平成27年度版 一社 山口県宅地建物取引業協会とは 一社 山口県宅地建物取引業協会は 山口県内の優良な宅地建物取引業者が結集して 宅地建物取引業の適正な運営の確保並びに健 全な発展を図るとともに 公共の福祉に寄与することを目的として 宅地建物取引業法第７４条第１項の規定に基づき 昭和３６年６ 月に山口県知事の許可を得て社団法人として設立し 平成２５年４月に一般社団法人に移行した団体です 本協会の会員数は８６１ 名 平成２７年４月１日現在 で 県内の宅建免許業者の約８５ が加入している名実ともに県下最大の業者団体です 754-0021 山口県山口市小郡黄金町５番１６号 山口県不動産会館 TEL: 083-973-7111 FAX: 083-973-7522 一般社団法人 山口県宅地建物取引業協会 ハトマーク R 住宅推進協議会 不動産コンシェルジュ中国地区協議会
山 口 県 宅 建 協 会 お 墨 付 き 物 件 ハトマークR 住 宅 とは 少 子 高 齢 化 人 口 減 少 を 迎 えた 社 会 において 既 存 住 宅 の 長 寿 命 化 が 国 の 政 策 として 提 唱 されています 既 存 住 宅 ストックの 活 用 により 環 境 負 荷 の 低 減 を 図 るためにも 作 っては 壊 す(スクラップ アンド ビルド)から きちんと 手 入 れをして 長 く 大 切 に 使 う (ストック アンド フロー)との 考 えに 基 づき 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 フォーラム の 提 言 がまとめられ 公 表 されました 国 土 交 通 省 によると 日 本 の 住 宅 の 平 均 解 体 年 は27 年 で 中 古 住 宅 流 通 比 率 は13%であり アメリカの66 年 77% また イギ リスの80 年 88%と 比 較 すると 解 体 のサイクルが 速 く 中 古 住 宅 のシェアが 極 めて 低 い 状 況 です この 施 策 に 対 応 するため 信 頼 産 業 を 目 指 す( 一 社 ) 山 口 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 におきまして 中 古 住 宅 の 取 引 にあたり 消 費 者 が 求 め る 情 報 の 非 対 称 の 解 消 を 図 るとともに 消 費 者 への 安 心 安 全 な 商 品 提 供 を 目 的 として 個 人 売 買 不 動 産 業 者 による 再 販 の 如 何 に 関 わらず 協 会 が 推 奨 するサービス( 制 度 )が 付 加 されている 物 件 で 物 件 の 品 質 の 確 認 と 優 遇 税 制 の 適 用 がある 物 件 ハトマークR 住 宅 の 制 度 を 策 定 しました R 住 宅 のRは リセール リノベーション リフォームの 頭 文 字 のRです 長 期 優 良 住 宅 インスペクションや 瑕 疵 保 険 等 中 古 住 宅 流 通 の 促 進 に 必 要 なサービス 項 目 を 設 定 し 下 記 の 適 合 前 提 条 件 及 び 個 別 適 合 条 件 の 組 み 合 わせにより ハトマークR 住 宅 AAA(トリプルA) AA(ダブルA) A(シングルA) の3 種 類 のラ ンク 付 けをしています 消 費 者 の 皆 様 に 対 する 本 制 度 の 啓 蒙 活 動 として 山 口 県 宅 建 協 会 のホームページに ハトマークR 住 宅 の 専 用 コーナーを 設 け 適 合 物 件 等 の 情 報 提 供 を 行 っています AAA AA A 前 提 条 件 +(ト) ないし 前 提 条 件 +(チ) ないし 前 提 条 件 +(ホ)+(リ)+(ヌ) ハトマークR 住 宅 適 合 前 提 条 件 前 提 条 件 +(ホ) ないし 前 提 条 件 +(ロ)+(へ) 前 提 条 件 +(イ)+(ロ) ないし 前 提 条 件 +(イ)+(ハ) ないし 前 提 条 件 +(イ)+(ニ) 告 知 書 による 抵 当 権 その 他 第 三 者 の 白 あり 調 査 駆 除 1 境 界 の 明 示 物 件 の 確 認 2 権 利 の 抹 消 3 4 (1 年 以 上 保 証 ) ハトマークR 住 宅 個 別 適 合 条 件 イ) 仲 介 物 件 のインスペクション( 個 人 間 売 買 瑕 疵 保 証 責 任 保 険 前 提 ) 済 物 件 ( 補 修 が 必 要 な 場 合 その 内 容 が 明 らかになっている 物 件 ) ロ) 非 耐 火 建 築 物 は 築 20 年 耐 火 建 築 物 は 築 25 年 以 内 の 物 件 ハ)ロ)を 越 える 物 件 で 昭 和 56 年 6 月 1 日 以 降 に 建 築 確 認 を 受 けた 物 件 ニ)ロ)を 越 える 物 件 で 耐 震 基 準 適 合 証 明 を 受 けた 又 はその 予 定 のある 物 件 ホ) 業 者 再 販 の 場 合 売 買 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 ( 業 者 売 主 型 の2 年 型 500 万 円 又 は1000 万 円 ) 加 入 済 物 件 ( 注 )ロ)を 越 える 物 件 でも 瑕 疵 保 険 加 入 物 件 であれば 可 へ) 仲 介 物 件 のインスペクション( 個 人 間 売 買 瑕 疵 保 証 責 任 保 険 前 提 ) 済 物 件 ( 補 修 の 必 要 がなくいつでも 瑕 疵 保 険 に 加 入 できる 物 件 ) ト) 長 期 優 良 住 宅 に 基 づいた 物 件 チ) 長 期 優 良 住 宅 化 リフォームを 行 った 物 件 リ)リフォーム 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 加 入 物 件 ( 注 )ホ)の 売 買 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 (5 年 型 1000 万 円 )に 引 渡 前 リフォーム 工 事 特 約 を 保 険 対 象 に 追 加 した 場 合 は 不 要 ) ヌ) 住 宅 履 歴 情 報 サービス 機 関 ( 家 カルテ)に 住 宅 履 歴 の 登 録 がある 物 件 ( 注 ) 瑕 疵 保 険 加 入 の 時 期 は 入 居 までが 望 ましい( 特 に 決 まりはないが 常 識 的 な 範 囲 で) また 検 査 の 有 効 期 限 は1 年 間 但 し 右 ページ 個 別 適 合 条 件 の 意 味 と 目 的 のハ)と ニ)の 税 軽 減 のための 時 期 に 注 意 1
ハトマークR 住 宅 個 別 適 合 条 件 の 意 味 と 目 的 ロ) 次 の1~3の 減 税 制 度 の 共 通 要 件 であり 居 住 者 の 要 件 及 び 床 面 積 の 要 件 等 を 満 たせば 1 住 宅 ローン 控 除 2 不 動 産 取 得 税 の 特 例 3 登 録 免 許 税 の 軽 減 を 受 けることが 出 来 る 要 件 ハ)ロ)の 築 後 年 数 要 件 を 越 える 住 宅 であっても インスペクションにより 内 容 が 明 らかになっている 箇 所 を 買 主 が 各 税 の 軽 減 するための 手 続 きと 補 修 を 行 い 瑕 疵 保 険 に 加 入 することにより 1 住 宅 ローン 控 除 ( 居 住 の 用 に 供 する 日 までに 再 手 続 )を 受 けることが 出 来 る 2 不 動 産 取 得 税 ( 取 得 後 6ヶ 月 以 内 に 再 度 手 続 )の 特 例 の 軽 減 を 受 けることが 出 来 る 3 登 録 免 許 税 の 軽 減 は 売 主 の 協 力 を 得 て 引 渡 し 前 に 補 修 を 行 い 瑕 疵 保 険 の 付 保 証 明 書 が 無 いと 受 けることが 出 来 ない ニ)ロ)の 築 後 年 数 要 件 を 越 える 住 宅 ( 築 年 数 に 関 係 なく)であっても 木 造 一 戸 建 ての 場 合 買 主 が 各 税 の 軽 減 するための 手 続 きと 耐 震 改 修 工 事 を 行 い 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 を 取 得 することにより 1 住 宅 ローン 控 除 ( 居 住 の 用 に 供 する 日 までに 再 手 続 )を 受 けることが 出 来 る 2 不 動 産 取 得 税 ( 取 得 後 6ヶ 月 以 内 に 再 度 手 続 )の 特 例 の 軽 減 を 受 けることが 出 来 る 3 登 録 免 許 税 の 軽 減 は 売 主 の 協 力 を 得 て 引 渡 し 前 に 補 修 を 行 い 耐 震 基 準 適 合 証 明 が 無 いと 受 けることが 出 来 ない ( 注 ) 不 動 産 取 得 税 の 特 例 については 昭 和 57 年 1 月 1 日 以 後 に 新 築 されたもの( 登 記 簿 の 年 月 日 )は 瑕 疵 保 険 未 加 入 でも 特 例 を 受 けられる( 諸 要 件 有 ) ホ) 宅 建 業 者 が 瑕 疵 保 険 に 加 入 することにより 1 住 宅 ローン 控 除 (すまい 給 付 金 ) 2 不 動 産 取 得 税 の 特 例 3 登 録 免 許 税 の 軽 減 を 受 けることが 出 来 る 要 件 ( 注 ) 上 記 内 容 は この 書 類 作 成 時 点 での 税 制 の 要 件 であり 実 際 に 適 用 する 時 点 で 要 件 が 変 わることもあります 詳 しくは 税 の 専 門 家 へお 問 い 合 わせください ハトマーク 山 口 検 索 http://www.ymg-takken.or.jp ハトマークR 住 宅 の 詳 細 はこちら 2
住 宅 ローン 減 税 中 古 住 宅 購 入 の 減 税 制 度 住 宅 ローン 減 税 制 度 は 住 宅 ローンを 借 入 れて 住 宅 を 取 得 する 場 合 に 取 得 者 の 金 利 負 担 の 軽 減 を 図 るための 制 度 です 自 己 の 居 住 の 用 に 供 するため 住 宅 の 新 築 取 得 増 改 築 等 を 行 った 場 合 住 宅 ローン 等 の 年 末 残 高 の 1%が 10 年 間 にわたり 所 得 税 額 か ら 控 除 されます 適 用 できるのは 合 計 所 得 金 額 が 3,000 万 円 以 下 の 人 です ただし 居 住 した 年 及 びその 前 後 2 年 間 ( 通 算 5 年 間 ) 居 住 用 の 財 産 の 3,000 万 円 の 特 別 控 除 等 の 特 例 を 受 けていないことが 前 提 です 住 宅 ローン 減 税 効 果 は 個 人 間 売 買 ( 消 費 税 がかからない 取 引 )は200 万 円 業 者 販 売 ( 消 費 税 がかかる 取 引 )は400 万 円 取 引 形 態 個 人 間 売 買 業 者 販 売 ( ) 控 除 対 象 借 入 限 度 額 控 除 期 間 控 除 率 最 大 控 除 額 2,000 万 円 200 万 円 10 年 1% 4,000 万 円 400 万 円 消 費 税 対 象 物 件 に 適 合 しますが 土 地 は 非 課 税 ですので 建 物 にかかる 部 分 のみです 住 宅 等 の 要 件 ( 居 住 の 要 件 及 び 住 宅 の 要 件 123のすべての 要 件 を 満 たすこと) 居 住 の 要 件 取 得 後 6 ヶ 月 以 内 に 居 住 し 原 則 として 適 用 を 受 ける 各 年 の 年 末 まで 住 み 続 けること いったん 居 住 した 後 転 勤 などで 引 越 した 場 合 でも 再 入 居 すれば 再 入 居 の 年 以 降 控 除 が 再 開 できるケースがあります 住 宅 の 要 件 1 床 面 積 が 50m2 以 上 で 床 面 積 の 2 分 の 1 以 上 が 自 己 居 住 用 住 宅 の 要 件 2 123のいずれかに 該 当 する 住 宅 であること 1 耐 火 建 築 物 築 25 年 以 内 木 造 等 築 20 年 以 内 2 一 定 の 耐 震 基 準 を 満 たすことが 建 築 士 指 定 確 認 検 査 機 関 又 は 登 録 住 宅 性 能 評 価 機 関 により 証 明 されたもの 3 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 していること 住 宅 の 要 件 3 同 一 生 計 の 親 族 等 から 購 入 したものではない 住 宅 住 宅 ローンの 要 件 返 済 期 間 が 10 年 以 上 のもの 住 宅 の 建 物 を 取 得 等 するために 借 りた 住 宅 ローンまたは 住 宅 の 建 物 敷 地 リフォームにかかる 借 入 金 で 一 体 として 借 り 入 れたもの 銀 行 信 用 金 庫 農 業 協 同 組 合 住 宅 金 融 支 援 機 構 地 方 公 共 団 体 給 与 所 得 者 の 使 用 者 ( 社 内 融 資 ) 等 の 所 定 の 者 からの 借 入 金 勤 務 先 からの 融 資 では 金 利 が 市 場 金 利 を 勘 案 して 定 められたもの(1%) 以 上 であるもの 親 族 や 役 員 をしている 会 社 などからの 借 入 金 は 対 象 外 所 得 税 から 控 除 しきれない 場 合 は 住 民 税 から 控 除 住 宅 ローン 減 税 の 最 大 控 除 額 ( 年 末 のローン 残 高 の 1%)まで 所 得 税 額 が 控 除 されない 方 については 当 該 年 分 の 所 得 税 の 課 税 総 所 得 金 額 等 の 7%( 上 限 13.65 万 円 ) を 上 限 として 個 人 住 民 税 から 控 除 されます 3
耐 震 基 準 適 合 証 明 書 住 宅 の 引 き 渡 し 後 自 ら 耐 震 改 修 をすればローン 減 税 の 適 用 に 左 ページの 住 宅 ローン 減 税 の 築 後 年 数 要 件 を 超 えた 住 宅 でも 下 記 の 要 件 のいずれかを 満 たせば 住 宅 ローン 減 税 が 受 けられます 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 左 ページの 築 後 年 数 要 件 を 超 える 住 宅 で 新 耐 震 基 準 を 満 たすものは 住 宅 ローン 減 税 の 対 象 となります 新 耐 震 基 準 を 満 たしているこ とを 証 明 する 書 類 に 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 があります 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 の 取 得 について マンションについては 管 理 会 社 や 管 理 組 合 にお 問 い 合 わせください ただし 耐 震 改 修 工 事 済 みのマンションはほとんどないため マンションでの 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 取 得 については 困 難 であると 思 われます 木 造 一 戸 建 ての 場 合 は 自 ら 耐 震 改 修 工 事 を 行 えば 取 得 することができます 耐 震 性 が 担 保 されてない 中 古 住 宅 をお 求 めの 際 は 耐 震 改 修 工 事 を 施 し 住 宅 ローン 減 税 の 対 象 とされることをお 勧 めいたします 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 付 保 左 ページの 築 後 年 数 要 件 を 超 える 住 宅 で 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 が 付 保 されていれば 住 宅 ローン 減 税 の 対 象 となります 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 付 保 については 引 渡 しまでに 完 了 させておく 必 要 があります 住 宅 の 引 き 渡 し 後 自 ら 耐 震 改 修 をすればローン 減 税 の 適 用 に 平 成 25 年 度 までは 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 の 発 行 も 瑕 疵 保 険 の 付 保 も 引 渡 しまでに 完 了 させる 必 要 がありましたが 平 成 26 年 度 以 降 は 引 き 渡 し 後 に 自 ら 耐 震 改 修 を 行 い 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 を 発 行 した 場 合 でも ローン 減 税 の 対 象 となります 耐 震 性 が 担 保 されてない 中 古 住 宅 をお 求 めの 際 は 耐 震 改 修 工 事 を 施 し 住 宅 ローン 減 税 の 対 象 とされることをお 勧 めいたします 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 を 用 する 場 合 20 入 居 の 確 認 は 住 民 の 動 などで 確 認 するため 家 屋 の 引 き 渡 し 時 点 では 旧 住 所 で 登 記 する 必 要 があります 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 のメリット 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 で 買 主 が 受 けられるメリットには 住 宅 ローン 減 税 以 外 の 税 制 でも 軽 減 が 受 けられます 税 制 の 軽 減 措 置 を 受 けるための 築 年 数 要 件 が 緩 和 されるため 築 20 年 以 上 の 木 造 住 宅 や 築 25 年 以 上 のマンションでも 右 記 の 軽 減 措 置 が 受 けられます 引 き 渡 し 後 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 が 発 行 された 場 合 は 2は 対 象 外 です 登 録 免 許 税 が 減 額 1 住 宅 ローン 減 税 2 3 不 動 産 取 得 税 が 減 額 4
すまい 給 付 金 すまい 給 付 金 制 度 住 宅 ローン 減 税 の 拡 充 とすまい 給 付 金 制 度 は 平 成 26 年 4 月 の 消 費 税 率 引 き 上 げの 緩 和 措 置 としてスタートしました 住 宅 ローン 減 税 制 度 で 所 得 税 が 少 ない 場 合 は 翌 年 の 住 民 税 から 控 除 されますが 個 人 の 住 民 税 でも 控 除 しきれなかった 場 合 は 最 大 30 万 円 が 現 金 で 給 付 されます この 制 度 は 住 宅 ローンを 利 用 せず 現 金 で 住 宅 を 購 入 する 場 合 も 条 件 を 満 たすと 対 象 となります ポイント 住 宅 取 得 者 に 現 金 で 給 付 ( 振 込 み) 年 収 が 低 い 人 ほど 給 付 額 が 多 くなる(8% 時 は 最 大 30 万 10% 時 は 最 大 50 万 円 ) 新 築 だけでなく 中 古 ( 売 主 が 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 場 合 )も 対 象 申 請 は 取 得 住 宅 を 所 有 している 人 ( 持 ち 分 保 有 者 ) 単 位 で 給 付 額 は 収 入 と 取 得 住 宅 の 持 分 割 合 に 応 じて 決 定 消 費 税 率 8%(2014 年 4 月 ~2017 年 3 月 入 居 ) 年 収 425 万 円 以 下 425 万 円 超 ~475 万 円 以 下 475 万 円 超 ~510 万 円 以 下 都 道 府 県 民 税 の 所 得 割 合 額 6.89 万 円 以 下 6.89 万 円 超 8.39 万 円 以 下 8.39 万 円 超 9.38 万 円 以 下 給 付 額 30 万 円 20 万 円 10 万 円 消 費 税 率 10%(2017 年 4 月 ~2019 年 6 月 入 居 ) 年 収 450 万 円 以 下 450 万 円 超 ~525 万 円 以 下 525 万 円 超 ~600 万 円 以 下 600 万 円 超 ~675 万 円 以 下 675 万 円 超 ~775 万 円 以 下 都 道 府 県 民 税 の 所 得 割 合 額 7.60 万 円 以 下 7.60 万 円 超 9.79 万 円 以 下 9.79 万 円 超 11.90 万 円 以 下 11.90 万 円 超 14.06 万 円 以 下 14.06 万 円 超 17.26 万 円 以 下 給 付 額 50 万 円 40 万 円 30 万 円 20 万 円 10 万 円 主 な 適 用 要 件 (1) 自 らが 居 住 するための 住 宅 (2) 床 面 積 が 50m2 以 上 (3) 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 など 中 古 住 宅 を 購 入 する 場 合 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 すると すまい 給 付 金 の 適 用 要 件 に 該 当 します 瑕 疵 保 険 への 加 入 は 物 件 の 引 渡 し 前 となりますので ご 注 意 ください 詳 しくは p8 住 宅 と 消 費 税 について 住 宅 を 取 得 する 際 土 地 と 建 物 を 購 入 ( 注 文 )することになりますが 消 費 税 の 適 用 を 受 けるのは 建 物 のみであり 土 地 は 非 課 税 となっています また 中 古 住 宅 の 場 合 不 動 産 会 社 が 直 接 売 主 となる 場 合 は 消 費 税 がかかりますが 不 動 産 会 社 が 仲 介 する 場 合 など 個 人 が 売 主 の 場 合 は 消 費 税 はかからないため すまい 給 付 金 制 度 を 利 用 することはできません 申 請 方 法 や 給 付 額 のシミュレーションは すまい 給 付 金 ホームページをご 覧 ください すまい 給 付 金 http://sumai-kyufu.jp 5
印 紙 税 登 録 免 許 税 中 古 住 宅 購 入 に 係 る 税 金 と 減 税 制 度 中 古 住 宅 を 購 入 した 場 合 は 印 紙 税 登 録 免 許 税 不 動 産 取 得 税 等 がかかります これら 税 金 には 減 税 制 度 があり 主 なものは 以 下 の 通 りです 印 紙 税 売 買 契 約 書 にかかる 場 合 この 場 合 の 印 紙 税 は 契 約 書 に 記 載 される 金 額 により 平 成 26 年 4 月 1 日 から 平 成 30 年 3 月 31 日 までは 軽 減 措 置 ( ) 内 の 税 額 となります 税 額 表 は 下 記 の 表 1 の 通 りです ローンの 金 銭 消 費 貸 借 契 約 にかかる 場 合 この 場 合 の 印 紙 税 は 税 額 表 は 下 記 の 表 2 の 通 りで 特 に 軽 減 措 置 はありません 表 1 不 動 産 の 売 買 契 約 ( 平 成 26 年 4 月 1 日 から 平 成 30 年 3 月 31 日 まで) 表 2 ローンの 金 銭 消 費 貸 借 契 約 登 録 免 許 税 不 動 産 の 登 記 をする 場 合 には 登 録 免 許 税 がかかります ただし 土 地 については 時 限 措 置 で 軽 減 ( 下 表 の 緑 色 部 分 )されるほか 所 定 の 要 件 を 満 たす 中 古 住 宅 を 購 入 して 1 年 以 内 に 登 記 する 場 合 にも 軽 減 措 置 ( 下 表 の 青 色 橙 色 部 分 )が 適 用 できます なお 課 税 標 準 は 土 地 建 物 が 固 定 資 産 税 評 価 額 抵 当 権 は 債 権 額 が 課 税 標 準 となります 分 登 記 の 内 容 税 率 軽 減 措 置 ( 軽 減 適 用 後 の 税 率 ) 土 地 所 有 権 売 買 による 転 登 記 1,000 分 の20 1,000 分 の15 ( 平 成 27 年 4 月 1 日 ~ 平 成 29 年 3 月 31 日 まで) 建 物 所 有 権 売 買 による 転 登 記 1,000 分 の20 1,000 分 の3 ( 平 成 29 年 3 月 31 日 まで) 抵 当 権 住 宅 資 金 の 貸 付 にう 抵 当 権 設 定 登 記 1,000 分 の4 1,000 分 の1 ( 平 成 29 年 3 月 31 日 まで) 軽 減 措 置 の 適 用 がある 中 古 住 宅 の 要 件 は 次 の 通 りです 購 入 者 が 自 分 で 住 むための 住 宅 であること 床 面 積 の 90% 以 上 が 居 住 部 分 であること 床 面 積 が 50m2 以 上 であること 取 得 する 中 古 住 宅 が 耐 火 建 築 物 である 場 合 取 得 する 中 古 住 宅 が 木 造 など 非 耐 火 建 築 物 である 場 合 1 建 築 後 20 年 以 内 であるか 2 新 耐 震 基 準 ( )に 適 合 する 住 宅 で あること なお 登 記 の 際 に 住 宅 用 家 屋 証 明 が 必 要 になります 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 後 2 年 以 内 の 中 古 住 宅 も 適 用 できます 1 建 築 後 25 年 以 内 であるか 2 新 耐 震 基 準 ( )に 適 合 する 住 宅 であること 6
消 費 税 不 動 産 取 得 税 消 費 税 宅 建 業 者 売 主 の 場 合 宅 建 業 者 を 売 主 として 中 古 住 宅 を 購 入 した 場 合 は 建 物 の 譲 渡 価 格 に 消 費 税 が 課 税 されます 個 人 間 売 買 の 場 合 土 地 建 物 ともに 消 費 税 は 課 税 されません ( 個 人 が 事 業 用 でない 資 産 を 売 った 場 合 に 限 ります) また 宅 建 業 者 の 仲 介 で 中 古 住 宅 を 購 入 した 場 合 宅 建 業 者 に 仲 介 手 数 料 を 支 払 うことになります この 場 合 支 払 う 仲 介 手 数 料 に 消 費 税 が 課 税 されます 不 動 産 取 得 税 中 古 住 宅 を 取 得 すると 都 道 府 県 税 である 不 動 産 取 得 税 が 課 税 されます 通 常 は 土 地 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 を 課 税 標 準 として 通 常 の 4% 税 率 を 乗 じて 税 額 を 求 めることになっていますが 軽 減 措 置 が 設 けられています 適 用 期 間 軽 減 措 置 土 地 の 課 税 標 準 土 地 住 宅 の 税 率 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 2 分 の1 3% 一 定 の 要 件 を 満 たす 中 古 住 宅 家 屋 を 取 得 した 場 合 は 住 宅 家 屋 の 固 定 資 産 税 評 価 額 から 一 定 の 控 除 額 が 差 し 引 けます 控 除 額 は 中 古 住 宅 家 屋 の 建 築 時 期 に 応 じた 控 除 額 となります ( 右 図 参 照 ) 適 用 できる 中 古 住 宅 の 要 件 は 次 の 通 りです 購 入 者 が 自 分 で 住 むための 住 宅 であること 床 面 積 は 50m2から 240m2まで 建 物 は 以 下 のA B Cのいずれかの 要 件 を 満 たすこと A 取 得 する 中 古 住 宅 が 耐 火 建 築 物 である 場 合 1 建 築 後 25 年 以 内 であるか 2 建 築 日 が 昭 和 57 年 以 降 であること B 取 得 する 中 古 住 宅 が 木 造 など 非 耐 火 建 築 物 である 場 合 1 建 築 後 20 年 以 内 であるか 2 建 築 日 が 昭 和 57 年 以 降 であること C 新 耐 震 基 準 に 適 合 していることが 証 明 されている 建 物 であること なお 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 後 2 年 以 内 の 中 古 住 宅 も 適 用 できます 土 地 の 減 額 措 置 は その 土 地 の 上 に 建 つ 住 宅 が 上 記 の 特 例 の 適 用 ができるものである 場 合 次 のいずれか 多 い 金 額 を 通 常 どおり 計 算 して 求 めた 不 動 産 取 得 税 の 税 額 から 控 除 します 14 万 5 千 円 2 1m2 当 たりの 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 2 分 の 1 住 宅 の 床 面 積 の 2 倍 (200m2を 限 度 とする) 3% 税 率 この 特 例 が 受 けられるのは 中 古 の 住 宅 家 屋 と 同 時 に 敷 地 を 取 得 した 場 合 のほか ア 敷 地 を 取 得 してから 1 年 以 内 に 敷 地 の 上 の 住 宅 家 屋 を 取 得 した 場 合 イ 借 地 で 中 古 の 住 宅 家 屋 を 取 得 してから 1 年 以 内 に 敷 地 を 取 得 した 場 合 7
か し 瑕疵保険 売買契約 買 主 中古住宅購入の安心制度 売主 宅建業者 保険付既存住宅 被保険者 既存住宅売買瑕疵保険は 中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です 売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合でも 補修費用等の保険金が事業者 売主である事業者が倒産している場合等は買主 に支払われます 保険金の支払い 保険金の 保険加入 手続き 支払い 業者倒産時 既存住宅売買瑕疵保険 宅建業者売主タイプ 既存住宅売買瑕疵保険 検査 建築士 個人間売買タイプ 住宅瑕疵担保責任保険法人 売主である宅地建物取引業者が買主に対して負担する瑕疵担保責任 を履行することによって生じる損害について保険金を支払います 個人間での売買の対象となる住宅の検査を行い 売買後に隠れた 瑕疵が発見された場合に 検査機関 の保証責任について保険金 を支払います 保険の仕組み 保険の仕組み 売買契約 買 主 売主 宅建業者 保険付既存住宅 売買契約 買 主 被保険者 保険金支払額 保険金の支払い 補修費用等 10万円 80 検査 保証依頼 保証 業者倒産時など買主に対して支払う場合は100 となります 保険金の 保険加入 手続き 支払い 業者倒産時 売 主 宅建業者以外 検査 保険金の支払い 業者倒産時 検査 建築士 検査機関 保証者 被保険者 住宅瑕疵担保責任保険法人 保険金の 支払い 保険加入 手続き 検査 建築士 住宅瑕疵担保責任保険法人 保険金 保険金支払額 補修費用等 検査 保証依頼は 買主 予定者 からの依頼も可能です 10万円 80 保険金 業者倒産時など買主に対して支払う場合は100 となります 売買契約 売 主 買 主 保険金支払額 宅建業者以外 宅建業者売主タイプ 個人間売買タイプの保険金 補修費用等 5万円 100 戸建住宅 保険金額 各タイプ共通 保証 宅建業者売主 保険金の支払い タイプ 業者倒産時 個人間売買 タイプ 保険責任期間２年 検査 1,000万円または500万円 検査機関 保証者 被保険者 1,000万円または500万円 保険責任期間１年 保険金の 支払い 保険金支払額 検査 保証依頼 1,000万円 保険責任期間５年 検査 建築士 補修費用等 保険加入 手続き 5万円 100 住宅瑕疵担保責任保険法人 保険金の支払い対象 宅建業者売主タイプ 個人間売買タイプ共通 検査 保証依頼は 買主 予定者 からの依頼も可能です 保険金の支払い対象となる費用 支払い対象と保険期間 補修費用 保険対象部分 争訟費用 雨水の浸入を 防止する部分 転居 仮住まい費用等 保険期間 宅建業者売主タイプ 個人間売買タイプ 構造耐力上 主要な部分 給排水管路 給排水設備 電気設備 ５年間または ２年間 ５年間または 1年間 保険金を支払う場合 事象例 基本耐力性能を 満たさない場合 建築基準法レベルの構造 耐力性能を満たさない場合 防水性能を満 たさない場合 雨漏りが発生した場合 通常有すべき性能または 設置工事の瑕疵による 機能を満たさない場合 水漏れ 逆勾配 機能が 失われる場合 設置工事の瑕疵による 設備の機能停止 保険法人によっては 給排水管路 給排水設備 電気設備を対象とする特約があるところがあります 8
建 物 検 査 支 援 制 度 の 対 象 となる 建 物 検 査 新 耐 震 基 準 の 住 宅 を 売 却 する 場 合 ( 昭 和 56 年 6 月 1 日 以 降 の 建 物 の 場 合 ) 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 事 前 検 査 が 必 要 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 加 入 までの 流 れ P9 1 参 照 旧 耐 震 基 準 の 住 宅 を 売 却 する 場 合 ( 昭 和 56 年 5 月 31 日 以 前 の 建 物 の 場 合 ) 耐 震 診 断 が 必 要 耐 震 診 断 から 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 取 得 までの 流 れ P10 2 参 照 築 年 数 により 建 物 検 査 の 種 類 が 違 います 1 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 加 入 までの 流 れ 築 20 年 を 超 える 住 宅 を 購 入 する 場 合 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 すると 様 々な 税 制 優 遇 措 置 の 適 用 があります 昭 和 56 年 6 月 1 日 以 降 の 建 物 の 場 合 ( 新 耐 震 基 準 ) ハトマーク R 住 宅 用 建 物 検 査 費 用 ( 有 料 ) 5 万 10 万 円 公 正 中 立 な 第 三 者 機 関 が 検 査 を 実 施 不 合 格 合 格 改 修 工 事 ( 有 料 ) 2 社 以 上 の 見 積 を 推 奨 改 修 工 事 改 修 不 要 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 へ 加 入 ( 有 料 ) 約 5 万 円 税 制 優 遇 措 置 が 適 用 されます 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 へ 加 入 した 場 合 の 税 制 優 遇 措 置 住 宅 ローン 減 税 すまい 給 付 金 ( 売 主 が 宅 建 業 者 の 場 合 のみ) 贈 与 税 の 非 課 税 ( 住 宅 取 得 等 資 金 の 贈 与 を 受 けた 場 合 ) 不 動 産 取 得 税 の 減 額 登 録 免 許 税 の 軽 減 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 検 査 費 用 ハトマーク R 住 宅 用 建 物 検 査 費 用 5 万 円 ~ 10 万 円 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 加 入 費 用 5 万 円 ~ 6 万 円 ( 保 険 期 間 及 びオプションで 費 用 は 異 なります ) 検 査 例 基 礎 目 視 検 査 (クラックの 幅 をクラック スケールで 計 測 ) 床 下 点 検 口 より 覗 き 込 み 目 視 触 診 可 能 な 範 囲 の 異 常 の 有 無 を 確 認 小 屋 裏 点 検 口 より 覗 き 込 み 目 視 触 診 可 能 な 範 囲 の 異 常 の 有 無 を 確 認 ( 雨 漏 れ 跡 構 造 等 ) 建 物 に 歪 みがある 可 能 性 が 確 認 され た 場 合 は 水 平 器 で 傾 きを 確 認 9
2 耐 震 診 断 から 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 取 得 までの 流 れ 昭 和 56 年 5 月 31 日 以 前 の 建 物 の 場 合 ( 旧 耐 震 基 準 ) 耐 震 診 断 ( 有 料 ) 約 10 万 円 設 計 図 書 現 地 調 査 構 造 評 価 点 を 算 出 不 合 格 合 格 耐 震 改 修 プラン 設 計 耐 震 改 修 工 事 ( 有 料 ) 2 社 以 上 の 見 積 を 推 奨 耐 震 改 修 工 事 耐 震 改 修 不 要 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 の 取 得 ( 有 料 ) 約 5 万 円 税 制 優 遇 措 置 が 適 用 されます 設 計 図 書 とは? 建 物 を 施 工 するために 必 要 な 図 面 その 他 の 書 類 の 総 称 建 築 士 法 では 建 築 物 や 工 作 物 だけでな く 敷 地 を 含 めた 工 事 実 施 のために 必 要 な 図 面 と 仕 様 書 と 規 定 されています 耐 震 診 断 の 見 方 上 部 構 造 評 点 1.5 以 上 1.0 1.5 未 満 0.7 1.0 未 満 0.7 未 満 評 価 倒 壊 しない 一 応 倒 壊 しない 倒 壊 する 可 能 性 がある 倒 壊 する 可 能 性 が 高 い 耐 震 診 断 とは 旧 耐 震 基 準 の 既 存 不 適 格 建 築 物 について 新 耐 震 基 準 に 準 じた 耐 震 性 を 有 して いるか 否 か 設 計 図 書 及 び 現 地 調 査 により 判 断 するものです 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 取 得 した 場 合 の 税 制 優 遇 措 置 住 宅 ローン 減 税 すまい 給 付 金 ( 売 主 が 宅 建 業 者 の 場 合 のみ) 既 存 住 宅 に 係 る 耐 震 改 修 促 進 税 制 不 動 産 取 得 税 の 減 額 登 録 免 許 税 の 軽 減 ( 住 宅 購 入 後 に 耐 震 改 修 を 行 った 場 合 適 用 なし) 市 町 による 耐 震 診 断 耐 震 改 修 の 補 助 制 度 耐 震 診 断 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 発 行 費 用 耐 震 診 断 費 用 : 約 10 万 円 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 発 行 費 用 : 約 5 万 円 税 制 優 遇 措 置 を 希 望 する 場 合 は 中 古 住 宅 の 購 入 前 に 必 ず 宅 建 業 者 へ 伝 えてください 10
ハトマークR 住 宅 推 進 協 議 会 とは 中 古 住 宅 流 通 活 性 化 策 の 一 環 である ハトマークR 住 宅 制 度 を 具 体 的 に 進 めていくため ( 一 社 ) 山 口 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 を 中 心 として 平 成 26 年 8 月 にハトマークR 住 宅 推 進 協 議 会 を 設 立 しました 住 宅 関 連 事 業 者 である 住 宅 検 査 会 社 (インスペクション) 瑕 疵 保 険 法 人 金 融 機 関 リフォーム 業 者 との 連 携 を 図 り 消 費 者 への 適 正 な 情 報 及 びサービスの 提 供 を 行 う 等 中 古 住 宅 流 通 の 促 進 に 取 り 組 んで います リフォーム 業 者 は 山 口 県 宅 建 協 会 までお 問 い 合 わせ 下 さい 住 宅 ンクシン 住 宅 ンン 業 大 市 町 1 目 26-5 TEL 072-668-2511 ル 住 宅 中 国 広 島 市 区 2 目 1-14 TEL 082-261-1600 一 社 山 口 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ー 業 山 口 県 社 中 国 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 とは 2020 年 までに 中 古 住 宅 流 通 市 場 リフォーム 市 場 の 規 模 倍 増 (20 兆 円 市 場 )の 実 現 に 向 け 国 土 交 通 省 支 援 事 業 として 平 成 24 年 10 月 に 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 が 発 足 しました 協 議 会 ではホームページ[http://www.fudousan-con.jp/]を 通 じて 物 件 情 報 や 各 種 制 度 等 の 情 報 を 公 開 し 中 古 住 宅 購 入 者 またはリフォーム 希 望 者 に 対 して 有 益 な 情 報 を 提 供 しています また 住 宅 関 連 事 業 者 との 相 互 協 力 体 制 を 構 築 するとともに 国 民 の 住 宅 に 関 する 選 択 肢 を 増 やし 無 理 のない 負 担 でニーズに 応 じた 住 まいの 購 入 やリフォームを 行 うことができる 住 宅 市 場 の 整 備 を 目 指 しています 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 事 務 局 構 成 委 員 協 議 会 事 務 局 広 島 宅 建 ( 株 ) 730-0046 広 島 県 広 島 市 中 区 昭 和 町 11-5 広 島 県 不 動 産 会 館 3 階 TEL 082-243-9507 FAX 082-243-9915 http://fudousan-con.jp 協 議 会 構 成 委 員 一 般 社 団 法 人 山 口 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 754-0021 山 口 県 山 口 市 小 郡 黄 金 町 5-16 山 口 県 不 動 産 会 館 TEL 083-973-7111 FAX 083-973-7522 http://www.ymg-takken.or.jp/ ( 公 社 ) 鳥 取 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 島 根 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 一 社 ) 岡 山 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 広 島 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 住 宅 保 証 機 構 ( 株 ) 中 国 労 働 金 庫 ( 株 ) 広 島 銀 行 全 宅 住 宅 ローン ( 株 ) 山 根 木 材 ( 株 )