資 産 の 現 状 把 握 と 今 後 の 不 動 産 対 策 提 案 レポート 164-0012 東 京 都 中 野 区 本 町 三 丁 目 30 番 4 号 KDX 中 野 坂 上 ビル5 階 プロサーチ 株 式 会 社 TEL 03-5365-3951 FAX 03-5365-3954 Page 1
今 回 の 対 策 におけるテーマ 1 現 状 よりも 収 益 性 を 上 げる ( 資 産 の 有 効 利 用 ) 現 状 の 把 握 ( 各 物 件 の 収 益 率 を 把 握 する ) 将 来 生 活 費 の 一 部 として 賄 える 収 益 を 上 げる 2 畑 の 有 効 活 用 について 活 用? 戸 建 て 賃 貸? 何 もしない? 一 番 いいのは? 借 入 金 のリスクはなるべく 少 なく 資 産 全 体 を 見 て 最 も 有 効 な 方 法 を 検 討 する 3 将 来 子 供 に 価 値 のある 不 動 産 を 残 す 収 益 性 の 高 い 不 動 産 実 際 に 使 える 不 動 産 を 残 せるように 自 宅 をどう 残 していくべきか 4 相 続 税 の 減 税 効 果 将 来 の 納 税 イメージの 把 握 相 続 発 生 に 備 えて 今 から 準 備 できることはしておく Page 2
対 策 比 較 一 覧 プラン 1 現 状 のまま 何 もしない 2 活 用 3 土 地 を 一 部 売 却 戸 建 て 活 用 4 土 地 を 全 て 売 却 区 分 所 有 に 買 換 え 活 用 イメージ 借 入 金 概 算 なし 1.24 億 円 なし なし 概 算 相 続 税 額 (1 次 +2 次 ) 20 年 後 想 定 約 8,030 万 円 約 7,270 万 円 約 6,972 万 円 約 5,872 万 円 1 収 益 性 なし 25.4 万 円 / 月 借 入 返 済 後 (30 年 目 以 降 ) 57 万 円 / 月 ( 賃 料 20%) 11.3 万 円 / 月 借 入 返 済 後 (30 年 目 以 降 ) 12 万 円 / 月 ( 賃 料 20%) 10.8 万 円 / 月 20 年 目 以 降 7.8 万 円 / 月 ( 賃 料 20%) 2 安 定 性 可 もなく 不 可 もなく サブリース 期 間 中 は 安 定 入 居 者 の 入 れ 替 えが 少 ない 安 定 性 の 高 い 立 地 を 選 べる 3 心 の 安 心 感 特 に 借 入 等 もないので 心 配 はない 4 将 来 の 柔 軟 性 いつでも 売 却 可 能 5 相 続 税 対 策 節 税 効 果 ほとんどなし 賃 料 下 落 リスク 金 利 上 昇 リスク 固 定 金 利 にすることで 回 避 できる 最 も 恐 いのがサブリース 解 約 賃 借 人 がいるので 売 りにくい 全 体 でしか 売 れない 貸 家 建 付 地 大 きな 借 入 建 築 に 組 み 換 え 借 入 に 対 するリスクが 低 い ( 自 己 資 金 でも 賄 える) 1 区 画 ずつ 売 却 が 可 能 住 むことも 貸 すことも 可 能 貸 家 建 付 地 評 価 の 高 い 土 地 を 半 分 売 却 建 築 に 組 み 換 え 総 評 経 済 的 なメリットは 皆 無 収 益 性 が 最 も 高 い 将 来 の 柔 軟 性 が 高 い 借 入 必 要 なし 駅 近 の 物 件 であれば 売 りやすい 貸 しやすい 相 続 税 節 税 効 果 が 大 きい 相 続 税 節 税 効 果 が 大 きい 不 動 産 を 持 つエリアを 変 えられる Page 3
まとめ 多 少 のリスクを 背 負 っても 収 益 性 が 高 いこと? 収 益 性 が 低 くとも 安 心 して 運 用 し 続 けることができること? 分 割 換 金 自 己 利 用 将 来 の 柔 軟 性 が 高 い 活 用? 相 続 税 評 価 減 額 効 果 が 高 く 節 税 効 果 の 高 い 方 法? 何 を 優 先 とするかによって 活 用 方 法 が 決 まります ポイント 夫 婦 2 人 で 生 活 するために どのぐらいの 生 活 費 が 必 要 か? 将 来 不 動 産 を 子 供 たちにどういう 形 で 残 していきたいか? 収 益 性 最 優 先 活 用 ( 固 定 金 利 にすることで 金 利 上 昇 リスクは 回 避 できる) 柔 軟 性 が 高 く 安 心 した 運 用 土 地 売 却 + 戸 建 て 賃 貸 相 続 税 節 税 エリアを 変 える 区 分 マンションに 組 換 え Page 4
まとめ ~ 推 奨 プラン1 イメージ~ 戸 建 て 賃 貸 との 併 用 型 有 効 活 用 建 築 費 総 額 9,840 万 円 一 戸 建 て 2 棟 建 築 費 2,400 万 円 建 築 費 1.24 億 円 6/10=7,440 万 円 一 戸 建 て 3LDK (2LDK 6 世 帯 ) Page 5
まとめ ~ 推 奨 プラン1~ + 戸 建 て 併 用 プランのメリット 借 入 金 総 額 が 計 画 よりも 少 ない 戸 建 てとを 混 合 することで 長 い 期 間 にわたって 賃 貸 がしやすくなる ( 将 来 の 空 室 リスクを 低 減 できる ) 必 要 な 時 に1 区 画 だけ 売 却 して 換 金 することができる ( 全 部 を 売 る 必 要 はない ) 相 続 税 の 節 税 効 果 もある + 戸 建 て 併 用 プランのデメリット での 全 体 活 用 と 比 較 すると 収 益 性 が 低 いが 戸 建 てだけの 活 用 よりも 収 益 性 が 高 い 将 来 の 納 税 について 20 年 後 相 続 発 生 とした 時 の 一 次 相 続 税 + 二 次 相 続 税 7,406 万 円 ( 概 算 ) 毎 月 の 収 支 計 算 (シミュレーション) 項 目 金 額 備 考 月 額 賃 料 収 入 460,800 円 1F 2LDK 68,500 円 3 2F 2LDK 72,500 円 3 駐 車 場 6,300 円 6 台 太 陽 光 33,600 円 56,000 円 6/10 戸 建 て 月 額 賃 料 収 入 管 理 費 修 繕 積 立 金 160,000 円 35,730 円 戸 建 て 賃 貸 80,000 円 2 棟 居 室 8% 駐 車 場 5% で 計 算 した 場 合 戸 建 て 管 理 費 24,000 円 賃 料 の15% 想 定 戸 建 て 積 立 金 20,000 円 1 棟 月 1 万 円 2 棟 借 入 金 返 済 月 々 固 定 資 産 税 月 間 手 取 り 額 年 間 手 取 り 額 363,705 円 48,000 円 162,965 円 1,955,580 円 建 築 費 総 額 9,840 万 円 年 利 2% 期 間 30 年 本 プランを 推 奨 する 理 由 の 高 い 収 益 性 を 生 かす ( 収 益 の 確 保 ) 戸 建 て 賃 貸 の 柔 軟 性 を 確 保 ( 換 金 しやすい 将 来 子 供 に 住 居 として 残 すことも!) 築 10 年 以 降 を 見 据 えて 様 々な 賃 貸 ニーズに 応 える ( 賃 料 下 落 リスク 空 室 リスクの 分 散 ) 計 画 よりも 借 入 金 の 総 額 を 抑 える ( 借 入 リスクの 軽 減 ) 相 続 税 評 価 の 引 き 下 げ 効 果 あり( 相 続 税 の 圧 縮 ) Page 6
まとめ ~ 推 奨 プラン2 イメージ~ 土 地 一 部 売 却 建 築 プラン 建 築 費 総 額 7,440 万 円 ( 借 入 6,000 万 円 ) 売 却 価 格 譲 渡 税 仲 介 手 数 料 手 取 り 1,800 万 円 342 万 円 60 万 円 約 1,400 万 円 売 却 建 築 費 1.24 億 円 6/10=7,440 万 円 売 却 (2LDK 6 世 帯 ) Page 7
まとめ ~ 推 奨 プラン2~ 毎 月 の 収 支 計 算 (シミュレーション) 土 地 一 部 売 却 + 建 築 プランのメリット 借 入 金 総 額 が 計 画 の 半 分 程 度 心 の 安 心 毎 月 の 返 済 額 が 少 なくて 済 む だけなのでサブリースで 管 理 が 楽 相 続 税 の 節 税 効 果 もある 土 地 一 部 売 却 + 建 築 プランのデメリット での 全 体 活 用 と 比 較 すると 収 益 性 が 低 い 将 来 の 納 税 について 20 年 後 相 続 発 生 とした 時 の 一 次 相 続 税 + 二 次 相 続 税 7,546 万 円 ( 概 算 ) 項 目 金 額 備 考 月 額 賃 料 収 入 460,800 円 1F 2LDK 68,500 円 3 2F 2LDK 72,500 円 3 駐 車 場 6,300 円 6 台 太 陽 光 33,600 円 56,000 円 6/10 管 理 費 修 繕 積 立 金 借 入 金 返 済 月 々 固 定 資 産 税 月 間 手 取 り 額 年 間 手 取 り 額 35,730 円 221,771 円 32,000 円 204,899 円 2,458,788 円 居 室 8% 駐 車 場 5% で 計 算 した 場 合 建 築 費 総 額 6,000 万 円 年 利 2% 期 間 30 年 48,000 円 2/3 ( 土 地 が 減 るため) 本 プランを 推 奨 する 理 由 の 高 い 収 益 性 を 生 かす ( 収 益 の 確 保 ) の 戸 数 は 全 6 戸 ( 空 室 リスクの 低 減 ) 土 地 を 一 部 売 却 して 建 築 費 に 充 当 ( 借 入 リスクの 低 減 相 続 税 評 価 の 圧 縮 ) 計 画 よりも 借 入 金 の 総 額 を 抑 える ( 借 入 リスクの 軽 減 精 神 的 な 安 心 ) 相 続 税 評 価 の 引 き 下 げ 効 果 あり( 相 続 税 の 圧 縮 ) Page 8
推 奨 プランを 加 えた 一 覧 表 プラン 1 現 状 のまま 何 もしない 2 活 用 3 土 地 を 一 部 売 却 戸 建 て 活 用 4 土 地 を 全 て 売 却 区 分 所 有 に 買 換 え 5 賃 貸 戸 建 併 用 プラン 6 土 地 一 部 売 却 + 活 用 プラン 土 地 一 部 売 却 活 用 イメージ + 借 入 金 概 算 なし 1.24 億 円 1,290 万 円 なし 9,840 万 円 6,000 万 円 概 算 相 続 税 額 (1 次 +2 次 ) 20 年 後 想 定 約 8,030 万 円 約 7,270 万 円 約 6,972 万 円 約 5,872 万 円 約 7,406 万 円 約 7,546 万 円 25.4 万 円 / 月 11.4 万 円 / 月 10.8 万 円 / 月 16.2 万 円 / 月 20.4 万 円 / 月 収 益 比 較 なし 借 入 返 済 後 (30 年 目 以 降 ) 約 57 万 円 / 月 ( 賃 料 20%) 借 入 返 済 後 (30 年 目 以 降 ) 約 12 万 円 / 月 ( 賃 料 20%) 20 年 目 以 降 約 7.8 万 円 / 月 ( 賃 料 20%) 借 入 返 済 後 (30 年 目 以 降 ) 約 42 万 円 / 月 ( 賃 料 20%) 借 入 返 済 後 (30 年 目 以 降 ) 約 34 万 円 / 月 ( 賃 料 20%) 総 評 経 済 的 なメリットは 皆 無 収 益 性 が 最 も 高 い 借 入 金 も 最 も 高 い 収 益 性 が 低 い 将 来 の 柔 軟 性 が 高 い 借 入 金 が 少 ない 相 続 税 節 税 効 果 が 大 きい 不 動 産 を 持 つエリアを 変 えられる 戸 建 て 活 用 活 用 の メリットを どちらも 享 受 できる 借 入 が 少 ない 収 益 性 が 高 い 管 理 が 楽 収 益 性 管 理 のしやすさ 借 入 リスク 等 を 総 合 的 に 考 えると 土 地 の 一 部 を 売 却 し その 売 却 代 金 を 活 用 に 充 当 して 有 効 活 用 することをお 勧 めします Page 9
参 考 ) 組 み 換 え 例 ~ 畑 と 駐 車 場 1 駐 車 場 2を 売 却 区 分 所 有 マンション 購 入 ~ 区 画 畑 駐 車 場 1 駐 車 場 2 売 却 想 定 価 格 9,900 万 円 で 売 却 ( 譲 渡 税 1,980 万 円 仲 介 手 数 料 300 万 円 ) 手 残 り 7,620 万 円 1 駐 車 場 1.2を2つ 併 せて3,800 万 円 で 売 却 ( 譲 渡 税 760 万 円 仲 介 手 数 料 114 万 円 ) 手 残 り 2,926 万 円 2 1+2 手 残 り 合 計 10,500 万 円 相 続 税 評 価 額 について 区 画 土 地 評 価 額 畑 広 大 地 適 用 75,979,230 年 間 収 益 について 畑 と 駐 車 場 1 駐 車 場 2を 売 って タワーマンションの1 部 屋 に 買 換 え 駐 車 場 1 28,375,220 駐 車 場 2 12,481,210 合 計 116,835,660 年 間 収 益 ( 駐 車 場 1+ 駐 車 場 2) 74.6 万 円 タワーマンション 1607 号 室 74.64m2(3LDK) 10,090 万 円 東 京 メトロ 線 駅 徒 歩 2 分 構 造 RC 造 38 階 地 下 2 階 建 敷 地 面 積 7,812.45m 2 築 年 月 2009 年 2 月 総 戸 数 416 戸 相 続 税 評 価 額 建 物 固 定 資 産 税 評 価 額 土 地 評 価 額 約 1,037 万 円 約 2,008 万 円 合 計 約 3,045 万 円 18,638 万 円 相 続 税 評 価 DOWN 想 定 月 額 賃 料 35 万 円 ( 管 理 費 等 5 万 円 ) 30 万 円 年 間 収 益 30 万 円 12カ 月 - 固 税 30 万 円 =330 万 円 2 年 間 収 益 255 万 円 UP Page 10
今 後 の 流 れについて 本 レポートを 基 に 家 族 内 での 意 見 交 換 次 回 質 疑 応 答 ご 家 族 の 意 見 を 拝 聴 今 後 の 方 針 の 決 定 ご 依 頼 頂 ける 場 合 不 動 産 コンサルティング 契 約 締 結 ここまでで 終 了 終 了 次 回 アポイント 各 種 相 続 対 策 実 行 のための 検 討 様 が 進 めていきたいと 思 う 方 向 性 に 関 しての 詳 細 シミュレーション 図 面 等 プランの 作 成 方 針 の 最 終 決 定 不 動 産 コンサルティング 契 約 に 基 づいた 報 酬 による 作 業 となります 対 策 実 行 ( 不 動 産 売 買 有 効 活 用 等 )サポート 土 地 有 効 活 用 コンサルティング( 事 業 者 の 選 定 ~ 契 約 内 容 チェック~ 工 事 完 了 引 渡 しまで) 不 動 産 買 換 えコンサルティング( 物 件 の 売 却 ~ 買 換 え 物 件 の 選 定 ~ 物 件 購 入 まで) Page 11