都市農地の継承に向けた相続2014_本文_13.indd

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1 事 例 1 相 続 対 策 を 考 える 上 でひとつの 農 家 を 想 定 してみました 立 地 : 都 市 中 心 部 からは 遠 く 最 寄 り 駅 から1.2km 徒 歩 15 分 の 位 置 経 営 類 型 : 露 地 野 菜 を 中 心 とする 畑 作 土 地 評 価 : 路 線 価 =9 万 5000 円 /m2 農 業 投 資 価 格 84 万 円 / 10a 年 間 所 得 : 1910 万 円 ( 生 活 費 貯 蓄 等 ) 農 業 所 得 : 農 地 面 積 7000m2 収 入 450 万 円 経 費 230 万 円 =220 万 円 農 外 所 得 : 1アパート1 棟 ( 軽 量 鉄 骨 3 階 建 築 25 年 18 室 空 室 率 30% ) 収 入 800 万 円 経 費 280 万 円 =520 万 円 2 貸 店 舗 1 棟 ( 軽 量 鉄 骨 平 屋 築 18 年 ) 収 入 1200 万 円 経 費 190 万 円 =1010 万 円 3その 他 : 年 金 等 160 万 円 この 農 家 は 過 去 に 道 路 の 収 用 があり 代 替 地 として 隣 接 市 の 農 地 ( 農 振 白 地 = 農 業 振 興 地 域 内 農 用 地 区 域 外 )を 取 得 しています [ 父 ( 被 相 続 人 ) 死 亡 の 際 の 財 産 ] 名 称 面 積 延 床 面 積 (m2) 路 線 価 相 続 税 評 価 1 畑 ( 露 地 農 振 白 地 ) 万 円 2 畑 ( 露 地 市 街 化 区 域 ) 億 2300 万 円 3 畑 ( 施 設 市 街 化 区 域 ) 万 円 4 自 宅 ( 土 地 ) 万 円 5 アパート( 土 地 ) 万 円 6 貸 店 舗 ( 土 地 ) 万 円 7 自 宅 ( 建 物 ) 万 円 8 農 舎 ( 建 物 ) 万 円 9 アパート( 建 物 ) 万 円 10 貸 店 舗 ( 建 物 ) 万 円 11 預 貯 金 3000 万 円 12 その 他 資 産 ( の 家 が 建 つ 敷 地 ) 2000 万 円 合 計 8 億 520 万 円 [ 相 続 人 ] 法 定 相 続 人 農 業 従 事 日 数 備 考 母 (75 歳 ) 300 日 子 = (52 歳 ) 300 日 農 業 経 営 等 継 承 者 子 = (50 歳 ) 50 日 相 続 税 納 税 猶 予 制 度 の 適 用 状 況 における 相 続 税 の 総 額 納 税 猶 予 制 度 相 続 税 総 額 備 考 全 て 利 用 せず 2 億 3550 万 円 一 部 適 用 せず 1 億 5460 万 円 畑 ( 露 地 市 街 化 区 域 )3000m2に 適 用 せず 全 て 適 用 5110 万 円 2

2 父 ( 被 相 続 人 ) 死 亡 の 際 の 財 産 ( 地 )(4500m2) 4 億 2300 万 円 ) 3

3 遺 産 分 割 協 議 がまとまらない!! 父 の 死 亡 により 相 続 が 発 生 しましたが 相 続 争 いが 起 きたため 遺 産 分 割 協 議 書 が 申 告 期 限 までにまとまらず 法 定 相 続 分 で 決 着 しました 第 一 次 相 続 [ 前 提 ] 1 相 続 争 いが 起 きて 遺 産 分 割 協 議 書 が 申 告 期 限 までにまとまらない 2 財 産 を 次 のように 法 定 相 続 分 で 分 けることにした 3 相 続 税 軽 減 のために 配 偶 者 控 除 最 高 の 2 分 の 1 を 母 が 相 続 した 4 申 告 期 限 が 過 ぎてしまったので 農 地 は 相 続 税 納 税 猶 予 制 度 の 適 用 が 受 けられない 5 相 続 税 は 畑 の 一 部 を 売 却 する 事 で 支 払 うこととした [ 遺 産 分 割 の 内 訳 ] 母 1 畑 ( 露 地 農 振 白 地 ) 万 円 2-1 畑 ( 露 地 市 街 化 区 域 ) 万 円 3 畑 ( 施 設 市 街 化 区 域 ) 万 円 4 自 宅 ( 土 地 ) 万 円 5 アパート( 土 地 ) 万 円 6 貸 店 舗 ( 土 地 ) 万 円 7 自 宅 ( 建 物 ) 万 円 8 農 舎 ( 建 物 ) 万 円 9 アパート( 建 物 ) 万 円 10 貸 店 舗 ( 建 物 ) 万 円 11-1 預 貯 金 1400 万 円 合 計 4 億 260 万 円 2-2 畑 ( 露 地 市 街 化 区 域 ) 億 2690 万 円 11-2 預 貯 金 1330 万 円 2-4 共 有 地 万 円 合 計 2 億 130 万 円 2-3 畑 ( 露 地 市 街 化 区 域 ) 億 1750 万 円 11-3 預 貯 金 270 万 円 12 その 他 資 産 ( の 家 が 建 つ 敷 地 ) 2000 万 円 2-5 共 有 地 万 円 合 計 2 億 130 万 円 [ 支 払 うべき 相 続 税 1 億 1776 万 円 ] 相 続 税 を 按 分 した 負 担 額 母 0 円 配 偶 者 控 除 5888 万 円 5888 万 円 ( 共 有 地 の 市 街 化 区 域 畑 1300m2 路 線 価 評 価 1 億 2220 万 円 )は 譲 渡 され 相 続 税 支 払 いに 充 てた) 4

4 第 一 次 相 続 のポイント 相 続 税 の 支 払 いのために 農 地 1300m2( 市 街 化 区 域 の 露 地 )を 売 却 残 る 農 地 は5700m2 5

5 遺 産 分 割 協 議 がまとまらない!! 第 二 次 相 続 [ 前 提 ] 1 父 の 相 続 争 いにより 依 然 として 兄 弟 仲 が 悪 い 2 母 の 死 亡 による 相 続 財 産 は 家 を 継 ぐことで が 自 宅 を 含 め 多 く 相 続 することで 合 意 [ 遺 産 分 割 の 内 訳 ] 財 産 面 積 (m2) 路 線 価 相 続 税 評 価 1 畑 ( 露 地 農 振 白 地 ) 万 円 3 畑 ( 施 設 市 街 化 区 域 ) 万 円 4 自 宅 ( 土 地 ) 万 円 5 アパート( 土 地 ) 万 円 7 自 宅 ( 建 物 ) 万 円 8 農 舎 ( 建 物 ) 万 円 9 アパート( 建 物 ) 万 円 合 計 2 億 3360 万 円 財 産 面 積 (m2) 路 線 価 相 続 税 評 価 2-1 畑 ( 露 地 市 街 化 区 域 ) 万 円 6 貸 店 舗 ( 土 地 ) 万 円 10 貸 店 舗 ( 建 物 ) 万 円 11-1 預 貯 金 1400 万 円 合 計 1 億 6900 万 円 [ 支 払 うべき 相 続 税 1 億 1024 万 円 ] 相 続 税 を 按 分 した 負 担 額 6396 万 円 4628 万 円 6

6 第 二 次 相 続 のポイント 相 続 税 の 支 払 いのために 農 地 1200m2( 市 街 化 区 域 の 露 地 )を 売 却 残 る 農 地 は4500m2 7

7 円 満 な 相 続 ができた!! 父 が 生 前 に 家 族 間 での 十 分 な 話 し 合 いをしており その 父 の 意 志 のもとに 第 二 次 相 続 も 含 めて 相 続 対 策 を 行 っていたため 円 滑 な 遺 産 分 割 が 行 われました 特 に 農 地 と 農 業 経 営 を 守 る 認 識 の 共 有 化 ができていたので 農 地 は 相 続 税 納 税 猶 予 制 度 の 適 用 を 受 けました 第 一 次 相 続 [ 前 提 ] 1 農 地 は 農 業 相 続 人 である に 集 めた 2 自 宅 は 生 活 拠 点 なので 母 が 相 続 したが 第 二 次 相 続 では が 相 続 することも 決 めた 3 は 収 益 率 の 高 い 貸 店 舗 を 相 続 する 4 預 貯 金 は 母 が 相 続 する [ 遺 産 分 割 の 内 訳 ] 母 4 自 宅 ( 土 地 ) 万 円 7 自 宅 ( 建 物 ) 万 円 8 農 舎 ( 建 物 ) 万 円 11 預 貯 金 3000 万 円 合 計 9990 万 円 1 畑 ( 露 地 農 振 白 地 ) 万 円 2 畑 ( 露 地 市 街 化 区 域 ) ( 農 業 投 資 価 格 ) 3 畑 ( 施 設 市 街 化 区 域 ) ( 農 業 投 資 価 格 ) 億 2300 万 円 (378 万 円 ) 4700 万 円 (42 万 円 ) 5 アパート( 土 地 ) 万 円 9 アパート( 建 物 ) 万 円 合 計 ( 適 用 地 を 農 業 投 資 価 格 で 計 算 ) 5 億 8670 万 円 (1 億 2090 万 円 ) 6 貸 店 舗 ( 土 地 ) 万 円 10 貸 店 舗 ( 建 物 ) 万 円 12 その 他 資 産 ( の 家 が 建 つ 敷 地 ) 2000 万 円 合 計 1 億 1860 万 円 [ 支 払 うべき 相 続 税 3600 万 円 ] 相 続 税 を 按 分 した 負 担 額 母 0 円 配 偶 者 控 除 1817 万 円 1783 万 円 8

8 ( 地 )(4500m2) (4 億 2300 万 円 ) 第 一 次 相 続 のポイント 相 続 税 の 支 払 いのために 売 却 する 農 地 は 無 し 農 地 は7000m2すべてを 残 せる 9

9 円 満 な 相 続 ができた!! 第 二 次 相 続 [ 前 提 ] 1 父 の 意 志 による 指 定 通 り 自 宅 を が 相 続 2 預 貯 金 の 3 分 の 1 である1000 万 円 を が 相 続 3 預 貯 金 の 3 分 の 2 である2000 万 円 を が 相 続 [ 遺 産 分 割 の 内 訳 ] 4 自 宅 ( 土 地 ) 万 円 7 自 宅 ( 建 物 ) 万 円 8 農 舎 ( 建 物 ) 万 円 11-1 預 貯 金 1000 万 円 合 計 7990 万 円 11-2 預 貯 金 2000 万 円 合 計 2000 万 円 [ 支 払 うべき 相 続 税 768 万 円 ] 相 続 税 を 按 分 した 負 担 額 614 万 円 154 万 円 10

10 ( 地 )(4500m2) (4 億 2300 万 円 ) 第 二 次 相 続 のポイント 相 続 税 の 支 払 いのために 売 却 する 農 地 は 無 し 農 地 は7000m2すべてを 残 せる 11

11 結 果 この 事 例 では 相 続 争 いの 結 果 一 次 二 次 相 続 を 合 わせて 約 2 億 2800 万 円 の 相 続 税 を 支 払 うことになります 特 に 第 二 次 相 続 では は 農 地 の 処 分 で 納 税 は 可 能 ですが は 第 二 次 相 続 で 取 得 した 農 地 ( 施 設 )の 処 分 だけでは 相 続 税 の 額 に 足 りません そこで 第 一 次 相 続 によって 所 有 した 農 地 ( 露 地 )を 売 却 して 相 続 税 を 納 めようとすると 約 700m2の 市 街 化 区 域 内 農 地 が 必 要 です その 結 果 農 家 の 跡 取 りである に 残 る 農 地 は 農 振 白 地 2000m2を 含 めた 約 3000m2 になってしまい 市 街 化 区 域 内 で 残 る 農 地 は 施 設 と 露 地 を 合 わせた 約 1000m2の 畑 です お 父 さんの 所 有 していた 農 地 は 全 体 で7000m2( 相 続 税 評 価 ( 市 街 化 区 域 内 農 地 は 路 線 価 ) で4 億 7470 万 円 )ありましたが この 家 に 残 る 農 地 は 第 二 次 相 続 後 に 約 3000m2( 同 9970 万 円 )まで 減 少 し 特 に5000m2あった 市 街 化 区 域 内 農 地 は 5 分 の 1 にまで 減 少 してし まいました また 一 見 相 続 財 産 が 少 ないように 見 える は 収 入 の 中 心 を 稼 いでいた 貸 店 舗 を 相 続 しておりますが 跡 取 りである が 農 地 のほかに 相 続 した 主 な 財 産 は 自 宅 と 空 室 率 が 30%のアパートです そのアパートも 今 後 さらに 老 朽 化 が 進 むので 空 室 率 と 修 繕 費 負 担 の 増 加 が 懸 念 され 生 活 を 支 える 収 入 も 確 保 できなくなってしまいます 円 満 な 相 続 ができた 場 合 に 第 一 次 相 続 では3600 万 円 の 相 続 税 を 用 意 する 必 要 がありま す この 額 ならば 事 前 に 経 営 移 譲 をして 農 業 所 得 を に 移 したり 生 前 贈 与 を 行 うなど 10 年 ほどかけて 生 前 の 対 策 をしておけば 十 分 に 対 応 できます また はアパート 二 男 は 貸 店 舗 の 収 入 で 延 納 することもできます 第 二 次 相 続 の 税 額 は 2 人 を 合 計 しても 約 770 万 円 ですから 相 続 を 受 けた 預 貯 金 から 相 続 税 を 支 払 っても 十 分 足 りる 額 です 但 し この 事 例 によると は 所 得 を 生 み 出 さない 自 宅 と 収 益 性 の 低 いアパートと あわせて2000m2 1 億 4000 万 円 の 宅 地 を 相 続 しました これからの 生 活 も 考 え 次 の 相 続 対 策 が 必 要 です 円 満 な 相 続 によって 農 地 の 継 承 とともに 相 続 税 納 税 猶 予 制 度 の 適 用 を 受 けた 場 合 に 支 払 った 相 続 税 の 総 額 は 一 次 二 次 を 合 わせても 約 4370 万 円 ですから 相 続 税 納 税 猶 予 制 度 が 受 けられずに 農 地 の 分 散 に 至 った 場 合 と 比 べると1 億 8 千 万 円 もの 差 が 生 じます このように 相 続 争 いが 起 きた 場 合 には 市 街 化 区 域 内 の 農 地 を 含 めて 多 くの 財 産 を 失 う ことになり その 後 の 生 活 も 厳 しいものになってしまいます 一 方 日 頃 から 相 続 に 備 え ていた 結 果 円 満 な 相 続 ができた 場 合 には 多 くの 財 産 を 残 すことができます さらに 一 歩 進 んだ 相 続 対 策 を 行 って 農 外 収 入 は 優 良 なもだけに 制 限 し 自 宅 敷 地 部 分 等 の 利 用 や 広 大 不 用 な 宅 地 を 農 地 に 復 元 するなどの 対 策 を 行 えば さらに 相 続 税 が 軽 減 さ れる 場 合 もあり 物 納 等 に 際 しても 円 滑 に 行 えます 12

12 事 例 1 父 ( 被 相 続 人 ) 死 亡 の 際 の 財 産 遺 産 分 割 協 議 がまとまらない!! 第 一 次 相 続 のポイント 相 続 税 の 支 払 いのために 農 地 1300m2( 市 街 化 区 域 の 露 地 )を 売 却 残 る 農 地 は5700m2 円 満 な 相 続 ができた!! 第 一 次 相 続 のポイント 相 続 税 の 支 払 いのために 売 却 する 農 地 は 無 し 農 地 は7000m2すべてを 残 せる 第 二 次 相 続 のポイント 相 続 税 の 支 払 いのために 農 地 1200m2( 市 街 化 区 域 の 露 地 )を 売 却 残 る 農 地 は4500m2 第 二 次 相 続 のポイント 相 続 税 の 支 払 いのために 売 却 する 農 地 は 無 し 農 地 は7000m2すべてを 残 せる 13

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