1 長期優良住宅とは (1) 制度 長期優良住宅認定制度 ( 平成 21 年度から制度開始 ) とは 長期優良住宅の普及の促進に関する法律 ( 平成 20 年 12 月 5 日法律第 87 号 ) に基づき 長期使用構造等の性能や良好な景観形成に配慮した居住環境 一定面積を有する住宅の建築計画と維持保全計画を建築主等が策定し その計画を所管行政庁が認定する制度です ( 該当する全ての基準を満たしている必要があります ) (2) 特徴 1 高い性能を備えた住宅 住宅の長寿命化のために必要な性能 省エネルギー性など高い性能を備え た住宅です 2 長く住み続けられる住宅 外壁の塗り替え 内装の張り替え 設備機器の交換など手入れをしながら 長く住み続けられる住宅です 3 環境にやさしい住宅 住宅を長持ちさせ 次の世代に引き継ぐことで 建設廃棄物が削減され 環境への負荷を軽減することができる住宅です 埼玉県マスコット コバトン 3
(3) メリット 1 税制の優遇 長期優良住宅の認定を取得した住宅で 一定の条件を満たす場合は 次の税制の優遇措置を受けることができます これらの措置を受けるためには 各税の担当窓口へ別途手続を行っていただく必要があります 詳細は 各担当窓口に確認してください 税制上の変更にご注意ください ア新築 一般住宅 長期優良住宅 税の担当窓口 所得税 ( ローン減税 ) 平成 33 年 12 月 31 日までに入居した方 居住開始年 控除対象限度額 控除率 控除期間 最大控除額 H26.4 ~ 4000 万円 1.0% 10 年間 400 万円 H33.12 居住開始年 控除対象限度額 控除率 控除期間 H26.4 ~ 5000 万円 1.0% 10 年間 H33.12 最大控除額 50 万円 税務署 所得税 ( 投資型減税 ) 平成 33 年 12 月 31 日までに入居した方 標準的な性能強化費用相当額 ( 上限 650 万円 ) の 10% 相当額を その年の所得税額から控除 登録免許税 平成 32 年 3 月 31 日までの取得 1 保存登記 1.5/100 0 2 移転登記 3.0/100 0 平成 32 年 3 月 31 日までの取得 1 保存登記 1.0/1000 2 移転登記戸建の場合 2.0/1000 マンションの場合 1.0/1000 法務局 不動産取得税 1200 万円控除 平成 32 年 3 月 31 日までに新築された住宅 1300 万円控除 県税事務所 固定資産税平成 32 年 3 月 31 日までに新築された住宅 戸建 1~3 年目 1/2 軽減 マンション 1~5 年目 1/2 軽減 戸建 1~5 年目 1/2 軽減 マンション 1~7 年目 1/2 軽減 市区役所 町村役場 イ既存住宅の増改築 所得税 ( 平成 33 年 12 月 31 日までに入居した方 ) ( 注 ) ローン型 投資型減税のいずれか選択制になります ( ローン型減税 ) ( 投資型減税 ) 一定の省エネ改修工事と併せて一定の耐久性向上改修工事を行った場合 所得税額の控除を受けることができます 一定の耐震改修工事又は一定の省エネ改修工事と併せて一定の耐久性向上改修工事を行った場合 所得税額の控除を受けることができます 省エネ改修 + 耐久性向上改修工事の合計 その他工事 借入金上限 250 万円 750 万円 控除率 2% 1% 最大控除額 62.5 万円 (5 年間 ) 工事費用相当額の上限額 ( 耐震改修又は省エネ改修 ) + 耐久性向上改修工事耐震改修 + 省エネ改修 + 耐久性向上改修工事 250 万円 500 万円 最大控除額 (10%) 25 万円 50 万円 固定資産税 耐震改修又は省エネ改修を行った住宅が認定長期優良住宅に該当することとなった場合 現行耐震改修 1/2 又は省エネ改修 1/3 の減額割合が 2/3 の減額になります ( 適用期限 : 平成 32 年 3 月 31 日まで ) 4
税制の優遇の参考例納税額の差額例 ( 一般住宅との比較 ) 想定土地建物 土地 1500 万円 建物 2000 万円 合計 3500 万円の借入額 延床面積 10 m2の木造 2 階建て 固定資産税 登録免許税 不動産取得税は さいたま地方法務局の新築建物 課税標準価格認定基準表の居宅木造 87,00 0 円 / m2に延床面積 10m2を乗じて 建物の評価額を 5 年間 870 万円として想定した 項目 般住宅 期優良住宅 控除限度額 4,000 万円 控除限度額 5,000 万円 ローン減税 税額 借入額が 4,000 万円を超えていないのでメリットなし 保存登記 0.15% 保存登記 0.1% 登録免許税 納税額 一般住宅 13,050 円 納税額 長期優良 8,700 円 税制優遇 1,20 万円控除 1,300 万円控除 不動産取得税 税額 建物評価額が 1,20 万円を超えていないのでメリットなし 固定資産税 (5 年間 ) 戸建 1~3 年 1/2 軽減 納税額 (870 万円 1.4% 1/2) 3 年 +(870 万円 1.4%) 2 年 =426,30 円 戸建 1~5 年 1/2 軽減 納税額 (870 万円 1.4% 1/2) 5 年 =304,50 円 納税額 ( 登録免許税 + 固定資産税 ) 合計 ( 円 ) 納税額の差額 ( 税制優遇額 ) 439,350 313,20 439,350( 一般住宅 )-313,20( 長期優良住宅 )=126,150 円 想定建物の場合 一般住宅と比べて 126,150 円の税制優遇額となる 想定建物について メリットの把握のため メリットが無い場合も例とし て記載しております 5
2 住宅ローンの金利引下げ 住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローン ( フラット35S) を利用する場合 一定の金利引下げの適用を受けることができます 詳細は 住宅金融支援機構のホームページ等でご確認ください ( フラット35Sのうち 長期優良住宅の認定を取得した建物は金利 Aプランを利用することができます ) 下記の表は 住宅金融支援機構の試算表で フラット 35S( 金利 A プラン ) を利用する場合 フラット 35 と比べて約 72 万円お得になります 時期により金利の変更がありますので 試算表の変更についても住宅金融支 援機構の HP をご確認ください 6
2 認定の流れ (1) 認定の手順 市町村等所管窓口 適合性の確認 A 届出等 届出受理通知書の交付等 申請者 1( 居住環境基準 ) 登録住宅性能評価機関 審査 B 依頼 適合証又は設計住宅性能評価書の交付 2( 事前の審査 ) 技術的審査又は設計住宅性能評価 建築確認 3 認定手続 C 依頼確認済証の交付 D 申請 認定 建築主事又は指定確認検査機関 審査 所管行政庁 ( 建築安全センター等 ) 認定に係る事務審査 工事 4 工事の完了報告 E 報告 所管行政庁 ( 建築安全センター等 ) 報告の受理 5 維持保全 記録 F A 地区計画 ( 建築基準法第 68 条の 2) や景観法が適用される地区等の場合 B 長期優良住宅として 認定基準 (Aに該当している場合は交付書等を添付) に適合しているのかの審査の申請 C 建築確認申請 ( 建築確認申請は民間機関でも申請可能 ) D 長期優良住宅の認定申請書 ( 認定申請書とA~Cの交付書等の添付 ) により認定申請 E 工事が完了したら 所管行政庁に対して速やかに報告する F 30 年以上にわたり 維持保全やその記録を行う 7
(2) 申請図書一覧 ( 埼玉県に申請の場合 ) D の申請で必要なもの 申請図書一覧は次表のとおりです 添付図書は 技術的審査や設計住宅性能評価の適合証や評価書の交付を受け た場合 その図面や書類 ( 審査済押印 ) を添付していただいています 提出図書部数内容 認定申請書正 副施行規則第一号様式 委任状 2 部第三者に認定申請を委任する場合 確認済証の写し適合証設計住宅性能評価書の写し設計内容説明書 2 部原本と写し各 1 部 2 部 2 部 建築基準法第六条第 1 項又は同法第六条の二第 1 項の規定に基づく確認済証の写し登録住宅性能評価機関の交付する適合証 ( 原本を正本に 写しを副本に添付 ) ( 適合証を取得している場合は提出不要 ) 住宅の品質確保の促進等に関する法律第六条第一項の設計住宅性能評価書 ( 長期優良住宅の普及の促進に関する法律第六条第一項第一号に掲げる基準に適合しているものに限る ) 住宅の構造及び設備が長期使用構造等であることの説明 ( 参考様式が ( 一社 ) 住宅性能評価 表示協会 HP からダウンロードできます ) 添付図書 付近見取図 2 部 方位 道路及び目標となる地物 配置図 2 部 縮尺 方位 敷地境界線 敷地内における建築物の位置 申請に係る建築物と他の建築物との別 空気調和設備等及び空気調和設備等以外のエネルギー消費性能の向上に資する建築設備の位置並びに配管に係る外部の排水ますの位置 仕様書 ( 仕上げ表を含む ) 2 部 部材の種別 寸法及び取付方法並びにエネルギー消費性能向 上設備の種別 8
各階平面図 2 部 縮尺 方位 間取り 各室の名称 用途及び寸法 階段の寸法及び構造 廊下及び出入口の寸法 段差の位置及び寸法 壁の種類及び位置 通し柱の位置 筋かいの種類及び位置 開口部の位置及び構造 換気孔の位置 設備の種別及び位置 点検口及び掃除口の位置並びに配管取出口及び縦管の位置 床面積求積図用途別面積表 2 面以上の立面図 2 部床面積の求積に必要な建築物の各部分の寸法及び算式 2 部用途別の床面積 2 部縮尺並びに小屋裏換気孔の種別 寸法及び位置 断面図又は 矩計図 基礎伏図 2 部 2 部 縮尺 建築物の高さ 外壁及び屋根の構造 軒の高さ 軒及びひさしの出 小屋裏の構造 各階の天井の高さ 天井の構造 床の高さ及び構造並びに床下及び基礎の構造縮尺 構造躯体の材料の種別及び寸法並びに床下換気孔の寸法 各階床伏図 2 部 縮尺並びに構造躯体の材料の種別及び寸法 小屋伏図 2 部 縮尺並びに構造躯体の材料の種別及び寸法 各部詳細図 2 部 縮尺並びに断熱部その他の部分の材料の種別及び寸法 各種計算書 2 部 構造計算その他の計算を要する場合における当該計算の内容 機器表状況調査書認定書等の写し 2 部 2 部 2 部 エネルギー消費性能向上設備の種別 位置 仕様 数及び制御方法建築物の劣化事象等の状況の調査の結果 ( 増改築認定時のみ添付 ) ( 提出の必要がある場合 ) 住宅型式性能認定書の写し 住宅型式性能確認書の写し 型式住宅部分等製造者認証書の写し 特別評価方法認定書の写し 同等性確認の結果の証明書の写し 9
居住環境基準に関 する図書 2 部 ( 基準となる区域内で適合する旨の書類の交付を受けている場合 ) 居住環境基準に適合することを証する書類の写し 又は確認できる図書 ( 地区計画や景観計画に適合していることを証する書面等 ) 住宅部分型式認定等を受けている場合は 添付図書の省略が可能となります 他の図書に明示すべき事項が全て記載されている場合は 本来の当該明示す べき事項が記載されるべき図書を省略することができます 10
3 長期優良住宅の認定基準 認定基準については 長期優良住宅の普及の促進に関する法律及び施行規則 及び 平成 21 年告示第 209 号長期使用構造等とするための措置及び維持修繕の方法の基準 で定められています 認定基準の項目は (1)~(9) の9 項目になりますが 一戸建て住宅は (1) ~(7) になります (1)~(4) は住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づいた評価方法基準 ( 平成 13 年国土交通省告示第 1347 号 )+αとして基準を設けています では それぞれの認定基準の項目ごとに概略を見ていきましょう (1) 劣化対策 評価方法基準( 平成 13 年国土交通省告示第 1347 号 ) の等級 1から等級 3 のうち 最も高い等級 3に適合する必要があります ( 防蟻 防腐処理等 ) 床下や小屋裏の点検のための点検口の設置 床下空間の有効高さ 330 mm以上を確保 11
(2) 耐震性 評価方法基準( 平成 13 年国土交通省告示第 1347 号 ) の等級 1から等級 3 のうち 等級 2 又は等級 3に適合する必要があります ( 建築基準法を満たした上で 性能表示のチェックをします ) 床組等の確認( 耐力壁線間距離や床倍率が適正か確認 ) 接合部の確認 ( 筋交 柱の軸組や床 屋根を支える横架材の接合部が外れないか確認 ) 横架材や基礎の確認( 横架材の断面寸法 基礎仕様の確認 ) ここが難しい P21 で説明 (3) 維持管理 更新の容易性 評価方法基準( 平成 13 年国土交通省告示第 1347 号 ) の等級 1から等級 3 のうち最も高い等級 3に適合する必要があります 設備配管が構造躯体や仕上げに影響なく点検 清掃できる ( 点検口や清掃口の設置 )( 配管を埋設しない ) 12
(4) 省エネルギー性 評価方法基準( 平成 13 年国土交通省告示第 1347 号 ) の等級 1から等級 4 のうち最も高い等級 4に適合する必要があります ここが難しい P 2 6 で説明 埼玉県は 4~6 の地域に分かれており 該当する地域での基準に適合する 必要があります 計算で適合性を求める方法と 断熱材等を仕様に合わせる方法があります 計算による場合外皮平均熱還流率 UA 冷房期の平均日射熱取得率 ηaを計算 仕様による場合( 平成 28 年 1 月 29 日国土交通省告示第 26 号参照 ) 開口部比率の計算 地域ごとの基準値未満であること 各地域ごとに 外皮の熱還流率のよる基準以下の外皮の断熱構造又は断熱材の熱抵抗の基準以上の断熱材の施工各地域ごとの熱貫流率の基準値以上及び日射取得率の基準以下の建具の選択 結露の発生を防止する対策基準も適合する必要があります (5) 居住環境 地区計画や景観計画に適合していること ( 条例で定めているもの ) (6) 住戸面積 戸建住宅 75m2以上 ( かつ少なくとも 1の階の床面積が40m2以上 ( 原則として階段部分を除く )) 13
(7) 維持保全計画 定期的な点検 補修に関する計画書の作成 ( 維持保全の期間は30 年以上 また 点検の間隔は10 年を超えないことが必要 点検の起算日は 建築工事の完了日から ) 参考 共同住宅は次の項目も審査対象となります (8) 可変性 評価方法基準 ( 平成 13 年国土交通省告示第 1347 号 ) に適合すること 間取の変更が可能になっていること (9) バリアフリー性 評価方法基準( 平成 13 年国土交通省告示第 1347 号 ) の等級 3に適合すること 将来 バリアフリー改修を行うことができるようになっていること 14
4 認定申請書について 長期優良住宅の認定申請は その内容ごとに申請書 ( 法定様式 ) が違います (1) 認定申請書の種類 1 認定申請書 ( 第一号様式 ) 長期優良住宅の認定申請 ( 新築 ) を行う場合の様式です 法第 5 条第 1 項 ~ 第 3 項まで この様式になります 法第 5 条第 1 項 個人が申請する場合 第 2 項 建売業者 ( 分譲事業者 ) と購入者 ( 譲受人 ) が共同で申請する場合 第 3 項 建売業者 ( 分譲事業者 ) が申請者だが 申請時点では購入者 ( 譲受人 ) が未定の場合 2 変更認定申請書 ( 第三号様式 ) 認定を受けた長期優良住宅について 変更をしようとする場合の様式です 3 変更認定申請書 ( 第五号様式 ) 購入者 ( 譲受人 ) が未定により法第 5 条第 3 項の申請で認定を受けたもの に対して 購入者 ( 譲受人 ) が決定した場合に申請する様式です 4 承認申請書 ( 第六号様式 ) 認定を受けた建物が 認定を受けた者から他の者に引き継ぐ場合の様式で す 15
16
17
18
19
20