Ⅱ. 公 営 住 宅 需 要 の 把 握 1. 公 営 住 宅 の 需 要 予 測 (1) 公 営 住 宅 需 要 予 測 ここでは 将 来 必 要 となる 公 営 住 宅 の 整 備 目 標 量 を 算 出 する なお 本 市 における 公 営 住 宅 の 需 要 予 測 を 行 うに 当 たっては 平 成 20 年 を 基 準 年 次 として 目 標 年 次 を 平 成 29 年 とする 以 下 に 需 要 予 測 手 順 の 推 計 フローを 示 す 推 計 フロー (1) 人 口 世 帯 数 の 推 計 将 来 人 口 ( 総 合 計 画 により 求 める) 将 来 世 帯 数 ( 総 合 計 画 により 求 める) (2) 住 宅 数 の 推 計 持 ち 家 その 他 借 家 ( 公 営 住 宅 を 除 く) (3) 公 営 住 宅 の 整 備 目 標 量 平 成 29 年 公 営 住 宅 需 要 ( 必 要 層 )の 推 定 平 成 29 年 特 公 賃 住 宅 等 需 要 の 推 定 現 公 営 借 家 入 居 者 世 帯 ( 階 層 Ⅰ) その 他 の 借 家 世 帯 で 最 低 居 住 水 準 未 満 の 世 帯 現 民 営 借 家 居 住 の 裁 量 階 層 世 帯 現 公 営 借 家 入 居 者 世 帯 ( 階 層 Ⅱ)で 持 ち 家 取 得 をしない 世 帯 公 営 住 宅 戸 数 ( 低 所 得 者 ) 特 定 優 良 賃 貸 住 宅 等 戸 数 ( 中 堅 所 得 者 ) 公 営 住 宅 等 の 需 要 量 ( 整 備 目 標 量 ) 11
(2) 人 口 世 帯 数 の 推 移 1 将 来 人 口 本 計 画 における 平 成 29 年 の 将 来 の 目 標 人 口 は 上 位 計 画 である 石 巻 市 総 合 計 画 ( 平 成 19 年 3 月 )に 示 す 平 成 28 年 の 将 来 人 口 予 測 154,800 人 をベースとし 平 成 17 年 からの 増 減 率 により 平 成 29 年 の 将 来 人 口 を 推 計 する 人 口 推 計 年 次 将 来 人 口 ( 和 暦 ) ( 西 暦 ) 現 在 平 成 17 年 度 2005 167,324 長 期 総 合 計 画 平 成 28 年 度 2016 154,800 本 計 画 目 標 年 次 平 成 29 年 度 2017 167324+{(154800-167324)/(2017-2005)}*(2017-2005) 153,661 2 将 来 世 帯 数 本 計 画 における 将 来 の 世 帯 数 も 同 様 に 石 巻 市 総 合 計 画 にある 平 成 28 年 の 将 来 世 帯 数 を ベースに 平 成 29 年 の 将 来 世 帯 数 を 求 める 世 帯 数 推 計 年 次 将 来 世 帯 数 ( 和 暦 ) ( 西 暦 ) 現 在 平 成 17 年 度 2005 56,857 長 期 総 合 計 画 平 成 28 年 度 2016 58,900 本 計 画 目 標 年 次 平 成 29 年 度 2017 56857+{(58900-56857)/(2017-2005)}*(2017-2005) 59,086 12
(3) 住 宅 数 の 推 計 1 将 来 の 住 宅 数 本 計 画 における 将 来 の 住 宅 数 は 先 に 算 出 した 将 来 世 帯 数 から 住 宅 以 外 に 住 む 一 般 世 帯 数 ( 約 1%:*1)を 除 いた 戸 数 とする 平 成 29 年 将 来 世 帯 数 59,086 世 帯 -592 世 帯 (*1)=58,494 世 帯 よって 平 成 29 年 の 住 宅 総 数 は 58,494 戸 とする *1: 平 成 17 年 国 勢 調 査 における 住 宅 以 外 に 住 む 一 般 世 帯 数 の 割 合 ( 将 来 も 変 化 しないものと 仮 定 ) 住 宅 以 外 に 住 む 一 般 世 帯 587 一 般 世 帯 56,770 100=1.03% 2 持 ち 家 借 家 別 将 来 住 宅 数 本 計 画 における 持 ち 家 と 借 家 の 比 率 は 将 来 も 変 化 しないものと 仮 定 し 算 出 する 平 成 17 年 比 率 平 成 29 年 比 率 ( 世 帯 ) ( 世 帯 ) 持 ち 家 39,478 69.4% 持 ち 家 40,614 69.4% 借 家 (*2) 13,933 24.5% 借 家 14,334 24.5% 総 世 帯 数 56,857 100.0% 世 帯 数 58,494 100.0% *2: 借 家 から 県 営 市 営 等 の 公 営 住 宅 は 除 く よって 平 成 29 年 の 持 ち 家 数 は 40,614 戸 とする また 平 成 29 年 の 民 営 借 家 は 14,334 戸 とする (4) 公 営 住 宅 の 整 備 目 標 量 1 公 営 住 宅 の 対 象 公 営 住 宅 ( 低 所 得 者 層 )の 対 象 者 層 を 以 下 のように 振 り 分 ける 公 営 住 宅 対 象 者 層 の 概 念 図 収 入 持 ち 家 借 家 分 位 ( 年 間 収 入 階 級 ) 公 営 住 宅 その 他 借 家 0~ (200 万 円 未 満 ) 25% A B (200~300 万 円 ) 最 低 居 住 水 準 未 満 25~ 40% 40%~ (300~400 万 円 ) (400~500 万 円 ) (500~700 万 円 ) (700~1000 万 円 ) (1000 万 円 以 上 ) C 裁 量 世 帯 超 過 収 入 世 帯 民 借 等 住 替 え A: 公 営 住 宅 対 象 世 帯 ( 原 則 世 帯 ) B: 収 入 分 位 25% 以 下 に 相 当 する 世 帯 のうち 最 低 居 住 水 準 未 満 を 自 力 で 解 消 できない 世 帯 を 将 来 の 公 営 住 宅 対 象 世 帯 とする C: 収 入 分 位 25~40% 以 下 に 相 当 する 世 帯 のうち 高 齢 者 障 害 者 等 世 帯 を 市 町 村 の 裁 量 世 帯 とする 13
2 石 巻 市 の 収 入 分 位 別 持 ち 家 借 家 住 宅 戸 数 の 推 計 低 所 得 者 階 層 でかつ 住 宅 に 困 窮 する 世 帯 数 を 把 握 するため 将 来 ( 平 成 29 年 )における 所 有 関 係 別 収 入 分 位 別 世 帯 数 の 推 計 を 行 う 推 計 は 平 成 15 年 の 住 宅 土 地 統 計 調 査 の 宮 城 県 の 値 を 石 巻 市 に 置 き 換 え 持 ち 家 や 借 家 の 収 入 分 位 割 合 で 推 移 すると 仮 定 する 持 ち 家 借 家 の 収 入 分 位 別 戸 数 ( 現 況 将 来 ) 平 成 15 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 宮 城 県 )で 得 られた 借 家 世 帯 の 年 間 収 入 階 級 を 使 用 し 推 計 した 平 成 29 年 借 家 世 帯 数 を 元 に それぞれの 階 級 を 比 率 案 分 する 借 家 世 帯 H15 構 成 比 H29 構 成 比 H29 年 間 収 入 階 級 ( 宮 城 県 ) 借 家 世 帯 数 200 万 円 未 満 32.1% 同 割 合 32.1% 4,601 B: 将 来 公 営 住 宅 入 居 層 200~300 万 円 18.7% 同 割 合 18.7% 2,680 300~400 万 円 15.3% 同 割 合 15.3% 2,193 C: 公 営 住 宅 裁 量 世 帯 400~500 万 円 10.9% 同 割 合 10.9% 1,562 500~700 万 円 12.6% 同 割 合 12.6% 1,806 700~1000 万 円 7.4% 同 割 合 7.4% 1,060 1000 万 円 以 上 2.9% 同 割 合 2.9% 415 総 数 100.0% 100.0% 14,334 3 公 営 住 宅 入 居 者 の 収 入 分 位 別 持 ち 家 借 家 住 宅 戸 数 の 推 計 公 営 住 宅 については 毎 年 収 入 調 査 を 行 っており 正 確 な 収 入 分 位 を 把 握 することができ る ここでは 平 成 21 年 4 月 に 公 営 住 宅 法 施 行 令 の 改 正 に 伴 う 公 営 住 宅 入 居 者 の 収 入 分 位 を 使 用 し 公 営 ( 市 営 ) 住 宅 入 居 者 の 収 入 分 位 を 整 理 する 公 営 住 宅 入 居 者 の 収 入 分 位 別 世 帯 数 ( 平 成 20 年 世 帯 数 ベース) 公 営 住 宅 入 居 者 台 帳 調 査 などを 参 考 に H21.4 公 営 法 改 正 に 伴 う 収 入 分 位 により 整 理 公 営 住 宅 入 居 世 帯 H21.4 改 正 後 政 令 月 収 収 入 分 位 H20 年 度 世 帯 数 H20 年 度 構 成 比 104,000 円 以 下 0~10% 1,133 73.3% 104,001~123,000 円 10~15% 70 4.5% A: 公 営 住 宅 対 象 世 帯 ( 原 則 世 帯 ) 123,001~139,000 円 15~20% 52 3.4% 139,001~158,000 円 20~25% 59 3.8% 158,001~186,000 円 25~32.5% 59 3.8% 186,001~214,000 円 32.5~40% 52 3.4% D:その 他 世 帯 214,001~259,000 円 40~50% 55 3.6% 259,001 円 以 上 50%~ 66 4.3% 不 明 0 0.0% 総 数 1,546 100.0% 14
(5) 低 所 得 者 向 け 公 営 住 宅 需 要 ( 必 要 量 )の 推 定 ここでは 現 在 既 に 市 営 住 宅 に 入 居 している 世 帯 を 対 象 に 低 所 得 者 層 として 位 置 付 けら れている 所 得 階 層 Ⅰに 属 する 世 帯 を 今 後 とも 市 営 住 宅 に 入 居 するものと 仮 定 する さらに 現 在 民 間 の 賃 貸 住 宅 に 入 居 している 世 帯 が 将 来 的 に 公 営 住 宅 層 へと 転 居 する 可 能 性 のある 世 帯 を 合 わせて 低 所 得 者 向 けの 公 営 住 宅 世 帯 数 と 定 める 既 存 市 営 住 宅 居 住 者 所 得 階 層 Ⅰ 現 在 市 営 住 宅 に 入 居 している 者 のうち 階 層 Ⅰにあてはまる 世 帯 数 は 以 下 のとおりであ る (A): 現 市 営 住 宅 入 居 世 帯 の 所 得 階 層 Ⅰ:1,133+70+52+59=1,314 世 帯 将 来 公 営 住 宅 入 居 者 所 得 階 層 Ⅰ 借 家 のうち 最 低 居 住 水 準 未 満 世 帯 については 市 営 住 宅 への 入 居 対 象 者 とする 将 来 公 営 住 宅 入 居 者 の 所 得 階 層 Ⅰ :(4,601+2,680) 0.074 = 538 世 帯 0.074(7.4%)は 宮 城 県 内 の 借 家 における 最 低 居 住 水 準 未 満 世 帯 率 ただし 現 在 石 巻 市 に 県 営 住 宅 管 理 戸 数 が 636 戸 存 在 していることから 将 来 的 にも 上 記 所 得 階 層 Ⅰ の 一 部 が 県 営 住 宅 へ 含 まれるものと 思 われる よって ここでの 将 来 公 営 住 宅 入 居 者 所 得 階 層 Ⅰの 算 出 については 現 在 の 県 営 住 宅 と 公 営 住 宅 の 管 理 戸 数 を 按 分 し 県 営 住 宅 割 合 分 の 戸 数 を 上 記 将 来 所 得 階 層 Ⅰ より 差 し 引 いた 戸 数 とする 県 営 住 宅 管 理 戸 数 :636 戸 (27.1%)+ 公 営 住 宅 管 理 戸 数 :1711 戸 (72.9%) =2347 戸 (100%) 所 得 階 層 Ⅰ に 含 まれると 予 測 される 県 営 住 宅 戸 数 分 =538 世 帯 27.1%=145 世 帯 (B): 将 来 公 営 住 宅 入 居 者 の 所 得 階 層 Ⅰ: 538 世 帯 -145 世 帯 =393 世 帯 以 上 の 結 果 から 低 所 得 者 向 け 市 営 住 宅 は 以 下 のとおりである 低 所 得 者 世 帯 (A)+(B):1,314 世 帯 +393 世 帯 =1,707 世 帯 15
(6) 公 営 住 宅 裁 量 世 帯 の 推 定 ( 公 営 住 宅 法 における 裁 量 階 層 の 入 居 基 準 ) 入 居 者 が50 歳 以 上 の 者 であり かつ 同 居 者 のいずれもが50 歳 以 上 又 は18 歳 未 満 の 者 である 世 帯 公 営 住 宅 以 外 の 借 家 のうち 平 成 29 年 における 年 収 300~400 万 円 未 満 世 帯 2,193 平 成 15 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 宮 城 県 )より 民 営 借 家 に 居 住 する50 歳 以 上 世 帯 の 比 率 21.67% 平 成 15 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 宮 城 県 )より 世 帯 主 の 年 齢 が50 歳 以 上 の 民 営 借 家 居 住 世 帯 のうち 夫 婦 のみ 夫 婦 と 子 供 片 親 と 子 供 単 独 世 帯 の 合 計 比 率 94.03% 平 成 15 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 宮 城 県 )で 得 られた 借 家 世 帯 の 最 低 居 住 水 準 未 満 世 帯 比 率 7.40% (C): 公 営 住 宅 裁 量 世 帯 : 2,193 世 帯 21.67% 94.03% 7.40% = 33 世 帯 (7) 既 存 公 営 住 宅 所 得 階 層 Ⅱ 世 帯 の 救 済 ここでは 現 在 既 に 市 営 住 宅 に 入 居 している 階 層 Ⅱの 世 帯 の 内 中 堅 所 得 者 向 け 住 宅 ( 特 定 公 共 賃 貸 住 宅 特 定 優 良 賃 貸 住 宅 等 )へ 移 行 する 世 帯 を 求 める その 結 果 現 在 の 経 済 状 況 や 昨 今 の 住 宅 事 情 さらには 既 存 居 住 者 の 転 居 状 況 等 を 考 慮 すると 中 堅 所 得 者 層 と 言 えども 年 収 が 300 万 円 から 400 万 円 代 では 早 急 な 民 間 賃 貸 へ の 転 居 や 年 収 5 倍 の 住 宅 の 購 入 は 困 難 と 思 われる そのため 本 計 画 では 現 在 市 営 住 宅 に 入 居 している 階 層 Ⅱの 全 世 帯 を 持 ち 家 に 移 行 しない 中 堅 所 得 者 世 帯 として 特 定 優 良 賃 貸 住 宅 等 需 要 とする (D): 中 堅 所 得 者 世 帯 ( 特 定 優 良 賃 貸 住 宅 需 要 等 ) 59+52=111 世 帯 (8)まとめ 公 営 住 宅 の 需 要 予 測 に 即 した 総 整 備 目 標 戸 数 は 低 所 得 者 向 け 公 営 住 宅 1,707 世 帯 (A +B)に 公 営 住 宅 裁 量 世 帯 33 世 帯 (C)と 既 存 公 営 住 宅 居 住 の 中 堅 所 得 者 向 け 公 営 住 宅 111 世 帯 (D)を 加 えた 1,851 世 帯 が 推 計 結 果 の 目 標 戸 数 となる (A)1,314 世 帯 +(B)393 世 帯 +(C)33 世 帯 +(D)111 世 帯 =1,851 世 帯 公 営 住 宅 の 目 標 管 理 戸 数 1,851 戸 16
17 石 巻 市 公 営 住 宅 ストック 総 合 活 用 計 画
参 考 平 均 寿 命 に 伴 う 借 主 の 抹 消 報 告 書 の 中 には 入 りません 現 在 入 居 戸 数 1,547 戸 の 内 借 主 が 65 歳 以 上 の 世 帯 は 464 世 帯 ( 約 30%) である このまま 推 移 すると 10 年 後 には 766 世 帯 ( 約 50%)となる しかし 実 際 には 寿 命 にて 死 亡 するケースが 出 てくる 石 巻 市 の 平 均 寿 命 から 男 性 76.9 歳 女 性 84.9 歳 (H17 国 勢 調 査 )と 仮 定 した 場 合 平 成 29 年 度 には 294 世 帯 が 平 均 寿 命 以 上 となる 平 成 20 年 時 65 歳 以 上 世 帯 :464 世 帯 (100%) 内 平 均 寿 命 以 上 の 借 主 : 87 世 帯 (18.6%)が 生 存 平 成 30 年 時 65 歳 以 上 世 帯 :766 世 帯 (100%) 内 平 均 寿 命 以 上 の 借 主 :294 世 帯 ( 計 算 上 ) *:10 年 後 も 平 均 寿 命 以 上 の 借 主 の 生 存 率 が 18.6%と 仮 定 すると 766 18.6%=143 世 帯 が 生 存 294-143=151 世 帯 が 死 亡 すると 想 定 される この 151 世 帯 が 抹 消 されると 仮 定 し 目 標 管 理 戸 数 を 算 出 すると 目 標 管 理 戸 数 =1,996 戸 -151 戸 =1,845 戸 と 導 き 出 される 別 の 視 点 現 在 単 身 高 齢 者 172 世 帯 高 齢 者 世 帯 56 世 帯 である 10 年 後 単 身 高 齢 者 が 平 均 寿 命 を 迎 えて 生 存 する 比 率 を 上 記 の 18.6%と 仮 定 すると 172 18.6%=32 世 帯 が 生 存 し 1140 世 帯 が 死 亡 すると 想 定 される 高 齢 者 世 帯 については 夫 婦 どちらか 一 方 が 生 存 しているものと 仮 定 し 56 2=28 世 帯 を 対 象 とする 28 18.6%=5 世 帯 が 生 存 213 世 帯 が 死 亡 すると 想 定 される 目 標 管 理 戸 数 =1,996 戸 -1140-213=1,843 戸 と 導 き 出 される 18