投 資 法 人 執 行 役 員 ご 挨 拶 いちごグループの 強 みを 最 大 限 活 用 して 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 目 指 す ホテル 特 化 型 リート 本 投 資 法 人 の 特 徴 1 2 3 いちごグループの 強 みを 安 定 性 と 成 長 性 を 追 求 する 投

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投 資 法 人 執 行 役 員 ご 挨 拶 いちごグループの 強 みを 最 大 限 活 用 して 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 目 指 す ホテル 特 化 型 リート 本 投 資 法 人 の 特 徴 1 2 3 いちごグループの 強 みを 安 定 性 と 成 長 性 を 追 求 する 投 資 主 価 値 の 最 大 化 活 用 した 成 長 戦 略 の 実 現 ポートフォリオの 構 築 い ちご グ ル ー プ がこ れ まで 培 ってき た 不 動 産 技 術 のノウハウや 強 力 な 運 用 体 制 を 活 用 し 効 果 的 かつ 戦 略 的 なCAPEXの 実 施 を 通 じて 収 益 力 の 向 上 を 図 ります ホテル 用 不 動 産 等 における 外 部 成 長 ポテン シャルを 背 景 に いちごグループの 強 力 なソー シング 力 を 最 大 限 に 活 用 しながら 積 極 的 な 外 部 成 長 を 目 指 します 昨 今 のインバウンド 旅 行 者 の 増 加 に 着 目 し ホテルマーケットの 変 遷 をとらえたホテル 用 不 動 産 等 への 重 点 投 資 を 行 います 上 場 当 初 は 成 長 性 を 追 求 しながらも 需 要 の 安 定 性 景 気 下 降 局 面 における 収 益 への 影 響 力 等 を 考 慮 し 景 気 下 降 局 面 においても 相 対 的 に 安 定 的 な 収 益 力 を 確 保 することが 可 能 であると 本 投 資 法 人 が 考 えている 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテルに 優 先 的 に 投 資 を 行 います ポートフォリオの 安 定 運 用 が 可 能 となったタイ ミングを 総 合 的 に 判 断 し より 成 長 性 を 追 求 す ることが 可 能 なリゾートホテルやフルサービス ホテルの 取 得 を 目 指 します いちごグループのサポートを 最 大 限 に 活 用 し ポートフォリオの 収 益 力 を 向 上 させながら 着 実 に 成 長 していくことで 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 目 指 します いちごホテルリート 投 資 法 人 執 行 役 員 宮 下 修 投 資 主 の 皆 様 には 平 素 よりいちごホテルリート 投 資 法 人 に 格 別 のご 高 配 を 賜 り 厚 く 御 礼 申 し 上 げます 本 投 資 法 人 は 2015 年 11 月 30 日 に 東 京 証 券 取 引 所 不 動 産 投 資 信 託 市 場 (J-REIT 市 場 )に 上 場 し このたび2016 年 1 月 期 (2015 年 7 月 22 日 ~2016 年 1 月 31 日 ) の 決 算 を 無 事 に 迎 えることができました これもひとえに 投 資 主 の 皆 様 のご 理 解 とご 支 援 の 賜 物 と 心 より 感 謝 いたしております さて ここに 本 投 資 法 人 の 運 用 状 況 と 決 算 概 況 についてご 報 告 申 し 上 げます 本 投 資 法 人 は いちごグループをスポンサーとし 社 会 生 活 に 必 要 不 可 欠 なイン フラとして 高 い 付 加 価 値 を 持 つホテル 用 不 動 産 等 への 重 点 投 資 を 通 じ 安 定 性 お よび 成 長 性 の 両 面 を 追 求 した 中 長 期 的 な 運 用 により 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 目 指 す ホテル 特 化 型 リートです 本 投 資 法 人 は 上 場 時 に9 物 件 の 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテルを20,410 百 万 円 で 取 得 いたしました 当 期 の 実 質 的 な 運 用 期 間 は 物 件 取 得 後 約 2ヶ 月 となり 営 業 収 益 197 百 万 円 営 業 利 益 102 百 万 円 経 常 利 益 66 百 万 円 当 期 純 利 益 65 百 万 円 を 計 上 いたしました この 結 果 1 口 当 たり 分 配 金 は471 円 となり 上 場 当 初 予 想 に 対 し229 円 の 増 配 となりました 本 投 資 法 人 は 投 資 主 の 皆 様 からの 信 頼 とご 期 待 に 応 えられるよう スポンサー であるいちごグループがこれまで 培 ってきた 不 動 産 技 術 とノウハウおよび 強 力 な 運 用 体 制 を 最 大 限 活 用 して 安 定 した 収 益 の 確 保 と 持 続 的 な 成 長 を 実 現 し 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 図 ってまいります 投 資 主 の 皆 様 におかれましては 今 後 とも 長 きにわたるご 支 援 を 賜 りますよう 宜 しくお 願 い 申 し 上 げます 目 次 17 39 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 Ⅱ. 貸 借 対 照 表 2 3 5 7 8 11 12 投 資 法 人 執 行 役 員 ご 挨 拶 資 産 運 用 会 社 代 表 執 行 役 社 長 インタビュー ポートフォリオ 構 築 方 針 第 1 期 ホテル 運 営 実 績 いちごグループの 強 みを 活 用 した 成 長 戦 略 の 実 現 ポートフォリオ 一 覧 /ポートフォリオマップ 保 有 物 件 紹 介 41 42 43 57 58 59 61 62 Ⅲ. 損 益 計 算 書 Ⅳ. 投 資 主 資 本 等 変 動 計 算 書 Ⅴ. 注 記 表 Ⅵ. 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書 Ⅶ. 会 計 監 査 人 の 監 査 報 告 書 Ⅷ. キャッシュ フロー 計 算 書 ( 参 考 情 報 ) 投 資 口 投 資 主 情 報 投 資 主 インフォメーション 2016 年 1 月 期 の 決 算 ハイライト 営 業 収 益 営 業 利 益 197 102 百 万 円 百 万 円 経 常 利 益 当 期 純 利 益 66 65 百 万 円 百 万 円 1 口 当 たり 分 配 金 稼 働 率 471 100 円 % (2016 年 1 月 期 末 時 点 ) 1 2

資 産 運 用 会 社 代 表 執 行 役 社 長 インタビュー いちごグループの 強 力 なソーシングと 価 値 向 上 ノウハウにより 飛 躍 的 な 成 長 を 目 指 します いちご 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 代 表 執 行 役 社 長 織 井 渉 いちごホテルリート 投 資 法 人 ( 以 下 いちごホテル )は 2015 年 11 月 30 日 にホテル 特 化 型 リートとして 新 規 上 場 し ました 上 場 の 経 緯 と 上 場 後 1 回 目 となる 当 期 の 実 績 と 具 体 的 な 取 り 組 みについて 運 用 会 社 であるいちご 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 の 織 井 渉 代 表 執 行 役 社 長 にお 聞 きしました Q 上 場 までの 経 緯 をお 聞 かせください いちごグループは オフィスビルや 商 業 施 設 を 取 得 A し その 収 益 を 改 善 させた 実 績 を 数 多 く 有 しており ます 取 得 した 物 件 にしっかりとした 価 値 向 上 をすることで 経 済 価 値 を 作 り 出 し 継 続 性 を 実 現 しています また 収 益 を 改 善 させた 既 存 不 動 産 の 価 値 を 中 長 期 的 に 維 持 し さらに 向 上 を 図 るため リートでの 運 用 も 行 っています 私 たちは ホテルにおいても 同 様 に 応 用 できるとかねてから 考 えており 約 3 年 前 からホテルへの 投 資 を 本 格 的 に 開 始 しました ホテ ル 物 件 取 得 後 効 果 的 かつ 戦 略 的 な 改 修 等 による 付 加 価 値 の 向 上 オペレーター 変 更 によるリブランド 賃 貸 借 契 約 の 見 直 し 等 による 収 益 改 善 のトラックレコードを 積 み 上 げていく 中 で 資 産 価 値 を 向 上 させたホテルをリートで 中 長 期 的 に 運 用 するノウハウを 蓄 積 してきました そして シード 物 件 とトラックレコードが 一 定 規 模 に 蓄 積 し てきたため このタイミングでチャレンジしようと 約 1 年 前 よりホテル 特 化 型 リートの 上 場 を 計 画 し 2015 年 11 月 30 日 に 新 規 上 場 いたしました 当 初 組 入 れ 資 産 は 私 たちの 特 徴 をしっかりと 出 していける 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテルを 対 象 とし ビジネス 需 要 と 国 内 外 のレジャー 需 要 の 双 方 を 取 り 込 める 好 立 地 に 所 在 する9 物 件 204 億 円 をセレクトしました 規 模 的 には 大 きくありません が 投 資 主 の 皆 様 にとって 魅 力 的 なポートフォリオを 作 るこ とができたのではないかと 思 っております Q いちごホテルリート 投 資 法 人 の 特 徴 などの ご 説 明 をお 願 いします いちごグループでは 既 存 不 動 産 の 収 益 改 善 と 価 値 A 向 上 およびJ-REITや 私 募 ファンドの 運 用 をはじめと した 総 合 不 動 産 サービス 事 業 を 展 開 してまいりました いち ごホテルでは いちごグループが 数 多 くの 不 動 産 投 資 とその 運 用 を 通 じて 培 ってきた 不 動 産 技 術 とノウハウをホテルの 価 値 向 上 に 活 用 し 資 産 価 値 を 向 上 させたホテルをリートで 中 長 期 的 に 経 済 価 値 の 維 持 向 上 を 図 るべく 運 用 してまいります 外 部 成 長 におきましては 物 件 取 得 競 争 が 激 しさを 増 す 中 スポンサーであるいちごグループのネットワークやパイプラ イン 等 独 自 のソーシング 力 を 発 揮 して 成 長 余 力 のある 物 件 の 取 得 を 目 指 してまいります いちごグループでは IPO 以 降 にクローズした 案 件 も 含 めると 約 20 物 件 のアセットを 有 しており 今 後 はタイミングを 見 ていちごホテルへの 組 入 れ を 検 討 したいと 考 えております 内 部 成 長 におきましては 各 ホテルの 市 場 におけるポジショ ンやポテンシャルを 分 析 し 運 営 方 針 の 見 直 しに 基 づいたリ ニューアル 工 事 等 を 行 い 収 益 力 の 向 上 と 安 定 化 を 目 指 しま す リニューアル 工 事 等 はリートへの 組 入 れ 前 にいちごグ ループで 行 う 場 合 もあります いちごホテルでは 効 果 的 か つ 戦 略 的 なCAPEXを 実 施 することにより バリューアップ を 積 極 的 に 行 い さらなる 収 益 性 の 向 上 を 図 ってまいります Q A 第 1 期 の 実 績 と 具 体 的 な 取 り 組 みを お 聞 かせください 第 1 期 の 運 用 期 間 は 物 件 取 得 後 約 2ヶ 月 間 で 京 都 2 物 件 札 幌 2 物 件 名 古 屋 大 阪 福 岡 浜 松 神 戸 各 1 物 件 の 合 計 9 物 件 を 運 用 し 通 期 の 稼 働 率 はポートフォ リオ 全 体 で86.9%でした 大 阪 京 都 の 物 件 はインバウンド ニーズが 約 50% その 他 の 物 件 は 国 内 の 観 光 需 要 ビジネ スニーズ 等 を 中 心 に 高 稼 働 を 継 続 している 物 件 です また 東 京 都 心 は 需 要 が 厚 く 安 定 した 稼 働 と 高 いADR( 平 均 客 室 単 価 )が 今 後 も 継 続 すると 考 えており 当 期 のポートフォリ オには 組 入 れることができませんでしたが スポンサー 保 有 のパ イプラインに 含 まれている 都 心 物 件 もタイミングを 見 て 組 入 れて いきたいと 考 えております 東 京 以 外 の 物 件 に 関 しても 観 光 や 外 国 客 ニーズなどの 多 様 性 を 見 ながら 環 境 地 域 性 などの 強 み を 活 かすことができる 物 件 は 検 討 に 値 すると 考 えており キャッ シュフロー オペレーター 賃 貸 借 契 約 内 容 などを バリュー アップ 余 地 を 含 めて 確 認 しながら 総 合 的 に 判 断 していきます リニューアル 工 事 等 につきましては ネストホテル 札 幌 駅 前 の 客 室 改 装 が 終 了 し 改 装 後 の 客 室 販 売 を 昨 年 12 月 より 順 次 開 始 しています 全 客 室 162 室 の 表 層 刷 新 とユニットバスの 改 修 を 行 い ツインルーム36 室 のベッドをハリウッドサイズ に 入 れ 替 え 3ベッドのトリプルルームにも 対 応 可 能 にし 顧 客 満 足 度 の 向 上 とレジャー 需 要 の 積 極 的 な 取 り 込 みによる ADR 向 上 を 図 りました ヴァリエホテル 天 神 では1 階 にレス トランとラウンジエリアを 新 設 し 朝 食 の 提 供 を 再 開 すると ともに ホテルゲストに 寛 いでいただける 空 間 を 作 り 顧 客 満 足 度 を 高 めるためのリニューアルを 行 いました 賃 料 につきましては 保 有 9 物 件 中 8 物 件 に 変 動 賃 料 を 導 入 しております ポートフォリオ 全 体 に 占 める 変 動 賃 料 の 比 率 は 賃 料 ベースで40% 程 度 を 目 処 に 運 用 していく 方 針 です ホテルの 運 営 状 況 を 反 映 して 投 資 主 の 皆 様 にアップサイド を 取 っていただける 賃 料 体 系 がホテル 特 化 型 リートの 大 きな 特 徴 であり 魅 力 の 一 つであると 考 えております Q A 今 後 の 成 長 戦 略 をお 聞 かせください エクイティストーリーとしては 上 場 時 204 億 円 か らの 小 規 模 スタートということもあり 基 盤 となる ポートフォリオをしっかりと 作 らなければならない 状 況 で 当 面 は 成 長 ステージであると 認 識 しております まずは 分 配 金 の 成 長 を 実 現 できる 増 資 を 行 いながらスポンサーサポート を 最 大 限 活 用 し 物 件 を 取 得 することで 資 産 規 模 1,000 億 円 程 度 に 向 けた 規 模 拡 大 を 目 指 します いちごグループは 中 規 模 ビルの 価 値 向 上 に 優 位 性 があるため ホテルであれば 宿 泊 主 体 特 化 型 の200 室 前 後 の 中 規 模 ホテルの 価 値 創 造 で 収 益 を あげられることが 強 みです 成 長 ステージではそうした 強 み を 活 かしながら 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテルを 中 心 に 土 台 をしっ かりと 作 ることが 重 要 だと 考 えております その 先 には ホテルのタイプとしてはフルサービス 型 もあれば リゾート 型 もあり 民 泊 やサービスアパートメントのようなタ イプもあります まずは1,000 億 円 の 土 台 を 作 り その 上 でア セットタイプの 多 様 化 を 図 っていきたいと 考 えております こうしたエクイティストーリーに 沿 った 成 長 を 後 押 しするの が ホテルを 取 り 巻 く 環 境 の 変 化 です 政 府 による 観 光 立 国 強 化 に 向 けた 政 策 によるインバウンド 旅 行 者 数 の 急 増 国 内 レジャー 需 要 の 増 加 等 を 背 景 に 客 室 稼 働 率 が 上 がり それが ADRの 上 昇 につながる 好 循 環 が 続 いています 東 京 オリン ピック 開 催 に 向 けてホテル 需 要 は 今 後 さらに 高 まり 成 長 ポ テンシャルの 高 い 資 産 としてますます 注 目 を 集 めていくと 考 えております その 一 方 で 今 後 は 取 得 競 争 が 一 層 激 化 し キャップ 感 を 含 めて 過 熱 していくことが 想 定 されます そうした 中 いちご ホテルはいちごグループの 総 合 力 をフル 活 用 したソーシング と 取 得 物 件 のバリューアップで 外 部 成 長 と 内 部 成 長 を 着 実 に 続 けてまいります いちごホテルは 数 少 ないホテル 特 化 型 リートというアドバ ンテージを 活 かしてホテルの 資 産 価 値 を 高 めるノウハウにさら に 磨 きをかけ 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 を 実 現 し 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 図 ってまいります いちごホテルの 今 後 の 成 長 に ぜひご 期 待 ください 3 4

ポートフォリオ 構 築 方 針 収 益 の 安 定 性 と 成 長 性 を 追 求 する ポートフォリオの 構 築 本 投 資 法 人 は 昨 今 のインバウンド 旅 行 者 の 増 加 に 着 目 し ホテルマーケットの 変 遷 をとらえたホテル 用 不 動 産 等 への 重 点 投 資 を 行 いますが 上 場 当 初 は 成 長 性 を 追 求 しながらも 需 要 の 安 定 性 景 気 下 降 局 面 における 収 益 への 影 響 力 等 を 考 慮 し 景 気 下 降 局 面 においても 相 対 的 に 安 定 的 な 収 益 力 を 確 保 することが 可 能 であると 本 投 資 法 人 が 考 えている 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテルに 優 先 的 に 投 資 を 行 います また 本 投 資 法 人 は 上 場 以 降 いちごグループのソーシング 力 とサポート 体 制 を 最 大 限 に 活 用 し 積 極 的 な 外 部 成 長 による 資 産 規 模 の 拡 大 に 併 せて 投 資 地 域 ホテルタイプ 賃 料 契 約 形 態 等 の 観 点 から 投 資 対 象 となるホテル 用 不 動 産 等 の 分 散 を 図 り 収 益 の 安 定 性 と 成 長 性 を 追 求 するポートフォリオの 構 築 を 目 指 します そして ポートフォリオの 安 定 運 用 が 可 能 となったタイミングを 総 合 的 に 判 断 し より 成 長 性 を 追 求 することが 可 能 なリゾートホテルやフルサービスホテルの 取 得 を 目 指 します オファリング 形 態 国 内 募 集 発 行 価 格 106,000 円 / 口 証 券 コード 3463 オファリング 総 額 14,363 百 万 円 募 集 口 数 国 内 一 般 募 集 :129,000 口 オーバーアロットメントによる 売 出 し:6,500 口 合 計 :135,500 口 上 場 日 2015 年 11 月 30 日 ポートフォリオ 構 築 方 針 上 場 当 初 は 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル に 優 先 的 に 投 資 成 長 性 フルサービスホテル リゾートホテル 駅 前 空 港 観 光 地 ビジネス 街 繁 華 街 等 の 集 客 エリア 大 都 市 圏 政 令 指 定 都 市 県 庁 所 在 地 等 の 都 市 および 観 光 地 景 勝 地 レジャー 施 設 近 隣 に 位 置 し 比 市 街 地 近 郊 に 位 置 し 宿 泊 施 設 に 加 え レストランなどの 較 的 ゆとりのある 宿 泊 施 設 とレストラン 宴 会 場 料 飲 施 設 設 備 宴 会 会 議 場 等 の 付 帯 施 設 を 備 えており 会 議 場 スポーツ 施 設 などより 多 様 な 付 帯 施 設 フルラインのサービスを 提 供 するホテル 設 備 を 有 するホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 駅 前 空 港 観 光 地 ビジネス 街 繁 華 街 等 の 集 客 エリア ターミナル 駅 等 の 交 通 の 要 所 近 隣 高 速 道 路 のインターチェンジ 付 近 等 に 位 置 し 付 帯 施 設 を 限 定 または 最 小 限 にして 宿 泊 を 主 体 としたホテルおよび 宿 泊 に 特 化 したホテル その 他 宿 泊 施 設 交 通 の 利 便 性 が 高 い 都 市 部 都 市 近 郊 駅 前 空 港 観 光 地 ビジ ネス 街 繁 華 街 等 の 集 客 エリア ターミナル 駅 等 の 交 通 の 要 所 近 隣 等 に 位 置 し 旅 館 業 法 に 定 める 旅 館 業 を 経 営 するための 宿 泊 施 設 で ホテル 以 外 の 各 宿 泊 施 設 およびサービスアパートメント 等 上 場 時 投 資 対 象 安 定 性 ホテルマーケットを 取 り 巻 く 外 部 環 境 国 策 の 推 進 に 加 え 東 京 オリンピック 開 催 決 定 等 によりインバウンドは 顕 著 に 増 加 インバウンド 旅 行 者 数 6 8 2011 年 日 本 の 観 光 政 策 ビジット ジャパ ン キャンペーン 開 始 10 13 20 2015 年 観 光 立 国 推 進 基 本 法 40 2020 年 60 2030 年 外 資 系 LCC 等 による 国 際 線 新 規 就 航 開 始 国 内 宿 泊 施 設 への 宿 泊 者 数 309 301 国 内 系 LCC 等 による 国 際 線 新 規 就 航 開 始 ビザの 発 給 要 件 緩 和 ビザの 発 給 要 件 緩 和 の 追 加 2003 年 2007 年 2008 年 2012 年 2013 年 2014 年 ~2015 年 2008 年 2009 年 348 339 359 2010 年 2011 年 2012 年 382 396 インバウンド 旅 行 者 動 向 インバウンド 旅 行 者 問 率 (2015 年 1 月 ~12 月 ) 消 費 1 人 たり 消 費 176 取 資 産 在 都 道 府 県 113 129 136 151 3,477 23.1 14.0 2,028 814 1,086 1,417 10.2 7.8 6.1 4.8 3.8 3.4 3.3 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 京 都 大 阪 府 北 海 道 県 京 都 府 県 愛 知 県 神 県 福 岡 県 2013 年 2014 年 物 件 選 定 における 着 目 ポイント 物 件 選 定 にあたっては 以 下 の5 点 に 着 目 し 総 合 的 に 判 断 Hard Hard Hard Soft Soft 立 地 建 物 バリューアップ 余 地 オペレーター キャッシュフロー 分 析 ホテル 立 地 としての 高 い 競 争 力 ホテル 用 不 動 産 等 としての 物 件 クオリティ いちごグループの 実 績 ノウハウ を 活 用 したバリューアップ 余 地 オペレーターとしての 信 用 力 と 高 い 運 営 能 力 個 別 ホテルごとに 異 なるキャッシュ フロー( 賃 料 収 入 )の 詳 細 な 分 析 と 賃 料 契 約 形 態 の 適 切 な 設 定 十 分 な 集 客 が 見 込 める 主 な 都 市 圏 の 駅 前 空 港 観 光 地 ビジネス 街 繁 華 街 等 の 集 客 エリア 景 勝 地 観 光 地 レジャー 施 設 等 の 近 隣 に 所 在 宿 泊 設 備 およびその 他 必 要 な 付 帯 設 備 が 整 っている 点 改 修 によって 利 用 可 能 な 状 態 となり 得 る 点 を 加 味 し ホテル 用 不 動 産 等 として 競 争 力 が 高 い 設 備 を 有 しているかを 総 合 的 に 判 断 効 果 的 かつ 戦 略 的 なCAPEXを 実 施 することで 安 定 的 な 運 営 またはアップサイドを 獲 得 する 可 能 性 を 考 慮 オペレーターとしての 信 用 力 適 切 な 運 営 を 可 能 とする 運 営 能 力 については これまでのオペレーターの 運 営 実 績 および 今 後 の 成 長 性 等 を 総 合 的 に 判 断 ポートフォリオ 全 体 のキャッシュフローの 安 定 と 成 長 を 図 るため 個 別 ホテルごとのキャッシュフロー 分 析 と 適 切 な 賃 料 契 約 形 態 による 契 約 の 締 結 を 実 施 5 6

第 1 期 ホテル 運 営 実 績 いちごグループの 強 みを 活 用 した 成 長 戦 略 の 実 現 ホテル 運 営 実 績 第 1 期 (2015 年 12 月 ~2016 年 1 月 ) 成 長 戦 略 ロードマップ ADR RevPARともに 前 年 同 時 期 比 上 昇 ポートフォリオ 全 体 変 動 賃 料 主 要 7ホテル 2015 年 1 月 2016 年 1 月 対 前 年 比 2015 年 1 月 2016 年 1 月 対 前 年 比 客 室 稼 働 率 89.3% 86.9% 2.4% 92.7% 90.9% 1.8% ADR( 円 ) 6,431 7,184 +11.7% 6,408 7,571 +18.1% RevPAR( 円 ) 5,744 6,240 +8.6% 5,937 6,881 +15.9% 外 部 成 長 ステージⅠ ステージ Ⅱ 外 部 成 長 / 内 部 成 長 / 強 固 な 財 務 基 盤 を 通 じ 分 配 金 の 安 定 成 長 を 図 る スポンサーサポートを 最 大 限 活 用 し 資 産 規 模 安 定 性 と 成 長 性 を 追 求 できる 分 散 の 効 いたポート 1,000 億 円 の 早 期 実 現 フォリオの 構 築 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテルに 優 先 的 に 投 資 好 立 地 の 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテルに 加 え フルサー コン バ ー ジョン 案 件 サ ービ ス ア パ ートメント 等 の 宿 ビスホテル/リゾートホテル 等 の 取 得 泊 施 設 取 得 既 存 ホテルの 再 生 に 加 え 新 築 ホテルの 取 得 による SPCへの 出 資 等 による 資 産 取 得 への 取 り 組 み 規 模 の 拡 大 [ 中 期 的 目 標 ] 資 産 規 模 2,000 億 円 ポートフォリオ 全 体 の 運 営 実 績 期 間 中 変 動 賃 料 が 発 生 した7 物 件 の 運 営 実 績 客 室 () ADR() RPAR() 客 室 () ADR() RPAR() 100 95 90 7,184 8,000 6,431 6,240 6,408 6,000 95 5,744 5,937 4,000 100 90 7,571 6,881 8,000 6,000 4,000 内 部 成 長 財 務 ホテル 運 営 のモニタリングとオペレーターへの 助 言 による 運 営 の 効 率 化 効 果 的 かつ 戦 略 的 なCAPEXの 実 施 によるホテル 収 益 の 向 上 賃 料 増 加 賃 貸 借 契 約 の 見 直 し リブランドを 含 む 収 益 改 善 策 オペレーターとの 協 働 による 費 用 削 減 コントロール の 検 討 資 産 規 模 拡 大 に 伴 う より 強 固 なレンダーフォーメー 発 行 体 格 付 けの 取 得 を 目 指 す ションの 確 立 資 金 調 達 手 段 の 多 様 化 適 切 なLTVコントロール 適 切 なLTV 金 利 リスクマネジメントに 向 けた 施 策 金 利 リスクマネジメントに 向 けた 施 策 の 継 続 発 行 体 格 付 けの 取 得 に 向 けた 準 備 グローバルインデックスへの 組 入 れを 目 指 す グローバルインデックス 組 入 れに 向 けた 準 備 85 80 89.3% 2015 年 1 月 86.9% 2016 年 1 月 2,000 0 85 80 92.7% 2015 年 1 月 90.9% 2016 年 1 月 2,000 0 IPO 資 産 規 模 拡 大 による 成 長 基 盤 の 確 立 投 資 対 象 の 多 様 化 分 散 化 安 定 性 と 成 長 性 の 追 求 第 1 期 第 4 期 第 7 期 (2016 年 1 月 期 ) (2017 年 7 月 期 ) (2019 年 1 月 期 ) 対 象 期 間 は 以 下 のとおり 2015 年 1 月 :2014 年 12 月 から2015 年 1 月 の2ヶ 月 間 2016 年 1 月 :2015 年 12 月 から2016 年 1 月 の2ヶ 月 間 コンフォートホテル 浜 松 およびホテルサーブ 神 戸 アスタを 除 く7 物 件 外 部 成 長 戦 略 いちごグループとの 連 携 による 資 産 規 模 の 早 期 拡 大 ポートフォリオ 全 体 の 運 営 実 績 (2015 年 2 月 ~2016 年 1 月 ) 客 室 () ADR() RPAR() 100 10,000 いちごグループがすでに 保 有 または 取 得 確 度 の 高 い 物 件 計 21 物 件 主 な 物 件 所 在 地 ウェアハウジング 機 能 の 活 用 既 存 施 設 のスポンサー 保 有 期 間 における 価 値 向 上 90 8,000 東 京 神 奈 川 大 阪 沖 縄 福 岡 熊 本 等 の 主 要 都 市 コンバージョン 案 件 による 取 得 対 象 物 件 の 拡 大 開 発 案 件 への 参 入 による 新 築 ホテルの 取 得 80 6,000 現 在 スポンサーが 保 有 するホテル 物 件 例 70 4,000 60 2,000 50 2015 年 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2016 年 1 月 0 7 8

いちごグループの 強 みを 活 用 した 成 長 戦 略 の 実 現 いちごグループによるバリューアップ 事 例 ホテルフロアの 増 床 による 収 益 向 上 改 装 前 分 配 金 予 想 の 修 正 1 口 当 たり 分 配 金 (DPU)の 上 昇 ホテルおよび 店 舗 が 入 居 するビルの 店 舗 部 分 1フロアをホテルに 変 更 し 客 室 21 室 を 増 加 ホテルオペレーターへの 賃 貸 部 分 を 増 床 し 変 動 賃 料 を 導 入 店 舗 フロア 項 目 2016 年 1 月 期 2016 年 7 月 期 2017 年 1 月 期 修 正 予 想 当 初 予 想 修 正 予 想 当 初 予 想 当 初 予 想 実 績 増 減 額 増 減 率 増 減 額 (2016/3/16)(2015/11/30) (2016/3/16)(2015/11/30) 増 減 率 差 異 詳 細 ( 単 位 : 百 万 円 ) 改 装 後 営 業 収 益 178 197 730 701 +28 +3.9% 755 687 +68 +9.8% ホテル 変 動 賃 料 66 308 290 +17 +5.8% 325 268 +56 +20.8% ホテル 収 益 の 向 上 に 伴 う 変 動 賃 料 増 加 ホテル 固 定 賃 料 119 387 387 395 395 その 他 11 34 23 +11 +47.8% 34 23 +11 +47.8% 店 舗 に 係 る 水 道 光 熱 費 の 賃 料 計 上 ホテルフロント ホテル 客 室 ホテル 朝 食 会 場 店 舗 に 係 る 水 道 光 熱 費 の 費 用 計 上 内 部 成 長 戦 略 営 業 利 益 74 102 423 411 +11 +2.6% 444 397 +46 +11.5% 第 2 期 および 第 3 期 各 11 百 万 円 減 価 償 却 費 第 2 期 :6 百 万 円 増 加 の101 百 万 円 想 定 第 3 期 :5 百 万 円 増 加 の104 百 万 円 想 定 戦 略 的 なCAPEXの 実 施 経 常 利 益 34 66 341 324 +16 +4.9% 361 309 +52 +16.8% 支 払 利 息 第 2 期 :4 百 万 円 減 少 の40 百 万 円 見 込 第 3 期 :4 百 万 円 減 少 の40 百 万 円 見 込 ヴァリエホテル 天 神 当 期 純 利 益 33 65 340 323 +16 +4.9% 360 308 +52 +16.8% 1 階 に 朝 食 カフェレストランとラウンジスペースを 新 設 2016 年 2 月 より 朝 食 提 供 を 開 始 客 室 以 外 でも 寛 げる 空 間 として ラウンジスペースを 常 時 開 放 1 口 当 たり 分 配 金 (DPU) 242 円 471 円 2,455 円 2,336 円 +119 円 +5.0% 2,606 円 2,230 円 +376 円 +16.8% ホテルの 付 加 価 値 と 顧 客 満 足 度 の 向 上 を 企 図 レストラン:ビュッフェスタイルの24 席 ラウンジスペース:Wi-Fi 対 応 のカフェ 1 口 当 たり 分 配 金 予 想 額 効 果 的 かつ 戦 略 的 なCAPEXの 実 施 レジャー 需 要 のさらなる 取 り 込 みを 図 る ライクな 空 間 でコーヒーを 無 料 提 供 年 間 ースで +495 円 (+10.8)に 上 方 修 正 10.8 %UP 高 稼 働 が 継 続 するホテルの 客 室 改 装 を 行 い 顧 客 満 足 度 を 高 めADR 向 上 による 増 収 を 図 る 年 間 稼 働 率 が90%を 超 えるホテルは 非 収 益 スペースの 客 室 化 を 計 画 2016 年 中 に 予 定 している 戦 略 的 投 資 5.0 %UP 16.8 %UP 完 了 時 期 ( 予 定 ) 対 象 ホテル 工 事 の 内 容 目 的 2016 年 4 月 ネストホテル 札 幌 大 通 ツインルーム(12 室 )の 客 室 改 装 および トリプルルーム 化 経 年 劣 化 解 消 レジャー 需 要 のさらなる 取 り 込 みによるADR 向 上 増 収 4,566 円 5,061 円 2016 年 7 月 ネストホテル 札 幌 大 通 倉 庫 の 客 室 化 による 客 室 の 増 室 非 営 業 スぺースの 収 益 化 による 増 収 2,336 円 2,455 円 2,230 円 2,606 円 2016 年 8 月 スマイルホテル 京 都 四 条 倉 庫 の 客 室 化 による 客 室 の 増 室 非 営 業 スぺースの 収 益 化 による 増 収 2016 年 10 月 ホテルウィング インターナショナル 名 古 屋 2016 年 12 月 チサンイン 大 阪 ほんまち 客 室 全 室 改 装 (バスルームリメイクを 含 む)( 賃 借 人 との 共 同 改 装 ) 客 室 改 装 (ユニットバス 交 換 含 む)および トリプルルーム 化 ( 賃 借 人 との 共 同 改 装 ) 経 年 劣 化 解 消 レジャー 需 要 のさらなる 取 り 込 みによるADR 向 上 増 収 経 年 劣 化 解 消 レジャー 需 要 のさらなる 取 り 込 みによるADR 向 上 増 収 想 第 2 期 想 想 想 想 想 2016 年 7 月 期 第 3 期 2017 年 1 月 期 年 ース( 第 2 期 第 3 期 合 算 ) 9 10

ポ ートフォリオ 一 覧 保 有 物 件 紹 介 物 件 番 号 取 得 資 産 賃 料 契 約 形 態 業 態 001 スマイルホテル 京 都 四 条 002 ホテルビスタプレミオ 京 都 003 ホテルウィングインターナショナル 名 古 屋 004 ネストホテル 札 幌 駅 前 005 チサンイン 大 阪 ほんまち 固 定 + 変 動 賃 料 固 定 + 変 動 賃 料 固 定 + 変 動 賃 料 固 定 + 変 動 賃 料 固 定 + 変 動 賃 料 006 コンフォートホテル 浜 松 固 定 賃 料 007 ホテルサーブ 神 戸 アスタ 008 ネストホテル 札 幌 大 通 009 ヴァリエホテル 天 神 固 定 + 変 動 賃 料 固 定 + 変 動 賃 料 固 定 + 変 動 賃 料 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 総 客 室 数 ( 室 ) 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 鑑 定 評 価 額 ( 百 万 円 ) 所 在 地 138 4,480 4,580 京 都 府 京 都 市 84 3,600 3,730 京 都 府 京 都 市 220 2,670 2,760 愛 知 県 名 古 屋 市 162 2,160 2,220 北 海 道 札 幌 市 130 1,630 1,720 大 阪 府 大 阪 市 196 1,550 1,640 静 岡 県 浜 松 市 133 1,490 1,550 兵 庫 県 神 戸 市 117 1,450 1,490 北 海 道 札 幌 市 77 1,380 1,690 福 岡 県 福 岡 市 合 計 / 平 均 1,257 20,410 21,380 ポートフォリオマップ ホテルビスタプレミオ 京 都 スマイルホテル 京 都 四 条 ネストホテル 札 幌 大 通 002 ホテルビスタプレミオ 京 都 本 ホテルは 京 都 市 営 地 下 鉄 東 西 線 京 都 市 役 所 前 駅 徒 歩 約 5 分 ホテルサーブ 神 戸 アスタ ヴァリエホテル 天 神 チサンイン 大 阪 ほんまち ネストホテル 札 幌 駅 前 コンフォートホテル 浜 松 ホテルウィング インターナショナル 名 古 屋 物 件 概 要 阪 急 電 鉄 京 都 本 線 河 原 町 駅 から 徒 歩 約 7 分 の 河 原 町 に 立 地 する 宿 泊 特 化 型 ホテルです 繁 華 性 の 高 い 中 心 市 街 地 にあって 交 通 利 便 性 に 優 れており ビジネス 目 的 および 市 内 観 光 目 的 の 宿 泊 拠 点 として 適 しています 広 めのツイン ダブルを 中 心 とした 客 室 構 成 となっており 拡 大 しているレ ジャー 需 要 のさらなる 取 り 込 みが 見 込 まれます 客 室 は 機 能 的 な 洋 室 タイプを 基 調 としながらも 京 都 らしい 和 風 のテイストが 織 り 込 まれた 内 装 であり 地 域 の 標 準 的 なビジネスホテルに 比 し 総 じて 高 品 質 の 仕 様 となっています 取 得 価 格 3,600 百 万 円 総 客 室 数 84 室 鑑 定 評 価 額 3,730 百 万 円 賃 貸 可 能 面 積 3,867.66m2 鑑 定 NOI 利 回 り 5.0% 構 造 階 数 S RC 造 地 下 1 階 付 6 階 建 償 却 後 NOI 利 回 り 4.3% 建 築 時 期 2008 年 6 月 26 日 ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 賃 料 契 約 形 態 固 定 + 変 動 賃 料 所 在 地 京 都 府 京 都 市 11 12

保 有 物 件 紹 介 001 スマイルホテル 京 都 四 条 004 ネストホテル 札 幌 駅 前 本 ホテルは 京 都 市 営 地 下 鉄 烏 丸 線 四 条 駅 阪 急 電 鉄 京 都 本 線 烏 物 件 概 要 丸 駅 の 西 方 約 400メートル 徒 歩 約 5 分 の 京 都 市 中 心 部 に 位 置 する 宿 泊 特 化 型 ホテルです 四 条 烏 丸 エリアは 鉄 道 網 道 路 網 の 要 衝 で 市 内 の 住 宅 地 および 観 光 地 各 所 とのアクセスは 良 好 な 場 所 であり 四 条 烏 丸 交 差 点 を 中 心 に 銀 行 証 券 会 社 等 が 集 積 する 金 融 街 となっています また ビジネ ス 需 要 に 加 え 国 内 外 のレジャー 需 要 も 期 待 できるエリアです 2014 年 6 月 にリブ ランドオープンし 全 客 室 および 共 用 部 の 大 幅 なリニューアルを 実 施 しました 本 ホテルは 札 幌 市 営 地 下 鉄 南 北 線 さっぽろ 駅 から 徒 歩 約 5 分 物 件 概 要 JR 函 館 本 線 他 札 幌 駅 から 徒 歩 約 6 分 圏 内 に 立 地 する 宿 泊 主 体 型 ホ テルです 札 幌 市 の 中 心 街 に 位 置 しており 繁 華 性 も 高 く 交 通 利 便 性 に 優 れ 観 光 ビジネスの 両 面 での 宿 泊 拠 点 として 需 要 が 見 込 まれます また 大 通 公 園 すすきのエリア 等 の 飲 食 街 や 観 光 スポットへのアクセスにも 優 れてい ます 2013 年 5 月 に ネストホテル 札 幌 駅 前 にリブランドされ 朝 食 は 和 洋 食 40 種 類 以 上 を 提 供 するビュッフェスタイルで 人 気 を 博 しています 取 得 価 格 4,480 百 万 円 鑑 定 評 価 額 4,580 百 万 円 鑑 定 NOI 利 回 り 5.7% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.0% ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 所 在 地 京 都 府 京 都 市 総 客 室 数 138 室 賃 貸 可 能 面 積 4,891.84m2 構 造 階 数 SRC S 造 地 下 1 階 付 10 階 建 建 築 時 期 1991 年 1 月 31 日 賃 料 契 約 形 態 固 定 + 変 動 賃 料 取 得 価 格 2,160 百 万 円 鑑 定 評 価 額 2,220 百 万 円 鑑 定 NOI 利 回 り 6.9% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.8% ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 所 在 地 北 海 道 札 幌 市 総 客 室 数 162 室 賃 貸 可 能 面 積 5,734.93m2 構 造 階 数 SRC 造 地 下 1 階 付 11 階 建 建 築 時 期 1984 年 6 月 30 日 賃 料 契 約 形 態 固 定 + 変 動 賃 料 003 ホテルウィングインターナショナル 名 古 屋 005 チサンイン 大 阪 ほんまち 本 ホテルは 名 古 屋 市 営 地 下 鉄 桜 通 線 鶴 舞 線 丸 の 内 駅 より 徒 歩 物 件 概 要 約 2 分 の 中 心 市 街 地 に 立 地 する 宿 泊 特 化 型 ホテルで 2006 年 に 現 在 の ホテルウィングインターナショナル 名 古 屋 にリブランドされま した 周 辺 は 日 本 銀 行 名 古 屋 支 店 を 中 心 に 官 公 庁 関 連 のほか 多 数 の 金 融 機 関 や 大 企 業 の 支 店 が 存 するエリアであり 栄 エリアやJR 名 古 屋 駅 等 へのアクセス にも 優 れているため ビジネスおよびレジャー 需 要 両 面 の 取 り 込 みが 可 能 です 本 ホテルは 大 阪 市 営 地 下 鉄 中 央 線 堺 筋 本 町 駅 徒 歩 約 5 分 の 大 阪 物 件 概 要 主 要 ビジネスエリアに 位 置 する 宿 泊 特 化 型 ホテルです 周 辺 は 大 型 商 業 施 設 や 飲 食 店 舗 が 集 積 する 商 業 繁 華 性 の 高 いエリアであり ビジネ スおよびレジャー 需 要 両 面 の 取 り 込 みが 可 能 です 大 阪 市 内 の 主 要 な 観 光 スポッ トであるユニバーサル スタジオ ジャパンや 京 セラドーム 等 へのアクセスにも 優 れています 取 得 価 格 2,670 百 万 円 鑑 定 評 価 額 2,760 百 万 円 鑑 定 NOI 利 回 り 5.9% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.4% ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 所 在 地 愛 知 県 名 古 屋 市 総 客 室 数 220 室 賃 貸 可 能 面 積 5,255.66m2 構 造 階 数 SRC S 造 地 下 1 階 付 地 上 11 階 建 築 時 期 1984 年 10 月 19 日 賃 料 契 約 形 態 固 定 + 変 動 賃 料 取 得 価 格 1,630 百 万 円 鑑 定 評 価 額 1,720 百 万 円 鑑 定 NOI 利 回 り 5.5% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.0% ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 所 在 地 大 阪 府 大 阪 市 総 客 室 数 130 室 賃 貸 可 能 面 積 3,690.00m2 構 造 階 数 SRC 造 地 下 1 階 付 10 階 建 建 築 時 期 1982 年 10 月 26 日 賃 料 契 約 形 態 固 定 + 変 動 賃 料 13 14

保 有 物 件 紹 介 006 コンフォートホテル 浜 松 008 ネストホテル 札 幌 大 通 本 ホテルは JR 東 海 道 本 線 東 海 道 新 幹 線 浜 松 駅 の 南 方 徒 歩 約 2 物 件 概 要 分 に 位 置 するシングルルーム(35 室 )とダブルルーム(142 室 )が 中 心 の 宿 泊 特 化 型 ホテルです JR 東 海 道 本 線 東 海 道 新 幹 線 浜 松 駅 南 口 エリアの 幹 線 道 路 沿 いにあり 交 通 利 便 性 に 優 れており 同 エリアでは 商 業 性 にも 優 れた 立 地 となっています 自 動 車 オートバイ 楽 器 等 の 全 国 規 模 メー カーの 本 社 や 工 場 が 存 在 し それらの 部 品 や 関 連 の 中 小 企 業 も 多 いため 底 堅 い ビジネス 需 要 が 見 込 まれます 本 ホテルは 札 幌 市 営 地 下 鉄 南 北 線 大 通 駅 徒 歩 約 4 分 札 幌 市 の 物 件 概 要 中 心 街 に 位 置 する 宿 泊 特 化 型 ホテルです 繁 華 性 の 高 い 中 心 市 街 地 に 立 地 しており 交 通 利 便 性 にも 優 れるため ビジネス 目 的 および 市 内 観 光 目 的 の 宿 泊 拠 点 として 観 光 ビジネスの 両 面 の 需 要 が 見 込 める 立 地 です 2013 年 12 月 に ネストホテル 札 幌 大 通 にリブランドされました 全 室 20m2 以 上 の 客 室 構 成 となっており 拡 大 する 観 光 需 要 のさらなる 取 り 込 みが 期 待 されます 取 得 価 格 1,550 百 万 円 鑑 定 評 価 額 1,640 百 万 円 鑑 定 NOI 利 回 り 6.4% 償 却 後 NOI 利 回 り 4.5% ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 所 在 地 静 岡 県 浜 松 市 取 得 価 格 1,450 百 万 円 鑑 定 評 価 額 1,490 百 万 円 鑑 定 NOI 利 回 り 6.9% 償 却 後 NOI 利 回 り 4.9% ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 所 在 地 北 海 道 札 幌 市 総 客 室 数 賃 貸 可 能 面 積 構 造 階 数 建 築 時 期 賃 料 契 約 形 態 196 室 4,173.92m2 S 造 地 上 10 階 建 2009 年 9 月 10 日 固 定 賃 料 総 客 室 数 賃 貸 可 能 面 積 構 造 階 数 建 築 時 期 賃 料 契 約 形 態 117 室 5,638.78m2 SRC S 造 地 下 1 階 付 15 階 建 1992 年 8 月 26 日 固 定 + 変 動 賃 料 007 ホテルサーブ 神 戸 アスタ 009 ヴァリエホテル 天 神 本 ホテルは 2008 年 1 月 に 建 築 された JR 神 戸 線 ( 山 陽 本 線 ) 他 物 件 概 要 新 長 田 駅 から 徒 歩 約 2 分 圏 内 に 立 地 しているシングルルーム(77 室 ) 中 心 の 宿 泊 特 化 型 ホテルです ホテルの 位 置 する 新 長 田 エリ アには 阪 神 淡 路 大 震 災 後 に 市 街 地 再 開 発 事 業 による 再 開 発 ビル 等 が 多 数 整 備 されています 本 ホテルは 福 岡 市 営 地 下 鉄 空 港 線 天 神 駅 徒 歩 約 6 分 最 寄 りの 物 件 概 要 出 口 から 徒 歩 約 2 分 の 駅 近 に 立 地 する 総 客 室 数 77 室 の 宿 泊 特 化 型 ホテ ルです 約 15m2のダブル ツインがそれぞれ35 室 約 17m2のツイン が7 室 で 構 成 されています 本 ホテルが 立 地 する 天 神 エリアは アクセス 面 商 業 繁 華 性 利 用 者 層 等 いずれの 観 点 からも 福 岡 市 内 で 最 も 宿 泊 需 要 が 見 込 めるエ リアで 平 日 のビジネス 需 要 週 末 は 観 光 等 のレジャー 需 要 の 取 り 込 みが 可 能 で す 2015 年 に 全 客 室 の 改 装 を 行 い リニューアルオープンしました 取 得 価 格 1,490 百 万 円 鑑 定 評 価 額 1,550 百 万 円 鑑 定 NOI 利 回 り 6.1% 償 却 後 NOI 利 回 り 4.3% ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 所 在 地 兵 庫 県 神 戸 市 総 客 室 数 133 室 賃 貸 可 能 面 積 4,633.16m2 構 造 階 数 RC 造 地 下 1 階 付 9 階 建 取 得 価 格 1,380 百 万 円 鑑 定 評 価 額 1,690 百 万 円 鑑 定 NOI 利 回 り 6.7% 償 却 後 NOI 利 回 り 5.7% ホテルタイプ 宿 泊 主 体 特 化 型 ホテル 所 在 地 福 岡 県 福 岡 市 総 客 室 数 77 室 賃 貸 可 能 面 積 1,910.94m2 構 造 階 数 RC 造 地 上 8 階 建 建 築 時 期 賃 料 契 約 形 態 2008 年 1 月 15 日 固 定 + 変 動 賃 料 建 築 時 期 賃 料 契 約 形 態 1994 年 3 月 31 日 固 定 + 変 動 賃 料 15 16

1 2 3 11 27722 28131 2 1271130 2 197 197 95 67 NOI 2 1271130 102 66 65 411 100 5 2812772228131194271130 2813163 23,071 14,211 14,145 138,500 1 102,608 65 1 471 1 471 1 3 0.31.7 3 0.52.7 3 61.6 4 99.9 9 12 39,796.89 100.0 50 25,437 NOINet Operating Income 3 180 5 63 1 21781161277 22281 2 1 26198 277223003,0001130 34631135,50013,845 8,500920,410 2 2711214719.7 3 2773,00030011 129,00013,181126,500664 28131138,500 8,500 3,25030115,250 3211281318,500 LTV36.8 17 18

4 28119710266 65 3767151 10090 6511 651471 4 3767 1511009065 1165 1471 1 27722 28131 65,276 43 3 27 7 22 3,000 3,000 300 300 1 271127 129,000 132,000 13,181 13,481 2 1 471 65,233 1 471 1 65,233 271222 6,500 138,500 664 14,145 3 11100,000 21106,000102,184 31102,184 11 1 1 27722 28131 142,000 109,200 19 20

5 1 1 3 2 6 3 4 1 iii iii iiiiii 2 a. b. c. d. 3 4 2 CAPEX 1 CAPEX 2 1 CAPEXCapital Expenditure 2 CAPEX CAPEXCAPEX 21 22

1 1 28131 10,000,000 138,500 14,145 4,370 2 28131 3 128131 NPO 1,896 1,264 1,264 25,089 18.11 17,786 12.84 11,474 8.28 6,500 4.69 MSIP CLIENT SECURITIES 6,423 4.63 2 5,322 3.84 SIX SIS LTD. 4,470 3.22 MSCO CUSTOMER SECURITIES 3,988 2.87 SBI 1,782 1.28 4 28131 CBLDN STANDARD LIFE INVESTMENT COMPANY II-GLOBAL REIT FUND 1,602 1.15 84,436 60.96 2 23 24

1 3 1 2 128131 28131 3,646 15.8 4,260 18.5 11,317 49.1 1,416 6.1 001 59 4,891.84 4,580 4,524 20,642 89.5 2,428 10.5 23,071 100.0 002 003 457 411 3,867.66 3,730 3,635 5,255.66 2,760 2,697 1 2 004 005 92 38 5,734.93 2,220 2,182 3,690.00 1,720 1,650 006 3535 4,173.92 1,640 1,563 2 28131 007 008 11 291 4,633.16 1,550 1,507 5,638.78 1,490 1,464 1 2 4,524 4,891.84 4,891.84 100.0 17.6 3,635 3,867.66 3,867.66 100.0 18.0 009 812 1,910.94 1,690 1,416 39,796.89 21,380 20,642 1847 2,697 5,255.66 5,255.66 100.0 13.3 2,182 5,734.93 5,734.93 100.0 8.5 1,650 3,690.00 3,690.00 100.0 6.8 1,563 4,173.92 4,173.92 100.0 9.5 1,507 4,633.16 4,663.16 100.0 9.2 1,464 5,638.78 5,638.78 100.0 7.3 1,416 1,910.94 1,910.94 100.0 9.7 20,642 39,796.89 39,796.89 100.0 100.0 1 2 25 26

1 27722 28131 4 3 28131 001 1 100.0 34,879 17.6 002 3 100.0 35,722 18.0 28131 003 1 100.0 26,341 13.3 004 1 100.0 16,922 8.5 1 11 2 005 2 100.0 13,388 6.8 006 1 100.0 18,761 9.5 007 1 100.0 18,300 9.2 008 1 100.0 14,364 7.3 5,250,000 5,250,000 5,250,000 5,250,000 1 2 009 1 100.0 19,270 9.7 12 100.0 197,950 100.0 5 27 28

1 28131 2810 2812 50,000 3 1 27722 28131 28 6 2810 20,500 27,636 89 12 28 4 28 4 16,000 27,546 2 28 5 28 7 16,500 2 28 6 28 8 15,000 28 3 28 4 14,000 2 10,000 25,4371,990 27,427 28 1 28 1 17,422 29 30

1 1 27722 28131 3 a 16,915 b 1,119 c 2,853 4 d 4,425 e 2,225 27,540 5 2 28131 1 1,300 27 1130 1,137 487 325 2,100 0.77091 30 1130 3 27 1,837 1130 787 1.08000 2 32 1130 525 8,500 1 2 3 31 32

1 3 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 4,480 3,600 2,670 2,160 1,630 1,550 1,490 1,450 1,380 1 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 27 1130 1 2 4,480 4,500 3,600 3,620 2,670 2,710 2,160 2,180 1,630 1,650 1,550 1,610 1,490 1,500 1,450 1,460 1,380 1,450 27 731 27 731 27 731 27 731 27 731 27 731 27 731 27 731 27 731 1 23 2 2 201 1 27722281311 33 34

4 1 1..... 2 1 2 20,410,000 4,480,000 22.0 3,600,000 17.6 6,280,000 30.8 1,550,000 7.6 1,630,000 8.0 1,490,000 7.3 3 1,380,000 6.8 20,410,000 100.0 1 123 2627 2 2 5 35 36

1 4 2 1 5 271021 2710 2 2 27 7 22 2710 2 271119 271026 SMBC 3 37 38

28131 28131 992,622 533,849 42,432 57,801 521,086 11,922 2,159,714 6,170,044 49,963 6,120,081 2,220 40,555 24,752 14,111 937 28,256 225 108,839 8,500,000 251,111 8,751,111 8,859,951 23 2,196 5,275 14,145,932 88 65,276 5,187 14,515,032 20,642,497 65,276 14,211,208 1 14,211,208 23,071,160 10,000 147,228 157,228 20,799,725 45,799 65,920 111,720 23,071,160 39 40

27722 28131 27722 28131 1 192,936 1 5,013 197,950 1 67,669 16,915 1,119 2,853 14,145,932 14,145,932 14,145,932 65,276 65,276 65,276 65,276 14,145,932 65,276 65,276 14,211,208 14,211,208 14,145,932 65,276 65,276 14,211,208 14,211,208 4,425 2,225 95,210 102,740 0 0 14,111 12,626 5,085 4,702 36,525 66,214 66,214 937 937 65,276 65,276 41 42

1. 1 27722 28131 253 8 5 2 2. 1 5 2 3 271127 271127 492,264 451,242 41,022 5. 27722 28131 1 2 3. 8,429 4. 1 2 3 4 43 44

28131 1. 674 50,000 1. A. 27722 28131 192,936 192,936 5,013 5,013 197,950 B. 3,091 5,013 1,121 50,074 1,990 385 5,992 67,669 C. AB 130,280 45 46

27722 28131 10,000,000 138,500 28131 1. 16 16 16 2. 32.31 31.83 0.94 1.42 47 48

27722 28131 27722 28131 1. 1 2 LTV LTV 3 2. 28131 2 1 992,622 992,622 2 533,849 533,849 1,526,471 1,526,471 3 8,500,000 8,597,853 97,853 8,500,000 8,597,853 97,853 4 1 12 3 4 49 50

4 27722 28131 27722 28131 1 27 7 22 28 1 31 5,250,000 5,250,000 13 2 251,111 20,642,497 20,642,497 21,380,000 1 2920,692,572 3 3 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 992,622 533,849 1,526,471 4 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 3,250,000 5,250,000 3,250,000 5,250,000 51 52

27722 28131 27722 28131 2,853 2,864 362 4.69 300,000 1,490,000 1,630,000 1,380,000 53 54

1 27722 28131 27722 28131 1 102,608 1 1,352 1 1 1 27722 28131 65,276 65,276 48,260 55 56

27722 28131 1 65,276,796 65,233,500 471 43,296 376715 110090 65,276,79611 65,233,500 1471 57 58

27722 28131 66,214 50,074 5,085 4,702 14,111 42,432 521,086 57,801 147,228 15,118 24,752 28,256 11,696 571,928 571,928 27722 28131 3 27722 28131 1. 992,622 533,849 1,526,471 20,667,134 251,111 10,000 50,885 20,476,908 8,500,000 14,075,308 22,575,308 1,526,471 1 1,526,471 59 60

投 資 口 投 資 主 情 報 投 資 主 インフォメーション 主 要 な 投 資 主 (2016 年 1 月 31 日 現 在 ) 投 資 主 メモ 氏 名 または 名 称 所 有 投 資 口 数 ( 口 ) 比 率 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 25,089 18% 資 産 管 理 サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 証 券 投 資 信 託 口 ) 17,786 13% 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 11,474 8% いちごグループホールディングス 株 式 会 社 (スポンサー) 6,500 5% MSIP CLIENT SECURITIES 6,423 5% 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 投 信 口 ) 5,322 4% SIX SIS LTD. 4,470 3% MSCO CUSTOMER SECURITIES 3,988 3% 株 式 会 社 SBI 証 券 1,782 1% CBLDN STANDARD LIFE INVESTMENT COMPANY II - GLOBAL REIT FUND 1,602 1% 合 計 84,436 61% 投 資 主 総 会 分 配 金 支 払 確 定 基 準 日 上 場 金 融 商 品 取 引 所 公 告 方 法 投 資 主 名 簿 等 管 理 人 2 年 に1 回 以 上 開 催 毎 年 1 月 31 日 7 月 31 日 ( 分 配 金 は 支 払 確 定 基 準 日 より3 ヶ 月 以 内 にお 支 払 いします ) 東 京 証 券 取 引 所 ( 銘 柄 コード3463) 電 子 公 告 により 本 投 資 法 人 ホームページ(www.ichigo-hotel.co.jp)に 掲 載 いたします 東 京 都 中 央 区 八 重 洲 一 丁 目 2 番 1 号 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 [ 郵 送 / 電 話 照 会 先 ] 168-8507 東 京 都 杉 並 区 和 泉 二 丁 目 8 番 4 号 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 証 券 代 行 部 0120-288-324(フリーダイヤル) 投 資 口 に 関 する マイナンバー 制 度 のご 案 内 投 資 主 の 状 況 (2016 年 1 月 31 日 現 在 ) 市 町 村 から 通 知 されたマイナンバーは 投 資 口 の 税 務 関 係 のお 手 続 きで 必 要 となります このため 投 資 主 様 から お 取 引 の 証 券 会 社 等 へマイナンバーをお 届 けいただく 必 要 がございます 法 令 に 定 められたとおり 分 配 金 等 の 支 払 調 書 には 投 資 主 様 のマイナンバーを 記 載 し 税 務 署 へ 提 出 いたします 17 4,370 117 38 4,198 29,798 15,189 138,500 29,557 63,956 [マイナンバーのお 届 出 に 関 するお 問 い 合 わせ 先 ] 証 券 口 座 にて 投 資 口 を 管 理 されている 投 資 主 様 お 取 引 の 証 券 会 社 までお 問 い 合 わせください IRカレンダー 2016 年 1 月 期 決 算 期 末 2016 年 1 月 31 日 決 算 発 表 2016 年 3 月 16 日 分 配 金 支 払 開 始 2016 年 4 月 22 日 2016 年 7 月 期 決 算 期 末 2016 年 7 月 31 日 決 算 発 表 2016 年 9 月 中 旬 分 配 金 支 払 開 始 2016 年 10 月 下 旬 投 資 口 価 格 の 推 移 その 他 各 種 個 人 投 資 家 向 けIRセミナー フェア 等 に 随 時 参 加 しています 詳 細 はホームページで 告 知 しますので 是 非 ご 参 加 ください 136,700 IRニュース 配 信 サービスのお 知 らせ www.ichigo-hotel.co.jp 109,200 いちごホテルリート 投 資 法 人 では ホームページを 通 じて 最 新 のお 知 らせ 決 算 情 報 投 資 物 件 の 情 報 等 様 々な 有 用 な 情 報 を 公 開 しています IRニュース 配 信 サービスを 行 っております 最 新 のお 知 らせをタイムリーに お 届 けいたします 是 非 ご 活 用 ください ( 注 ) 東 証 REIT 指 数 は 2015 年 11 月 30 日 ( 上 場 日 )の 東 証 REIT 指 数 を 同 日 の 本 投 資 法 人 の 投 資 口 価 格 として 指 数 化 本 書 の 製 作 にあたって 次 の 配 慮 をしています 植 物 油 インキ 環 境 に 優 しい 植 物 油 インキを 使 用 して 印 刷 しています 61 62