第 212 回 NRI メディアフォーラム 225 年の住宅市場 ~ 新設住宅着工戸数 6 万戸台の時代に ~ 214 年 7 月 9 日 株式会社野村総合研究所コンサルティング事業本部インフラ産業コンサルティング部 榊原渉大道亮植井陽大 1-5 東京都千代田区丸の内 1-6-5 丸の内北口ビル
目次 1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化 2. 新設住宅着工戸数 リフォーム市場の予測結果 3. 新設住宅着工戸数の予測方法 4. リフォーム市場の予測方法 5. まとめ Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 1
1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化 2. 新設住宅着工戸数 リフォーム市場の予測結果 3. 新設住宅着工戸数の予測方法 4. リフォーム市場の予測方法 5. まとめ Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 2
1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化 日本の人口は既に減少局面に入った 世帯数も 219 年をピークに減少に転じる見込み 日本の総人口 総世帯数の推移と予測 世帯数 ( 万世帯 ) 人口 ( 万人 ) 6, 実績 予測 16, 5, 14, 12, 4, 1, 3, 2, 1, 8, 6, 4, 2, 世帯数 ( 左軸 ) 人口 ( 右軸 ) 197 '75 '8 '85 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 '3 '35 '4 '45 '5 '55 '6 ( 年 ) 出所 ) 国立社会保障 人口問題研究所をもとにNRI 作成注 ) 将来推計人口は 出生 ( 中位 ) 死亡 ( 中位 ) 推計結果 を使用 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 3
1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境 世帯数減少時代に突入することで 住宅市場は構造的な変曲点を迎えることになる 住宅投資およびリフォーム市場規模の推移 ( 兆円 ) 45 4 38.5 市場規模 ( 合計 ) 新設住宅市場規模リフォーム市場規模 ( 広義 ) 35 3 25 2 33.9 25.8 29.4 31.9 23.9 28.3 29.3 28.7 21. 21.8 21.2 26.7 26.1 25.7 25.6 25.8 25.6 19.5 18.8 18.7 19. 19. 19.3 23.1 23. 17.1 16.9 19. 19.9 2.3 21.1 今後 どのように推移するのか? 15 13.4 13.5 13.8 14.4 1 8.1 9.1 8.1 7.3 7.5 7.5 7.2 7.3 7. 6.6 6.8 6.2 6. 6.1 5.6 6.4 6.5 6.7 5 1995 2 '5 '1 '15 '2 ( 年度 ) 新設住宅市場規模は年度次 リフォーム市場規模は年次 出所 ) 国土交通省 建築投資額の推移 公益財団法人住宅リフォーム 紛争処理支援センター 住宅リフォームの市場規模 よりNRI 作成 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 4
1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化 2. 新設住宅着工戸数 リフォーム市場の予測結果 3. 新設住宅着工戸数の予測方法 4. リフォーム市場の予測方法 5. まとめ Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 5
2. 新設住宅着工戸数 リフォーム市場の予測結果新設住宅着工戸数は 今後数年間は 9 万戸前後で推移するが 漸減し 225 年には 62 万戸になる見通し 新設住宅着工戸数の推移と予測 ( 万戸 ) 18 166 167 167 163 予測値 16 151 156 148 14 12 1 8 6 142 134 バブル崩壊 134 118 123 121 117 115 117 119 125 129 消費税増税前駆け込み需要 + 阪神淡路大震災復興需要 耐震偽装事件建築基準法改正 14 14 89 82 84 78 金融危機 99 91 95 85 82 8 消費増税前駆け込み需要 78 75 73 7 67 65 62 4 2 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 出所 )NRI ( 年度 ) Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 6
2. 新設住宅着工戸数 リフォーム市場の予測結果 リフォーム市場の規模は 225 年でも現状から微減の 6 兆円程度に留まる見通し 政府はリフォーム 中古流通市場を22 年までに2 兆円規模に育成する方針 適切な政策が提供されれば市場規模の拡大につながる可能性がある 広義のリフォームとは 住宅着工統計上 新設住宅 に計上される増築 改築工事 設備等の修繕維持費 エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財 インテリア商品等の購入費 を含めた金額 リフォーム市場規模 ( 広義 ) の推移 ( 兆円 ) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 5.8 6.1 6.8 7.1 6.9 7.5 8.1 9.1 8.1 7.3 7.5 7.5 7.2 7.3 7. 実績値再現値予測値 6.6 6.8 6.2 6. Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 7 6.1 5.6 6.4 予測値 6.5 6.7 6.7 6.8 6.2 6.2 5.6 5.8 5.9 6. 6.3 6.1 6.3 6.1 6.1 1989 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 ( 年 ) 出所 )NRI
1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化 2. 新設住宅着工戸数 リフォーム市場の予測結果 3. 新設住宅着工戸数の予測方法 4. リフォーム市場の予測方法 5. まとめ Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 8
新設住宅着工戸数は 4 つのステップを経て予測を行った 新設住宅着工戸数予測の 4 つのステップ Step 1 Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の抽出 人口 世帯数 経済成長 住宅ストックの質などを表す各種指標より 論理的 統計的に新設住宅着工戸数に影響を与えてきたと考えられる指標を抽出 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測 Step 1で抽出した指標について 公的機関が発表している将来予測を参照 ( または NRIにて独自に将来予測を実施 ) Step 3 新設住宅着工戸数の再現値と予測値の算出 新設住宅着工戸数を被説明変数 Step 1,2で整理した指標を説明変数として 重回帰分析により新設住宅着工戸数の将来予測を実施 Step 4 新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て 過去の実績値と再現値を比較し その差異の要因を分析 過去の差異をもとに 今後の再現値との差分を想定 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 9
Step 1 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の抽出新設住宅着工戸数に大きく影響を与えるのは 1 移動人口 2 名目 GDP 成長率 3 住宅ストックの平均築年数の 3 点 人口 世帯数経済成長住宅ストック 総人口 生産年齢人口 総世帯数 世帯主が生産年齢に該当する世帯数 移動人口 移動世帯数など 実質 GDP 実質 GDP 成長率 前年度の実質 GDP 前年度の実質 GDP 成長率 名目 GDP 名目 GDP 成長率 前年度の名目 GDP 前年度の名目 GDP 成長率など 住宅ストック総数 平均築年数 空家数 空家率など 新設住宅着工戸数に影響する要因として 論理的に適切か 統計的に 新設住宅着工戸数に影響していると言えるか 新設住宅着工戸数に影響を与える因子 1 移動人口 2 名目 GDP 成長率 3 平均築年数 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 1
Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測移動人口は減少傾向にあり 213 年には約 1, 万人だったものが 225 年には約 79 万人まで減少する見通し 移動人口の推移と予測 ( 百万人 ) 14 予測値 12 1 8 12.6 12.5 12.5 11.5 11.6 11.6 11.7 12. 12.3 12.3 11.5 12.3 12.4 12.3 12. 12. 11.6 11.3 11.2 11.1 1.8 1.7 1.2 1.2 1.1 1.1 9.9 9.7 9.6 9.4 9.2 9. 8.8 8.6 8.5 8.3 8.1 7.9 6 4 2 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 ( 年度 ) 出所 ) 総務省 住民基本台帳人口移動報告 国勢調査 国立社会保障 人口問題研究所 日本の将来推計人口 より NRI 作成 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 11
Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測名目 GDP 成長率は 213 年度以降微減し 225 年度まで 1% 台前半で推移するとの日本経済研究センターの予測を採用した 名目 GDP 成長率の推移と予測 (%) 1 8 8.6 7. 7.3 予測値 6 4.9 4 2 2. 1.4 1.8 2.2 1..8.8.5.7.8.2 1.3 1.9 1.9 1.6 1.3 1.3 1.4 1.4 1.4 1.3 1.2 1.2 1.1 1. -2 -.1-2. -.8-1.8 -.7-1.4 -.2-4 -6 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25-4.6-3.2 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 12 ( 年度 ) 出所 ) 内閣府 国民経済計算 日本経済研究センター 中期経済予測 より NRI 作成
Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測 平均築年数は今後も上昇し続け 213 年の 22 年から 225 年には 27 年近くに達する見通し 着工時期別に 住宅ストックが建築後にどれだけ減少していくかという 減衰曲線 を算出した 減衰曲線に基づき着工年別住宅ストックを算出することで 住宅の平均築年数を算出した 平均築年数の推移減衰曲線 ( 住宅ストックの減少率 ) ( 年 ) 3 予測値 1.9 25.8 2.7.6 着工時期 1999~23 15.5.4 1994~1998 1.3 1989~1993 1982~1988 5 1988'9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25.2.1 1 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 1971~1981 1961~197 ~196 築後年数 ( 年 ) 出所 ) 国土交通省 住宅着工統計 総務省 住宅土地統計 より NRI 作成 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 13
Step 3 新設住宅着工戸数の再現値と予測値の算出 1 移動人口 2 名目 GDP 成長率 3 住宅ストックの平均築年数を説明変数として重回帰分析により新設住宅着工戸数を再現し 過去の実績値と対比した 新設住宅着工戸数の実績値と再現値 予測値 ( 万戸 ) 18 166 167 167 16 151 156 148 163 実績値 再現値 予測値 予測値 14 12 1 134 142 134 123 118 121 117 115 117 125 129 119 14 14 89 99 8 78 82 84 91 88 85 82 8 78 75 73 7 67 6 65 62 4 2 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 ( 年度 ) 出所 ) 各種資料より NRI 作成 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 14
Step 4 新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て 5 年程度の周期で生じる 需要の顕在化サイクル を考慮して再現値と実績値の差分を想定した 実績値と再現値の差分単年 い再実績値が多現値需要( 万戸 ) が顕在化しいが多3 2 1-1 -2-3 6 4 2-2 -4-6 ( 万戸 ) 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 直前 5 年間の差分の累積 すぎている需き要ってがい顕在化しない消費税増税前駆け込み需要 + 阪神淡路大震災復興需要 耐震偽装事件建築基準法改正 金融危機 想定値 消費増税前駆け込み需要 想定値 ( 年度 ) 再びマイナスへ? 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 再びマイナスへ? Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 15 ( 年度 )
Step 4 新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て過去の差分を加味し 予測値の修正を行った結果 今後数年間は 9 万戸前後 その後漸減して 225 年には 62 万戸 との見通し 新設住宅着工戸数の実績値 / 再現値 予測値 / 修正予測値 ( 万戸 ) 18 166 167 167 16 151 156 148 163 実績値再現値 予測値修正予測値 予測値 14 12 1 134 142 134 123 118 121 117 115 117 125 129 119 14 14 89 99 8 78 82 84 91 95 85 82 8 88 78 75 73 7 67 65 62 6 4 2 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 ( 年度 ) Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 16
( 参考 ) 感度分析 名目 GDP 成長率が 1pt 上昇すると 新設住宅着工戸数の予測値は約 2 万 6 千戸増加する 214 年度 215 年度 216 年度 日本経済研究センター 中期経済予測 に基づく名目 GDP 成長率の見通し 新設住宅着工戸数予測値 1.9% 1.6% 1.3% 91. 万戸 94.8 万戸 84.6 万戸 感度分析のために設定した名目 GDP 成長率 2.9% (+1.pt) 2.6% (+1.pt) 2.3% (+1.pt) 新設住宅着工戸数予測値 93.5 万戸 (+2.6 万戸 ) 97.4 万戸 (+2.6 万戸 ) 87.2 万戸 (+2.6 万戸 ) 注 ) 小数点以下第 2 位を四捨五入しているため 合計値は必ずしも一致しない Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 17
1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化 2. 新設住宅着工戸数 リフォーム市場の予測結果 3. 新設住宅着工戸数の予測方法 4. リフォーム市場の予測方法 5. まとめ Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 18
リフォーム市場規模は 3 つのステップを経て予測を行った リフォーム市場規模予測の 3 つのステップ Step 1 Step 2 Step 3 リフォーム市場規模に影響を与える因子の抽出 世帯数 経済成長 住宅ストックの質などを表す各種指標より 論理的 統計的にリフォーム市場に影響を与えてきたと考えられる指標を抽出 リフォーム市場規模に影響を与える因子の将来予測 Step 1で抽出した指標について 公的機関が発表している将来予測を参照 ( または NRIにて独自に将来予測を実施 ) リフォーム市場規模の再現値と予測値の算出 リフォーム市場規模を被説明変数 Step 1,2で整理した指標を説明変数として 重回帰分析により狭義のリフォーム市場規模の将来予測を実施 狭義のリフォーム市場規模と広義のリフォーム市場規模の比率を推計し 広義のリフォーム市場規模の将来予測を実施 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 19
Step 1 リフォーム市場に影響を与える因子の抽出リフォーム市場規模に影響を与えるのは 1 新設住宅着工戸数 (8 年前 ) 2 名目 GDP 成長率 3 平均築年数の 3 点 世帯数経済成長住宅ストックの質 総世帯数 世帯主が生産年齢に該当する世帯数 移動者数 移動世帯数 新設住宅着工戸数など 実質 GDP 実質 GDP 成長率 前年度の実質 GDP 前年度の実質 GDP 成長率 名目 GDP 名目 GDP 成長率 前年度の名目 GDP 前年度の名目 GDP 成長率など 平均築年数 空家数 空家率など リフォーム市場規模に影響する要因として 論理的に適切か 統計的に リフォーム市場規模に影響していると言えるか リフォーム市場規模に影響を与える因子 1 新設住宅着工戸数 (8 年前 ) 2 名目 GDP 成長率 3 平均築年数 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 2
Step 3 リフォーム市場規模の再現値の算出 狭義のリフォーム市場規模は現在 5.4 兆円 225 年には 5.3 兆円に微減する見通し 狭義のリフォーム市場規模は 住宅着工統計上 新設住宅 に計上される増築 改築工事 および 設備等の修繕維持費 を指す リフォーム市場規模 ( 狭義 ) の推移 ( 兆円 ) 7 6 5 4 3 3.4 3.6 再現値 予測値 実績値 予測値 5.7 5.6 5.4 5.5 5.6 5.3 5.4 5.2 5.2 5.1 5.3 5.4 5.2 5.2 5. 5.1 5.3 5.4 5.2 5.1 5.3 5.4 5.3 5. 4.9 5. 4.8 4.7 4.8 4.7 4.4 4.5 4.4 4.1 4.2 2 1 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 年出所 ) 実績値は住宅リフォーム 紛争処理支援センター 住宅リフォームの市場規模 (212 年版 ) よりNRI 作成 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 21
Step 3 リフォーム市場規模の再現値の算出 狭義 / 広義リフォーム市場規模の比率は 225 年には約 86% になる見通し 1989 年 ~212 年の狭義 / 広義リフォーム市場規模の比率をロジスティック回帰分析した 広義のリフォームとは 狭義のリフォームに エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財 インテリア商品等の購入費を含めた金額 を加えたものである ( 住宅リフォーム 紛争処理センターより ) エアコン等の家電の低価格化 長寿命化に伴い 広義 狭義のリフォーム市場規模の差は縮小してきたと考えられる 狭義 / 広義リフォーム市場規模比率の推移 % 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 59 59 6 63 6 6 65 63 67 68 68 71 73 再現値 予測値 77 78 77 78 77 79 79 78 79 82 82 83 83 83 84 84 85 85 85 86 86 86 86 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 年出所 ) 実績値は住宅リフォーム 紛争処理支援センター 住宅リフォームの市場規模 (212 年版 ) よりNRI 作成 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 22 実績値 81 予測値
Step 3 リフォーム市場規模の再現値の算出 広義のリフォーム市場規模は現在 6.7 兆円 225 年には 6.1 兆円に微減する見通し 狭義リフォーム市場規模を狭義 / 広義リフォーム市場規模比率で割り戻し 広義リフォーム市場規模を算出 リフォーム市場規模 ( 広義 狭義 ) の推移 ( 兆円 ) 広義 : 再現値 予測値広義 : 実績値 1 9.1 9 8.1 予測値 8.1 8 6.8 7.1 7.5 7.3 7.5 7.5 7.2 6.9 7.3 7. 6.7 6.8 6.6 6.8 6.2 6.2 6.2 5.6 5.8 5.9 6. 6.3 6.1 6.3 6.1 6.1 5.8 6.1 6. 6.1 6.4 6.5 6.7 7 6 5.6 5.3 5.7 5.4 5.5 5.6 5.2 5.2 4.7 4.9 5. 5.1 5.4 5.3 5.4 5. 5.1 5.3 5.2 5.6 5.4 5.3 5.4 5.1 4.8 5.2 5.2 4.4 4.5 4.7 4.8 5. 5.3 5 4.1 4.2 4.4 4 3.4 3.6 3 2 1 狭義 : 再現値 予測値 狭義 : 実績値 1988 '9 '95 2 '5 '1 '15 '2 '25 年 出所 ) 実績値は住宅リフォーム 紛争処理支援センター 住宅リフォームの市場規模 (212 年版 ) より NRI 作成 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 23
1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化 2. 新設住宅着工戸数 リフォーム市場の予測結果 3. 新設住宅着工戸数の予測方法 4. リフォーム市場の予測方法 5. まとめ Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 24
まとめ 1 移動人口 2 名目 GDP 成長率 3 平均築年数をもとに新設住宅着工戸数を推計した 22 年度には約 75 万戸 25 年度には約 62 万戸になると予測される 213 年度 22 年度 225 年度 移動人口 1,9 万人 883 万人 792 万人 名目 GDP 成長率 +1.9% +1.4% +1.% 平均築年数 21.8 年 24.7 年 26.8 年 新設住宅着工戸数 98.7 万戸 75.3 万戸 62.3 万戸 注 ) 矢印の向きは 新設住宅着工戸数に与える影響の方向を示す Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 25
まとめ 1 新設住宅着工戸数 (8 年前 ) 2 名目 GDP 成長率 3 平均築年数をもとにリフォーム市場規模を推計した 22 年には約 6. 兆円 25 年には約 6.1 兆円になると予測される 213 年 22 年 225 年 新設住宅着工戸数 (8 年前 ) 124.9 万戸 89.3 万戸 82.2 万戸 名目 GDP 成長率 +1.9% +1.4% +1.% 平均築年数 21.8 年 24.7 年 26.8 年 リフォーム市場規模 6.7 兆円 6. 兆円 6.1 兆円 注 ) 矢印の向きは リフォーム市場規模に与える影響の方向を示す リフォーム市場規模は年次 説明変数の新設住宅着工戸数 (8 年前 ) 名目 GDP 成長率 平均築年数はいずれも年度次 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 26
まとめ新設住宅市場の縮小は避けられない住宅 住生活の質的向上に向けて リフォーム 中古住宅流通の活性化が必須となる 3 兆円 2 兆円 1 兆円 円 リフォーム 6.7 兆円 新設住宅着工約 15 兆円 (98.7 万戸 ) 213 年度 ( 実績 ) リフォーム 6.1 兆円 新設住宅着工 1 兆円 (62.3 万戸 ) 225 年度 ( リフォーム 新設住宅 リフォーム 中古住宅流通 2 兆円 新設住宅着工 1 兆円 (62.3 万戸 ) 225 年度 ( リフォーム 中古住宅流通は政策目標 着工ともにNRI 予測 ) 新設住宅着工はNRI 予測 ) 変えられる未来 従来の住宅産業の枠組みを超えた異業種の参入 連携 ほぼ確実な未来 人口移動 GDP 成長 住宅の長寿命化 Copyright(C) Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. 27