NSX 松 田 3 月 のコラム 津 久 井 アパート 全 空 から から 満 室 への 道 のり 今 月 から 満 室 になった 津 久 井 のアパート 2006 年 の5 月 に 購 入 後 全 空 状 態 から 満 室 まで 持 ってきた 経 緯 と 努 力 したこと 工 夫 したこと などを 書 きたいと 思 います まず まず 津 久 井 のアパート アパートのスペック スペックから 昭 和 62 年 12 月 築 木 造 スレート 葺 2 階 建 て 床 面 積 1 階 59.49 m2 2 階 59.49 m2 土 地 面 積 122 m2 ワンルーム 8 戸 三 点 ユニット 洗 濯 機 置 き 場 は 玄 関 前 の 屋 外 プロパンガス 浄 化 槽 ひと 部 屋 の 広 さ 14.87 m2 実 はすごく 狭 いんです 購 入 の 経 緯 2006 年 5 月 20 日 健 美 家 で 物 件 情 報 を 発 見 http://www.kenbiya.com/ 翌 日 見 に 行 き 周 辺 調 査 をして 帰 り 買 い 付 けを 出 す 5 月 21 日 20:17 買 付 FAX 当 日 問 い 合 わせは 何 件 かあったが 実 際 に 見 に 行 った 人 はいないとの 事 で 買 い 付 けも 一 番 ででき 物 件 をおさえてもらうようにお 願 いしました 相 場 の3 万 円 で 貸 しても 利 回 り30%で 回 る 物 件 なのに 誰 も 見 に 行 っていないのは 不 思 議 だと 思 いました たぶんネットで 地 図 を 見 るとそれだけでだめだと( 田 舎 ) 判 断 している 方 が 多 かったのだと 思 います 現 地 調 査 を 実 施 し 需 給 関 係 も 非 常 に 良 好 なので 購 入 に 踏 み 切 りました 調 査 のやり 方 などのは スーパー 購 入 術 DVD をみてね! 2006 年 5 月 26 日 売 買 契 約 同 時 決 済 現 金 でスピード 決 済 です このアパート 当 時 は 人 材 派 遣 会 社 が 一 棟 借 りしていました とりあえず 安 く 一 棟 ごと 確 保 しておき 必 要 な 時 に 入 居 者 を 入 れる という 感 じです 実 際 購 入 時 には 誰 も 住 んでいませんでした
一 部 屋 あたりたった2 万 円 一 棟 合 計 16 万 円 で 貸 賃 貸 している 状 態 で 部 屋 が 使 えるかどうか もわからず いつ 解 約 されるかもわからない 人 が 住 んでいないと 部 屋 も 傷 みます 雨 漏 りが 発 生 しても 気 付 くのが 遅 れる 可 能 性 が 大 きいため 一 括 貸 しを 解 約 しようと 思 いました そこで 購 入 時 の 仲 介 不 動 産 屋 さんに 相 談 したところ 特 別 に 無 料 でその 手 続 きをしていただけ ることになり 何 とかスタートを 切 れるようになりほっとしました ちなみに 現 金 決 済 で 売 主 の 方 は 80 歳 のおばあちゃんでした 渋 谷 の 一 等 地 にビルを 持 っている 方 でした 850 万 もの 現 金 を 手 提 げバックにいれて 帰 りました 売 主 側 の 不 動 産 屋 さんが 危 ないのでお 送 りしますといったのですが 返 ってきた 言 葉 にビックリ! これぐらい よく 持 っているときあるから 平 気 よ! 住 む 世 界 が 違 うと 思 いました 2006 年 7 月 3 日 一 括 貸 し 解 約 完 了 募 集 と 管 理 は 地 元 の 不 動 産 会 社 に 前 もって 打 診 済 みです まずは 部 屋 を 使 える 状 態 にする する 人 が 住 むのに 最 低 限 必 要 な 設 備 的 なものとして 下 記 の 投 資 をしました 給 水 ポンプ 交 換 96,539 円 浄 化 槽 清 掃 18,180 円 貯 水 槽 清 掃 ボールタップ 交 換 水 質 調 査 45,675 円 エアコン4 台 167,203 円
貯 水 槽 清 掃 前 と 清 掃 後 中 にナメクジが! 給 水 ポンプの 交 換 ガス 会 社 変 更 メタックスに 仲 介 に 入 ってもらい ガステックという 会 社 に 変 更 しました http://www.506910.com/index.html(メタックスホームページ) 以 下 の 項 目 を 無 料 でやってもらうことを 条 件 に 変 更 しました 全 部 屋 の 給 湯 器 を 新 品 に 交 換 PHSによる24 時 間 管 理 ガスボンベカバーの 取 り 付 キッチンのガスコックの 位 置 変 更 温 度 設 定 可 能 55cmサイズガスコンロが 置 けるように 変 更
メタックスという 会 社 は アパートオーナーに 代 わってガス 会 社 を 探 し 条 件 などの 交 渉 してくれるサービスをしています もちろん 仲 介 の 際 にお 金 は 掛 かりません ガスボンベカバー 汚 いガスボンベがむき 出 しよりも 断 然 良 い リフォーム 修 繕 細 かなもの ポイント: 小 さいことの 積 み 重 ねが 全 体 の 雰 囲 気 を 良 くします 共 用 部 分 高 圧 洗 浄 ケルヒャー 使 用 共 用 部 分 のコンクリート 部 分 をきれいにしました 除 草 外 灯 交 換 蛍 光 灯 電 球 型 に 全 灯 同 時 に 交 換 白 熱 球 を 使 っていましたが 蛍 光 灯 の 方 が 電 気 代 も 安 く 寿 命 が 長 いので 交 換 前 交 換 後
階 段 塗 装 ポスト 塗 装 自 分 で 実 施 ほぼ 毎 日 目 に 留 めるところなのできれいにします 空 室 の 部 屋 に 寝 袋 で 寝 泊 りをして 実 施 しました 塗 装 前 塗 装 後 黄 色 いパンジーとともに 塗 装 前 塗 装 後 鉢 植 えの 設 置 エントランスにパンジー 鉢 を 置 きました アイリスオーヤマ 製 のゴールデン 培 養 土 を 使 います 値 段 は 安 い 土 の2 倍 くらいしますが 花 が 断 然 長 持 ちします
ドア ルームナンバープレート 交 換 東 急 ハンズで 購 入 交 換 前 マジック 手 書 きの 状 態 交 換 後 ホームセンターでも プラスチック 製 の 安 っぽいものしか 置 いていなかったのですが 東 急 ハンズでステンレス 素 材 のものがあり 高 級 感 があるので 利 用 しました 洗 濯 機 用 蛇 口 を 交 換 外 の 洗 濯 機 置 き 場 の 蛇 口 を ワンタッチで 取 り 付 けできるタイプ( 洗 濯 機 用 ニップル)に 変 更 ドア 鍵 ディンプルキーへ 交 換 自 分 で 実 施 所 要 時 間 たったの5 分 ホームセンターで 4 千 円 前 後 で 売 っています 各 部 屋 リフォーム アンテナ 同 軸 ケーブル 化 コンセントプレート 取 替 カラーモニターインターホン 取 り 付 け Yahoo オークションで 購 入 11,000 円 鏡 (イケア イケア 990 990)の 取 り 付 け 今 や 定 番 です
物 かけバー 取 り 付 け 自 分 が 一 人 暮 らしをしていたときに 重 宝 したので この 部 屋 にも 設 置 しました ガステーブル 冷 蔵 庫 新 品 設 置 キッチン 収 納 カッティングシートはり ノブ 交 換 黄 色 いカッティングシート
電 力 量 計 収 納 ボックス 交 換 カバーひとつ5 千 円 8 戸 分 で9 万 4500 円 ( 工 事 費 込 み) この 工 事 は 自 分 でやらず 電 気 屋 さんに 頼 ん でください ブレーカー 通 過 前 の 電 気 が 通 って いますので 感 電 すると 大 変 です 交 換 前 交 換 後 木 の 板 に 貼 り 付 けされている 電 気 メーターを 最 近 ものに 交 換 物 件 の 見 た 目 のイメージはかなり 良 くなりました 部 屋 の 内 装 リフォームでやってきたこと 二 つのコンセプトで 実 験 してみる ひとつは 白 い 部 屋 で 収 納 がないので いろいろつけてあげる イケアの 家 具 を 多 用 し 作 る 扉 が 鏡 間 接 照 明 右 側 CDラック 左 書 棚 高 さ 200cm
もうひとつは 若 者 向 けの 部 屋 で コンクリート 打 ちっぱなしのイメージ コンクリート 打 ちっぱなし 風 の 壁 紙 を 使 用 床 材 は 市 松 模 様 で 光 沢 感 のある 大 理 石 模 様 入 り ホームセンターで 材 料 を 購 入 し 自 分 でやることによって 安 く 実 施 壁 紙 1 万 6 千 円 床 材 2 万 5 千 円 結 果 的 にはこのアパートの 入 居 者 層 が 中 高 年 の 方 でした 学 生 は 一 人 もいません 若 者 の 部 屋 は 8 戸 中 1~2 部 屋 用 意 しておけば 十 分 です これらのリフォームは2007 年 2 月 のコラム 津 久 井 のスーパーリフォーム で 紹 介 しました 詳 しくはコラム 集 をみてね! 入 居 率 改 善 の 推 移 2006 年 5 月 26 日 購 入 2006 年 7 月 3 日 法 人 一 括 貸 し 解 除 2006 年 9 月 101 号 室 入 居 2007 年 2 月 201 号 室 入 居 2007 年 2 月 205 号 室 入 居 現 在 の 入 居 者 は2007 年 10 月 入 居 2007 年 3 月 203 号 室 入 居 2007 年 6 月 202 号 室 入 居 現 在 の 入 居 者 は2008 年 3 月 入 居 2007 年 6 月 105 号 室 入 居 2007 年 10 月 102 号 室 入 居 2008 年 3 月 満 室 現 在 の 利 回 り29 29.3%
入 居 者 募 集 でやってきたこと 不 動 産 屋 さんにお 渡 しする 仲 介 手 数 料 は1か 月 分 募 集 家 賃 1 階 部 屋 2 万 5 千 円 2 階 部 屋 2 万 7 千 円 敷 金 2ヶ 月 礼 金 1ヶ 月 そんなに 無 理 をした 条 件 ではありません 購 入 後 すぐ まずは 地 元 の 不 動 産 屋 さんに 管 理 と 募 集 をお 願 いする この 物 件 から 歩 いてすぐのところにある 地 元 で 三 代 にわたり 営 業 をしている 不 動 産 屋 さん 基 本 は 物 件 の 近 くですね 遠 くにある 利 点 は 何 もありません あとは 一 番 近 い 駅 (といっても 車 で30 分 )である 橋 本 駅 近 辺 の 業 者 さんに 募 集 を 依 頼 ミニミニ アパマン エイブル 地 域 の 不 動 産 屋 さんなど 一 通 り 訪 問 しましたが アパマン 橋 本 店 には 募 集 を 断 られてしまいます ショックでかかったです 何 度 も 電 話 して 折 り 返 しの 電 話 をお 願 いしても 連 絡 くれない 最 終 的 に 津 久 井 での 募 集 はやっていない と 確 認 をして 断 念 しました 結 果 一 番 ミニミニの 行 動 が 早 かったです 訪 問 してお 願 いした 数 時 間 後 には 見 に 行 って 写 真 をとり ネットにアップしてくれました 車 で 往 復 1 時 間 以 上 掛 かるにも 関 わらず 迅 速 に 対 応 していただけて 感 謝 しています 他 の 営 業 活 動 ツタヤ(TSUTAYA) 津 久 井 店 に 物 件 広 告 を 掲 示 させてもらう これはかなり 効 果 があります 個 人 的 に 掲 示 をお 願 いしても 断 られるのが 普 通 ですが 津 久 井 店 の 場 合 は 無 料 で 貼 っていいとのこと 地 元 の 情 報 がたくさん 貼 られています 最 後 の 入 居 者 も この 掲 示 をご 存 じだったようです うまくいった 理 由 は ツタヤの 客 層 がアパートの 入 居 者 層 と 一 致 したためと 思 われます 駐 輪 場 が 掲 示 板 になっている 自 転 車 を 止 めた 時 にちょうど 目 に 入 る 赤 矢 印 が 自 作 のマイソクです
津 久 井 アパート 現 在 の 状 況 毎 月 の 家 賃 1 階 2 万 5 千 円 4 部 屋 と2 階 2 万 7 千 円 4 部 屋 で20 万 8 千 円 経 費 共 用 電 気 代 1,500 円 ~2,600 円 管 理 費 なし 入 金 管 理 をお 願 いした 場 合 のみ5% 掛 かる 自 分 で 入 金 管 理 をしているので0 円 固 定 資 産 税 年 間 63900 円 月 あたり 換 算 5,325 円 キャッシュフロー 約 20 万 円 まとめ ~この 物 件 を 買 ってわかったこと(^^ (^^)~ 手 が 掛 かる 物 件 ほど 他 の 人 は 買 いたいと 思 わないので 隠 れたダイヤモンドの 原 石 を 手 に 入 れやすい 手 入 れが 行 き 届 いた 買 いやすい 物 件 は 売 主 が 賢 い 場 合 がある 田 舎 駅 から 遠 い 三 点 ユニット 洗 濯 機 置 き 場 が 外 などの 物 件 でも 問 題 なく 安 定 して 稼 動 する 場 所 もある いろいろ 自 分 で 行 動 して 活 動 することがノウハウもつき さらに 今 後 その 経 験 が 物 件 を 見 極 めるときに 役 立 つようになる ( 経 験 をしてない 人 には 見 えないものが 見 える ) 入 居 者 を 案 内 して 入 居 つけをしてくれるのは 不 動 産 屋 さんです いかに 真 剣 に かつ 優 先 して 薦 めてくれるようになってくれるのかがポイント 必 ずしもみんなが 思 う 良 い 立 地 が 安 定 して 収 入 を 確 保 できるかというとそうでもない みんなが 認 めている 分 その 競 合 の 物 件 も 多 数 存 在 するということ 新 規 参 入 も 多 い 今 後 もこのような 手 を 加 えれば 利 回 り30% 近 くで 回 る 物 件 がでれば 買 っていきたいと 思 います