Japan Investment Market View Q3 214 CBRE Global Research and Consulting GDP 成 長 率 Q3-7.1% ( 前 四 半 期 比 年 率 ) 1 年 国 債 利 回 り.47% (6 月 末 比 -9.8bps) 期 待 NOI 利 回 り 3.95% (14Q2 比 -15bps)/オフィス( 大 手 町 ) 内 閣 府 2 次 速 報 値 海 外 投 資 家 の 存 在 感 が 高 まる 投 資 家 調 査 による 東 京 オフィス 期 待 利 回 りは6 年 ぶりの 水 準 に 低 下 Summary 214 年 Q3 期 (7 月 ~9 月 )の 収 益 不 動 産 の 取 引 額 は1 兆 73 億 円 で 前 年 同 期 比 25% 減 となった 今 期 も 東 京 都 心 を 中 心 に 売 却 物 件 の 品 薄 感 が 高 まる 中 都 心 の 周 辺 部 や 地 方 都 市 に 取 得 対 象 が 拡 大 し た 取 得 総 額 に 占 める 海 外 投 資 家 の 取 得 額 の 比 率 は23%と 前 年 同 期 の 15%から 増 加 した 金 額 の 大 きい 取 引 も 散 見 され 海 外 投 資 家 の 存 在 感 が 高 まりつつある 株 価 が 堅 調 で 良 好 な 資 金 調 達 環 境 が 続 くなか J-REITによる 取 得 も 引 き 続 き 活 発 最 新 の CBRE 不 動 産 投 資 家 調 査 (214 年 1 月 時 点 )によれば オフィス( 大 手 町 )のNOI 期 待 利 回 りは3.95%と 28 年 4 月 調 査 以 来 およそ6 年 ぶりに4%を 下 回 っ た 214Q3 概 要 収 益 不 動 産 の 取 得 総 額 214 年 Q3 期 (7 月 ~9 月 )の 収 益 不 動 産 の 取 引 額 は1 兆 73 億 円 で 前 年 同 期 比 25% 減 と なった J-REIT ならびに 海 外 投 資 家 による 取 得 が 前 年 同 期 を 上 回 った 一 方 J-REIT 以 外 の 国 内 投 資 家 による 取 得 が 前 年 同 期 を48% 下 回 ったことが 全 体 のボリュームを 押 し 下 げた 今 期 も 東 京 都 心 を 中 心 に 売 却 物 件 の 品 薄 感 が 高 まる 中 都 心 の 周 辺 部 や 地 方 都 市 に 取 得 対 象 が 拡 大 した また アセットタイプも 引 き 続 き 分 散 化 の 傾 向 にある 前 期 はホテルの 取 引 額 が 大 きく 伸 びたが 今 回 は 施 設 がア セットタイプの 中 で 唯 一 前 年 同 期 比 で 増 加 し 全 体 に 占 める 比 率 も21 % と オフィス (53%)に 次 ぐ 水 準 となった 海 外 投 資 家 の 存 在 感 が 高 まりつつある 取 得 総 額 に 占 める 海 外 投 資 家 の 取 得 額 の 比 率 は 23%と 前 年 同 期 の15%から 増 加 した 東 扇 島 倉 庫 (3 棟 で 約 55 億 円 報 道 ベース)や 旧 三 光 起 業 白 金 寮 (35 億 円 )など 金 額 の 大 きい 取 引 も 目 立 ってきている 1 月 に 入 って からは シンガポール 政 府 投 資 公 社 (GIC) によるパシフィックセンチュリープレイス 丸 の 内 の 取 得 が 発 表 され 取 得 金 額 は 約 1,7 億 円 と 報 道 され キャップレートは2% 半 ばと 推 定 されている Chart 1: 主 要 不 動 産 取 引 ( 主 体 別 取 引 額 ) (1 億 円 ) 国 内 投 資 家 (J-REIT) 国 内 投 資 家 (その 他 ) 海 外 投 資 家 7, 6, 株 価 が 堅 調 で 良 好 な 資 金 調 達 環 境 が 続 くなか J-REITによる 取 得 も 引 き 続 き 活 発 である 当 期 の 公 募 増 資 による 調 達 額 は 前 年 同 期 を51% 上 回 り 取 得 件 数 は 前 年 に 比 べて 半 減 したも のの やはり1 件 当 たりの 取 得 金 額 が 増 加 し たため 取 得 額 は 前 年 同 期 比 微 増 となった オフィス 期 待 利 回 りは6 年 ぶりの 水 準 に 最 新 のCBRE 不 動 産 投 資 家 調 査 (214 年 1 月 時 点 )によれば 引 き 続 きほぼ 全 てのアセッ トタイプで 期 待 NOI 利 回 りは 低 下 した オ フィス( 大 手 町 )は3.95%と 28 年 4 月 調 査 以 来 およそ6 年 ぶりに4%を 下 回 った また ホテル( 東 京 主 要 5 区 運 営 委 託 型 )は 前 回 調 査 から33bpsと 大 きく 低 下 し 5.75%となった 地 方 都 市 のオフィス 期 待 利 回 りも 低 下 傾 向 が 続 いており 特 に 福 岡 の 平 均 値 は5.88%で 前 回 と 比 べ25bps 低 下 し 地 方 都 市 の 中 で 最 も 低 下 幅 が 大 きかった 今 後 の 見 通 し 収 益 不 動 産 の 取 得 総 額 は3 四 半 期 連 続 で 前 年 同 期 の 水 準 を 下 回 った 品 薄 感 が 高 まる 中 投 資 家 の 期 待 利 回 りも 実 際 の 取 引 における キャップレートも 低 下 傾 向 が 続 いている 都 心 では 従 前 の 水 準 から 大 きくキャップレー トを 下 げる 事 例 も 散 見 された 低 金 利 が 継 続 すると 予 想 される 中 今 後 は 特 に 周 辺 エリア や 地 方 都 市 において 賃 料 の 上 昇 期 待 を 織 り 込 む 形 でキャップレートの 低 下 が 顕 著 となろう 5, 1 低 金 利 が 継 続 すると 予 想 される 中 今 後 は 特 に 周 辺 エリアや 地 方 都 市 において 賃 料 の 上 昇 期 待 を 織 り 込 む 形 でキャップレートの 低 下 が 顕 著 となろう 4, 3, 2, 1, 1 億 円 以 上 の 取 引 を 対 象 J-REITによるIPO 時 の 取 得 物 件 を 除 く
INVESTMENT MARKET OVERVIEW 不 動 産 投 資 マーケットの 動 向 J-REITと 海 外 投 資 家 は 引 き 続 き 活 発 な 取 引 大 型 取 引 も 散 見 214 年 Q3(7 月 ~9 月 )の 収 益 不 動 産 の 累 計 取 引 額 (1 億 円 以 上 の 取 引 )は1 兆 73 億 円 だった 前 年 同 期 比 25%の 減 少 となり Q2に 引 き 続 き 前 年 同 期 を 下 回 ったが 投 資 家 の 投 資 意 欲 は 引 き 続 き 強 く J-REIT が 市 場 を 牽 引 する 一 方 で 買 い 手 として 海 外 投 資 家 の 存 在 感 も 増 して いる J-REITによる 今 期 の 取 得 総 額 は 前 年 同 期 比 5% 増 加 の3,73 億 円 (1 億 円 以 上 の 取 引 IPOに 伴 う 取 得 を 除 く)で 取 引 全 体 に 占 める 割 合 は 35%と 前 年 同 期 の25%を 上 回 った また 海 外 投 資 家 の 取 引 総 額 は 2,51 億 円 で 前 年 同 期 比 13% 増 加 前 期 比 では135% 増 加 した 一 方 J-REITを 除 く 国 内 投 資 家 の 取 引 総 額 は4,49 億 円 で 前 年 同 期 比 で48% の 減 少 となった 都 心 で 物 件 が 不 足 している 状 況 は 変 わらないため 都 心 の 周 辺 部 や 地 方 都 市 での 投 資 の 拡 大 が 続 いている 今 期 は 東 京 主 要 5 区 の 取 引 総 額 が 前 年 同 期 比 で46% 減 少 した 一 方 で 主 要 5 区 を 除 く 東 京 都 区 部 と 名 古 屋 市 では 前 年 同 期 を 上 回 る 取 引 があった アセットタイプ 別 では 今 期 は 施 設 だけが 前 年 同 期 を 上 回 った 施 設 の 取 引 額 は2,24 億 円 で 前 年 同 期 比 67% 増 取 引 総 額 全 体 の21%を 占 め オフィスに 次 ぐ 規 模 であった なお 施 設 の 全 取 引 額 の56%はJ-REITが 取 得 し たものである 他 のアセットタイプでは オフィスが5,69 億 円 で 前 年 同 期 比 23% 減 少 全 体 の53%を 占 め 商 業 施 設 は1,31 億 円 前 年 同 期 比 47% 減 少 し 全 体 の12%を 占 めた Chart 2: 主 要 不 動 産 取 引 ( 地 域 別 割 合 ) 東 京 主 要 5 区 東 京 23 区 首 都 圏 大 阪 名 古 屋 地 方 都 市 1 9 4 2 1 1 億 円 以 上 の 取 引 を 対 象 J-REIT による IPO 時 の 取 得 物 件 を 除 く Chart 3: 主 要 不 動 産 取 引 (アセットタイプ 別 割 合 ) 今 期 はオフィスや 施 設 を 中 心 に 取 引 額 が 数 百 億 円 から1, 億 円 規 模 の 大 型 取 引 が 散 見 された 当 期 中 の 取 引 で 最 も 高 額 だったのは オフィスビルを 含 む 複 合 施 設 目 黒 雅 叙 園 を 森 トラストがローンス ターから 取 得 した 案 件 で 取 得 金 額 は1,3 億 円 と 報 道 されている また 施 設 ではラサール インベストメント マネージメントが 東 扇 島 倉 庫 3 棟 を 約 55 億 円 ( 報 道 ベース)で 取 得 した 取 引 や GLP 投 資 法 人 が361 億 円 で GLP 東 京 Ⅱ を 取 得 した 取 引 等 が 全 体 の 取 引 額 を 押 し 上 げた 商 業 施 設 では 高 額 取 引 の 上 位 3 件 がいずれもJ-REIT による 取 得 物 件 で いずれも 地 方 案 件 であった 東 京 の 期 待 NOI 利 回 りは 全 アセットで 低 下 オフィスは28 年 来 の3% 台 へ オフィス 商 業 施 設 住 宅 ホテル ヘルスケア 1 9 4 2 1 1 億 円 以 上 の 取 引 を 対 象 J-REIT による IPO 時 の 取 得 物 件 を 除 く Chart 4: 期 待 利 回 りの 推 移 (%) オフィス( 大 手 町 ) ワンルーム( 東 京 主 要 5 区 ) 9.5 ファミリー( 東 京 城 南 城 西 ) マルチテナント( 首 都 圏 湾 岸 部 ) 8.5 リテール( 銀 座 中 央 通 り) ホテル( 東 京 主 要 5 区 運 営 委 託 型 ) 四 半 期 毎 に 行 っているCBRE 不 動 産 投 資 家 調 査 (214 年 1 月 時 点 )に よれば NOI 期 待 利 回 り( 平 均 値 )は 東 京 のほぼ 全 てのアセットタイ プにおいて 低 下 した 利 回 りが 最 も 低 かったアセットタイプはオフィ ス( 大 手 町 )で 前 期 比 15bps 低 下 の3.95%と 28 年 4 月 以 来 およそ 6 年 ぶりに4%を 下 回 った 商 業 施 設 ( 銀 座 中 央 通 り)は4.15%で 前 期 比 横 ばいだったものの 賃 貸 マンション(ワンルーム)が 前 期 比 5bps 低 下 の4.9となり オフィスと 同 じく リーマンショック 前 に 記 録 した 調 査 以 来 の 最 低 水 準 に 近 づきつつある また ホテル( 主 要 5 区 管 理 委 託 型 )は5.75%で 前 回 からの 低 下 幅 は33bpsとアセットタイ プの 中 で 最 も 大 きく 低 下 した 円 安 により 海 外 からの 観 光 客 数 が 堅 調 でホテルの 需 給 はタイトな 状 況 にある 東 京 ベイ 舞 浜 ホテル( 取 得 額 約 3 億 円 報 道 ベース) のような 大 型 取 引 がみられたことも 期 待 利 回 りを 低 下 させた 背 景 にあると 考 えられる 東 京 以 外 の 都 市 におけるオフィスの 期 待 利 回 りは 今 回 も 引 き 続 き 低 下 傾 向 にある 大 阪 名 古 屋 は1bps 前 後 低 下 したほか 札 幌 仙 台 福 岡 は15~25bps 低 下 した 特 に 福 岡 では 期 待 利 回 り 幅 が 下 限 5.75%から 上 限 6.となり その 平 均 値 は 前 回 と 比 べ25bps 低 下 し 地 方 都 市 の 中 で 最 も 低 下 幅 が 大 きかった 7.5 6.5 5.5 4.5 3.5 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 212 年 1 月 212 年 4 月 212 年 7 月 212 年 1 月 213 年 1 月 213 年 4 月 213 年 7 月 213 年 1 月 214 年 1 月 214 年 4 月 214 年 7 月 214 年 1 月 Chart 5: 期 待 利 回 りスプレッドの 推 移 出 所 : CBRE Research Quarterly Survey, Q3 214 (%) オフィス( 大 手 町 ) ワンルーム( 東 京 主 要 5 区 ) 8. ファミリー( 東 京 城 南 城 西 ) マルチテナント( 首 都 圏 湾 岸 部 ) 7. リテール( 銀 座 中 央 通 り) ホテル( 東 京 主 要 5 区 運 営 委 託 型 ) 6. 5. 2 東 京 における 期 待 利 回 りは 引 き 続 き 低 下 しているが 金 利 も 低 下 して いるため 金 利 に 対 するスプレッドは 横 ばい 傾 向 が 続 いている 実 際 の 取 引 においても 都 心 の 大 型 物 件 を 中 心 に 従 前 の 水 準 から 大 きく キャップレートを 下 げる 事 例 が 散 見 されている 当 面 は 低 金 利 が 継 続 すると 予 想 される 中 今 後 は 特 に 周 辺 エリアや 地 方 都 市 において 賃 料 の 上 昇 期 待 を 織 り 込 む 形 でキャップレートは 更 に 低 下 するとみられ る 4. 3. 2. 1. 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 212 年 1 月 212 年 4 月 212 年 7 月 212 年 1 月 213 年 1 月 213 年 4 月 213 年 7 月 213 年 1 月 214 年 1 月 214 年 4 月 214 年 7 月 214 年 1 月 2 注 : 1 年 国 債 利 回 りに 対 するスプレッド 出 所 : CBRE Research Quarterly Survey, Q3 214
INVESTMENT MARKET OVERVIEW 海 外 投 資 家 の 存 在 感 が 高 まる 今 期 の 海 外 投 資 家 による 取 得 総 額 は2,51 億 円 で 前 年 同 期 比 13% 増 加 し 売 却 総 額 は3,85 億 円 で 前 年 同 期 比 76% 増 加 した 214 年 Q3ま での 売 却 総 額 の 合 計 は 既 に213 年 の 年 間 総 額 と 並 び 取 得 総 額 も 昨 年 の8 割 程 度 に 達 するなど 海 外 投 資 家 の 動 きが 更 に 活 発 化 している また 海 外 投 資 家 による 取 得 対 象 は アセットタイプにおいても 地 域 に おいても 分 散 化 の 傾 向 が 更 に 進 んでいる アセットタイプ 別 では 施 設 商 業 施 設 住 宅 が 前 年 同 期 比 で 増 加 したのみならず いず れも214Q3 時 点 で213 年 の 取 引 総 額 を 既 に 上 回 っている 地 域 別 で は 東 京 主 要 5 区 を 除 く 首 都 圏 と 大 阪 および 名 古 屋 で 前 年 に 比 べて 取 引 額 が 増 加 し 全 体 に 占 める 都 心 5 区 の 比 率 は 前 年 の58%から29% に 大 きく 低 下 した 一 方 で 主 要 5 区 を 除 く 都 区 部 は214Q3 時 点 で 213 年 の 取 引 総 額 の 約 3 倍 に 達 し 全 体 に 占 める 比 率 は 前 年 の7%か ら26%に 上 昇 した 主 な 取 引 としては 先 述 のラサール インベストメント マネージメン トがフォートレスから 取 得 した 東 扇 島 倉 庫 3 棟 ( 総 額 約 55 億 円 報 道 ベース)が 最 も 高 額 だった これに シンガポールの 上 場 デベ ロッパーであるCity Developments Limited がセイコーホールディング スから 旧 三 光 起 業 白 金 寮 を35 億 円 で 取 得 した 取 引 が 続 いた ま た 復 星 グループとなったイデラ キャピタルマネジメントが シー フォートスクエアシティグループセンター を 約 13 億 円 ( 報 道 ベー ス)で 取 得 したほか ゴールドマン サックスの 私 募 REITが 港 区 の 商 業 施 設 RUELLE 青 山 や ジュールA を 相 次 いで 取 得 した なお Q4に 入 ってからは シンガポール 政 府 投 資 公 社 (GIC)による パシフィックセンチュリープレイス 丸 の 内 の 取 得 が 発 表 された 取 得 金 額 は 約 1,7 億 円 と 報 道 されており Q1にみずほ 銀 行 が 取 得 した 大 手 町 タワー(1,782 億 円 )と 肩 を 並 べる 水 準 である なお 当 案 件 の キャップレートは2% 半 ばと 推 定 されている Table 1: 主 要 不 動 産 売 買 事 例 (214 年 7 月 ~ 9 月 **) 年 月 ** 物 件 所 在 用 途 売 主 ( スポンサー ) 買 主 ( スポンサー ) 取 引 金 額 ( 百 万 円 )* 214 年 8 月 目 黒 雅 叙 園 東 京 都 目 黒 区 下 目 黒 事 務 所 等 ローンスター 森 トラスト 13, 214 年 7 月 東 扇 島 倉 庫 3 棟 神 奈 川 県 川 崎 市 川 崎 区 東 扇 島 Primus 特 定 目 的 会 社 (Fortress Investment Group) ラサール インベストメント マネージメント 55, 214 年 9 月 新 宿 アイランド 東 京 都 新 宿 区 西 新 宿 事 務 所 都 市 再 生 機 構 東 急 不 動 産 47,55 214 年 8 月 旧 三 光 起 業 白 金 寮 東 京 都 港 区 白 金 住 宅 セイコーホールディングス Tempus Platinum Investments 特 定 目 的 会 社 (City Developments Limited) 3,5 214 年 7 月 都 内 オフィスビル11 棟 東 京 都 事 務 所 ダヴィンチ アドバイザーズ グリーンオーク リアル エステート 3, 214 年 8 月 非 開 示 東 京 都 区 部 事 務 所 非 開 示 非 上 場 REIT (JR AMC) 15, 214 年 9 月 新 宿 イーストサイドスクエア 東 京 都 新 宿 区 新 宿 事 務 所 新 宿 六 丁 目 特 定 目 的 会 社 ( 三 菱 地 所 ) 三 井 物 産 リアルティ マネジメントの 私 募 ファンド 15, 214 年 8 月 シーフォートスクエア シティグループセンター 東 京 都 品 川 区 東 品 川 事 務 所 合 同 会 社 SFS イデラ キャピタルマネジメント ( 復 星 ) 13, 214 年 7 月 ルネッサンス リゾート オキナワ ココ ガーデンリゾート オキナワ 沖 縄 県 ホテル 葵 坂 特 定 目 的 会 社 (イシン ホテルズ グループ) 合 同 会 社 つばさインベストメント (グリーンオーク リアル エステート) 13, 214 年 8 月 東 京 駐 車 ビル 東 京 都 中 央 区 銀 座 店 舗 グリーンキャブ オンワードホールディングス 11, 214 年 9 月 One's Mall 千 葉 県 稲 毛 区 長 沼 町 店 舗 東 西 セレクト ワン 有 限 会 社 ( 東 西 アセット マネジメント) Duran 特 定 目 的 会 社 (Croesus Retail Trust) 11, 214 年 7 月 京 橋 トラストタワー 東 京 都 中 央 区 京 橋 事 務 所 森 トラスト 太 陽 生 命 保 険 1,6 214 年 9 月 レンゴー 名 古 屋 工 場 愛 知 県 名 古 屋 市 東 区 砂 田 橋 レンゴー 住 友 不 動 産 9,61 214 年 9 月 横 浜 東 口 ウィスポートビル 神 奈 川 県 横 浜 市 西 区 高 島 事 務 所 損 害 保 険 ジャパン ビルネット 株 式 会 社 高 島 町 キャピタル (ローンスター) 8, 214 年 9 月 芝 公 園 三 丁 目 ビル 東 京 都 港 区 芝 公 園 事 務 所 BREジャパン デット ホールディングス C 特 定 目 的 会 社 (ブラックストーン) 合 同 会 社 ニコラスキャピタル2 ( 日 本 リート 投 資 法 人 など) 7,51 214 年 8 月 アクロス 目 黒 タワー 東 京 都 品 川 区 上 大 崎 住 宅 合 同 会 社 ケプラー ファンド 目 黒 レジデンス 合 同 会 社 (プルデンシャル ファイナンシャル) 7,5 214 年 9 月 大 日 本 住 友 製 薬 堀 川 ビル 大 阪 府 大 阪 市 北 区 野 崎 町 事 務 所 大 日 本 住 友 製 薬 住 友 不 動 産 6,345 214 年 7 月 ビュロー 銀 座 東 京 都 中 央 区 築 地 住 宅 Core Plus Tsukiji Investment 特 定 目 的 会 社 (アルファ インベストメント パートナーズ) ISKM Investment ( 個 人 ) 6, 3 214 年 9 月 西 新 宿 KFビル 東 京 都 新 宿 区 西 新 宿 事 務 所 日 本 土 地 建 物 販 売 Tiger 特 定 目 的 会 社 (AXA Real Estate Investment Managers 三 井 住 友 トラスト 不 動 産 投 資 顧 問 ) 6, 3 214 年 9 月 町 田 ジョルナ 店 東 京 都 町 田 市 原 町 田 店 舗 さいか 屋 瀧 泰 テーケーワイ 6, 214 年 8 月 ヒューリック 博 多 ビル 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 博 多 駅 前 事 務 所 ヒューリック 福 岡 スタンダード 石 油 5,5 会 社 公 開 情 報 および 報 道 情 報 等 によりCBRE 作 成 持 分 等 を 含 む * 概 算 金 額 推 定 金 額 を 含 む ** 契 約 月 発 表 報 道 月 を 含 む
J-REIT MARKET OVERVIEW J-REIT 市 場 の 概 要 Q3の 既 存 J-REITによる 公 募 増 資 は8 件 1,96 億 円 東 証 リート 指 数 は5 月 以 降 上 昇 基 調 が 続 き 9 月 末 時 点 の 市 場 全 体 の 時 価 総 額 は21 年 の 市 場 開 設 来 初 めて9 兆 円 を 突 破 した J-REITにとっ て 良 好 な 資 金 環 境 が 続 いている 既 存 J-REITによる 公 募 増 資 ( 新 規 上 場 に 伴 う 公 募 増 資 =IPOを 除 く)は 今 期 中 8 件 行 われ 調 達 金 額 は1,96 億 円 であった 前 年 同 期 (7 件 1,216 億 円 )に 比 べ 件 数 は1 件 増 加 調 達 額 は51% 増 加 した 調 達 額 で 最 大 だったのは 日 本 プロロジスリー ト 投 資 法 人 による 公 募 増 資 で 418 億 円 を 調 達 し 兵 庫 県 川 西 市 の プロロジスパーク 川 西 他 4 物 件 を 総 額 455 億 円 でスポンサーのプロ ロジスから 取 得 した これに 続 いてGLP 投 資 法 人 が 334 億 円 を 調 達 し GLP 東 京 Ⅱ 他 8 物 件 を 総 額 538 億 円 で スポンサーのグローバル ロジスティック プロパティーズから 取 得 した 今 期 は 新 規 上 場 がな かったが 今 月 11 月 には 大 和 証 券 グループの 日 本 ヘルスケア 投 資 法 人 がJ-REIT 初 のヘルスケアリートとして 上 場 した 有 料 老 人 ホーム サー ビス 付 高 齢 者 向 け 住 宅 など 計 14 棟 を 取 得 し 取 得 総 額 132.8 億 円 でス タートし 上 場 初 値 は 公 開 価 格 を48.1% 上 回 る222,2 円 となった 商 業 の 高 額 取 引 により 東 京 都 心 と 地 方 での 取 引 量 が 逆 転 Chart 6: J-REITの 株 価 動 向 ( 東 証 リート 指 数 ) 3 25 2 15 1 5 東 証 リート 指 数 ( 左 軸 ) 東 証 リート 指 数 のTOPIXに 対 する 相 対 株 価 ( 右 軸 ) 24 年 1 月 25 年 4 月 25 年 1 月 26 年 4 月 26 年 1 月 27 年 4 月 27 年 1 月 28 年 4 月 28 年 1 月 29 年 4 月 29 年 1 月 21 年 4 月 21 年 1 月 211 年 4 月 211 年 1 月 212 年 4 月 212 年 1 月 213 年 4 月 213 年 1 月 214 年 4 月 214 年 1 月 Chart 7: J-REITのインプライドキャップレート 6.5% 5.5% 日 本 ビルファンド ジャパンリアルエステイト 17 16 15 14 13 12 11 1 出 所 : Datastream, Q3 214 9 8 4 214Q3のJ-REITによる 不 動 産 取 得 件 数 は56 件 取 得 総 額 は 約 3,8 億 円 (IPOによる 取 得 を 除 く 全 取 引 )であった 件 数 は 前 年 同 期 の123 件 と 比 べ 半 分 以 下 にとどまったものの 一 件 あたりの 金 額 が 大 きかった ことから 取 得 額 では 前 年 同 期 比 横 ばいとなった アセットタイプ 別 で は オフィスの 取 得 額 が1,38 億 円 と 前 年 同 期 比 で 倍 増 となり 取 得 総 額 の37%を 占 めた 次 いで 施 設 が1,24 億 円 ( 前 年 同 期 比 5 割 増 加 全 取 得 総 額 の33%) 商 業 施 設 は73 億 円 ( 前 年 同 期 比 3 割 減 少 全 取 得 総 額 の19%)となった 地 域 別 では 東 京 主 要 5 区 の 取 得 額 が 前 年 同 期 比 2 割 減 となり 全 体 に 占 める 割 合 は 前 年 同 期 の36%から 今 期 は28%に 低 下 した 一 方 大 阪 名 古 屋 を 含 む 地 方 都 市 での 取 得 額 は 前 年 同 期 比 38% 増 となり 全 体 に 占 める 割 合 は 前 年 同 期 の28%から 38%に 増 加 した 施 設 及 び 商 業 施 設 を 中 心 に 高 額 の 取 引 が 行 われ たことが 要 因 とみられる 今 期 中 に オフィスで 最 も 取 得 金 額 が 大 きかったのは 森 トラスト 総 合 リート 投 資 法 人 が 千 代 田 区 で 取 得 した 築 25 年 の 紀 尾 井 町 ビル ( 区 分 所 有 権 )であった 取 得 金 額 343 億 円 貸 床 坪 単 価 458 万 円 NOI 利 回 りは 今 期 のJ-REITによる 取 得 事 例 の 中 で 最 も 低 い3.4%であっ た 取 得 金 額 では ジャパンリアルエステイト 投 資 法 人 が 新 宿 区 で 取 得 した 築 2 年 の 新 宿 イーストサイドスクエア ( 共 有 持 ち 分 14%)が これに 続 き 取 得 金 額 231 億 円 貸 床 坪 単 価 467 万 円 NOI 利 回 り4.4% であった 施 設 で 最 も 金 額 が 大 きかったのは 東 京 都 江 東 区 の GLP 東 京 Ⅱ ( 取 得 価 格 361 億 円 鑑 定 NOIに 基 づく 利 回 り4.5% 貸 床 坪 単 価 は151 万 円 )であり 兵 庫 県 川 西 市 の プロロジスパーク 川 西 ( 取 得 価 格 136 億 円 鑑 定 NOIに 基 づく 利 回 り5.2% 貸 床 坪 単 価 は6 万 円 )がこれに 続 いた GLP 東 京 Ⅱ は 投 資 家 が 保 有 する 大 型 マルチ 施 設 の 中 でも 特 に 立 地 条 件 に 優 れ 今 年 取 得 された 施 設 の 中 で 最 も 低 い 利 回 りを 記 録 した 商 業 施 設 で 最 も 金 額 が 大 きかった のは 日 本 リテールファンドが 沖 縄 県 那 覇 市 で 取 得 した DFS T ギャ ラリア 沖 縄 ( 取 得 価 格 156 億 円 想 定 NOI 利 回 り5.3% 貸 床 坪 単 価 123 万 円 )であり 野 村 不 動 産 マスターファンドが 大 阪 市 で 取 得 した ユニバーサル シティウォ ク 大 阪 ( 取 得 価 格 155 億 円 鑑 定 NOI 利 回 り5.9% 貸 床 坪 単 価 1,74 万 円 )がこれに 続 いた なお 今 期 貸 床 坪 単 価 が 最 も 高 かったのは 日 本 リテールファンドが 東 京 都 港 区 で 取 得 した Gビル 表 参 道 2 (15%の 追 加 持 ち 分 取 得 )で 取 得 価 格 53 億 円 に 対 して 貸 床 坪 単 価 は2,17 万 円 であった なお 同 事 例 の 想 定 NOI 利 回 りは3.6%で これは 今 期 のJ-REITによる 取 引 の 中 で 紀 尾 井 町 ビルに 次 いて 低 い 水 準 であった 4.5% 3.5% 2.5% (1 億 円 ) 1,6 1,4 1,2 1, Chart 8: J-REITによる 公 募 増 資 (IPOを 除 く 発 行 価 格 ベース) ( 件 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 8 6 4 2 Chart 9: J-REITによる 不 動 産 取 得 実 績 (IPOに 伴 う 取 得 を 除 く) 24 年 1 月 25 年 4 月 25 年 1 月 26 年 4 月 26 年 1 月 27 年 4 月 27 年 1 月 28 年 4 月 28 年 1 月 29 年 4 月 29 年 1 月 21 年 4 月 21 年 1 月 211 年 4 月 211 年 1 月 212 年 4 月 212 年 1 月 213 年 4 月 213 年 1 月 214 年 4 月 214 年 1 月 調 達 額 (1 億 円 ) 件 数 (1 億 円 ) 8 7 6 5 4 3 2 1 4
J-REIT MARKET OVERVIEW Chart 1: J-REIT アセットタイプ 別 取 得 比 率 オフィス 商 業 施 設 住 宅 ホテル ヘルスケア インフラ 駐 車 場 1 9 4 2 1 Chart 11: J-REIT エリア 別 取 得 比 率 東 京 主 要 5 区 東 京 23 区 首 都 圏 大 阪 名 古 屋 地 方 都 市 1 9 4 2 1 Chart 12: J-REIT オフィスのエリア 別 取 得 比 率 東 京 主 要 5 区 東 京 23 区 首 都 圏 大 阪 名 古 屋 地 方 都 市 1 9 4 2 1 Chart 13: J-REIT オフィス 取 得 坪 単 価 ( 件 数 ) 東 京 主 要 5 区 ( 件 数 ) 東 京 23 区 ( 件 数 ) 首 都 圏 ( 件 数 ) 大 阪 ( 件 数 ) ( 百 万 円 ) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 名 古 屋 ( 件 数 ) 地 方 都 市 ( 件 数 ) 坪 単 価 ( 全 国 ) 坪 単 価 ( 東 京 主 要 5 区 ) 25 26 27 28 29 21 211 212 213 ~213 Q3 ~214 Q3 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. Table 2: J-REIT 主 要 不 動 産 売 買 事 例 (214 年 7 月 ~ 9 月 **) 年 月 ** 物 件 所 在 用 途 売 主 ( スポンサー ) 買 主 (J-REIT) 取 引 金 額 坪 単 価 ( 千 円 )* 取 引 金 額 ( 百 万 円 )* 214 年 8 月 GLP 東 京 Ⅱ 東 京 都 江 東 区 新 砂 東 京 2 ロジスティック 特 定 目 的 会 社 (グローバル ロジスティック プロパティーズ) GLP 投 資 法 人 1,59 36,1 214 年 9 月 紀 尾 井 町 ビル 東 京 都 千 代 田 区 紀 尾 井 町 事 務 所 白 馬 キャピタル3 特 定 目 的 会 社 森 トラスト 総 合 リート 投 資 法 人 4,582 34,3 214 年 9 月 新 宿 イーストサイドスクエア 東 京 都 新 宿 区 新 宿 事 務 所 新 宿 六 丁 目 特 定 目 的 会 社 ( 三 菱 地 所 ) ジャパンリアルエステイト 投 資 法 人 4,666 23,1 214 年 7 月 アークヒルズサウスタワー 214 年 7 月 横 浜 プラザビル 214 年 9 月 DFS T ギャラリア 沖 縄 214 年 8 月 ユニバーサル シティウォ ク 大 阪 214 年 8 月 プロロジスパーク 川 西 東 京 都 港 区 六 本 木 神 奈 川 県 横 浜 市 沖 縄 県 那 覇 市 おもろまち 大 阪 府 大 阪 市 此 花 区 島 屋 兵 庫 県 川 西 市 久 代 事 務 所 森 ビル 森 ヒルズリート 投 資 法 人 7,28 19,15 事 務 所 ランドビジネス グローバル ワン 不 動 産 投 資 法 人 4,172 17,95 店 舗 合 同 会 社 おもろまち41 ( 三 菱 商 事 ) 日 本 リテールファンド 投 資 法 人 1,225 15,6 事 務 所 非 開 示 野 村 不 動 産 マスターファンド 投 資 法 人 17,43 15,5 プロロジスパーク 川 島 2 (プロロジス) 日 本 プロロジスリート 投 資 法 人 596 13,6 214 年 9 月 千 里 ライフサイエンス センタービル 大 阪 府 豊 中 市 新 千 里 東 町 事 務 所 豊 中 プロパティー 特 定 目 的 会 社 (ケネディクスオフィス 投 資 法 人 他 ) ケネディクスオフィス 投 資 法 人 2,496 13, 214 年 9 月 mozo ワンダーシティ 愛 知 県 名 古 屋 市 西 区 二 方 町 店 舗 上 小 田 井 SC2 合 同 会 社 ( 三 菱 商 事 ) 日 本 リテールファンド 投 資 法 人 2,237 11,74 214 年 9 月 ORE 錦 二 丁 目 ビル 愛 知 県 名 古 屋 市 中 区 錦 事 務 所 オリックス オリックス 不 動 産 投 資 法 人 2,384 1,9 5 214 年 7 月 六 本 木 ヒルズ 森 タワー 東 京 都 港 区 六 本 木 事 務 所 森 ビル 森 ヒルズリート 投 資 法 人 8,428 9,89 5 214 年 8 月 プロロジスパーク 尼 崎 3 兵 庫 県 尼 崎 市 西 向 島 町 尼 崎 3 特 定 目 的 会 社 (プロロジス) 日 本 プロロジスリート 投 資 法 人 76 9,9 214 年 9 月 Cute Cube 原 宿 東 京 都 渋 谷 区 店 舗 三 菱 商 事 都 市 開 発 日 本 リテールファンド 投 資 法 人 19,716 8,52 神 宮 前 会 社 公 開 情 報 および 報 道 情 報 等 によりCBRE 作 成 J-REIT 上 場 時 の 組 み 入 れ 物 件 取 引 は 対 象 外 持 分 等 を 含 む * 概 算 金 額 推 定 金 額 を 含 む ** 契 約 月 発 表 報 道 月 を 含 む
CONTACTS 各 地 のマーケットに 関 するお 問 い 合 わせ 本 社 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 2-1-1 明 治 安 田 生 命 ビル t: 3 5288 976 関 西 支 社 大 阪 市 中 央 区 安 土 町 2-3-13 大 阪 国 際 ビルディング t: 6 6261 2111 札 幌 札 幌 市 中 央 区 北 二 条 西 4-1 北 海 道 ビル t: 11 231 6931 横 浜 横 浜 市 西 区 北 幸 1-11-15 横 浜 STビル t: 45 316 4311 金 沢 金 沢 市 鞍 月 5-177 AUBE Ⅱ t: 76 239 441 名 古 屋 名 古 屋 市 中 区 錦 3-2-27 御 幸 ビル t: 52 25 6541 高 松 高 松 市 寿 町 2-3-11 高 松 丸 田 ビル t: 87 821 261 福 岡 福 岡 市 博 多 区 博 多 駅 2-2-1 F 福 岡 センタービル t: 92 472 1711 仙 台 仙 台 市 青 葉 区 中 央 1-2-3 仙 台 ワークマン t: 22 262 5651 広 島 広 島 市 中 区 袋 町 3-17 シシンヨービル t: 82 243 9321 Japan Investment Market View に 関 するお 問 い 合 わせ Japan Research 大 久 保 寛 エグゼクティブ ディレクター Japan Research, CBRE t: 3 5288 976 e: hiroshi.okubo@cbre.co.jp 本 田 あす 香 シニアアナリスト Japan Research, CBRE t: 3 5288 976 e: asuka.honda@cbre.co.jp 畑 山 かな 子 アナリスト Japan Research, CBRE t: 3 5288 976 e: kanako.hatayama@cbre.co.jp + FOLLOW US 6 Global Research and Consulting CBRE Japan Research Teamは 不 動 産 マーケットに 関 するリサーチ 軽 量 経 済 学 的 予 測 コンサルティングサービスをグローバルに 協 働 して 提 供 する 卓 越 したリサーチャーとコンサルタントのネットワークであるCBRE Global Research and Consulting の 日 本 部 門 として 世 界 中 の 不 動 産 投 資 家 やオキュパイヤーに 向 けて 本 レポートを 提 供 しております Disclaimer 本 レポートに 含 まれる 資 料 に 関 する 著 作 権 等 の 権 利 は 別 段 の 記 載 のない 限 り CBREに 属 します 本 レポートに 含 まれる 情 報 は 予 測 に 関 するものを 含 め 本 レポートの 発 行 時 点 で 信 頼 に 足 ると 考 えられる 資 料 および 情 報 源 から 取 得 したものです 当 社 は それらの 情 報 の 正 確 性 について 疑 うべき 事 由 を 認 識 してはおりませんが それらの 情 報 に 関 する 検 証 を 行 ってはおらず また それらの 情 報 に ついて 表 明 保 証 等 を 行 うものではありません 本 レポートの 読 者 は 本 レポートに 含 まれる 情 報 の 関 連 性 正 確 性 及 び 完 全 性 並 びに それら 情 報 が 最 新 のものであるか 否 かについて 独 自 に 評 価 する 責 任 があります 本 レポートは 当 社 の 顧 客 および 専 門 家 のみを 対 象 として 純 粋 な 情 報 提 供 の 目 的 でご 提 供 するものであり 従 って 本 レポートは 有 価 証 券 若 しくはその 他 の 金 融 商 品 の 売 買 若 しくは 取 得 の 申 込 み 又 はその 誘 引 を 目 的 とするものではありません これら 資 料 に 関 する 一 切 の 権 利 は 留 保 されており これら 資 料 その 内 容 及 び 複 製 物 のいずれについても その 方 法 の 如 何 を 問 わず 書 面 による 当 社 の 事 前 の 明 示 的 な 許 可 なく 変 更 し 送 信 し 複 製 し 又 は 他 者 に 配 布 することはできません 許 諾 をうけずに 当 社 の 調 査 レポートを 公 表 し 又 は 再 配 布 することは 禁 止 されています 当 社 は 何 人 に 対 しても 本 レポートに 含 まれる 情 報 を 使 用 し またはそれらの 情 報 に 依 拠 したことにより 生 じた 損 失 損 害 費 用 及 び 経 費 について 一 切 責 任 を 負 いません 6