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不 動 産 価 格 調 査 書 発 行 番 号 第 999 号 発 行 日 付 平 成 99 年 99 月 99 日 サンプル 株 式 会 社 御 中 サンプル 架 空 の 賃 貸 マンションの 価 格 調 査 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 会 員 札 幌 市 中 央 区 南 二 条 西 六 丁 目 14 番 地 メグロオフィス 株 式 会 社 代 表 取 締 役 目 黒 健 兒 不 動 産 鑑 定 士 署 名 捺 印 本 件 価 格 調 査 にあたっては 自 己 又 は 関 係 人 の 利 害 の 有 無 その 他 いかなる 理 由 にかかわらず 公 正 妥 当 な 態 度 を 保 持 し 専 門 職 業 家 としての 良 心 に 従 い 誠 実 に 不 動 産 の 価 格 調 査 を 行 った ものである

Ⅰ. 調 査 価 額 金 64,000,000 円 内 訳 土 地 21,000,000 円 建 物 43,000,000 円 内 訳 は 積 算 価 格 比 で 按 分 した 上 記 の 結 果 は 価 格 調 査 の 基 本 的 事 項 叉 は 手 順 が 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 っていないため 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 った 鑑 定 評 価 を 行 った 場 合 には 結 果 が 異 なる 可 能 性 がある 本 価 格 調 査 は 下 記 で 記 載 した 依 頼 目 的 以 外 での 使 用 及 び 記 載 されていない 者 への 公 表 開 示 提 出 は 想 定 していない 上 記 の 結 果 は 下 記 の 価 格 調 査 の 条 件 を 前 提 としている Ⅱ. 対 象 不 動 産 の 表 示 地 目 建 物 の 区 分 所 在 及 び 地 番 家 屋 番 号 評 価 数 量 (m2) 構 造 用 途 土 地 市 町 丁 目 99 番 99 宅 地 999.99 建 物 市 町 丁 目 99 番 地 99 ( 家 屋 番 号 ) 99 番 99 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 階 建 共 同 住 宅 事 務 所 延 面 積 9,999.99 Ⅲ. 価 格 調 査 の 基 本 的 事 項 1. 対 象 不 動 産 の 種 別 及 び 類 型 貸 家 及 びその 敷 地 2. 価 格 調 査 の 条 件 (1) 対 象 確 定 条 件 対 象 不 動 産 の 現 状 を 所 与 として 価 格 調 査 の 対 象 とする (2) 想 定 上 の 条 件 なし 1

(3) 価 格 調 査 範 囲 等 条 件 なし 3. 価 格 時 点 平 成 99 年 99 月 99 4. 価 格 等 を 求 める 方 法 取 引 事 例 比 較 法 収 益 還 元 法 Ⅳ. 依 頼 目 的 利 用 者 の 範 囲 等 1. 価 格 調 査 の 依 頼 目 的 売 買 の 参 考 のため 2. 利 用 者 の 範 囲 (1) 依 頼 者 表 紙 に 記 載 のとおり (2) 不 動 産 価 格 調 査 書 の 依 頼 者 以 外 の 者 への 提 出 の 有 無 及 び 提 出 先 なし (3) 調 査 価 額 の 依 頼 者 以 外 の 者 への 開 示 の 有 無 及 び 提 出 先 なし (4) 調 査 価 額 の 公 表 の 有 無 なし 3. 利 用 者 の 判 断 に 大 きな 影 響 を 与 えないと 判 断 される 理 由 依 頼 目 的 利 用 者 の 範 囲 等 を 勘 案 した 結 果 利 用 者 の 判 断 に 大 きな 影 響 を 与 えないと 判 断 した 4. 事 後 の 利 用 者 の 範 囲 の 拡 大 の 際 の 承 諾 の 必 要 性 後 日 本 調 査 価 額 が 公 表 されることとなる 場 合 又 は2で 記 載 した 開 示 提 出 先 が 広 がる 場 合 には 当 該 公 表 開 示 又 は 提 出 の 前 に 当 社 宛 文 書 等 を 交 付 して 当 社 及 び 本 調 査 の 担 当 不 動 産 鑑 定 士 の 承 諾 を 得 る 必 要 がある 2

5. 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 との 相 違 及 び 当 該 相 違 の 合 理 的 な 理 由 本 価 格 等 調 査 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 定 める 基 本 的 事 項 又 は 鑑 定 評 価 の 手 順 と 相 違 しているが 主 な 相 違 点 及 び 当 該 相 違 の 合 理 的 な 理 由 は 次 のと おりである (1) 基 本 的 事 項 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 則 っている (2) 価 格 調 査 の 手 順 価 格 形 成 要 因 の 分 析 における 一 般 的 要 因 に 係 る 記 載 を 省 略 し 手 法 の 適 用 に 係 る 記 載 試 算 価 格 の 調 整 及 び 調 査 価 額 の 決 定 に 係 る 記 載 等 が 簡 略 化 されているが 内 容 において 必 要 事 項 を 実 質 的 に 勘 案 してお り 問 題 ない Ⅴ. 調 査 価 額 を 決 定 した 年 月 日 平 成 99 年 99 月 99 日 Ⅵ. 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 に 係 る 利 害 関 係 等 1. 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 の 対 象 不 動 産 に 関 する 利 害 関 係 等 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 の 対 象 不 動 産 に 関 する 利 害 関 係 又 は 対 象 不 動 産 に 関 し 利 害 関 係 を 有 する 者 との 縁 故 若 しくは 特 別 の 利 害 関 係 の 有 無 :いずれもない 2. 依 頼 者 と 関 与 不 動 産 鑑 定 士 等 との 関 係 依 頼 者 と 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 との 間 の 特 別 の 資 本 的 関 係 人 的 関 係 及 び 取 引 関 係 の 有 無 :いずれもない 3. 堤 出 先 等 と 関 与 不 動 産 鑑 定 士 等 との 関 係 依 頼 者 以 外 の 開 示 先 及 び 堤 出 先 の 有 無 :いずれもない 3

Ⅶ. 対 象 不 動 産 の 確 認 1. 物 的 確 認 (1) 実 査 日 及 び 案 内 者 1 実 査 日 : 平 成 99 年 99 月 99 日 2 案 内 者 : 様 (2) 確 認 に 用 いた 資 料 登 記 事 項 全 部 証 明 書 法 務 局 備 付 の 公 図 建 物 図 面 各 階 平 面 図 の 写 し (3) 確 認 資 料 との 照 合 事 項 及 び 照 合 結 果 1 照 合 事 項 土 地 : 位 置 形 状 規 模 建 物 : 位 置 形 状 構 造 用 途 規 模 2 照 合 結 果 確 認 資 料 と 照 合 して 照 合 事 項 について 概 ね 一 致 を 確 認 した (4) 評 価 上 採 用 する 数 量 登 記 数 量 2. 権 利 の 態 様 の 確 認 (1) 所 有 権 1 所 有 者 土 地 : 様 建 物 : 様 a. 確 認 に 用 いた 資 料 全 部 事 項 証 明 書 b. 確 認 日 平 成 99 年 99 月 99 日 4

(2) 賃 貸 借 契 約 内 容 部 屋 NO 契 約 者 家 賃 ( 駐 車 料 管 理 費 共 益 費 込 )( 単 位 円 ) 101 空 室 201 99,999 202 99,999 203 99,999 205 空 室 301 99,999 302 99,999 401 99,999 402 99,999 501 99,999 502 99,999 601 99,999 602 99,999 合 計 9,999,999 備 考 契 約 期 間 2 年 一 時 金 敷 金 1か 月 5

Ⅷ. 調 査 価 額 決 定 の 理 由 の 要 旨 Ⅰ 価 格 形 成 要 因 の 分 析 1. 地 域 分 析 近 隣 地 域 の 状 況 1 近 隣 地 域 の 範 囲 対 象 不 動 産 を 中 心 として 道 道 線 に 沿 って 南 北 各 m 2 地 域 の 特 性 等 道 道 沿 いに 低 層 の 店 舗 住 宅 が 混 在 する 地 域 a. 街 路 条 件 幅 員 約 18m 舗 装 道 道 b. 交 通 接 近 条 件 JR 線 駅 約 9.9km バス 停 約 99m c. 環 境 条 件 供 給 処 理 施 設 上 水 道 下 水 道 都 市 ガスあり d. 行 政 的 条 件 都 市 計 画 区 域 市 街 化 区 域 道 道 中 心 から30mまで 近 隣 商 業 地 域 建 ぺい 率 80% 容 積 率 200% 上 記 以 外 第 1 種 住 居 地 域 建 ぺい 率 60% 容 積 率 200% 準 防 火 地 域 宅 地 造 成 規 制 区 域 市 景 観 条 例 条 適 用 地 域 3 将 来 動 向 等 当 面 現 状 で 推 移 するものと 思 われる 4 標 準 的 使 用 及 び 標 準 的 画 地 標 準 的 使 用 : 店 舗 兼 住 宅 の 敷 地 標 準 的 画 地 : 間 口 10m 奥 行 20m 面 積 200m2 程 度 の 長 方 形 地 6

2. 個 別 分 析 (1) 土 地 1 近 隣 地 域 における 位 置 近 隣 地 域 の 中 央 に 位 置 する 2 土 地 の 状 況 a. 街 路 条 件 西 側 : 幅 員 約 18m 舗 装 道 道 南 側 : 幅 員 約 14.5m 舗 装 市 道 東 側 : 幅 員 約 7m 舗 装 市 道 b. 交 通 接 近 条 件 JR 線 駅 約 9.9km バス 停 約 99m c. 環 境 条 件 供 給 処 理 施 設 上 水 道 下 水 道 都 市 ガスあり d. 行 政 的 条 件 道 道 中 心 から30mまで 近 隣 商 業 地 域 建 ぺい 率 80% 容 積 率 200% 上 記 以 外 第 1 種 住 居 地 域 建 ぺい 率 60% 容 積 率 200% 準 防 火 地 域 宅 地 造 成 規 制 区 域 柏 通 市 景 観 条 例 条 適 用 地 域 e. 画 地 条 件 三 方 路 西 側 道 道 に 面 して 間 口 : 約 99.99m 奥 行 : 約 99.99m 形 状 : 台 形 面 積 :999.99m2 地 勢 : 路 面 と 等 高 3 埋 蔵 文 化 財 の 有 無 及 びその 状 態 教 育 委 員 会 によると 対 象 不 動 産 は 文 化 財 保 護 法 に 規 定 する 周 知 の 埋 蔵 文 化 財 包 蔵 地 には 含 まれていない 埋 蔵 文 化 財 の 記 録 作 成 のための 発 掘 調 査 試 掘 調 査 等 の 措 置 の 指 示 はな されていない 埋 蔵 文 化 財 が 現 に 存 することは 判 明 していない 以 上 により 対 象 不 動 産 は 埋 蔵 文 化 財 が 価 格 形 成 に 大 きな 影 響 を 与 え ることがないと 判 断 されるので 価 格 形 成 要 因 からは 除 外 して 価 格 調 査 を 行 う 4 土 壌 汚 染 の 有 無 及 びその 状 態 7

地 歴 及 び 現 地 調 査 から 土 壌 汚 染 の 可 能 性 を 示 す 端 緒 は 見 当 たらない 土 壌 汚 染 対 策 法 に 規 定 する 有 害 物 質 使 用 特 定 施 設 に 係 る 工 場 又 は 事 業 場 の 敷 地 は 含 まない 対 象 不 動 産 について 土 壌 汚 染 対 策 法 の 規 定 による 土 壌 汚 染 状 況 調 査 を 行 う 義 務 が 発 生 している 土 地 は 含 まない 対 象 不 動 産 について 土 壌 汚 染 対 策 法 の 規 定 による 要 措 置 区 域 の 指 定 若 しくは 形 質 変 更 時 要 届 出 区 域 の 指 定 がなされている 土 地 は 含 まない 以 上 により 対 象 不 動 産 は 有 害 物 質 の 使 用 の 形 跡 は 認 められず 土 壌 汚 染 が 存 在 することを 示 す 端 緒 は 発 見 されなかった 土 壌 汚 染 が 対 象 不 動 産 の 価 格 形 成 に 大 きな 影 響 を 与 えることはないと 判 断 されるので 土 壌 汚 染 を 価 格 形 成 要 因 から 除 外 して 価 格 調 査 を 行 う 5 その 他 ( 地 下 埋 設 物 越 境 物 等 ) 現 地 調 査 の 際 の 外 観 調 査 からは 対 象 建 物 が 建 っている 他 は 建 築 等 の 支 障 となるような 地 下 埋 設 物 は 確 認 できなかった 6 標 準 的 画 地 と 比 較 した 増 減 価 要 因 画 地 条 件 : 角 地 +7% 形 状 -3% 規 模 大 -15% 1.070.970.85 0.882 7 土 地 の 最 有 効 使 用 の 判 定 店 舗 兼 共 同 住 宅 の 敷 地 8

(2) 建 物 1 建 物 概 要 a. 新 築 年 月 日 平 成 99 年 99 月 99 日 ( 登 記 上 ) b. 構 造 鉄 筋 コンクリート 造 階 建 陸 屋 根 c. 用 途 共 同 住 宅 事 務 所 又 は 店 舗 d. 床 面 積 (m2) 1 階 999.99 2 階 999.99 3 階 999.99 99 階 999.99 合 計 9,999.99 e. 間 取 り 3LDK 戸 1LDK 戸 事 務 所 または 店 舗 戸 2 設 備 概 要 電 気 都 市 ガス 水 道 ユニットバス ガス 給 湯 暖 房 ボイラー( 各 戸 個 別 ) エレベーター 1 基 駐 車 場 屋 内 台 屋 外 台 3 仕 上 げ 概 要 屋 根 : 陸 屋 根 (アスファルト 防 水 ) 外 壁 :コンクリート 打 放 し 吹 付 け 塗 装 共 用 部 分 天 井 : 石 膏 ボード 壁 :コンクリート 打 放 し 吹 付 け 塗 装 床 : 塩 ビ 床 材 専 用 部 分 9

天 井 :ビニールクロス 他 壁 :ビニールクロス 床 :Pタイル(1F) カーペット 塩 ビ 床 材 畳 4 使 用 資 材 の 品 等 普 通 5 施 工 の 質 及 び 量 普 通 6 耐 震 性 遵 法 性 等 平 成 99 年 99 月 の 竣 工 で 新 耐 震 基 準 の 建 物 7 維 持 管 理 の 状 態 築 後 99 年 経 過 するも 屋 上 防 水 外 壁 の 修 繕 工 事 未 了 外 壁 の 壁 等 ひび 割 れ 塗 装 剥 離 汚 損 が 多 く 見 られる 8 有 害 な 物 質 の 使 用 の 有 無 及 び 状 態 平 成 99 年 竣 工 の 鉄 筋 コンクリート 造 であり また 現 況 からも 吹 付 けア スベストは 使 用 されていないものと 思 料 する 9 経 済 的 残 存 耐 用 年 数 20 年 10 その 他 ( 特 記 すべき 事 項 ) 屋 上 防 水 外 壁 の 修 繕 工 事 等 が 必 要 特 に 屋 上 防 水 は 早 期 施 工 を 要 す ると 思 われる 10

(3) 建 物 及 びその 敷 地 1 建 物 等 とその 敷 地 との 適 応 の 状 態 敷 地 に 適 応 している 2 建 物 及 びその 敷 地 の 最 有 効 使 用 の 判 定 店 舗 兼 共 同 住 宅 11

Ⅱ 調 査 ( 調 査 の 方 針 ) 原 価 法 収 益 還 元 法 を 適 用 し 試 算 価 格 を 調 整 して 調 査 価 額 を 決 定 する 尚 土 地 建 物 一 体 としての 取 引 事 例 比 較 法 は 土 地 と 建 物 の 適 応 の 状 態 建 物 の 経 済 的 残 存 耐 用 年 数 規 模 価 格 水 準 等 が 類 似 し 規 範 性 のある 土 地 建 物 の 取 引 事 例 が ないため 適 用 を 断 念 した 1. 価 格 調 査 手 法 の 適 用 (1) 原 価 法 1 土 地 別 表 1から 比 準 価 格 31,,000 円 (38,600 ) 地 価 公 示 価 格 を 規 準 とした 価 格 40, 上 記 から 比 準 価 格 は 地 価 公 示 価 格 を 規 準 とした 価 格 との 均 衡 を 得 ており 比 準 価 格 をもって 土 地 価 格 とした 土 地 価 格 31,,000 円 (38,600 ) 2 建 物 耐 用 年 数 に 基 づく 方 法 及 び 観 察 減 価 法 を 併 用 して 現 価 率 を 求 めた 再 調 達 原 価 現 価 率 建 物 の 価 格 210,000,000 円 0.30 63,000,000 円 現 価 率 の 査 定 では 屋 上 防 水 外 壁 塗 装 工 事 等 の 大 規 模 修 繕 等 が 必 要 であること 型 式 の 旧 式 化 等 の 機 能 的 減 価 等 を 考 慮 している 3 土 地 及 び 建 物 土 地 価 格 建 物 価 格 市 場 性 修 正 (31,,000 円 + 63,000,000 円 ) 0.70 66,000,000 円 (33%) (67%) 市 内 の 賃 貸 物 件 の 取 引 総 額 の 水 準 (10 百 万 円 ~20 百 万 円 程 度 )を 大 きく 上 回 ること 対 象 不 動 産 は 大 規 模 修 繕 未 了 であること 市 は 人 口 世 帯 数 が 長 期 にわたって 減 少 を 続 け 地 価 も 下 落 を 続 けてい ること 最 近 時 の 米 国 の 金 融 危 機 に 起 因 する 景 気 低 迷 等 により 不 動 産 投 資 家 のマインドが 大 きく 冷 え 込 んでいること 等 を 勘 案 すると 市 場 性 の 減 退 は 大 きい 積 算 価 格 66,000,000 円 12

(2) 収 益 還 元 法 直 接 還 元 法 を 適 用 して 収 益 価 格 を 求 める 尚 収 集 可 能 な 資 料 の 範 囲 が 限 定 されており DCF 法 は 適 用 しない 1 純 収 益 別 表 2から 純 収 益 7,703,169 円 2 還 元 利 回 り 以 下 の 理 由 により 還 元 利 回 りを12%と 査 定 した 市 における 対 象 不 動 産 と 築 後 年 数 同 程 度 同 品 等 の 賃 貸 住 宅 の 粗 利 回 り( 満 室 総 収 入 取 引 価 格 )が12%~24% 程 度 であり 還 元 利 回 りは5%~10% 程 度 であるが 市 は 市 と 比 較 して 相 対 的 にリ スクが 高 い 地 域 性 から これよりも 還 元 利 回 りが 高 くなること 対 象 不 動 産 は 築 後 99 年 であるが 屋 上 防 水 工 事 外 壁 修 繕 等 が 未 了 であり 当 該 工 事 費 の 他 に 諸 経 費 を 含 めると 投 資 コストは9,000 万 円 を 超 えると 予 想 されること 賃 貸 面 積 が 大 きく 賃 料 も 大 きい1F 店 舗 部 分 の 空 室 リスクが 高 いこと 実 際 ここ 数 年 ほとんど 空 室 のままである テナントに 飲 食 店 を 想 定 すると 個 人 経 営 向 けには 広 すぎるが 多 店 舗 展 開 している 企 業 経 営 向 けには 若 干 狭 い 居 住 者 用 駐 車 場 のみで 店 舗 用 駐 車 場 ( 最 低 台 程 度 )がない 最 近 時 の 米 国 の 金 融 危 機 に 起 因 する 景 気 低 迷 等 により 不 動 産 投 資 家 のマインドが 大 きく 冷 え 込 んでいること 3 収 益 価 格 純 収 益 還 元 利 回 り 7,703,169 円 12% 64,000,000 円 収 益 価 格 64,000,000 円 13

2. 試 算 価 格 の 調 整 及 び 調 査 価 額 の 決 定 積 算 価 格 66,000,000 円 収 益 価 格 64,000,000 円 両 価 格 の 開 差 が 小 さいこと 対 象 不 動 産 は 収 益 性 が 重 視 される 賃 貸 不 動 産 であることから 収 益 価 格 をもって 調 査 価 額 とした 調 査 価 額 64,000,000 円 Ⅹ. 付 記 事 項 預 かり 中 の 一 時 金 の 返 済 債 務 を 新 所 有 者 に 引 き 継 ぐ 場 合 の 代 金 決 済 額 は 本 件 調 査 価 額 から 当 該 一 時 金 を 控 除 した 額 とすることが 妥 当 である 不 動 産 鑑 定 士 等 の 役 割 分 担 業 者 名 メグロオフィス 株 式 会 社 不 動 産 鑑 定 士 の 氏 名 目 黒 健 兒 業 務 名 価 格 調 査 業 務 の 受 託 審 査 受 託 業 者 基 本 的 事 項 の 確 定 から 調 査 価 額 の 表 示 に 至 る 手 順 のすべて の 段 階 価 格 調 査 報 告 書 の 審 査 以 上 14

別 表 1-1 比 準 価 格 及 び 規 準 と し た 価 格 対 象 地 面 積 999.99 m2 番 号 取 引 価 格 取 引 時 点 地 積 事 情 補 正 時 点 修 正 建 付 減 価 補 正 標 準 化 補 正 地 域 格 差 算 出 価 格 標 準 画 地 の 比 準 価 格 個 別 的 要 因 の 比 較 1 37,799 H 19.3 668.00 m2.0 92.4.0 94.5 87.3 = 42,336 43,800 88.2 2 3 48,840 H 19.8 244.00 m2 48,164 H 19.7 477.00 m2 H m2 94.4.0.0.0 105.0.0.0 94.0.0.0.0.0 90.2 111.3.0 = = = 43,909 45,097 0 対 象 地 の 比 準 価 格 単 価 = 38,632 38,600 総 額 = 31,107,740 円 H.0.0.0 m2.0.0 = 0 31,,000 円 番 号 公 示 基 準 地 価 格 基 準 日 地 積 時 点 修 正 標 準 化 補 正 地 域 格 差 標 準 画 地 の 規 準 価 格 個 別 的 要 因 の 比 較 規 準 とした 価 格 公 示 地 - 48,800 H 99.99.99 999 m2 96.0.0 103.0 = 45,483 88.2 = 40,116 40, 基 準 地 H m2.0 88.2 = 0.0.0 = 0 事 情 補 正 建 付 減 価 補 正 時 点 修 正 標 準 化 補 正 公 示 価 格 基 準 地 価 格 等 の 変 動 率 を 参 考 に 当 該 地 域 の 地 価 動 向 を 分 析 し て 時 点 修 正 のための 変 動 率 を 右 のと おり 判 定 した 99 年 9 月 初 ~99 月 末 -4.8% 99 年 9 月 初 ~99 月 99 日 -4.0% 地 域 格 差 別 表 1-2 参 照 年 月 初 ~ 月 日 % 標 準 画 地 の 比 準 価 格 調 整 理 由 3 事 例 の 規 範 性 同 等 であり 平 均 値 を 比 準 価 格 とした 個 別 的 要 因 の 比 較 内 訳 詳 細 については 本 文 に 記 載

別 表 1-2 取 引 事 例 等 の 概 要 及 び 要 因 別 格 差 率 番 号 取 引 事 例 1 取 引 事 例 2 取 引 事 例 3 取 引 事 例 取 引 事 例 公 示 地 - 基 準 地 所 在 地 町 丁 目 町 丁 目 町 丁 目 町 丁 目 最 寄 駅 地 域 の 概 況 JR 線 駅 999m 幹 線 道 路 沿 い に 病 院 薬 局 等 が 存 する 地 域 JR 線 駅 999m 幹 線 道 路 沿 い に 低 層 店 舗 営 業 所 等 が 建 ち 並 ぶ 商 業 地 域 存 する 地 域 JR 線 駅 999m バス 通 り 沿 い に 店 舗 営 業 所 マンション 等 が 建 ち 並 ぶ 商 業 地 域 JR 線 駅 999m 小 売 店 舗 等 が 建 ち 並 ぶ 路 線 商 業 地 域 街 路 27m 市 道 18m 道 道 18m 市 道 18m 道 道 形 状 ほぼ 長 方 形 ほぼ 長 方 形 ほぼ 長 方 形 長 方 形 公 法 規 制 近 隣 商 業 (80,300)(90,30 0) 準 防 火 近 隣 商 業 (80,200) 準 防 火 近 隣 商 業 (80,300) 準 防 火 近 隣 商 業 (80,200) 準 防 火 そ の 他 角 地 格 差 率 内 容 格 差 率 内 容 格 差 率 内 容 格 差 率 内 容 格 差 率 内 容 格 差 率 内 容 格 差 率 内 容 画 地 -5.5 規 模 -10 角 地 +5-9.8 規 模 -5 奥 行 長 大 -5 街 路 標 準 化 補 正 交 通 接 近 性 環 行 境 政 その 他 相 乗 積 94.5.0 90.2.0.0.0.0 街 路 3 幅 員 交 通 接 近 性 6 最 寄 駅 か らの 距 離 5 最 寄 駅 か らの 距 離 6 最 寄 駅 か らの 距 離 3 最 寄 駅 か らの 距 離 地 域 要 因 環 行 境 政 -20 繁 華 性 5 繁 華 性 その 他 相 乗 積 87.3 105.0 111.3.0.0 103.0.0

別 表 2 総 収 益 総 費 用 算 出 内 訳 1. 対 象 不 動 産 建 物 の 利 用 状 況 鉄 筋 コンクリート 造 用 途 店 舗 兼 共 同 住 宅 建 築 面 積 999.99 m2 構 造 等 延 床 面 積 陸 屋 根 階 建 9,999.99 現 行 賃 料 収 入 月 額 99 戸 で9,999,999 円 空 室 の 想 定 賃 料 は 1Fは999,999 円 205 号 室 は99,999 円 ( 共 益 費 駐 車 料 込 )とした 空 室 損 失 については 1F 店 舗 部 分 かここ 数 年 空 室 のままで テナント 誘 致 の 困 難 性 が 高 いこと テナントの 定 着 性 が 低 いこと 等 を 斟 酌 している 修 繕 費 は 築 後 99 年 であること 屋 上 防 水 外 壁 修 繕 等 の 大 規 模 修 繕 が 未 了 であること 等 を 考 慮 している m2 2. 総 収 益 算 出 内 訳 階 層 1 階 階 ~ 階 床 面 積 有 効 率 有 効 面 積 (m2) (%) (m2) 999.99 99.99 999.99 9,999.99 99.99 9,999.99 月 額 支 払 賃 料 ( ) 保 証 金 等 ( 月 数 ) 保 証 金 等 ( 円 ) 月 額 支 払 賃 料 ( 円 ) 権 利 金 等 ( 月 数 ) 権 利 金 等 ( 円 ) 150 2.0 300,000 150,000 0.0 117 1.0 1,170,800 1,170,800 0.0 計 10,999.98.00 10,999.98 1,320,800 1,470,800 0 1 年 額 支 払 賃 料 1,320,800 12カ 月 = 15,849,600 円 2 保 証 金 等 の 運 用 益 1,470,800 5.50 % = 80,894 円 3 権 利 金 等 の 運 用 益 及 び 償 却 額 ( 償 却 年 数 ) 年 0 ( 運 用 利 回 り) 5.50 % 0.0000 = 0 円 4その 他 の 収 入 円 5 総 収 益 (1+2+3 +4) 15,930,494 円

3. 総 費 用 算 出 内 訳 項 目 実 額 査 定 額 算 出 根 拠 1 修 繕 費 2 維 持 管 理 費 3,010,863 円 総 収 益 18.9 % 792,480 円 年 額 支 払 賃 料 5.0 % 3 公 租 公 課 ( 土 地 ) 85,800 円 実 額 4 損 害 保 険 料 ( 建 物 ) 1,578, 円 実 額 建 物 の 再 調 達 原 価 105,000 円 210,000,000 円 0.050 % 5 貸 倒 れ 準 備 金 0 円 敷 金 で 担 保 のため 不 計 上 6 空 室 等 による 損 失 相 当 額 2,655,082 円 総 収 益 1/ 6 7 その 他 費 用 円 円 総 費 用 8,227,325 円 ( 経 費 率 51.6 %) 4. 純 収 益 総 収 益 総 費 用 純 収 益 15,930,494 円 - 8,227,325 円 = 7,703,169 円