平成23年●月●日

平 成 26 年 4 月 30 日 各 位 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号 ユ ナ イ テ ッ ド ア ー バ ン 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 村 上 仁 志 (コード 番 号 :8960) 資 産 運 用 会 社 名 ジャパン リート アドバイザーズ 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 吉 田 郁 夫 問 い 合 わせ 先 チーフ フィナンシャル オフィサー 夏 目 憲 一 TEL. 03-5402-3680 資 産 の 取 得 に 関 するお 知 らせ(ザ ビー 六 本 木 ) ユナイテッド アーバン 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )が 資 産 の 運 用 を 委 託 する 資 産 運 用 会 社 であるジャパン リート アドバイザーズ 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )は 本 日 下 記 の 資 産 を 取 得 することを 決 定 しましたのでお 知 らせいたします 記 1. 資 産 の 取 得 本 投 資 法 人 は 次 の 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 ( 以 下 取 得 予 定 資 産 といいます )を 取 得 します 物 件 番 号 用 途 物 件 名 称 所 在 地 取 得 予 定 価 格 ( 注 2) 想 定 NOI 利 回 り ( 注 3) 想 定 償 却 後 利 回 り ( 注 4) 取 得 予 定 日 C9 ホテル ザ ビー 六 本 木 ( 注 1) 東 京 都 港 区 3,500 百 万 円 4.9% 4.1% 平 成 26 年 5 月 1 日 ( 注 1) 取 得 予 定 資 産 は 1 ザ ビー 六 本 木 及 び 399 ビル の 両 建 物 が 所 在 する 土 地 ( 以 下 本 件 土 地 といいま す ) 及 び2 ザ ビー 六 本 木 の 建 物 ( 附 属 建 物 を 含 みます)を 信 託 財 産 とする 信 託 の 受 益 権 で 構 成 されています 本 件 土 地 上 に 所 在 する 建 物 399 ビル は 取 得 予 定 資 産 の 信 託 財 産 には 含 まれません なお 本 件 土 地 のうち 399 ビルの 敷 地 部 分 ( 以 下 399 ビル 敷 地 部 分 といいます )は 本 件 土 地 を 構 成 する 土 地 3 筆 に 跨 る 49.43 m2( 実 測 面 積 )です ( 注 2) 取 得 予 定 価 格 は 取 得 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 及 び 消 費 税 等 を 含 まない 金 額 を 記 載 しています ( 注 3) 想 定 NOI( 年 間 ) を 取 得 予 定 価 格 で 除 して 算 出 したものであり 小 数 点 以 下 第 二 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています NOI とは 不 動 産 賃 貸 事 業 収 入 から 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 ( 但 し 減 価 償 却 費 を 除 きます )を 控 除 した 金 額 をいい 想 定 NOI( 年 間 ) とは 本 投 資 法 人 取 得 後 の 賃 貸 借 条 件 を 基 に 算 出 した 本 投 資 法 人 取 得 時 から 1 年 間 の 想 定 の NOI です ( 注 4) 想 定 NOI( 年 間 ) から 想 定 減 価 償 却 費 を 控 除 した 額 を 取 得 予 定 価 格 で 除 して 算 出 したものであり 小 数 点 以 下 第 二 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています 想 定 減 価 償 却 費 とは 本 投 資 法 人 の 会 計 方 針 に 則 り 取 得 予 定 資 産 の 減 価 償 却 資 産 の 耐 用 年 数 に 応 じた 定 額 法 の 償 却 率 により 本 投 資 法 人 が 試 算 した 本 投 資 法 人 取 得 時 から 1 年 間 の 減 価 償 却 費 の 試 算 値 です 2. 取 得 の 詳 細 (1) 取 得 の 理 由 本 投 資 法 人 の 規 約 に 定 める 資 産 運 用 の 基 本 方 針 及 び 投 資 態 度 に 基 づき 本 投 資 法 人 の 東 京 都 心 6 区 におけるホテルのポートフォリオのさらなる 拡 充 を 目 的 として 取 得 予 定 資 産 を 取 得 します なお 取 得 予 定 資 産 の 取 得 決 定 に 際 しては 特 に 以 下 の 点 を 評 価 しました 1 立 地 について 取 得 予 定 資 産 に 係 る 物 件 ( 以 下 本 物 件 といいます )は 東 京 メトロ 日 比 谷 線 都 営 地 下 鉄 大 江 戸 線 六 本 木 駅 より 徒 歩 1 分 に 所 在 します 都 内 主 要 エリアへの 交 通 アクセスが 優 れること から ビジネス 観 光 の 拠 点 として 優 れた 立 地 です 本 物 件 の 所 在 する 六 本 木 エリアは 東 京 を 代 表 する 繁 華 街 として 知 られています とりわけ 1 / 9

近 年 における 六 本 木 ヒルズや 東 京 ミッドタウンの 開 業 により オフィスや 商 業 施 設 文 化 施 設 等 が 集 積 する 地 域 へと 変 容 しつつあります 六 本 木 エリアは 国 内 外 からの 宿 泊 需 要 を 安 定 的 に 取 り 込 める 立 地 である 一 方 で ホテルが 比 較 的 少 なく また 当 面 ホテルの 新 規 供 給 も 限 られていることから 希 少 性 が 高 い 立 地 と 評 価 してい ます 更 に 平 成 32 年 (2020 年 ) 東 京 オリンピック 開 催 に 向 けて 宿 泊 需 要 の 増 加 が 見 込 めることか ら 将 来 における 収 益 力 の 向 上 も 期 待 されます 2 建 物 について 本 物 件 の 建 物 は 平 成 13 年 に 竣 工 したホテルで イシン ホテルズ グループ 系 列 である ザ ビー 六 本 木 が 運 営 されています 地 下 1 階 及 び 地 上 1 階 は 店 舗 として 2 階 から 9 階 はホテル 客 室 ( 全 76 室 )として 使 用 されています なお ホテル 開 業 当 初 2 階 は 店 舗 フロアとして 使 用 されていましたが 平 成 16 年 に 増 築 を 行 い 客 室 フロアへと 変 更 されています 3 テナント 等 について 本 物 件 の 建 物 は ホテルオペレーターである 株 式 会 社 イシン ミナトロッポンギ オペレーショ ンズ( 以 下 本 ホテルオペレーター といいます )が 信 託 受 託 者 から 一 括 借 り 上 げのうえホテル 運 営 を 行 っています なお 地 下 1 階 及 び 地 上 1 階 の 店 舗 部 分 は 本 ホテルオペレーターから 飲 食 テ ナントに 転 貸 されており 地 上 1 階 の 飲 食 店 はホテル 宿 泊 客 に 朝 食 を 提 供 しています 本 投 資 法 人 による 取 得 後 本 投 資 法 人 は 本 ホテルオペレーターに 代 わりマスターレッシーとして 信 託 受 託 者 から 本 物 件 の 建 物 を 一 括 で 借 り 上 げたうえで ホテル 部 分 及 び 地 上 1 階 の 店 舗 部 分 につ いては 本 ホテルオペレーターとの 間 で 新 たに 長 期 (10 年 間 )の 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 を 締 結 します なお 店 舗 部 分 については 地 上 1 階 は 本 ホテルオペレーターから 地 下 1 階 は 本 投 資 法 人 から 各 飲 食 テナントにそれぞれ 転 貸 する 予 定 です (2)399 ビル 及 び 399 ビル 敷 地 部 分 について 399 ビル( 所 有 者 は 本 ホテルオペレーターであり 以 下 399 ビル 所 有 者 といいます )は 昭 和 29 年 7 月 に 所 有 権 保 存 登 記 された 築 年 数 の 経 過 した 建 物 であり 建 物 検 査 済 証 の 存 否 が 確 認 されてお らず また 建 築 基 準 法 消 防 法 その 他 関 連 法 規 への 適 合 状 態 についても 確 認 できていません 本 件 土 地 上 に かかる 状 況 にある 建 物 を 放 置 することには 管 理 上 の 問 題 があることから 399 ビル 所 有 者 が 賃 借 人 から 399 ビルの 引 渡 しを 受 けた 後 速 やかに 399 ビル 所 有 者 が 解 体 撤 去 することで 合 意 に 達 しています なお 399 ビル 所 有 者 と 賃 借 人 との 間 で 締 結 されている 399 ビルの 定 期 賃 貸 借 契 約 は 本 日 付 で 解 除 が 予 定 されています このように 本 投 資 法 人 の 取 得 予 定 資 産 は 本 件 土 地 及 び ザ ビー 六 本 木 の 建 物 ( 附 属 建 物 を 含 みます )を 信 託 財 産 とする 信 託 の 受 益 権 であり 399 ビルについては 本 投 資 法 人 の 取 得 予 定 資 産 には 含 まれません 399 ビルについては 本 投 資 法 人 取 得 後 も 399 ビル 所 有 者 の 責 任 のもと 管 理 され 前 述 の 通 り 速 やかに 解 体 撤 去 される 予 定 ですが 本 投 資 法 人 による 取 得 予 定 資 産 取 得 後 も 一 定 期 間 は 本 件 土 地 上 に 存 在 します なお 本 日 現 在 399 ビル 所 有 者 と 信 託 受 託 者 との 間 で 399 ビル 敷 地 部 分 に 係 る 普 通 借 地 契 約 が 締 結 されていますが 取 得 予 定 資 産 の 取 得 の 完 了 と 同 時 に 当 該 普 通 借 地 契 約 に 基 づく 賃 借 権 は 消 滅 し 399 ビル 所 有 者 と 信 託 受 託 者 との 間 で 399 ビルの 解 体 のための 作 業 を 主 たる 目 的 とする 399 ビル 敷 地 部 分 に 係 る 土 地 一 時 使 用 貸 借 契 約 を 締 結 する 予 定 です 399 ビルの 解 体 撤 去 費 用 ( 現 状 未 確 定 ですが 大 凡 5 百 万 円 程 度 と 見 込 んでいます )は 本 投 資 法 人 が 負 担 します これは 当 該 費 用 を 負 担 する 前 提 で 本 投 資 法 人 が 取 得 予 定 日 に 取 得 予 定 資 産 を 取 得 する 方 が 399 ビル 所 有 者 ( 売 主 )が 自 己 の 責 任 と 負 担 で 399 ビルを 解 体 撤 去 した 後 に 取 得 する 場 合 に 比 べ 早 期 にポートフォリオへの 収 益 貢 献 に 寄 与 することとなる 為 解 体 撤 去 費 用 と 管 理 上 の 問 題 及 び 収 益 を 総 合 的 に 勘 案 した 結 果 前 者 の 方 が 本 投 資 法 人 として 望 ましいとの 判 断 によるもので す なお 399 ビル 敷 地 部 分 について 将 来 の 増 築 や 改 築 等 を 検 討 する 可 能 性 はありますが 現 時 点 に おいては 今 後 の 活 用 方 針 等 は 未 定 です (3) 取 得 の 概 要 1 取 得 予 定 資 産 : 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 2 物 件 名 称 : ザ ビー 六 本 木 2 / 9

3 取 得 価 格 : 3,500 百 万 円 4 契 約 締 結 予 定 日 : 平 成 26 年 5 月 1 日 ( 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 の 締 結 ) 5 取 得 予 定 日 : 平 成 26 年 5 月 1 日 ( 信 託 受 益 権 の 移 転 ) 6 取 得 先 : 槍 ヶ 岳 合 同 会 社 7 取 得 資 金 : 自 己 資 金 8 支 払 時 期 : 平 成 26 年 5 月 1 日 ( 予 定 ) (4) 本 物 件 の 内 容 物 件 の 名 称 ザ ビー 六 本 木 本 物 件 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 信 託 受 託 者 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 期 間 平 成 16 年 3 月 23 日 ~ 平 成 35 年 2 月 28 日 地 番 東 京 都 港 区 六 本 木 三 丁 目 212 番 1 19 23 所 在 地 ( 注 1) 住 居 表 示 東 京 都 港 区 六 本 木 三 丁 目 9 番 8 号 交 通 東 京 メトロ 日 比 谷 線 都 営 地 下 鉄 大 江 戸 線 六 本 木 駅 徒 歩 1 分 用 途 ( 注 1) ホテル(76 室 )( 付 属 建 物 :ゴミ 置 場 ) 土 地 482.37 m2 (145.91 坪 ) 面 積 ( 注 1) 建 物 3,138.82 m2 (949.49 坪 )( 附 属 建 物 21.12 m2) 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 2 階 付 9 階 建 構 造 規 模 ( 注 1) ( 附 属 建 物 : 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 平 家 建 ) 所 有 形 態 土 地 : 所 有 権 建 物 : 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 1) 平 成 13 年 1 月 取 得 予 定 価 格 3,500 百 万 円 鑑 定 評 価 額 3,510 百 万 円 価 格 時 点 平 成 26 年 4 月 1 日 鑑 定 評 価 機 関 ( 評 価 方 法 ) 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 による 鑑 定 評 価 地 震 PML 12% 担 保 設 定 の 有 無 なし ( 権 利 関 係 等 ) 本 件 土 地 の 一 部 に 東 側 に 隣 接 する 敷 地 上 の 倉 庫 等 利 用 を 目 的 とす る 通 行 地 役 権 が 設 定 されています 本 日 現 在 399 ビルの 敷 地 部 分 については 399 ビル 所 有 者 ( 本 ホテ ルオペレーター)と 信 託 受 託 者 との 間 で 普 通 借 地 契 約 が 締 結 されて いますが 本 投 資 法 人 の 取 得 予 定 資 産 の 取 得 の 完 了 と 同 時 に 当 該 普 通 借 地 契 約 に 基 づく 賃 借 権 は 消 滅 し 399 ビル 所 有 者 と 信 託 受 託 者 との 間 で 399 ビルの 解 体 のための 作 業 を 主 たる 目 的 とする 土 地 一 時 使 用 貸 借 契 約 を 締 結 する 予 定 です 特 記 事 項 (その 他 ) 本 日 現 在 399 ビルについては 399 ビル 所 有 者 ( 本 ホテルオペレー ター)と 399 ビルの 賃 借 人 との 間 で 定 期 賃 貸 借 契 約 が 締 結 されてい ますが 当 該 定 期 賃 貸 借 契 約 は 本 日 付 で 解 除 が 予 定 されているため 本 投 資 法 人 の 取 得 予 定 資 産 取 得 後 速 やかに 399 ビルは 399 ビル 所 有 者 により 解 体 撤 去 される 予 定 です なお 399 ビルは 昭 和 29 年 7 月 に 所 有 権 保 存 登 記 された 築 年 数 の 経 過 した 建 物 であり 建 物 検 査 済 証 の 存 否 が 確 認 されておらず ま た 建 築 基 準 法 消 防 法 その 他 関 連 法 規 への 適 合 状 態 についても 確 認 できていません テナントの 内 容 ( 注 2) テナントの 総 数 2 敷 金 保 証 金 11,387 千 円 総 賃 料 収 入 ( 年 間 )( 注 3) 192,912 千 円 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 4) 2,710.90 m2 賃 貸 契 約 面 積 ( 注 4) 2,710.90 m2 稼 動 率 ( 注 5) 100% 参 考 想 定 NOI( 年 間 )( 注 6) 171 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り( 注 6) 4.9% ( 注 1) 所 在 地 ( 地 番 ) 用 途 面 積 構 造 規 模 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいていま す 3 / 9

( 注 2) テナントの 内 容 は 本 投 資 法 人 取 得 後 の 想 定 数 値 を 記 載 しています ( 注 3) 総 賃 料 収 入 ( 年 間 ) は 月 額 賃 料 ( 貸 室 賃 料 及 び 共 益 費 合 計 )の 内 固 定 賃 料 部 分 を 12 倍 し 変 動 賃 料 部 分 の 年 間 想 定 額 を 加 算 した 上 で 千 円 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています ( 注 4) 賃 貸 可 能 面 積 は 本 投 資 法 人 の 取 得 部 分 における 賃 貸 が 可 能 な 面 積 の 合 計 を 記 載 しており 賃 貸 契 約 面 積 は 本 投 資 法 人 取 得 後 に 締 結 する 各 テナントとの 間 の 賃 貸 借 契 約 に 記 載 される 賃 貸 対 象 の 面 積 の 合 計 数 値 を 記 載 しています ( 注 5) 稼 働 率 は 賃 貸 契 約 面 積 賃 貸 可 能 面 積 により 記 載 しています ( 注 6) 想 定 NOI( 年 間 ) 及 び 想 定 NOI 利 回 り については 前 記 1. 資 産 の 取 得 ( 注 3) をご 参 照 ください なお 稼 働 率 は 100%と 想 定 しています 本 物 件 の 建 築 主 建 築 設 計 者 施 工 者 構 造 設 計 者 及 び 建 築 確 認 機 関 ( 以 下 建 築 関 係 者 と 総 称 し ます )は 以 下 のとおりです なお 上 段 は 新 築 時 下 段 は 平 成 16 年 の 増 築 時 の 建 築 関 係 者 です 物 件 番 号 建 築 主 建 築 設 計 者 及 び 構 造 設 計 者 施 工 者 建 築 確 認 機 関 株 式 会 社 セザール 株 式 会 社 現 代 建 築 研 究 所 ジャパンコミュニティ 株 式 会 社 清 水 建 設 株 式 会 社 港 区 建 築 主 事 C9 株 式 会 社 イシン ナリタ ホールディングス M&O 建 築 設 計 コンサルタント 株 式 会 社 小 野 工 芸 社 日 本 ERI 株 式 会 社 これらの 建 築 関 係 者 のうち 日 本 ERI 株 式 会 社 は 平 成 26 年 3 月 11 日 時 点 において 国 土 交 通 省 より 公 表 された 構 造 計 算 書 偽 装 物 件 の 建 築 関 係 者 に 該 当 しています ただし 本 投 資 法 人 は 取 得 予 定 資 産 の 取 得 にあたり 構 造 計 算 書 についての 専 門 の 第 三 者 機 関 に 再 確 認 を 依 頼 し 構 造 計 算 書 と 構 造 図 との 部 材 断 面 の 照 合 や 構 造 計 算 方 法 と 耐 震 性 能 の 確 認 等 により 構 造 安 全 性 の 確 認 を 行 った 結 果 問 題 がある と 考 えられる 指 摘 事 項 はないとの 報 告 を 得 ています (5) 取 得 先 の 概 要 名 称 槍 ヶ 岳 合 同 会 社 所 在 地 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 三 丁 目 22 番 10-201 号 代 表 者 代 表 社 員 涸 沢 一 般 社 団 法 人 職 務 執 行 者 井 出 清 彦 資 本 金 30 万 円 ( 平 成 26 年 3 月 31 日 現 在 ) 設 立 年 月 日 平 成 25 年 1 月 23 日 純 資 産 非 開 示 ( 注 ) 総 資 産 非 開 示 ( 注 ) 出 資 者 非 開 示 ( 注 ) 1. 株 式 会 社 の 株 式 その 他 の 有 価 証 券 の 取 得 保 有 及 び 処 分 2. 不 動 産 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 の 取 得 保 有 及 び 処 分 主 な 事 業 内 容 3. 不 動 産 の 取 得 保 有 及 び 処 分 4. 不 動 産 の 売 買 交 換 所 有 賃 貸 管 理 及 び 利 用 5. 前 各 号 に 付 帯 関 連 する 一 切 の 業 務 本 投 資 法 人 又 は 本 資 産 運 用 会 社 との 関 係 資 本 関 係 特 筆 すべき 資 本 関 係 はありません 人 的 関 係 特 筆 すべき 人 的 関 係 はありません 取 引 関 係 特 筆 すべき 取 引 関 係 はありません 槍 ヶ 岳 合 同 会 社 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 に 定 める 利 害 関 係 人 等 ( 以 下 利 害 関 係 人 等 といいます )に 該 当 しません また 槍 ヶ 岳 関 連 当 事 者 へ 合 同 会 社 は 本 資 産 運 用 会 社 の 自 主 ルール( 利 益 相 反 対 策 ルール)に 定 める の 該 当 状 況 スポンサー 関 係 者 ( 以 下 スポンサー 関 係 者 といいます )にも 該 当 し ません ( 注 ) 取 得 先 より 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから やむを 得 ない 事 情 により 開 示 できない 場 合 として 記 載 していません (6) 物 件 取 得 者 等 の 状 況 取 得 予 定 資 産 は 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 からの 取 得 ではありませ ん (7) 媒 介 の 概 要 4 / 9

1 媒 介 者 の 概 要 媒 介 者 から 名 称 等 の 開 示 について 同 意 を 得 られていないため やむを 得 ない 事 情 により 開 示 でき ない 場 合 として 記 載 していません なお 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 と 媒 介 者 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 及 び 取 引 関 係 はなく 媒 介 者 は 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 でもありません また 媒 介 者 は 本 日 現 在 利 害 関 係 人 等 並 びにスポンサー 関 係 者 のいずれにも 該 当 しません 2 媒 介 手 数 料 の 内 訳 及 び 額 媒 介 手 数 料 :105,000 千 円 ( 但 し 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 きます ) (8) 利 害 関 係 人 等 及 びスポンサー 関 係 者 との 取 引 プロパティ マネジメント 会 社 丸 紅 コミュニティ 株 式 会 社 ( 注 1) 丸 紅 コミュニティ 株 式 会 社 は 利 害 関 係 人 等 及 びスポンサー 関 係 者 に 該 当 しますので 本 資 産 運 用 会 社 所 定 の 制 限 及 び 手 続 きに 従 っています ( 注 2) ( 注 1) 丸 紅 コミュニティ 株 式 会 社 は 平 成 26 年 6 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として プロパティ マネジメント 事 業 及 びこれ に 付 随 する 事 業 を 丸 紅 不 動 産 株 式 会 社 に 承 継 させる 吸 収 分 割 を 行 う 予 定 であり 当 該 吸 収 分 割 後 は プロパテ ィ マネジメント 会 社 としての 丸 紅 コミュニティ 株 式 会 社 の 地 位 は 丸 紅 不 動 産 株 式 会 社 に 承 継 されることに なります ( 注 2) 本 資 産 運 用 会 社 においては 利 益 相 反 の 回 避 の 観 点 から スポンサー 関 係 者 との 取 引 ( 譲 渡 資 産 の 譲 渡 の 媒 介 を 含 みます )に 関 する 社 内 規 程 である スポンサー 関 係 者 との 取 引 に 関 するインベストメント 委 員 会 内 規 に おいて 本 投 資 法 人 とスポンサー 関 係 者 の 間 での 取 引 等 の 制 限 及 び 手 続 きを 規 定 しています 具 体 的 な 制 限 としては (i)スポンサー 関 係 者 からの 資 産 の 取 得 の 場 合 には 取 得 価 格 を 鑑 定 評 価 額 と 同 等 又 は それ 未 満 とすること (ii)スポンサー 関 係 者 への 資 産 の 売 却 の 場 合 には 売 却 価 格 を 鑑 定 評 価 額 以 上 とするこ と ( iii)スポンサー 関 係 者 が 正 当 な 理 由 をもって 資 産 の 取 得 又 は 譲 渡 の 媒 介 等 に 関 わった 場 合 の 媒 介 手 数 料 は 売 買 価 格 の 3%を 上 限 とすること 等 を 定 めています また 具 体 的 な 手 続 きとしては 本 投 資 法 人 とスポンサー 関 係 者 との 取 引 等 を 行 おうとする 場 合 には インベ ストメント 委 員 会 ( 資 産 の 運 用 に 関 する 審 議 決 定 及 び 運 用 評 価 等 を 行 う 本 資 産 運 用 会 社 の 自 主 的 設 置 機 関 ) の 審 議 決 議 が 必 要 であり かかる 決 議 には 委 員 長 及 び 社 外 有 識 者 を 含 むインベストメント 委 員 のうち 議 決 に 加 わることのできる 委 員 全 員 の 合 意 を 必 要 とする 旨 を 定 めています( 但 し 特 別 の 利 害 関 係 を 有 する 委 員 は 議 決 に 加 わることができません ) 更 に インベストメント 委 員 会 における 決 議 事 項 は コンプライアンス 業 務 の 担 当 者 であるチーフ コンプライアンス オフィサーを 委 員 長 とし 外 部 有 識 者 を 加 えて 構 成 されるコ ンプライアンス 委 員 会 において 法 令 ガイドライン 社 内 規 則 等 遵 守 の 観 点 より 審 議 を 行 うこととしていま す 3. 決 済 方 法 及 び 取 得 の 日 程 (1) 決 済 方 法 自 己 資 金 により 物 件 引 渡 時 に 一 括 決 済 する 予 定 です (2) 取 得 の 日 程 取 得 予 定 資 産 の 取 得 に 係 るスケジュールは 以 下 のとおりです 平 成 26 年 4 月 30 日 取 得 決 定 日 平 成 26 年 5 月 1 日 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 の 締 結 予 定 日 平 成 26 年 5 月 1 日 信 託 受 益 権 の 移 転 代 金 支 払 予 定 日 4. 運 用 状 況 の 見 通 し 取 得 予 定 資 産 の 取 得 による 影 響 は 軽 微 であり 本 投 資 法 人 の 平 成 26 年 5 月 期 ( 第 21 期 ) 及 び 平 成 26 年 11 月 期 ( 第 22 期 )の 運 用 状 況 の 予 想 について 修 正 はありません 添 付 資 料 参 考 資 料 1 参 考 資 料 2 参 考 資 料 3 鑑 定 評 価 書 の 概 要 ポートフォリオサマリー 外 観 写 真 位 置 図 及 び 配 置 図 以 上 * 本 投 資 法 人 のホームページアドレス: http://www.united-reit.co.jp 5 / 9

参 考 資 料 1 鑑 定 評 価 額 3,510,000 千 円 鑑 定 評 価 書 の 概 要 鑑 定 機 関 価 格 時 点 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 平 成 26 年 4 月 1 日 項 目 内 容 根 拠 等 ( 単 位 : 千 円 ) 収 益 価 格 3,510,000 - 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 3,560,000 - (1) 運 営 収 益 ( 有 効 総 収 益 1+2+3+4-5-6) 1 潜 在 総 収 益 賃 料 収 入 共 益 費 収 入 208,703-201,755 ホテル 部 分 については 賃 借 人 の 標 準 的 なホテル 事 業 収 支 をもとに 査 定 した 中 長 期 的 な 観 点 から 求 めた 賃 料 を 計 上 し 店 舗 部 分 については 現 行 の 賃 貸 借 契 約 に 基 づき 中 長 期 安 定 的 と 認 められる 賃 料 を 計 上 2 水 道 光 熱 費 収 入 0 ホテル 部 分 については 賃 借 人 から 徴 収 する 水 道 光 熱 費 収 入 はない 店 舗 部 分 の 水 道 光 熱 費 収 入 については 通 り 抜 けと 想 定 現 行 の 賃 貸 借 契 約 に 基 づく 平 均 使 用 料 駐 車 場 を 新 規 に 賃 貸 することを 想 定 した 場 合 に 3 駐 車 場 収 入 4,308 おける 使 用 料 の 水 準 等 をもとに 中 長 期 安 定 期 に 収 受 可 能 な 使 用 料 の 単 価 水 準 を 査 定 の うえ これに 基 づく 駐 車 場 収 入 を 計 上 4 その 他 収 入 2,640 アンテナ 収 入 等 の 使 用 料 をその 他 収 入 として 計 上 5 空 室 損 失 相 当 額 0 ホテル 部 分 の 想 定 される 賃 貸 借 契 約 の 契 約 形 態 は1 棟 貸 しであるため 計 上 しない 店 舗 部 分 についても 契 約 内 容 等 を 勘 案 のうえ 計 上 しない 6 貸 倒 損 失 相 当 額 0 想 定 される 賃 借 人 等 の 状 況 等 を 勘 案 し 貸 倒 れ 損 失 の 計 上 は 不 要 であると 判 断 (2) 運 営 費 用 (7+8+9+10+11+12+13+14) 26,275 - ホテル 部 分 については 日 常 的 な 管 理 運 営 については 賃 借 人 が 自 ら 行 う 前 提 で 査 定 し 7 維 持 管 理 費 0 ているため 計 上 しない 店 舗 部 分 についても 現 行 の 契 約 内 容 等 を 考 慮 のうえ 計 上 しな い 8 水 道 光 熱 費 0 ホテル 部 分 は 賃 貸 借 契 約 により 賃 借 人 が 負 担 するため 計 上 しない 店 舗 部 分 は 上 記 の とおり 通 り 抜 けを 想 定 しているため 計 上 しない 9 修 繕 費 0 ホテル 部 分 については 日 常 的 な 修 繕 については 賃 借 人 が 自 ら 行 う 前 提 で 査 定 している ため 計 上 しない 店 舗 部 分 についても 現 行 の 契 約 内 容 等 を 考 慮 のうえ 計 上 しない 10 公 租 公 課 23,993 平 成 25 年 度 の 課 税 標 準 額 に 基 づき 税 額 を 査 定 11 プロパティマネジメント フィー 2,160 12 テナント 募 集 費 用 等 0 ホテル 部 分 を 含 むテナント 管 理 業 務 及 び 建 物 管 理 業 務 等 を 統 括 する 委 託 業 者 に 支 払 う 委 託 手 数 料 であるプロパティマネジメントフィーの 査 定 に 当 たっては 予 定 契 約 条 件 に 基 づく 報 酬 額 等 を 参 考 に 類 似 不 動 産 における 報 酬 料 率 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 考 慮 して 計 上 ホテル 部 分 の 想 定 されている 賃 貸 借 契 約 の 契 約 期 間 は 比 較 的 長 期 間 であるため テナン ト 募 集 費 用 等 は 計 上 しない 店 舗 部 分 の 現 行 テナントについても 契 約 期 間 及 びテナント の 属 性 等 を 考 慮 のうえ テナント 募 集 費 用 等 は 不 要 と 判 断 13 損 害 保 険 料 122 予 定 保 険 契 約 に 基 づく 保 険 料 及 び 対 象 建 物 と 類 似 の 建 物 の 保 険 料 等 を 考 慮 して 計 上 14 その 他 費 用 0 その 他 費 用 として 計 上 すべき 特 段 の 費 用 はない (3) 運 営 純 収 益 (NOI(1)-(2)) 182,428 - (4) 一 時 金 の 運 用 益 222 預 り 金 的 性 格 を 有 する 一 時 金 である 敷 金 について 店 舗 部 分 については 現 行 の 賃 貸 条 件 に 基 づき 査 定 した 中 長 期 安 定 的 な 敷 金 の 額 に 運 用 利 回 りを 乗 じて 一 時 金 の 運 用 益 を 査 定 なお 預 託 期 間 中 の 資 金 運 用 上 適 正 と 考 えられる 運 用 利 回 りは 運 用 及 び 調 達 双 方 の 金 利 水 準 等 を 勘 案 して2.0%と 査 定 ホテル 部 分 については 一 時 金 の 授 受 がないため 計 上 しない (5) 資 本 的 支 出 ( 経 常 的 な 修 繕 費 を 含 む) 8,345 (6)FF&Eリザーブ 6,940 建 物 の 機 能 維 持 に 必 要 となる 更 新 費 は 実 際 には 不 定 期 に 発 生 するものであるが ここ では 今 後 見 込 まれる 支 出 を 毎 期 平 均 的 に 積 み 立 てることを 想 定 し 類 似 不 動 産 における 資 本 的 支 出 の 水 準 築 年 数 及 びエンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 勘 案 のうえ 査 定 家 具 什 器 備 品 等 (FF&E)の 機 能 維 持 に 必 要 となる 更 新 費 は 実 際 には 不 定 期 に 発 生 するものであるが ここでは 今 後 見 込 まれる 支 出 を 毎 期 平 均 的 に 積 み 立 てることを 想 定 し 類 似 不 動 産 におけるFF&Eリザーブの 水 準 に 修 繕 更 新 計 画 等 を 参 考 に 査 定 (7) 正 味 純 収 益 (NCF(3)+(4)-(5)-(6)) 167,365 - (8) 還 元 利 回 り 4.7% 還 元 利 回 りは 当 研 究 所 が 設 定 する 各 地 区 の 基 準 となる 利 回 りに 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 及 びその 他 条 件 に 起 因 するスプレッドを 加 減 するとともに 将 来 における 不 確 実 性 や 類 似 不 動 産 に 係 る 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 DCF 法 による 収 益 価 格 3,450,000 - 割 引 率 4.5% - 最 終 還 元 利 回 り 4.9% - 積 算 価 格 3,380,000 土 地 比 率 84.1% 建 物 比 率 15.9%( 家 具 什 器 備 品 等 は 建 物 に 含 む ) 6 / 9

参 考 資 料 2 ポートフォリオサマリー 平 成 26 年 5 月 1 日 時 点 ( 予 定 ) [ 用 途 別 ] 用 途 物 件 数 ( 注 1) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 金 額 ( 百 万 円 )( 注 2) 比 率 商 業 施 設 29 178,908 36.3% オフィスビル 40 198,864 40.3% ホテル 10 63,635 12.9% 住 居 22 37,098 7.5% その 他 4 14,620 3.0% 合 計 103 493,124 100.0% [ 地 域 別 ] 地 域 ( 注 3) 物 件 数 金 額 ( 百 万 円 )( 注 2) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 比 率 東 京 都 心 6 区 25 119,206 24.2% 東 京 23 区 12 50,831 10.3% 首 都 圏 地 域 25 147,726 30.0% 地 方 41 175,362 35.6% 合 計 103 493,124 100.0% ( 注 1)1 商 業 施 設 とオフィスビルの 複 合 用 途 物 件 である maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) 2オフィスビルとホテルの 複 合 用 途 物 件 である 新 大 阪 セントラルタワーは 各 用 途 欄 においてそれぞれ 1 物 件 としてカウントしていますが 合 計 欄 に おいては 各 物 件 をそれぞれ 1 物 件 としてカウントしています そのため 用 途 別 の 物 件 数 を 足 し 合 わせても 合 計 欄 の 物 件 数 とは 一 致 しません ( 注 2) 金 額 は 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 3) 地 域 の 区 分 は 下 記 の 通 りです 首 都 圏 ( 注 a) 地 方 ( 注 b) 東 京 都 心 6 区 東 京 23 区 首 都 圏 地 域 政 令 指 定 都 市 ( 首 都 圏 所 在 のもの 千 代 田 区 港 区 中 央 区 新 宿 区 渋 谷 区 品 川 区 東 京 都 内 23 区 から 東 京 都 心 6 区 を 除 いた 地 域 首 都 圏 から 東 京 都 内 23 区 を 除 い た 地 域 を 除 く)をはじめとする 日 本 全 国 の 主 要 都 市 ( 周 辺 部 を 含 む) ( 注 a) 首 都 圏 とは 1 都 7 県 ( 東 京 都 神 奈 川 県 千 葉 県 埼 玉 県 茨 城 県 群 馬 県 栃 木 県 及 び 山 梨 県 )をいいます ( 注 b) 大 阪 府 名 古 屋 市 福 岡 市 その 他 を 含 みます ( 注 4) 上 表 に 含 まれる 取 得 予 定 物 件 は 以 下 の 通 りです 用 途 地 域 物 件 名 称 取 得 予 定 日 取 得 予 定 価 格 金 額 ( 百 万 円 ) 比 率 ホテル 東 京 都 心 6 区 ザ ビー 六 本 木 平 成 26 年 5 月 1 日 3,500 0.7% その 他 東 京 都 心 6 区 ザ プレイス オブ トウキョウ 平 成 26 年 5 月 1 日 3,500 0.7% ( 注 5) 直 近 のポートフォリオ 一 覧 については 本 投 資 法 人 のホームページでもご 確 認 いただけます http://www.united-reit.co.jp/ja_cms/portfolio/port_list.html 7 / 9

参 考 資 料 3 外 観 写 真 位 置 図 及 び 配 置 図 外 観 写 真 位 置 図 8 / 9

配 置 図 ( 注 )399 ビルは 本 投 資 法 人 の 取 得 予 定 資 産 には 含 まれません また 399 ビルは 本 投 資 法 人 による 取 得 予 定 資 産 の 取 得 後 速 やかに 解 体 撤 去 される 予 定 であり 399 ビル 解 体 撤 去 後 の 399 ビル 敷 地 部 分 の 活 用 方 法 等 については 未 定 です 9 / 9