滞 納 管 理 費 等 回 収 のための 管 理 組 合 による 措 置 に 係 るフローチャート( 解 説 ) フローチャートにおける 各 手 順 の 概 要 は つぎのとおりである (1) 督 促 管 理 組 合 は 滞 納 者 に 対 して 滞 納 管 理 費 等 の 支 払 の 督 促 とともに 今 後 も 滞 納 が 継 続 する 場 合 には その 状 況 に 応 じてさらなる 措 置 を 執 ることになる 旨 を 事 前 に 警 告 する 1ヶ 月 目 電 話 書 面 ( 未 納 のお 知 らせ 文 )による 連 絡 2ヶ 月 目 電 話 書 面 ( 請 求 書 )による 確 認 3ヶ 月 目 電 話 書 面 ( 催 告 書 ) ( 過 去 の 実 績 によれば 失 念 していたなど 一 時 的 な 要 因 で 滞 納 し た 者 は 3か 月 以 内 に 滞 納 を 解 消 する) ( 管 理 費 の 滞 納 者 のほとんどは ローン 等 の 支 払 も 滞 納 している ことが 多 いため 6か 月 以 内 に 銀 行 が 債 権 回 収 のために 競 売 等 注 に 動 き 出 すことが 多 い ) 4ヶ 月 目 電 話 書 面 訪 問 5ヶ 月 目 電 話 書 面 ( 内 容 証 明 郵 便 ( 配 達 記 録 付 )で 督 促 ) 注 銀 行 等 の 他 の 債 権 者 による 競 売 が 実 施 された 場 合 は 裁 判 所 に 対 して 配 当 要 求 を 行 い 滞 納 管 理 費 等 を 回 収 する 売 却 代 金 の 配 当 では 滞 納 管 理 費 等 の 全 額 を 回 収 できない 場 合 は 特 定 承 継 人 ( 買 受 人 )から 回 収 する 特 定 承 継 人 が 弁 済 しない 場 合 は 特 定 承 継 人 の 資 産 について 先 取 特 権 の 実 行 や 債 務 名 義 に 基 づく 強 制 執 行 を 実 施 する ((3) (4) 参 照 ) (2) 滞 納 者 の 保 有 財 産 の 調 査 滞 納 者 の 専 有 部 分 等 について 抵 当 権 等 の 設 定 の 有 無 を 調 査 するとともに 専 有 部 分 等 以 外 の 資 産 について 現 住 所 と 最 低 限 その 直 前 に 居 住 していた 市 区 町 村 内 と 勤 務 先 の 市 区 町 村 内 の 調 査 を 行 う 金 融 資 産 については 金 融 機 関 が 顧 客 情 報 の 流 出 を 懸 念 して 本 人 の 同 意 を 求 める 可 能 性 が 考 えられるため 区 分 所 有 者 間 の 同 意 を 事 前 にとって 銀 行 等 から 情 報 開 示 を 得 ることが 考 えられる また 課 税 当 局 ( 地 方 自 治 体 )の 固 定 資 産 課 税 台 帳 については 本 人 の 同 意 書 を 携 えて 調 査 する 登 記 情 報 については 地 番 や 家 屋 番 号 等 が 分 かれば 情 報 の 取 得 が 可 能 であるので それまでの 調 査 結 果 に 基 づき 取 得 した 地 番 や 家 屋 番 号 等 を 基 に 各 登 記 所 で 確 認 の 閲 覧 調 査 を 行 う
(3) 区 分 所 有 法 第 7 条 の 先 取 特 権 の 実 行 滞 納 管 理 費 等 に 係 る 債 権 は 区 分 所 有 法 第 7 条 の 先 取 特 権 の 被 担 保 債 権 となってい るため 債 務 名 義 ( 確 定 判 決 等 )を 取 得 せずとも 先 取 特 権 の 実 行 としての 担 保 不 動 産 競 売 を 申 し 立 てることにより 他 の 一 般 債 権 者 に 優 先 して 弁 済 を 受 けることができ る しかしながら 先 取 特 権 は 区 分 所 有 権 ( 共 用 部 分 に 関 する 権 利 及 び 敷 地 利 用 権 を 含 む ) 及 び 建 物 に 備 え 付 けた 動 産 ( 同 法 第 7 条 )についてのみ 実 行 可 能 であり しかも 区 分 所 有 法 第 7 条 の 先 取 特 権 は 公 租 公 課 及 び 抵 当 権 等 の 登 記 された 担 保 権 に 劣 後 する また 先 取 特 権 の 対 象 となる 建 物 に 備 え 付 けた 動 産 に 対 する 担 保 権 の 実 行 では 滞 納 額 の 全 額 を 回 収 できない 場 合 に 限 って 区 分 所 有 権 に 対 して 先 取 特 権 を 実 行 できる したがって 先 取 特 権 の 実 行 による 滞 納 管 理 費 等 の 回 収 は 抵 当 権 が 担 保 する 融 資 残 額 などを 控 除 しても 当 該 マンションの 売 却 代 金 から 滞 納 管 理 費 等 の 回 収 が 見 込 ま れる 場 合 には 実 効 性 のあるものとなる なお 上 記 のように 先 取 特 権 に 優 先 する 抵 当 権 等 が 存 在 するなどし 買 受 可 能 価 額 がそれらの 優 先 債 権 等 の 見 込 額 に 満 たない 場 合 担 保 不 動 産 競 売 手 続 は 民 事 執 行 法 第 188 条 の 準 用 する 第 63 条 により 取 り 消 される(いわゆる 無 剰 余 取 消 し) (4) 区 分 所 有 者 の 資 産 に 対 する 強 制 執 行 上 記 (3)の 先 取 特 権 の 実 行 による 専 有 部 分 等 の 担 保 不 動 産 競 売 では 滞 納 管 理 費 等 の 回 収 が 困 難 であったとしても 滞 納 者 の 預 金 その 他 の 保 有 財 産 の 存 在 が 判 明 した 場 合 には これに 対 する 強 制 執 行 により 滞 納 管 理 費 等 の 回 収 を 図 ることが 考 えられる 強 制 執 行 の 場 合 は 先 取 特 権 の 実 行 の 場 合 と 異 なり まず 確 定 判 決 等 の 債 務 名 義 を 取 得 することが 必 要 である しかし 管 理 組 合 は 債 務 名 義 を 取 得 しただけで 直 ちに 滞 納 管 理 費 等 を 回 収 できるわけではなく 裁 判 所 に 対 し 滞 納 者 の 財 産 に 対 する 強 制 執 行 ( 不 動 産 執 行 動 産 執 行 債 権 執 行 など)を 申 し 立 てる 必 要 がある 債 務 名 義 に 基 づく 強 制 執 行 については 当 該 財 産 の 差 押 えが 禁 止 されているなど 一 定 の 場 合 を 除 き 上 記 (3)の 先 取 特 権 のような 対 象 資 産 の 限 定 はない また 強 制 執 行 は 滞 納 者 の 保 有 財 産 がどこにあるか 十 分 調 査 してから 行 うべきで ある 一 定 の 推 測 で 絞 り 込 みを 行 い 存 在 すると 思 われる 財 産 を 特 定 して 強 制 執 行 を 申 し 立 てることは 可 能 であるが 手 続 費 用 などに 比 して 十 分 に 回 収 できない 等 の 問 題 補 足 があるからである 補 足 存 在 すると 思 われる 複 数 の 金 融 機 関 の 預 金 等 について 同 時 に 強 制 執 行 を 申 し 立 てる 場 合 保 有 財 産 である 預 金 等 が 存 在 することが 完 全 に 判 明 していなくとも 預 金 等 が 存 在 すると 推 測 される 複 数 の 金 融 機 関 を 第 三 債 務 者 として 預 金 等 を 差 押 債 権 とする 強 制 執 行 を 申 し 立 てる ことは 可 能 であるが この 場 合 には 数 個 の 差 押 債 権 の 合 計 額 が 請 求 債 権 額 を 超 えないように しなければならない( ) その 結 果 預 金 等 の 一 部 しか 回 収 できないこととなる 可 能 性 もあ る このため 強 制 執 行 の 申 立 てをする 前 に 保 有 財 産 の 調 査 ( 金 融 機 関 に 対 する 情 報 開 示 の
請 求 等 )を 行 うべきである このことは 一 の 金 融 機 関 を 第 三 債 務 者 とした 場 合 であっても 複 数 の 取 扱 店 舗 の 預 金 等 を 差 押 債 権 とする 強 制 執 行 を 申 し 立 てる 場 合 も 同 様 である 民 事 執 行 法 第 146 条 第 2 項 は いわゆる 超 過 差 押 えを 禁 止 しており 差 し 押 さえるべき 債 権 の 価 額 が 差 押 債 権 者 の 債 権 額 及 び 執 行 費 用 の 額 ( 請 求 債 権 額 )を 超 えるときは さらに 他 の 債 権 を 差 し 押 さえてはならない 例 えば 請 求 債 権 額 が100 万 円 しかないのに 5 行 に 対 して100 万 円 ずつ 差 し 押 さえるとなると 500 万 円 について 差 押 えがされることとなり 超 過 差 押 えの 禁 止 に 抵 触 するため それぞれ 20 万 円 ずつに 割 り 付 ける( 割 り 付 ける 金 額 は 必 ずしも 均 等 で ある 必 要 はない)といった 手 当 てが 必 要 となる 保 有 不 動 産 の 差 押 えの 場 合 上 記 先 取 特 権 の 実 行 と 同 様 不 動 産 競 売 手 続 につき 無 剰 余 取 消 しがされることがあることに 留 意 しなければならない (5) 区 分 所 有 法 第 59 条 による 区 分 所 有 権 の 競 売 請 求 区 分 所 有 法 第 7 条 の 先 取 特 権 の 実 行 と 区 分 所 有 者 の 保 有 財 産 の 強 制 執 行 によっても 滞 納 管 理 費 等 の 全 額 を 回 収 できなかった 場 合 や 回 収 できないことが 確 実 な 場 合 などに は 管 理 組 合 は 区 分 所 有 法 第 59 条 による 競 売 請 求 の 可 否 について 検 討 することとな る 区 分 所 有 法 第 59 条 による 不 動 産 競 売 においては 滞 納 管 理 費 等 の 債 権 に 優 先 する 債 権 があって 民 事 執 行 法 第 63 条 1 項 の 剰 余 を 生 ずる 見 込 みがない 場 合 であっても 競 売 手 続 を 実 施 することができるとした 裁 判 例 があり( 東 京 高 決 平 成 16 年 5 月 20 日 ( 判 タ1210 号 170 頁 )) 区 分 所 有 者 がいわゆるオーバーローン 状 態 でも 競 売 手 続 を 実 施 することができる 可 能 性 がある この 場 合 には 区 分 所 有 法 第 8 条 により 特 定 承 継 人 である 競 落 人 に 滞 納 管 理 費 等 の 支 払 を 求 めることができるため 滞 納 者 を 区 分 所 有 関 係 から 排 除 した 上 で 新 しい 所 有 者 から 滞 納 管 理 費 等 の 支 払 を 受 けることが 可 能 とな る ただし 買 受 可 能 価 額 が 競 売 の 手 続 費 用 を 下 回 るような 場 合 には 無 剰 余 取 消 し となる 可 能 性 があることも 考 慮 する 必 要 がある 区 分 所 有 法 第 59 条 による 競 売 請 求 は 他 の 方 法 によっては 区 分 所 有 者 の 共 同 生 活 の 維 持 を 図 ることが 困 難 であるとき ( 同 条 第 1 項 )という 要 件 を 満 たす 場 合 に 認 められる この 要 件 については これまでの 裁 判 例 によると 管 理 費 等 の 長 期 か つ 多 額 の 滞 納 が 区 分 所 有 法 第 6 条 の 共 同 利 益 違 反 行 為 に 該 当 すると 認 定 した 上 で 預 金 債 権 の 強 制 執 行 が 不 奏 功 に 終 わったことや 区 分 所 有 法 第 7 条 による 先 取 特 権 又 は 裁 判 所 の 判 決 に 基 づいて 居 室 及 びその 敷 地 権 の 競 売 を 申 し 立 てたとしても 抵 当 権 等 優 先 する 債 権 が 資 産 価 値 以 上 に 設 定 されており 資 産 を 処 分 しても 弁 済 を 受 けられな い 状 態 であることを 理 由 として 取 消 しとなる 可 能 性 が 高 いこと 等 から 区 分 所 有 法 第 59 条 による 競 売 以 外 の 方 法 では 区 分 所 有 者 の 共 同 生 活 の 維 持 を 図 ることが 困 難 である と 認 定 したものがある( 東 京 地 判 平 成 17 年 5 月 13 日 ( 判 タ1218 号 311 頁 ) 東 京 地 判 平 成 19 年 11 月 14 日 ( 判 タ1288 号 286 頁 ))
以 上 を 踏 まえると 区 分 所 有 法 第 59 条 による 競 売 請 求 が 認 められるための 要 件 や 手 順 は 以 下 のとおりである 区 分 所 有 法 第 59 条 による 競 売 請 求 の 実 体 的 要 件 は 次 の3つに 整 理 することができ る( 区 分 所 有 法 第 59 条 第 1 項 ) 1 区 分 所 有 者 が 区 分 所 有 法 第 6 条 第 1 項 に 規 定 する 行 為 をしたこと 又 はその 行 為 をするおそれがあること ( 共 同 利 益 背 反 行 為 ) 2 当 該 行 為 による 区 分 所 有 者 の 共 同 生 活 上 の 障 害 が 著 しいこと 3 他 の 方 法 によっては その 障 害 を 除 去 して 共 用 部 分 の 利 用 の 確 保 その 他 の 区 分 所 有 者 の 共 同 生 活 の 維 持 を 図 ることが 困 難 であること 管 理 費 等 の 支 払 義 務 は 区 分 所 有 建 物 等 の 管 理 に 関 する 最 も 基 本 的 な 義 務 の 一 つで あることから その 著 しい 滞 納 は 1にいう 第 6 条 第 1 項 に 規 定 するいわゆる 共 同 利 益 背 反 行 為 に 該 当 すると 解 される 2にいう 区 分 所 有 者 の 共 同 生 活 上 の 障 害 が 著 しい 状 態 については 滞 納 期 間 滞 納 額 未 払 いに 対 する 過 去 の 交 渉 経 緯 等 諸 般 の 事 情 を 考 慮 して 最 終 的 には 裁 判 所 において 判 断 される 区 分 所 有 法 第 59 条 による 競 売 請 求 を 管 理 組 合 が 検 討 意 思 決 定 すべき 時 期 としては ヶ 月 以 上 滞 納 した 場 合 には それ 以 上 督 促 しても 当 人 から 管 理 費 等 が 支 払 われることが 期 待 できないという 実 績 があり 管 理 費 等 の 滞 納 の 結 果 建 物 の 適 切 な 管 理 若 しくは 計 画 的 な 大 規 模 修 繕 の 先 送 り 又 は 修 繕 項 目 の 削 減 につなが って 住 環 境 の 悪 化 躯 体 劣 化 又 は 設 備 への 支 障 が 生 じ 区 分 所 有 者 の 共 同 生 活 に 著 しい 障 害 を 与 えるほどの 資 金 不 足 に 陥 ったときである こうした 事 情 のほか 個 々 のマンションの 著 しい 障 害 の 実 態 を 適 切 に 立 証 することによって2に 該 当 すると 判 断 される 可 能 性 が 高 くなると 考 えられる 3にいう 他 の 方 法 によっては その 障 害 を 除 去 して 共 用 部 分 の 利 用 の 確 保 その 他 の 区 分 所 有 者 の 共 同 生 活 の 維 持 を 図 ることが 困 難 であること については 先 取 特 権 の 実 行 やその 他 滞 納 者 の 財 産 に 対 する 強 制 執 行 によっても 滞 納 管 理 費 等 の 回 収 を 図 る ことができない 場 合 であることを 要 し その 前 提 として 可 能 な 限 り 滞 納 者 の 保 有 財 産 の 調 査 を 行 うべきである なお 区 分 所 有 法 第 59 条 による 競 売 請 求 をするに 当 たっ て 区 分 所 有 法 第 57 条 第 1 項 の 差 止 め 請 求 や 同 法 第 58 条 の 専 有 部 分 の 使 用 禁 止 の 請 求 を 経 なければならないものではないと 考 えられる 区 分 所 有 権 等 の 競 売 請 求 を 認 容 する 旨 の 判 決 の 確 定 後 不 動 産 競 売 の 申 立 てを 行 う こととなるが 競 売 により 抵 当 権 等 の 担 保 権 は 消 滅 するとの 見 解 がある また 売 却 基 準 価 額 の 算 定 に 当 たっては 通 常 滞 納 管 理 費 等 の 存 在 を 考 慮 した 減 価 がされる 競 売 によって 区 分 所 有 権 が 売 却 された 後 は 区 分 所 有 法 第 8 条 により 買 受 人 ( 特 定 承 継 人 )は 滞 納 管 理 費 等 につき 弁 済 する 義 務 を 負 う 仮 に 買 受 人 が 承 継 した 滞 納 管 理 費 等 の 弁 済 を 拒 否 した 場 合 には 区 分 所 有 法 第 7 条 の 先 取 特 権 の 実 行 等 により その 回 収 を 図 ることが 可 能 である
補 足 解 説 1. 滞 納 者 の 保 有 資 産 の 調 査 上 記 (2)の 滞 納 者 の 保 有 資 産 の 調 査 について 以 下 のとおり 補 足 する (1) 金 融 資 産 の 調 査 金 融 資 産 については 滞 納 者 本 人 から 情 報 提 供 の 協 力 が 得 られない 場 合 には 銀 行 等 に 預 金 等 の 有 無 の 情 報 開 示 を 求 めることが 考 えられるが 金 融 機 関 は 顧 客 情 報 の 流 出 を 懸 念 して 本 人 の 同 意 を 求 める 可 能 性 が 考 えられる 開 示 を 求 める 範 囲 としては 現 住 所 と 最 低 限 その 直 前 に 居 住 していた 市 区 町 村 内 の 銀 行 等 や 勤 務 先 の 市 区 町 村 内 の 注 銀 行 等 が 考 えられる 注 銀 行 等 の 本 店 による 一 括 照 会 を 請 求 する (2) 不 動 産 の 調 査 一 方 不 動 産 については 滞 納 者 本 人 から 情 報 提 供 の 協 力 が 得 られない 場 合 には 課 税 当 局 が 保 有 する 情 報 から 検 索 することと 登 記 情 報 から 検 索 することが 考 えられる このうち 課 税 当 局 の 固 定 資 産 課 税 台 帳 による 調 査 も 保 有 不 動 産 を 確 認 する 手 段 と して 考 えられる 地 方 自 治 体 は 地 方 税 法 上 の 守 秘 義 務 に 抵 触 することを 懸 念 するも のの 固 定 資 産 課 税 台 帳 は 本 人 の 同 意 を 書 面 で 確 認 できれば 代 理 人 が 閲 覧 したり 記 載 事 項 の 証 明 書 の 交 付 を 受 けることができる 調 査 する 範 囲 としては 滞 納 者 の 現 住 所 と 最 低 限 その 直 前 に 居 住 していた 市 区 町 村 とすることが 費 用 対 効 果 の 観 点 から 適 切 である また 登 記 情 報 については 地 番 や 家 屋 番 号 等 が 分 かれば 情 報 の 取 得 をすることが 可 能 であるので それまでの 調 査 結 果 に 基 づき 取 得 した 地 番 や 家 屋 番 号 等 を 基 に 各 登 記 所 で 確 認 の 閲 覧 調 査 を 行 う なお 登 記 情 報 は どの 登 記 所 においても 全 国 の 登 記 情 報 を 閲 覧 することができ 登 記 情 報 提 供 サービス(http://www1.touki.or.jp/)を 利 用 してインターネット 上 で 確 認 することも 可 能 である
補 足 解 説 2. 他 の 保 有 資 産 が 判 明 した 場 合 の 債 務 名 義 の 取 得 手 続 他 の 保 有 財 産 の 存 在 が 判 明 し 債 務 名 義 を 取 得 するために 訴 えを 提 起 する 場 合 訴 額 が 60 万 円 以 下 であれば 少 額 訴 訟 という 比 較 的 簡 便 な 手 続 の 利 用 が 可 能 少 額 訴 訟 の 手 続 当 該 訴 えについて 管 轄 のある 簡 易 裁 判 所 において 裁 判 が 行 われ 原 則 として 初 回 期 日 に 審 理 を 終 え 判 決 が 出 される(ただし 場 合 により 通 常 訴 訟 に 移 行 することもある ) 証 拠 書 類 や 証 人 は 審 理 の 日 にその 場 で 取 り 調 べることができるものに 限 る 原 告 ( 管 理 組 合 ) 裁 判 所 被 告 ( 滞 納 者 ) 訴 状 証 拠 書 類 提 出 ( ) 訴 状 受 理 期 日 の 連 絡 を 受 ける 第 1 回 期 日 の 指 定 訴 状 呼 出 状 等 の 受 領 答 弁 書 受 領 答 弁 書 受 理 答 弁 書 提 出 追 加 の 証 拠 書 類 証 人 の 準 備 証 拠 書 類 証 人 の 準 備 審 理 判 決 和 解 ( 話 合 いによる 解 決 ) ( ) 少 額 訴 訟 による 審 理 及 び 裁 判 を 求 める 旨 の 申 述 も 必 要