6 June,215 賃 貸 共 同 住 宅 の 空 室 率 と 人 口 移 動 の 関 係 2 経 済 トレンド ウォッチ 4 不 動 産 場 トレンド ウォッチ 6 京 圏 京 都 神 奈 埼 玉 千 葉 の の 状 況 8 本 レポートに 関 するお 問 い 合 わせ 先 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 業 務 部 金 伸 幸 TEL.3-3274-979 代 表
賃 貸 共 同 住 宅 の 空 室 率 と 人 口 移 動 の 関 係 賃 貸 共 同 住 宅 1 の 着 工 数 は 長 期 的 には 減 少 傾 向 にあり その 背 景 として 人 口 減 少 や 世 界 経 済 危 機 等 による 景 気 変 動 が 考 えられます しかしながら 状 況 は 都 道 府 によって 異 なり 民 間 賃 貸 共 同 住 宅 の 空 室 率 2 が 高 い 都 道 府 は 入 居 数 に 対 する 着 工 率 3 が 低 く 場 が 停 滞 傾 向 とみられます 本 稿 で は 関 連 する 統 計 データをご 紹 介 するとともに 賃 貸 共 同 住 宅 の 空 室 発 生 に 関 係 するとみられる 人 口 移 動 4 の 状 況 について 三 都 圏 と 地 方 三 都 圏 以 外 を 比 較 します 1: 本 稿 で 賃 貸 共 同 住 宅 とは 2 以 上 の 住 宅 が 廊 下 階 段 広 間 等 を 共 用 する 建 て 方 で 建 てられた 賃 貸 住 宅 をいう 2: 空 室 率 は 公 益 社 団 法 人 全 国 賃 貸 住 宅 経 営 者 協 会 連 合 会 民 間 賃 貸 住 宅 共 同 住 宅 数 及 び 空 き 数 並 びに 空 き 室 率 の213 年 1 月 1 日 時 点 の 空 き 室 率 推 計 による 3: 着 工 率 = 貸 家 共 同 住 宅 着 工 数 5 民 間 賃 貸 共 同 住 宅 入 居 数 6 = 実 需 に 対 する 追 加 的 な 供 給 の 割 合 を 示 す 4: 住 民 基 本 台 帳 上 の 転 入 転 出 であり 本 稿 では 他 の 都 道 府 との 間 の 移 動 転 入 転 出 を 対 象 とする 5: 貸 家 共 同 住 宅 着 工 数 は 国 土 交 通 省 住 宅 着 工 統 計 による213 年 1 月 ~214 年 9 月 の 着 工 数 6: 民 間 賃 貸 共 同 住 宅 入 居 数 は 公 益 社 団 法 人 全 国 賃 貸 住 宅 経 営 者 協 会 連 合 会 民 間 賃 貸 住 宅 共 同 住 宅 数 及 び 空 き 数 並 びに 空 き 室 率 の213 年 1 月 1 日 時 点 の 民 間 賃 貸 共 同 住 宅 入 居 数 推 計 による 空 室 率 が 高 い では 低 水 準 の 賃 貸 住 宅 着 工 と 人 口 の 流 出 傾 向 あり 賃 貸 共 同 住 宅 の 全 国 の 着 工 数 は 長 期 的 には 減 少 傾 向 にあります[ 図 表 1] 特 に 世 界 金 融 危 機 後 に きく 落 ち 込 み 212 年 から 回 復 傾 向 に 転 じたものの 214 年 は 金 融 危 機 前 1 年 間 1998~27 年 平 均 の63%の 水 準 にとどまっています 着 工 の 停 滞 は 各 都 道 府 で 差 異 があり 空 室 率 が 高 い では 傾 向 として 着 工 率 が 低 く[ 図 表 2] 賃 貸 況 の 停 滞 が 着 工 を 抑 える 因 となっていると 思 われます ま た 空 室 率 の 高 さと 人 口 移 動 における15~39 歳 層 の 流 出 傾 向 の 高 さも 相 関 関 係 があり[ 図 表 3] 次 項 で 述 べる ように 賃 貸 住 宅 の 需 要 層 が 7 となることで 特 に 地 方 において 賃 貸 住 宅 の 需 要 層 が 流 出 していると 考 えられます [ 図 表 1] 全 国 の 賃 貸 共 同 住 宅 の 着 工 数 万 7 6 5 4 3 2 1 1995 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 年 データ 出 所 : 国 土 交 通 省 住 宅 着 工 統 計 7: とは 一 定 期 間 における 転 出 数 が 転 入 数 を 上 回 ってい る 状 態 であり はその 反 対 数 はマイナスの 数 で 表 される 地 方 から 三 都 圏 へ15~29 歳 層 の 流 入 が 顕 著 だが 阪 圏 では3~39 歳 層 が 流 出 家 計 を 主 に 支 える 世 帯 主 の 年 齢 階 層 が 若 いほど 民 営 賃 貸 共 同 住 宅 に 居 住 する 比 率 が 高 く[ 図 表 4] 39 歳 以 下 以 下 賃 貸 居 住 年 齢 層 の 世 帯 の57%が 民 営 賃 貸 共 同 住 宅 に 居 住 しています このため 賃 貸 居 住 年 齢 層 の 転 入 が 多 ければその 地 域 の 賃 貸 住 宅 況 にとって [ 図 表 2] 賃 貸 共 同 住 宅 の 空 室 率 と 着 工 率 宮 城 福 岡 データ 出 所 : 国 土 交 通 省 住 宅 着 工 統 計 公 益 社 団 法 人 全 国 賃 貸 住 宅 経 営 者 協 会 連 合 会 民 間 賃 貸 住 宅 共 同 住 宅 数 及 び 空 き 数 並 びに 空 き 室 率 [ 図 表 3]15~39 歳 の 率 と 民 間 賃 貸 共 同 住 宅 の 空 室 率 注 :15~39 歳 の 率 の 分 の 数 は212 年 1 月 ~ 213 年 9 月 分 母 の 人 口 は212 年 1 月 1 日 時 点 データ 出 所 : 公 益 社 団 法 人 全 国 賃 貸 住 宅 経 営 者 協 会 連 合 会 民 間 賃 貸 住 宅 共 同 住 宅 数 及 び 空 き 数 並 びに 空 き 室 率 2 参 照 総 務 省 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 動 報 告 年 報 詳 細 集 計 はプラス 反 対 に 転 出 が 多 ければマイナスに 働 きます 賃 貸 居 住 年 齢 層 の214 年 の 人 口 移 動 について 都 圏 と 地 方 で 比 較 すると 学 や 企 業 などが 多 く 立 地 する 三 都 圏 は15 歳 ~29 歳 の 就 学 就 職 年 齢 層 を 心 に であるのに 対 し 地 方 はこの 年 齢 層 が 2 215, June みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート % 6 5 4 着 工 率 3 2 1 % 4 沖 縄 京 都 y=-.1396x+.55 R 2 =.47962 栃 木 梨 鳥 取 1 15 2 25 3 35 4 空 室 率 % 35 3 空 25 室 率 2 15 1 5 梨 栃 木 沖 縄 福 岡 宮 城 y=-4.674x+.2259 R 2 =.2344 京 都 - -1. -.5..5 1.% 2. 15~39 歳 の 率 数 / 人 口 %
幅 な です[ 図 表 5] また 三 都 圏 の でも 京 圏 は5~69 歳 を 除 いて 基 本 的 に で あるのに 対 し 名 古 屋 圏 と 阪 圏 は15~29 歳 以 外 は 転 出 超 過 で 特 に 阪 圏 ではファミリー 世 帯 に 相 当 する3 ~39 歳 で が 明 らかです 一 方 Uターン 等 の 動 きを 反 映 したと 思 われる 移 動 があり 合 計 1 万 1 千 人 と 僅 かな 人 数 ですが 地 方 で5~59 歳 と6~69 歳 が 転 入 超 過 となっています 都 道 府 単 位 では 京 埼 玉 神 奈 千 葉 愛 知 福 岡 宮 城 の7 都 が で 他 の4 道 府 は 転 出 超 過 でした[ 図 表 6] 以 上 都 未 来 総 合 研 究 所 三 輪 一 雄 [ 図 表 4] 家 計 を 主 に 支 える 世 帯 主 の 年 齢 階 層 別 にみた 万 世 帯 1,2 1, 8 6 4 2 民 営 賃 貸 共 同 住 宅 の 居 住 状 況 29 歳 以 下 3~39 歳 4~49 歳 5~59 歳 6~69 歳 7 歳 以 上 民 営 賃 貸 共 同 住 宅 以 外 に 居 住 する 主 世 帯 数 民 営 賃 貸 共 同 住 宅 に 居 住 する 主 世 帯 数 注 : 主 世 帯 とは1 住 宅 に 単 独 で 済 んでいる 世 帯 または1 住 宅 に2 世 帯 以 上 が 済 んでいる 場 合 の 主 な 世 帯 家 主 借 主 等 を 指 す データ 出 所 : 総 務 省 平 成 25 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 [ 図 表 5] 三 都 圏 とその 他 地 方 の 人 口 移 動 転 入 転 出 の 状 況 214 年 転 入 転 出 : 万 人 京 圏 万 人 5 4 3 2 1-1 -2-3 -4-5 ~ 14 歳 15~ 29 歳 3~ 39 歳 4~ 49 歳 5~ 59 歳 6~ 69 歳 7 歳 以 上 転 出 数 転 入 数 数 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8-1 -12 転 入 転 出 : 万 人 阪 圏 万 人 15.7.6 1.5.4 5.3.2.1. -.1-5 -.2 -.3-1 -.4 -.5 -.6-15 -.7 ~ 14 歳 15~ 29 歳 3~ 39 歳 4~ 49 歳 5~ 59 歳 6~ 69 歳 7 歳 以 上 転 出 数 転 入 数 数 転 入 転 出 : 万 人 名 古 屋 圏 万 人 1.3 8 6 4 2-2 -4-6 -8-1 ~ 14 歳 15~ 29 歳 3~ 39 歳 4~ 49 歳 5~ 59 歳 転 出 数 転 入 数 数 注 : 京 圏 : 京 都 神 奈 埼 玉 千 葉 名 古 屋 圏 : 愛 知 岐 阜 三 重 阪 圏 : 阪 府 京 都 府 兵 庫 6~ 69 歳 7 歳 以 上.2.1. -.1 -.2 -.3 転 入 転 出 : 万 人 地 方 三 都 圏 以 外 万 人 5 12 4 1 8 3 6 2 4 1 2-1 -2-4 -2-6 -3-8 -4-1 -5-12 ~ 14 歳 15~ 29 歳 3~ 39 歳 4~ 49 歳 5~ 59 歳 6~ 69 歳 7 歳 以 上 転 出 数 転 入 数 数 データ 出 所 : 総 務 省 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 動 報 告 年 報 基 本 集 計 [ 図 表 6] 都 道 府 別 数 214 年 千 人 8 7 6 5 4 3 2 1-1 京 都 埼 玉 神 奈 千 葉 愛 知 福 岡 宮 城 沖 縄 岡 阪 府 石 滋 賀 富 鳥 取 香 京 都 府 徳 根 栃 木 高 知 福 福 井 群 馬 佐 賀 梨 広 分 三 重 熊 本 歌 奈 良 宮 崎 岩 手 長 愛 媛 形 口 岐 阜 秋 鹿 児 茨 城 新 潟 長 崎 青 森 兵 庫 静 岡 海 道 データ 出 所 : 総 務 省 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 動 報 告 年 報 詳 細 集 計 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 215, June 3
経 済 トレンド ウォッチ 景 気 の 動 向 全 国 図 1 景 気 動 向 指 数 景 気 動 向 :CI 指 数 21 年 =1 14 13 12 11 1 9 8 2 月 C12 B11.7 A14.8 A. 先 行 指 数 B. 一 致 指 数 C. 遅 行 指 数 7 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 注 : 図 の 指 数 は 第 1 次 改 定 の 値 データ 出 所 : 内 閣 府 景 気 動 向 指 数 図 2 景 気 ウオッチャーの 景 気 判 断 指 数 景 気 の 方 向 性 :DI 指 数 7 6 5 4 3 2 3 月 B53.4 A52.2 A. 景 気 の 現 状 判 断 DI B. 景 気 の 先 行 き 判 断 DI 1 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 データ 出 所 : 内 閣 府 景 気 ウォッチャー 調 査 図 3 企 業 の 業 況 判 断 指 数 業 況 判 断 指 数 : 業 況 DI 3 2 1614 1 17 75 2 1 3 月 2 3 4 5 6 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 全 規 模 合 計 企 業 堅 企 業 小 企 業 注 : 企 業 は 資 本 金 1 億 円 以 上 堅 企 業 は 資 本 金 1 億 円 以 上 1 億 円 未 満 小 企 業 は 資 本 金 2 千 万 円 以 上 1 億 円 未 満 内 の 数 値 は 直 近 調 査 の 3 ヶ 月 後 に 関 する 予 測 値 本 稿 は 6 月 を 対 象 とする 予 測 値 データ 出 所 : 日 本 銀 行 全 国 企 業 短 期 経 済 観 測 調 査 短 観 データ 概 要 図 1 景 気 動 向 指 数 のCI 指 数 :CI 指 数 は 景 気 の 拡 後 退 の きさやテンポを 示 す CI:コンポジット インデックス 景 気 先 行 指 数 は 景 気 一 致 指 数 より 数 ヶ 月 先 行 して 動 き 景 気 を 予 知 するための 指 数 景 気 一 致 指 数 は 実 際 の 景 気 動 向 とほぼ 一 致 して 動 き 景 気 の 現 状 を 示 す 指 数 景 気 遅 行 指 数 は 景 気 一 致 指 数 より 数 ヶ 月 遅 れて 動 き 景 気 の 変 化 を 確 認 する 指 数 図 2 景 気 ウオッチャーの 景 気 判 断 指 数 : 景 気 の 動 きに 敏 感 な 職 業 の 人 を 景 気 ウオッチャーに 選 び 街 の 景 気 の 現 状 や 先 行 き 2, 3 ヶ 月 先 に つ い て 景 気 ウ オ ッ チ ャ ー の 判 断 に よ る 景 気 の 方 向 性 を 示 す 指 数 DI 指 数 :5 = 変 わらない ばい 5より 高 い = 良 くなる 5より 低 い = 悪 くなる 図 3 企 業 の 業 況 判 断 指 数 : 業 況 が 良 い と 答 えた 企 業 の 割 合 から 悪 い と 答 えた 企 業 の 割 合 を 引 いた 値 を 業 況 判 断 指 数 とするもの 良 い と 悪 い の 回 答 割 合 が 同 じ 場 合 は となる 4 215, June みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート
物 価 雇 用 金 利 等 の 動 向 全 国 図 4 物 価 指 数 21 年 =1 11 15 1 95 3 月 C13.5 A13. B97.8 A. 消 費 者 物 価 指 数 生 鮮 食 品 を 除 く 総 合 B. 消 費 者 物 価 指 数 民 営 家 賃 C. 国 内 企 業 物 価 指 数 総 平 均 9 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 注 : 国 内 企 業 物 価 指 数 の 3 月 は 速 報 値 データ 出 所 : 総 務 省 消 費 者 物 価 指 数 日 本 銀 行 企 業 物 価 指 数 図 5 雇 用 情 勢 完 全 失 業 率 : % 有 効 求 人 倍 率 : 倍 8. 1.4 3 月 7. 1.15 1.2 6. 5. 4. 3. 2. 1..8.6 3.4%.4.2 完 全 失 業 率 左 目 盛 有 効 求 人 倍 率 右 目 盛 1. 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年. 215 年 注 : 図 の 値 は 季 節 調 整 値 完 全 失 業 率 の 211 年 3 月 から 8 月 は 岩 手 宮 城 福 を 除 く 全 国 の 結 果 3 月 は 速 報 値 データ 出 所 : 総 務 省 労 働 力 調 査 厚 生 労 働 省 職 業 安 定 業 務 統 計 図 6 主 要 金 利 %/ 年 4. 3.5 3. 2.5 2. 1..5. 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 3 月 2.475 1.82 1.15.4 215 年 長 期 固 定 金 利 型 住 宅 ローン 返 済 期 間 2 年 以 下 都 銀 行 住 宅 ローン 変 動 長 期 プライムレート 長 期 国 債 1 年 物 新 発 債 流 通 利 回 り データ 出 所 : 日 本 銀 行 金 融 経 済 統 計 日 本 相 互 証 券 及 び 住 宅 金 融 支 援 機 構 ホームページ 公 表 資 料 データ 概 要 図 4 消 費 者 物 価 指 数 : 全 国 の 家 計 に 係 る 財 及 びサービスの 価 格 等 を 総 合 した 物 価 を 時 系 列 的 に 測 定 する 指 数 国 内 企 業 物 価 指 数 : 企 業 間 で 取 引 される 国 内 向 け 国 内 生 産 品 の 価 格 水 準 を 示 す 指 数 図 5 完 全 失 業 率 : 労 働 力 人 口 15 歳 以 上 で 働 く 意 志 をもつ 人 に 占 める 完 全 失 業 者 の 割 合 完 全 失 業 者 は 一 定 期 間 に 収 入 を 伴 う 仕 事 に 従 事 しなかった 人 で 実 際 に 求 職 活 動 を 行 った 人 有 効 求 人 倍 率 : 公 共 職 業 安 定 所 で 扱 う 求 職 者 1 人 に 対 する 求 人 数 図 6 長 期 固 定 金 利 型 住 宅 ローン : 民 間 金 融 機 関 と 住 宅 金 融 支 援 機 構 の 提 携 商 品 フラット35 の 借 入 金 利 の 最 高 保 証 型 は 含 まない 都 銀 行 住 宅 ローン 変 動 : 個 人 向 け 都 銀 行 住 宅 ローンの 変 動 金 利 型 の 基 準 金 利 長 期 プライムレート : 民 間 金 融 機 関 が 信 用 力 の 高 い 企 業 に 資 金 を1 年 以 上 貸 付 ける 際 の 基 準 となる 貸 出 金 利 長 期 国 債 新 発 債 流 通 利 回 り : 金 融 機 関 や 機 関 投 資 家 などの 間 で 取 引 される 長 期 国 債 新 発 債 の 利 回 り 注 記 : 図 1 から 図 6 はいずれも 215 年 5 月 1 日 時 点 で 入 手 できたデータに 基 づき 作 成 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 215, June 5
不 動 産 場 トレンド ウォッチ 京 圏 図 1 用 途 別 平 均 地 価 公 示 価 格 の 前 年 比 % 5. 4. 3. 2. 1.. -1. -2. 1.8 3.4 2.7 1.9 1.1.8 1.3 1.4 1.7 2.4 2.4 3.4 2.8 1.4 1.4 1.1.9 2..1.2 -.3. 住 宅 地 214 年 住 宅 地 215 年 商 業 地 214 年 商 業 地 215 年 -3. 京 23 多 摩 地 域 浜 崎 さいたま 千 葉 注 : 各 年 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 変 動 率 の 平 均 データ 出 所 : 国 土 交 通 省 地 価 公 示 調 査 図 2 総 人 口 の 推 移 千 人 % 12, 1, 8, 2. 1. 213 年 4 月 左 目 盛 214 年 4 月 左 目 盛 215 年 4 月 左 目 盛 6, 4,.5. 214 年 4 月 右 目 盛 2, 京 都 部 京 都 下 浜 崎 さいたま 千 葉 -.5-1. 215 年 4 月 右 目 盛 注 : 各 年 4 月 1 日 現 在 の 値 データ 出 所 : 各 都 の 推 計 人 口 及 び 総 務 省 公 表 資 料 図 3 J-REIT 保 有 賃 貸 マンションのNOI 評 価 額 利 回 り[ 運 用 時 NOI 利 回 り] % 前 年 同 期 比 :%ポイント 16. 14. 12. 1. 8.. 2. 1..5. -.2 -.3 6. -.2 -.3 -.3 -.5 6.3 5.3 4.9 5.2 5.6 5.8 4. -1. 2.. - -2. 全 国 京 23 都 下 多 摩 地 域 神 奈 埼 玉 千 葉 212 年 9 月 期 左 目 盛 213 年 9 月 期 左 目 盛 214 年 9 月 期 左 目 盛 213 年 9 月 期 右 目 盛 214 年 9 月 期 右 目 盛 注 : 各 投 資 法 人 の 214 年 9 月 末 までの 決 算 資 料 による データ 出 所 : 都 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDAリートレーダー データ 概 要 図 1 用 途 別 平 均 地 価 公 示 価 格 : 地 価 公 示 は 一 般 の 土 地 の 取 引 価 格 に 対 して 指 標 を 与 え 公 共 事 業 用 地 の 取 得 価 格 の 算 定 の 規 準 となる 等 に より 適 正 な 地 価 の 形 成 に 寄 与 することを 目 的 として 国 土 交 通 省 の 土 地 鑑 定 委 員 会 が 毎 年 1 回 標 準 的 な 土 地 についての 正 常 な 価 格 を 示 すもの 図 2 総 人 口 : 各 都 の 行 政 域 に 常 住 する 人 口 総 数 の 推 計 値 国 勢 調 査 人 口 を 基 準 とし これに 毎 月 の 住 民 基 本 台 帳 等 の 増 減 数 を 加 えて 推 計 したもの 図 3 NOI 評 価 額 利 回 り : NOI 評 価 額 利 回 りは J-REIT 上 場 不 動 産 投 資 信 託 の 全 投 資 法 人 が 保 有 する 住 居 専 用 型 賃 貸 マンションの 期 末 鑑 定 評 価 額 に 対 する 直 近 1 年 間 の 純 収 益 NOI の 割 合 を 示 す 図 は 地 域 別 に 物 件 毎 賃 料 保 証 固 定 賃 料 物 件 を 除 くのNOI 評 価 額 利 回 りを 単 純 平 均 したもの 6 215, June みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート
主 要 都 札 幌 仙 台 名 古 屋 京 都 阪 神 福 岡 図 4 用 途 別 平 均 地 価 公 示 価 格 の 前 年 比 % 5. 4. 3. 2. 1.2 1.6 1..7. -1. -2. -3. 4.2 3.1 3.2 3.4 3.7 3.6 3.5 2.9 2.6 2.2 2.3 1.7.1.3.1.3 1.2 1..6.6 3.8 2.9 2.2 1.8 札 幌 仙 台 名 古 屋 京 都 阪 神 福 岡 住 宅 地 214 年 住 宅 地 215 年 商 業 地 214 年 商 業 地 215 年 注 : 各 年 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 変 動 率 の 平 均 データ 出 所 : 国 土 交 通 省 地 価 公 示 調 査 図 5 総 人 口 の 推 移 千 人 % 3, 2,5 2, 2. 1. 213 年 4 月 左 目 盛 214 年 4 月 左 目 盛 215 年 4 月 左 目 盛 1,5 1,.5. 214 年 4 月 右 目 盛 5 札 幌 仙 台 名 古 屋 京 都 阪 神 福 岡 -.5-1. 215 年 4 月 右 目 盛 注 : 各 年 4 月 1 日 現 在 の 値 データ 出 所 : 各 都 の 推 計 人 口 及 び 総 務 省 公 表 資 料 図 6 J-REIT 保 有 賃 貸 マンションのNOI 評 価 額 利 回 り[ 運 用 時 NOI 利 回 り] % 前 年 同 期 比 :%ポイント 16. 14. 12. 1. 2. 1..5 -.1 8.. -.3 -.1 6.5 -.2 -.2 6. -.3 6. 6.8 6. -.3 5.7 5.7 5.8 5.8 -.5 -.6 4. -1. 2.. - -2. 政 令 指 定 都 札 幌 仙 台 名 古 屋 京 都 阪 神 福 岡 212 年 9 月 期 左 目 盛 213 年 9 月 期 左 目 盛 214 年 9 月 期 左 目 盛 213 年 9 月 期 右 目 盛 214 年 9 月 期 右 目 盛 注 : 各 投 資 法 人 の 214 年 9 月 末 までの 決 算 資 料 による データ 出 所 : 都 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDAリートレーダー データ 概 要 図 4 用 途 別 平 均 地 価 公 示 価 格 : 地 価 公 示 は 一 般 の 土 地 の 取 引 価 格 に 対 して 指 標 を 与 え 公 共 事 業 用 地 の 取 得 価 格 の 算 定 の 規 準 となる 等 に より 適 正 な 地 価 の 形 成 に 寄 与 することを 目 的 として 国 土 交 通 省 の 土 地 鑑 定 委 員 会 が 毎 年 1 回 標 準 的 な 土 地 についての 正 常 な 価 格 を 示 すもの 図 5 総 人 口 : 各 都 の 行 政 域 に 常 住 する 人 口 総 数 の 推 計 値 国 勢 調 査 人 口 を 基 準 とし これに 毎 月 の 住 民 基 本 台 帳 等 の 増 減 数 を 加 えて 推 計 したもの 図 6 NOI 評 価 額 利 回 り : NOI 評 価 額 利 回 りは J-REIT 上 場 不 動 産 投 資 信 託 の 全 投 資 法 人 が 保 有 する 住 居 専 用 型 賃 貸 マンションの 期 末 鑑 定 評 価 額 に 対 する 直 近 1 年 間 の 純 収 益 NOIの 割 合 を 示 す 図 は 地 域 別 に 物 件 毎 賃 料 保 証 固 定 賃 料 物 件 を 除 くのNOI 評 価 額 利 回 りを 単 純 平 均 したもの 注 記 : 図 1 から 図 6 はいずれも 215 年 5 月 1 日 時 点 で 入 手 できたデータに 基 づき 作 成 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 215, June 7
不 動 産 マーケットレポート 215.6 発 行 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 業 務 部 13-867 京 都 央 八 重 洲 1-2-1 http://www.mizuho-tb.co.jp/ 編 集 協 力 株 式 会 社 都 未 来 総 合 研 究 所 13-27 京 都 央 日 本 橋 2-3-4 日 本 橋 プラザビル11 階 http://www.tmri.co.jp/ 不 動 産 の 仲 介 物 件 のご 紹 介 売 却 のご 依 頼 やご 相 談 はこちらへ 本 資 料 は 参 考 情 報 の 提 供 を 目 的 とするものです 当 行 は 読 者 に 対 し 本 資 料 における 法 律 税 務 会 計 上 の 取 扱 を 助 言 推 奨 もしくは 保 証 するものではありません 本 資 料 は 信 頼 できると 思 われる 情 報 に 基 づいて 作 成 していますが その 正 確 性 と 完 全 性 客 観 性 については 当 行 および 都 未 来 総 合 研 究 所 は 責 任 を 負 いません 本 資 料 に 掲 載 した 記 事 の 無 断 複 製 無 断 転 載 を 禁 じます 京 圏 京 都 神 奈 埼 玉 千 葉 の の 状 況 お 問 合 せ 先 宅 地 建 物 取 引 業 : 届 出 第 2 号 所 属 団 体 : 一 般 社 団 法 人 不 動 産 協 会 一 般 社 団 法 人 不 動 産 流 通 経 営 協 会 公 益 社 団 法 人 首 都 圏 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会 加 盟 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 214 年 の の 状 況 マイナスは 数 の 比 率 の 高 さは 京 都 神 奈 埼 玉 千 葉 の 順 となっており 京 都 は8 割 以 上 の が 千 葉 は5 割 弱 の が です データ 出 所 : 総 務 省 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 動 報 告 年 報 詳 細 集 計 注 : 神 奈 の 名 下 の 括 弧 内 の は 浜 は 崎 相 は 相 模 埼 玉 の はすべてさいたま の 千 葉 の はすべて 千 葉 の -1, -5 5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 4, 4,5 5, 5,5 6, 人 江 央 世 港 足 立 墨 板 橋 杉 並 品 千 代 文 京 台 練 馬 江 豊 渋 新 宿 三 鷹 目 黒 日 狛 江 武 蔵 荒 葛 飾 立 町 府 西 京 国 分 寺 小 平 清 瀬 稲 城 久 留 米 国 立 あ き る 小 金 井 武 蔵 村 調 布 羽 村 青 梅 多 摩 八 王 昭 福 生 村 京 都 京 都 人 -1, -5 5 1, 1,5 2, 2,5 3, 磯 央 相 藤 沢 崎 鶴 見 高 津 港 幸 神 奈 保 土 ケ 麻 生 茅 ケ 崎 鎌 倉 宮 前 緑 相 西 逗 都 筑 伊 勢 塚 海 老 名 綾 瀬 青 葉 瀬 足 柄 旭 厚 木 泉 小 三 座 間 多 摩 秦 平 塚 緑 相 港 栄 金 沢 須 賀 神 奈 神 奈 人 -1, -5 5 1, 1,5 2, 2,5 3, 口 ふ じ み 越 宮 緑 吉 朝 霞 央 三 郷 越 富 士 見 草 加 白 岡 見 沼 八 潮 光 新 座 西 松 坂 深 志 木 熊 羽 生 蕨 飯 能 桶 本 岩 槻 桜 本 庄 鶴 ヶ 入 間 所 沢 日 高 鴻 巣 蓮 久 喜 上 尾 狭 幸 手 加 須 秩 父 行 春 日 部 埼 玉 埼 玉 人 -1, -5 5 1, 1,5 2, 2,5 3, 流 船 橋 柏 稲 毛 習 志 央 八 千 代 木 更 津 松 緑 印 西 袖 ケ 若 葉 佐 倉 白 井 四 街 道 富 里 網 白 里 安 美 浜 鎌 ケ い す み 館 房 総 君 津 鴨 勝 富 津 我 孫 匝 瑳 成 金 茂 旭 香 取 武 銚 花 見 八 街 千 葉 千 葉