スライド 1

ヘルスケア 施 設 供 給 促 進 のための 不 動 産 証 券 化 手 法 の 活 用 及 び 安 定 利 用 の 確 保 に 関 する 検 討 委 員 会 取 りまとめ 参 考 資 料

Jリート(Real Estate Investment Trust : 不 動 産 投 資 法 人 )の 仕 組 み Jリートは 公 募 増 資 等 により 豊 富 な 民 間 資 金 を 集 め 優 良 な 賃 貸 不 動 産 を 取 得 し 適 切 に 維 持 管 理 を しながら 長 期 間 保 有 し その 収 益 を 広 く 分 配 する 特 別 な 法 人 日 本 ビルファンド 投 資 法 人 (オフィス 特 化 型 ) 野 村 不 動 産 レジデンシャル 投 資 法 人 ( 住 宅 特 化 型 ) 日 本 リテールファンド 投 資 法 人 ( 商 業 施 設 特 化 型 ) 福 岡 リート 投 資 法 人 ( 総 合 型 ) 等 37 法 人 が 上 場 時 価 総 額 は 約 4.5 兆 円 (H24 年 12 月 末 ) オフィスビル 賃 貸 マンション 2 不 動 産 の 取 得 運 用 ( 賃 料 収 益 ) Jリート ( 不 動 産 投 資 法 人 ) 資 産 借 入 金 投 資 法 人 債 出 資 金 資 金 借 入 1 出 資 ( 投 資 証 券 の 購 入 ) 金 融 機 関 投 資 家 ショッピングセンター 資 産 運 用 委 託 3 収 益 の 分 配 ( 決 算 期 ( 半 期 ) 毎 ) 資 産 運 用 会 社 ( 不 動 産 運 用 のプロ) 日 本 ビルファンドマネジメント 野 村 不 動 産 投 資 顧 問 三 菱 商 事 ユービーエス リアルティ 福 岡 リアル ティ 等 ホテル 様 々な 収 益 不 動 産 * 課 税 については 利 益 の90% 超 を 配 当 することにより Jリートの 収 益 には 課 税 さ れず 投 資 家 の 受 け 取 る 収 益 に 対 して 課 税 が 行 われる 仕 組 みとなっている 1

資 産 運 用 会 社 宅 建 業 免 許 の 取 得 Jリート 設 立 に 関 する 手 続 きの 流 れ 資 産 運 用 会 社 ( 投 資 運 用 業 )の 登 録 及 び 投 資 法 人 設 立 登 録 の 流 れ 宅 建 業 法 50 条 の2 宅 建 業 法 に 規 定 する 取 引 一 任 代 理 等 の 認 可 当 該 認 可 を 受 けることにより 投 資 法 人 等 と 行 う 取 引 についての 代 理 媒 介 契 約 に 係 る 手 続 きを 免 除 金 商 法 第 29 条 投 信 法 第 199 条 金 商 法 に 基 づく 金 融 商 品 取 引 業 者 ( 投 資 運 用 業 )の 登 録 資 産 運 用 会 社 は 内 閣 総 理 大 臣 の 登 録 を 受 けることが 必 要 資 産 運 用 会 社 は 登 録 投 資 法 人 が 主 として 不 動 産 に 対 する 投 資 として 運 用 することを 目 的 とする 場 合 取 引 一 任 代 理 等 の 認 可 を 受 けている 金 融 商 品 取 引 業 者 でなければならない 投 資 法 人 投 資 法 人 の 設 立 資 産 運 用 会 社 が 設 立 企 画 人 となり 投 資 法 人 を 設 立 投 信 法 第 69 条 投 信 法 第 187 条 投 信 法 第 198 条 宅 建 業 法 第 77 条 の2 投 資 法 人 の 登 録 投 資 法 人 が 資 産 運 用 行 為 を 行 うためには 内 閣 総 理 大 臣 の 登 録 を 受 けることが 必 要 登 録 投 資 法 人 は 資 産 運 用 会 社 にその 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 を 委 託 しなければならない 登 録 投 資 法 人 は 国 土 交 通 大 臣 の 免 許 を 受 けた 宅 建 業 者 と 見 なす 有 価 証 券 上 場 規 程 第 1205 条 証 券 取 引 所 に 上 場 運 用 資 産 等 の 総 額 に 占 める 不 動 産 等 の 額 の 比 率 が70% 以 上 上 場 口 数 が4,000 以 上 資 産 総 額 が50 億 円 以 上 ( 東 京 証 券 取 引 所 ) 等 の 基 準 を 満 たし 上 場 審 査 を 経 て 証 券 取 引 所 に 上 場 上 場 しないものは 私 募 リートと 呼 ばれる 2

取 引 一 任 代 理 等 の 認 可 ( 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 50 条 の2)について 取 引 一 任 代 理 等 とは 宅 地 建 物 取 引 業 者 ( 資 産 運 用 会 社 )が JーREITとの 資 産 運 用 委 託 契 約 に 基 づき Jー REITから 不 動 産 の 売 買 等 の 取 引 の 判 断 を 一 任 され 当 該 取 引 の 代 理 媒 介 を 行 うこと 取 引 一 任 代 理 等 について あらかじめ 国 土 交 通 大 臣 の 認 可 を 受 けたときは 宅 地 建 物 取 引 業 者 ( 資 産 運 用 会 社 )はJーREITに 対 する 書 面 交 付 義 務 重 要 事 項 説 明 の 義 務 が 課 されない なお JーREITが 主 として 不 動 産 に 投 資 する 場 合 必 ず 取 引 一 任 代 理 等 の 認 可 を 受 けた 資 産 運 用 会 社 に 資 産 の 運 用 を 委 託 しなければならない ( 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 第 199 条 第 2 号 ) 収 益 不 動 産 不 動 産 の 取 得 ( 又 は 売 却 ) 代 理 媒 介 JーREIT ( 不 動 産 投 資 法 人 ) 運 用 委 託 取 引 一 任 代 理 等 の 認 可 を 受 けた 資 産 運 用 会 社 ( 認 可 宅 地 建 物 取 引 業 者 ) 義 務 免 除 代 理 媒 介 に 係 る 契 約 書 の 作 成 交 付 義 務 ( 宅 建 業 法 第 34 条 の2 第 34 条 の3) 重 要 事 項 の 説 明 義 務 ( 宅 建 業 法 第 35 条 賃 貸 借 契 約 締 結 時 の 書 面 交 付 義 務 ( 宅 建 業 法 第 37 条 第 2 項 ) 認 可 の 具 体 的 基 準 ( 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 50 条 の2の3) 財 産 要 件 1 資 本 金 5000 万 円 以 上 2 今 後 3 年 間 の 純 資 産 額 が5000 万 円 以 上 に 維 持 される 見 込 みであること 3 収 支 の 見 込 みが 今 後 3 年 間 に 黒 字 になること 組 織 要 件 1 業 務 を 公 正 かつ 的 確 に 遂 行 できる 経 営 体 制 であり かつ 経 営 方 針 も 健 全 なものであること 2 役 員 取 引 判 断 に 係 る 使 用 人 に 十 分 な 知 識 経 験 があること 3 顧 客 からの 資 産 運 用 の 状 況 の 照 会 に 短 時 間 で 回 答 できる 管 理 体 制 が 整 備 されていること 等 3

不 動 産 証 券 化 のスキーム 概 要 <Jリート> < 特 定 目 的 会 社 (TMK)> 信 託 受 益 権 化 された 不 動 産 投 資 収 益 信 託 受 益 権 投 資 法 人 借 入 投 資 法 人 債 投 資 口 資 産 運 用 会 社 融 資 購 入 出 資 配 当 資 産 運 用 の 委 託 機 関 投 資 家 機 関 投 資 家 他 投 資 家 信 託 受 益 権 化 された 不 動 産 投 資 収 益 信 託 受 益 権 特 定 目 的 会 社 特 定 目 的 借 入 特 定 社 債 優 先 出 資 特 定 出 資 特 定 資 産 管 理 処 分 受 託 者 融 資 購 入 出 資 配 当 特 定 資 産 の 管 理 処 分 の 委 託 機 関 投 資 家 等 機 関 投 資 家 等 投 資 家 <GK-TK> 合 同 会 社 < 不 動 産 特 定 共 同 事 業 > 信 託 受 益 権 化 された 不 動 産 信 託 銀 行 等 投 資 収 益 信 託 信 託 受 益 権 ノンリコース ローン 匿 名 組 合 出 資 資 本 金 融 資 出 資 配 当 投 資 運 用 業 務 の 委 託 / 投 資 助 言 業 務 の 委 託 金 融 機 関 投 資 家 投 資 収 益 不 動 産 特 定 共 同 事 業 者 他 業 ( 不 動 産 事 業 など) 借 入 匿 名 組 合 出 資 融 資 出 資 配 当 金 融 機 関 投 資 家 投 資 運 用 会 社 / 投 資 助 言 会 社 4

サービス 付 き 齢 者 向 け 住 宅 の 登 録 制 度 の 概 要 1. 登 録 基 準 ( 有 料 ホームも 登 録 可 ) 齢 者 の 居 住 の 安 定 確 保 に 関 する 法 律 ( 改 正 法 : 公 布 ハード 床 積 は 原 則 25m2 以 上 構 造 設 備 が 定 の 基 準 を 満 たすこと バリアフリー( 廊 下 幅 段 差 解 消 すり 設 置 ) H23.4.28/ 施 H23.10.20) 登 録 数 :93,911 ( 平 成 25 年 1 31 現 在 ) サービス サービスを 提 供 すること ( 少 なくとも 安 否 確 認 活 相 談 サービスを 提 供 ) [サービスの 例 : 事 の 提 供 清 掃 洗 濯 等 の 家 事 援 助 等 ] 契 約 内 容 期 院 を 理 由 に 事 業 者 から 的 に 解 約 できないなど 居 住 の 安 定 が 図 られた 契 約 で あること 敷 家 賃 サービス 対 価 以 外 の 銭 を 徴 収 しないこと 前 払 に 関 して 居 者 保 護 が 図 られていること ( 初 期 償 却 の 制 限 事 完 了 前 の 受 領 禁 保 全 措 置 返 還 ルールの 明 の 義 務 付 け) 2. 登 録 事 業 者 の 義 務 契 約 締 結 前 に サービス 内 容 や 費 に ついて 書 を 交 付 して 説 明 すること 登 録 事 項 の 情 報 開 誤 解 を 招 くような 広 告 の 禁 契 約 に 従 ってサービスを 提 供 すること 24 時 間 対 応 の 訪 問 看 護 介 護 定 期 巡 回 随 時 対 応 サービス の 活 介 護 保 険 法 改 正 により 創 設 サービス 付 き 齢 者 向 け 住 宅 3. 政 による 指 導 監 督 報 告 徴 収 事 務 所 や 登 録 住 宅 への 検 査 業 務 に 関 する 是 正 指 指 違 反 登 録 基 準 不 適 合 の 場 合 の 登 録 取 消 し 併 設 施 設 診 療 所 訪 問 看 護 ステーション ヘルパーステーション デイサービスセンター など 住 み 慣 れた 環 境 で 必 要 なサービスを 受 けながら 暮 らし 続 ける 5

サービス 付 き 齢 者 向 け 住 宅 の 登 録 状 況 の 推 移 物 件 数 ( 左 軸 ) 戸 数 ( 右 軸 ) 平 成 25 年 1 31 時 点 3,000 120,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 93,911 89,122 82,809 77,599 70,999 66,552 56,137 59,764 2,772 2,922 47,802 2,587 42,080 2,424 2,245 2,092 31,094 1,749 1,877 1,465 18,586 1,253 889 3,448 8,200 542 994 30 112 248 H23.11 H23.12 H24.1 H24.2 H24.3 H24.4 H24.5 H24.6 H24.7 H24.8 H24.9 H24.10 H24.11 H24.12 H25.1 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 6

サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 における サービス について サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 が 必 ず 提 供 しなければならないサービスは 安 否 確 認 生 活 相 談 のみ その 他 の 食 事 介 護 ( 入 浴 排 せつの 介 助 など) 生 活 支 援 ( 買 い 物 代 行 病 院 への 送 り 迎 えなど) などのサービスが 提 供 されるかどうかは それぞれの 住 宅 によって 異 なる 安 否 確 認 や 生 活 相 談 が 必 須 であることから いざというときには 適 切 な 対 応 サービスが 受 けられる 環 境 ( 医 療 介 護 へのつなぎ)が 確 保 されている 入 居 者 は 自 身 の 心 身 の 状 況 に 照 らし 合 わせて 必 要 な 医 療 介 護 サービスを 受 け ることができるよう 個 別 にサービス 事 業 者 と 契 約 を 結 ぶ 必 要 がある 7

有 料 老 人 ホームの 概 要 1. 制 度 の 目 的 老 人 福 祉 法 第 29 条 第 1 項 の 規 定 に 基 づき 老 人 の 福 祉 を 図 るため その 心 身 の 健 康 保 持 及 び 生 活 の 安 定 の ために 必 要 な 措 置 として 設 けられている 制 度 設 置 に 当 たっては 都 道 府 県 知 事 等 への 届 出 が 必 要 なお 設 置 主 体 は 問 わない( 株 式 会 社 社 会 福 祉 法 人 等 ) 2. 有 料 老 人 ホームの 定 義 老 人 を 入 居 させ 以 下 の1~4のサービスのうち いず れかのサービス( 複 数 も 可 )を 提 供 している 施 設 1 食 事 の 提 供 2 介 護 ( 入 浴 排 泄 食 事 ) 350,000 300,000 有 料 老 人 ホーム 数 の 推 移 入 居 定 員 ( 左 軸 ) 施 設 数 ( 右 軸 ) 8,000 7,563 315,678 7,000 250,000 200,000 271,286 235,526 5,232 208,827 4,373 183,295 6,244 6,000 5,000 4,000 3 洗 濯 掃 除 等 の 家 事 4 健 康 管 理 150,000 155,612 124,610 3,569 2,846 3,000 3. 提 供 する 介 護 保 険 サービス 介 護 保 険 制 度 における 特 定 施 設 入 居 者 生 活 介 護 とし て 介 護 保 険 の 給 付 対 象 に 位 置 付 けられている ただ し 設 置 の 際 の 届 出 とは 別 に 一 定 の 基 準 を 満 たした 上 で 都 道 府 県 知 事 の 指 定 を 受 けなければならない 100,000 95,454 2,104 72,666 1,418 50,000 55,448 30,792 980 15,742 25,463 662 155 246 288 H1 H5 H10H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24 法 令 上 の 基 準 はないが 自 治 体 の 指 導 指 針 の 標 準 モデルである 有 料 老 人 ホーム 設 置 運 営 標 準 指 導 指 針 では 居 室 面 積 等 の 基 準 を 定 めている( 例 : 個 室 で1 人 あたり13m2 以 上 等 ) 8 0 2,000 1,000 0

有 料 老 人 ホームの 概 況 ( 平 成 23 年 度 ) 介 護 付 有 料 老 人 ホーム 住 宅 型 有 料 老 人 ホーム 健 康 型 有 料 老 人 ホーム 介 護 等 のサービスが 付 いた 高 齢 者 向 けの 居 住 施 設 介 護 等 が 必 要 となっても ホームが 提 供 する 介 護 サービスである 特 定 施 設 入 居 者 生 活 介 護 を 利 用 しながら ホームでの 生 活 を 継 続 することが 可 能 生 活 支 援 等 のサービスが 付 いた 高 齢 者 向 けの 居 住 施 設 介 護 が 必 要 となった 場 合 入 居 者 自 身 の 選 択 により 地 域 の 訪 問 介 護 等 の 介 護 サービスを 利 用 しながら ホーム での 生 活 を 継 続 することが 可 能 食 事 等 のサービスが 付 いた 高 齢 者 向 けの 居 住 施 設 介 護 が 必 要 となった 場 合 には 契 約 を 解 除 し 退 去 しなければならない 介 護 付 住 宅 型 健 康 型 介 護 付 住 宅 型 健 康 型 19 件 0% 982 人 0% 件 数 定 員 数 3,257 件 53% 2,838 件 47% 87,182 人 33% 177,490 人 67% 介 護 付 2,838 件 177,490 人 住 宅 型 3,257 件 87,182 人 健 康 型 19 件 982 人 有 料 老 人 ホームの 件 数 有 料 老 人 ホームの 定 員 数 平 成 23 年 度 老 人 保 健 健 康 増 進 等 事 業 有 料 老 人 ホームに 関 する 実 態 調 査 及 び 多 様 化 する 有 料 老 人 ホームの 契 約 等 に 関 する 調 査 研 究 9

介 護 サービスの 提 供 方 法 の 違 い 介 護 付 有 料 ホーム サービス 付 き 齢 者 向 け 住 宅 住 宅 型 有 料 ホーム 医 療 外 部 サービス( 単 独 施 設 併 設 施 設 ) 介 護 付 有 料 老 人 ホーム では ホーム 事 業 者 が 提 供 する 介 護 保 険 サービスをホーム 内 で 受 け られる サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 住 宅 型 有 料 老 人 ホーム では 必 要 に 応 じて 入 居 者 自 身 が 外 部 のサービス 事 業 者 と 契 約 して 介 護 保 険 サービスの 提 供 を 受 ける 10