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2016 年 5 月 21 日 香 港 不 動 産 市 場 調 査 レポート(2016 年 5 月 ) 株 式 会 社 GREC 概 況 香 港 特 別 行 政 区 政 府 の 発 表 によると 香 港 の 実 質 GDP 成 長 率 は 2014 年 が+2.7%で あったのに 対 し 2015 年 は+2.4%となり 2 年 連 続 で 上 げ 幅 が 縮 小 した(2012 年 は+ 1.7% 2013 年 は+3.1%) 内 需 は 好 調 を 維 持 した 一 方 で 中 国 本 土 への 輸 出 が 減 速 した ことが 主 な 要 因 である 2016 年 の 第 1 四 半 期 (1~3 月 )の GDP 成 長 率 も 前 年 同 期 比 で+0.8%と 低 く 予 想 を 下 回 った 2016 年 の 見 通 しも 悪 く 中 国 本 土 向 けの 輸 出 の 低 迷 が 続 くとともに 観 光 客 の 落 ち 込 みが 予 測 されており 香 港 政 府 は 通 年 の GDP 成 長 率 を 1~2%の 低 率 で 予 測 している この 様 な 経 済 状 況 の 中 で 2015 年 の 香 港 の 不 動 産 市 場 も 減 速 に 転 じた 香 港 の 土 地 登 記 所 の 発 表 によると 2015 年 1~12 月 の 建 物 ユニット( 区 分 )の 売 買 契 約 総 件 数 は 76,159 件 となり 2014 年 通 期 の 81,489 件 に 比 べると 約 6.5% 減 少 した 取 引 価 額 については 単 価 の 上 昇 が 夏 頃 まで 続 いていたことから 5,486.5 億 HK ドル( 約 7 兆 9,550 億 円 1HK ドル=14.5 円 で 計 算 )となり 2014 年 通 期 の 5,474.6 億 HK ドル ( 約 7 兆 9,380 億 円 )に 比 べてほぼ 横 ばいの 結 果 となっている 香 港 の 不 動 産 市 場 は 中 国 本 土 からの 投 資 にも 支 えられて 好 調 を 維 持 していたが 中 国 株 の 暴 落 と 人 民 元 安 の 進 行 によって 急 激 に 投 資 熱 は 減 退 するとともに 住 宅 ローン 金 利 も 上 昇 し 2015 年 の 夏 を 過 ぎた 頃 から 市 場 の 冷 え 込 みが 顕 著 と なっている 2016 年 1~3 月 の 建 物 ユニ ット 売 買 契 約 総 件 数 も 8,860 件 で 2015 年 1~3 月 の 22,581 件 と 比 べて 大 きく 落 ち 込 んで おり 今 年 に 入 ってからも 取 引 市 場 の 弱 含 みが 続 いている

住 宅 用 不 動 産 市 場 の 動 向 香 港 特 別 行 政 区 政 府 の 発 表 データによると 過 去 2 年 間 の 香 港 における 住 宅 用 不 動 産 の 取 引 件 数 と1 物 件 当 たりの 取 引 価 額 の 推 移 は 以 下 のグラフの 通 りである 2015 年 6 月 まで 取 引 件 数 は 1 ヶ 月 当 たり 4,500~6,000 件 程 度 の 概 ね 安 定 したペースで 推 移 していたものの 同 年 7 月 以 降 は 明 確 に 減 少 傾 向 を 示 しており 2016 年 に 入 ってか らは 1 ヶ 月 当 たりの 取 引 件 数 は 2,000 件 前 後 となっている( 前 年 同 月 に 比 べて 約 45~70% の 減 少 ) 1 件 当 たりの 取 引 価 額 も 上 昇 傾 向 を 示 していたが 2015 年 8 月 以 降 は 緩 やかな 下 落 を 示 している また 不 動 産 価 格 指 数 賃 料 指 数 (1999 年 =100 基 準 )は 次 のグラフの 様 な 推 移 とな っており やはり 価 格 指 数 は 安 定 して 上 昇 を 続 けてきたものの 2015 年 9 月 をピークとし てそれ 以 降 は 明 確 な 下 落 に 転 じている 2016 年 3 月 の 指 数 は 270.2 で ピーク 時 から 見 て 約 12% 低 い 水 準 となった 賃 料 指 数 についても 賃 料 の 硬 直 的 な 性 格 から 変 動 幅 は 小 さいものの 2015 年 9 月 以 降 は 下 落 推 移 となっている - 1 -

近 年 の 香 港 の 不 動 産 市 場 は 中 国 本 土 からの 投 資 も 活 発 で 需 要 旺 盛 であったが 2015 年 6 月 以 降 の 中 国 株 の 暴 落 と 人 民 元 安 の 進 行 によって 投 資 は 減 退 し 富 裕 層 による 香 港 内 の 資 産 売 却 も 進 んでいることから 市 場 は 冷 え 込 み 取 引 件 数 価 格 ともに 下 落 傾 向 へと 転 じた 中 国 経 済 の 先 行 きは 不 透 明 であり 香 港 不 動 産 市 場 は 2016 年 も 低 迷 が 続 くものと 見 られている - 2 -

香 港 特 別 行 政 区 政 府 の 発 表 データでは 住 宅 用 不 動 産 の 平 均 取 引 価 格 ( 速 報 値 )は 以 下 の 通 りとなっている 単 位 :HK$/m2 Bクラス(40.0~69.9 m2) Cクラス(70.0~99.9 m2) 香 港 島 九 龍 新 界 香 港 島 九 龍 新 界 2016 年 1 月 144,767 109,499 83,763 140,132 154,032 90,698 2016 年 2 月 131,513 111,699 84,470 166,589 137,073 95,579 2016 年 3 月 133,983 110,644 85,935 167,872 148,204 93,019 また 最 近 の 取 引 事 例 を 見 てみると 以 下 の 様 なものがある 地 区 物 件 名 専 有 面 積 取 引 時 点 築 年 ( 年 ) 成 約 価 格 跑 馬 地 The Legend Tower 5 109.25 m2 2015/12 2006 跑 馬 地 Warrenwoods 69.77 m2 2016/3 2012 跑 馬 地 SERENADE 95.87 m2 2016/2 2009 太 古 Kin On Mansion 62.71 m2 2016/5 1980 太 古 Yuan Kung Mansion 82.03 m2 2016/4 1979 太 古 King Tien Mansion 81.38 m2 2016/2 1987 黄 埔 Harbour Green Tower 5 57.69 m2 2016/1 2006 黄 埔 Royal Peninsula 88.35 m2 2016/3 2000 黄 埔 Harbour Place Tower 6 71.53 m2 2016/4 2002 沙 田 Pictorial Garden 87.42 m2 2016/4 1993 沙 田 Yu Chui Court 76.64 m2 2016/3 2001 沙 田 Wai Wah Centre 44.87 m2 2016/5 1986 HK$18,730,000 (HK$171,441/m2) HK$10,500,000 (HK$150,494/m2) HK$16,500,000 (HK$172,108/m2) HK$7,960,000 (HK$126,934/m2) HK$11,280,000 (HK$137,511/m2) HK$9,000,000 (HK$110,592/m2) HK$7,600,000 (HK$131,739/m2) HK$8,500,000 (HK$96,208/m2) HK$7,400,000 (HK$103,453/m2) HK$5,450,000 (HK$62,343/m2) HK$4,800,000 (HK$62,630/m2) HK$4,300,000 (HK$95,832/m2) - 3 -

また 賃 料 水 準 について 見 ると 香 港 特 別 行 政 区 政 府 の 発 表 データでは 住 宅 用 不 動 産 の 平 均 成 約 賃 料 は 以 下 の 通 りとなっている 単 位 :HK$/m2 月 Bクラス(40.0~69.9 m2) Cクラス(70.0~99.9 m2) 香 港 島 九 龍 新 界 香 港 島 九 龍 新 界 2016 年 1 月 368 304 232 400 342 249 2016 年 2 月 360 296 228 415 323 243 2016 年 3 月 355 320 230 388 342 224 最 近 の 賃 貸 事 例 を 見 てみると 以 下 の 様 な 広 告 が 出 ている 地 区 物 件 名 専 有 面 積 築 年 ( 年 ) 募 集 賃 料 ( 月 額 ) 跑 馬 地 Fortuna Court 65.49 m2 1997 HK$22,000(HK$336/m2) 跑 馬 地 Ronsdale Garden 112.32 m2 1986 HK$45,000(HK$401/m2) 跑 馬 地 Crescent Heights 115.47 m2 1996 HK$45,000(HK$390/m2) 太 古 Yat Tien Mansion 73.02 m2 1987 HK$28,000(HK$383/m2) 太 古 Choi Tien Mansion 60.57 m2 1987 HK$22,000(HK$363/m2) 太 古 Yen Kung Mansion 62.71 m2 1979 HK$23,000(HK$367/m2) 黄 埔 Banyan Mansion 86.86 m2 1988 HK$28,000(HK$322/m2) 黄 埔 Bamboo Mansion 76.64 m2 1991 HK$23,500(HK$307/m2) 黄 埔 Laguna Grande 69.58 m2 2002 HK$24,000(HK$345/m2) 沙 田 Castello 67.07 m2 1999 HK$15,800(HK$236/m2) 沙 田 Pictorial Garden 85.47 m2 1993 HK$21,000(HK$246/m2) 沙 田 Pittosporum Court 103.21 m2 1992 HK$27,000(HK$262/m2) 香 港 は 高 額 な 住 宅 費 による 高 齢 者 低 所 得 者 の 生 活 困 窮 という 深 刻 な 住 宅 問 題 を 抱 え ているが それでも 自 由 市 場 経 済 の 中 で この 5 年 間 で 住 宅 価 格 は 1.7 倍 に 住 宅 賃 料 は 1.2 倍 になった しかし 中 国 本 土 の 景 気 後 退 によって 過 熱 していた 市 場 は 調 整 局 面 に 入 り 2015 年 9 月 をピークに 価 格 賃 料 ともにようやく 下 落 し 始 めている 景 気 の 低 迷 が 暫 く 続 くと 見 られる 中 で 住 宅 市 場 の 動 きも 先 行 き 不 透 明 感 が 強 いと 言 え る - 4 -

商 業 用 不 動 産 市 場 の 動 向 香 港 特 別 行 政 区 政 府 の 発 表 データによると 過 去 2 年 間 の 香 港 における 商 業 用 不 動 産 の 取 引 件 数 と1 物 件 当 たりの 取 引 価 額 の 推 移 は 以 下 のグラフの 通 りである 2015 年 7 月 まではほぼ 300 件 を 超 える 安 定 した 取 引 件 数 を 記 録 していたが 2015 年 8 月 以 降 に 取 引 件 数 が 減 少 しており この 動 きは 住 宅 用 不 動 産 と 類 似 している 2016 年 1 ~3 月 の 3 ヶ 月 間 の 取 引 件 数 は 463 件 で 前 年 同 期 の 970 件 に 比 べて 約 52%も 減 少 した 取 引 価 額 も 2015 年 1~3 月 が 180 億 2,700 万 HKドルであったのに 対 し 2016 年 1~3 月 は 63 億 3,200 万 HKドルとなり 約 65%の 下 落 となった なお 取 引 件 数 と 取 引 価 額 がいずれも 下 落 していることから 1 件 当 たりの 取 引 価 額 は 1,300~1,600 万 HKドルで 推 移 しており 目 立 った 下 落 傾 向 は 見 られない また 不 動 産 価 格 指 数 (1999 年 =100 基 準 )も 次 の 様 な 推 移 となっており 安 定 して 上 昇 を 続 けてきたものの 2015 年 10 月 をピーク( 数 値 :462.9)としてそれ 以 降 は 下 落 に 転 じている 2016 年 3 月 の 価 格 指 数 の 速 報 値 は 430.9 であり ピーク 時 に 比 べて 約 6.9% の 下 落 となっている 一 方 賃 料 指 数 は 2015 年 10 月 に 一 度 ピークとなり( 数 値 :230.6) 下 落 に 転 じたが 2016 年 2 3 月 には 230.5 230.9 へと 戻 している - 5 -

価 格 水 準 を 見 てみると 香 港 特 別 行 政 区 政 府 の 発 表 データでは 事 務 所 物 件 ( 区 分 所 有 建 物 )の 平 均 取 引 価 格 は 以 下 の 通 りとなっている 単 位 :HK$/m2 Aグレードビル Bグレードビル 灣 仔 銅 鑼 灣 灣 仔 銅 鑼 灣 2016 年 1 月 319,689 No Data No Data No Data No Data No Data 2016 年 2 月 No Data No Data No Data No Data 192,225 No Data 2016 年 3 月 329,077 234,019 203,211 No Data 132,935 193,325 最 近 の 取 引 事 例 を 見 てみると 以 下 の 様 なものがある 地 区 物 件 名 床 面 積 取 引 築 年 時 点 ( 年 ) 9 Queen's Road Central 309 m2 2015/11 1991 Bank of America Tower 98 m2 2015/12 1975 灣 仔 Tesbury Centre 382 m2 2016/5 1993 灣 仔 AXA Centre 237 m2 2016/1 1982 成 約 価 格 HK$85,700,000 (HK$277,346/m2) HK$29,680,000 (HK$302,857/m2) HK$57,526,000 (HK$150,592/m2) HK$39,972,200 (HK$168,659/m2) - 6 -

South Seas Centre Tower I 403 m2 2016/5 1982 HK$45,538,500 (HK$112,999/m2) New East Ocean Centre 103 m2 2016/4 1991 HK$10,680,000 (HK$103,689/m2) 一 方 賃 料 水 準 については 香 港 特 別 行 政 区 政 府 の 発 表 データでは 事 務 所 物 件 の 平 均 成 約 賃 料 は 以 下 の 通 りとなっている 単 位 :HK$/m2 月 Aグレードビル Bグレードビル 灣 仔 銅 鑼 灣 灣 仔 銅 鑼 灣 2016 年 1 月 1,092 706 581 695 512 442 2016 年 2 月 1,098 693 561 722 543 438 2016 年 3 月 1,131 756 589 692 607 445 最 近 の 賃 貸 事 例 を 見 てみると 以 下 の 様 な 成 約 事 例 がある 地 区 物 件 名 床 面 積 賃 貸 築 年 時 点 ( 年 ) 9 Queen s Road Central 200 m2 2016/5 1991 Printing House 133 m2 2015/10 1980 灣 仔 Sunlight Tower 984 m2 2016/5 1998 灣 仔 Harcourt House 1,660 m2 2016/5 1987 Tsim Sha Tsui Centre 163 m2 2016/5 1980 Concordia Plaza 511 m2 2016/5 1994 成 約 賃 料 ( 月 額 ) HK$140,000 (HK$700/m2) HK$97,300 (HK$732/m2) HK$466,000 (HK$474/m2) HK$840,000 (HK$506/m2) HK$70,200 (HK$431/m2) HK$220,000 (HK$431/m2) 香 港 は 狭 く オフィス 供 給 が 限 られている 中 で ビジネスエリアの 地 位 は 安 定 している ことから 依 然 として 事 務 所 賃 料 が 世 界 一 高 い 水 準 となっている しかし ここ 数 年 の 需 要 の 中 心 であった 中 国 本 土 の 資 本 が 景 気 の 低 迷 によって 弱 含 みが 続 くと 見 られることか ら 不 動 産 市 場 も 調 整 局 面 に 入 っている 景 気 の 低 迷 が 暫 く 続 くと 見 られる 中 で 住 宅 市 場 と 同 様 に 商 業 用 不 動 産 の 市 場 の 動 きも 先 行 き 不 透 明 感 が 強 いと 言 える - 7 -