Microsoft PowerPoint - 【汎用】201505 USリート スペシャルレポート.pptx

米 国 の 利 上 げ 時 期 を 巡 る 先 行 きに 不 透 明 感 が 漂 う 中 2015 年 の 米 国 リートはほぼ 横 ばい の 推 移 となっています 当 レポートでは 4 月 までの2015 年 の 米 国 リート 相 場 を 振 り 返 るととも に 今 後 の 米 国 リートの 見 通 しをご 案 内 いたします 市 場 動 向 昨 年 末 から2015 年 4 月 末 までの 米 国 リート 市 場 の 動 き 堅 調 な 米 国 不 動 産 市 場 や 相 対 的 に 高 位 かつ 安 定 した 配 当 の 魅 力 から 2015 年 の 米 国 リートは1 月 後 半 まで 堅 調 に 上 昇 しました ( 米 ドルベース) その 後 の 米 国 リート 相 場 は 米 連 邦 準 備 制 度 理 事 会 (FRB)の 利 上 げ 開 始 時 期 を 巡 る 憶 測 から 不 安 定 な 動 きとなり 年 初 からの 上 昇 分 を 失 いました 業 種 別 では 米 ドル 高 による 海 外 からの 旅 客 者 減 少 などが 懸 念 されるホテル リゾートセクターの 下 落 が 目 立 つほかは 堅 調 な 業 績 向 上 から 倉 庫 セクターなどは 上 昇 する 一 方 金 利 上 昇 に 弱 いと されるヘルスケアセクターなどは 下 落 するなど 業 種 ごとにまちまちの 推 移 となっています 米 国 の 商 業 用 不 動 産 の 価 格 上 昇 が 継 続 する 中 4 月 末 時 点 において 昨 年 末 とほぼ 同 じ 水 準 で 推 移 していることから 米 国 リートの 投 資 妙 味 は 増 してきているものと 考 えられます 120 110 100 2.17% 昨 年 末 から2015 年 4 月 末 までの 米 国 リート 米 国 株 式 米 国 10 年 国 債 利 回 りの 推 移 90 米 国 リート 米 国 株 式 80 14/12 15/1 15/2 15/3 15/4 ( 年 / 月 ) 2.4% 2.0% フィデリティ USリート ファンド ポートフォリオ マネージャー スティーブ ビューラー 米 国 10 年 国 債 利 回 り 102 99 2.03% 1.6% 14/12 15/1 15/2 15/3 15/4 ( 年 / 月 ) 倉 庫 住 宅 米 国 株 式 多 角 米 国 リート オフィス 物 流 小 売 ヘルスケア ホテル リゾート 昨 年 末 から2015 年 4 月 末 までの 米 国 リート 米 国 株 式 の 騰 落 率 -8.4% -3.9% -1.0% -1.7% -1.8% -10.0% -8.0% -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% ( 注 )Bloombergよりフィデリティ 投 信 作 成 米 国 リートは FTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 ドルベース 米 国 株 式 は S&P500 種 指 数 米 国 リートおよび 米 国 株 式 は 期 間 初 を100として 指 数 化 1 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません 1.9% 0.9% 4.4% 3.8%

4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 価 格 水 準 割 高 感 のない 価 格 水 準 配 当 利 回 り 米 国 リートの 配 当 利 回 りと 米 国 株 式 の 配 当 利 回 りとの 格 差 また 米 国 10 年 国 債 利 回 りとの 格 差 をみる と ともに 過 去 の 平 均 を 上 回 る 水 準 です 米 国 リートは 配 当 利 回 り 面 からみて 割 安 といえます 各 種 資 産 の 利 回 りの 推 移 ( 過 去 3 年 ) 各 種 資 産 の 利 回 り 格 差 の 推 移 ( 過 去 3 年 ) ( 注 )Bloombergなどよりフィデリティ 投 信 作 成 2012 年 4 月 末 ~2015 年 4 月 末 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 国 株 式 は S&P500 種 指 数 Net Asset Value(NAV)プレミアム NAVプレミアムは リート 価 格 の 割 高 / 割 安 度 合 いを 測 る 指 標 の 一 つです 2015 年 4 月 末 時 点 の 米 国 リート のNAVプレミアムは+0.1%と 期 間 平 均 (+4.8%)を 下 回 る 水 準 となっています NAVプレミアムの 観 点 からも 現 在 の 米 国 リートは 割 安 と 言 えます NAVは 純 資 産 価 値 ( 資 産 - 負 債 )を 意 味 します リートの 価 格 と1 口 あたりNAVの 差 が NAVプレミアムです NAV プレミアム 1 口 あたり NAV 米 国 リート 配 当 利 回 り 米 国 株 式 配 当 利 回 り 米 国 10 年 国 債 利 回 り 1 口 あたり リート 取 引 価 格 3.64% 12 年 4 月 13 年 4 月 14 年 4 月 15 年 4 月 400 200 100 4.0% 3.0% 米 国 リートと 米 国 株 式 の 利 回 り 格 差 米 国 リートと 米 国 10 年 国 債 の 利 回 り 格 差 期 間 平 均 : 1.63% 2.03% 2.0% 1.99% 1.65% 1.61% 1.0% 期 間 平 均 : 1.48% 0.0% 12 年 4 月 13 年 4 月 14 年 4 月 15 年 4 月 NAVプレミアムと 米 国 リートの 値 動 きの 推 移 NAVプレミアム 期 間 平 均 +4.8% 0% +0.1% 50 米 国 リート( 左 軸 ) NAVプレミアム( 右 軸 ) -25% 25-50% 05 年 4 月 07 年 4 月 09 年 4 月 11 年 4 月 13 年 4 月 15 年 4 月 ( 注 )NAREIT FMR Coよりフィデリティ 投 信 作 成 期 間 :2005 年 4 月 末 ~2015 年 4 月 末 期 間 初 を100として 指 数 化 ( 対 数 軸 ) 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 米 ドルベース 株 価 キャッシュフロー 倍 率 *1 当 倍 率 は リートの 収 益 力 と 価 格 の 関 係 を 表 し 一 般 の 株 式 の 株 価 収 益 率 (PER) *2 に 相 当 する 指 標 です 他 国 との 比 較 において 米 国 株 式 よりも 米 国 リートには 相 対 的 な 割 安 感 があると 考 えられます 50% 25% 30 20 10 0 各 国 リート 市 場 の 株 価 キャッシュフロー 倍 率 ( 倍 ) 29.3 22.9 15.2 13.7 米 国 リート 豪 州 リート 日 本 リート 英 国 リート ご 参 考 : 各 国 株 式 市 場 の 株 価 収 益 率 (PER) ( 倍 ) 30 21.0 17.5 18.0 16.8 20 ( 注 )RIMESよりフィデリティ 投 信 作 成 MSCI IMI 各 指 数 2015 年 4 月 末 時 点 *1 株 価 キャッシュフロー 倍 率 は 株 価 をキャッシュフロー( 一 株 当 たり 利 益 に 減 価 償 却 費 用 を 足 し 戻 したもの)で 割 ったもの *2 株 価 収 益 率 (PER)は 株 価 を 一 株 当 たり 利 益 で 割 ったもの 10 0 米 国 株 豪 州 株 日 本 株 英 国 株 2 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

ファンダメンタルズ 米 国 不 動 産 市 場 の 状 況 米 国 商 業 用 不 動 産 の 状 況 米 国 商 業 用 不 動 産 の 新 規 供 給 は 足 元 では 増 加 傾 向 にあるものの 過 去 の 平 均 を 大 きく 下 回 る 水 準 にあり 需 給 の 面 から 米 国 リートの 収 益 にプラス 要 因 となっています ( 億 平 方 フィート) 18 16 14 12 10 米 国 商 業 用 不 動 産 の 新 規 供 給 4% 3% 2% 120 8 6 4 ( 注 ) FMR Coよりフィデリティ 投 信 作 成 期 間 :1984 年 3 月 ~2014 年 12 月 米 国 の 不 動 産 価 格 指 数 の 推 移 着 工 物 件 面 積 増 加 率 ( 期 間 中 平 均 1.73%) 着 工 物 件 面 積 ( 左 軸 ) 着 工 物 件 面 積 増 加 率 ( 右 軸 ) 2 84 年 86 年 88 年 90 年 92 年 94 年 96 年 98 年 00 年 02 年 04 年 06 年 08 年 10 年 12 年 14 年 米 国 住 宅 市 場 の 状 況 米 国 における 持 家 志 向 の 低 下 などを 反 映 し 戸 建 住 宅 価 格 は 底 入 れしたものの その 回 復 は 緩 慢 な ペースにとどまっています 住 宅 所 有 率 の 低 下 と 雇 用 の 増 加 から 米 国 の 住 宅 セクターは 恩 恵 を 受 けています 360 70% 米 国 の 住 宅 所 有 率 と 賃 貸 物 件 空 室 率 の 推 移 1.21% 1% 0% 12% 100 80 300 240 69% 68% 67% 10% 8% 60 180 66% 6% 65% 40 120 4% 64% 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 ( 左 軸 ) 20 60 米 国 住 宅 所 有 率 ( 左 軸 ) 2% 戸 建 住 宅 価 格 指 数 ( 右 軸 ) 63% 賃 貸 物 件 空 室 率 ( 右 軸 ) 0 0 62% 0% 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 ( 年 ) 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 ( 年 ) ( 注 )Bloombergおよびグリーン ストリート アドバイザーズよりフィデリティ 投 信 作 成 左 グラフ 期 間 :1997 年 12 月 ~2015 年 4 月 右 グラフ 期 間 :1995 年 3 月 ~2015 年 3 月 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 はグリーン ストリート アドバイザーズ 商 業 用 不 動 産 価 格 指 数 戸 建 住 宅 価 格 指 数 は 主 要 10 都 市 圏 の 住 宅 価 格 動 向 を 示 す S&P/ケース シラー 住 宅 価 格 指 数 (コンポジット10) 戸 建 住 宅 価 格 指 数 は2015 年 3 月 まで 3 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

ポートフォリオ マネージャーのコメント フィデリティ USリート ファンド ポートフォリオ マネージャー スティーブ ビューラー 今 後 も 米 国 リートの 上 昇 基 調 は 持 続 するものと 考 えています 以 下 に その 具 体 的 な 理 由 を 挙 げます 商 業 用 不 動 産 のファンダメンタルズは 良 好 です 米 国 において 持 続 的 な 経 済 成 長 と 雇 用 改 善 がみられる 中 過 去 平 均 を 大 きく 下 回 る 商 業 用 不 動 産 供 給 のもとで 米 国 リートの 利 益 増 加 と 増 配 が 引 き 続 き 見 込 まれます リートの 資 金 調 達 環 境 は 引 き 続 き 良 好 です 米 国 リートの 資 金 調 達 は 株 式 主 体 とな っており 今 後 金 利 が 上 昇 しても 資 金 調 達 コストへの 影 響 は 抑 制 されています 配 当 利 回 り NAVプレミアム 株 価 キャッシュフロー 倍 率 などの 尺 度 からみた 米 国 リートは 割 安 な 水 準 にあるといえます 米 国 の 過 去 の 金 利 上 昇 局 面 をみても 米 国 リートは 概 ね 堅 調 な 経 済 成 長 に 支 えら れて 上 昇 してきました 例 えば 下 のグラフに 分 類 した 各 期 間 について 金 利 変 動 幅 と 米 国 リート 騰 落 率 の 分 布 をみると 金 利 上 昇 期 の 米 国 リートには10 年 国 債 との 利 回 り 格 差 の 縮 小 によるプラス 効 果 が 働 いてきたことが 分 かります 米 国 リートの 下 落 局 面 である ➊ ➌ 6の 期 間 は それぞれ 米 国 リートの 新 規 公 開 ラッシュ ITバブル 期 金 融 危 機 と 重 なっていることから 米 国 リートの 下 落 には 金 利 動 向 以 外 に 主 要 因 があったものと 思 われます 今 後 も 米 国 リート 市 場 を 見 通 すうえでは 実 体 経 済 の 動 向 にこそ 注 意 を 払 う 必 要 があるものと 考 えられます 米 国 リートと 米 国 長 期 金 利 の 推 移 金 利 上 昇 期 金 利 低 下 期 米 国 リート( 左 軸 ) 米 国 10 年 国 債 利 回 り( 右 軸 ) 10% 800 400 200 100 2% ➊ 1 ➋ 2 ➌ 3 ➍ 4 ➎ 5 ➏ 6 ➐ 7 ➑ 8 ➒ 9 50 0% 93 年 9 月 96 年 9 月 99 年 9 月 02 年 9 月 05 年 9 月 08 年 9 月 11 年 9 月 14 年 9 月 金 利 局 面 別 の 米 国 リートの 利 回 り 格 差 の 変 化 金 利 局 面 別 の 米 国 リートの 騰 落 率 分 布 10% 5% 0% -5% ( 対 10 年 国 債 利 回 り 格 差 の 変 化 ) -10% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 低 下 長 期 金 利 上 昇 60% ( 米 国 リート 騰 落 率 ) 40% 20% 0% -20% ➌ ➊ -40% 6-60% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 低 下 長 期 金 利 上 昇 ( 注 )Bloombergより 期 間 :1993 年 9 月 末 ~2015 年 4 月 末 米 国 リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス 上 グラフの 米 国 リートは 期 間 初 を 100として 指 数 化 ( 対 数 軸 ) 金 利 上 昇 期 : 米 国 10 年 国 債 利 回 りが1% 以 上 上 昇 した 期 間 金 利 低 下 期 : 金 利 上 昇 期 以 外 の 期 間 下 グラフ 上 の 直 線 は 線 形 近 似 直 線 8% 6% 4% 4 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

フィデリティ USリート ファンド の 運 用 状 況 2015 年 4 月 末 時 点 での 年 間 騰 落 率 は A( 為 替 ヘッジあり)が-2.30% B( 為 替 ヘッジなし)が-3.39% ( 資 産 成 長 型 )C( 為 替 ヘッジあり)が-2.44% ( 資 産 成 長 型 )D( 為 替 ヘッジなし)が-3.36%でした 騰 落 率 は 累 積 投 資 額 より 算 出 しています フィデリティ USリート ファンド 各 コースの 基 準 価 額 等 の 推 移 ( 設 定 来 ) A( 為 替 ヘッジあり) B( 為 替 ヘッジなし) ( 資 産 成 長 型 )C( 為 替 ヘッジあり) ( 資 産 成 長 型 )D( 為 替 ヘッジなし) 累 積 投 資 額 は ファンド 設 定 時 に10,000 円 でスタートしてからの 収 益 分 配 金 を 再 投 資 した 実 績 評 価 額 です ただし 購 入 時 手 数 料 および 収 益 分 配 金 に かかる 税 金 は 考 慮 していません ベンチマークはファンド 設 定 日 前 日 を10,000 円 として 計 算 しています 基 準 価 額 は 運 用 管 理 費 用 ( 後 述 の 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ) 参 照 ) 控 除 後 のものです 当 該 実 績 は 過 去 のものであり 将 来 の 運 用 成 果 等 を 保 証 するものではありません ベンチマークは8ペー ジをご 参 照 ください フィデリティ USリート ファンドの 騰 落 率 とランキング(2015 年 4 月 末 時 点 ) フィデリティ USリート ファンド A( 為 替 ヘッジあり) フィデリティ USリート ファンド B( 為 替 ヘッジなし) 過 去 3 年 間 過 去 5 年 間 31.49% 69.91% 2 位 ( 全 6ファンド 中 ) 1 位 ( 全 6ファンド 中 ) 93.25% 114.60% 1 位 ( 全 9ファンド 中 ) 3 位 ( 全 8ファンド 中 ) Lipper For Investment Management よりフィデリティ 投 信 作 成 Lipper Global 分 類 の 不 動 産 型 米 国 ( 為 替 ヘッジあり)/( 為 替 ヘッジなし)( 除 く 通 貨 選 択 型 )におけるトータルリターンとランキング Lipper For Investment Management の 情 報 は トムソン ロイターグループのリッパーよ り 取 得 しております 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 動 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません フィデリティ USリート ファンド B( 為 替 ヘッジなし) は モーニングスターアワード ファンド オブ ザ イヤー2014 ( 国 際 REIT 型 部 門 )において 最 優 秀 ファンド 賞 を 受 賞 しました 2011 年 から3 年 間 の 優 秀 ファンド 賞 に 続 く4 年 連 続 の 受 賞 となりました 2011 年 2012 年 はオルタナティブ 型 部 門 2013 年 はオルタナティブ&バランス 型 部 門 での 受 賞 当 賞 は 国 内 追 加 型 株 式 投 資 信 託 を 選 考 対 象 として 独 自 の 定 量 分 析 定 性 分 析 に 基 づき 2014 年 において 各 部 門 別 に 総 合 的 に 優 秀 であるとモーニングスターが 判 断 したものです 国 際 REIT 型 部 門 は 2014 年 12 月 末 において 当 該 部 門 に 属 す るファンド215 本 の 中 から 選 考 されました Morningstar Award Fund of the Year 2014 は 過 去 の 情 報 に 基 づくものであり 将 来 のパフォーマンスを 保 証 するものではありません また モーニ ングスターが 信 頼 できると 判 断 したデータにより 評 価 しましたが その 正 確 性 完 全 性 等 について 保 証 するものではありません 著 作 権 等 の 知 的 所 有 権 その 他 一 切 の 権 利 はモーニングスター 株 式 会 社 並 びにMorningstar,Inc.に 帰 属 し 許 可 なく 複 製 転 載 引 用 することを 禁 じます 5 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

6 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

7 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

8 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

9 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません

IM150529-2 CSIS150601-1 10 上 記 は 過 去 の 実 績 であり 将 来 の 傾 向 数 値 等 を 保 証 もしくは 示 唆 するものではありません