米 国 REIT 市 場 の 現 状 について ~ 金 利 上 昇 時 における 米 国 REIT 市 場 の 推 移 ~ 米 国 REIT 市 場 はバーナンキ FRB( 米 連 邦 準 備 制 度 理 事 会 ) 議 長 が 量 的 緩 和 縮 小 の 可 能 性 に 言 及 し 米 国 の 1 年 国 債 利 回 りが 短 期 間 で 急 上 昇 したことから 5 月 21 日 から 6 月 2 日 にかけて 大 幅 な 下 落 となりました 米 国 REIT の 代 表 的 な 指 数 である FTSE NAREIT All Equity REITs インデックスの 騰 落 率 で 見 ると この 間 16.%の 下 落 となりました その 後 米 国 1 年 国 債 利 回 りの 動 きに 落 ち 着 きが 見 られたことなどから 同 イン デックスは 6 月 2 日 から 6 月 28 日 にかけては+5.5%の 上 昇 となりました 14, 13, 213 年 初 来 の 米 国 REIT 指 数 と 米 国 1 年 国 債 利 回 りの 推 移 FTSE NAREIT All Equity REITs インデックス( 左 軸 ) 米 国 1 年 国 債 利 回 り( 右 軸 ) 3.5 3. 12, 2.5 11, 2. 1, 1.5 9, 13/1 13/2 13/3 13/4 13/5 13/6 ( 年 / 月 ) 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 期 間 :213 年 1 月 2 日 ~213 年 6 月 28 日 1. 1/8
金 利 上 昇 時 における 米 国 REIT 市 場 の 推 移 金 利 上 昇 は 米 国 REIT にとって 資 金 調 達 コストの 上 昇 と 高 利 回 り 商 品 としての 投 資 妙 味 低 下 といったネガ ティブなイメージにつながり 米 国 REIT 市 場 の 下 落 要 因 とされる 傾 向 があります しかし 過 去 の 金 利 上 昇 局 面 における 米 国 REIT 市 場 の 推 移 を 見 ますと 金 利 が 大 きく 上 昇 している 期 間 に 必 ずしも 米 国 REIT 市 場 が 調 整 を 余 儀 なくされるわけではなく 反 対 に 大 幅 な 上 昇 となった 時 期 もあります 米 国 REIT 市 場 の 上 昇 期 は 概 して 景 気 が 回 復 し 賃 貸 料 や 稼 働 率 といった 不 動 産 ファンダメンタルズが 大 きく 改 善 した 時 期 と 重 なります そのため 金 利 上 昇 が 景 気 の 回 復 を 背 景 とした 良 い 金 利 上 昇 であれば 不 動 産 ファンダメンタルズの 改 善 に よって 米 国 REIT の 業 績 向 上 が 見 込 まれ 米 国 REIT 市 場 の 上 昇 につながるものと 考 えています 15, 米 国 REIT 指 数 と 米 国 1 年 国 債 利 回 りの 推 移 1 12, 1998 年 1 月 末 ~ 2 年 1 月 末 ( 期 間 15ヵ 月 ) REIT: 5.3% 国 債 :+2.1%ホ イント 23 年 6 月 末 ~ 26 年 6 月 末 ( 期 間 36ヵ 月 ) REIT:+1.7% 国 債 :+1.6%ホ イント 28 年 12 月 末 ~ 21 年 4 月 末 ( 期 間 16ヵ 月 ) REIT:+5.6% 国 債 :+1.4%ホ イント 8 9, 6 6, 1993 年 1 月 末 ~ 1994 年 11 月 末 ( 期 間 13ヵ 月 ) REIT: 9.2% 国 債 :+2.5%ホ イント 4 3, 2 FTSE NAREIT All Equity REITs インデックス( 左 軸 ) 米 国 1 年 国 債 利 回 り( 右 軸 ) 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 出 所 :ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 期 間 :199 年 1 月 末 ~213 年 6 月 末 ( 月 次 ) グラフ 中 の REIT はFTSE NAREIT All Equity REITs インデックスの 期 間 中 の 騰 落 率 を 国 債 は 米 国 1 年 国 債 利 回 りの 期 間 中 の 上 昇 幅 を 表 示 しています 2/8
商 業 用 不 動 産 のファンダメンタルズ 米 国 REIT 市 場 が 大 幅 な 上 昇 を 見 せた 24 年 ~26 年 に 商 業 用 不 動 産 の 稼 働 率 は 大 きく 改 善 しました 足 もとにおいても 新 規 の 物 件 供 給 量 が 限 定 的 なことから 不 動 産 の 需 給 バランスは 歴 史 的 に 見 ても 逼 迫 した 水 準 にあり 稼 働 率 や 賃 貸 料 などの 不 動 産 ファンダメンタルズは 引 き 続 き 改 善 傾 向 にあります 1 セクター 別 稼 働 率 の 推 移 オフィス 商 業 小 売 住 居 産 業 施 設 95 9 85 8 2 22 24 26 28 21 212 期 間 :2 年 第 1 四 半 期 ~213 年 第 1 四 半 期 出 所 :NCREIFのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 8 7 6 5 4 3 2 1 米 国 商 業 用 不 動 産 市 場 における 既 存 物 件 に 対 する 新 規 物 件 供 給 割 合 の 推 移 1985 199 1995 2 25 21 215 期 間 :1985 年 ~217 年 ( 年 次 213 年 以 降 はグリーン ストリート アドバイザーズ 予 測 値 ) 出 所 :グリーン ストリート アドバイザーズのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 上 記 グラフは 過 去 の 実 績 あるいは 過 去 の 時 点 における 予 測 を 示 したものであり 将 来 の 経 済 市 況 その 他 の 投 資 環 境 に 係 る 動 向 などを 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 3/8
大 手 不 動 産 調 査 会 社 のグリーン ストリート アドバイザーズが 発 表 している 米 国 の 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 に よると 商 業 用 不 動 産 価 格 は 23 年 ~27 年 の 期 間 と 29 年 以 降 に 大 きく 上 昇 し 213 年 3 月 には 27 年 8 月 のピークを 更 新 するなど 現 在 も 上 昇 基 調 にあります 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 の 推 移 11 1 9 8 7 6 5 27 年 8 月 を1として 指 数 化 4 /1 1/1 2/1 3/1 4/1 5/1 6/1 7/1 8/1 9/1 1/1 11/1 12/1 13/1 期 間 :2 年 1 月 ~213 年 5 月 ( 月 次 ) 出 所 :グリーン ストリート アドバイザーズのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 年 / 月 ) 商 業 用 不 動 産 の 評 価 には 通 常 キャップレート( 不 動 産 投 資 利 回 り 不 動 産 から 得 られる 収 益 (NOI)を 基 に 不 動 産 の 評 価 額 を 算 出 するための 割 引 率 )が 用 いられますが そのキャップレートと 米 国 1 年 国 債 利 回 りのス プレッド( 利 回 り 格 差 )は 過 去 の 水 準 と 比 較 して 拡 大 しており 商 業 用 不 動 産 に 対 する 投 資 妙 味 は 依 然 として 高 いと 考 えています そのため 商 業 用 不 動 産 価 格 は 今 後 も 更 なる 上 昇 が 期 待 されます 12 1 キャップレートと 米 国 1 年 国 債 利 回 りの 推 移 スプレッド(キャップレートと 米 国 1 年 国 債 利 回 りの 格 差 ) キャップレート( 不 動 産 投 資 利 回 り) 米 国 1 年 国 債 利 回 り スプレッド 拡 大 ( 不 動 産 投 資 妙 味 高 い) 8 6 4 2 スプレッド 縮 小 ( 不 動 産 投 資 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 妙 味 低 い) 期 間 :1995 年 第 1 四 半 期 ~213 年 第 1 四 半 期 出 所 :NCREIFのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 4/8
米 国 REIT のバリュエーション グリーン ストリート アドバイザーズによると 213 年 7 月 1 日 時 点 の 米 国 REIT のバリュエーションは NAV ( 正 味 資 産 価 値 )に 対 して 5.1%のプレミアムとなり 199 年 2 月 以 降 の 長 期 平 均 をやや 上 回 る 水 準 にあります 米 国 REIT は 上 場 有 価 証 券 であることから 実 物 不 動 産 に 比 べて 流 動 性 換 金 性 に 優 れているほか 収 益 成 長 および 物 件 の 資 産 価 値 向 上 の 実 績 があるため 通 常 ある 程 度 プレミアムが 乗 った 状 態 で 取 引 される 傾 向 が あります 4 3 米 国 REITのバリュエーションの 推 移 REIT 価 格 のプレミアム/ディスカウント 平 均 2 1-1 -2-3 -4 平 均 は199 年 2 月 ~213 年 7 月 までの 表 示 期 間 中 の 平 均 です -5 9/2 92/2 94/2 96/2 98/2 /2 2/2 4/2 6/2 8/2 1/2 12/2 期 間 :199 年 2 月 1 日 ~213 年 7 月 1 日 ( 月 次 ) 出 所 :グリーン ストリート アドバイザーズのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 ( 年 / 月 ) 注 :REIT 価 格 のプレミアム/ディスカウントとは REITが 投 資 対 象 とする 不 動 産 の 正 味 資 産 価 値 に 対 し REITの 価 格 がどの 程 度 の 水 準 かを 判 断 する 指 標 です 5/8
米 国 REIT の 業 績 米 国 REIT の 213 年 1-3 月 期 決 算 では 全 体 の FFO 成 長 率 ( 調 整 済 み 前 年 同 期 比 )が+13.%( 除 くイン フラ)と 前 四 半 期 に 続 いて 高 い 伸 びを 見 せ 概 ね 市 場 予 想 通 り または 予 想 をやや 上 回 る 結 果 となりました 一 部 の REIT では 213 年 通 期 の 業 績 見 通 しを 上 方 修 正 する 動 きや 四 半 期 配 当 を 増 額 する 動 きも 見 られました 今 後 の 業 績 についても 良 好 な 不 動 産 ファンダメンタルズを 背 景 に 好 調 な 決 算 が 見 込 まれています 四 半 期 ベースの 調 整 済 みFFO ( 注 ) 成 長 率 推 移 ( 前 年 同 期 比 ) セクター 名 211 年 212 年 213 年 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 全 体 9.7% 1.7% 9.7% - 8.2% 24.7% - - 同 ( 除 くインフラ) 1.% 11.3% 1.8% 9.8% 13.% オフィス 産 業 施 設 8.5% 6.7% 4.5% 5.3% 11.7% 2.8%.4% 4.4% 商 業 小 売 4.% 6.6% 5.9% 11.1% 11.8% 12.2% 12.1% 12.1% 住 居 4.8% 8.2% 14.1% 11.% 18.7% 17.2% 13.5% 8.7% 複 合 施 設 6.3% 1.% -2.1% -19.5% -1.4% 5.% 9.7% 1.7% ホテル レジャー 25.9% 36.3% 31.8% 24.9% 2.3% 22.3% 17.4% 5.5% 貸 倉 庫 15.7% 17.2% 16.% 15.8% 16.5% 16.8% 15.8% 18.3% 医 療 施 設 2.% 19.4% 11.8% 2.4% 4.2% 5.9% 5.5% 9.6% インフラストラクチャー - -34.7% 217.9% - - 期 間 :211 年 第 2 四 半 期 ~213 年 第 1 四 半 期 ( 四 半 期 ベース 前 年 同 期 比 ) 出 所 :SNL FTSEのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 小 数 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 表 示 ( 注 ) 調 整 済 み FFO とは 一 時 的 あるいは 不 定 期 に 発 生 した 損 益 を 加 味 控 除 したもの ただし 各 社 により 定 義 が 異 なる 場 合 があります FFO(Funds From Operations)とは 不 動 産 売 却 などの 影 響 を 除 いた 賃 貸 事 業 からどれだけのキャッシュフローが 生 み 出 されているかを 測 る 指 標 です (FFO=REIT の 純 利 益 + 減 価 償 却 費 - 不 動 産 売 却 益 + 不 動 産 売 却 損 ) 各 四 半 期 の 成 長 率 は 各 四 半 期 末 時 点 における 個 別 REIT の 特 別 損 益 などを 除 いた 調 整 済 み FFO 成 長 率 を 各 四 半 期 末 の FTSE NAREIT All Equity REITs インデックス 全 銘 柄 の 時 価 総 額 構 成 比 率 で 加 重 平 均 して 算 出 しています ( 調 整 済 み FFO のデータがない REIT(SNL が 未 集 計 の REIT など) 森 林 REIT 調 整 済 み FFO が 黒 字 から 赤 字 に 転 じた(またはその 逆 )REIT および 調 整 済 み FFO がゼロの REIT などを 除 く ) 上 記 データは 213 年 5 月 14 日 時 点 のもので インデックス 構 成 銘 柄 (213 年 3 月 29 日 時 点 133 社 )のうち 131 社 の 決 算 データを 集 計 した ものです 過 去 の 個 別 REIT の 決 算 が 修 正 された 場 合 は 過 去 に 遡 って 修 正 される 場 合 があります 一 部 の 銘 柄 は 決 算 時 期 がずれている 場 合 があります インフラストラクチャーセクターは 通 信 基 地 局 用 の 鉄 塔 などを 保 有 運 営 するアメリカン タワー(212 年 1 月 に REIT に 転 換 )1 社 で 構 成 されて います 同 銘 柄 は 海 外 事 業 比 率 が 高 く 為 替 の 動 向 による 業 績 の 変 動 性 が 高 いことに 加 え 指 数 構 成 比 率 も 高 く REIT 全 体 の 業 績 の 集 計 値 へ の 影 響 が 大 きいことから インフラストラクチャーセクターを 除 く FFO 成 長 率 を 再 集 計 し 別 途 ( 除 くインフラ)として 掲 載 しています なお 212 年 第 4 四 半 期 以 降 は 一 部 の 調 整 済 み FFO データが 無 いため 集 計 しておりません 複 合 施 設 には 複 数 の 業 種 にまたがって 物 件 を 保 有 しているケースや 戸 建 住 宅 や 刑 務 所 などに 特 化 した 銘 柄 も 含 まれます 上 記 表 は 過 去 の 実 績 を 示 したものであり 将 来 の 経 済 市 況 その 他 の 投 資 環 境 に 係 る 動 向 などを 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません 6/8
資 金 調 達 への 影 響 米 国 REIT はこれまで 積 極 的 に 資 金 調 達 を 行 ったことで 現 時 点 では 豊 富 な 手 元 資 金 を 有 しており 今 回 の 金 利 上 昇 局 面 においても 資 産 規 模 や 収 益 を 拡 大 するための 買 収 や 不 動 産 開 発 を 行 うことが 可 能 です また 今 年 も 過 去 最 大 規 模 の 212 年 を 上 回 るペースで 資 金 調 達 を 行 っています なお 現 在 の 金 利 水 準 は 歴 史 的 に みて 低 水 準 にあるため 現 状 では 米 国 REIT による 資 金 調 達 への 影 響 は 限 定 的 と 考 えています 8 7 6 5 米 国 1 年 国 債 利 回 りと 資 金 調 達 額 の 推 移 社 債 発 行 銀 行 借 り 入 れ( 右 軸 ) 株 式 ( 公 募 売 り 出 し)( 右 軸 ) 株 式 ( 新 規 公 開 )( 右 軸 ) 米 国 1 年 国 債 利 回 り( 左 軸 ) ( 億 米 ドル) 8 7 6 5 4 4 3 3 2 2 1 1 1998 2 22 24 26 28 21 212 期 間 :1998 年 ~213 年 ( 年 次 213 年 は4 月 まで) 出 所 :NAREIT ブルームバーグのデータを 基 に 新 光 投 信 作 成 今 後 の 市 場 見 通 し 世 界 経 済 の 見 通 しが 依 然 不 透 明 なことなどから 米 国 REIT 市 場 は 引 き 続 き 米 国 の 金 利 動 向 によって 短 期 的 には 不 安 定 な 展 開 が 続 くことも 予 想 されます しかし 長 期 的 には 金 利 上 昇 の 背 景 にある 米 国 景 気 の 本 格 的 な 回 復 に 伴 い 不 動 産 ファンダメンタルズが 一 段 と 改 善 することで 米 国 REIT の 業 績 拡 大 が 見 込 まれるため 底 堅 い 展 開 が 続 くと 見 ています 以 上 7/8
投 資 信 託 へのご 投 資 に 際 しての 留 意 事 項 投 資 信 託 にかかるリスクについて 投 資 信 託 は 主 に 国 内 外 の 株 式 や 公 社 債 などの 値 動 きのある 証 券 を 投 資 対 象 としています 投 資 した 当 該 資 産 の 市 場 における 取 引 価 格 の 変 動 や 為 替 相 場 の 変 動 などの 影 響 により 基 準 価 額 が 変 動 しますので こ れにより 投 資 元 本 を 割 り 込 み 損 失 を 被 ることがあります これらの 運 用 による 損 益 は すべて 投 資 者 のみな さまに 帰 属 します したがって 投 資 者 のみなさまが 投 資 された 投 資 信 託 の 投 資 元 本 は 保 証 されているもの ではありません なお 投 資 信 託 は 預 貯 金 とは 異 なります 投 資 信 託 にかかる 費 用 について 新 光 投 信 が 運 用 する 投 資 信 託 については ご 投 資 いただくお 客 さまに 以 下 の 費 用 をご 負 担 いただきます 購 入 時 に 直 接 ご 負 担 いただく 費 用 購 入 時 手 数 料 : 上 限 3.99%( 税 込 ) 換 金 時 に 直 接 ご 負 担 いただく 費 用 信 託 財 産 留 保 額 : 上 限.5% 公 社 債 投 信 およびグリーン 公 社 債 投 信 の 換 金 時 手 数 料 : 取 得 年 月 日 により 1 万 口 につき 上 限 15 円 ( 税 込 ) その 他 の 投 資 信 託 の 換 金 時 手 数 料 :ありません 投 資 信 託 の 保 有 期 間 中 に 間 接 的 にご 負 担 いただく 費 用 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ): 年 率 で 上 限 2.4525%( 税 込 ) その 他 の 費 用 手 数 料 上 記 以 外 にファンドの 監 査 報 酬 有 価 証 券 売 買 時 の 売 買 委 託 手 数 料 資 産 の 保 管 などに 要 する 費 用 な どがかかります その 他 の 費 用 手 数 料 については 定 率 でないもの 定 時 に 見 直 されるもの 売 買 条 件 などに 応 じて 異 なるものなどがあるため 当 該 費 用 および 合 計 額 などを 表 示 することができませ ん 手 数 料 などの 合 計 額 については 購 入 金 額 や 保 有 期 間 などに 応 じて 異 なりますので 表 示 することができま せん ご 注 意 上 記 に 記 載 しているリスクや 費 用 項 目 につきましては 一 般 的 な 投 資 信 託 を 想 定 しております 費 用 の 料 率 につきましては 新 光 投 信 が 運 用 するすべての 投 資 信 託 ( 設 定 前 のものを 含 みます )のうち お 客 さまに ご 負 担 いただく それぞれの 費 用 における 最 高 の 料 率 を 記 載 しております 投 資 信 託 は 個 別 の 投 資 信 託 ごとに 投 資 対 象 資 産 の 種 類 や 投 資 制 限 取 引 市 場 投 資 対 象 国 などが 異 なることから リスクの 内 容 や 性 質 が 異 なり 費 用 も 各 々の 投 資 信 託 により 異 なりますので ご 投 資 をされる 際 には 事 前 によく 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )や 契 約 締 結 前 交 付 書 面 など( 目 論 見 書 補 完 書 面 を 含 む)をご 覧 ください 商 号 等 : 金 融 商 品 取 引 業 者 関 東 財 務 局 長 ( 金 商 ) 第 339 号 加 入 協 会 : 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 一 般 社 団 法 人 日 本 投 資 顧 問 業 協 会 8/8