各 位 2015 年 10 月 13 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 オリックス 不 動 産 投 資 法 人 代 表 者 名 : 執 行 役 員 安 田 博 (コード 番 号 8954) 資 産 の 取 得 に 関 するお 知 らせ (アークヒルズ サウスタワー コナミスポーツクラブ 香 里 園 ) 資 産 運 用 会 社 名 オリックス アセットマネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 : 代 表 取 締 役 社 長 亀 本 由 高 問 合 せ 先 : 取 締 役 常 務 執 行 役 員 金 澤 純 子 T E L : 03-5418-4858 本 投 資 法 人 が 資 産 の 運 用 を 委 託 する 資 産 運 用 会 社 であるオリックス アセットマネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます )は 2015 年 10 月 13 日 付 で 下 記 の 通 り 資 産 (オフィス 1 物 件 及 び 商 業 施 設 1 物 件 )の 取 得 を 決 定 しましたのでお 知 らせ 致 します 1. 取 得 予 定 物 件 の 概 要 物 件 名 アークヒルズ サウスタワー 用 途 オフィス 東 京 都 心 6 区 ( 港 区 ) 記 スポンサー ( 共 同 開 発 ) ( 注 5) 22,000 ( 注 6) その 他 地 域 コナミスポーツクラブ 香 里 園 店 舗 ( 注 7) 1,600 ( 大 阪 府 ) 外 部 合 計 地 域 ( 注 2) 取 得 先 取 得 予 定 価 格 ( 百 万 円 ) 鑑 定 評 価 額 ( 百 万 円 ) 1,690 賃 貸 NOI 利 回 り (%) ( 注 3) 償 却 後 利 回 り (%) ( 注 4) 22,000 ( 注 6) 3.8 3.3 6.6 5.0 23,600 23,690 4.0 3.4 既 存 ポートフォリオ ( 注 8) 5.0 3.8 ( 注 1) 上 記 の 物 件 を 個 別 又 は 総 称 して 本 取 得 予 定 物 件 といいます ( 注 2) 東 京 都 心 6 区 とは 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 品 川 区 の6 区 を その 他 東 京 23 区 は 東 京 都 心 6 区 を 除 いたその 他 東 京 23 区 をさします また 首 都 圏 その 他 地 域 とは 東 京 都 心 6 区 及 び その 他 東 京 23 区 を 除 いた 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 内 の 地 域 を その 他 地 域 とは 東 京 都 心 6 区 その 他 東 京 23 区 及 び 首 都 圏 その 他 地 域 を 除 いた 地 域 をさします ( 注 3) 本 取 得 予 定 物 件 の 賃 貸 NOI 利 回 り は 物 件 取 得 決 定 時 の 鑑 定 評 価 書 に 記 載 された 直 接 還 元 法 における 運 営 純 収 益 を 取 得 予 定 価 格 で 除 して 算 出 し 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 4) 本 取 得 予 定 物 件 の 償 却 後 利 回 り は 物 件 取 得 決 定 時 の 鑑 定 評 価 書 に 記 載 された 直 接 還 元 法 における 運 営 純 収 益 から 本 資 産 運 用 会 社 が 算 定 する 想 定 減 価 償 却 費 を 控 除 した 金 額 を 取 得 予 定 価 格 で 除 して 算 出 し 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 5) スポンサー( 共 同 開 発 ) とは 各 取 得 予 定 物 件 の 企 画 開 発 又 は 誘 致 にオリックスグループが 携 わったものをさしま す また オリックスグループ とはオリックス 株 式 会 社 及 びそのグループ 企 業 をさします ( 注 6) アークヒルズ サウスタワーの 取 得 予 定 価 格 及 び 鑑 定 評 価 額 は 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 信 託 財 産 である 共 有 持 分 ( 一 棟 の 建 物 及 びその 敷 地 の25%)に 相 当 する 数 値 を 記 載 しています ( 注 7) 開 示 することについて 会 社 形 態 も 含 め 取 得 先 の 同 意 が 得 られていないため 非 開 示 としています ( 注 8) 既 存 ポートフォリオ とは 2015 年 8 月 期 末 時 点 の 保 有 物 件 に2016 年 2 月 期 以 降 に 取 得 した4 物 件 (デュープレックス 銀 座 タワー2/11 ヴィアイン 心 斎 橋 ビル ホテル 京 阪 札 幌 及 びリッチモンドホテル 山 形 駅 前 )を 加 えた 物 件 をさしま す また 2015 年 8 月 期 に 資 産 の 一 部 を 譲 渡 した2 物 件 ( 代 々 木 フォレストビル 及 びラウンドクロス 一 番 町 )については 当 該 譲 渡 部 分 による 影 響 を 考 慮 しています 賃 貸 NOI 利 回 り 及 び 償 却 後 利 回 り は 2015 年 8 月 期 末 時 点 の 保 有 物 件 については2015 年 8 月 期 実 績 の 年 換 算 額 を 2016 年 2 月 期 以 降 に 取 得 した4 物 件 については 取 得 時 の 鑑 定 評 価 書 をもとに 算 出 しています 1/15
2. 取 得 の 理 由 現 在 の 本 投 資 法 人 を 取 り 巻 く 日 本 の 経 済 環 境 は 緩 やかに 回 復 基 調 にあるものの 世 界 経 済 の 不 安 定 感 の 影 響 により 景 気 下 振 れリスクが 増 加 していると 認 識 しています このような 中 本 投 資 法 人 ではポートフォリオと 財 務 の 安 定 性 を 背 景 に ORIX シナジー( 注 1) と 総 合 型 REIT の 強 みを 活 用 し 以 下 の 不 動 産 市 況 に 関 する 環 境 認 識 の 下 内 部 成 長 外 部 成 長 各 戦 略 に 係 る 運 営 戦 術 を 策 定 し 成 長 性 収 益 性 安 定 性 という 3 つの 観 点 から 物 件 を 厳 選 取 得 することで 将 来 にわたる 投 資 主 価 値 の 安 定 的 成 長 を 目 指 しています 環 境 認 識 都 心 オフィスを 中 心 に 賃 料 上 昇 の 動 きが 見 られますが 本 格 的 な 賃 料 上 昇 には 至 っておりません また 本 格 的 な 賃 料 上 昇 が 発 生 する 前 に 移 転 先 を 見 つけようと 考 えるテナントの 退 去 が 増 加 する 懸 念 があります 現 状 の 内 部 成 長 を 実 現 するポイントは1 希 少 物 件 2 景 気 感 応 度 の 高 いテナント 3 柔 軟 なリ ーシングの 3 点 と 考 えています 不 動 産 の 取 得 競 争 は 引 き 続 き 過 熱 しています 優 良 物 件 は 品 薄 状 態 のため 全 ての 用 途 におい て 期 待 利 回 りが 低 下 傾 向 にあります 運 営 戦 術 ダイレクト PM ( 注 2) により 稼 働 重 視 か 賃 料 単 価 重 視 かを 個 別 物 件 毎 に 見 極 めながら 各 用 途 地 域 で 成 約 賃 貸 条 件 の 改 善 を 推 進 します 個 別 厳 選 投 資 の 継 続 によりポートフォリオの 安 定 性 を 強 化 します( 既 存 ポートフォリオの 利 回 りを 目 線 としてポートフォリオで 物 件 を 取 得 ) 取 得 物 件 の 多 様 化 (オフィスと 成 長 要 因 の 異 なるホテルへの 投 資 拡 充 など) 取 得 手 法 の 多 様 化 (オリックスグループを 含 む 専 門 性 の 活 用 ) 及 び 取 得 資 金 の 多 様 化 ( 増 資 借 入 余 力 フリーキャ ッシュフロー)による 成 長 機 会 の 多 様 化 を 推 進 します 機 動 的 な 入 替 戦 略 ( 将 来 的 に 競 争 力 低 下 が 懸 念 される 物 件 や 収 益 性 が 比 較 的 低 い 物 件 の 売 却 )を 引 き 続 き 検 討 します このたび 上 記 運 営 戦 術 に 基 づき より 物 件 の 流 動 性 を 高 め 直 接 運 営 に 関 与 するため 本 投 資 法 人 が 保 有 している 優 先 出 資 証 券 ( 注 3) に 付 随 する 優 先 交 渉 権 を 行 使 し その 裏 付 け 不 動 産 である 都 心 の 築 浅 大 規 模 オフィス( 共 有 持 分 25%)を 取 得 します 併 せて 安 定 性 と 収 益 性 が 見 込 まれる 大 阪 の 商 業 施 設 を 取 得 す ることとしました ( 注 1) ORIXシナジー とは オリックスグループと 本 投 資 法 人 との 協 働 関 係 をいいます ( 注 2) ダイレクトPM とは 本 資 産 運 用 会 社 がORIXシナジーを 活 用 しつつ 自 らリーシングや 物 件 のバリューアップを 含 む (プロパティ マネジメント) 業 務 の 補 完 を 行 うことをいいます ( 注 3) 詳 細 は2015 年 4 月 13 日 付 プレスリリース 資 産 の 取 得 に 関 するお 知 らせ(アークヒルズサウスタワー( 優 先 出 資 証 券 ) ORE 大 宮 ビル) をご 参 照 ください 3. 取 得 の 概 要 (1)アークヒルズ サウスタワー 取 得 予 定 資 産 : ( 注 1) 不 動 産 信 託 受 益 権 取 得 予 定 価 格 : 22,000,000,000 円 ( 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 く ) 売 買 契 約 締 結 予 定 日 : 2015 年 10 月 13 日 取 得 予 定 日 : 2015 年 10 月 15 日 売 主 : 平 塚 ホールディング 特 定 目 的 会 社 取 得 資 金 : ( 注 2) 借 入 金 及 び 自 己 資 金 支 払 条 件 : 引 渡 時 100% 2/15
(2)コナミスポーツクラブ 香 里 園 取 得 予 定 資 産 : 不 動 産 信 託 受 益 権 取 得 予 定 価 格 : 1,600,000,000 円 ( 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 く ) 売 買 契 約 締 結 予 定 日 : 2015 年 10 月 13 日 取 得 予 定 日 : 2015 年 10 月 30 日 売 ( 注 3) 主 : 非 開 示 取 得 資 金 : 自 己 資 金 支 払 条 件 : 引 渡 時 100% ( 注 1) 一 棟 の 建 物 及 びその 敷 地 の 共 有 持 分 25%を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 です 以 下 同 じです ( 注 2) 借 入 金 については 本 日 公 表 した 資 金 の 借 入 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 ください ( 注 3) 開 示 することについて 会 社 形 態 も 含 め 売 主 の 同 意 が 得 られていないため 非 開 示 としています 4. 本 取 得 予 定 物 件 の 内 容 (1) アークヒルズ サウスタワー 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 契 約 期 間 2015 年 8 月 31 日 から 2035 年 8 月 31 日 取 得 予 定 日 2015 年 10 月 15 日 取 得 予 定 価 格 22,000,000,000 円 ( 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 く ) 鑑 定 評 価 額 22,000,000,000 円 ( 注 1) 価 格 時 点 2015 年 9 月 1 日 鑑 定 評 価 機 関 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 所 在 地 東 京 都 港 区 六 本 木 一 丁 目 4 番 5 号 交 土 建 地 物 地 積 ( 登 記 簿 ) 通 東 京 メトロ 南 北 線 六 本 木 一 丁 目 駅 直 結 5,885.84 m2( 敷 地 全 体 )(ただし 敷 地 の 一 部 (39.15 m2)は 道 路 として 使 用 されています) ( 注 2) 用 途 地 域 商 業 地 域 第 二 種 住 居 地 域 所 有 形 態 所 有 権 の 共 有 ( 共 有 持 分 :25%) 用 途 事 務 所 店 舗 駐 車 場 建 築 時 期 2013 年 7 月 所 有 形 態 所 有 権 の 共 有 ( 共 有 持 分 :25%) 延 床 面 積 53,043.48 m2( 建 物 全 体 ) ( 注 3) ( 登 記 簿 ) 構 造 鉄 骨 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 地 下 4 階 付 20 階 ( 登 記 簿 ) 建 設 計 森 ビル 株 式 会 社 一 級 建 築 士 事 務 所 構 造 設 計 森 ビル 株 式 会 社 一 級 建 築 士 事 務 所 施 工 清 水 建 設 株 式 会 社 建 築 確 認 機 関 一 本 財 団 法 人 日 本 建 築 センター 主 な 設 備 仕 様 等 P M L ( 注 4 ) ( 地 震 保 険 の 有 無 ) [ エ レ ベ ー タ ー ] 17 基 [エスカレーター]4 基 [ 駐 車 場 ] 136 台 (うち 機 械 式 123 台 ) [ 基 準 階 面 積 ] 約 1,883 m2( 約 570 坪 ) [ 天 井 高 ] 2,900mm 2%( 無 ) ( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 の 評 価 報 告 に 基 づ く) 3/15
前 所 有 者 ( 前 受 益 者 ) 平 塚 ホールディング 特 定 目 的 会 社 外 部 管 理 会 社 森 ビル 株 式 会 社 担 保 設 定 の 有 無 なし そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 物 件 特 性 共 有 者 間 協 定 書 において 以 下 の 事 項 が 定 められています 1 本 物 件 の 管 理 運 用 は その 内 容 に 応 じて 共 有 者 及 び 受 益 者 ( 以 下 当 事 者 といいます ) 全 員 の 同 意 又 は 共 有 者 の 共 有 持 分 割 合 の 過 半 数 の 同 意 に 基 づき 行 われます なお かかる 当 事 者 全 員 の 同 意 又 は 共 有 者 の 共 有 持 分 割 合 の 過 半 数 の 同 意 が 得 られなかった 場 合 には 各 当 事 者 は 意 見 の 異 なる 他 のすべての 当 事 者 に 対 し その 者 が 保 有 する 本 物 件 の 共 有 持 分 又 は 信 託 受 益 権 の 売 渡 請 求 ができ また 当 該 売 渡 請 求 を 受 けた 当 事 者 ( 以 下 売 渡 被 請 求 者 といいます )も 請 求 した 当 事 者 ( 以 下 売 渡 請 求 者 といいます ) 及 び 売 渡 請 求 者 と 同 じ 意 見 を 有 する 者 ( 以 下 売 渡 請 求 者 と 併 せて 売 渡 請 求 者 グループ といいます )に 対 して 売 渡 請 求 ができます 売 渡 被 請 求 者 及 び 売 渡 請 求 者 グル ープは 所 定 の 手 続 に 基 づいて 売 渡 希 望 価 格 の 提 示 を 相 手 方 に 対 して 行 い 最 終 的 には 共 有 持 分 割 合 による 換 算 後 の 価 格 を 基 準 としてより 高 い 売 渡 希 望 価 格 を 相 手 方 に 対 して 提 示 した 当 事 者 が 意 見 の 異 なる 他 の 当 事 者 の 保 有 する 本 物 件 の 共 有 持 分 又 は 信 託 受 益 権 を 買 い 取 ることとされています 2 各 当 事 者 は 他 の 当 事 者 が 本 共 有 者 間 協 定 書 上 の 重 大 な 義 務 に 違 反 し かつ 各 当 事 者 からの 書 面 による 催 告 後 30 日 以 内 にか かる 事 由 を 解 消 しない 場 合 又 は 他 の 当 事 者 の 財 務 状 況 が 著 しく 悪 化 したと 合 理 的 に 判 断 できる 場 合 には 当 該 他 の 当 事 者 が 保 有 する 本 物 件 の 共 有 持 分 又 は 信 託 受 益 権 の 売 渡 請 求 ができま す 3 各 当 事 者 は 他 の 当 事 者 がその 保 有 する 本 物 件 の 共 有 持 分 又 は 信 託 受 益 権 を 譲 渡 するに 際 して 当 該 譲 渡 について 優 先 的 に 交 渉 し 自 ら 買 い 取 る 権 利 を 有 しています 但 し 譲 渡 希 望 当 事 者 の 関 連 会 社 等 に 譲 渡 する 場 合 には 優 先 交 渉 権 は 行 使 できないこ ととされます 本 物 件 の 土 地 の 一 部 について 各 当 事 者 と 港 区 との 間 の1973 年 10 月 12 日 付 土 地 無 償 貸 付 契 約 に 基 づき 港 区 に 対 して 児 童 遊 園 施 設 の 敷 地 として 使 用 することを 目 的 として 無 償 で 使 用 を 許 諾 していま す 本 物 件 の 土 地 の 一 部 について 各 当 事 者 と 東 京 地 下 鉄 株 式 会 社 と の 間 の1993 年 7 月 7 日 付 土 地 使 用 契 約 書 に 基 づき 東 京 地 下 鉄 株 式 会 社 の 地 下 鉄 道 敷 設 を 目 的 として 無 償 で 使 用 を 許 諾 していま す また 当 該 土 地 の 全 部 又 は 一 部 を 第 三 者 に 譲 渡 する 場 合 には 当 該 契 約 を 当 該 第 三 者 へ 承 継 する 等 の 取 り 決 めがなされていま す 東 側 土 地 の 土 留 めが 本 土 地 に 越 境 しています 本 物 件 の 高 層 フェンスの 一 部 が 南 東 側 隣 地 に 越 境 しています オリックスグループが 開 発 に 携 わった 築 浅 大 規 模 オフィス 六 本 木 ヒ ルズ 東 京 ミッドタウン 等 の 大 規 模 開 発 をはじめ オフィス 街 としての 側 面 も 強 めていく 六 本 木 エリアに 所 在 しています 東 京 メトロ 南 北 線 六 本 木 一 丁 目 駅 直 結 の 希 少 性 に 加 え 六 本 木 駅 神 谷 町 駅 溜 池 山 王 駅 赤 坂 駅 の 5 線 5 駅 が 徒 歩 圏 内 と 利 便 性 が 高 く 都 心 主 要 ターミナルへのアクセスに 優 れています 周 辺 を 赤 坂 麻 布 青 山 といった 良 質 な 住 宅 地 に 囲 まれ ワークライ フバランスへの 意 識 が 高 く 職 住 近 接 ニーズを 持 つ 景 気 感 応 度 の 高 い IT 企 業 や 外 資 系 企 業 への 訴 求 力 を 有 しています 4/15
建 物 状 況 調 査 の 概 要 ( 注 ) 建 物 全 体 の 数 値 を 記 載 しています 調 査 会 社 調 査 日 オフィス 18 テナントと 店 舗 15 テナントの 計 33 テナントが 入 居 してい ます オフィスの 賃 貸 床 面 積 は IT 関 連 企 業 が 約 6 割 外 資 系 企 業 が 約 3 割 を 占 めています 低 層 階 に 小 規 模 区 画 フロアを 設 置 し 成 長 過 程 の 企 業 や 外 資 系 企 業 の 日 本 進 出 拠 点 を 積 極 的 に 誘 致 しています 商 業 エリアには 周 辺 の 就 労 者 や 居 住 者 のニーズに 応 える 飲 食 店 や 食 品 スーパーが 入 居 しています 柔 軟 なリーシングが 可 能 な 約 570 坪 の 整 形 基 準 階 フロアです 天 井 高 2,900mm 四 面 採 光 等 の 充 足 したスペックを 通 じ 快 適 な 執 務 環 境 の 提 供 による 高 い 競 争 力 が 期 待 できます Low-E ガラス ( 注 5) 自 動 調 光 LED 照 明 等 の 導 入 による 高 い 省 エネ 性 能 を 持 つほか 各 フロアに 制 振 装 置 を 採 用 した 高 度 な 耐 震 性 能 最 大 72 時 間 電 力 供 給 が 可 能 な 非 常 用 ディーゼル 発 電 機 各 社 が 独 自 に 持 つ BCP ガイドラインにも 対 応 可 能 なテナント 専 用 発 電 機 設 置 スペースを 用 意 するなど 優 れた 事 業 継 続 性 を 有 しています 日 本 管 財 株 式 会 社 2014 年 12 月 17 日 長 期 修 繕 費 更 新 費 197 百 万 円 ( 調 査 日 より 12 年 間 の 合 計 金 額 ) ( 注 6) 再 調 達 価 格 13,964 百 万 円 ( 注 6) 賃 貸 借 の 状 況 (2015 年 8 月 31 日 現 在 ) ( 注 ) 建 物 全 体 の 数 値 を 記 載 しています テ ナ ン ト の 総 数 33 総 賃 料 収 入 非 開 示 ( 注 7) 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 7) 総 賃 貸 面 積 35,267.28 m2 ( 注 8) 総 賃 貸 可 能 面 積 36,062.45 m2 ( 注 8) 直 近 の 稼 働 率 97.8% 想 定 N O I 非 開 示 ( 注 7) ( 注 1) 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 信 託 財 産 である 共 有 持 分 (25%)に 相 当 する 鑑 定 評 価 額 です ( 注 2) 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 信 託 財 産 である 共 有 持 分 (25%)に 相 当 する 敷 地 面 積 は 約 1,461.67m2です ( 注 3) 本 投 資 法 人 が 取 得 を 予 定 している 信 託 財 産 である 共 有 持 分 (25%)に 相 当 する 延 床 面 積 は 約 13,260.87m2です ( 注 4) PML(Probable Maximum Loss)とは 確 率 統 計 論 的 に 平 均 475 年 に 一 度 起 こりうる 強 さの 地 震 ( 再 現 期 間 475 年 ) を 想 定 したとき 被 災 後 の 建 築 物 を 被 災 以 前 の 状 態 に 復 旧 するための 工 事 費 が 再 調 達 価 格 に 対 して 占 める 割 合 (%)を 表 したものです 建 物 の 地 震 リスク 評 価 では 予 想 損 失 額 ( 横 軸 )とその 損 失 をもたらす 地 震 の 年 超 過 確 率 ( 縦 軸 )の 関 係 を 表 すイベントリスクカーブを 元 に 算 定 します 損 失 評 価 には 建 物 の 耐 震 性 能 や 地 震 動 の 性 状 等 に 不 確 実 性 が 伴 うため PMLは 信 頼 水 準 90%の 値 を 記 載 しています なお PMLの 数 値 は 小 数 点 第 1 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 5) Low-E ガラス とは Low Emissivity ( 低 放 射 )ガラス の 略 で 複 層 ガラスのうちその 内 面 部 に 特 殊 な 金 属 膜 を 設 けたものをいいます 金 属 膜 が 放 射 による 熱 の 伝 達 を 抑 えるため 従 来 の 複 層 ガラスに 比 べ 断 熱 性 能 が 高 いと いう 特 徴 を 有 しています ( 注 6) 百 万 円 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています ( 注 7) 開 示 することについて 本 取 得 予 定 物 件 の 他 の 共 有 持 分 保 有 者 の 同 意 が 得 られていないため 非 開 示 としていま す ( 注 8) 総 賃 貸 面 積 総 賃 貸 可 能 面 積 には 倉 庫 部 分 を 含 んでいます 5/15
物 件 写 真 地 図 6/15
(2) コナミスポーツクラブ 香 里 園 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 株 式 会 社 りそな 銀 行 信 託 契 約 期 間 2006 年 3 月 10 日 から 2025 年 10 月 30 日 ( 予 定 ) 取 得 予 定 日 2015 年 10 月 30 日 取 得 予 定 価 格 1,600,000,000 円 ( 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 く ) 鑑 定 評 価 額 1,690,000,000 円 価 格 時 点 2015 年 9 月 1 日 鑑 定 評 価 機 関 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 所 在 地 大 阪 府 寝 屋 川 市 日 新 町 2 番 15 号 交 土 建 地 物 地 積 ( 登 記 簿 ) 通 京 阪 本 線 香 里 園 駅 から 徒 歩 約 11 分 3,702.88 m2 用 途 地 域 準 工 業 地 域 所 有 形 態 所 有 権 用 途 スポーツセンター 駐 車 場 建 築 時 期 2002 年 11 月 所 有 形 態 一 棟 所 有 延 床 面 積 ( 登 記 簿 ) 7,918.55 m2 構 造 ( 登 記 簿 ) 鉄 骨 造 合 金 メッキ 鋼 板 葺 陸 屋 根 6 階 建 設 計 コーナン 建 設 株 式 会 社 一 級 建 築 士 事 務 所 構 造 設 計 コーナン 建 設 株 式 会 社 施 工 コーナン 建 設 株 式 会 社 建 築 確 認 機 関 株 式 会 社 国 際 確 認 検 査 センター / 寝 屋 川 市 主 な 設 備 [ エ レ ベ ー タ ー ] 2 基 仕 様 等 [ 駐 車 場 ] 138 台 P M L ( 注 1 ) ( 地 震 保 険 の 有 無 ) 前 所 有 者 ( 前 受 益 者 ) 非 開 示 ( 注 2) 外 部 管 理 会 社 ( 予 定 ) オリックス 株 式 会 社 5%( 無 ) ( 損 保 ジャパン 日 本 興 亜 リスクマネジメント 株 式 会 社 の 評 価 報 告 に 基 づ く) 担 保 設 定 の 有 無 有 詳 細 は 下 記 その 他 特 筆 すべき 事 項 をご 参 照 ください そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 物 件 特 性 本 物 件 の 建 物 には コナミスポーツ 株 式 会 社 ( 現 : 株 式 会 社 コナミス ポーツクラブ)を 抵 当 権 者 とし テナントに 対 する 敷 金 返 還 債 務 等 ( 金 308,606,250 円 (2015 年 9 月 末 日 現 在 )を 被 担 保 債 権 とする 抵 当 権 が 設 定 されています 京 阪 本 線 香 里 園 駅 より 徒 歩 約 11 分 大 阪 のベッドタウンに 所 在 す るスポーツクラブです 本 物 件 より 3km 圏 内 の 商 圏 人 口 は 約 24 万 人 と 厚 みを 持 ち 子 供 か ら 中 高 年 層 までバランスよく 幅 広 い 年 齢 層 が 居 住 する 地 域 であり 総 合 型 スポーツクラブの 立 地 として 適 しています 食 品 スーパー ホームセンター 各 種 衣 料 小 売 病 院 等 が 集 積 するこ とで 回 遊 性 が 生 まれ 集 客 力 に 優 れたロケーションです 主 要 幹 線 道 路 である 国 道 170 号 ( 外 環 状 線 )からのアクセスに 優 れ 駐 車 場 138 台 駐 輪 場 150 台 を 備 えることで 利 用 者 の 高 い 利 便 性 を 有 しています 7/15
建 物 状 況 調 査 の 概 要 調 査 会 社 調 査 日 プール マシンジム スタジオ 等 の 基 本 設 備 のほか 児 童 向 けプログ ラムに 適 した 体 育 館 高 齢 者 に 需 要 の 高 い 接 骨 院 女 性 向 けエステ 等 を 設 置 し 幅 広 い 運 動 健 康 ニーズに 対 応 しています テナントはフィットネス 業 界 最 大 手 の 株 式 会 社 コナミスポーツクラブで す 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 2015 年 5 月 12 日 長 期 修 繕 費 更 新 費 199 百 万 円 ( 調 査 日 より 12 年 間 の 合 計 金 額 ) ( 注 3) 再 調 達 価 格 1,389 百 万 円 ( 注 3) 賃 貸 借 の 状 況 (2015 年 8 月 31 日 現 在 ) テ ナ ン ト の 総 数 1 総 賃 料 収 入 非 開 示 ( 注 4) 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 4) 総 賃 貸 面 積 8,176.36 m2 総 賃 貸 可 能 面 積 8,176.36 m2 直 近 の 稼 働 率 100% 想 定 N O I 年 間 111 百 万 円 ( 注 3) ( 注 ) 想 定 NOI は 本 資 産 運 用 会 社 が 取 得 予 定 日 の 賃 貸 借 契 約 条 件 等 を 基 に 取 得 年 度 の 特 殊 要 因 を 排 除 し 算 出 した 定 常 稼 働 時 の 想 定 収 支 です 前 提 は 以 下 の 通 りです ( 当 期 の 予 想 数 値 ではありません ) 1 稼 働 率 :100% 2 公 租 公 課 は 2015 年 度 課 税 標 準 額 ベース ( 注 1) PML(Probable Maximum Loss)とは 確 率 統 計 論 的 に 平 均 475 年 に 一 度 起 こりうる 強 さの 地 震 ( 再 現 期 間 475 年 ) を 想 定 したとき 被 災 後 の 建 築 物 を 被 災 以 前 の 状 態 に 復 旧 するための 工 事 費 が 再 調 達 価 格 に 対 して 占 める 割 合 (%)を 表 したものです 建 物 の 地 震 リスク 評 価 では 予 想 損 失 額 ( 横 軸 )とその 損 失 をもたらす 地 震 の 年 超 過 確 率 ( 縦 軸 )の 関 係 を 表 すイベントリスクカーブを 元 に 算 定 します 損 失 評 価 には 建 物 の 耐 震 性 能 や 地 震 動 の 性 状 等 に 不 確 実 性 が 伴 うため PMLは 信 頼 水 準 90%の 値 を 記 載 しています なお PMLの 数 値 は 小 数 点 第 1 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています ( 注 2) 開 示 することについて 会 社 形 態 も 含 め 前 所 有 者 の 同 意 が 得 られていないため 非 開 示 としています ( 注 3) 百 万 円 未 満 を 切 り 捨 てて 記 載 しています ( 注 4) 開 示 することについてテナントの 同 意 が 得 られていないため 非 開 示 としています 8/15
物 件 写 真 地 図 マシンジム スタジオ プール 更 衣 室 9/15
5. 取 得 先 の 概 要 (1) アークヒルズ サウスタワー (2015 年 9 月 29 日 現 在 ) 名 称 平 塚 ホールディング 特 定 目 的 会 社 所 在 地 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 三 丁 目 22 番 10-201 号 代 表 者 の 役 職 氏 名 取 締 役 松 澤 和 浩 事 業 内 容 特 定 資 産 の 譲 受 け 並 びにその 管 理 及 び 処 分 に 係 る 業 務 資 本 金 300 万 円 大 株 主 非 開 示 ( 注 ) 開 示 することについて 取 得 先 の 同 意 が 得 られていないため 非 開 示 としています 純 資 産 (2014 年 11 月 30 日 現 在 ) 32,399 百 万 円 総 資 産 (2014 年 11 月 30 日 現 在 ) 59,928 百 万 円 設 立 年 月 日 2008 年 2 月 12 日 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 本 投 資 法 人 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 はありません な お 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 であるオリックス 株 式 会 社 ( 本 資 産 運 用 会 社 資 本 関 係 の 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 以 下 投 信 法 といいます)に 規 定 する 利 害 関 係 人 等 ) 及 び 本 投 資 法 人 は 当 該 会 社 へ 優 先 出 資 をしていま す 人 的 関 係 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 人 的 関 係 はありません 取 引 関 係 本 投 資 法 人 本 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 取 引 関 係 はありません 当 該 会 社 は 本 投 資 法 人 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません なお オリックス 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 ( 本 資 産 運 用 会 社 の 投 信 法 に 規 定 する 利 害 関 係 人 等 )が 本 特 定 目 的 会 社 のアセットマネジメント 業 務 を 受 託 しており 当 該 会 関 連 当 事 者 へ の 社 は 本 資 産 運 用 会 社 の 社 内 規 程 である 関 係 会 社 取 引 規 程 に 定 める 関 係 該 当 状 況 会 社 等 に 該 当 します ただし 本 取 得 予 定 物 件 の 取 得 予 定 日 (2015 年 10 月 15 日 )を 以 って 当 該 アセットマネジメント 業 務 の 受 託 を 終 了 するため それ 以 降 は 前 述 の 関 係 会 社 等 に 該 当 しない 予 定 です (2)コナミスポーツクラブ 香 里 園 開 示 することについて 会 社 形 態 も 含 め 取 得 先 の 同 意 が 得 られていないため 非 開 示 としています なお 本 投 資 法 人 は 2015 年 8 月 期 に 2 物 件 ( 譲 渡 価 格 計 2,850 百 万 円 )を 当 該 会 社 に 譲 渡 しています また 記 載 すべき 資 本 関 係 人 的 関 係 はなく 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しませ ん 6. 資 産 取 得 者 等 の 状 況 (1)アークヒルズ サウスタワー 前 所 有 者 ( 前 受 益 者 ) 前 々 所 有 者 会 社 名 平 塚 ホールディング 特 定 目 的 会 社 特 別 な 利 害 関 係 にあるもの 以 外 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 と の 関 係 上 記 5. 取 得 先 の 概 要 参 照 - 取 得 経 緯 理 由 等 開 発 目 的 (2013 年 7 月 竣 工 ) - 取 得 時 期 - - 取 得 価 格 - - 10/15
(2)コナ コナミスポーツクラブ 香 里 園 本 取 得 予 定 物 件 は 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 からの 取 得 ではありません 7. 利 害 関 係 人 等 との 取 引 以 下 の 取 引 については 本 資 産 運 用 会 社 の 社 内 規 程 である 関 係 会 社 取 引 規 程 に 基 づく 手 続 きを 経 ています (1) 資 産 の 取 得 平 塚 ホールディング 特 定 目 的 会 社 から アークヒルズ サウスタワー を 取 得 します 当 該 利 害 関 係 人 等 の 概 要 については 上 記 5. 取 得 先 の 概 要 をご 参 照 ください (2) プロパティマネジメント 業 務 委 託 契 約 の 締 結 コナミスポーツクラブ 香 里 園 に 関 してオリックス 株 式 会 社 とプロパティマネジメント 業 務 委 託 契 約 を 締 結 する 予 定 です 当 該 利 害 関 係 人 等 の 概 要 については 下 記 をご 参 照 ください (2015 年 7 月 22 日 現 在 ) 名 称 オリックス 株 式 会 社 所 在 地 東 京 都 港 区 浜 松 町 二 丁 目 4 番 1 号 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 執 行 役 井 上 亮 事 業 内 容 リース 割 賦 売 買 その 他 の 金 融 サービス 不 動 産 関 連 事 業 等 資 本 金 (2015 年 6 月 30 日 現 在 ) 220,456 百 万 円 大 株 主 (2015 年 3 月 31 日 現 在 ) 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 等 純 資 産 ( 2 0 1 5 年 6 月 3 0 日 現 在 ) 2,352,389 百 万 円 総 資 産 ( 2 0 1 5 年 6 月 3 0 日 現 在 ) 11,252,045 百 万 円 設 立 年 月 日 1950 年 3 月 28 日 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 資 本 関 係 人 的 関 係 取 引 関 係 関 連 当 事 者 へ の 該 当 状 況 本 投 資 法 人 と 当 該 会 社 との 間 には 資 本 関 係 はありません なお 当 該 会 社 は 本 資 産 運 用 会 社 の 親 会 社 であり 本 資 産 運 用 会 社 の 投 信 法 に 規 定 する 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します 2015 年 9 月 30 日 現 在 本 資 産 運 用 会 社 の 役 職 員 のうち 61 名 が 当 該 会 社 からの 出 向 です 本 投 資 法 人 は 2015 年 8 月 期 に 1 物 件 ( 取 得 価 格 7,030 百 万 円 ) 並 びに 優 先 出 資 証 券 1 件 ( 取 得 価 格 9,821 百 万 円 ) 及 び 2016 年 2 月 期 に 3 物 件 ( 取 得 価 格 計 7,950 百 万 円 )を 当 該 会 社 から 取 得 しています 当 該 会 社 は 本 投 資 法 人 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません また 上 記 の とおり 当 該 会 社 は 本 資 産 運 用 会 社 の 投 信 法 に 規 定 する 利 害 関 係 人 等 に 該 当 します 8. 媒 介 の 概 要 ( 二 物 件 共 通 ) 該 当 なし 9. 今 後 の 見 通 し 本 資 産 取 得 による 本 投 資 法 人 の 2016 年 2 月 期 ( 第 28 期 :2015 年 9 月 1 日 ~2016 年 2 月 29 日 ) 2016 年 8 月 期 ( 第 29 期 :2016 年 3 月 1 日 ~2016 年 8 月 31 日 )の 運 用 状 況 への 影 響 につき ましては 本 日 付 で 公 表 した 2015 年 8 月 期 決 算 短 信 (REIT) をご 覧 ください また 平 塚 ホールディング 特 定 目 的 会 社 のうち 本 投 資 法 人 が 現 在 保 有 している 優 先 出 資 証 券 は 本 取 得 予 定 物 件 (アークヒルズ サウスタワー) 取 得 後 において 消 却 される 予 定 です 11/15
10. 鑑 定 評 価 書 等 の 概 要 (1)アークヒルズ サウスタワー 物 件 名 称 価 格 時 点 鑑 定 評 価 額 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 項 目 内 容 アークヒルズ サウスタワー 2015 年 9 月 1 日 22,000,000 千 円 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 根 拠 等 ( 単 位 : 千 円 ) 収 益 価 格 22,000,000 DCF 法 を 標 準 とし 直 接 還 元 法 による 検 証 を 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 ( 持 分 ) 22,900,000 共 有 持 分 25% 直 接 還 元 法 による 価 格 (1 棟 ) 91,700,000 1 運 営 収 益 [(a)-(b)] 4,337,965 (a) 可 能 総 収 益 4,630,031 (b) 空 室 等 損 失 等 292,066 2 運 営 費 用 998,285 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 プロパティマネジメントフィー テナント 募 集 費 用 等 39,324 公 租 公 課 損 害 保 険 料 その 他 費 用 3 運 営 純 収 益 [1-2] 3,339,680 4 一 時 金 の 運 用 益 68,371 5 資 本 的 支 出 6 純 収 益 [3+4-5] 3,394,051 7 還 元 利 回 り 3.7% DCF 法 による 価 格 ( 持 分 ) 21,600,000 共 有 持 分 25% DCF 法 による 価 格 (1 棟 ) 86,400,000 割 引 率 3.7% 最 終 還 元 利 回 り 積 算 価 格 ( 持 分 ) 21,800,000 共 有 持 分 25% 積 算 価 格 (1 棟 ) 87,200,000 土 地 比 率 85.9% 建 物 比 率 14.1% 対 象 不 動 産 の 競 争 力 実 績 推 移 運 営 予 算 市 場 動 向 近 時 賃 貸 事 例 等 を 踏 まえ 安 定 的 な 水 準 と 認 められる 貸 室 賃 料 収 入 共 益 費 収 入 水 道 光 熱 費 収 入 駐 車 場 収 入 等 を 査 定 対 象 不 動 産 の 競 争 力 実 績 推 移 市 場 動 向 等 を 踏 まえ 安 定 的 な 水 準 と 認 められる 空 室 率 に 基 づき 査 定 263,734 実 績 推 移 契 約 内 容 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 参 考 に 査 定 268,058 実 績 推 移 運 営 予 算 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 参 考 に 査 定 7,000 エンジニアリング レポート 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 参 考 に 査 定 87,877 契 約 内 容 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 参 考 に 査 定 対 象 不 動 産 の 競 争 力 実 績 推 移 市 場 動 向 等 を 踏 まえ 安 定 的 な 水 準 と 認 められる 入 替 率 に 基 づき 査 定 264,025 2015 年 度 実 績 額 等 に 基 づき 査 定 3,197 見 積 額 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 参 考 に 査 定 65,069 実 績 推 移 運 営 予 算 等 を 参 考 に 査 定 根 拠 : 非 開 示 根 拠 を 開 示 することにより 本 投 資 法 人 に 悪 影 響 が 生 じ ひいては 投 資 主 の 利 益 を 害 するおそれがあると 判 断 し 非 開 示 としています 14,000 エンジニアリング レポート 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 参 考 に 査 定 対 象 不 動 産 の 用 途 及 び 立 地 建 物 条 件 不 動 産 市 場 動 向 及 び 取 引 事 例 等 を 踏 まえ 賃 貸 形 式 権 利 関 係 等 を 勘 案 して 査 定 対 象 不 動 産 の 用 途 及 び 立 地 建 物 条 件 資 金 調 達 コストの 水 準 及 び 動 向 等 を 踏 まえ 賃 貸 形 式 権 利 関 係 等 を 勘 案 して 査 定 3.8% 価 格 時 点 現 在 の 還 元 利 回 りに 将 来 不 確 実 性 等 を 加 味 して 査 定 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 市 場 参 加 者 は 収 益 の 安 定 性 成 長 性 転 売 時 の 流 動 性 等 に 着 目 して 意 思 決 定 を 行 っており 当 該 プロセスを 反 映 した 収 益 価 格 の 規 範 性 は 高 い したがって 収 益 価 格 にて 鑑 定 評 価 額 を 決 定 しています 12/15
(2)コナミスポーツクラブ 香 里 園 物 件 名 称 価 格 時 点 鑑 定 評 価 額 鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 項 目 内 容 コナミスポーツクラブ 香 里 園 2015 年 9 月 1 日 1,690,000 千 円 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 根 拠 等 ( 単 位 : 千 円 ) 収 益 価 格 1,690,000 DCF 法 を 標 準 とし 直 接 還 元 法 による 検 証 を 行 い 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 ( 持 分 ) 1,680,000 1 運 営 収 益 [(a)-(b)] (a) 可 能 総 収 益 (b) 空 室 等 損 失 等 2 運 営 費 用 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 プロパティマネジメントフィー 非 開 示 本 項 目 を 開 示 することにより 本 投 資 法 人 に 悪 影 響 が 生 じ ひいては 投 資 主 の 利 益 を 害 するおそれがあると 判 断 し 非 開 示 としています テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 損 害 保 険 料 その 他 費 用 3 運 営 純 収 益 [1-2] 105,420 4 一 時 金 の 運 用 益 4,300 根 拠 : 非 開 示 根 拠 を 開 示 することにより 本 投 資 法 人 に 悪 影 響 が 生 じ ひいては 投 資 主 の 利 益 を 害 するおそれがあると 判 断 し 非 開 示 としています 5 資 本 的 支 出 15,568 エンジニアリング レポート 類 似 不 動 産 の 水 準 等 を 参 考 に 査 定 6 純 収 益 [3+4-5] 94,152 7 還 元 利 回 り 5.6% DCF 法 による 価 格 1,700,000 割 引 率 5.6% 最 終 還 元 利 回 り 積 算 価 格 ( 持 分 ) 1,680,000 土 地 比 率 60.7% 建 物 比 率 39.3% 対 象 不 動 産 の 用 途 及 び 立 地 建 物 条 件 不 動 産 市 場 動 向 及 び 取 引 事 例 等 を 踏 まえ 賃 貸 形 式 権 利 関 係 等 を 勘 案 して 査 定 対 象 不 動 産 の 用 途 及 び 立 地 建 物 条 件 資 金 調 達 コストの 水 準 及 び 動 向 等 を 踏 まえ 賃 貸 形 式 権 利 関 係 等 を 勘 案 して 査 定 5.8% 価 格 時 点 現 在 の 還 元 利 回 りに 将 来 不 確 実 性 等 を 加 味 して 査 定 その 他 鑑 定 評 価 機 関 が 鑑 定 評 価 に 当 たって 留 意 した 事 項 市 場 参 加 者 は 収 益 の 安 定 性 成 長 性 転 売 時 の 流 動 性 等 に 着 目 して 意 思 決 定 を 行 っており 当 該 プロセスを 反 映 した 収 益 価 格 の 規 範 性 は 高 い したがって 収 益 価 格 にて 鑑 定 評 価 額 を 決 定 しています 参 考 資 料 本 取 得 予 定 物 件 取 得 後 の 保 有 資 産 一 覧 本 日 資 料 の 配 布 先 : 兜 倶 楽 部 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 以 上 13/15
参 考 資 料 本 取 得 予 定 物 件 取 得 後 の 保 有 資 産 一 覧 本 取 得 予 定 物 件 物 件 名 取 得 時 期 ( 注 1) 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 取 得 価 格 比 率 ( 注 2) (%) オフィス 東 京 都 心 6 区 青 山 サンクレストビル 2001 年 12 月 1 日 3,356 0.6 ラウンドクロス 一 番 町 2001 年 12 月 1 日 3,526 0.6 ラウンドクロス 西 新 宿 2001 年 12 月 1 日 2,650 0.5 DT 外 苑 2001 年 12 月 21 日 2,430 0.4 日 本 橋 イーストビル 2001 年 12 月 21 日 1,720 0.3 代 々 木 フォレストビル 2001 年 12 月 21 日 1,406 0.3 ラウンドクロス 南 麻 布 2001 年 12 月 21 日 1,394 0.3 ラウンドクロス 赤 坂 2002 年 1 月 10 日 2,624 0.5 ラウンドクロス 三 田 2002 年 1 月 10 日 1,748 0.3 芝 大 門 ビル 2002 年 1 月 10 日 2,195 0.4 ラウンドクロス 築 地 2002 年 1 月 10 日 3,378 0.6 オリックス 芝 2 丁 目 ビル 2003 年 9 月 29 日 7,500 1.4 青 山 246ビル 2004 年 3 月 3 日 5,200 0.9 ラウンドクロス 新 宿 2006 年 4 月 28 日 8,020 1.5 シーフォートスクエア/ 2005 年 9 月 30 日 センタービルディング 2006 年 4 月 28 日 18,000 3.3 オリックス 赤 坂 2 丁 目 ビル 2006 年 6 月 26 日 2006 年 12 月 4 日 21,860 4.0 ラウンドクロス 新 宿 5 丁 目 2007 年 4 月 26 日 4,500 0.8 日 本 橋 本 町 1 丁 目 ビル 2007 年 3 月 28 日 10,500 1.9 ラウンドクロス 渋 谷 2008 年 3 月 28 日 3,500 0.6 オリックス 水 道 橋 ビル 2008 年 3 月 28 日 3,000 0.5 オリックス 品 川 ビル 2008 年 6 月 27 日 15,200 2.8 オリックス 不 動 産 西 新 宿 ビル 2009 年 3 月 27 日 13,600 2.5 オーエックス 田 町 ビル 2010 年 3 月 29 日 6,730 1.2 MG 白 金 台 ビル 2013 年 11 月 1 日 8,500 1.5 渋 谷 パインビル 2014 年 3 月 20 日 3,400 0.6 MG 市 ヶ 谷 ビルディング 2014 年 4 月 4 日 3,100 0.6 デュープレックス 銀 座 タワー2/11 2015 年 9 月 30 日 5,200 0.9 アークヒルズ サウスタワー 2015 年 10 月 15 日 22,000 4.0 東 京 都 心 6 区 計 186,238 33.7 その 他 東 京 23 区 キャロットタワー 2001 年 12 月 1 日 5,479 1.0 東 陽 MKビル 2001 年 12 月 1 日 5,270 1.0 ビサイド 木 場 2001 年 12 月 21 日 2,450 0.4 オリックス 池 袋 ビル 2003 年 4 月 18 日 9,577 1.7 KN 自 由 が 丘 プラザ 2007 年 5 月 30 日 3,110 0.6 オリックス 目 黒 ビル 2010 年 7 月 29 日 6,350 1.1 秋 葉 原 ビジネスセンター 2011 年 6 月 1 日 5,060 0.9 その 他 東 京 23 区 計 37,296 6.8 首 都 圏 その 他 地 域 ネオ シティ 三 鷹 2001 年 12 月 1 日 2,200 0.4 ラウンドクロス 川 崎 2004 年 4 月 27 日 4,130 0.7 大 宮 宮 町 ビル 2009 年 3 月 27 日 4,400 0.8 大 宮 下 町 1 丁 目 ビル 2010 年 3 月 29 日 3,750 0.7 ORE 大 宮 ビル 2015 年 4 月 15 日 7,030 1.3 首 都 圏 その 他 地 域 計 21,510 3.9 その 他 地 域 名 古 屋 伊 藤 忠 ビル 2003 年 9 月 29 日 4,500 0.8 ORIX 高 麗 橋 ビル 2005 年 4 月 27 日 5,560 1.0 ルナール 仙 台 2007 年 6 月 28 日 8,500 1.5 オリックス 名 古 屋 錦 ビル 2008 年 9 月 29 日 12,500 2.3 ORE 札 幌 ビル 2010 年 10 月 1 日 4,250 0.8 オリックス 神 戸 三 宮 ビル 2011 年 9 月 29 日 3,800 0.7 ORE 錦 二 丁 目 ビル 2014 年 10 月 1 日 10,900 2.0 堂 島 プラザビル 2014 年 12 月 22 日 9,500 1.7 プライムスクエア 広 瀬 通 2015 年 4 月 1 日 7,280 1.3 その 他 地 域 計 66,790 12.1 オフィス 計 311,834 56.5 物 流 施 設 首 都 圏 その 他 地 域 戸 田 ロジスティクスセンター 2008 年 3 月 28 日 9,600 1.7 市 川 ロジスティクスセンター 2008 年 9 月 29 日 8,300 1.5 岩 槻 ロジスティクスセンター 2014 年 10 月 1 日 6,300 1.1 首 都 圏 その 他 地 域 計 24,200 4.4 その 他 地 域 堺 ロジスティクスセンター 北 棟 2010 年 3 月 30 日 10,200 1.8 小 牧 ロジスティクスセンター 2011 年 6 月 30 日 2,700 0.5 その 他 地 域 計 12,900 2.3 物 流 施 設 計 37,100 6.7 14/15
物 件 名 取 得 時 期 ( 注 1) 取 得 価 格 ( 注 2) 取 得 価 格 比 率 ( 百 万 円 ) (%) 商 業 施 設 東 京 都 心 6 区 日 本 地 所 南 青 山 ビル 2003 年 10 月 31 日 2,548 0.5 CUBE 代 官 山 2004 年 3 月 31 日 2,435 0.4 aune 有 楽 町 2013 年 4 月 1 日 9,900 1.8 クロスアベニュー 原 宿 2013 年 11 月 1 日 4,815 0.9 J-ONE SQUARE 2014 年 1 月 31 日 1,510 0.3 JouLe SHIBUYA 2014 年 4 月 1 日 7,550 1.4 SO-CAL LINK OMOTESANDO 2014 年 10 月 1 日 2,300 0.4 東 京 都 心 6 区 計 31,058 5.6 その 他 東 京 23 区 ORE 池 袋 2014 年 9 月 30 日 6,410 1.2 その 他 東 京 23 区 計 6,410 1.2 首 都 圏 その 他 地 域 aune 港 北 2010 年 3 月 10 日 4,000 0.7 aune 幕 張 2010 年 3 月 10 日 3,600 0.7 マルエツさがみ 野 店 2011 年 3 月 1 日 2,350 0.4 クロスガーデン 川 崎 2013 年 3 月 29 日 12,950 2.3 テックランド 戸 塚 店 ( 底 地 ) 2013 年 4 月 1 日 6,020 1.1 クリオ 藤 沢 駅 前 2013 年 12 月 20 日 3,900 0.7 首 都 圏 その 他 地 域 計 32,820 5.9 その 他 地 域 神 戸 桃 山 台 ショッピングセンター( 底 地 ) 2010 年 3 月 5 日 3,260 0.6 岡 山 久 米 商 業 施 設 2011 年 1 月 31 日 2,750 0.5 ホームセンタームサシ 仙 台 泉 店 ( 底 地 ) 2012 年 1 月 11 日 2,350 0.4 aune 札 幌 駅 前 2012 年 6 月 29 日 1,900 0.3 盛 岡 南 ショッピングセンターサンサ 2012 年 7 月 31 日 2,800 0.5 The Kitahama PLAZA( 共 有 持 分 :80%) 2013 年 4 月 1 日 3,900 0.7 The Kitahama PLAZA( 共 有 持 分 :20%) 2014 年 3 月 20 日 975 0.2 グランマート 手 形 2013 年 11 月 1 日 980 0.2 イオンタウン 仙 台 泉 大 沢 ( 底 地 ) 2013 年 11 月 1 日 3,510 0.6 クロスモール 下 関 長 府 2014 年 1 月 10 日 2,400 0.4 インターヴィレッジ 大 曲 2014 年 4 月 1 日 5,100 0.9 バロー 鈴 鹿 ショッピングセンター 2014 年 4 月 1 日 3,200 0.6 aune 仙 台 2014 年 6 月 20 日 2,000 0.4 Friend Town 深 江 橋 ( 底 地 ) 2014 年 9 月 30 日 2,400 0.4 コナミスポーツクラブ 香 里 園 2015 年 10 月 30 日 1,600 0.3 その 他 地 域 計 39,125 7.1 商 業 施 設 計 109,413 19.8 住 宅 東 京 都 心 6 区 パークアクシス 西 麻 布 ステージ 2001 年 12 月 1 日 1,219 0.2 We Will 八 丁 堀 2011 年 6 月 1 日 2,370 0.4 芝 浦 アイランド エアタワー 2011 年 7 月 28 日 6,030 1.1 ベルファース 戸 越 スタティオ 2012 年 5 月 9 日 2,642 0.5 ベルファース 目 黒 2012 年 10 月 19 日 3,330 0.6 セントラルクリブ 六 本 木 2015 年 4 月 1 日 7,493 1.4 東 京 都 心 6 区 計 23,084 4.2 その 他 東 京 23 区 ベルファース 蒲 田 2011 年 6 月 1 日 3,550 0.6 ベルファース 本 郷 弓 町 2011 年 6 月 1 日 3,340 0.6 ベルファース 三 宿 2012 年 3 月 30 日 2,000 0.4 ウエストパークタワー 池 袋 2014 年 4 月 1 日 20,500 3.7 ベルファース 東 十 条 2014 年 4 月 4 日 3,000 0.5 その 他 東 京 23 区 計 32,390 5.9 首 都 圏 その 他 地 域 アールスタイルズ 武 蔵 小 杉 2014 年 10 月 1 日 4,433 0.8 首 都 圏 その 他 地 域 計 4,433 0.8 その 他 地 域 ベルファース 大 阪 新 町 2011 年 6 月 1 日 3,684 0.7 ベルファース 尼 崎 2011 年 6 月 1 日 3,440 0.6 ベルファース 金 沢 香 林 坊 2013 年 11 月 1 日 2,410 0.4 その 他 地 域 計 9,534 1.7 住 宅 計 69,441 12.6 その 他 首 都 圏 その 他 地 域 クロスゲート 2002 年 1 月 10 日 15,040 2.7 グッドタイムリビング 新 浦 安 2012 年 9 月 6 日 1,550 0.3 首 都 圏 その 他 地 域 計 16,590 3.0 その 他 地 域 ヴィアイン 心 斎 橋 ビル 2015 年 9 月 30 日 3,100 0.6 ホテル 京 阪 札 幌 2015 年 9 月 30 日 2,550 0.5 リッチモンドホテル 山 形 駅 前 2015 年 9 月 30 日 2,300 0.4 その 他 地 域 計 7,950 1.4 その 他 計 24,540 4.4 総 計 102 物 件 552,328 100.0 ( 注 1) 上 記 の 取 得 価 格 は 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 売 買 価 格 ( 単 位 未 満 切 り 捨 て)をいいます なお 価 格 には 消 費 税 そ の 他 取 得 に 係 る 諸 経 費 ( 売 買 媒 介 手 数 料 公 租 公 課 等 )は 含 まれていません ( 注 2) 取 得 価 格 比 率 は 取 得 価 格 の 合 計 に 対 する 各 運 用 不 動 産 の 取 得 価 格 の 比 率 をいい 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して います なお 取 得 価 格 比 率 の 合 計 は 四 捨 五 入 の 関 係 上 合 計 数 値 に 一 致 しない 場 合 があります ( 注 3) 平 塚 ホールディング 特 定 目 的 会 社 の 本 投 資 法 人 が 保 有 する 優 先 出 資 証 券 は 本 取 得 予 定 物 件 (アークヒルズ サウスタ ワー) 取 得 後 において 消 却 されるため 上 記 に 含 まれていません 15/15