建 築 のてびき 区 民 のみなさまへ 建 物 を 建 てるには 建 てる 場 所 や 建 物 の 用 途 などによって 様 々な 制 限 を 受 けます また 近 隣 への 説 明 など 事 前 に 解 決 しなければならない 事 柄 もあります この てびき は 自 宅 を 建 て 替 えたい ビルを 建 てたい と 考 えている 方 が 建 築 の 専 門 家 に 依 頼 する 前 にご 自 身 やご 家 族 で 何 を どのくらいの 広 さ 高 さまで どのよう な 構 造 で その 敷 地 に 建 てられるのか 一 般 的 な 事 柄 についてチェックできるよう 作 成 し ました この 冊 子 が 多 くの 人 々に 活 用 され 皆 様 のより 良 い 住 まいづくりのお 役 に 立 てれば 幸 いで す?まず 始 めに 次 のことをお 調 べください 1 敷 地 面 積 は 2 前 面 道 路 の 幅 員 は 3 道 路 に 接 する 長 さは m 2 m m 4 用 途 地 域 は ( 第 1 種 第 2 種 ) 中 高 層 住 居 専 用 地 域 ( 第 1 種 第 2 種 ) 住 居 地 域 近 隣 商 業 地 域 商 業 地 域 準 工 業 地 域 5 容 積 率 建 ペい 率 は 容 積 率 : 300 400 500 600 700 800 % (5 6 参 照 ) 建 ペい 率 : 60 80 % 6 防 火 規 制 は 7 日 影 制 限 は 8 その 他 の 地 区 指 定 防 火 地 域 準 防 火 地 域 な し あ り( 4/2.5 時 間 5/3 時 間 ) 測 定 面 の 高 さ( 4.0m 6.5m ) 第 3 種 高 度 地 区 第 2 種 風 致 地 区 第 2 種 中 高 層 階 住 居 専 用 地 区 ( 第 1 種 第 2 種 ) 文 教 地 区 最 低 限 高 度 地 区 特 別 工 業 地 区 台 東 区
1この 敷 地 には 建 物 を 建 てられるのでしょうか? まず 次 のことを 確 かめて 下 さい チェック1 道 路 に 面 していますか? 公 道 私 道 を 問 わず 原 則 建 築 基 準 法 で 認 められた 幅 員 ( 幅 )4m 以 上 の 道 路 に 面 する 必 要 があります 幅 員 が4m 未 満 の 場 合 には 狭 あい 道 路 担 当 *1までご 相 談 下 さい チェック2 道 路 に2m 以 上 接 していますか? 敷 地 は 上 記 の 道 路 に 2m 以 上 接 する 必 要 があります 2 敷 地 内 に 建 てられない 部 分 がありますか? 建 築 敷 地 として 建 てられない 部 分 は 次 の 通 りです チェック1 道 路 の 中 心 から2mの 部 分 区 より 道 路 扱 いを 受 けた 幅 員 4m 未 満 の 公 道 私 道 は 道 路 の 中 心 から2mの 範 囲 には 建 物 や 門 塀 等 を 建 て ることができません また その 部 分 を 道 路 状 に 整 備 する ことが 必 要 です *1 ( 当 該 部 分 は 敷 地 面 積 から 除 外 されます) チェック2 狭 い 道 路 の 曲 がり 角 角 地 で 両 方 の 道 路 の 幅 員 が それぞれ6m 未 満 の 場 合 その 角 を 頂 点 とした 底 辺 の 長 さが2mの 二 等 辺 三 角 形 の 部 分 には 道 路 状 の 面 から4.5mの 高 さまで は 建 物 等 を 建 てることができません また その 部 分 を 道 路 状 に 整 備 する 必 要 があります *1 ( 当 該 部 分 は 道 路 位 置 指 定 されたもの 以 外 は 敷 地 面 積 に 含 むことができます) チェック3 都 市 計 画 道 路 の 事 業 決 定 された 拡 幅 部 分 都 市 計 画 道 路 に 指 定 されており 拡 幅 工 事 が 事 業 決 定 さ れた 部 分 には 原 則 として 建 物 を 建 てることができません ( 当 該 部 分 は 敷 地 面 積 から 除 外 されます) ( 事 業 未 着 手 の 部 分 には 許 可 を 受 ければ 条 件 付 で 建 てられ ます)*2 チェック4 風 致 地 区 内 の 決 められた 部 分 第 2 種 風 致 地 区 内 では 道 路 との 境 界 線 から2.0m 隣 地 との 境 界 線 から1.5mの 範 囲 には 壁 面 状 のものは 建 てら れません *2 *1 該 当 する 場 合 は 必 ず 狭 あい 道 路 担 当 までご 相 談 下 さい TEL5246-1337 *2 詳 細 については 建 築 構 造 担 当 までお 問 い 合 わせ 下 さい TEL5246-1334 1
3 何 が 建 てられるのでしょうか? 一 戸 建 ての 住 宅 は 区 内 全 域 で 建 てられます その 他 の 建 築 物 は 地 域 地 区 や 前 面 道 路 の 幅 員 敷 地 が 道 路 に 接 する 長 さ によって 規 制 を 受 ける 場 合 があります チェック1 用 途 地 域 東 京 都 文 教 地 区 建 築 条 例 等 による 制 限 第 第 第 第 近 商 準 第 第 特 一 二 種 種 一 二 隣 一 二 別 中 中 工 地 域 地 区 高 高 種 種 業 種 種 商 工 層 層 住 住 業 文 文 住 住 分 類 建 物 用 途 居 居 業 業 居 居 地 教 教 専 専 地 用 用 地 地 地 地 地 地 地 地 域 域 域 域 域 域 域 区 区 区 居 住 用 住 宅 共 同 住 宅 寄 宿 舎 下 宿 店 舗 等 の 兼 用 住 宅 で 一 定 規 模 以 下 のもの 文 教 幼 稚 園 小 学 校 中 学 校 高 等 学 校 高 等 専 門 学 校 大 学 宗 教 神 社 寺 院 教 会 医 療 福 祉 商 業 工 場 等 診 療 所 病 院 保 育 所 老 人 ホーム 公 衆 浴 場 1)この 表 の 用 途 は 抜 粋 です 該 当 しない 用 途 の 規 制 は 建 築 構 造 担 当 までおたずね 下 さい 2) 特 別 工 業 地 区 及 び 文 教 地 区 は 用 途 地 域 と 合 わせて 指 定 されています 3) 風 俗 営 業 は 風 俗 営 業 等 の 規 制 及 び 業 務 の 適 正 化 等 に 関 する 法 律 による 制 限 もあります チェック2 台 東 区 中 高 層 階 住 居 専 用 地 区 条 例 による 制 限 台 東 区 の 第 2 種 中 高 層 階 住 居 専 用 地 区 内 では 4 階 以 上 の 部 分 は 住 居 系 用 途 に 制 限 されます *2 チェック3 前 面 道 路 の 幅 員 による 制 限 前 面 道 路 の 幅 員 が6m 以 上 必 要 な 用 途 :50m 2 を 超 える 駐 車 場 200m 2 を 超 える 展 示 場 倉 庫 等 前 面 道 路 の 幅 員 が12m 以 上 必 要 な 用 途 : 自 動 車 ターミナル 卸 売 市 場 等 建 物 に 付 属 する 車 庫 や 駐 車 場 ( 立 体 駐 車 場 のような 専 用 のもの 以 外 )には 緩 和 があります *2 チェック4 敷 地 が 道 路 に 接 する 長 さによる 制 限 共 同 住 宅 200m 2 を 超 える 店 舗 展 示 場 倉 庫 50m 2 を 超 える 駐 車 場 工 場 など 建 物 が 特 別 な 用 途 に 使 われる 際 は 敷 地 が 4m 以 上 道 路 に 接 しなければなりません *2 その 他 敷 地 の 形 によって 制 限 を 受 ける 場 合 があります 2 客 席 の 床 面 積 200m 2 未 満 7 劇 場 映 画 館 演 芸 場 観 覧 場 客 席 の 床 面 積 200m 2 以 上 7 ホテル 旅 館 1 店 舗 事 務 所 風 俗 営 業 自 動 車 車 庫 等 物 品 販 売 業 を 営 む 店 舗 2 階 以 下 かつ 床 面 積 500m 2 以 下 上 記 以 外 の 店 舗 上 記 以 外 の 事 務 所 等 キャバレー バー ダンスホール マージャン 屋 パチンコ 屋 カラオケボックス 等 2 階 以 下 かつ 床 面 積 300m 2 以 下 3 階 以 上 又 は 床 面 積 300m 2 超 える 倉 庫 業 自 動 車 修 理 工 場 で 床 面 積 300m 2 以 下 パン 屋 米 屋 豆 腐 屋 菓 子 屋 等 の 食 品 製 造 業 で 一 定 規 模 以 下 の 兼 用 住 宅 作 業 場 の 床 面 積 が50m 2 以 下 で 環 境 悪 化 等 の 極 めて 少 ないもの 作 業 場 の 床 面 積 が150m 2 以 下 で 環 境 悪 化 等 のおそれの 少 ないもの 作 業 場 の 床 面 積 が150m 2 を 超 え 又 は 環 境 悪 化 等 のおそれのややあるもの 危 険 性 が 大 きいか 又 は 著 しく 環 境 を 悪 化 させるおそれがあるもの 2 3 1 4 4 3 1 5 5 5 6 5 建 築 可 13000m 2 以 下 に 限 り 建 築 可 2マーケット 以 外 は 建 築 可 32 階 以 下 かつ1500m 2 以 下 に 限 り 建 築 可 建 築 不 可 4 知 事 が 指 定 したもの 以 外 は 建 築 可 5 旧 工 場 公 害 防 止 条 例 別 表 の 作 業 を 常 時 行 う 工 場 以 外 は 建 築 可 6 環 境 悪 化 等 のおそれの 少 ないもので 作 業 場 の 床 面 積 450m 2 以 下 に 限 り 建 築 可 7 映 画 館 のみ 建 築 可
4 木 造 は 建 てられるのでしょうか? 防 火 地 域 内 では 木 造 は 準 耐 火 建 築 物 で2 階 建 てかつ100m 2 以 下 又 は 耐 火 構 造 認 定 を 取 得 した 工 法 の 建 築 物 が 建 てられます また 準 防 火 地 域 内 では 3 階 建 ての 場 合 は 準 耐 火 建 築 物 又 は 防 火 上 必 要 な 措 置 をした 木 造 3 階 建 て にする 必 要 があります その 他 の 建 物 をご 計 画 の 際 に は 下 の 表 をご 参 照 下 さい チェック 地 域 による 構 造 の 制 限 地 域 防 火 地 域 準 防 火 地 域 規 模 構 造 階 数 ( 地 階 を 含 む) 延 べ 面 積 階 数 ( 地 階 を 除 く) 延 べ 面 積 耐 火 建 築 物 としなけ ればならないもの 階 数 3 以 上 のもの 100m 2 を 超 えるもの 階 数 4 以 上 のもの 準 耐 火 又 は 耐 火 建 築 物 としなければなら ないもの 左 記 以 外 のもの 階 数 3 の も の 1500m 2 を 超 えるもの 500m2 を 超 え 1500m 2 以 下 のもの 防 火 構 造 で 一 定 の 防 火 措 置 を 講 じたもの ( 木 造 ) 耐 火 建 築 物 : 柱 梁 壁 などを 耐 火 構 造 としたもので 鉄 筋 コンクリート 造 耐 火 被 覆 をした 鉄 骨 造 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 耐 火 構 造 認 定 を 取 得 した 工 法 の 木 造 など 準 耐 火 建 築 物 : 鉄 骨 造 外 壁 が 耐 火 構 造 の 建 物 耐 火 被 覆 等 をした 木 造 など 防 火 構 造 : 外 壁 及 び 軒 裏 にモルタルを 塗 るなどの 防 火 措 置 を 施 したもの 延 焼 のおそれのある 部 分 を 防 火 構 造 としなければ ならないもの ( 木 造 ) 500m 2 以 下 のもの 階 数 2 以 下 のもの 防 火 上 必 要 な 措 置 をした 木 造 3 階 建 て: 防 火 構 造 に 加 えて さまざまな 防 火 措 置 を 講 じたもの 5 敷 地 内 にどれだけの 空 地 が 必 要 ですか? 良 好 な 住 環 境 の 維 持 や 災 害 時 の 大 規 模 な 延 焼 を 防 止 するため 敷 地 内 には 一 定 の 空 地 を 確 保 する 必 要 があります そのための 建 築 面 積 の 制 限 を 建 ぺい 率 制 限 といいます チェック 建 ペい 率 制 限 をクリアしましょう 建 ぺい 率 は 地 域 等 によって 異 なります 敷 地 に 建 てられる 建 築 面 積 の 上 限 は 敷 地 面 積 に 下 表 の 該 当 する 箇 所 の 数 値 をかけて 求 めることができます 一 般 A: 防 火 地 域 内 の 耐 火 建 築 物 B: 区 指 定 角 地 A+B 商 業 近 隣 商 業 地 域 80% 100% 90% 100% 上 記 以 外 の 地 域 60% 70% 70% 80% 第 2 種 風 致 地 区 *2 40% - - - 建 築 面 積 の 上 限 建 築 面 積 の 上 限 = 敷 地 面 積 建 ペい 率 m 2 m 2 建 築 面 積 の 求 め 方 建 物 を 真 上 から 見 た 建 物 の 璧 または 柱 の 中 心 線 で 囲 まれた 部 分 の 面 積 が 建 築 面 積 です 次 の2つの 部 分 は 建 築 面 積 から 除 けます *2 1) 柱 がないひさしや 軒 等 の 先 端 から1mまでの 部 分 2) 地 下 の 階 で 地 面 からの 高 さが1m 以 下 の 部 分 3
6どれだけのボリュームの 建 物 が 建 てられますか? 建 物 の 延 べ 面 積 は 容 積 率 制 限 道 路 に 接 する 部 分 の 長 さによる 制 限 敷 地 の 形 による 制 限 などがあります それぞれチェックしてみましょう チェック1 容 積 率 制 限 をクリアしましょう 街 を 計 画 的 に 整 備 するために 敷 地 に 対 して 建 築 できる 床 面 積 の 合 計 ( 延 べ 床 面 積 )の 制 限 があ ります これを 容 積 率 制 限 といいます 敷 地 に 建 てられる 延 べ 床 面 積 の 上 限 は 敷 地 の 面 積 と 敷 地 の 容 積 率 をかけることで 求 められます 敷 地 の 容 積 率 は 前 面 道 路 の 幅 員 が12m 未 満 の 場 合 地 域 で 指 定 された 容 積 率 と 前 面 の 道 路 の 幅 員 から 決 められる 容 積 率 の 内 でいずれか 小 さい 方 になります 12m 以 上 の 場 合 は 地 域 で 指 定 された 容 積 率 となります a 指 定 容 積 率 ( 地 域 で 指 定 された 容 積 率 ) % b 前 面 道 路 [2つ 以 上 の 道 路 に 面 する 場 合 には 最 も 広 い 道 路 ]の 幅 員 からの 容 積 率 準 工 商 業 近 隣 商 業 地 域 0.6 道 路 幅 員 100 = その 他 の 地 域 0.4 m % 敷 地 が 幅 員 6m 以 上 の 前 面 道 路 に 接 する 場 合 の 緩 和 敷 地 が 幅 員 6m 以 上 の 前 面 道 路 に 接 し 幅 員 15m 以 上 の 特 定 道 路 から70m 以 内 にある 場 合 には 下 式 のWaの 値 を 前 面 道 路 の 幅 員 に 加 えて 計 算 することが できます (12-W) (70-L) Wa= 70 W: 前 面 道 路 の 幅 員 (m) L: 特 定 道 路 からの 距 離 (m) 延 べ 面 積 の 上 限 延 べ 面 積 の 上 限 = 敷 地 面 積 容 積 率 m 2 m 2 チェック2 接 する 道 路 の 長 さによる 規 制 をクリアしましょう 延 べ 面 積 が1000m 2 を 超 える 建 築 物 の 敷 地 は 道 路 に 接 する 長 さが 6m 以 上 必 要 となり その 長 さは 延 べ 面 積 に 応 じて 長 くなります *2 また 大 規 模 な 建 築 物 の 敷 地 は 用 途 に 限 らず 幅 員 6m 以 上 の 道 路 に 接 する 必 要 があります (3チェック3にもご 注 意 下 さい ) チェック3 敷 地 のかたちによる 制 限 をクリアしましょう 右 図 のような 敷 地 ( 路 地 状 敷 地 )に 建 築 される 場 合 には 法 令 等 の 制 限 がありますのでご 注 意 下 さい *2 延 べ 面 積 の 求 め 方 各 階 の 柱 壁 の 中 心 線 で 囲 まれた 部 分 ( 開 放 されたバルコニーの 先 端 から2 mの 部 分 や 開 放 された 屋 外 階 段 を 除 く)の 面 積 の 合 計 が 延 べ 面 積 です 次 の 部 分 は 容 積 率 対 象 の 延 べ 面 積 から 除 くことができます *2 1) 車 庫 及 び 駐 輪 場 の 用 途 に 使 用 する 場 合 は 全 体 の 面 積 の1/5まで 2) 一 定 の 条 件 を 満 たす 住 宅 共 同 住 宅 の 地 下 室 は 住 宅 部 分 全 体 の 面 積 の1/3まで 3) 共 同 住 宅 の 共 用 廊 下 階 段 等 の 部 分 4
7どの 位 の 高 さまで 建 てられますか? 建 物 は 前 面 道 路 の 幅 員 による 高 さ 制 限 ( 道 路 斜 線 制 限 )や 隣 の 敷 地 からの 距 離 による 高 さ 制 限 ( 隣 地 斜 線 制 限 ) 地 域 による 制 限 ( 日 影 第 3 種 高 度 風 致 最 低 限 高 度 )などを 受 けます 制 限 が 重 複 した 場 合 は 最 も 厳 しい 値 が 採 用 されます ( 階 の 高 さは1 階 につき 約 3mです) なお 道 路 隣 地 斜 線 については 採 光 通 風 等 に 配 慮 した 天 空 率 によってチェックする 方 法 も あります *2 チェック1 道 路 斜 線 制 限 をクリアしましょう 建 物 の 高 さは 前 面 の 道 路 の 幅 員 等 によって 制 限 を 受 けます そして 道 路 との 境 界 線 からの 距 離 が 長 くな るにつれて 高 く 建 てることができます 斜 線 は 商 業 近 隣 商 業 準 工 業 地 域 1:1.5 その 他 の 地 域 で 1:1.25 * 道 路 斜 線 は 適 用 範 囲 が 定 められており 前 面 道 路 が 特 に 広 い 場 合 などは 規 制 を 受 けない 場 合 もあります *2 建 物 を 道 路 境 界 線 より 後 退 して 建 てる 場 合 の 緩 和 道 路 境 界 線 から 建 物 を 後 退 すると 同 じ 距 離 だ け 道 路 の 反 対 側 も 後 退 したこととみなされま す 建 物 の 最 も 道 路 に 近 い 部 分 の 高 さの 限 度 1.5 又 は 当 該 高 さ =( 道 路 幅 員 + 後 退 距 離 2) m m m 1.25 チェック2 隣 地 斜 線 制 限 をクリアしましょう 隣 地 との 境 界 線 からの 距 離 によって 右 の 図 のような 斜 線 制 限 があります 目 安 として 概 ね 商 業 近 隣 商 業 準 工 業 地 域 では10 階 建 て その 他 の 地 域 では6 階 建 て 以 上 が 対 象 となります また 前 者 で 高 さ31 m 後 者 で 高 さ20mを 超 える 部 分 を 隣 地 境 界 線 か ら 後 退 させた 場 合 には( 道 路 斜 線 と 同 様 に) 同 じ 距 離 だけ 隣 地 境 界 線 も 後 退 したことになります 5
チェック3 次 の 地 域 に 該 当 した 場 合 には それぞれの 制 限 をクリアしましょう a 第 3 種 高 度 地 区 北 側 道 路 の 反 対 側 または 北 側 隣 地 境 界 線 からの 距 離 によって 右 の 図 のような 斜 線 制 限 があります b 日 影 規 制 区 域 高 さ10mを 超 える 建 物 を 建 築 する 際 には 周 囲 の 土 地 に 生 じる 日 影 時 間 に 規 制 があります 該 当 す る 場 合 は 作 図 での 確 認 をしますので 専 門 家 に ご 相 談 下 さい c 第 2 種 風 致 地 区 建 物 の 高 さは15m 以 下 です d 最 低 限 高 度 地 区 原 則 として 建 物 は 高 さ7m 以 上 にしなければなりません なお 小 規 模 な 建 築 物 増 築 の 際 には 緩 和 措 置 があります 8どのようなものが 建 つのでしょうか? これまでのまとめとして 台 東 区 内 にある 右 の 図 の ケースを 考 えてみましょう Q 右 のような 土 地 に1 階 は 雑 貨 屋 2 階 は 自 宅 3 階 4 階 はマンション( 特 殊 建 築 物 )を 計 画 していま す さて どのようなものが 建 つのでしょうか 条 件 : 敷 地 面 積 100m 2 商 業 地 域 防 火 地 域 建 ぺ い 率 80% 容 積 率 500% 接 道 10m 前 面 道 路 幅 員 6m 9このようなものが 建 ちます ポイント 1 4m 以 上 の 道 路 に2m 以 上 面 しているので 建 築 できます 2 用 途 は マンション と 店 舗 なので 建 てられます 3 防 火 地 域 内 の4 階 建 なので 耐 火 建 築 物 が 要 求 されます 4 建 ぺい 率 は 商 業 地 域 内 でかつ 防 火 地 域 内 の 耐 火 建 築 物 な ので100%まで 可 能 です 5 容 積 率 は 前 面 道 路 の 幅 員 が6mなので 0.6 6m= 360% 延 べ 床 面 積 の 上 限 は100m 2 360%= 360m 2 です 6 特 殊 建 築 物 は 用 途 により 必 要 な 接 道 長 さが 異 なりますが 今 回 は 小 規 模 なマンションで 道 路 に10m 接 している ので 問 題 ありません 7 高 さは 道 路 境 界 線 上 に 建 てると6m 1.5=9m 4 階 部 分 は 斜 めになります 1m 後 退 すれば{6m+(1m 2)} 1.5=12mとなり 4 階 まで 直 線 的 に 建 て られます 6
10 建 物 を 計 画 し 使 用 するまで どんな 手 続 きが 必 要 ですか? 事 前 調 査 から 建 物 の 使 用 までの 流 れと 手 続 きのポイントは 次 のとおりです 事 前 調 査 建 築 計 画 確 認 申 請 工 事 着 工 工 事 完 了 建 物 使 用 用 途 地 域 道 路 等 区 の 条 例 指 導 要 綱 緑 化 計 画 等 の 事 前 協 議 ( 新 築 増 改 築 ) 問 合 せ 先 : 住 宅 課 5246-1338 4m 未 満 の 道 路 の 事 前 協 議 問 合 せ 先 : 建 築 課 狭 あい 道 路 担 当 5246-1337 建 築 設 計 事 務 所 等 への 依 頼 標 識 の 設 置 高 さが10mを 超 える 場 合 は 建 築 計 画 のお 知 らせ の 標 識 設 置 が 必 要 です 問 合 せ 先 : 住 宅 課 5246-1217 確 認 済 証 工 事 監 理 者 の 選 定 工 事 着 手 3 日 前 までに 工 事 監 理 者 を 選 定 し 届 出 が 必 要 です 工 事 中 は 建 築 士 による 工 事 監 理 により 設 計 図 書 のとおりに 工 事 を 進 め ましょう 計 画 変 更 の 発 生 工 事 中 に 建 物 の 計 画 変 更 が 生 じた 場 合 は 変 更 内 容 により 確 認 申 請 の 手 続 き が 必 要 です 問 合 せ 先 : 建 築 課 建 築 構 造 担 当 5246-1334 設 備 担 当 5246-1336 中 間 検 査 合 格 証 一 定 規 模 以 上 の 建 物 は 中 間 検 査 が 必 要 です この 合 格 証 が 交 付 されないと その 後 の 工 事 に 入 れません 問 合 せ 先 : 建 築 課 建 築 構 造 担 当 5246-1334 住 居 表 示 の 届 出 登 記 手 続 き 住 所 変 更 手 続 きの 前 に 住 居 表 示 の 付 定 申 請 をして 下 さい 問 合 せ 先 : 建 築 課 管 理 担 当 5246-1332 検 査 済 証 検 査 済 証 は 全 ての 建 物 に 必 要 です 検 査 済 証 がない 場 合 は 原 則 として 建 物 を 使 用 することができませんのでご 注 意 下 さい 平 成 27 年 6 月 発 行 台 東 区 建 築 課 台 東 区 東 上 野 4-5-6 7