平 成 26~27 年 度 実 施 国 土 交 通 省 住 宅 局 補 助 事 業 リフォーム 住 宅 ローン 融 資 に 係 る 担 保 評 価 に 関 する 調 査 研 究 平 成 26 年 度 : リフォーム 住 宅 ローン 融 資 に 係 る 担 保 評 価 手 法 及 び 評 価 体 制 整 備 に 関 する 調 査 研 究 平 成 27 年 度 : リフォーム 等 を 含 む 中 古 住 宅 に 係 るローン 融 資 拡 充 ため 担 保 評 価 手 法 及 び 体 制 に 関 する 調 査 研 究 成 果 概 要 2016 年 3 月 リフォーム 住 宅 ローン 担 保 評 価 整 備 推 進 協 議 会
概 要 1
1. 調 査 概 要 調 査 名 称 平 成 26 年 度 平 成 27 年 度 実 施 期 間 リフォーム 住 宅 ローン 融 資 に 係 る 担 保 評 価 手 法 及 び 評 価 体 制 整 備 に 関 する 調 査 研 究 リフォーム 等 を 含 む 中 古 住 宅 に 係 るローン 融 資 拡 充 ため 担 保 評 価 手 法 及 び 体 制 に 関 する 調 査 研 究 平 成 26 年 度 平 成 26 年 8 月 ~ 平 成 27 年 2 月 平 成 27 年 度 平 成 27 年 8 月 ~ 平 成 28 年 2 月 調 査 目 的 本 補 助 事 業 は リフォームによる 住 宅 質 向 上 を 担 保 価 値 等 に 反 映 させる 評 価 方 法 を 確 立 させるため 実 証 的 な 調 査 研 究 を 対 象 とし 中 古 住 宅 購 入 後 にリフォームが 行 われる 場 合 リフォーム 工 事 費 を 含 めて 住 宅 ローンとして 融 資 を 受 けやすい 環 境 を 整 備 することを 目 的 としている 上 記 補 助 事 業 主 旨 に 即 し 本 調 査 研 究 においては 2か 年 度 にわた り 以 下 を 目 的 として 取 り 組 んだ 平 成 26 年 度 リフォーム 住 宅 ローン( 既 存 住 宅 にリフォームを 施 した 流 通 対 象 物 件 に 対 するローン)に 係 る 適 切 な 担 保 評 価 手 法 整 備 普 及 に 関 する 基 本 的 な 調 査 研 究 平 成 27 年 度 平 成 26 年 度 調 査 深 堀 拡 充 (データ 分 析 等 ) 流 通 評 価 融 資 実 務 現 場 で 検 証 新 たな 金 融 商 品 開 発 拡 充 等 検 討 体 制 リフォーム 住 宅 ローン 担 保 評 価 整 備 推 進 協 議 会 構 成 員 ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 ( 公 社 ) 東 京 都 不 動 産 鑑 定 士 協 会 西 武 信 用 金 庫 世 田 谷 信 用 金 庫 ( 一 社 ) リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 ( 公 社 ) 東 京 都 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 平 成 27 年 度 から 参 加 ) オブザーバ ( 独 ) 住 宅 金 融 支 援 機 構 ( 平 成 27 年 度 から 参 加 ) みずほ 銀 行 ( 同 左 ) 検 討 内 容 およびフロー 平 成 26 年 度 1. 調 査 背 景 目 的 等 整 理 2. 中 古 住 宅 流 通 市 場 における 問 題 点 売 主 買 主 リフォーム リノベーション 業 者 不 動 産 鑑 定 業 者 金 融 機 関 等 における 問 題 点 整 理 ワンストップサービス 未 整 備 4. 中 古 住 宅 流 通 市 場 活 性 化 に 資 する 担 保 評 価 と 融 資 あり 方 提 言 ワンストップサービス 体 制 構 築 中 古 住 宅 評 価 スキーム 提 言 平 成 27 年 度 5. 金 融 機 関 における 運 用 に 向 けた 検 討 6. 今 後 課 題 と 展 望 5. 今 後 課 題 と 展 望 3. 中 古 住 宅 流 通 市 場 実 態 調 査 取 引 事 例 分 析 ( 東 京 都 ) リフォーム リノベーション 市 場 実 態 調 査 リフォーム 見 積 書 式 分 析 1. 平 成 26 年 度 事 業 成 果 確 認 及 び 今 年 度 実 施 方 針 整 理 取 組 による 期 待 効 果 2. 中 古 住 宅 流 通 市 場 実 態 調 査 ( 平 成 26 年 度 調 査 から 対 象 を 拡 充 ) 期 待 耐 用 年 数 分 析 取 引 事 例 分 析 ( 東 京 都 三 大 都 市 圏 に 拡 充 ) 3. 融 資 部 門 および 流 通 部 門 における ケーススタディ 評 価 体 制 及 び 書 式 整 理 融 資 部 門 におけるケーススタディ 流 通 部 門 におけるケーススタディ 4. 新 たな 金 融 商 品 等 開 発 に 向 けた 検 討 リフォーム 一 体 ローンメニュー 拡 充 開 発 リバースモーゲージ 商 品 拡 充 開 発 賃 貸 用 不 動 産 ( 事 業 用 不 動 産 ) 融 資 メニュー 拡 充 そ 他 ( 成 果 普 及 ) 書 籍 出 版 研 修 会 開 催 2
2. 成 果 概 要 2.1 全 体 像 (リフォーム 住 宅 担 保 評 価 ためスキームづくり ケーススタディ 金 融 商 品 開 発 拡 充 ) 本 調 査 研 究 では リフォーム 住 宅 (リフォームが 施 された または 売 買 にあたりリフォームを 施 す 予 定 ある 中 古 住 宅 ) 担 保 価 値 を 適 切 に 評 価 する 手 法 体 制 について 理 論 的 実 証 的 に 検 討 した 鑑 定 評 価 補 助 ツールとして 情 報 システム 市 場 データ 分 析 結 果 を 活 用 した 評 価 数 値 検 証 資 料 市 場 実 態 を 把 握 した リフォーム リノ ベーション 調 査 統 一 的 な 評 価 ため 標 準 評 価 書 式 や リフォーム リノベーション 見 積 書 式 等 により リフォーム 住 宅 適 切 な 担 保 評 価 ためスキームを 構 築 した また こスキームを 活 かし 実 際 市 場 流 通 物 件 におけるケーススタディおよび 新 たな 金 融 商 品 開 発 拡 充 に 取 り 組 んだ 情 報 システムを 活 用 し 的 確 にリフォーム 住 宅 価 値 を 評 価 取 引 事 例 データ 分 析 結 果 を 活 用 し 評 価 結 果 を 検 証 リフォーム リノベーション 実 施 箇 所 価 格 アップ 率 実 態 を 把 握 鑑 定 評 価 補 助 ツール として 情 報 システム JAREA-HAS irea-tokyo リフォーム 住 宅 担 保 評 価 を 行 うため 標 準 的 な 書 式 を 整 備 リフォーム 住 宅 担 保 評 価 ため スキームづくり 評 価 数 値 検 証 資 料 標 準 評 価 書 式 リフォーム リノベーション 市 場 実 態 調 査 標 準 的 なリフォーム リノベーション 見 積 書 式 他 専 門 家 調 査 結 果 リフォーム リノベーション 実 施 箇 所 や 内 容 を 的 確 に 把 握 重 要 事 項 説 明 書 や 建 物 検 査 等 結 果 を 活 用 市 場 流 通 物 件 におけるケーススタディ 新 たな 金 融 商 品 開 発 拡 充 実 際 市 場 流 通 物 件 を 対 象 に 評 価 スキームを 活 用 して 有 効 性 を 検 証 3 リフォーム 住 宅 市 場 ニーズに 対 応 した 新 たな 金 融 商 品 を 開 発 拡 充
2. 成 果 概 要 2.2 リフォーム 住 宅 担 保 評 価 ためスキームづくり 2.2.1 鑑 定 評 価 補 助 ツールとして 情 報 システム 2.2.2 評 価 数 値 検 証 資 料 ( 取 引 事 例 データ 分 析 結 果 ) リフォーム 住 宅 に 係 るさまざまな 情 報 を 活 用 し 効 率 的 かつ 的 確 に 価 格 評 価 を 行 える 情 報 システムを 活 用 建 物 価 格 評 価 には JAREA-HAS ( 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 開 発 )を 土 地 価 格 評 価 には irea-tokyo ( 東 京 都 不 動 産 鑑 定 士 協 会 開 発 )を 活 用 三 大 都 市 圏 成 約 取 引 事 例 データ67 万 余 件 を 分 析 することに より 中 古 住 宅 建 築 から 経 過 年 数 と 取 引 価 格 低 減 状 況 リフォーム リノベーション 有 無 等 による 差 異 を 検 証 リフォーム リノベーションを 実 施 している 物 件 は 取 引 価 格 が 高 くな る 傾 向 を 把 握 JAREA-HAS 利 用 イメージ リフォーム 有 無 による 取 引 価 格 差 異 ( 東 京 圏,マンション1 住 戸 ) 専 有 面 積 あたり 価 格 ( 円 /m2) 東 京 圏 (N=134,942) 1,200,000 1,000,000 改 装 済 みを 購 入 未 改 装 を 購 入 ( 現 況 利 用 ) 800,000 600,000 400,000 200,000 0 経 年 数 リフォーム リノベーションを 実 施 した 物 件 は 実 施 していない 物 件 に 対 して 45% 程 度 高 い 価 格 水 準 情 報 システム 活 用 により 効 率 的 かつ 的 確 にリフォーム 住 宅 価 格 を 評 価 4
2. 成果概要 2.2.4 標準評価書式整備 2.2.3 リフォーム リノベーション実態調査 アンケート調査により リフォーム リノベーション対象箇所 投 入費用 リフォーム リノベーションを実施した場合としなかった場 合と販売価格想定差異等を把握 例えば買取再販事例 マンション では リノベーション実施によ り 平均で400万円程度 2割程度 物件価格が向上 リフォーム住宅に関するさまざまな情報を集約し 適切な担保評 価を行うため価格調査報告書標準書式を整備 価格調査報告書標準書式 一部 例 案 Ａ面 リフォーム住宅ローン担保評価整備推進協議会標準書式 価格調査報告書 戸建住宅 リノベ竣工想定 Ⅰ 調査結果 買取再販事例 リノベーションによる物件価値向上額 2 建物経済的残存耐用年数 マンション リフォーム リノベーション実施により 平均で約400万円 2割程度 価格が向上 価値向上額 調査価格 適正な時価 1 物件市場競争力 5 価値向上率 (平均値) (平均値) 405.49万円 18.8 27,000,00033.36 年 3 高い 価格判定 基準日 平成27年10月1日 基礎 躯体期待残存耐用年数(注) 普通 低い 価格 決定日 平成27年10月13日 39.62 年 4 瑕疵担保保険付保 適 否 (注 )建 物 が 全 体 と し て 安 全 性 と 機 能 を 維 持 し 効 用 を 発 揮 す る た め に 必 要 な 部 JAREA くそ機能を発揮すると期待でき 使 支 障 なHAS 基礎 躯体残存耐用年 位である基礎 躯体について 数 をそまま記載 いう 用し得ると通常考えられる残存期間を JAREA HAS 残存耐用年数 を 本価格調査は 調査条件設定や調査手順等を一部省略うえ実施しており 本価格調査書は 価格調 査基本的事項及び手順すべてについて不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書ではありません そた そまま記載 め 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合には結果が異なる可能性があります 本価格報告書は 西武信用金庫もしくは 一社 リノベーション住宅推進協議会 を介して金融機関が融 調査結果取扱いに 資を行うにあたり 不動産価値を把握するため参考資料として作成しており それ以外目的で利用 当たって主な留意点 開示 提出等をすることはできません 本価格調査は Ｄ面 価格等調査条件 を前提としています Ｃ面 調査結果取扱いに当たってそ他留意点 も併せてご確認ください 6 Ⅱ 対象不動産 住所 建築年月 調査上採用した数量 土地 地積 建物 床面積 は次とおり 床面積 登記簿 地積 登記簿 所在及び地番 建物 土地 77.96 合計 82.64 合計 県 市 町0丁目00番00 建築年月 平成16年7月 なお 本価格調査で前提とする土地 建物状況は 重要事項説明書 既存住宅現況検査結果報告書 等を参照 Ⅲ 本価格調査と他専門家調査内容と関係等 １ 重要事項説明書 Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項 (平均値) (平均値) 816.67万円 29.9 番号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 5 価格調査に 価格調査に当たって取扱い等 おける反映箇所 対象不動産固有増減価として考慮した主たる事項等 抵当権等用益権以外権利に関しては 考慮外として査定 借地権 使用貸借権 付建物売買等場合 (Ⅴ.1.② 対象不動産は完全所有権であり 該当なし (Ⅴ.3.② 第三者による対象物件占有に関する事項 該当なし Ⅴ.1.② 商業地域他 敷地一部が第1種低層住居専用地域に指定 (1)③ 都市計画法 建築基準法等 Ⅴ.1.② 南側が m舗装市道 北側が m舗装国道に接面 (1)⑩ 法令に基づく制限概要 Ⅴ.1.② 敷地一部(約 が私道敷地 私道負担に関する事項 該当なし 造成宅地防災区域 土砂災害警戒区域 Ⅴ.2.② 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合 設計住宅性能評価書 建設住宅性能評価書ともに有 建物 石綿使用調査結果記録に関する事項 (Ⅴ.2.②) 記録無 土壌汚染調査がなされていればそ (Ⅴ.2.②) 耐震診断無 建物耐震診断に関する事項 れを記載 なければ 左記記載 整備されている 供給処理施設及び排水施設整備状況 調査対象からはずす 土壌汚染調査記録無し そ他 特になし そ他 項目内容 登記記録に記録された事項
2. 成 果 概 要 2.3 市 場 流 通 物 件 におけるケーススタディ 協 議 会 構 成 員 である 金 融 機 関 およびリフォーム リノベ ション 企 業 協 力 を 得 て 実 際 売 買 案 件 十 数 件 を 対 象 とし リフォーム 住 宅 ローン 融 資 における 担 保 評 価 ケーススタディを 実 施 ケーススタディ 担 当 不 動 産 鑑 定 士 には 対 象 物 件 実 際 再 販 売 価 格 設 定 に 関 する 情 報 は 伝 えず 融 資 審 査 時 期 に 合 わせたリフォーム リノ ベーション 工 事 完 了 前 に 物 件 情 報 及 びリフォーム リノベーション 工 事 に 関 する 情 報 みを 伝 えて 価 格 評 価 を 実 施 結 果 的 に 再 販 売 価 格 と 調 査 価 格 価 格 差 は1 割 程 度 範 囲 内 となっており 評 価 スキーム 妥 当 性 を 確 認 することができた 買 取 再 販 物 件 について 価 格 差 が 大 きい 物 件 ( 調 査 価 格 に 対 し 再 販 売 価 格 が 高 い 物 件 )は 成 約 まで 期 間 が 長 くなっており こ 意 味 で も 調 査 価 格 妥 当 性 が 推 認 される 買 取 再 販 事 業 者 等 不 動 産 鑑 定 士 による 価 格 評 価 情 報 は 伝 えず 買 取 再 販 事 業 者 判 断 により 再 販 売 価 格 を 設 定 リフォーム リノベーション 工 事 実 施 再 販 売 価 格 設 定 再 販 売 価 格 対 象 物 件 ( 中 古 住 宅 ) ケーススタディ 担 当 不 動 産 鑑 定 士 突 合 確 認 した 結 果 価 格 差 は1 割 程 度 リフォーム リノベーション 工 事 計 画 ( 対 象 箇 所 内 容 費 用 等 ) 物 件 調 査 リフォーム リノベーション 工 事 計 画 情 報 ( 内 容 ) 確 認 担 保 価 値 評 価 再 販 売 価 格 情 報 は 伝 えず リフォーム リノベーション 工 事 完 了 前 に 物 件 情 報 とリフォーム リノベーション 計 画 情 報 みで 担 保 価 値 評 価 を 実 施 調 査 価 格 再 販 売 価 格 が 割 高 な 場 合 は 成 約 に 期 間 を 要 する 傾 向 6
2. 成 果 概 要 2.4 新 たな 金 融 商 品 拡 充 開 発 市 場 ニーズや 今 回 調 査 研 究 成 果 を 踏 まえ 協 議 会 構 成 員 金 融 機 関 により リフォーム 住 宅 に 係 る 新 たな 金 融 商 品 開 発 拡 充 を 実 施 リフォーム 一 体 型 ローンメニュー リバースモーゲージ 商 品 賃 貸 用 不 動 産 メニューについて 開 発 または 拡 充 を 実 施 協 議 会 構 成 員 金 融 機 関 による 新 たな 金 融 商 品 開 発 拡 充 商 品 リフォーム 一 体 型 ローンメニュー 拡 充 開 発 概 要 中 古 住 宅 購 入 資 金 とリフォーム 資 金 融 資 を 一 体 で 受 けられるよう 平 成 26 年 7 月 に リノベーションローン を 発 売 コンディション 異 なる 物 件 数 年 後 に 発 生 するリフォームやリノベーションに 対 しフレキシブルな 対 応 を 行 う 必 要 が あり ローン 担 保 設 定 を 根 抵 当 権 とすることで 将 来 的 に 発 生 したリフォーム 資 金 と 既 存 住 宅 ローン 資 金 と 一 本 化 を 簡 便 に 行 えるよう 商 品 を 改 正 リバースモーゲージ 商 品 開 発 拡 充 高 齢 者 資 金 ニーズとして 老 人 ホームへ 入 所 費 用 や 高 額 な 消 費 物 件 へ 対 応 など 利 用 限 度 額 範 囲 内 で 借 入 返 済 が 自 由 にできる 商 品 ニーズが 高 いと 判 断 平 成 23 年 から 一 戸 建 用 リバースモーゲージ ローンを 販 売 していたが 本 調 査 研 究 成 果 を 踏 まえ 平 成 27 年 9 月 より 分 譲 マンションや 賃 貸 収 入 物 件 を 対 象 としたリバースモーゲージ 商 品 を 新 規 開 発 発 売 現 状 リバースモーゲージは 土 地 価 格 評 価 みで 融 資 しているが 実 態 だが 将 来 的 には 建 物 価 値 を 担 保 評 価 に 反 映 する 方 向 で 検 討 賃 貸 用 不 動 産 融 資 メニュー 拡 充 開 発 これまでは 建 物 減 価 償 却 期 間 を 基 にした 担 保 評 価 基 準 により 融 資 期 間 設 定 に 制 約 があった 融 資 期 間 長 期 設 定 ためには 建 物 が 融 資 期 間 中 に 耐 えうる 物 件 か 見 極 める 必 要 がある 建 物 耐 用 年 数 や 評 価 額 算 定 を 不 動 産 鑑 定 士 等 専 門 家 に 依 頼 することで 顧 客 ニーズに 合 致 した 融 資 期 間 設 定 ができるよう 検 討 する 方 向 7
参 考 8
平 成 27 年 度 調 査 結 果 ( 参 考 ) 概 要 2.3 市 場 流 通 物 件 におけるケーススタディ 1.ケーススタディ 実 施 概 要 協 議 会 構 成 メンバー 金 融 機 関 およびリフォーム リノベーション 企 業 協 力 を 得 て 中 古 住 宅 またはリフォーム リノベーションに 係 る 実 際 売 買 案 件 を 対 象 として ケーススタディを 行 った 対 象 物 件 について ローン 付 与 に 係 る 価 格 設 定 および 経 済 的 残 存 耐 用 年 数 査 定 をテーマとしてケーススタディを 行 った ケーススタディ 実 施 件 数 (ローン 種 類 対 象 不 動 産 別 ) 自 己 利 用 不 動 産 賃 貸 用 不 動 産 ローン 種 類 戸 建 住 宅 マンション(1 住 戸 ) マンション(1 住 戸 ) 一 棟 AP/MS リフォーム 一 体 ローン 5 5 0 0 リバースモーゲージ 0 0 0 0 不 動 産 事 業 ローン 0 0-4 ケーススタディフロー( 全 体 ) ケーススタディフロー( 不 動 産 鑑 定 士 による 対 応 ) 9
平 成 27 年 度 調 査 結 果 ( 参 考 ) 概 要 2.3 市 場 流 通 物 件 におけるケーススタディ 2.ケーススタディ 実 施 にあたって 評 価 スキーム 今 回 ケーススタディ 実 施 に 先 立 ち 中 古 住 宅 価 格 を 適 切 に 評 価 するため 手 法 として 補 助 ツールとしてシステム(JAREA-HAS irea-tokyo) 評 価 数 値 検 証 資 料 ( 本 調 査 研 究 により 得 られたデータ 分 析 結 果 から 作 成 ) リフォーム リノベーション 調 査 標 準 評 価 書 式 標 準 リフォーム リノベーション 見 積 書 式 といった 各 種 資 料 やツールを 用 いた 評 価 スキーム 構 築 について 検 討 した 今 回 ケーススタディ 実 施 にあたっては できる 限 りこスキーム 手 法 に 沿 い 資 料 ツール 等 を 活 用 してケーススタディを 行 うことにより 評 価 スキーム 有 効 性 実 証 性 等 についても 検 討 することを 試 みた 中 古 住 宅 評 価 スキーム 主 な 資 料 ツール 等 JAREA-HAS irea-tokyo 評 価 数 値 検 証 資 料 リフォーム リノベー ション 調 査 標 準 評 価 書 式 標 準 的 なリフォーム リノベーション 見 積 書 式 他 専 門 家 調 査 業 務 概 要 建 物 価 値 評 価 補 助 ため 情 報 システム( 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 により 開 発 ) 公 的 地 価 指 標 に 空 間 統 計 手 法 に 基 づく 統 計 処 理 を 加 えて 推 定 した 地 価 参 考 値 を 査 定 できるシステム( 東 北 大 学 空 間 計 画 科 学 研 究 室 及 び 東 京 都 不 動 産 鑑 定 士 協 会 により 開 発 ) 三 大 都 市 圏 取 引 価 格 情 報 集 計 分 析 をもとに 経 年 によ る 中 古 住 宅 価 格 低 減 率 等 を 整 理 した 参 考 数 値 資 料 集 ( 本 調 査 研 究 事 業 成 果 ) 調 査 対 象 物 件 リフォームやリノベーション 実 施 内 容 等 に 関 する 調 査 手 法 を 活 用 ( 昨 年 度 本 調 査 研 究 事 業 成 果 ) 中 古 住 宅 に 関 連 する 各 種 情 報 を 整 理 し 価 格 を 適 切 に 評 価 す るため 標 準 書 式 ( 本 調 査 研 究 事 業 成 果 ) リフォーム リノベーション 工 事 について 中 古 住 宅 どよう な 箇 所 にどような 工 事 を 行 うかわかりやすく 整 理 した 標 準 的 な 見 積 書 式 ( 昨 年 度 本 調 査 研 究 事 業 成 果 ) 宅 地 建 物 取 引 士 作 成 重 要 事 項 説 明 書 インスペクション 業 者 作 成 インスペクション 調 査 報 告 書 等 10
3. ケーススタディ 結 果 概 要 調 査 価 格 と 売 買 価 格 格 差 検 証 調 査 価 格 と 売 買 価 格 格 差 検 証 結 果 平 成 27 年 度 調 査 結 果 ( 参 考 ) 概 要 2.3 市 場 流 通 物 件 におけるケーススタディ 実 際 売 買 物 件 ( 中 古 住 宅 にリフォーム リノベーションを 施 して 売 買 する 案 件 )を 対 象 としたケーススタディにおいて 調 査 価 格 と 実 際 売 買 価 格 乖 離 について 確 認 検 証 を 行 った 価 格 調 査 を 担 当 した 不 動 産 鑑 定 士 には 当 該 物 件 実 際 売 買 価 格 に 関 する 情 報 は 伝 えず 物 件 情 報 およびリフォーム リノベーション 工 事 に 関 する 情 報 みを 伝 えて 評 価 を 実 施 したが 結 果 的 に 価 格 差 ( 調 査 価 格 / 売 買 価 格 )はおおむね1 割 程 度 範 囲 となっており 適 用 した 評 価 スキー ム 妥 当 性 を ある 程 度 確 認 することができた また 買 取 再 販 物 件 について 価 格 差 が 大 きい 物 件 ( 調 査 価 格 に 対 し 再 販 売 価 格 が 高 い 物 件 )については 成 約 まで 期 間 が 長 くなる 傾 向 がみ られ こ 意 味 でも 調 査 価 格 妥 当 性 が 推 認 される 分 類 1 所 在 地 情 報 建 築 年 数 等 再 販 売 価 格 リフォーム リノベーション 工 事 不 動 産 鑑 定 士 による 調 査 価 格 格 差 検 証 販 売 期 間 価 格 時 点 案 件 整 理 長 期 市 区 町 村 所 在 地 経 過 1 総 額 リフォーム リフォーム リフォーム リフォーム 2リノベーショ 3リノ 4 調 査 価 格 4/1 ン 工 事 前 価 ベーショ 種 類 番 号 優 良 建 築 時 期 年 数 工 事 範 囲 工 事 程 度 箇 所 2 ( 見 積 ) 費 用 1 総 額 に 格 ン 修 正 ( 調 査 価 格 / 番 号 住 宅 ( 年 ) ( 円 ) ( 大 中 小 ) ( 大 中 小 ) ( 円 ) 対 する 割 合 率 再 販 売 価 格 ) 7 リ-1 有 横 浜 市 青 葉 区 しらとり 台 1988 年 3 月 28 72,800,000 大 大 1~20 - - - 65,600,000 90.1% 1.5ヶ 月 経 過 未 成 約 ( 売 希 望 価 格 ) 2015 年 10 月 30 日 7 リ-2 有 横 浜 市 青 葉 区 千 草 台 1974 年 6 月 41 62,800,000 大 大 1~20 - - - 66,100,000 105.3% 1 週 間 2015 年 10 月 30 日 ( 成 約 価 格 ) 7 リ-7 無 杉 並 区 上 荻 3 丁 目 1984 年 4 月 32 63,800,000 大 大 1~20 - - - 54,600,000 85.6% 2ヶ 月 2016 年 1 月 27 日 ( 成 約 価 格 ) 7 リ-8 無 三 鷹 市 井 頭 5 丁 目 1984 年 12 月 31 118,000,000 大 大 1~20 - - - 99,000,000 83.9% 1 週 間 2016 年 1 月 27 日 ( 成 約 価 格 ) 5 リ-5 無 世 田 谷 区 弦 巻 2 丁 目 1989 年 9 月 26 143,000,000 大 大 ( 売 希 望 価 格 ) 2,4,6, 7,8,14 - - - 146,000,000 102.1% 販 売 開 始 前 2015 年 11 月 6 日 5 リ-6 無 新 宿 区 余 丁 町 1978 年 10 月 37 38,900,000 大 大 1~9,12,16 - - - 37,100,000 95.4% 2.5ヶ 月 経 過 未 成 約 ( 売 希 望 価 格 ) 6 リ-3 無 目 黒 区 目 黒 5 丁 目 1991 年 2 月 25 137,000,000 大 大 6 リ-4 無 三 鷹 市 下 連 雀 4 丁 目 1991 年 1 月 25 47,980,000 大 大 1,4,6,7,8,14, 20 1,4,6,7,8,14, 20 11 2015 年 10 月 28 日 - - - 144,000,000 105.1% 1.5ヶ 月 2015 年 10 月 26 日 - - - 49,800,000 103.8% 1ヶ 月 2015 年 10 月 26 日 分 類 1 所 在 地 情 報 建 築 年 数 等 購 入 価 格 リフォーム リノベーション 工 事 不 動 産 鑑 定 士 による 調 査 価 格 格 差 検 証 販 売 期 間 価 格 時 点 案 件 整 理 長 期 市 区 町 村 住 居 表 示 経 過 1 総 額 リフォーム リフォーム リフォーム リフォーム 3 調 査 価 格 3/(1+2) 種 類 番 号 優 良 建 築 時 期 年 数 工 事 範 囲 工 事 程 度 箇 所 2 2 見 積 費 用 1 総 額 に ( 調 査 価 格 / 番 号 住 宅 ( 年 ) ( 円 ) ( 大 中 小 ) ( 大 中 小 ) ( 円 ) 対 する 割 合 購 入 価 格 +リフォーム 費 用 ) 1 西 -1 所 沢 市 小 手 指 町 2 丁 目 1993 年 9 月 22 32,000,000 中 中 2,6 2,920,040 9.1% - - 29,000,000 83.0% - 2015 年 11 月 12 日 2 西 -2 渋 谷 区 神 宮 前 6 丁 目 1971 年 9 月 44 27,000,000 大 大 1,2,3,4,6,7,8 6,259,260 23.2% 31,700,000 110% 34,900,000 104.9% - 2016 年 2 月 12 日 1 案 件 種 類 番 号 2リフォーム 箇 所 詳 細 は 次 項 参 照 ( 成 約 価 格 ) ( 成 約 価 格 ) ( 成 約 価 格 ) ( 成 約 価 格 ) 案 件 種 類 番 号 1 西 武 信 用 金 庫 リフォーム 一 体 ローン( 戸 建 て) 2 西 武 信 用 金 庫 リフォーム 一 体 ローン(マンション) 3 西 武 信 用 金 庫 リバースモーゲージ( 戸 建 て) 4 西 武 信 用 金 庫 リバースモーゲージ(マンション) 5 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 R1 住 宅 (マンション1 住 戸 ) 6 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 R3 住 宅 ( 一 棟 A M) 7 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 R5 住 宅 ( 戸 建 ) ただし ケーススタディでは 6 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 R3 住 宅 ( 一 棟 A M) うち マンション(1 住 戸 )を 対 象 としている
平 成 27 年 度 調 査 結 果 ( 参 考 ) 概 要 2.3 市 場 流 通 物 件 におけるケーススタディ 参 考 ケーススタディ 対 象 物 件 における リフォーム リノベーション 箇 所 リフォーム 箇 所 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 案 件 種 類 番 号 整 理 番 号 間 取 り 変 更 ( 壁 紙 内 床 装 張 変 り 更 替 え 等 ) 居 室 用 途 変 更 収 納 ス ペ ー ス 改 善 段 差 解 消 手 す り 設 置 住 宅 設 備 変 更 室 内 建 具 変 更 設 冷 置 暖 房 更 設 新 備 ( 床 給 暖 湯 房 設 含 備 む 等 ) 防 犯 性 能 強 化 防 音 工 事 太 陽 光 発 設 電 置 温 水 器 窓 ガ ラ ス 改 窓 良 サ ッ シ 等 広 さ 変 更 壁 柱 等 改 主 修 要 構 造 部 耐 震 補 強 工 事 耐 火 性 能 強 化 外 壁 へ 断 熱 材 設 置 工 事 屋 根 天 設 井 置 へ 工 事 断 熱 材 7 リ-1 7 リ-2 7 リ-7 7 リ-8 5 リ-5 5 リ-6 6 リ-3 6 リ-4 1 西 -1 2 西 -2 設 置 工 事 床 基 礎 へ 断 熱 材 外 装 変 更 外 壁 塗 屋 り 根 替 え 葺 等 き 替 え ) ( 分 類 所 在 地 情 報 案 件 整 理 長 期 市 区 町 村 所 在 地 種 類 番 号 優 良 番 号 住 宅 7 リ-1 有 横 浜 市 青 葉 区 しらとり 台 7 リ-2 有 横 浜 市 青 葉 区 千 草 台 7 リ-7 無 杉 並 区 上 荻 3 丁 目 7 リ-8 無 新 宿 区 三 鷹 市 井 頭 5 丁 目 5 リ-5 無 世 田 谷 区 弦 巻 2 丁 目 参 考 ケーススタディ 対 象 物 件 における リフォーム リノベーションポイント リノベーションポイント 約 30 年 前 に 開 発 された 分 譲 地 が 広 がる 田 園 都 市 線 沿 線 閑 静 な 住 宅 地 に 位 置 当 時 30-40 代 住 宅 購 入 層 が 一 斉 に 入 居 し ライフスタイル 変 化 によって 家 を 手 放 すケースが 増 えている 戸 建 てリノベーション 可 能 性 あふれるエリア 建 物 は 純 和 風 ただそれは 現 代 生 活 スタイルには 必 ずしも 合 っているとは 思 えなかった 特 に 若 い 世 代 には 新 しい 和 風 建 築 それ をキーワードに 広 い 土 間 や 田 字 型 プラン 部 屋 同 士 は 壁 ではなくゆるやかに 仕 切 られる 和 風 建 築 を 現 代 感 覚 で 楽 しめ る 家 を 目 指 した 築 42 年 木 造 2 階 建 (1F 個 人 住 宅 2F アパート2 室 ) 236m2 土 地 広 さがあるも 旗 竿 敷 地 ため 分 割 することがで きない 新 築 建 売 事 業 者 が 手 を 出 しづらい 土 地 加 えて 建 築 確 認 がないという マーケットにおいて 流 通 しづらい 不 動 産 だっ た 建 築 確 認 ない 建 物 に 対 して 増 築 申 請 を 行 い 検 査 済 証 を 取 得 するスキームを 実 現 企 画 上 は 既 存 樹 木 魅 力 あふ れる 大 きな 庭 増 築 による130m2 建 物 ゆとり 吹 き 抜 け 空 間 小 屋 組 みを 露 出 した 気 積 大 きな 空 間 など 戸 建 てらしい 要 素 を 十 分 に 取 り 入 れ 現 代 ニーズに 合 わせたゆとりある 住 まいに 再 生 注 文 住 宅 か 建 売 か 住 みたい 家 か 住 みたくない 家 か そういった2 択 で 住 宅 を 購 入 するではなく 再 販 住 宅 であ りながら 住 みたい 家 を 自 分 でつくっていけることを 目 指 した 事 業 者 が 提 供 するは 構 造 安 全 性 能 と 環 境 性 能 が 確 保 され たワンルーム 状 素 地 ハコ それに 対 して 内 装 メニューカタログを 用 意 した 提 供 するメニューは100 種 類 以 上 で 部 屋 を 作 るため 間 仕 切 りや 収 納 造 作 空 間 を 彩 るタイル 貼 りや 塗 装 といった 工 事 サービスと パートナーであるtoolbox 社 がネッ トショップで 取 り 扱 うタオル 掛 けや 照 明 といったDIYアイテム 物 件 価 格 中 には 100 万 円 分 内 装 費 用 が 含 まれている で コーディネートを 楽 しむように 壁 やパーツをチョイスして 自 分 だけ 家 を 作 ることができる 玉 川 上 水 に 寄 り 添 い どこまでも 続 くかような 溢 れる 緑 と 共 に 暮 らす まるで 別 荘 と 住 宅 間 ような 住 まい 恵 まれた 立 地 環 境 ながら 既 存 建 物 は 個 性 的 につくられた 注 文 住 宅 加 えて 旗 竿 敷 地 半 地 下 劣 化 状 態 も 非 常 に 激 しく まさにマー ケットに 取 り 残 されたような 状 態 だった 設 計 パートナーに 納 谷 建 築 設 計 事 務 所 を 迎 え まるでパレット 絵 具 が 混 じり 合 う ように 空 間 と 空 間 そして 周 り 環 境 が 繋 がるような 住 まいへ 再 生 1 億 円 超 えで 再 販 を 実 現 リノベーションオブイヤー 2015 800 万 円 以 上 部 門 最 優 秀 賞 ほか メディアにも 多 数 掲 載 世 田 谷 良 好 な 住 宅 街 にある 高 額 物 件 リノベーション ホテルライクに 贅 沢 に 住 まいを 企 画 テーマに 元 々 建 物 グ レード 感 を 活 かし 石 やフローリング 等 材 質 を 良 質 なもを 選 定 落 ち 着 いた 中 に 高 級 感 とワンランク 上 ホテルライクな 生 活 が 可 能 な 空 間 として 再 生 想 定 ターゲットは 40~50 代 海 外 居 住 経 験 ある 会 社 経 営 者 層 や 都 心 タワーマンションから 住 替 え 層 をターゲット 5 リ-6 無 新 宿 区 余 丁 町 6 リ-3 無 目 黒 区 目 黒 5 丁 目 6 リ-4 無 三 鷹 市 下 連 雀 4 丁 目 大 江 戸 線 若 松 河 田 駅 徒 歩 5 分 大 久 保 通 り 沿 いマンション 徒 歩 10 分 圏 内 には 小 学 校 スーパー コンビニも 揃 ってお り 近 くに 病 院 もある 為 通 勤 通 学 や 生 活 に 便 利 な 立 地 利 便 性 高 い 都 心 立 地 にこだわり 住 まいを 実 現 したい 方 に リノ ベーションならでは 世 界 観 を 感 じられるお 部 屋 を 提 供 リノベーションポイントは もともと3DKだった 間 取 りを2LDKへ 変 更 キッチンもオープンキッチンに 変 更 し 明 るい 日 差 しを 感 じ ながら 料 理 を 楽 しめる 内 装 は 柔 らかく 上 品 な 雰 囲 気 グレーアクセントタイルとシンプルなステンレスキッチンで 素 材 感 が 引 き 締 まった 表 情 に 再 生 目 黒 区 内 良 好 な 低 層 住 宅 地 に 150m2 超 ゆとりある 住 まいを 提 供 玄 関 や 廊 下 水 廻 りなど 細 やかな 空 間 にもゆとりをもたらすハード 演 出 を 前 提 に 暮 らす 人 普 遍 的 なライフスタイルを 尊 重 して 住 むほどに 愛 着 が 湧 く 心 地 よい 空 間 にすべく 華 美 ではなく 質 や 品 格 を 重 視 した 棟 内 コンセプトルームをベースにして そ 人 自 身 カラーを 足 せる 設 計 変 更 メニューを 取 り 入 れて ずっと 住 み 続 けたくなる 快 適 で 暮 らしをより 豊 かにする 空 間 を 提 供 ターゲットは 40~50 代 夫 婦 + 子 供 経 営 者 層 で 海 外 で 生 活 した 経 験 があり 絶 対 的 に 広 さを 必 要 とする 層 で 住 環 境 を 重 視 し 住 宅 に 対 して 価 値 観 が 確 立 している 方 利 便 性 と 住 環 境 良 さを 兼 ね 備 えた 三 鷹 エリア 中 でも 特 に 利 便 性 高 い 中 央 通 り 商 店 街 に 位 置 する 本 物 件 において 専 有 部 面 積 はコンパクトであるも 専 有 部 ゆとりを 確 保 するため 専 用 使 用 権 付 きトランクルーム スカイリビング ( 屋 上 テラス) セカンドリビング(2Fテラス)などを 配 し 共 用 部 を 使 いこなす 暮 らしを 提 案 共 用 部 空 間 を 専 有 部 延 長 とし て 建 物 全 体 を 活 用 していただけるように 再 生 専 有 部 は 自 由 設 計 で それぞれ 暮 らしにフィットした 無 駄 ない 住 空 間 を 提 供 する ターゲットは 中 央 線 沿 線 を 中 心 にした 中 広 域 ( 西 武 新 宿 線 から 京 王 線 あたりまで)1 次 取 得 プレファミリー( 今 は2 人 だけ ど 近 々 子 供 が 出 来 る 作 る 予 定 がある) ファミリー(3~4 人 )を 想 定 12
平 成 26 年 度 調 査 結 果 リフォーム 住 宅 ローン 担 保 評 価 整 備 推 進 協 議 会 委 員 一 覧 ( 平 成 26 年 度 ) 検 討 会 委 員 所 属 役 職 氏 名 委 員 長 東 急 不 動 産 株 式 会 社 事 業 創 造 本 部 鑑 定 企 画 室 参 事 役 熊 倉 隆 治 委 員 株 式 会 社 アプレイザル ソリューション 代 表 取 締 役 田 中 敏 夫 委 員 株 式 会 社 緒 方 不 動 産 鑑 定 事 務 所 取 締 役 杉 浦 綾 子 委 員 西 武 信 用 金 庫 業 務 推 進 企 画 部 推 進 役 松 本 聡 委 員 世 田 谷 信 用 金 庫 常 勤 理 事 澁 井 和 夫 委 員 中 央 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 代 表 取 締 役 小 國 敏 雄 委 員 東 急 不 動 産 株 式 会 社 事 業 創 造 本 部 鑑 定 企 画 室 部 長 岩 田 祝 子 委 員 東 京 建 物 株 式 会 社 鑑 定 部 グループリーダー 阿 部 隆 志 委 員 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 主 任 研 究 員 和 田 伸 也 委 員 三 井 不 動 産 株 式 会 社 鑑 定 企 画 室 上 席 統 括 北 條 誠 一 郎 委 員 一 般 社 団 法 人 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 事 務 局 長 三 浦 隆 博 委 員 アジア 開 発 銀 行 研 究 所 所 長 吉 野 直 行 WG 委 員 所 属 役 職 氏 名 座 長 株 式 会 社 緒 方 不 動 産 鑑 定 事 務 所 取 締 役 杉 浦 綾 子 委 員 株 式 会 社 アプレイザル ソリューション 代 表 取 締 役 田 中 敏 夫 委 員 中 央 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 代 表 取 締 役 小 國 敏 雄 委 員 東 急 不 動 産 株 式 会 社 事 業 創 造 本 部 鑑 定 企 画 室 参 事 役 熊 倉 隆 治 委 員 東 急 不 動 産 株 式 会 社 事 業 創 造 本 部 鑑 定 企 画 室 部 長 岩 田 祝 子 委 員 東 京 建 物 株 式 会 社 鑑 定 部 グループリーダー 阿 部 隆 志 委 員 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 主 任 研 究 員 和 田 伸 也 委 員 三 井 不 動 産 株 式 会 社 鑑 定 企 画 室 上 席 統 括 北 條 誠 一 郎 13
平 成 27 年 度 調 査 結 果 リフォーム 住 宅 ローン 担 保 評 価 整 備 推 進 協 議 会 委 員 一 覧 ( 平 成 27 年 度 ) 検 討 会 委 員 WG 委 員 所 属 役 職 氏 名 委 員 長 日 本 土 地 建 物 株 式 会 社 取 締 役 執 行 役 員 鴇 澤 省 一 委 員 東 京 建 物 株 式 会 社 鑑 定 部 グループリーダー 阿 部 隆 志 委 員 株 式 会 社 荒 川 事 務 所 代 表 荒 川 真 司 委 員 公 益 社 団 法 人 東 京 都 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 副 会 長 飯 野 郁 男 委 員 東 急 不 動 産 株 式 会 社 鑑 定 企 画 室 部 長 岩 田 祝 子 委 員 日 本 ヴァリュアーズ 株 式 会 社 代 表 者 代 表 取 締 役 小 室 淳 委 員 世 田 谷 信 用 金 庫 常 勤 理 事 澁 井 和 夫 委 員 株 式 会 社 緒 方 不 動 産 鑑 定 事 務 所 取 締 役 杉 浦 綾 子 委 員 株 式 会 社 アプレイザル ソリューション 代 表 取 締 役 田 中 敏 夫 委 員 三 井 不 動 産 株 式 会 社 鑑 定 企 画 室 上 席 統 括 北 條 誠 一 郎 委 員 西 武 信 用 金 庫 業 務 推 進 企 画 部 上 席 推 進 役 丸 山 幸 朗 委 員 一 般 社 団 法 人 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 事 務 局 長 三 浦 隆 博 委 員 アジア 開 発 銀 行 研 究 所 所 長 吉 野 直 行 所 属 役 職 氏 名 座 長 株 式 会 社 緒 方 不 動 産 鑑 定 事 務 所 取 締 役 杉 浦 綾 子 委 員 東 京 建 物 株 式 会 社 鑑 定 部 グループリーダー 阿 部 隆 志 委 員 東 急 不 動 産 株 式 会 社 鑑 定 企 画 室 部 長 岩 田 祝 子 委 員 西 武 信 用 金 庫 業 務 推 進 企 画 部 課 長 代 理 後 藤 宏 委 員 日 本 ヴァリュアーズ 株 式 会 社 代 表 者 代 表 取 締 役 小 室 淳 委 員 株 式 会 社 アプレイザル ソリューション 代 表 取 締 役 田 中 敏 夫 委 員 三 井 不 動 産 株 式 会 社 鑑 定 企 画 室 上 席 統 括 北 條 誠 一 郎 委 員 西 武 信 用 金 庫 業 務 推 進 企 画 部 推 進 役 松 本 聡 委 員 一 般 社 団 法 人 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 事 務 局 長 三 浦 隆 博 14