や業務と住宅の機能が調和した中層の市街地の形成を図ります 3. 三業地地区健全な商業機能と業務 住宅などの多様な機能が複合した中層の市街地の形成を図ります 4. 住宅地区中低層の集合住宅や戸建住宅が立地する潤いのある住宅市街地の形成を図ります 地区計画区域とその区分 < 地区計画決定に併せて決定された変更事項 > 建ぺい率を 60% 80% に 右図の1-2,2-1の区域 準防火地域を防火地域に 右図の1-1,1-2,2-1,2-2の区域 指定容積率を 300% 400% に 右図の1-1,1-2,2-1,2-2の区域 日影規制を なし に 右図の1-1,1-2,2-1,2-2の区域 道路斜線制限の係数を 1.25 1.5 に 右図の1-2,2-1の区域 容積率の低減係数を 0.4 0.6 に 右図の1-2,2-1の区域 7
< 補助 173 号線周辺地区の用途地域指定 > < 誘導容積型地区計画について > 指定容積を 400% に変更 指定容積率 300% 補助 173 号線 改変前 道路拡幅整備後 8
南池袋二丁目地区 街並み再生地区 の概要 街並み再生地区とは 東京都の 東京のしゃれた街並みづくり推進条例 における 街区再編まちづくり制度 に基づ いて決定される地区です 制度の特徴について 街区再編まちづくり制度は 以下のフローに従って運用されます 全てのルールを一度に決定するわけではなく 開発の機運が高まったところから段階的に都市 計画決定を行うことができます 地区計画の場合は 全てのルールを最初に都市計画決定する 必要があります 道路のルート 壁面後退線など 最初にガイドライン 街並み再生方針 として概ねの方向性 を決めておいて その後実際にみなさんが建替えなどを行う時点で ルールとして決定するこ とができます 地区の状況に応じた柔軟なルール設定が可能です 例えば補助 81 号線沿道地区内においても 幹線道路沿いと狭幅員道路沿いの敷地とでは目指 すべき街並みが異なります それらの街並みを実現するための規制と緩和内容を 地区の状況 に応じて柔軟に設定することができます 街並み再生方針は 地区計画の前段階としてのガイドラインですので それだけでは法的な拘 束力はありません 左記の Step2 の地区計画を決定した段階で 初めて拘束力が生じます 街並み再生方針 １ 整備の目標 １ 地区の現況と課題 都市計画と現況写真 小学校跡地等 まとまった敷地の有効利用が図られていない 狭あいな道路に面し小規模で不整形な敷地が多数あり 防災性や安全性に問題があ る 集客施設等がなく 都心としての歩行者回遊性に乏しい ④ 環状 5-1 補助 81 号線の整備により 幹線道路に相応しい街並みの誘導が必要である ２ 整備の目標 大規模低未利用地の活用や狭小敷地の共同化促進 ①旧日出小南側 ③都電越しにサンシャインを見る ① 魅力的な環境形成による歩行者回遊性の向上 ファミリー世帯を中心とした居住機能の充実 ② 商業 業務 住居が一体的となった複合機能地区として高度利用の推進 環状５ １ 補助 81 号線に交わる交通動線と広場状空地の整備による良好な都市基盤 ③ の整備を誘導 ④環状 5-1 号線 ②東通り商店街 9
街並み再生方針図 ２ 整備すべき公 ①主要交通動線 Ⅰ 幅員 8ｍ 共施設 その他公 ②主要交通動線 Ⅱ 幅員 6.5ｍ 益的施設に関する ③広場状空地 方針図 左図 に示すゾーンごとにゾーン面積の合計の 5 以上を 事項 整備する ３ 土地の区画形 敷地面積が 1,000 以上となるよう 敷地統合を促進する 質の変更に関する 特に高度利用をする場合は 5,000 以上となるよう誘導する 基本的事項 ４ 建築物等に関 １ 建築物等の配置及び形態 する基本的事項 環状 5-1 号線 補助 81 号線に面する建築物は ①道路境界線からの後退距離を定める 後退距離は２ｍまたは 0.6ｍとする ②道路境界線から 10ｍ以内の区域内での最高高さを 30ｍとする ③道路に面して開口部 ショーウインドー オープンテラス等 や出入口を設ける ２ 建築物の用途 ①環状５の１号線 補助 81 号線沿いの敷地においては その１階部分に商業施設 生活支援施設 地域住民の生活の利便性向上に資する用途等を誘導する ②ファミリー世帯の都心居住を促進するため 住戸専用面積 75 以上の住戸を誘 導する ③複合機能地区としての整備を促進するため 商業 業務または公共 公益施設を 誘導する ④風俗営業の用に供する施設を制限する ５ 緑化に関する ①動線沿いのセットバック部分においては計画的に緑化を図り 連続性のある緑環 基本的事項 境を形成する ②広場状空地についてはその面積の 40 以上を緑化する ③各敷地内地表部の緑化とともに 施設の屋上緑化を促進する 環状 5-1 号線沿道の整備イメージ 歩道からセットバックするとともに建 物１階に店舗等を誘導して 賑わいあ る歩行者空間をつくる 10
6. 実現に向けて講ずべき措置 A 環状 5-1 補助 81 号線および主要交通動線 (Ⅰ)( 幅員 8m) に接して 街並み再生方針図に示す内容を整備する街区 1 環状 5-1 号線 補助 81 号線沿いの敷地 : 容積率を現状の 300% に 200% 加算できる 500% 主要交通動線(Ⅰ) 沿いの敷地容積率を現状の 300% に 180% 加算できる 480% 2 1を満たしたうえで 環状 5-1 補助 81 号線に 10m 以上接した面積 1,000 m2以上の敷地 : 1の容積率 500% に下記評価容積率を加算できる B 主要交通動線 (Ⅰ) に接していない街区 環状 5-1 補助 81 号線からの後退距離を 0.6mとする 別途ゾーン内に生活動線を定め 幅員 6m 道路の整備または道路の両側 0.6mずつの壁面後退を行う 環状 5-1 補助 81 号線の道路境界から 10m 以内は 最高高さ 30m 10m 以外は最高高さ 20mとする 環状 5-1 補助 81 号線沿い : 容積率 400~450% 生活動線沿い : 容積率 240~360% 評価容積率加算項目及び最大加算容積率 (1,000 m2以上 ) 一定規模以上の有効空地率の確保 100% 1 階に商業 生活支援施設の設置 50% ファミリー向け住宅 ( 専用面積 75 m2以上 ) の導入 50~150% 業務または公共施設の設置 50% ただし 容積率の最高限度は敷地面積 1,000~5,000 m2は 750% 5,000 m2以上は 850% とする 環状 5-1 補助 81 号線沿い 容積率 400% 生活動線 (6m 道路 ) 沿い容積率 360% 環状 5-1 補助 81 号線沿い 容積率 500% 以上 6m 環状 5-1 補助 81 号線 環状 5-1 補助 81 号線 0.6m セットバック 環状 5-1 補助 81 号線 かつ 6m 道路沿い 容積率 450% 0.6m セットバック 生活動線 (4m 道路 ) 沿い容積率 240% 11